villagesvivants.com

RedynamiseR le cœuR des villes et villages paR l’implication citoyenne et l’acquisition paRticipative de locaux

22

sommaiRe

le constat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4

l’esprit villages vivants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5

intervenir sur la vacance commerciale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6

intervenir sur l’immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7

un nouvel usage des locaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7

méthode et boîte à outils . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8

typologie des opérations pilotes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

un modèle innovant> une structuration juridique au service de l’objet social . . . . . . . . . . . . . 12

> Une stratégie financière basée sur le capital patient . . . . . . . . . . . . . . . . 12

> vers la création d’une fondation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

Financer l’innovation sociale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

stratégie de développement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

mesurer l’utilité sociale et économique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

l’éco-système de villages vivants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

l’équipe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

les références . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

Bibliographie sélective . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

3

la Revitalisation FoncièRe paRticipative !

Valérie Dumesny, responsable du Pôle Dynamisation des centres-villes au

contact des commerçants.

vacance commerciale, paupérisation des centres-villes, sentiment d’abandon… dans beaucoup de villes petites ou moyennes les vitrines vides et les rideaux de fers tirés sont aujourd’hui trop visibles pour que la revita-lisation des centres ne devienne pas une priorité . dans les villages, quand un café, une boulangerie ou une épicerie s’en va, ce sont des services quotidiens et du vivre ensemble qui partent avec .

Face à ce constat, une équipe d’entrepreneurs sociaux aux parcours complémentaires dans le développement local et la finance solidaire, a décidé de s’attaquer de manière originale et ambitieuse au problème en créant Vil-lages Vivants :

> en replaçant le citoyen au cœur de la démarche de revitalisation. les habitants sont les premiers acteurs de la ville et à ce titre les meilleurs experts du quo-tidien .

> par l’accompagnement d’entreprises et de pro-jets innovants. qu’elle soit portée par de nouveaux entrepreneurs, des collectifs d’habitants ou des collectivi-tés, la capacité d’innovation des territoires est immense . elle a souvent juste besoin d’être accompagnée et outillée .

> par l’acquisition participative de boutiques de centre-ville. grâce à l’épargne des habitants et aux investisseurs solidaires, le portage collectif de la propriété immobilière permet l’installation de porteurs de projets et de commerces de proximité .

Pour répondre à ces défis Villages Vivants dispose d’une méthode éprouvée pour remettre les habitants au cœur de leur ville, et d’une boîte à outils complète et opé-rationnelle pour “ réenchanter un territoire ”.

si l’ambition est de créer un réseau national de 20 boutiques d’ici à 2022 puis de 100 en 2030, villages vivants souhaite d’abord mener une expérimentation à travers 5 opé-rations pilotes en 2018 et 2019 pour un budget de 948 000€.

au-delà de la revitalisation de quelques centres-bourgs, il est indispensable de repenser la place des habitants et interroger le rapport à l’immobilier commercial à grande échelle . l’objectif : essaimer et produire un véritable changement sociétale pour des centres-villes et des Villages Vivants !

villages vivants est une entreprise sociale qui œuvre

pour la redynamisation des centres-villes par

l’implication des habitants et l’acquisition participative de

commerces de proximité .

4

morosité, sentiment d’abandon, logements vacants ou insa-lubres, vitrines vides et rideaux de fer tirés .

ces dernières années, la France a pris conscience qu’elle avait “ tué ses villes ” 1, que “ la revitalisation commerciale des centres-villes ” 2 représentait un défi majeur impliquant des “ Actions Cœur de Ville ” 3 .

Le symptôme le plus visible : la vacance commerciale . la fermeture des commerces de proximité et les vitrines aban-données sont des indicateurs du sentiment d’abandon, de l’état du parc de logements, du niveau du vivre ensemble et de la paupérisation des centres .

le déclin du commerce de proximité est aussi la consé-quence de plusieurs facteurs : croissance des périphéries commerciales, changement des habitudes des consomma-teurs et développement du e-commerce, difficulté pour le commerce traditionnel de s’adapter, etc .

la vacance commerciale est une cause enfin car dans une logique de cercle vicieux, les linéaires vides augmentent le sentiment de déclassement et ne favorisent pas le retour d’activités .

demain, la revitalisation des centres-villes sera une grande cause nationale4 . Heureusement nous pensons que les villes et villages de France ne sont pas morts. Ils bénéficient d’une puissante capacité de résilience trop souvent insoupçonnée .

Partout émergent de fabuleuses initiatives. une friche abandonnée ? voilà un tiers-lieu pour 50 personnes ! une épicerie franchisée qui ne tourne plus ? une épicerie associative s’installe . une boulangerie qui ferme dans un vil-lage ? un bistrot de pays multi-service prend le relai ! là une micro-crèche, ici un atelier participatif ou une ressourcerie . les territoires ruraux réinventent tous les jours de nouvelles formes de consommation et de solidarité relocalisées .

le constat

« Qu’y a t-il de plus triste qu’une rue sans commerce ? »5

1 Comment la France a tué ses villes, Olivier RAZEMON, Rue de l’Echiquier, 2016.2 Revitalisation des centres-villes et des centres-bourgs : rapport sénatorial d’étape, MM. Rémy POINTEREAU et Martial BOURQUIN, 2017.3 Action cœur de ville, plan national du ministère de la Cohésion des Territoires, décembre 2017.4 L’association “Centre-Ville en mouvement” a posé la candidature de la revitalisation comme Grande Cause Nationale 2018. 5 Robert Rochefort, « Un commerce pour la ville », rapport au Ministère de la ville et du logement, éditions de l'Aube, Février 2008.

éléments de contexte

le nombre de café a diminué de 7 % entre 2009 et 2015. En 2017, 26 000 communes n’ont plus de café .

le coût locatif d’un local a augmenté de 12,5 % entre 2008 et 2012 . les charges locatives représentent en moyenne 30 % du montant du loyer .

le taux de vacance des locaux commerciaux a presque doublé en 15 ans : la moyenne natio-nale frôle aujourd’hui les 10 %, contre 6,3 % en 2001, les petites villes étant les plus tou-chées (12 % en moyenne) .

le nombre de commerce en ville a diminué de 3,7 % en 12 ans .

À LOUER

Après : vitrophanie résultant

d’un concours photos auprès des

habitants.

Avant :un commerce

abandonné dans la rue piétonne de

Loriol (Drôme).

5

l’espRit villages vivants

La ville est un organisme vivant qui se construit et se nourrit de la mixité des usages . toutes les fonctions de la ville sont essentielles et interdépendantes : logement, services, commerces, culture et vie sociale . agir sur une fonction revient à en stimuler une autre dans une logique de cercle vertueux . tournée vers l’usager, la ville doit être pensée par et pour ses habitants autour d’une ou plusieurs centralités . la centralité s’entend comme le lieu de conver-gence des fonctions de la ville .

Les territoires ruraux sont un réservoir infini d’in-novation. la ruralité est riche de ses ressources naturelles et humaines issues de la société civile, des entreprises et des collectivités . l’écosystème à taille humaine permet de bénéficier d’une agilité permettant de faire émerger de nouveaux projets économiquement et socialement impac-tants . la proximité favorise l’innovation et l’émergence de modèles économiques innovants . l’économie collaborative et les nouvelles formes d’entrepreneuriat permettent de redynamiser des espaces d’échanges où l’économie clas-sique rencontre des difficultés.

Le citoyen est un expert du quotidien. au travers de leurs échanges, consommation et déplacements, les habi-tants vivent, construisent et représentent la ville . ils n’en sont pas que les usagers, mais aussi les architectes permanents ! ils sont bénévoles, créateurs d’entreprises, élus, commer-çants ou citoyens engagés et à travers leurs expériences et leurs habitudes, ils peuvent agir concrètement sur le dyna-misme de leur cœur de ville . l’engagement et l’implication des citoyens dans la construction et la mise en œuvre des solutions seront les fondements nécessaires pour la réussite d’un projet à long terme .

un gisement d’opportunité à puiser

dans l’économie sociale et solidaire !

Ballade urbaine à Die (Drôme) permettant de recueillir l’expertise citoyenne et d’impliquer les habitants.

notre positionnement

promoteur immobilier, pépinière de pme, anima-teur territorial, manager de centre-ville… villages Vivants se positionne à la confluence de ces mé-tiers . en tant qu’acteur de l’économie sociale et solidaire, nous voulons accompagner et rendre possible l’entrepreneuriat social en zones rurales .

villages vivants intervient en complémentarité des bureaux d’études en tant qu’animateur de dynamiques locales et investisseur éthique .

Jérôme deconinckDirecteur de la Fondation Terre de Liens

en entrant au capital de la foncière villages vivants, la Fon-dation terre de liens a concrétisé sa volonté de construire un réseau d’organisations qui œuvrent pour un développe-ment rural citoyen . par ailleurs, entre préservation des terres agricoles et densification urbaine, nous nous attaquons à la même problématique d’étalement urbain .

6

la revitalisation implique d’intervenir sur toutes les fonctions de la ville : logement, services, vie sociale et culturelle, mobilités et… commerce !

dans une logique de cercle vicieux, si la fermeture des commerces de proximité est une des causes de dévitalisation, elle en est surtout le symptôme le plus visible ! dans les petites villes, et plus particulièrement dans les villages, réouvrir une boutique c’est renforcer la centralité et la cohésion sociale, relocaliser la consom-mation et les services, favoriser les échanges et limiter les déplacements chronophages et onéreux .

en valorisant les vitrines vides, en pratiquant des loyers commerciaux progressifs et raisonnés ou par des conditions de mise à bail avantageuses, villages vivants a pour ambition de faciliter l’installation de nouveaux projets et garantir leur pérennité . En agissant comme des “ attracteurs ” économiques et sociaux, ces nou-veaux lieux permettront de réamorcer la dynamique vertueuse de la revitalisation et participera au rééquilibrage du marché de l’immobilier commercial souvent déconnecté des réalités rurales et commerciales.

inteRveniR suR la vacance commeRciale . . .

Visite de terrains avec élus, techniciens et commerçants pour construire une vision commune.

pas-de-portes, fonds de commerce, rigidité des baux, garanties exigées, montant des loyers, mise aux normes sont autantde freins au marché de la location commerciale .

AlAin mAtheronPrésident de la Communauté de Communes du Diois

nous disposons des outils nécessaires et les partenaires utiles pour renforcer le logement, faciliter la mobilité, et améliorer les conditions et le cadre de vie. Bien que l’intercommunalité profite désor-mais de la compétence de développement économique territorial, nous n’avons que de très faibles leviers pour agir spécifiquement sur la vacance commerciale. La maîtrise foncière à long terme proposée par villages vivants est une des clés qui nous manquait .

7

les investisseurs immobiliers poursuivent traditionnel-lement des objectifs de rendement prudent à long terme, de spéculation à moyen terme et/ou de rentabilité à court terme .

compte tenu de ce paradigme, les nouveaux investisse-ments immobiliers ne se font pas dans les centres villes, a fortiori dans les petites villes et villages. inversement, les logiques d’investissement foncier s’ob-servent principalement dans des zones, situées en périphé-rie des villes venant alors renforcer le manque d’attractivité des centres . le fossé se creuse .

par ailleurs, les propriétaires des boutiques de centre-ville (anciens commerçants et notables locaux, souvent proprié-taires de l’immeuble avec un commerce en rdc et des loge-ments dans les étages) ont souvent souffert d’impayés ou d’un turn over locatif rapide et chronophage. Ils sont peu enclins à investir pour moderniser et mettre aux normes leurs locaux. ils refusent de baisser les loyers évoquant un âge d’or du commerce pourtant révolu et préfèrent parfois un local vide .

en intervenant sur le marché de l’immobilier commercial dans les petites villes, villages vivants poursuit plusieurs objectifs :

> en pratiquant une politique de loyer progressif ou modéré, villages vivants veut rééquilibrer à la baisse le mar-ché locatif local par effet de domino .

> dans des zones où l’achat et la rénovation des murs est un frein à l’installation (surtout quand leur prix vient s’ajouter à celui du fonds de commerce) l’acquisition par la fon-cière permet de remettre un bien dans le circuit et ainsi recréer un support d’activité .

> en achetant des boutiques avec les habitants et à terme en les revendant à sa Fondation (cf modèle économique), villages vivants souhaite les sortir du marché pour en faire des biens communs inaliénables où l’usage prime sur la propriété .

Le commerce, les déplacements, les modes d’habitat ont significativement évolué ces dernières années . Retrouver son centre-ville d’antan à l’identique est un mythe . La ville et ses usages doivent se réinventer en s’inspirant des retours d’ex-périences innovants.

par leur offre renouvelée, leur modèle économique original, leur gouvernance parta-gée ou leur implication locale, de nombreux projets locaux ruraux défient toutes les études de marchés antérieures . Le “ supplément d’âme ” de ces projets rend possible l’installation et la pérennisation d’une activité nouvelle là où le commerce traditionnel s’essouffle et tire son rideau.

ce sont des commerces innovants, des conciergeries, des tiers-lieux, des cafés asso-ciatifs, des magasins de producteurs, des micro-crèches, des commerces multi-ser-vices ou des bistrots de pays . . . Ces lieux fonctionnent alors comme de véri-tables attracteurs, tant économiques que sociaux et peuvent tirer dans leur sillages d’autres activités plus classiques et de nouveaux habitants .

si villages vivants privilégie ces attracteurs souvent issus de l’économie sociale et solidaire, c’est avant tout l’environnement rural, le contexte urbain et les opportunités qui permettront d’identifier et de sélectionner les futurs preneurs de la foncière.

. . . et suR l’immoBilieR . . .

. . . pouR un nouvel usage des locaux !« Vivre moins cher et mieux, c’est vivre à deux pas. »6

6 Principe avancé par l’Association des Maires de France.

la politique immobilière de villages vivants : loyers progressifs et

raisonnables, rénovation et mise aux normes,

accompagnement des preneurs, baux adaptés .

8

en diffusant les bonnes pratiques et en mettant à disposition son expertise, ses ressources et ses outils opérationnels, Villages Vivants intervient sur l’ensemble de la chaîne de revitalisation.

les actions peuvent être mises en place dans une démarche globale ou, au cas par cas, venir répondre à un besoin particulier et spécifique. Dans le cadre de ses activités immobilières, Villages Vivants a développé une méthode d’intervention complémen-taire d’une démarche de revitalisation plus générale . en fonction des contextes, une intervention strictement immobilière peut toutefois être envisagée .

métHode et Boîte à outils

REVITALIsATION

CONsTATVacance, besoin de revitalisation,

projet émergeant, opportunité

immobilière...

INITIER UNE dyNAMIQUE

LOCALE

IdENTIFIER ET séLECTIONNER

dEs BOUTIQUEs PRIORITAIREs

CONTACTER LEs PROPRIéTAIREs

RéALIsER UN dIAGNOsTIC

IMMOBILIER

FAIRE UNE éTUdE dE FAIsABILITé

TRAVAILLER AVEC LEs PARTENAIREs

FAIRE LE MONTAGE FINANCIER

VALORIsATION dEs LOCAUx

VACANTs

ACQUIsITION ET INsTALLATION

dU PROjET

déFINIR LEs BEsOINs

IdENTIFIER ET ACCOMPAGNER

dEs PROjETs ET PORTEURs dE PROjETs

démarche globale de revitalisation

Résultats

intervention immobilière

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Sensibiliser les habitants en revalorisant les vitrines délabrées à Loriol.

études pour la création d’un mobilier urbain participatif “boîte à donner” réalisé par l’agence “Entreautre”.

en savoir plus sur les outils ?Jetez un œil sur la boîte à outils de villages vivants en annexe !

Installation d’une exposition temporaire d’artistes locaux.

clAude AuriAsMaire de Loriol, Délégué au commerce de proximité à la région AURA

accompagnement des propriétaires de locaux vacants, va-lorisation des vitrines, installation d’exposition éphémères, animation d’une dynamique citoyenne… le travail sur loriol a immédiatement porté ses fruits . l’originalité et la force de villages vivants est d’impliquer les habitants, les commer-çants et les propriétaires dans la mise en œuvre de solutions concrètes . et leurs retours sont très positifs! nous attendons avec impatience le dernier maillon de la chaîne: l’acquisition immobilière !

Revitaliser le cœur d’une petite villeteRRItoIRe petite ville, ville moyenne, centre-bourg représentant un pôle rural de commerces et services .

Contexte une centralité qui s’efface, un linéaire commerciale morcelé, une vacance commerciale croissante et non maîtrisée, un sentiment de morosité, un manque d’animation et de dynamisme dans les rues commerçantes .

objeCtIfs installer un attracteur, enclencher une dynamique, rééquilibrer le marché de l’immobilier commercial, revaloriser le linéaire en ciblant des emplacements stratégiques .

moyens processus global de revitalisation, démarche participative, valorisation des locaux vacants, location/sous-location, accompagnement d’un porteur de projet, acquisition immobilière et mise à bail .

Réouvrir le dernier commerce ou construire le premierteRRItoIRe petite ville rurale avec peu ou pas de commerces et services .

Contexte la commune ne possède plus de commerces (pas de bistrot, d’épicerie ou de boulangerie) . seuls subsistent les services de bases (mairie, apc, école, etc…) . les déplacements pendulaires poussent les habitants à travailler et consommer en dehors de la commune . la commune ne possède plus de lieu de cohésion sociale .

objeCtIfs Recréer un point de rencontre, d’échange et de sociabilité dans le village . Ramener des biens et services de proximité . diminuer les déplacements .

moyens étude de faisabilité, levée de fonds citoyenne, ingénierie et acquisition immobilière, appel à projets, mise à bail adaptée, loyers progressifs et/ou modérés .

typologie des opéRations pilotes

simon cAuvArdPrésident de l’épicerie associative de Beaufort-sur-Gervanne

à la fermeture de l’épicerie du village, le fonds de commerce n’a pas trouvé de repre-neur au grand désarroi de toute la population . les habitants, et notamment les per-sonnes âgées et les personnes non motorisées, se sont retrouvés privés d’un service capital. Suite à ce triste constat, un groupe de citoyens s’est mobilisé afin de restaurer ce commerce, mais cette fois, sous une forme collective ! deux ans et deux salariés plus tard, nous sommes déjà à l’étroit ! le rapprochement avec villages vivants s’est fait naturellement quand il a fallu imaginer l’acquisition et la rénovation d’un empla-cement stratégique mieux situé au cœur du bourg .

10

Afin de valider son concept et définir ses modes d’intervention pour permettre un déploiement à grande échelle, Villages Vivants va réaliser 5 opérations immobilières pilotes sur 2018-2019 correspondant à 4 grands types d’interventions.

Pérenniser une activité déjà lancée par le rachat des mursteRRItoIRe ville moyenne ou petite ville rurale .

Contexte un porteur de projet déjà en activité est confronté au rachat de ses murs, à la fin de son bail, à de mauvaises conditions contractuelles, ou au besoin de trouver un meilleur emplacement, des locaux plus grands, en adéquation avec l’évolution de son activité .

objeCtIfs conforter, pérenniser ou permettre le développement d’une activité . éviter sa “ délocalisation ” en périphérie. consolider la fonction commerciale du centre-ville .

moyens levée de fonds citoyenne, acquisition immobilière, mise à bail adaptée .

Accompagner et installer un porteur de projetteRRItoIRe ville moyenne ou petite ville rurale .

Contexte un porteur de projet cherche à s’installer mais butte devant le prix des loyers, l’état ou la disponibilité des locaux, le prix des murs .

objeCtIfs levée de fonds citoyenne, permettre l’installation d’un porteur de projet en levant le frein immobilier .

moyens accompagnement du pp, acquisition immobilière, mise à bail souple, loyers modérés et progressifs .

Visite de l’épicerie associative de Beaufort-sur-Gervanne avec un collectif d’habitants voisin accompagné par Villages Vivants.

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critères d’intervention

> Un besoin affirmé : vacance commerciale, essoufflement des dynamiques de centre-ville, dilution des centralités, marché de l’immobilier commercial fragilisé .

> un territoire et des élus volontaires : constat partagé avec les acteurs locaux et volonté commune de passer à l’action .

> un territoire rural : seront privilégiés les communes rurales, petites villes ou villes moyennes appartenant à une petite ou moyenne aire urbaine .

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un modèle innovant

Une stRUCtURAtIon jURIdIqUe AU seRVICe de L’objet soCIALla dynamique villages vivants est portée par deux structures juri-diques étroitement liées, permettant de dissocier le risque et les logiques économiques. villages vivants regroupe sous une même gouvernance des entreprises socialement responsables qui s’appuient sur une mécanique financière et économique performante.

> Une société foncière en Commandite par Actions (sCA), se charge d’accueillir les fonds, principalement du capital, pour faire l’acqui-sition de boutiques .

> Une Société par Action Simplifiée (SAS) de gestion et d’ex-ploitation est commanditée par la foncière et gère ses activités (via un mandat de gestion) . elle réalise les études et démarches préalables aux acquisitions (diagnostic, étude de marché, levée de fonds, maîtrise d’ou-vrage, etc) dont une partie de ces prestations est financée par les collec-tivités et par des tiers . une autre partie de l’ingénierie est achetée par la foncière à la sas .

Une stRAtégIe fInAnCIèRe bAsée sUR Le CAPItAL PAtIentla foncière sca propose aux citoyens et investisseurs solidaires d’orienter le placement de leur capital sur des titres financiers non lucra-tifs, bloqués 5 à 7 ans. Ce capital patient permet de financer la phase d’ac-quisition, travaux et mise à bail .

durant cette phase (d’une durée d’environ 6 mois à 18 mois), puis pendant l’installation et le démarrage de l’exploitation, les revenus locatifs sont faibles et considérés risqués. Ainsi le financement de cette étape par du capital, et non par du prêt bancaire, permet de maîtriser le flux “ tendu ” de trésorerie.

pour les investisseurs il est rassurant de savoir que le capital permet à la foncière d’acheter des biens immobiliers le plus souvent en déprise, et donc à bas prix, qui seront rénovés et animés, ce qui est producteur de valeur .

La structure immobilière n’a pas de charges fixes (hors tenu de compte, cac, assurance, taxes) . Elle confie la gestion locative et patrimo-niale à la sAs qui gère et perçoit les loyers pour son compte. pour chaque opération immobilière, les produits (loyers) doivent à minima couvrir les charges (taxes, amortissement, assurance, gestion locative…) . par ailleurs, tous les frais d’ingénierie et R&d sont externalisés et inclus dans les opérations immobilières ou financés par des tiers. De cette manière, s’il n’y a pas de nouveaux projets immobiliers, il n’y pas de dépenses récur-rentes non couvertes .

vers une société coopérative d’intérêt collectif afin d’associer les acteurs publics et monter des projets publics-privés responsables .

le portage collectif de la propriété

immobilière : en souscrivant des

actions, les citoyens permettent à la foncière

d’accumuler un capital pour acheter et

gérer des locaux .

13

VeRs LA CRéAtIon d’Une fondAtIonau terme des 5 à 7 ans d’engagement prévu pour les titres vendus ; les actionnaires ont la possibilité de les revendre à la foncière . Afin d’être en capacité de financer ce rachat, la foncière lèvera plus de fonds que nécessaires pour l’acquisition d’un bien . pour acheter des commerces, la foncière mobilisera 75 % du capital apporté par les action-naires et gardera une réserve de 25 % toujours disponible en cas de besoin (notamment pour rembourser les action-naires sortants) .

l’autre levier est la vente des biens à une troisième structure : la fondation Villages Vivants. en reven-dant ses biens immobiliers, la foncière se trouve en capaci-té de rembourser les actionnaires sortants et ainsi rassurer les investisseurs pour permettre de renouveler les levées de fonds .

en effet après une période de 2 à 4 ans, l’exploitant a trouvé son modèle économique et sa clientèle, et est en capacité de payer un loyer juste . dans ce contexte, la foncière ré-

évalue la valeur de son bien immobilier, en fonction de sa nouvelle attractivité et le cède alors à la Fondation villages vivants . La cession après revalorisation entraine la création d’une plus-value sur certaines opérations et permet de créer des équilibres entre les opérations rapidement bénéficiaires, et les projets plus long à mettre en place, voire moins rentables .

dès lors que le bien immobilier est propriété de la fonda-tion, il ne peut plus être cédé . Il sort ainsi du “ marché ” en devenant un bien commun. son utilité sociale est garantie . la fondation permettra également de recevoir des legs, dons ou donations .

de son côté, la fondation qui rachète les biens immobiliers disposent de preneurs stables (avec 2 à 3 ans d’activités et des bilans financiers) et offre toutes les garanties aux banques pour avoir recours de manière importante à l’emprunt, et ainsi créer un effet de levier important .

des ressources hybrides générées pAr...

FinAncer l’ingénierie

> la commercialisation de la boîte à outils à des tiers (collectivités, pôle emploi, coopératives d’activités, tiers-lieux, union de commerçants, opérateurs immobiliers, etc)

> Le financement de l’ingénierie immobilière par la collectivité, des partenaires et l’autofinancement.

> La vente de titres financiers à des particuliers et des investisseurs solidaires .

> les loyers facturés aux preneurs qui permettent d’équilibrer les opérations immobilières .

l’acquisition d’une boutique nécessite une ingénierie préalable qui a un coût. Si elle est auto-financée, son prix sera forcément reporté sur le montant des loyers afin d’équilibrer les opérations. Or, nous voulons conserver une politique locative modérée .dans la période d’expérimentation, lorsque les process et modèles ne sont pas encore rodés, il est indispensable pour maintenir un niveau de loyer correct de trouver des co-financements pour cette ingénierie.Compte tenu des moyens financiers modestes des territoires ciblés par villages vivants, il est primordial de trouver des modes de financements qui n’incombent pas à la collectivité seule. il est ainsi prévu de ventiler les coûts d’ingénierie auprès de trois partenaires:> la caisse des dépôts, pour mettre en œuvre le soutien

de l’etat aux territoires .> la collectivité locale, dans des proportions modestes

mais indispensable pour affirmer une volonté politique.> la foncière : en intégrant les coûts d’ingénierie au plan

de financement.

la complémentarité entre foncière et fondation permet de démultiplier l’effet levier sur le long terme .

lA FoncièreSociété en Commandite par Action

> lève les fonds> est propriétaire

des biens immobiliers .

lA société de gestionSociété par Actions Simplifiée

> commanditée de la sca

> mandataire de la fon-cière pour la gestion et l’ingénierie

> salarie l’équipe (5 etp sous deux ans)

> Réalise les pres-tations auprès des collectivités

> Réalise l’accompa-gnement des projets .

lA FondAtionReconnue d’utilité publique ou sous égide

> Rachète les biens à la foncière

> Reçoit dons, donations et legs .

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FinanceR l’innovation socialeconduites sur une période de 2 ans (2018 - 2019), les opérations pilotes permettront de réaliser la preuve du concept par l’ex-périmentation et de valider les hypothèses initiales en matière de structuration du modèle économique, calage des process et calibrage de l’ingénierie. l’objectif est d’offrir un cadre juridique et économique pérenne garantissant à terme le changement d’échelle : duplication des opérations sur l’ensemble du territoire national et levée de fonds élargie vers un réseau de boutiques de proximité villages vivants !

pourquoi investir dAns villAges vivAnts ?

> produire de l’utilité socialeparticiper à une mission sociale d’envergure et revitaliser les centres-villes pour renforcer la cohésion sociale .

> la sécurité de l’immobilierinvestir dans l’immobilier commercial avec la capacité de récupérer les fonds au terme d’un engagement de 5 à 7 ans .

> être pionniers’associer au lancement d’une aventure entrepreneuriale fondée sur un modèle économique innovant .

> intégrer un réseaupartager votre expérience et participer à la gouvernance d’une foncière au service des territoires .

emPLoIs

Investissements

Boutiques ou immeubles x 5, frais de notaire, rénovation et aménagement, frais d’architecte & ingénierie économique et juridique

700 000 €

BFR  212 400 €

trésorerie  36 500 €

totAL 948 900 €

RessoURCes

fonds propres

Actionnaire commandité

Participation au capital de la sAs Villages Vivants 10 000 €

Actionnaires commanditaires

Participation au capital des investisseurs initiaux - 1er cercle * 150 000 €

Participation au capital - Crowdequity 200 000 €

Participation au capital - Investisseurs institutionnels 380 000 €

subvention 208 900 €

totAL 948 900 €

PLAN dE FINANCEMENT INITIAL

* Fondation Terres de liens, sARL sOLsTICE, sCIC La Carline, autres entreprises et particuliers.

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stRatégie de développement

mesuReR l’utilité sociale et économiqueAfin d’évaluer sa contribution à la revitalisation des centres-villes et villages et de s’assurer de la pertinence de son modèle économique et de ses modes d’intervention, villages vivants se dote de plusieurs indicateurs qui permettront de vérifier les critères suivants :

Pertinence de la structure Critères internes

Critères Indicateurs

Viabilité du modèle économiquement

Résultat, sIG, bilan, prévisionnel, levée de fonds

Réplicabilité du modèle

suivi du temps de travail, définition de l’ingénierie, formalisation des procédures, atteinte de la taille critique, nombre de partenariats

Utilité de l’action Critères externes

Critères Indicateurs

dynamisme commercial et services de proximité

Taux de vacance commerciale, nombre de boutiques réouvertes, nouveaux services disponibles, nombre de clients ou usagers visés/impactés...

Cohésion socialeNombre de personnes mobilisées, nombre d’actionnaires citoyens, nombre d’événements

Impact économiqueNombre d’emplois créés, CA généré par les PP, nombre de m2 rénovés, niveau des loyers...

Mobilité des habitants Nombre et durée des déplacements

2012 naissance de l’idée

2016 diagnostic et benchmarking (cf étude réalisée

par villages vivants en 2016 - 17p)

2017 création de l’association, lancement de l’activité (cf références)

et entrée dans l’incubateur de l’uRscop

1er avril 2018 création de la foncière sca et société de gestion sas

2018 - 2019 expérimentation, 5 premières acquisitions pilotes

2020 déploiement ! vers un réseau régional puis national

de boutiques de proximité .

2018

2019

2020

2030

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l’éco-système de villages vivants

ils sont ou vont entrerAu cApitAl de lA Foncière villAges vivAnts

les collectivités volontAires pour une expérimentation

les acteurs en urbAnisme/AménAgement

les partenaires, structures en AccompAgnement des porteurs de proJets

FondAtion terre de liens Fondation reconnue d’utilité publique œuvrant pour la préservation des terres agricoles.

communAuté de communes du dioisLe diois rassemble une population d’environ 11 500 habitants, situés sur un territoire de 1 200 km² réparti en 51 communes rurales.

texusAgence d’architecture possédant la " compétence patrimoine ", spécialisée dans la construction bois et l’architecture contemporaine. Membre du conseil d’administration de Villages Vivants.

eporAétablissement Public foncier de l’Ouest Rhône-Alpes qui assure l’acquisition, le portage, la dépollution et déconstruction de parcelles à rénover. Maillon de la chaîne d’ingénierie dans la revitalisation des cœurs de villes complémentaire à Villages Vivants.

AdieAssociation pour le droit à l’Initiative Economique spécialisée dans le micro-crédit.

grApGroupement coopératif d’entrepreneurs au service de l’alimentation partenaire dans le cadre d’ouverture d‘épiceries ou magasins de producteurs.

solstice Coopérative d’activités et d’entrepreneurs. Villages Vivants est prestataire de sOLsTICE pour l’accompagnement des coopérateurs dans la création de leur activité.

communAuté de communes du vAl de drôme Située à la confluence de la drôme, la CCVd regroupe environ 30 000 habitants et fédère 30 communes.

entreAutre studio de design. Réalise les prototypes du mobilier urbain pour Villages Vivants.

réseAu initiAtive ivdd Initiative Val de drôme, antenne local du premier réseau associatif de financement des créateurs d’entreprise.

lA cArline épicerie bio et local en société Coopérative d’intérêt Collectif.

les grAnges gontArdes Village de 617 habitants situé entre Pierrelatte et Grignan.

cAue 26 Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement de la drôme. Acteur central dans l’ingénierie de revitalisation des cœurs de villes complémentaire à Villages Vivants.

AuxiliA conseil Bureau d’étude en transition économique et sociale. Collaboration en cours sur le lancement d’une étude opératoire sur le développement de services mutualisés au profit des entreprises locales.

pôle emploi Villages Vivants est prestataire de Pôle Emploi en matière de création d’entreprise innovante en milieu rural au travers de sa formation Let’s Créative.

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Autres structures inspirAntes avec lesquelles villages vivants est en lien

pArtenAire FinAncier pour la levée de fonds

Autres Acteurs de lA revitAlisAtionpar l’accès à l’immobilier avec lesquels villages vivants est actuellement en contact

les pArtenAires AccompAgnAnts

etic Filiale française de Ethical Property, ETIC crée, finance et gère des espaces de bureaux et de commerces dédiés aux acteurs du changement sociétal.

l’usine vivAnte Tiers-Lieu à Crest dont Raphaël et sylvain sont co-fondateurs. Ancienne usine réhabilitée où travaillent plus de 50 résidents.

litAPlateforme de levée de fonds spécialisée dans l’investissement participatif responsable.

FédérAtion des boutiques à l’essAistructure nationale permettant aux collectivités adhérentes de créer un “ testeur de commerce ”.

rue du développement durAbleFondée en 2009, l’association stéphanoise a pour objectif de réaménager les rez-de-chaussée vacants du quartier du Crêt de Roc.

1001 commercesProjet d’acquisition et location de boutiques mené sur la ville de Carvin à l’initiative de l’union des commerçants et de la mairie.

lA semAestsociété d’économie mixte de la Ville de Paris spécialisée dans l’animation économique des quartiers, notamment par l’achat, rénovation puis location de commerces.

urscopL’Union Régionale des sCOP en Auvergne Rhône-Alpes accompagne Village Vivants dans sa structuration, notamment via l’incubateur d’entreprise AlterIncub au sein duquel le projet a été retenu.

Argoe et siloe Cabinet d’étude, conseil et formation spécialisé dans l’appui aux projets de développement des territoires et des entreprises. Partenariat technique et co-traitance en construction.

Foncière chênelet Construction de logements sociaux écologiques.

let’s co solutions collaboratives de mobilisation de communautés au service de projets d’utilité sociale.

Foncière terre de liens Acquisition de fermes et terres agricoles et mise à bail rural environnemental.

l’équipesylvain dumasHomme de terrain pragmatique et résolument tourné vers la " prospective " que ses 7 ans à l’étranger dans la microfinance et ses 5 ans d’appui à des créateurs d’entreprise en France ont profondément ancré dans les territoires, sylvain est responsable de l’appui aux créateurs d’entreprises et pilote la stratégie financière et les partenariats économiques de villages vivants .dIPLôMEs> ESCD 3A, spécialité gestion financièreExPéRIENCEs> Planet Finance, MICROCRED SA, et Interaide - Consultant en microfinance > Association de solidarité internationale Horizons Partagés - directeur> Association AdIE, puis chez sOLsTICE sARL - Conseiller en création d’entreprise

Responsable Pôle Création d’entreprises

06 50 32 80 88s .dumas@villagesvivants .com

valérie dumesnyspécialiste de la conduite de projet et de l’animation de réseaux, valérie arpente depuis 10 ans le développement économique local et prend en charge aujourd’hui le volet démarche participative au sein de Villages Vivants, pour « faire battre le cœur des centres-villes ».dIPLôMEs> ESCD 3A, spécialité gestion financièreExPéRIENCEs> Fondation MCCH - Chargée de développement microfinance> FOCO - chargée de plaidoyer> Société financière La Nef - Responsable Vie Coopérative> structure d’Appui aux Associations de Rhône-Alpes (sAVARA) - Coordinatrice

Responsable Pôle Dynamisation des centres-villes

06 50 04 83 67v .dumesny@villagesvivants .com

raphaël boutin kuhlmannde l’association des maires Ruraux de France à la Fondation terre de liens en passant par la direction d’une communauté de commune rurale, Raphaël est un touche à tout du développement local et rural . spécialisé dans l’achat foncier et la gestion patrimoniale participative, il supervise le volet immobilier du projet .dIPLôMEs> dUT infocom, IEP de Lyon, M2 Institut d’urbanisme de Lyon,

M2 Laboratoire d’études RuralesExPéRIENCEs> Association des Maires Ruraux de France - chargé de développement> Communauté de Communes du Pays de saillans - directeur> Fondation Terre de Liens - Gestionnaire de patrimoine

Responsable Pôle Immobilier

06 76 22 54 18r .boutin@villagesvivants .com

chloé bonnielResponsable des partenariats au sein de groupes informatiques, chloé a développé l’activité d’entreprises en France et à l’étranger pendant une dizaine d’années . elle choisit ensuite de faire le lien entre le secteur privé et le monde de la solidarité en accompagnant des projets d’entreprises sociales au sein d’ong . elle est en charge du développement des activités de villages vivants .dIPLôMEs> Master Grande école - IsC Business school, M2 solidarité et Action InternationalesExPéRIENCEs> Groupe sAGE - Responsable de comptes clients> ONG CARE - Chargée de partenariats privés> Accompagnement en gestion d’entreprises

Chargée de développement

06 59 18 91 66c .bonniel@villagesvivants .com

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Bibliographie sélective> La revitalisation commerciale des centres-villes, rapport de l’inspection générale des Finances et du cgedd, juillet 2016 .> Revitalisation des centres-villes et des centres-bourgs : rapport sénatorial d’étape, mm . Rémy pointeReau et martial

BouRquin, 2017 .> Revitaliser son cœur de ville, l’adapter au commerce de demain, david lestoux, territorial editions, 2017 .> Comment la France a tué ses villes, olivier RaZemon, Rue de l’echiquier, 2016 .> Boîte à outils pour la réactivation des rez-de-chaussés vacants, Rue du développement durable, v1, 2017 .> J’habite une ville fantôme, thibaut deRien, les éditions du petit oiseau, 2015 .> Action cœur de ville, plan national du ministère de la cohésion des territoires, décembre 2017 .

les réFérencesProjets en cours ou aboutis

> die (4 516 habitants)Projet global de revitalisation et valorisation de locaux vacants Mission de 2 ans

> loriol-sur-drôme (6 305 habitants)Valorisation de locaux vacants par l’installation d’expositions d’artistes et vitrophanie Mission de 9 mois

> les granges gontardes (617 habitants)étude de faisabilité pour la construction d’un commerce multi-service et bistrot de pays Démarrage prévu début 2018

> saillans (1 231 habitants)Co-organisation de la semaine de l’économie locale en mars 2018

> let’s creativeFormation à la création d’entreprises innovantes en milieu rural Réalisée en janvier 2017, et à reconduire en 2018

> Accompagnement des porteurs de projets

60 porteurs de projets rencontrés en 2017

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villages vivants24, avenue adrien Fayolle26400 cRest - drôme

villagesvivants.com

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