RAPPORT ANNUEL 10-11 - solvalor.ch · parts en fortune nette valeur d’inven- ro1 répartition total3 ... Valeur vénale des immeubles indices de performance (source Lipper,

RAPPORT ANNUEL 10-11FONDS IMMOBILIER SUISSE

Sommaire

01 Organes et direction de Solvalor fund management S.A.

02 En résumé

03 Rapport annuel sur l’exercice 2010/2011

04 Compte de résultat et utilisation du revenu net à disposition

05 Compte de fortune

06 Evolution du compte de fortune

07 Répartition à l’échéance du 31 octobre 2011 et domiciles de paiement des coupons

08 Liste des achats et des ventes d’avoirs

09 Placements de trésorerie et engagements au 30 juin 2011

10 Autres informations

11 Bâtiments locatifs terminés propriété directe du Fonds au 30 juin 2011

12 Terrains, constructions en cours propriété du Fonds au 30 juin 2011

13 Constructions en droit de superficie au 30 juin 2011

14 Rapport abrégé de l’organe de révision

DirectionSolvalor fund management S.A.

Place St-François 5, Lausanne

(Capital-actions CHF 2’500’000 entièrement libéré)

Banque dépositaireUBS S.A., Zurich et Bâle

organe de révisionPricewaterhouseCoopers S.A.

Av. C.F. Ramuz 45, Pully

Conseil d’administrationPierre Milliet, Pully

Président

Yvan de Rham, Saint-Sulpice, VD

Administrateur

François Chaillot, Vandœuvres

Administrateur

Lorenzo Piaget, Vevey

Administrateur

Paul Rambert, Lausanne

Administrateur

François Gautier, Lausanne

Administrateur

Lucien Masmejan, Pully

Administrateur

Georges Bindschedler, Muri bei Bern

Administrateur

Rapport annuel Solvalor 10 – 11 | 01.1

DirectionPhilippe Truan

Directeur

Michel Narbel

Fondé de pouvoir

Nadia Berthoud-dit-Gallon

Fondée de pouvoir (jusqu’au 31.10.2010)

experts permanentsDenise Dupraz, architecte

Epalinges

Antonio Carneiro, architecte

Genève

Gestion des immeublesde Rham & Cie S.A.,

Lausanne

Brolliet S.A.,

Carouge / Genève

Bory & Cie S.A.,

Genève

Burriplus immobilien-treuhand,

Berne

01 orGaneS et DireCtion De Solvalor funD manaGement S.a.


02en rÉSumÉ

parts en fortune nette valeur d’inven- ro1 répartition total3

circulation du fonds taire par part GC2

CHf CHf CHf CHf CHf

1RO = revenu ordinaire 2GC = gain de capitalNuméro de valeur TELEKURS : 278’545 3 net d’impôts directs et franc d’impôt anticipé

indices (calculés selon directive de la SFA) (Modifications 11.2010) 30 juin 2010 30 juin 2011

Taux de perte sur loyer

Cœfficient d’endettement

Marge de bénéfice d’exploitation (marge EBIT)

Quote-part des charges d’exploitation du Fonds (TER)

Rendement des fonds propres « Return on Equity » (ROE)

Rendement sur distribution

Cœfficient de distribution (Payout ratio)

Agio/disagio

Rendement de placement

Chiffres caractéristiques 30 juin 2010 30 juin 2011 variation

Fortune nette du Fonds

Valeur d’inventaire par part

Répartition annuelle totale

Cours en bourse

Nombre de logements

Nombre d’immeubles

Valeur vénale des immeubles

indices de performance (source Lipper, A. Reuters Company) Sxi real estate funds tr (Benchmark) Solvalor 61

du 1.1.2011 au 30.6.2011 (6 mois)

du 1.1.2010 au 31.12.2010 (1 an)

du 1.1.2008 au 31.12.2010 (3 ans) (valeur moyenne annuelle)

du 1.1.2006 au 31.12.2010 (5 ans) (valeur moyenne annuelle)

La performance mentionnée ci-dessus se comprend dividendes réinvestis (Total returns).La composition du Benchmark SXI Real Estate Funds TR peut être demandée à la SIX Swiss Bourse à Zurich. Elle est calculée en CHF. La performance historique et la composition du portefeuille ne constituent aucune garantie pour l’évolution et la composition du fonds à l’avenir. La performance mentionnée ci-dessus ne tient pas compte des commissions et des frais perçus lors de l’émission et du rachat des parts.

2008/2009 3’551’196 614’343’476.34 173.00 5.153 0.653 5.803

2009/2010 3’551’196 621’147’013.13 174.91 5.053 0.853 5.903

2010/2011 3’551’196 625’662’629.60 176.18 4.353 0.753 5.103

4.11% 4.13%

5.71% 3.33%

8.32% 8.70%

4.85% 5.60%

1.15% 0.74%

1.75% 1.54%

65.81% 64.01%

0.79% 0.77%

4.44% 4.07%

2.29% 1.92%

91.98% 100.61%

47.50% 50.41%

4.49% 4.12%

Fortune nette du Fond 621’147’013.13 625’662’629.60 0.73%

Valeur d’inventaire par part 174.91 176.18 0.73%

Répartition annuelle totale 5.90 5.10 (13.56%)

Cours en bourse 258.00 265.00 2.71%

Nombre de logements 2’136 2’176 1.87%

Nombre d’immeubles 94 96 2.13%

Valeur vénale des immeubles 627’837’000.00 650’000’580.90 3.53%

rapport de gestion

– Du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011, le Fonds immobilier Solvalor 61 a réalisé une performance de 5.09.% contre 7.82% durant l’exercice précédent (source : Lipper). L’indice SXI Real Estate Funds TR a, quant à lui, connu une progression de 9.17% durant

l’exercice 2010/2011.

– La fortune nette du Fonds a progressé de 0.7% durant l’exercice sous revue pour s’établir à CHF 625’662’629. Cette aug-mentation est due aux conditions favorables du marché immobilier d’une part et, d’autre part, à la mise en location de trois

immeubles rue de la Grotte 5-7-9, à Lausanne.

– La valeur des actifs s’établit à CHF 653’507’409, en augmentation de 0.49% par

rapport à l’exercice précédent.

– Durant cet exercice, le Fonds Solvalor 61 a recouru à l’emprunt hypothécaire pour un montant de CHF 10’000’000, ce qui représente un coefficient d’endet-

tement hypothécaire de 1.54%.

– Les impôts payés durant l’exercice représentent le 25.26% des loyers contre 19.73% lors de l’exercice précédent. Cette augmentation du taux est le résultat d’une réévaluation fiscale de ses immeubles situés dans le canton de Genève portant sur les années 2005 à 2010, le Fonds immobilier Solvalor 61 se voit contraint d’effectuer une provision extraordinaire de CHF 2,51 millions dans les comptes de son exercice clos au 30 juin 2011. Il s’agit là d’une occurrence exceptionnelle, sans conséquence aucune sur

le futur du Fonds et la solidité de ses rendements.

– Les nouvelles constructions d’immeubles représentent un investissement

cumulé de CHF 7’297’388 durant l’exercice.

– La liquidité de la part en bourse Solvalor 61 s’est élevée durant cet exercice à 12.98%, soit 461’280 parts ayant changé de main, ce qui représente un montant d’environ CHF 120’000’000 à un cours moyen de la part estimé à CHF 260.00.

evolution du parc immobilier

– La valeur totale du parc immobilier, propriété du Fonds, représente 2’176 logements répartis en 96 immeubles et leur valeur

vénale atteint un total de CHF 650’000’581 au 30 juin 2011, en progression de 3.53% par rapport au 30 juin 2010.

– La valeur vénale de l’ensemble du parc immobilier a été estimée au 30 juin 2011 par les experts de notre Fonds. Elle est calcu-lée selon la méthode dite DCF (Discounted Cash Flow ou Cash Flow actualisé). La valeur d’un bien immobilier est déterminée par l’actualisation des charges et revenus futurs, comme le prévoit la loi sur les placements collectifs de capitaux du 23 juin

2006 et de la directive concernant les fonds immobiliers du 2 avril 2008.

– La construction du projet de Beau-Séjour à Lausanne, débutée fin 2008, s’est terminée en juin 2011. Au 30 juin 2011,

les 38 appartements des immeubles sis Grotte 5-7-9 et le local commercial étaient loués et occupés.

– Le ratio entre l’état locatif et la valeur vénale de l’ensemble du parc immobilier s’élève à 6.55% en moyenne, contre 6.57% l’exercice précédent. La valeur vénale au 30 juin 2011 de chaque immeuble propriété du Fonds est détaillée aux chapitres 11 à 13 du présent rapport.


0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

550

600

650

Fortune nette du Fonds

Valeur vénale des immeubles

Evolution comparée

07/08

612.8587.9

08/09

614.3610.9

09/10 10/11

621.1

627.8625.7

650.0

03rapport annuel Sur l’exerCiCe 2010 / 2011

résultats de l’exercice

– Le cours de clôture en bourse de la part Solvalor 61 a fluctué entre le plus bas à CHF 247 le 2 novembre 2010 et le plus haut à CHF 280.50 le 8 juin 2011. Au 1er juillet 2010, la part

se traitait en bourse à CHF 264.00 à l’ouverture, le 30 juin 2011 elle a clôturé à CHF 265.00.

– Les revenus bruts totaux réalisés au terme de l’exercice 2010/2011 de Solvalor 61 s’élèvent à CHF 40’927’339 contre CHF 40’649’028 pour l’exercice précédent. Les loyers représentent CHF 40’160’101.05, soit 98.1% du montant total des revenus. Ils sont en progression de CHF 752’083.45, soit une augmentation de 1.9% par rapport à

l’exercice précédent.

– Durant l’exercice 2010/2011, le taux de vacance est en diminution par rapport à l’exercice précédent pour s’établir à 0.72% de l’état locatif contre 0.92% un an plus tôt. Le taux de perte sur locataire, lui, se monte à 0.01% des loyers contre 0.22% un an plus tôt. Cette situation

est le reflet d’un marché locatif extrêmement tendu sur l’Arc lémanique.

– Le montant des intérêts passifs dû au financement hypothécaire passe de

CHF 160’753.43 en 2009/2010 à CHF 207’689.86 lors de l’exercice sous revue.

– Les frais d’entretien des immeubles totalisent CHF 4’543’112 et représentent le 11.31% des loyers. Ils sont en augmentation de 14.7% par rapport à l’exercice précédent. Cet accroissement représente la rénovation de l’enveloppe de l’immeuble sis Blancherie 14-24 à Chavannes. Les frais généraux, qui regroupent notamment les dépenses d’élec-tricité, de conciergerie, d’assurances, de l’impôt foncier et de l’impôt complémentaire sur immeuble, s’élèvent à CHF 5’460’326.46. Ils représentent 13.6 % des loyers contre

13.73 % pour l’exercice précédent.

– Les impôts directs payés par le Fonds pour l’exercice en cours, hors provision extra-ordinaire, totalisent CHF 7’629’154, en diminution de CHF 151’850. Ils représen-tent ainsi le 19% des loyers et comprennent la totalité des impôts sur le revenu et

la fortune que le porteur n’a plus à supporter.

– Le résultat réalisé du 50e exercice du Fonds de placement immobilier Solvalor 61, clos au 30 juin 2011, s’élève à CHF 15’353’597.11. Ce résultat permet de verser aux porteurs de parts une répartition annuelle par part totale de CHF 5.10, soit CHF 4.35 de coupon ordinaire et CHF 0.75 de gain en capital réalisé lors des exercices précédents. Rappelons que les revenus sont non imposables chez le porteur domicilié en Suisse et les coupons ne sont pas soumis à l’impôt anticipé, la

totalité des impôts étant payée par le Fonds.

impôts dus en cas de liquidation du fonds

– Le Fonds est devenu sujet fiscal dès l’introduction de la nouvelle loi sur les impôts directs le 1er janvier 1995. Dès cette date, le gain ou la perte réalisée sur la vente d’un immeuble est soumis aux impôts directs et non plus à l’impôt spécial sur les gains immobiliers. D’autre part, à chaque vente effectuée dans le canton de Vaud, le Fonds est en droit de récupérer jusqu’à 15 ans d’impôts complémentaires payés par le Fonds sur l’immeuble vendu. Compte tenu des compensations entre communes et cantons, le total net des impôts dus en cas de liquidation s’élève à CHF 4’406’836.8 au 30 juin 2011.


800

900

1000

Capitalisation boursière

Evolution de la capitalisation boursière au 30 juinEn millions

08/0907/08

700

600

500

400

300

200

100

870

09/10 10/11

916.2941

764

Commission de gestion et banque dépositaire

– Conformément à l’art. 15, lettre a, chiffre 1 du Règlement du Fonds, la Direction a prélevé une rémunération annuelle de 0.25%, basée sur le total de la fortune brute, prélevée trimestriellement. Quant à la Banque dépositaire, sa rémunération annuelle, qui comprend la commission sur les coupons payés, s’élève à 0.07% du total de la fortune nette avant impôts dus en cas de liquidation du Fonds durant la période du 1er juillet 2010 au 31 décembre 2010, elle est de 0.055% du total de la fortune nette dès le 1er janvier 2011.

mouvement des parts en circulation

Néant

modifications règlementaires

Néant

Divers

Néant

evaluation des immeubles

– Conformément aux dispositions légales, la valeur vénale des immeubles est évaluée par les experts indépendants du Fonds selon la méthode DCF (Discounted Cash Flow) et ceci dès l’exercice 2007/2008, clôturé au 30 juin 2008. Les immeubles en cours de construction et ceux dont la construction s’est terminée durant l’exercice sont évalués à leur prix de revient. Les acquisitions intervenant en cours d’exercice sont évaluées à

leur prix d’acquisition.

– La valeur d’inventaire des immeubles lors de l’estimation effectuée par les experts du Fonds au 30 juin 2011 s’élève à CHF 650’000’581. Le taux d’escompte retenu pour les

calculs de la DCF varie entre 4.40% et 5.50% par immeuble et le taux moyen s’établit à 5%.


10

Etat locatif

Evolution de l'état locatifEn millions

20

39.4

30

40

50

08/09

40.142.2

09/10 10/11

38.1

07/08

perspectives

– Le développement de la région lémanique n’a pas faibli durant l’exercice sous revue, maintenant le taux de vacance à un niveau

extrêmement bas, les constructions nouvelles ne suffisant pas à compenser la demande supplémentaire.

– La communication FINMA N˚16 du 1er décembre 2010 ne permet plus aux fonds de placement immobilier l’acquisition de terrains qui ne sont pas au bénéfice de permis de construire. Cette nouvelle règle limite l’acquisition de parcelles pour la

réalisation de projets de logements neufs.

– La direction du Fonds continue cependant à chercher activement des nouveaux projets situés dans l’arc Lémanique et dans des régions économiquement fortes qui permettent d’offrir des appartements de qualité pour assurer un développement

durable du parc immobilier propriété du Fonds dans des constructions aux normes Minergie.

– L’acquisition d’immeubles existants est difficile, le marché étant asséché et les prix demandés plus en adéquation avec les objectifs qualitatifs du Fonds immobilier Solvalor 61.

– Le Fonds devrait débuter durant l’exercice la construction de 92 appartements au Mont-sur-Lausanne ; cette construction en

deux phases va représenter un investissement total, terrain compris, de CHF 45’000’000.- environ.

– Les perspectives de développement de Solvalor 61 sont excellentes compte tenu de l’importance de ses fonds propres et de la qualité de son parc immobilier. L’objectif de Solvalor 61 est d’atteindre une fortune immobilière d’un milliard, et ceci à l’horizon 2015.

– Priorité est donnée à l’acquisition de terrains et à la réalisation de logements répondant aux exigences du marché, tout en assurant un rendement régulier aux porteurs de parts.


Pierre Milliet Philippe Truan

Président Directeur


04Compte De rÉSultat et utiliSation Du revenu net À DiSpoSition

2009 / 2010 2010 / 2011 en % des loyers

revenus CHf CHf LoyersIntérêts intercalairesIntérêts s/placements à terme jusqu’à 9 moisProduits des CCP et avoirs en banqueAutres revenusParticipation des souscripteurs aux revenus courusDissolution(s) des provisions pour débiteurs douteuxDissolution(s) fonds d’amortissement sur immeubles

total des revenus

DépensesIntérêts passifsEntretien et réparationsAdministration des immeubles : a) Frais généraux (eau, électricité, conciergerie, nettoyage, assurances, impôt foncier, etc.) b) Charges fiscales extraordinaires impôts directs c) Frais d’administration (honoraires et frais de gérance)Impôts directsFrais d’évaluation et de révisionFrais de publications, d’impression, autresRémunération réglementaire à la directionRémunération réglementaire à la banque dépositaireAttribution(s) aux provisions pour débiteurs douteuxAmortissement immeubles

total des dépenses

résultat netGains et pertes de capital réalisésParticipation des souscripteurs aux gains et pertes de capital réalisésrésultat réaliséGains et pertes de capital non réalisés

résultat total de l’exercice

utilisation du résultatrésultat de l’exercice réaliséReport du revenu ordinaire de l’exercice précédentReport de gain de capital de l’exercice précédent

résultat disponible pour être réparti

versement aux porteurs de partsCoupons Nos 74 et 76 (revenu ordinaire)Coupons Nos 75 et 77 (gain de capital)Coupons totaux distribués par part

report à compte nouveau Revenu ordinaireGain de capital

résultat total reporté à compte nouveau

39’408’017.60 40’160’101.05 100.00% 457’983.80 432’765.80 1.08% 0.00 0.00 0.00% 10’798.30 17’445.55 0.04% 401’576.01 317’027.05 0.79% 0.00 0.00 0.00% 120.00 0.00 0.00% 370’532.00 0.00 0.00%

40’649’027.71 40’927’339.45 101.91%

160’753.43 207’689.86 0.52% 3’959’871.91 4’543’112.91 11.31%

5’409’091.70 5’460’326.46 13.60% 0.00 2’514’993.38 6.26% 2’727’624.65 2’699’683.40 6.72% 7’781’005.63 7’629’154.86 19.00% 149’199.32 154’657.70 0.39% 72’465.95 105’620.00 0.26% 1’527’192.00 1’588’044.00 3.95% 522’755.00 479’555.65 1.19% 15’200.00 0.00 0.00% 329’500.00 190’904.12 0.48%

22’654’659.59 25’573’742.34 63.68%

17’994’368.12 15’353’597.11 38.23% 4’424’409.13 0.00 0.00 0.00 22’418’777.25 15’353’597.11 4’981’696.34 10’114’075.76

27’400’473.59 25’467’672.87

22’418’777.25 15’353’597.11 59’417.86 120’246.18 1’265’928.32 2’671’820.85

23’744’123.43 18’145’664.14

17’933’539.80 15’447’702.60 3’018’516.60 2’663’397.00 5.90 5.10

120’246.18 26’140.69 2’671’820.85 8’423.85

2’792’067.03 34’564.54


05Compte De fortune

30 juin 2010 30 juin 2011

CHf % CHf %

actifs

avoirs en banqueAvoirs à vueAvoirs à terme

immeublesTerrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir et les immeubles en construction – dont constructions en droit de superficie

Immeubles d’habitation – dont en droit de superficie

Immeubles à usage mixte – dont en droit de superficie

Autres actifs

total des actifs

passifs

engagementsDettes hypothécairesPrêts et créditsAutres engagements

total des passifs

fortune nette avant impôts dus en cas de liquidationEstimation des impôts dus en cas de liquidation

fortune nette

nombre de parts en circulation

valeur d’inventaire d’une part

informations concernant le bilanMontant du compte d’amortissement des immeubles Valeur totale assurée de la fortuneGarantie en faveur de l’Etat de Genève

valeur vénale valeur vénale

20’682’899.63 3.18 1’899’715.80 0.29 0.00 0.00 0.00 0.00

18’380’500.00 2.83 5’613’516.25 0.86 0.00 0.00 539’808’500.00 83.01 558’691’064.65 85.49 17’493’300.00 20’679’000.00 69’648’000.00 10.71 85’696’000.00 13.11 0.00 0.00 1’787’303.61 0.27 1’607’113.02 0.25

650’307’203.24 100.00 653’507’409.72 100.00

10’000’000.00 1.54 10’000’000.00 1.53 1’000’000.00 0.15 0.00 0.00 15’239’425.66 2.34 13’437’943.32 2.06

26’239’425.66 4.03 23’437’943.32 3.59

624’067’777.58 95.97 630’069’466.40 96.41 (2’920’764.45) (0.45) (4’406’836.80) (0.67)

621’147’013.13 95.52 625’662’629.60 95.74

3’551’196 3’551’196

174.91 176.18

10’854’585.88 11’042’785.88 523’186’792.92 538’577’674.22 38’000.00 0.00


06Évolution Du Compte De fortune

2009 / 2010 2010 / 2011

fortune CHf CHf

fortune nette au début de l’exercice

Distribution des couponsCoupon 72 (revenu ordinaire)Coupon 73 (gain de capital)Coupon 74 (revenu ordinaire)Coupon 75 (gain de capital)

Solde des mouvements des parts

résultat total de l’exercice

fortune nette à la fin de l’exercice

mouvement des parts en circulation

Parts en circulation au début de l’exerciceParts rachetées pendant l’exerciceParts émises durant l’exerciceParts en circulation à la fin de l’exercice

Nombre de parts présentées au rachat pourla fin de l’exercice suivant

614’343’476.34 621’147’013.13

(18’288’659.40) (2’308’277.40) (17’933’539.80) (3’018’516.60)

0.00 0.00

27’400’473.59 25’467’672.87

621’147’013.13 625’662’629.60

3’551’196 3’551’196 0 0 0 0 3’551’196 3’551’196

néant néant

4.35 15’447’702.60

0.75 2’663’397.00

Brut 5.10 Brut 18’111’099.60

répartition par part totale versement aux porteurs de parts contre présentation CHf CHf à l’échéance du 31 octobre 2011 :

– du coupon n° 76 Revenu ordinaire de l’exercice en cours

– du coupon n° 77 Gain de capital de l’exercice en cours

en faveur des porteurs

Il est rappelé que les présents coupons sont francs d’impôt anticipé et ne sont pas soumis aux impôts directs en Suisse.

Domiciles de paiement des coupons

– UBS S.A. et ses succursales Zurich, Bâle– BANQUE CANTONALE VAUDOISE Lausanne– GROUPE RAIFFEISEN Saint-Gall– CREDIT SUISSE Lausanne– LOMBARD ODIER & CIE Genève– JULIUS BAER & CIE S.A. Genève– PICTET & CIE, BANQUIERS Genève

07rÉpartition À l’ÉCHÉanCe Du 31 oCtoBre 2011

et DomiCileS De paiement DeS CouponS

08liSte DeS aCHatS et DeS venteS D’avoirS

Rapport annuel Solvalor 10 – 11 | 07.1 – 08.1

achats

i. terrains à bâtir et immeubles en construction CHfAucune transaction pour la période du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011.

ii. immeubles d’habitationAucune transaction pour la période du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011.

ventes

i. terrains CHfAucune transaction pour la période du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011.

ii. immeubles locatifsAucune transaction pour la période du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011.

liste des transactions immobilières en cours d’exercice 2010/2011 entre deux fonds de placement qui sont gérés par la même direction ou par des directions alliées.

Aucune transaction pour la période du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011.

09plaCementS De trÉSorerie et enGaGementS


placements de trésorerie montant taux rendement brut

Durée CHf % CHfNéant

engagements au 30 juin 2011 montant taux etablissement

Durée CHf % CHf

30.10.2009 au 30.10.2012

engagements dont le remboursement est intervenu avant la clôture montant taux etablissement

Durée CHf % CHf

25.01.2010 au 09.07.2010

liste des sociétés immobilières détenues par le fonds au 30 juin 2011

Néant

10’000’000.00 1.80 UBS S.A.

1’000’000.00 3.00 Solvalor fund management S.A.

liste des locataires représentant plus de 5 % des revenus locatifs

Au 30 juin 2011, aucun locataire du Fonds n’atteint la limite de 5 %.

modifications du cours en bourse

Aucun élément (résiliation massive de parts excédant le 20 % de la fortune nette du Fonds, assainissement non planifié, modi-

fications excédant 5 % de la valeur nette d’inventaire des parts par rapport à la valeur publiée en dernier lieu) n’est intervenu

dans l’exercice sous revue.

principes d’évaluation et de calcul de la valeur nette d’inventaire

Conformément aux dispositions transitoires, suite à l’introduction de la nouvelle loi sur les placements collectifs de capitaux

du 23 juin 2006, ainsi qu’à la directive concernant les fonds immobiliers du 2 avril 2008, la méthode d’évaluation est celle du

Discounted Cash Flow (DCF), méthode imposée par la LPCC.

Cette évaluation est fondée sur une analyse individuelle de chaque immeuble, tenant compte de ses spécificités propres et

celles de son environnement, pour projeter les revenus et les dépenses estimés sur une période de cinq ans. L’actualisation de

ces flux, ainsi que de la valeur résiduelle, permet d’obtenir la valeur vénale.

La valeur vénale des immeubles représente un prix qui pourrait être obtenu si l’immeuble devait être vendu avec soin au

moment de l’évaluation dans le cadre d’un marché au comportement raisonnable. Dans ces cas particuliers lors de la vente ou

l’achat d’immeuble, des opportunités dans l’intérêt des porteurs de parts et du Fonds peuvent être exploitées. Dans ces cas,

des écarts d’évaluation peuvent apparaître.

Au 30 juin 2011, la valeur vénale de l’ensemble du patrimoine immobilier se monte à CHF 650’000’581, en augmentation de

CHF 22’163’581 soit 3,53% par rapport à l’année précédente. Le taux d’escompte varie entre 4,40 % et 5,50 %, le taux moyen

étant de 5 %.

informations sur le taux effectif des rémunérations, dont les taux maximaux figurent dans le prospectus taux max. taux appliqué

selon règlement

rémunérations à la direction du fonds

– pour la commission d’émission art. 5, ch. 3 5 % Aucune émission

– pour l’achat ou la vente d’immeubles art. 5, ch. 3 3 % Aucun achat / vente

– pour la gestion des immeubles art. 5, ch. 3 6 % 6 %

rémunérations à la Banque dépositaire

– pour l’administration, la garde des titres,

le trafic des paiements et la surveillance art. 5, ch. 3 1 o/oo 0.7 o/oo jusqu’au 31 décembre 2010

0.5 o/oo dès le 1er janvier 2011

transparence des commissions de gestion

Dans le cadre de la commercialisation, aucune commission n’est versée à des investisseurs institutionnels qui détiendraient

des parts de fonds pour des tiers sous l’aspect économique.


10autreS informationS


11BÂtimentS loCatifS terminÉS propriÉtÉ DireCte Du fonDS

au 30 Juin 2011

Type habitation

Logements 28

Surf. com

Prod. bruts 915’926

Et. locatif 925’212

Px revient 13’854’510

Val. vénale 15’463’000

Ratio 5,98 %

lausanne Aloys-Fauquez 87

Type mixte

Logements 28

Surf. com 509 m2





Ratio 7,12 %

Béthusy 26

Type habitation

Logements 14

Surf. com





Ratio 6,14 %

Chailly 15

Type habitation

Logements 24

Surf. com





Ratio 9,13 %

Chandieu 22

Type habitation

Logements 32

Surf. com 143 m2





Ratio 6,16 %

Cour 21/23

Type habitation

Logements 30

Surf. com





Ratio 6,94 %

Dapples 34 A à G

Type mixte

Logements 3

Surf. com 679 m2





Ratio 6,91 %

Fantaisie 6

Type habitation

Logements 15

Surf. com 96 m2





Ratio 6,13 %

Floréal 1

Type habitation

Logements 13

Surf. com





Ratio 6,69 %

Floréal 12 / Voltaire 7

Type habitation

Logements 33

Surf. com





Ratio 6,10 %

Floréal 14

Type habitation

Logements 13

Surf. com





Ratio 6,30 %

Fraisse 12

Type mixte

Logements 12

Surf. com 476 m2





Ratio 6,53 %

Beaumont 82 / Sallaz 58

Type habitation

Logements 28

Surf. com





Ratio 5,98 %

Beaumont 82 / Sallaz 58 Béthusy 26

Type habitation

Logements 14

Surf. com





Ratio 6,14 %

Chailly 15

Type habitation

Logements 24

Surf. com





Ratio 9,13 %

Chandieu 22

Type habitation

Logements 32

Surf. com 143 m2





Ratio 6,16 %

Cour 21/23

Type habitation

Logements 30

Surf. com





Ratio 6,94 %

Dapples 34 A à G

Type mixte

Logements 3

Surf. com 679 m2





Ratio 6,91 %

Fantaisie 6

Type habitation

Logements 15

Surf. com 96 m2





Ratio 6,13 %

Floréal 1

Type habitation

Logements 13

Surf. com





Ratio 6,69 %

Floréal 12 / Voltaire 7

Type habitation

Logements 33

Surf. com





Ratio 6,10 %

Floréal 14

Type habitation

Logements 13

Surf. com





Ratio 6,30 %

Fraisse 12

Type mixte

Logements 12

Surf. com 476 m2





Ratio 6,53 %

lausanne Aloys-Fauquez 87

Type mixte

Logements 28

Surf. com 509 m2





Ratio 7,12 %


France 80

Type habitation

Logements 9

Surf. com 110 m2





Ratio 6,74 %

France 87

Type habitation

Logements 11

Surf. com





Ratio 6,59 %

Gare 36

Type habitation

Logements 16

Surf. com 110 m2





Ratio 6,59 %

Gare 38

Type habitation

Logements 15

Surf. com 86 m2





Ratio 6,81 %

Gare 40

Type habitation

Logements 31

Surf. com





Ratio 6,85 %

Gare 42

Type habitation

Logements 27

Surf. com





Ratio 6,51 %

Galliard 2

Type mixte

Logements 11

Surf. com 149 m2





Ratio 7,01 %

Grancy 20

Type mixte

Logements 18

Surf. com 663 m2





Ratio 7,33 %

Grancy 47-49

Type mixte

Logements 17

Surf. com 975 m2





Ratio 6,47 %

Jurigoz 4

Type habitation

Logements 14

Surf. com





Ratio 6,37 %

Juste-Olivier 19

Type habitation

Logements 14

Surf. com





Ratio 6,31 %

Liseron 1A - 1F

Type habitation

Logements 6

Surf. com





Ratio 6,00 %

Grotte 5

Type habitation

Logements 14

Surf. com 60 m2





Ratio 7,58 %

Grotte 7

Type habitation

Logements 13

Surf. com





Ratio 7,52 %

Grotte 9

Type habitation

Logements 11

Surf. com





Ratio 7,58 %

France 80

Type habitation

Logements 9

Surf. com 110 m2





Ratio 6,74 %

France 87

Type habitation

Logements 11

Surf. com





Ratio 6,59 %

Gare 36

Type habitation

Logements 16

Surf. com 110 m2





Ratio 6,59 %

Gare 38

Type habitation

Logements 15

Surf. com 86 m2





Ratio 6,81 %

Gare 40

Type habitation

Logements 31

Surf. com





Ratio 6,85 %

Gare 42

Type habitation

Logements 27

Surf. com





Ratio 6,51 %

Galliard 2

Type mixte

Logements 11

Surf. com 149 m2





Ratio 7,01 %

Grancy 20

Type mixte

Logements 18

Surf. com 663 m2





Ratio 7,33 %

Grancy 47-49

Type mixte

Logements 17

Surf. com 975 m2





Ratio 6,47 %

Jurigoz 4

Type habitation

Logements 14

Surf. com





Ratio 6,37 %

Juste-Olivier 19

Type habitation

Logements 14

Surf. com





Ratio 6,31 %

Liseron 1A - 1F

Type habitation

Logements 6

Surf. com





Ratio 6,00 %

Grotte 5

Type habitation

Logements 14

Surf. com 60 m2





Ratio 7,58 %

Grotte 7

Type habitation

Logements 13

Surf. com





Ratio 7,52 %

Grotte 9

Type habitation

Logements 11

Surf. com





Ratio 7,58 %


Platanes 5/7

Type habitation

Logements 11

Surf. com





Ratio 6,62 %

Rambert 14

Type habitation

Logements 9

Surf. com





Ratio 6,63 %

Type habitation

Logements 13

Surf. com





Ratio 6,40 %

Reposoir 14 B

Sainte-Luce 8

Type habitation

Logements 20

Surf. com





Ratio 6,40 %

Platanes 9/11

Type habitation

Logements 14

Surf. com





Ratio 6,59 %

Rambert 18

Type habitation

Logements 7

Surf. com





Ratio 6,23 %

Ruchonnet 7/9

Type mixte

Logements 20

Surf. com 337 m2





Ratio 7,29 %

Platanes 13/15

Type habitation

Logements 12

Surf. com





Ratio 6,25 %

Reposoir 10

Type habitation

Logements 13

Surf. com





Ratio 6,33 %

Sainte-Luce 6

Type habitation

Logements 15

Surf. com





Ratio 6,73 %

Ouchy 64

Type habitation

Logements 39

Surf. com 164 m2





Ratio 6,63 %

Platanes 1/3

Type habitation

Logements 16

Surf. com





Ratio 6,75 %

Lucinge 2

Type habitation

Logements 21

Surf. com





Ratio 6,27 %

Marc Dufour 1

Type mixte

Logements 5

Surf. com 260 m2





Ratio 6,73 %

Mon-Loisir 5

Type habitation

Logements 9

Surf. com



Px revient 993’511


Ratio 6,51 %

Lucinge 2

Type habitation

Logements 21

Surf. com





Ratio 6,27 %

Marc Dufour 1

Type mixte

Logements 5

Surf. com 260 m2





Ratio 6,73 %

Mon-Loisir 5

Type habitation

Logements 9

Surf. com





Ratio 6,51 %

Ouchy 64

Type habitation

Logements 39

Surf. com 164 m2





Ratio 6,63 %

Platanes 1/3

Type habitation

Logements 16

Surf. com





Ratio 6,75 %

Platanes 5/7

Type habitation

Logements 11

Surf. com





Ratio 6,62 %


ChavannesChavannes Blancherie 14 à 24

Type habitation

Logements 76

Surf. com 645 m2

Prod. bruts 1’319’873

Et. locatif 1’322’436


Val.vénale 19’758’000

Ratio 6,69 %

Préfaully 25 B/C

Type habitation

Logements 45

Surf. com





Ratio 7,14 %

ecublensecublens Bois 8

Type habitation

Logements 27

Surf. com 203 m2





Ratio 6,34 %

GlandGland Ruttet 1, 2 à 12

Type habitation

Logements 84

Surf. com





Ratio 6,30 %

lutrylutry Toises 3

Type habitation

Logements 30

Surf. com





Ratio 6,32 %

morgesmorges Dr Yersin 5

Type habitation

Logements 10

Surf. com





Ratio 6,58 %

Type habitation

Logements 10

Surf. com





Ratio 6,35 %

Dr Yersin 7

Type mixte

Logements 9

Surf. com 535 m2





Ratio 6,68 %

Dr Yersin 9

Type habitation

Logements 18

Surf. com





Ratio 6,44 %

Dr Yersin 11

nyonnyon pré-fleury 13/15/17

Type habitation

Logements 24

Surf. com





Ratio 6,82 %

St-Cergue 4 B

Type habitation

Logements 20

Surf. com 110 m2





Ratio 6,53 %

Type habitation

Logements 8

Surf. com





Ratio 7,45 %

Victor-Ruffy 75

Victor-Ruffy 12

Type habitation

Logements 23

Surf. com





Ratio 6,60 %

Victor-Ruffy 14

Type habitation

Logements 26

Surf. com





Ratio 6,19 %

prillyprilly Coudraie 7/9/11

Type habitation

Logements 28

Surf. com





Ratio 6,37 %


Ochettaz 29 A

Type habitation

Logements 9

Surf. com





Ratio 6,65 %

Funkstrasse 105/107/109

Type habitation

Logements 72

Surf. com





Ratio 6,15 %

Plateires 2

Type habitation

Logements 9

Surf. com





Ratio 7,68 %

Somais 18/20

Type habitation

Logements 12

Surf. com





Ratio 6,18 %

Somais 22/24

Type habitation

Logements 12

Surf. com





Ratio 6,07 %

Ochettaz 27 A

Type habitation

Logements 9

Surf. com





Ratio 6,79 %

St-Sulpice

Fontenay 11

Type habitation

Logements 22

Surf. com





Ratio 6,46 %

Yverdon

Seftigenstrasse 50 à 58

Type habitation

Logements 60

Surf. com





Ratio 6,53 %

Berne

renens

renensType habitation

Logements 60

Surf. com





Ratio 6,87 %

Longemalle 12/14

Longemalle 10

Type mixte

Logements 5

Surf. com 497 m2





Ratio 6,87 %

Liaudoz 46

Type habitation

Logements 28

Surf. com





Ratio 7,53 %

Platane 5

Type habitation

Logements 17

Surf. com





Ratio 6,30 %

Platane 6

Type habitation

Logements 24

Surf. com





Ratio 6,14 %

pullypully Fau-Blanc 3/5

Type habitation

Logements 13

Surf. com





Ratio 6,43 %

Asters 18

Type habitation

Logements 38

Surf. com 532 m2





Ratio 7,55 %

Genève

Longemalle 10

Type mixte

Logements 5

Surf. com 497 m2





Ratio 6,87 %


Malagnou 8

Type habitation

Logements 15

Surf. com 170 m2





Ratio 5,58 %

Type habitation

Logements 22

Surf. com





Ratio 6,22 %

Gilbert-Trolliet 10/12

Chandieu 7

Type habitation

Logements 21

Surf. com 162 m2





Ratio 6,62 %

Type habitation

Logements 13

Surf. com





Ratio 6,49 %

Aubépine 12

Type habitation

Logements 14

Surf. com 114 m2





Ratio 6,43 %

Chandieu 9

Type habitation

Logements 33

Surf. com





Ratio 6,49 %

Chevillarde 16/16 A/16 B

Type habitation

Logements 27

Surf. com





Ratio 6,32 %

Charles-Page 11

Type habitation

Logements 29

Surf. com 80 m2





Ratio 6,65 %

Charles-Page 17

Maladière 9

Type habitation

Logements 36

Surf. com





Ratio 6,00 %

Marignac 1/3

Marignac 1/3

Type habitation

Logements 43

Surf. com





Ratio 6,41 %

Type habitation

Logements 31

Surf. com





Ratio 6,39 %

Athénée 23

Type habitation

Logements 42

Surf. com 331 m2





Ratio 7,78 %

Asters 20

Type habitation

Logements 12

Surf. com





Ratio 6,49 %

Fins 13Fins 13

Type habitation

Logements 16

Surf. com 48 m2





Ratio 5,43 %

Malagnou 4

Micheli-du-Crest 1

Micheli-du-Crest 1

Type mixte

Logements 11

Surf. com 190 m2





Ratio 6,11 %


Surf. com : Surface commerciale

prod. bruts : Produits bruts encaissés (CHF)

et. locatif : État locatif 30.06.2011 (CHF)

px revient : Prix de revient

val. vénale : Valeur vénale

* Il est relevé que les surfaces commerciales

ne représentent au total que 5.37 % de l’état

locatif global.

Petit-Lancy 31/31 B

Type habitation

Logements 24

Surf. com





Ratio 7,17 %

Palettes 13

Type habitation

Logements 21

Surf. com





Ratio 7,98 %

Grand-lancy

Sauverny 23 à 31versoixType habitation

Logements 30

Surf. com





Ratio 6,45 %

Type habitation

Logements 1’954

Surf. com 3’314 m2




Val. vénale 558’691’065

Ratio 6,49 %

Type mixte

Logements 222






Ratio 6,95 %

Logements 2’176





Val. vénale 644’387’065

Ratio 6,55 %

totaux totaux totaux globaux

Voisins 5

Type habitation

Logements 18

Surf. com 150 m2





Ratio 6,21 %

Miremont 42

Type habitation

Logements 15

Surf. com





Ratio 6,00 %

Orangerie 6

Type habitation

Logements 18

Surf. com





Ratio 6,48 %

Peschier 22

Type habitation

Logements 28

Surf. com





Ratio 5,72 %

Bac 10/14 + Petit-Lancy 27/29petit-lancyType mixte

Logements 83






Ratio 7,21 %

Petit-Monfleury 14 à 22

Type habitation

Logements 50

Surf. com





Ratio 6,11 %

Miremont 42

Type habitation

Logements 15

Surf. com





Ratio 6,00 %

Rapport annuel Solvalor 10 – 11 | 12.1 – 13.1

12terrainS, ConStruCtionS en CourS propriÉtÉ Du fonDS au 30 Juin 2011

13ConStruCtionS en Droit De SuperfiCieau 30 Juin 2011

Px revient 0

Val.vénale 0

totaux globaux

Le Rionzi



totaux globauxle mont-sur-lausanne




rapport abrégé de l’organe de révision selon la loi sur les placements collectifs sur les comptes annuels

En notre qualité de société d’audit selon la loi sur les placements collectifs, nous avons effectué l’audit des comptes annuels

du fonds de placements Solvalor 61 comprenant le compte de fortune et le compte de résultats, les indications relatives à

l’utilisation du résultat et à la présentation des coûts ainsi que les autres indications selon l’art. 89 al. 1 let. b–h et l’art. 90 de la

loi suisse sur les placements collectifs (LPCC) pour l’exercice arrêté au 30 juin 2011 (pages 2.1, 4.1–13.1).

Responsabilité du Conseil d’administration de la société de direction de fonds

La responsabilité de l’établissement des comptes annuels, conformément aux dispositions de la loi suisse sur les placements

collectifs, aux ordonnances y relatives ainsi qu’au contrat du fonds de placement et au prospectus, incombe au Conseil

d’administration de la société de direction de fonds. Cette responsabilité comprend la conception, la mise en place et le maintien

d’un système de contrôle interne relatif à l’établissement des comptes annuels afin que ceux-ci ne contiennent pas d’anomalies

significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs. En outre, le Conseil d’administration de la société de direction de fonds

est responsable du choix et de l’application de méthodes comptables appropriées, ainsi que des estimations comptables adéquates.

Responsabilité de la société d’audit selon la loi sur les placements collectifs

Notre responsabilité consiste, sur la base de notre audit, à exprimer une opinion sur les comptes annuels. Nous avons effectué

notre audit conformément à la loi suisse et aux Normes d’audit suisses. Ces normes requièrent de planifier et réaliser l’audit

pour obtenir une assurance raisonnable que les comptes annuels ne contiennent pas d’anomalies significatives.

Un audit inclut la mise en œuvre de procédures d’audit en vue de recueillir des éléments probants concernant les valeurs et les

informations fournies dans les comptes annuels. Le choix des procédures d’audit relève du jugement de l’auditeur, de même

que l’évaluation des risques que les comptes annuels puissent contenir des anomalies significatives, que celles-ci résultent

de fraudes ou d’erreurs. Lors de l’évaluation de ces risques, l’auditeur prend en compte le système de contrôle interne relatif à

l’établissement des comptes annuels, pour définir les procédures d’audit adaptées aux circonstances, et non pas dans le but

d’exprimer une opinion sur l’existence et l’efficacité de celui-ci. Un audit comprend, en outre, une évaluation de l’adéquation des

méthodes comptables appliquées, du caractère plausible des estimations comptables effectuées ainsi qu’une appréciation de

la présentation des comptes annuels dans leur ensemble. Nous estimons que les éléments probants recueillis constituent une

base suffisante et adéquate pour former notre opinion d’audit.

Opinion d’audit

Selon notre appréciation, les comptes annuels pour l’exercice arrêté au 30 juin 2011 sont conformes à la loi suisse sur les place-

ments collectifs, aux ordonnances y relatives ainsi qu’au contrat du fonds de placement et au prospectus.

Rapport sur d’autres dispositions légales

Nous attestons que nous remplissons les exigences légales d’agrément conformément à la loi sur la surveillance de la révision (LSR) et à

l’art. 127 LPCC ainsi que celles régissant l’indépendance (art. 11 LSR) et qu’il n’existe aucun fait incompatible avec notre indépendance.

PricewaterhouseCoopers SA

Simona Terranova Jean-Sébastien Lassonde

Expert-réviseur

Auditeur responsable

Lausanne, le 13 octobre 2011

14rapport aBrÉGÉ De l’orGane De rÉviSion

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Documents

RAPPORT ANNUEL 10-11 - solvalor.ch · parts en fortune nette valeur d’inven- ro1 répartition total3 ... Valeur vénale des immeubles indices de performance (source Lipper,