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Rapport d’activité 2012

Conseil d’administration

du 27 juin 2013

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Chéret

Edouard Manet

Les Guiblets

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Sommaire

général

1/ Rapport de gestion locative 4

1.1. PATRIMOINE ___________________________________________________________ 1

1.2. TRAVAUX ______________________________________________________________ 1

1.3. GARDIENNAGE _________________________________________________________ 3

1.4. LOCATAIRES PARTIS EN 2012 ___________________________________________ 3

1.5. LOCATAIRES ENTRES EN 2012 ___________________________________________ 4

1.6. AIDES AU LOGEMENT __________________________________________________ 4

1.7. LOYERS ET CHARGES ___________________________________________________ 4

1.8. IMPAYES DE LOYERS ET MODALITES DE SUIVI __________________________ 4

1.9. RELATIONS AVEC LES AMICALES DE LOCATAIRES _______________________ 6

1.10. SYNTHESE _____________________________________________________________ 7

2/ Rapport financier 8

2.1 BILAN ___________________________________________________________________ 10

2.2. COMPTE DE RESULTAT __________________________________________________ 15

2.3. PERSPECTIVES __________________________________________________________ 18

4

1/ Rapport de gestion

locative

1.1. PATRIMOINE ___________________________________________________________ 1

1.2. TRAVAUX ______________________________________________________________ 1

1.3. GARDIENNAGE _________________________________________________________ 3

1.4. LOCATAIRES PARTIS EN 2012 ___________________________________________ 3

1.5. LOCATAIRES ENTRES EN 2012 ___________________________________________ 4

1.6. AIDES AU LOGEMENT __________________________________________________ 4

1.7. LOYERS ET CHARGES ___________________________________________________ 4

1.8. IMPAYES DE LOYERS ET MODALITES DE SUIVI __________________________ 4

1.9. RELATIONS AVEC LES AMICALES DE LOCATAIRES _______________________ 6

1.10. SYNTHESE _____________________________________________________________ 7

1

1.1. PATRIMOINE

Au 31 décembre 2012, le patrimoine de Créteil Habitat-OPH comprend 4 503 logements contre

4 509 en 2011.

Cette diminution résulte d’une part de la vente, à leurs locataires, de 8 logements:

1 à l’Eau Vive

2 aux portes du village

1 à Jean Mathey

1 à Verdun

1 aux Abymes

2 à Lacharrière,

compensée, d’autre part, par la création de 2 logements de type F5 au 2 place de l’Abbaye, en

réaménageant les bureaux qu’occupait précédemment ICADE.

Le patrimoine comprend également 3 résidences pour personnes âgées (218 appartements) et

39 locaux d’activités.

1.2. TRAVAUX

Le montant total des travaux réalisés en 2012 s’est élevé à 4 080 633 € contre 3 989 118 € en 2011.

Ils se décomposent en :

Gros entretien et composants Dépenses : 1 408 599 €, contre 1 421 130 € en 2011

Pour l’essentiel, les travaux suivants ont été réalisés :

Aux Abymes

Réfection des locaux VO en carrelage

Berthold Mahn

Mise en place d’abris conteneurs

Chéret

Réfection en peinture des parties communes et pose de carrelage au sol devant les entrées de halls

Colombier

Réfection en peinture des parties communes et remplacement des revêtements de sol

Croix des mèches

Rénovation des coursives

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Lacharrière Résidentialisation de l’immeuble (clôture, portail véhicules, portillon avec digicode, vigik)

Metivet /Vildrac

Réfection en peinture des parties communes, remise en état des circulations des caves aux 2, 4, 6 Vildrac et réfection en peinture des couloirs de cave

Plantes

Réfection en peinture des parties communes (50%)

Sarments

Remplacement des portes des locaux vide-ordures

Simone Signoret

Réfection des sols des parties communes aux 6/8 JP Sartre

RPA Marivaux

Conformité électrique dans les logements et parties communes, rénovation des ascenseurs y compris travaux DE ROBIEN 2013/2018

RPA FRANCESCHI et HALAGE

Travaux DE ROBIEN ascenseurs 2013/2018

Le programme des travaux DE ROBIEN sur les ascenseurs s’est poursuivi en 2012.

L’installation de bacs à douche pour personnes âgées ou à mobilité réduite a été reconduite en 2012 pour un montant de 279 000 €.

Remise en état des logements vacants Dépenses : 1 373 124 € contre 1 398 116 € en 2011

Il a été réalisé 433 états des lieux, soit une dépense moyenne au logement de 3 171 €.

Entretien courant Dépenses : 1 298 910 € contre 1 169 872 € en 2011

Il s’agit des dépenses de travaux, de fournitures et prestations pour assurer la conservation et l’exploitation du patrimoine. Il est rappelé que ce budget est mis en œuvre par les responsables de secteurs.

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1.3. GARDIENNAGE

Les effectifs 2012 sont identiques à ceux de 2011, soit 56 personnes.

Au 31 décembre 2012, le personnel de gardiennage comprenait :

5 Responsables de secteur,

44 gardiens (nes),

7 agents d’immeubles.

Les formations classiques « habilitation électrique », « nettoyage et ergonomie », « état des

lieux » et « chiffrage » se sont poursuivies en 2012, auxquelles s’est rajoutée pour les responsables

de secteur une formation « animer une équipe de terrain ».

1.4. LOCATAIRES PARTIS EN 2012

Nombre de congés – taux de rotation

Avec 281 congés enregistrés en 2012, le taux de rotation est de 6,24%. Il est en baisse par rapport à

celui de 2011 (6,50%) et celui de 2010 (6,94%).

Cette diminution de la mobilité résidentielle reflète la tension du marché locatif, et est

comparable à la moyenne constatée dans la région Ile-de-France.

Logements vacants en cours et fin d’année

a) Relocation des logements vacants

L’année 2011 avait été marquée par un important stock de logements vacants (400, stock ex-

Icade). Il a diminué en 2012 avec 283 logements vacants.

Il est à noter que le délai moyen de relocation est passé de 5 mois et 15 jours à 2 mois et 21 jours.

b) Taux de vacance physique au 31/12/2012

75 logements étaient vacants au 31 décembre 2012.

Le taux de vacance physique est en légère augmentation (1,66%) par rapport à 2011 (1,60%).

c) Vacance financière

La perte annuelle de loyers résultant de cette vacance s’élève à 353 500 € soit un taux de 1,59% des

loyers quittancés. Ce taux était de 2,72% en 2011.

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1.5. LOCATAIRES ENTRES EN 2012

Le nombre d’attributions en 2012 est en baisse avec 278 logements contre 346 en 2011 qui était

une année exceptionnelle puisque 33% concernaient l’ex-patrimoine Icade.

Comme les années précédentes, les logements de type F4 et plus, ne représentent que 27% des

attributions.

55% des attributions concernent des familles avec des enfants.

59% des nouveaux titulaires d’un contrat OPH ont moins de 40 ans et 10% d’entre eux ont

60 ans et plus.

71% des logements ont été attribués à des ménages dont les revenus n’excédaient pas 60%

des plafonds de ressources PLUS.

Le taux d’effort moyen d’un locataire entrant APL déduite est de 24.6%.

Comme les années précédentes, Créteil Habitat-OPH a largement répondu à l’accueil de la

population dans le cadre des Accords Collectifs départementaux.

1.6. AIDES AU LOGEMENT

Au 31 décembre 2012, 1 629 ménages avaient une aide au logement soit 36,18% des résidents.

Ce taux était de 35,28% fin 2011.

→ 35,79% sont des personnes isolées sans personne à charge,

→ 29,72% sont des personnes isolées avec au moins un enfant à charge,

→ 8,28% sont des couples sans personne à charge

→ 26,21% sont des couples avec au moins une personne à charge.

Le montant moyen de l’aide est de 258 €.

1.7. LOYERS ET CHARGES

En Janvier 2012, les loyers ont été augmentés de 1,90%

Le quittancement de l’année, loyers et acomptes de charges s’est élevé à 32 522 807 €.

Les encaissements de l’année se sont élevés à 31 989 940 € soit un taux d’encaissement de 98,36%. Ce taux était 99,02% pour l’année 2011.

1.8. IMPAYES DE LOYERS ET MODALITES DE SUIVI

A/ Montants

Le montant des impayés cumulés des locataires présents au 31 décembre 2012 s’élève à

2 020 617 €, soit un taux de 6,21% du quittancement de l’année. Il s’élevait à 1 705 046 € fin 2011,

soit un taux de 5,65%.

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Cette augmentation résulte d’un décalage du règlement des deux dernières échéances de l’année

2012 des RPA qui ont été acquittées en janvier 2013 pour un montant d’un peu plus de 150 000 €.

Les impayés cumulés sur locataires partis s’élèvent à 1 301 693 €. Ils s’élevaient à 1 317 140 € fin

2011. Ils représentent 43,58 % du total de la dette.

B/ Modalités de suivi

Les mesures visant à combiner le suivi contentieux et le suivi social se sont poursuivies en 2012 et

ont été les suivantes :

1°) Suivi social

• Aides CCAS :

Les aides ponctuelles versées par le CCAS et dans le cadre de la commission des dettes locatives

ont concerné 72 familles pour un montant de 8 452 €.

• Les FSH (Fonds de Solidarité Habitat) :

FSH maintien : 23 dossiers ont été instruits pour un montant de 65 898 €.

FSH accès : 37 dossiers accès ont été instruits.

• CDAPL (Commission Départementale des Aides Pour le Logement) :

149 saisines ont eu lieu auprès de la CAF.

• Plans d’apurement

305 plans étaient en cours à fin 2012.

2°) Suivi précontentieux et contentieux

• 209 commandements de payer ont été délivrés,

• 44 jugements accordant des délais ont été pris,

• 16 jugements ont constaté la résiliation du bail,

Malgré un passage en commission inter-bailleurs pour examiner les situations individuelles afin de

prévenir les expulsions, 20 expulsions ont dû être réalisées.

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1.9. RELATIONS AVEC LES AMICALES DE LOCATAIRES

Les amicales de locataires sont reçues tous les ans pour procéder à des contrôles de charges et

sur des sujets, à leur demande, tels que les travaux, l’entretien, la vie quotidienne portant sur les

résidences. Elles ont accès aux factures permettant de justifier les régularisations des charges

annuelles.

Des réunions sur les sites sont également organisées afin de mieux appréhender les problèmes

rencontrés par les habitants.

Les amicales de locataires sont représentées par :

Résidence ORBIGNY

Président : Monsieur MINET – Affilié CNL (Administrateur élu représentant des locataires au sein

du Conseil d’Administration)

Résidence SQUARE MARTINEZ

Président : Monsieur LEGER – Affilié CNL

Résidence COLOMBIER

Présidente : Madame CLAVEL – Affiliée CNL

Résidence JEAN MATHEY

Présidente : Madame CARDINAL – Affiliée CNL

Résidence SARMENTS

Présidente : Madame CLAUDE – Affiliée CNL

Résidence CROIX DES MECHES

Président : Monsieur MARGUERIE - Affilié CNL

Résidence PAUL FRANÇOIS AVET

Présidente : Madame MARGENSTERN

Le Conseil de Concertation Locative s’est tenu une fois en 2012.

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1.10. SYNTHESE

1. PATRIMOINE

4503 logements

3 résidences pour personnes âgées (RPA)

39 locaux et commerces

2. TRAVAUX

Travaux de gros entretien et composants : 1 408 599 €

Travaux de remise en état de logements vacants : 1 373 124 €

Travaux d’entretien courant : 1 298 910 €

3. PERSONNEL DE GARDIENNAGE :

5 responsables de secteur

44 gardiens(nes)

7 agents d’immeuble

4. LOCATAIRES PARTIS EN 2012

Taux de rotation : 6,24% contre 6,50% en 2011

281 congés reçus

5. LOYERS ET CHARGES – ENCAISSEMENTS

Augmentation des loyers de 1,90% en janvier 2012

Mise en recouvrement des loyers et charges : 32 522 807€

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2/ Rapport financier

2.1 BILAN __________________________________________________________ 10

2.2. COMPTE DE RESULTAT ___________________________________________ 15

2.3. PERSPECTIVES __________________________________________________ 18

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Les comptes que nous

soumettons à votre approbation

sont présentés conformément

aux règles du plan comptable

général révisé en vigueur

Ils portent sur :

• Le bilan arrêté au 31.12.2012

• Le compte de résultat pour l’exercice écoulé qui fait apparaître un bénéfice de 817 183,70 €

Vous trouverez ci-après le détail du bilan et du compte de résultat expliquant ce bénéfice.

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2.1 BILAN

TOTAL 267 359 963,05 €

Au 31 décembre 2012, le total du bilan de l’office s’élève à 267 359 963,05 €. Il était de

270 144 728,79 € en 2011, soit une diminution de 2 784 765,74 €.

Cette variation s’analyse comme suit :

A/ ACTIF

2012 2011

ACTIF IMMOBILSE 231 462 253,86 228 308 854,31 Il est constitué des terrains bâtis, des constructions de l'ensemble des groupes immobiliers en gestion (4 503 logements et annexes et de 3 résidences pour personnes âgées) L’augmentation des actifs immobilisés par rapport à l'exercice précédent, s'élève à 3 153 399,55 €

Elle se décompose comme suit

● Investissements réalisés 9 562 611,66

● VNC des logements vendus -420 509,70

● L'amortissement de l'exercice -5 988 702,41

ACTIF CIRCULANT 34 454 343,59 40 256 671,93 Il représente 6 505 671,14 € de créances d'exploitation nettes des provisions, dont 3 112 286,40 € de charges locatives à régulariser, 1 535 327,51 € de créances diverses et 26 413 344,94 € de trésorerie. Ce poste accuse une baisse de 5 802 328,34 € par rapport à 2011 et s'analyse comme suit :

● Locataires, régularisation de charges à facturer 576 604,48

● Autres créances d'exploitation 281 958,23

● Créances diverses -479 885,55

● Trésorerie -6 181 005,50

CHARGES A REPARTIR 1 443 365,60 1 579 202,55 Elles représentent les intérêts compensateurs et enregistrent une baisse de 135 836,95 €.

TOTAL DE L'ACTIF 267 359 963,05 270 144 728,79

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B/ PASSIF

2012 2011

CAPITAUX PERMANENTS 261 287 580,60 264 830 129,98 Ce sont des ressources permanentes destinées à financer les investissements et le fonds de roulement.

Elles sont constituées essentiellement des capitaux propres 24 511 183,31 €, des provisions, notamment pour gros entretien, de 5 913 136,49 € et des dettes financières pour 230 863 260,80 €

La variation des ressources permanentes, observée entre les années 2011 et 2012, représente 3 542 549,38 €. Elle prend en compte le bénéfice réalisé au cours de l'exercice soit 817 183,70 € et les mouvements constatés sur les autres financements (subventions, provisions,

emprunts) pour 4 359 733,08 €.

DETTES A COURT TERME 6 072 382,45 5 314 598,81 Elles concernent les excédents d'acomptes sur les provisions de charges pour un montant de 3 527 863,68 € les dettes fournisseurs et divers pour un montant de 2 544 518,77€

Elles accusent une augmentation de 757 783,64 € dont :

● Locataires créditeurs et excédents sur provisions 345 732,83

● Dettes fournisseurs et diverses 412 050,81

TOTAL DU PASSIF 267 359 963,05 270 144 728,79

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C/ Commentaires sur la structure du bilan

La structure du bilan au 31 décembre 2012 est équilibrée.

Les capitaux permanents corrigés des éléments suivants, s’élèvent à 257 015 550, 00 €.

Intérêts courus non échus - 2 828 665,00 €

Intérêts compensateurs - 1 443 365,60 €

Ces ressources stables comparées aux immobilisations de 231 462 253,86 € font apparaître un

fonds de roulement de 25 553 296,14 €.

Le cycle d’exploitation a généré des ressources à court terme de 860 048,80 €.

La trésorerie s’arrête à 26 413 344,94 € correspond au fonds de roulement net de 25 553 296, 14 €

augmenté des ressources à court terme positives de 860 048,80 €.

Les délais de paiement des fournisseurs (Code de Commerce 1 441-6-4 et D 441-4)

• 15 jours 196 085,46 €

• 30 jours 1 087 986,68 €

• 45 jours 927 376,58 €

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2.2. COMPTE DE RESULTAT

A/ Compte de résultat par nature de charges et de produits

Ce compte de résultat enregistre les charges et produits de la gestion locative et de l'activité des

ventes de logements.

CHARGES ANNEE 2012 ANNEE 2011

. Achats 2 118 315,34 2 176 986,58

. Services Extérieurs 9 567 121,54 8 693 271,17

. Impôts et Taxes 3 027 354,51 3 856 681,46

. Frais de personnel 2 269 498,17 2 142 572,29

. Pertes sur créances irrécouvrables 472 205,29 148 148,03

. Frais financiers 6 754 543,18 5 918 589,88

. Dotations aux Amortissements et aux Provisions 9 063 574,22 9 789 248,92

. Charges exceptionnelles (dont VNC actif cédés : 421 KE) 1 786 146,28 1 676 729,44

TOTAL DES CHARGES 35 058 758,53 34 402 227,77

BENEFICE DE L'EXERCICE 817 183,70 313 923,17

TOTAL GENERAL 35 875 942,23 34 716 150,94

PRODUITS ANNEE 2012 ANNEE 2011

Récupération des charges locatives 5 722 852,59 5 696 146,77

Loyers 23 191 542,00 22 672 170,40

Produits des activités annexes 352 512,48 358 343,69

Subventions d'exploitation 437 760,82 447 524,14

Reprises sur provisions 2 962 777,17 1 954 132,10

Transferts de charges 403 897,80 307 559,02

Autres produits de gestion courante 19 304,01 29 567,80

Produits financiers 525 772,62 294 333,85 Produits exceptionnels sur opérations de gestion (dont produits de cession : 1 068 K€) 1 682 770,32 2 345 960,65 Quote part des subventions d'investis virée au résultat de l'exercice 576 752,42 610 412,52

TOTAL DES PRODUITS 35 875 942,23 34 716 150,94

PERTE

TOTAL GENERAL 35 875 942,23 34 716 150,94

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B/ Analyse du compte de résultat

Le compte de résultat arrêté au 31 décembre 2012 laisse apparaître un autofinancement de

1 856 389,83 € et s'analyse comme suit :

Loyers logements 21 458 589,99

Loyers RPA 783 326,64

Autres loyers (commerces, parkings, indemnités d'occupation) 949 625,37

Loyers totaux 23 191 542,00

Produits financiers 357 676,99

Reversement TFPB 165 049,83

Autres produits divers 168 311,23

Autres subventions 7 946,68

TOTAL DES PRODUITS 23 890 526,73

Annuités d'emprunts 10 995 508,58

Prise en charge des annuites -429 814,14

TOTAL DES ANNUITES 10 565 694,44

Le taux d'endettement après déduction des aides de la Ville et du Conseil Général

représente 45,56 % des loyers

TFPB 1 964 269,00

La taxe foncière sur les propriétés bâties couvre uniquement 47,59 % en raison de l'impact

du conventionnement de l'ensemble du patrimoine racheté à Icade en 2010.

Elle représente 8,47 % des loyers mis en recouvrement.

Entretien courant 1 298 910,88

Approvisionnements 131 069,93

Controle d'accès 12 354,58

Hygiene et sécurité non récupérable 248 447,63

Entretien cablage 55 428,52

Garantie totale 386 765,16

Remise en état des logements 1 373 124,56

Gros entretien 859 155,18

TOTAL DE LA MAINTENANCE 4 365 256,44

La maintenance représente 18,82 % des loyers quittancés soit 969 euros par logement

et par an.

Frais de gardiennage 635 374,50

Rémunération de gestion 2 641 267,99

Autres achats et charges externes 1 115 940,92

COUT DE FONCTIONNEMENT 4 392 583,41

Le coût de fonctionnement représente 975 euros par logement et par an

soit 18,94 % du montant des loyers

Perte sur impayés 651 358,72

Perte sur charges liée à la vacance 94 974,89

ALEAS 746 333,61

Le coût des impayés et de la vacance supporté par l’exercice est égal à 746 333,61 euros

soit 3,22 % des loyers quittancés.

TOTAL DES CHARGES 22 034 136,90

AUTOFINANCEMENT 1 856 389,83

Dotations et reprises diverses -68 778,16

Amortissements techniques/amortissements financiers, produits et charges diverses -1 618 092,96

Résultat sur les ventes de logements 647 664,99

817 183,70RESULTAT

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2.3. PERSPECTIVES

Créteil Habitat-OPH poursuivra son effort sur les réhabilitations du patrimoine racheté à Icade en

2010 dans le secteur du Mont Mesly et étudie un programme d’isolation thermique extérieure des

bâtiments afin de compléter les travaux déjà réalisés, à savoir le changement des fenêtres et des

chauffe bains.

RPA du Halage

19

Place de l’Abbaye

20

CRETEIL HABITAT-OPH

(Office Public de l’Habitat de Créteil)

7 rue des Ecoles – 94048 CRETEIL CEDEX

Tél. 01 45 17 40 00 – Fax : 01 45 17 40 99

www.creteil-habitat.com