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GUIDE UTILISATEUR
REVENUS FONCIERS
MgeIregu0s1 Page 1 sur 53
1. PREAMBULE .................................................................................................. 2
2. DECLARATION DE LA C.R.L. ..................................................................... 2
2.1 Paramétrages ..................................................................................................................................3
2.1.1 Paramètre Tcum .....................................................................................................................3
2.1.2 Paramètre mexoad .................................................................................................................3
2.1.3 Paramètre Ecalc .....................................................................................................................3
2.2 Pré-requis ........................................................................................................................................4
2.2.1 Date d’achèvement ..................................................................................................................4
2.2.2 Services fiscaux .......................................................................................................................5
2.2.3 Fiche propriétaire .....................................................................................................................6
2.2.4 Taxe additionnelle / Fiche mandats/lots ..................................................................................7
2.2.5 Régime fiscal ...........................................................................................................................8
2.3 Traitements CRL .............................................................................................................................9
2.3.1 Principe ....................................................................................................................................9
2.3.2 Synoptique ............................................................................................................................ 10
2.3.3 Calcul .................................................................................................................................... 11
2.3.4 Contrôle ................................................................................................................................ 11
2.3.5 Purge .................................................................................................................................... 11
2.3.6 Validation .............................................................................................................................. 11
2.3.7 Historique des années antérieures ....................................................................................... 12
2.3.8 Edition ................................................................................................................................... 12
2.3.9 Annulation ............................................................................................................................. 12
3. DECLARATION DES REVENUS FONCIERS .......................................... 12 3.1 Paramétrages ............................................................................................................................... 13
3.1.1 Frais de gestion par lot principal – Ligne 222 ....................................................................... 13
3.1.2 Provisions pour charges payées dans l’année fiscale - Ligne 229 ....................................... 13
3.2 Exercice foncier ............................................................................................................................ 14
3.3 Régimes fiscaux ........................................................................................................................... 15
3.3.1 Duplication des taux de l’année précédente ......................................................................... 15
3.3.2 Mise à jour des taux d’abattement ........................................................................................ 16
3.4 Contrôle Tiers ............................................................................................................................... 17
3.5 Contrôle patrimoine ...................................................................................................................... 20
3.6 Contrôle comptabilité ................................................................................................................... 21
3.6.1 Codification analytique des écritures comptables ................................................................ 21
3.7 Traitements Revenus fonciers ..................................................................................................... 27
3.7.1 Principe ................................................................................................................................. 27
3.7.2 Synoptique ............................................................................................................................ 32
3.7.3 Extraction de la comptabilité ................................................................................................. 33
3.7.4 Régénération Feuille Bleue Régul. ....................................................................................... 37
3.7.5 Contrôle des résultats - Table des dépenses/recettes ......................................................... 41
3.7.6 Etablir la déclaration ............................................................................................................. 43
3.8 Utilitaires : .................................................................................................................................... 49
3.8.1 Utilitaire de duplication des taux d’abattement de l’année précédente ................................ 49
3.8.2 Utilitaire de mise à jour des frais administratifs .................................................................... 49
4. DEMARRAGE EN COURS D’ANNEE ....................................................... 51
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1. PREAMBULE
Cette note explique comment calculer la CRL et comment par propriétaire-immeuble éditer les différents états préparatoires à la déclaration des revenus fonciers (2044, ,2044S, 2072, micro-foncier) et le justificatif détaillé des travaux déductibles (ligne 224).
Remarque :
Si vous avez démarré l’exploitation du progiciel en cours d’année, vous trouverez en annexe la procédure à suivre vous permettant de récupérer en cumul les écritures manquantes (annexe 2).
2. DECLARATION DE LA C.R.L.
Ne sert que quand une société a des parts dans une SCI.
La CRL a été supprimée au 1er Janvier 2006 pour toutes les personnes physiques. Cependant elle existe toujours si les trois conditions suivantes sont respectées :
� Propriétaire soumis à l’IS ou au moins un associé soumis à l’IS.
� Immeuble de plus de 15 ans (terminé avant le 1er janvier 1993 pour la déclaration ‘Année de la déclaration’)
� Propriétaire soumis à l’IS ou au moins un associé soumis à l’IS.
Le traitement CRL dans ThétraWin permet de ventiler les écritures comptables du propriétaire selon deux catégories :
� Soumises à la CRL
� Exonérées de C.R.L.
Donc même si tous vos propriétaires sont exonérés de CRL, il est indispensable de lancer le calcul CRL.
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2.1 Paramétrages
Voici la liste des principaux paramètres à vérifier avant de lancer le calcul :
2.1.1 Paramètre Tcum
Accédez à la table des paramètres <PARAM, code =Tcum >.
Ce paramètre permet de rattraper sur ‘Année de la déclaration ’ la différence entre le montant exploité et le montant non exploité des exercices antérieurs, valeurs possibles :
� ‘A’, prise en compte des cumuls DBA Antérieurs à l’exercice concerné (cumuls DBA= cumuls loyers encaissés soumis à la CRL) ;
� ‘S’, ignore les cumuls DBA antérieurs à l’exercice concerné (cumuls DBA= cumuls loyers encaissés soumis à la CRL)
Exemples :
Le 15/01/’Année de la déclaration’, annulation d’un encaissement de loyer du 29 décembre 2007 AAAA avec date de valeur des écritures d’annulation au 29/12/AAAA. L’annulation alimente le cumul DBA de l’exercice AAAA en négatif. Ce cumul sera pris en compte si la valeur du paramètre est A et ignoré sinon.
Par contre, la zone de cumul 01/01/1900 utilisée dans le cas d’une migration de fichier est prise en compte dans tous les cas car elle correspond à un montant introduit volontairement par l’utilisateur. (Voir annexe pour les démarrages en cours d’exercice).
2.1.2 Paramètre mexoad Accédez à la table des paramètres <PARAM, code =mexoad >.
Ce paramètre permet de préciser la valeur du seuil annuel d’exonération de la C.R.L.
2.1.3 Paramètre Ecalc
Accédez à la table des paramètres <PARAM, code =Ecalc >.
Permet de définir le mode de calcul du seuil d’exonération, valeurs possibles :
� ‘B’, calcul par locataire, option obsolète, car les recettes locataires doivent être calculées par lot et sans prorata temporis ;
� ‘L’, calcul des recettes par lot.
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2.2 Pré-requis
2.2.1 Date d’achèvement
La date d’achèvement doit être renseignée avant le calcul de la C.R.L., soit sur la fiche lot ou sur la fiche entrée ou sur la fiche immeuble. Dans l’ordre chronologique, lecture de la date d’achèvement sur le lot, sur la fiche entrée puis sur la fiche immeuble.
Fiche Immeuble
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Fiche Entrée
Le champ « Bureau » doit être renseigné afin de permettre le traitement de la CRL.
Fiche Lot
2.2.2 Services fiscaux
Les services fiscaux de la fiche ‘Entrée ’ doivent être mis à jour pour la bonne finalisation du traitement de la CRL.
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2.2.3 Fiche propriétaire
Dans l’onglet « Divers » de la fiche propriétaire, le champ « SCI » permet de sélectionner tous les propriétaires de nature « SCI » et éventuellement permettre l’ »établissement de liste.
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2.2.4 Taxe additionnelle / Fiche mandats/lots
Si le propriétaire est soumis à la CRL, ne pas oublier de préciser le taux de 2,5 % sur les lignes Mandat/lots associées.
Possibilité de n’afficher que les lots principaux, au sens groupe de lots de ThétraWin. La sélection est à activer avant la recherche.
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2.2.5 Régime fiscal
Vérifier le code du régime fiscal dans la fiche locataire
� ‘D’, locataire soumis au Droit au Bail / C.R.L. ;
� ‘I’ locataire ignoré dans la calcul de la CRL ;
� ‘L’ locataire exonéré du fait de la nature du bail (Locations consenties à l’état …) ;
� ‘O’ exonéré à titre gratuit ;
� ‘T’ soumis à T.V.A.
Le régime fiscal est initialisé à partir de la valeur précisée sur le type de bail.
Les locataires ayant un régime différent du code ‘D’ seront ignorés par le calcul de la C.R.L. Leurs recettes et dépenses associées seront automatiquement traitées comme exonérées de la C.R.L.
Vérifiez que le cumul DBA existe pour l’année civile ‘Année de la déclaration ’. Le montant à exploiter pour ‘Année de la déclaration ’ correspond au total des loyers (ou assimilés) encaissés en ‘Année de la déclaration ’.
Si vous avez migré sous ThétraWin au cours de l’exercice fiscal ‘Année de la déclaration ’, reportez-vous à l’annexe 2 pour la reprise manuelle des cumuls de la période gérée par l’ancienne application. Inutile de la faire si le propriétaire est exonéré de CRL.
Accès aux cumuls ‘DBA ’
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2.3 Traitements CRL
2.3.1 Principe
Ce traitement permet de calculer la CRL à payer et permet de faire une ventilation des écritures selon les règles d’exonération ou de soumission à la CRL pour la suite du traitement des revenus fonciers.
� Les écritures propriétaires seront donc affectées à un code analytique intermédiaire (Col. 2) à partir des codes associés automatiquement (Col. 1) lors de la ventilation des encaissements propriétaires.
� CODIFICATION FISCALE (IMPRIMES 2044) Col. 1 Col. 2
211 Loyers (ou fermages) bruts encaissés à la C.R.L. 01 C1
Loyers (ou fermages) bruts exonérés de C.R.L. 01 17
212
Dépenses mises par convention à la charge des locataires et soumis à la C.R.L. 03 C3
Dépenses mise par convention à la charge des locataires et exonérées de C.R.L. 03 19
213
Recettes brutes diverses soumises à la C.R.L. 23 23
Recettes brutes diverses non soumises à la C.R.L. 04 C5
Subventions ANAH, indemnités d’assurance 22 22
227 Taxes foncières, taxes annexes de ‘Année de la déclaration’, CRL payées en ‘Année de la déclaration’ 32 43
270 Recettes des locaux soumis à la CRL (total) Variable calculée
Les codes de la 1ère colonne sont ceux utilisés par ThétraWin en exploitation, en saisie ou génération d’écritures.
Les codes de la 2ème colonne sont ceux qui permettent de distinguer les sommes soumises ou exonérées de la C.R.L. C’est le traitement C.R.L. qui permet cette affectation.
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2.3.2 Synoptique
Mise à disposition des règles d’exonération ou de soumission à la CRL pour la suite du traitement des revenus fonciers, dans l’historique comptable pour l’extraction.
Non
Oui
Purge Table
« Contrôle calcul CRL »
Annulation
Validation CRL
Ok ?
Calcul CRL
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2.3.3 Calcul <Traitements propriétaires >Déclarations Fiscales > Les Revenus fonciers > Déclaration C.R.L
Saisir l’année ‘Année de la déclaration ’ puis lancer le calcul pour l’ensemble du portefeuille. La date limite d’exonération de la C.R.L. est mise en automatiquement, 15 années avant l’année de déclaration.
Vous pouvez aussi faire le traitement pour un seul propriétaire ou une liste de propriétaires.
Le calcul permet la ventilation des écritures selon le critère (Exonérés ou pas exonérés de CRL), il est donc indispensable de tout traiter.
2.3.4 Contrôle
< Traitements propriétaires > Revenus fonciers > Déclaration C.R.L. > Traitement C.R.L. > Contrôle calcul
Les montants de la C.R.L.sont repris dans la colonne « Taxe additionnelle ». Ne pas tenir compte des montants indiqués dans la colonne « Droit au bail »
2.3.5 Purge
<Traitements propriétaires > Revenus fonciers > Déclaration C.R.L. > Traitement C.R.L. – Purge CRL
La purge supprime les résultats du calcul en cas d’anomalie et permet de relancer un calcul après modification d’un paramètre ou d’une saisie nouvelle.
2.3.6 Validation
<Traitements propriétaires > Revenus fonciers > Déclaration C.R.L. > Traitement C.R.L. > Validation
Aucune écriture comptable n’est générée. La validation alimente uniquement un historique extracomptable permettant d’archiver l’année traitée.
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2.3.7 Historique des années antérieures <Traitements propriétaires > Revenus fonciers > Déclaration C.R.L. > Historique par propriétaire>
Saisir le numéro du propriétaire (facultatif) et l’année ‘Année de la déclaration ’ puis lancer la recherche.
2.3.8 Edition
<Traitements propriétaires > Revenus fonciers > Déclaration C.R.L. > Edition des déclarations > Déclarations particulières>
Choisir l’option Historique pour visualiser le contenu de l’historique après validation.
Cette édition est facultative mais permet en cas de contrôle de justifier les exonérations dans la déclaration des revenus fonciers.
Les raisons de l’exonération sont mentionnées et sont :
� Régime différent de D de la fiche locataire ;
� Loyer inférieur au seuil annuel (seuil indiqué dans les paramètres <PARAM, code =mexoad >) ;
� Occupation à titre gratuit ;
� Nature du locataire (Etat …) ;
� Propriétaire non soumis à la CRL.
Les lots vacants en fin de période sont mentionnés.
Les lots principaux vacants sur toute la période sont mentionnés.
Les lots sont triés par numéro d’étage décroissant puis par numéro de porte croissant.
2.3.9 Annulation
En cas d’erreur sur le régime fiscal CRL ou sur les paramètres, il faut annuler le calcul (si la validation n’a pas été faite) ou annuler la validation du calcul de la C.R.L. Puis corriger les informations erronées avant de relancer le calcul.
3. DECLARATION DES REVENUS FONCIERS
Ce module permet :
� L’extraction des écritures comptables;
� L’extraction des écritures relatives aux appels de provisions et régularisations des charges des syndics internes, externes et des locatifs complets ou gestions pures ;
� La saisie manuelle d’écritures non présentes dans ThétraWin ;
� Le cumul de ces écritures par nature d’écriture ;
� L’édition des états préparatoires à la déclaration des revenus fonciers.
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3.1 Paramétrages
3.1.1 Frais de gestion par lot principal – Ligne 222
Par défaut, le programme calcul automatiquement le montant de cette ligne (Code 38) en multipliant par xx € le nombre de lots principaux loués du propriétaire dans l’année. Si vous ne voulez pas calculer en automatique ce montant, il faut modifier le paramètre suivant et mettre comme valeur client : ‘N’
Pour les indivisions le programme calculera 20 € par indivisaire
3.1.2 Provisions pour charges payées dans l’année fiscale - Ligne 229
Règles de calcul de la ligne 229 - Provisions pour charges uniquement pour les copropriétaires bailleurs.
a) Dans le cas d’un Syndic interne, vous pouvez paramétrer deux options pour alimenter la ligne 229 :
� Valeur client à ‘O’ui, ligne 229 alimentée par l’extraction comptable ;
Dans ce cas, toutes les écritures avec le code traitement ‘CL’ (Compensation Syndic – Gérance) seront prises en compte à 100% déductible dans la ligne 229 de la déclaration des revenus fonciers (Code 47) et quel que soit le type de charges utilisé.
� Valeur client à ‘N’on, ligne 229 alimentée par la régénération des appels de provisions.
b) Dans le cas d’un Syndic externe, vous avez le choix entre deux options pour alimenter la ligne 229 :
� Valeur client à ‘O’ui, ligne 229 alimentée par l’extraction de la comptabilité ;
� Valeur client à ‘N’on, ligne 229 alimentée par la saisie manuelle dans la table des dépenses -recettes.
Pour que l’extraction fonctionne, il faut que la saisie des appels de provisions utilise le même numéro
de fournisseur que celui qui a été défini sur la fiche de l’immeuble. � = �
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NB : dans le cas où ce paramètre est positionné à O, le paramètre suivant permet d’indiquer les types de charge pour lesquels vous souhaitez que les écritures soient reprises :
Fiche Immeuble Consultation historique
Ainsi ces écritures seront prises en compte lors de l’extraction de comptabilité à 100% déductibles de la déclaration des revenus fonciers (Code 47) et ce quel que soit le type de charges utilisé.
3.2 Exercice foncier
<Comptabilité : OD & Etats>Exercices/Périodes>Vue et saisie IF>
Ouverture des exercices à venir Il faut anticiper l’ouverture des exercices fiscaux à venir et surtout l’exercice ‘Année de la déclaration + 1’ avant toute saisie d'écritures sur cette même année. Si l’exercice n’est pas ouvert, les 1ères écritures seront affectées sur l’exercice fiscal de l’année précédente.
L’ouverture de l’exercice fiscal et de l’exercice de TVA se fera fera en automatique lors de l’ouverture de l’exercice comptable N+1. Ex. : L’ouverture de l’exercice comptable G.0.0 de l’année 2015 ouvre également les exercices TVA et fiscal de 2015.
Fermeture de l’exercice objet de la déclaration
L'exercice foncier en cours, exercice ‘Année de la déclaration ’, doit être clôturé à partir du moment où vous ne souhaitez plus générer d'écritures sur cet exercice fiscal. C’est le cas, après le traitement des redditions de décembre (calcul solde) et l'édition des derniers relevés de gestion de l’année.
Ainsi on verrouille la concordance des informations portées sur les CRG et celles fournies par les états préparatoires.
Dans tous les cas, cette clôture doit être faite au plus tard après la fin du traitement des revenus fonciers, en ayant conscience du risque encouru entre le 1er janvier de l‘année de la déclaration et la date de fin de traitement des déclarations.
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Pensez à valider et à ventiler tous les encaissements, à valider toutes les factures et les paiements fournisseurs à payer dans l'exercice avant la clôture de l'exercice feuille bleue.
3.3 Régimes fiscaux
3.3.1 Duplication des taux de l’année précédente < Traitements Propriétaires >Déclarations fiscales> Les Revenus Fonciers>Dupli. taux abat.> Ce traitement permet de dupliquer les taux d’abattement des régimes fiscaux d’une année sur l’autre. Ceux-ci pourront ensuite être modifiés.
(Les taux indiqués le sont à titre indicatif)
� Année pour laquelle il faut créer les taux d’abattements.
� Liste de tous les taux d’abattements avec le taux de l’année précédente et le taux pour l’année sélectionnée.
� Pour chaque ligne, il est possible de mettre à jour manuellement un taux. Pour cela il faut renseigner la bonne valeur dans la colonne Taux et cliquer ensuite sur le bouton � de la ligne en question.
� Pour lancer une mise à jour générale de tous les taux de l’année sélectionnée, il faut cliquer sur le bouton (�).
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Attention : Seuls les taux non renseignés (valeur nulle) seront mis à jour si des taux avaient été préalablement renseignés par cet écran ou par une modification manuelle sur l’écran de consultation des taux d’abattements. Dans le cas contraire, les valeurs ne seront pas modifiées par le traitement automatique. Il faudra alors les modifier en modifiant la valeur de la colonne (�) et en appuyant sur le bouton (�) sur les lignes en question.
3.3.2 Mise à jour des taux d’abattement < Traitements Propriétaires >Déclarations fiscales> Revenus fonciers>Régimes fiscaux> Cet écran permet de définir les divers régimes fiscaux et les documents associés.
Afficher tous les codes d’abattements et dans « Taux d’abattements � », vérifier que la ligne ‘Année de la déclaration ’ a été systématiquement ajoutée dans la table avec le bon taux. Si ce n’est pas le cas, faites le pour l’ensemble des codes d’abattements fonciers, même pour ceux que vous n’utilisez pas.
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3.4 Contrôle Tiers <Fichiers de bases >Clients & Tiers>Fiche propriéta ire> Onglet juridique - Vérifiez le champ « Déclaration R.F .� ». Il peut prendre les valeurs suivantes :
� ‘T’ déclaration en montant T.T.C. ;
� ‘H’ déclaration en montant H.T. ;
� ‘N’ pas de déclaration des revenus fonciers.
Remarque : La date de fin de gestion sur une fiche propriétaire ne bloque pas l’édition de la déclaration, seul le champ ‘Déclaration fiscale ’ positionné à ‘N’on bloque l’édition.
Cependant, le champ ‘Déclaration fiscale ’ passe à ‘N’ dès que la date de fin de gestion est renseignée.
Fonctionnalité activée par le paramètre suivant : <VDEF, abBgest0s1, RF_datefin, valeur client à ‘O’ui >
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Fiche propriétaire avant la modification de la date de fin de gestion (�), la zone déclaration des revenus fonciers est à Oui (�)
Après la saisie de la date de fin de gestion (�), la zone déclaration des revenus fonciers a été positionnée à Non (�).
Fiche propriétaire Comptabilité par lot
La zone comptabilité par lots et par propriétaire est gérée par le paramètre VDEF, abBges0s1, RF_lots, dont les valeurs possibles sont :
� ‘C’ Cachée, le champ n’apparaît pas ;
� ‘N’, la comptabilisation par lots est active uniquement pour les traitements assurances et honoraires ;
� ‘O’, la comptabilisation par lots est active pour les revenus fonciers.
Remarque : Afin de gérer le cas des propriétaires ayant plusieurs mandats-lots avec des régimes fiscaux différents, il n’est pas obligatoire de passer en comptabilité par lots sur l’ensemble de votre portefeuille, vous pouvez opter pour cette option par propriétaire.
�
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�
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Attention : Si des écritures comptables ont été passées avant la modification de cette zone. Ces écritures doivent être reprises manuellement dans la table « Gestion dépenses et recettes » pour rajouter le n° de lot.
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3.5 Contrôle patrimoine
<Fichiers de bases >Liens immeuble-tiers>Mandat/Lot> Mot clef MANLOT
Onglet « Fiscalité » - Après avoir défini les taux d’abattement généraux, n’oubliez pas d’associer le code d’abattement de chaque lot sur Mandats/lots en fonction du régime fiscal du lot.
Pour les codes d’abattements, c’est le choix 1 qui est renseigné par défaut sur tous les lots. Il s’agit du taux de droit commun.
Vous disposez de critères de recherche sur les zones ‘Déclarations RF ’ et ‘Déclaration SCI ’ présentes sur l’écran propriétaire. Rappels, la zone ‘Déclaration RF ‘ se trouve sur l’onglet juridique de la fiche propriétaire et la zone ‘ Déclaration SCI ‘ sur l’onglet divers de la fiche propriétaire.
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Les deux critères de sélection (�) sont présents sur l’onglet fiscalité (�) de l’écran mandat-lot.
3.6 Contrôle comptabilité
3.6.1 Codification analytique des écritures comptables
3.6.1.1 Principe
Chaque écriture comptable générée sur les comptes propriétaires (410 et 411 si conservation des provisions sur charges) doit être renseignée analytiquement par :
� Un code Déduc (F.B.) permettant de qualifier la nature de l’écriture pour la part déductible ;
� Un montant déductible fiscal ;
� Un code Récup (I.F.) permettant de qualifier la nature de l’écriture pour la part récupérable :
� Un montant récupérable sur le locataire ;
� Un exercice Feuille Bleue permettant de rattacher l’écriture à un exercice fiscal.
Pour consulter ces informations il suffit de se positionner sur une écriture du compte du propriétaire par ‘CHIST’, ‘CPLAN’ ou ‘PROP’ puis cliquer sur « Analytique Historique ».
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Deux origines à cette codification
1) Codes analytiques associés aux encaissements - Recettes ;
2) Codes analytiques associés aux factures - Dépenses.
Codes analytiques associés aux encaissements - Recettes
Pour chaque encaissement propriétaire, lors de la ventilation, un code Récup (I.F.) est associé automatiquement à chaque écriture portée au crédit des comptes des propriétaires.
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Il est issu des codes prédéfinis dans les rubriques d’appels du locataire, mot clef « RUBA ».
Attention : Lors d’un encaissement manuel sur le compte d’un propriétaire, ne pas oublier d’associer la codification analytique.
Exemple de codification dans RUBA
Loyers Code 01
Remboursement de dépenses locatives (Provisions / Charges) Code 02
Dépenses mises par convention à charge du locataire (CRL, T. foncière) Code 03
Recettes brutes diverses Code 04
Ecritures dépenses Code 05
Ces codes sont ceux qui apparaissent dans l’analytique des écritures issues de la ventilation des règlements. Ils seront éclatés par le traitement du foncier en tenant compte de l’exonération éventuelle de CRL et du taux d’abattement.
2 - Codes analytiques associés aux factures - Dépenses
Une table accessible par le mot clef ‘TYPC’, type de charges, permet de prédéfinir la codification analytique des différentes charges utiles pour la saisie des factures.
Attention : Cette nomenclature est commune à la Gérance et au Syndic, il ne faut pas la modifier sans concertation avec le Syndic et réciproquement.
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Plus précisément, elle permet de paramétrer pour chaque type de charges :
� le code Déduc (F.B.) ;
� le % déductible fiscal ;
le code Récup (I.F.), celui-ci doit être à 05 systématiquement pour les dépenses de la table TYPC) ;
le % récupérable sur le locataire.
Pour les factures saisies sur le(s) compte(s) des propriétaires :
Il faut associer un code TYPC systématiquement ou ventiler sur plusieurs TYPC si nécessaire lors de la saisie.
Remarque :
D’autres modules génèrent également des écritures prises en compte par la déclaration des revenus fonciers.
Il s’agit notamment de la saisie comptable, de l’émission directe d’un ordre bancaire, des honoraires de gestion, de l’assurance loyers impayés et des frais de gestion , option provision par immeuble ou par lot.
Attention : Les dépenses générées sur le compte global propriétaire ne sont pas prises en compte car elles ne sont affectées à aucun immeuble, cas des frais unitaires ou des forfaits.
3.6.1.2 Contrôle des écritures
Contrôle des écritures
Il est important de faire un contrôle de l’exercice feuille bleue associé aux écritures des comptes propriétaires du 1er Janvier au 31 décembre de l’année concernée.
Par l’écran de consultation des écritures comptables, Mot clef : ‘CHIST’ 1) 1er contrôle : absence d’écritures avec un code fiscal hors de la période
Lancer une recherche avec les critères suivants :
� ‘G’ dans la colonne module ;
� ‘4100’ dans la colonne classe comptable ;
� ‘1.1.aaaa-31.12.aaaa’ dans la colonne date de valeur où aaaa est l’année de la déclaration ;
� ‘ !aaaa’ dans l’exercice feuille bleue.
Le résultat doit-être vide. Cela permet de vérifier si toutes les écritures ‘Année de la déclaration’ sont bien associées au bon code feuille bleue ‘Année de la déclaration’.
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2) 2ème contrôle absence d’écritures hors exercice avec un code fiscal de l’année
Lancer une recherche avec les critères suivants :
� ‘G’ dans la colonne module ;
� ‘4100’ dans la colonne classe comptable ;
� ‘<1.1.aaaa’ dans la colonne date de valeur où aaaa est l’année de la déclaration ;
� ‘aaaa’ dans l’exercice feuille bleue.
Lancer une recherche avec les critères suivants :
� ‘G’ dans la colonne module ;
� ‘4100’ dans la colonne classe comptable ;
� ‘> 31.12.aaaa’ dans la colonne date de valeur où aaaa est l’année de la déclaration ;
� ‘aaaa’ dans l’exercice feuille bleue.
3.6.1.3 Correction analytique des écritures
Dans le cas d’une mauvaise affectation analytique, corriger les écritures concernées.
Taper le mot clé : ‘COAN’.
Sélectionner le propriétaire et l’immeuble et lancer la recherche.
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Cliquer sur « Sélection de l’écriture » pour obtenir l’écran suivant et lancer une recherche de l’écriture à modifier.
Une fois l’écriture trouvée, modifier les affectations analytiques des écritures à votre convenance : (les codes analytiques, les montants récupérables ou déductibles, l’exercice feuille bleue).
Astuce : Il est conseillé de changer le type de charge « Type » pour voir automatiquement tous les autres champs analytiques se mettre à jour automatiquement.
3.6.1.4 Contrôle des types de charge
Contrôler la table des types de charge, Mot clef ‘TYPC’. 1) Sélectionner tous les types de charges avec taux fiscaux nuls � Colonne FB et IF
Analyser la nature du type de charge.
2) Contrôler la codification des types de charges
Si un type de charge est mal paramétré sur un seul des quatre paramètres suivants :
� le code Déduc (F.B.)
� le % déductible fiscal
le code Récup (I.F.)
le % récupérable sur le locataire
alors toutes les écritures de l’historique comptable ayant le même type de charges sont erronées.
Pour les corriger, il faut modifier la ligne type de charge et mettre la ou les valeurs correctes.
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En enregistrant la modification, il vous sera proposé de lancer une mise à jour automatique avec plusieurs options au choix. Il est conseillé de lancer une mise à jour complète à partir du 1er janvier ‘Année de la déclaration’ minimum.
Dans la mesure où le programme de correction parcourt l’historique comptable, il se peut que la mise à jour prenne plusieurs minutes.
3.7 Traitements Revenus fonciers
3.7.1 Principe
Les traitements de la déclaration des revenus fonciers permettent de calculer les montants à reporter sur les lignes des liasses fiscales 2044, 2044S ou 2072. Toutes les données sont intégrées dans une table ‘Table des dépenses-recettes ’ avant d’être analysées et cumulées par nature.
Les origines de ces montants sont :
� L’extraction des écritures des propriétaires de la comptabilité Gérance ;
� Les éléments en provenance des régularisations des charges locatives ;
� Les données relatives à une saisie manuelle ;
� Les données peuvent également provenir d’une procédure relative au transfert.
A chaque origine, est associé un code.
Traitements Code Provenance
1. Extraction C Ecritures provenant de l’extraction de la comptabilité Gérance
B Impayé charges sur des baux associés à des locataires sortis
2. Régénération E Déductible syndic externe.
S Déductible syndic interne.
A Appels de provisions syndic interne
R Récupéré + Non déductible syndic interne ou externe
Q Quittancé=charges récupérées syndic externe sans calcul de régularisation
3. Saisie M Saisie manuelle (extracomptable)
4. Transfert T Données récupérées d’un autre progiciel.
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En finalité, les écritures seront ventilées selon les codes renseignés précédemment (Col. 1) puis ensuite selon deux autres critères :
� La soumission ou pas à la C.R.L. (Col. 2) ;
� Le taux d’abattement (renseigné dans mandat-lots) (Colonne 3).
Il est donc nécessaire que toutes les écritures comptables soient renseignées analytiquement.
Le traitement de la C.R.L. permet d’isoler les montants soumis ou exonérés. �
Le traitement des revenus fonciers réalise les éclatements selon l’énumération suivante. �
CODIFICATION FISCALE (IMPRIMES 2044) Col. 1 Col. 2 Colonne 3
211 Loyers (ou fermages) bruts encaissés à la C.R.L. 01 C1 L1,L2…,L9,Le
Loyers (ou fermages) bruts exonérés de C.R.L. 01 17 o1,o2…,o9,oe
212
Dépenses mises par convention à la charge des locataires et soumis à la C.R.L.
03 C3 P1,P2…,P9,Pe
Dépenses mises par convention à la charge des locataires et exonérées de C.R.L. 03 19 q1,q2…,q9,qe
213
Recettes brutes diverses soumises à la C.R.L. 04 23 t1,t2…,t9,te
Recettes brutes diverses non soumises à la C.R.L. 04 C5 A1,A2…,A9,Ae
Subventions ANAH, indemnités d’assurance 22 22 d1,d2…,d9,de
214 Valeur locative réelle des propriétés dont vous vous réservez la jouissance. 21 21 s1,s2…,s9,se
221 Frais réels de gérance et rémunération des gardiens 30 39 30
222 Autres frais de gestion : 20 € par local 29 (1) 38 (1) 29
223 Primes d’assurances 40,42 40,42 40,42
224 Dépenses d’amélioration, de réparation et d’entretien 31 40,41 31
225 Charges récupérables non récupérées au départ du locataire 49 49 49
226 Indemnités d’éviction, frais de relogement 35 35 g1,g2…,g9,ge
227 Taxes foncières, taxes annexes de ‘Année de la déclaration’, CRL payées en ‘Année de la déclaration’ 32 43 32
228 Déductions spécifiques (sous certaines conditions, voir notice) Variable calculée
229 Provisions pour charges payées en ‘Année de la déclaration’ 47 47 47
230 Régularisation des provisions pour charges déduites en 2009 48 48 48
250 Intérêts d’emprunts 34 45 34
262 Réintégration du supplément de déduction 52 52 52
270 Recettes des locaux soumis à la CRL (total) Variable calculée *
Les codes de la 1ère colonne sont ceux utilisés par ThétraWin en exploitation (saisie ou génération d’écritures).
Les codes de la 2ème colonne sont ceux qui permettent de distinguer les sommes soumises ou exonérées de la C.R.L. C’est le traitement C.R.L. qui permet cette affectation.
Les codes de la 3ème colonne sont ceux visualisables dans la table des dépenses/recettes après l’extraction de la comptabilité. C’est le code fiscal indiqué dans mandats-lots qui permet l’éclatement par régime fiscal.
Attention : Lors d’un ajout manuel dans Dépenses Recettes, il est nécessaire d’affecter vous-même un des codes de la 3ème colonne (origine M).
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Explications des lignes de recettes
Ligne 211 : Loyers bruts
Loyers encaissés sur la période
Ligne 212 : Dépenses mises par convention à la charge des locataires
Dépenses à la charge du propriétaire que le locataire a accepté de prendre en charge.
Ligne 213 : Recettes brutes diverses
Droit d’affichage, garanties des loyers, subventions ANAH …
Ligne 214 : Valeur locative réelle des immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance
Valorisation de biens mis gratuitement à disposition de tiers
Explications des lignes de dépenses
Ligne 221 : Frais administratif et de gestion
� Rémunération des gardiens concierges
� Les frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers
�Les frais de procédures (notaire, avocat, expert …) avec un locataire ou un fournisseur
Ligne 222 : Autres frais de gestion : 20 € par local
� Frais de correspondance, de déplacement et de téléphone
� Les dépenses d’acquisition de matériels, d’outillage, de mobiliers de bureau, d’équipements informatiques et de logiciel
Ligne 223 : Primes d’assurances
L’ensemble des primes est déductible pour leur montant réel. Primes payées au cours de l’année quel que soit la période réglée. En autres risques incendie ; dégât des eaux ; bris de glace ; dégâts causés par la tempête ; la grêle ou la neige ; dégâts causés par le vol et le vandalisme ; dommages causés par les catastrophes naturelles ; responsabilité civile du propriétaire. Exclues : primes qui garantissent le matériel ou le mobilier.
Spécificité du contrat d’assurance contre les impayés de loyer :
� Déduction sur la ligne 223 de la déclaration des revenus fonciers
ou
� Bénéficier d’un crédit d’impôt la déclaration de revenus d’un montant égal à 50% des primes payées.
Ligne 224 : Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration
� Amélioration = Dépenses dédiées au lot à usage habitation pour une meilleure utilisation de l’immeuble.
� Réparation = Maintenir ou remettre en état un immeuble sans augmenter sa valeur locative.
Les dépenses récupérables non récupérées par convention ne sont pas déductibles.
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Ligne 225 : Charges non récupérées au départ du locataire
� Dépenses locatives non payées par un locataire au 31 Décembre de l’année de son départ.
� Les montants récupérables non récupérés pour cause de vacances.
Ligne 226 : Indemnités d’éviction, frais de relogement
Uniquement si objectif de relocation à des conditions plus avantageuses.
Ligne 227 : Impôts locaux
Taxes sur bureaux, taxe foncière et taxes annexes à ces impôts pour la part non récupérée sur les locataires.
Ligne 228 : Déductions spécifiques fonction du régime fiscal du bien : 10%, 26%, 30%, 40%, 45%, 46%, 60% ou 75%
Les déductions forfaitaires et ses majorations sont supprimées. En contrepartie, les frais d’administration et de gestion ainsi que les primes d’assurances sont pris en compte pour leur montant réel et des déductions spécifiques sont également créées.
Ligne 229 : Provisions
Appels de provisions ou soldes charges versés aux syndics de l’Année de déclaration fiscale.
Ligne 230 : Régularisation des provisions déduites de l’année précédente.
Ligne 250 : Intérêts d’emprunt
Pour l’acquisition, la construction, la réparation, l’amélioration d’un immeuble ou sa conservation.
Exemple :
Le loyer 01 devient :
C1 s’il est soumis à la CRL
17 s’il est exonéré de la CRL
Suivant le taux d’abattement dont bénéficie le propriétaire, ces codes seront eux-mêmes à nouveau éclatés.
Le loyer C1 devient :
Taux abattement Description Taux d’abattement % abat. Résultat
1 Logement loué ne disposant d'aucun dispositif particulier 0 % L1
2 Logement construit ou acquis entre le 01/01/1990 et le 31/12/1997 ouvrant droit à la réduction d'impôt pour investissement locatif
0 % L2
3 Logement bénéficiant du dispositif ‘Lienemann’ ou ‘Super Besson’ 46 % L3
4 Logement neuf loué en ‘Périssol’ 0 % L4
5 Logement neuf loué en ‘Besson’ 0 % L5
6 Logement neuf loué en ‘Robien’ 0 % L6
7 Logement résidence de tourisme 0 % L7
8 Borloo ancien dans secteur intermédiaire 30 % L8
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Taux abattement Description Taux d’abattement % abat. Résultat
9 Besson Ancien 26 % L9
0 Carrières et autres gisements 40 % L0
a Borloo ancien dans secteur social 45 % La
b Logements vacants remis en location 30 % Lb
c Logements vacants remis en location + Borloo Intermédiaire 60 % Lc
d Logements vacants remis en location + Borloo social 75 % Ld
e Déduction pour mobilité professionnel 10 % Le
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3.7.2 Synoptique
Le rapport de traitement est- il
Corriger
COA
Ok ?
Extraction Comptabilité Gérance
Table « Gestion dépenses-recettes »
Régénération Ecritures externes à la Gérance
Saisie manuelle Ecritures non connues de
l’agence
Non
Purge
Oui
Oui
1 2
3
Non
Ok ?
Choix selon l’origine de
l’écriture
Purge
Préparer les cumuls
Table « Contrôle des cumuls »
Les cumuls sont-ils exacts ? Ok ?
Oui
Non
(b)
Option 2 : Purge Recettes -dépenses
Option 1 : Purge déclaration
FB (cumuls) Cumuls
Edition des états préparatoires pour les
déclarations 2044 et 2072
Avec Purge Partielle Attention ! Si vous utilisez la purge complète, toutes les écritures seront perdues même les écritures saisies manuellement.
(b)
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3.7.3 Extraction de la comptabilité <Traitements propriétaires>Déclarations fiscales>Rev enus fonciers> Extraction comptabilité >
Ce traitement extrait les écritures de la comptabilité d’un ou plusieurs propriétaires pour un exercice feuille bleue donné et selon la codification étudiée avant.
Les lignes dépenses recettes créées auront le code origine égal à ‘C’omptabilité.
Il permet aussi d’alimenter la ligne 225 « Charges récupérables non récupérées au départ du locataire » en récupérant, pour les locataires sortis dans l’ ‘Année de la déclaration’, la dette constatée sur les rubriques provisions sur charges et soldes charges (Code IF 02)
Les lignes dépenses recettes créées auront le code origine égal à B (pour Bail).
Si les paramètres I240 et E240 sont à Oui, l’extraction comprendra les appels de provisions des syndics internes ou externes dans la ligne 229.
Dans tous les cas, pensez à déduire de la ligne 229 la quote-part des lots occupés par le propriétaire (Saisissez une ligne négative en manuelle)
� Saisir l’année de la déclaration.
� Cocher « Fermeture de l’exercice feuille bleue » (si cela n’a pas déjà été fait) afin d’éviter que de nouvelles écritures lui soient affectées.
Cocher « Afficher dans le rapport d’anomalie les écritures ignorées » pour obtenir la liste de toutes les écritures non prises en compte par le programme d’extraction
A savoir : Le lancement de l’extraction pour un propriétaire déjà traité, purge préalablement les cumuls et les lignes dépenses-recettes issues de la comptabilité C.
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ParamétresParamètres :
l’optionL’option « Fermeture de l’exercice fiscal e » s’affiche pas l’activation du paramètre
L’option « Afficher dans le rapport d’anomalie les écritures i gnorées » doit être cochée par défaut, pour cela, il faut modifier le paramètre suivant :
Les écritures ayant l’un des codes traitements suivants sont automatiquement ignorées lors de l’extraction :
Codes Libellés
AC Acompte
CF Reddition sur chef de file
RD Reddition
RP Report comptable
RS Reprise de solde
Rappel : L’extraction prend en compte le montant T.T.C. ou le montant H.T. en fonction du paramètre de la fiche propriétaire. Seules les écritures des propriétaires ayant le champ « Déclaration R.F. » à « O » ou « H » sont prises en compte.
Les anomalies rencontrées
Exemple de rapport :
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Comment lire les messages d’anomalies:
Ignorée : Numéro Prop /I Numéro Imme /E Numéro Piéce1 / Libellé écriture / Mt Débit / Mt Crédit / Type de charge.
A l’aide de ces renseignements, il suffit de rechercher l’écriture concernée dans l’historique comptable ‘CHIST’ ou directement dans l’utilitaire de correction analytique ‘COAN ’.
Après chaque propriétaire, le rapport d’anomalie indique le nombre d’écritures traitées. Dans notre exemple (365 sur 385). Les 20 écritures de différence correspondent aux écritures ignorées.
Si vous constatez qu’une écriture ne ressort pas sur la déclaration ou qu’elle sort sur la mauvaise ligne, il faut aussi vérifier l’analytique de cette écriture et le modifier. A chaque modification analytique, il ne faut pas oublier de relancer l’extraction comptable.
Erreurs possibles lors de l’extraction :
N° Erreur Constats Solutions
69
Erreur en accédant au code feuille ayant comme code IF et comme code abattement les valeurs données ci-dessous.
Infos : 01/5/25124
Veuillez corriger le taux d’abattement au niveau de la fiche mandat-lot du propriétaire. Afin de savoir de quel propriétaire/immeuble il s’agit, allez en consultation historique et dans la zone clé, saisissez la troisième valeur donnée dans le message d’erreur. Dans notre exemple : 25124.
70 Le propriétaire donné ci-dessous ne possède aucun mandat-lot actif. L'écriture suivante est donc ignorée.
Vérifiez les mandats-lots du propriétaire, si vous ne voulez pas que ce propriétaire soit traité dans l’extraction. Mettez la zone Déclaration R.F à ‘N’ au niveau de la fiche propriétaire.
71 Erreur en récupérant le numéro de lot du bail concerné par l'écriture suivante
Une écriture fait référence à un bail inexistant pour le propriétaire / immeuble de cette écriture. Corrigez cette écriture en correction analytique.
73 ou 74 Aucun mandat-lot trouvé pour le propriétaire immeuble donnée ci-dessous. Veuillez corriger l'écriture ci-dessous.
Le programme essaie de récupérer le taux d’abattement au niveau de la fiche mandat-lot. Cependant, le propriétaire n’a pas de mandat dans l’immeuble inscrit dans l’écriture. Cette erreur est généralement liée à une saisie d’OD. Il faudra corriger en correction analytique l’écriture et lui affecter un numéro d’immeuble correct.
76 Aucun propriétaire actif trouvé ! Vérifiez que le propriétaire que vous voulez traiter est actif et que la zone R.F. n’a pas la valeur ‘N’.
Diverses
Ecriture dont le type de charge (locatif ou non) est renseigne, et n'existant pas dans les tables de références,
201524, Frais gérance du 3éme TRIM 2004, 1450
Corrigez l’écriture dont le numéro de pièce est donné (en gras dans cet exemple).
Voir ‘Annexe A1’
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Erreurs sur écriture suite à l’extraction :
Constats Solutions
Le type de charges saisi au niveau de l’écriture est erroné. Correction analytique
Les codes récupérables et déductibles n’existent pas dans le dictionnaire.
Correction analytique
La codification de son type de charges est à revoir Correction analytique et modification du type de charges dans le dictionnaire des types. (Mot-clé : TYPC) et éventuellement dans le plan de charges des immeubles en locatif complet. Si le nombre d’écritures est très important, contactez l’assistance téléphonique.
Les valeurs proposées par défaut ont été modifiées lors de la saisie
Correction analytique
Il peut s’agir d’une saisie d’OD ou d’un ordre bancaire dont l’analytique n’a pas été correctement saisi.
Correction analytique
Cette écriture doit être ignorée par les revenus fonciers (voir son code traitement)
Aucune car pas de problème
Méthodologie : Effectuer l’extraction de la comptabilité avec l’option « Afficher le rapport d’anomalie » cochée. Afin de gagner en efficacité, il est judicieux d’extraire le rapport d’anomalie et de l’insérer dans un tableau EXCEL.
Par l’historique des traitements traitements , afficher le rapport d’anomalie, cliquer dans le rapport
et effectuer une extraction sous EXCEL en cliquant sur le bouton .
Cliquer dans cet
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En utilisant, la notion de filtre, il vous est possible d’identifier rapidement les causes d’erreur.
Contrôle en masse des écritures extraites.
Nous vous conseillons d’extraire la table des dépenses-recettes dans un tableau EXCEL, il n’y a pas de limite d’enregistrements avec la version 2007. Contrôler les codes origines ‘B’, ‘C’, ‘T’.
Examiner les colonnes ‘C5’ montant déductible, ‘C8’ libellé des écritures, ‘C11’, codification des écritures. Les seuls codes qui doivent exister, sont
39 honoraires - ligne 221 ;
40 sommes récupérables - ligne 223 ;
47 appels de provisions - ligne 229 ;
48 soldes de charges - ligne 230 ;
49 charges récupérables non récupérées - lignes225.
3.7.4 Régénération Feuille Bleue Régul.
< Traitements Propriétaires >Déclarations fiscales>Les Revenus fonciers>Génération FB� Régul. »
Ce traitement permet de régénérer les montants issus des appels de provisions et des régularisations syndic ainsi que des régularisations de charges locatives si vous utilisez les régularisations des charges en Syndic Interne, Syndic Externe (cas avec saisie du Relevé des Dépenses du Syndic Extérieur) ou Gestion pure dans ThétraWin.
Avant de lancer la régénération, il peut-être nécessaire de lancer la purge des lignes dépenses recettes issues de précédentes extractions pour l’ensemble des immeubles.
Choisir Purge �, Syndic Interne � et * dans type d’appel .
Choisir Purge �, Syndic Externe � et * dans type d’appel.
Choisir Purge �, Locatif Complet � et * dans type d’appel.
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Pour avertir l’utilisateur, la zone action (�) est surlignée en rouge lorsque l’option « Purge » est sélectionnée. Pour l’option de purge, il est possible de purger tous les types de syndics en une seule fois en sélectionnant l’option « Tout » (�) dans la zone « type de syndic » Celle-ci est d’ailleurs sélectionnée automatiquement dèés que l’on choisit l’action de purger.
L’option « Date de calcul comprise… » (�) est gérée par paramètre depuis la V9 :
Pour lancer les régénérations plusieurs options sont possibles :
� Choisir l’option Régénération.
� Sélectionner le type de Syndic externe ou Syndic interne ou Locatif complet.
Cocher Appel de fonds (Syndic Interne) Cocher Récupéré + non déductible (Syndic Interne / Syndic Externe) Cocher Déductible (Syndic Interne / Syndic Externe) Cocher Quittancé = charges récupérées (Syndic Externe)
La sélection s’effectuera sur la date d’arrêté comptable de votre copropriété ou sur la date de fin de période d’appel de provisions.
La sélection s’effectuera sur la date de calcul de la régularisation des charges locatives ou sur la date de calcul des appels de provisions. Cette fonctionnalité n’existe plus.
�
� �
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Il est indispensable d’effectuer la sélection soit sur les dates de période soit sur les dates de calcul, sinon toutes les régularisations locatives seront prises en compte.
Si aucune donnée n’est extraite suite à la régénération, veuillez vérifier les dates et les états d’avancements (Seules les appels de provisions et les régularisations des charges validées seront prises en compte).
Rappel sur les règles d’imputations fiscales des charges de copropriété :
Toutes les charges des copropriétaires bailleurs doivent être indiquées dans la ligne 229 à savoir les appels de provisions et les régularisations des charges.
Sur la ligne 230, il faut reporter le montant récupéré ainsi que le montant non déductible des régularisations des charges effectuées sur l’exercice fiscal de l’année précédente, pour les provisions sur charges déduites en ligne 228 sur la déclaration de l’année encours.
On considère que les charges récupérables pendant les périodes de vacance sont déductibles et donc ne doivent pas apparaître en ligne 230.
Les types de charges "appels de provisions" et "régularisations de charges" saisis lors de l'enregistrement de la facture sont souvent neutres au niveau foncier. (Cas général)
% récupérable = 0 %
% déductible = 0 %
Il doit en être de même pour les écritures générées par la compensation syndic-gérance qui permet le règlement automatique du syndic par la gérance pour un copropriétaire bailleur.
Conséquence :
Ces écritures comptables ne comportent pas les informations nécessaires pour mettre à jour la déclaration des revenus fonciers par extraction. Un traitement extracomptable est donc nécessaire, par l’utilitaire de régénération.
Ce programme de régénération permet de retraiter des périodes d’appels de provisions ou de régularisation des charges en effectuant une sélection sur la date de fin de période ou sur la date d’exécution et de créer les lignes dépenses recettes pour les lignes 229 et 230.
SYNDIC INTERNE : Vous êtes syndic de l’immeuble.
Pour alimenter la ligne 229 :
Vous utilisez
la compensation syndic gérance
ou vous saisissez les appels syndic dans la comptabilité gérance.
Vous n’utilisez pas
la compensation syndic gérance
et vous ne saisissez pas les appels syndic dans la comptabilité gérance.
Extraction des écritures de compensation sur le compte propriétaire/immeuble (classe 410)
Lignes générées dans « dépenses-recettes » avec code origine E
Régénération / Syndic Interne / Appel de fonds
Lignes générées dans « dépenses-recettes » avec code origine A
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Pour alimenter la ligne 230 :
Vous utilisez
la régularisation des charges syndic interne
Vous n’utilisez pas
la régularisation des charges syndic interne.
Régénération / Syndic Interne / Récupéré + Non déductible
Lignes générées dans « dépenses-recettes » avec code origine R
Saisir manuellement dans « dépenses-recettes »
Lignes dans « dépenses-recettes » avec code origine M
SYNDIC EXTERNE : Vous n’êtes pas syndic de l’immeuble.
Pour alimenter la ligne 229 :
Extraction des écritures saisie en facture dont le numéro de fournisseur est égale au numéro du fournisseur du syndic externe renseigné sur la fiche immeuble. (Le choix du type de charges lors de la saisie des appels de fonds est suffisant)
Lignes générées dans « dépenses-recettes » avec code origine E
Pour alimenter la ligne 230 :
Vous utilisez
la régularisation des charges syndic externe
Vous n’utilisez pas
la régularisation des charges syndic externe
Vous saisissez le montant des charges récupérées sur les locataires dans l’écran de saisie « Gérance / Traitements locataires / Régul charges locatives / Visu. Résultats/locataire
Régénération / Syndic Externe / Récupéré + Non déductible
Lignes générées dans « dépenses-recettes » avec code origine R
Régénération / Syndic Externe / Quittancé = Charges récupérées Le cumul de la colonne « réalisé » de l’écran « Visu. Résultats / locataire » pour tous les locataires sera récupéré pour les enregistrements qui ont abouti à la création d’une ligne d’appel sur la plage de dates de fin sélectionnée. Donc attention, pour la déclaration ‘Année de la déclaration’ : 01/01/’Année de la déclaration’ – 31/12/’Année de la déclaration’
Lignes générées dans « dépenses-recettes » avec code origine R
La part non déductible doit être saisie manuellement dans les lignes dépenses recettes.
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Astuce : Ces traitements ci-dessus peuvent être évités si vous comptabilisez le détail de la régularisation en extournant la totalité des appels de provisions de l’exercice précédent.
Il est possible d’annuler les factures appels de provisions (avoir) dès réception des régularisations des charges ce qui permet de passer la facture des charges réelles en éclatant les sommes récupérables et déductibles sur les types de charges adéquats. Cette méthode nécessite une parfaite maîtrise des avoirs et des lettrages. Les écritures de charges locatives proviennent alors de l’extraction comptable.
Dans ce cas, il faut lancer l’utilitaire la purge par « Régénération FB régul » option « Purge » pour éviter les doublons.
3.7.5 Contrôle des résultats - Table des dépenses/recette s < Traitements Propriétaires >Déclarations fiscales>Revenus fonciers>Gestion dépenses-recettes >
Permet de saisir de manière extracomptable (code origine ‘M’), le montant d’une recette ou d’une dépense pour un couple propriétaire/immeuble.
Ex. : factures payées directement par le propriétaire et ne figurant pas dans la comptabilité gérance.
Lors d’une saisie manuelle, la saisie d’un numéro de propriétaire renseigne automatiquement l’immeuble concerné si ce dernier est unique.
La saisie manuelle d’une dépense, codification ‘31 - Travaux’ rend obligatoire la saisie du libellé travaux et du fournisseur.
Permet de consulter, pour un exercice feuille bleue le montant d’une recette ou d’une dépense pour un couple propriétaire / immeuble et de modifier le montant déclarable si nécessaire.
Permet de contrôler le résultat des extractions ou des régénérations.
Les recettes sont positives (signe +) et les dépenses négatives (signe -). L’origine de chaque ligne étant mentionnée systématiquement dans la colonne « Orig ».
En cas d’une reprise comptable en cours d’année, les écritures de l’ancien logiciel peuvent être reprises sous le code T (Transfert)
Ecran des dépenses recettes, le champ lot est renseigné sir vous avez opté pour une comptabilisation par lot.
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� Code FB de l’écriture, voir la table de correspondance des codes.
� Date de l’écriture. En principe, il ne devrait pas y avoir d’écritures de l’exercice antérieur et postérieur dans l’extraction de ‘Année de la déclaration’.
Code origine
Code Provenance
C Comptabilité
E Syndic externe.
S Syndic interne.
A Appels de fonds
R Récupéré + Non déductible syndic interne ou externe
Q Quittancé
B Bail
M
T
Manuelle
Transfert
Numéro d’écriture
Toutes les dépenses recettes issues de la comptabilité sont attachées à une écriture comptable, il est possible de la consulter en appuyant sur Sous-Menu. En cas d’erreur de code Feuille bleue, il faudra corriger la ou les écritures en question en correction analytique puis relancer l’extraction.
En principe avec la nouvelle ligne 229, vous ne devez pas avoir de lignes de types ‘E’ ou ‘S’. Si vous procéder comme pour la déclaration 2002 ? pourPour l’extraction des charges syndics alors tout est normal si vous avez de telles écritures. Par contre, si vous utilisez la nouvelle ligne 229 alors il faut purger ces lignes en utilisant le programme de Régénération feuille bleue régul.
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Il est possible de créer une ligne de dépense/recette sur un exercice fiscal différent de celui proposé par défaut.
Ex : Création de la ligne + saisie.
3.7.6 Etablir la déclaration
3.7.6.1 Préparer les cumuls
< Traitements Propriétaires >Déclarations fiscales>Revenus fonciers>Préparations des cumuls>
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Permet de cumuler les recettes et dépenses par propriétaire / Immeuble / Code I.F. Ces cumuls sont calculés à partir de la table « Gestion dépenses-recettes ».
Mettre ‘Non’ au traitement de la CRL si aucun propriétaire n’est concerné.
Il est possible de récupérer le montant de la CRL déclaré sur ThétraWin l’année précédente. Pour cela, il est impératif que les déclarations de l’année précédente n’aient pas été purgées.
Dans le cas d’une indivision, possibilité d’affecter les 20€ par prorata ou par indivisaire en fonction de la valeur du paramètre :
Type Code Valeur Commentaire
geIdcif0e3 prorata_20 N Effectuer le prorata sur les 20 euros par lot dans le cas d'indivisaires : O / N
3.7.6.2 Contrôler les cumuls
< Traitements Propriétaires >Déclarations fiscales>Revenus fonciers>Contrôler les cumuls>
Permet de consulter les cumuls précédemment générés par propriétaire / immeuble et code I.F. Sur chaque ligne, il est possible de consulter le détail des écritures constituant le montant par un simple clic sur le bouton « Sous Menu ».
3.7.6.3 Edition / facturation
< Traitements Propriétaires >Déclarations fiscales>Revenus fonciers>Edition Foncier Crystal>
Cet écran permet d’éditer les états préparatoires aux revenus fonciers et de facturer aux propriétaires les frais de la déclaration. La facturation doit être lancée dans un deuxième traitement indépendamment, après avoir finalisé les éditions de toutes les déclarations.
Lancer les traitements par liste de propriétaires et en fonction de leur fiscalité.
Activer le paramètre <PARAM, abBmanl0m5,shift_f7 >. Ce paramètre permet de constituer des listes de propriétaires à partir de la vue Mandats-lots. Faîtes votre sélection par nature fiscale.
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REVENUS FONCIERS
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L’option« Editer le justificatif des écritures composant la déclaration » permet d’imprimer le listing des écritures de chaque déclaration.
Toutes les options de l’écran de lancement peuvent être définies par défaut.
La liste des paramètres ci-dessous permet l’initialisation des différentes zones de l’écran d’édition des revenus fonciers :
� VDEF, geIdcif0e3, arrondi O ou N � VDEF, geIdcif0e3, edit_indiv O ou N � VDEF, geIdcif0e3, a_trier O, N ou C � VDEF, geIdcif0e3, consulter O ou N � VDEF, geIdcif0e3, imprime O ou N � VDEF, geIdcif0e3, stocker O ou N � VDEF, geIdcif0e3, lett_acco O ou N � VDEF, geIdcif0e3, edit_tvx O ou N � VDEF, geIdcif0e3, edit_bail O ou N � VDEF, geIdcif0e3, microf O ou N A VDEF, geIdcif0e3, edit_amor O ou N B VDEF, geIdcif0e3, tab_amor O ou N C VDEF, geIdcif0e3, tri code tri édition D VDEF, geIdcif0e3, edit_ecr O ou N
Description des différentes options de ce lanceur :
� Edition des déclarations : Permet d’éditer les états préparatoires à la déclaration par propriétaire / immeuble, le choix du document est géré par le code fiscal.
� Facturation des frais : Permet de générer automatiquement les frais de gestion.
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Le poste de frais est en général « FONC ». Ce poste de frais doit au préalablement avoir été défini dans les paramètres. <Fichiers de base> Paramétrage> Gérance > Poste de f rais >.
Le montant facturé est à saisir dans le 1er écran, l’unité peut être au choix l’immeuble ou le client. Par le sous-menu vous avez la possibilité de redéfinir le montant pour certains propriétaires. L’édition générera alors des factures que vous pourrez consulter et/ou modifier avant de les valider dans l’écran de saisie des factures.
Attention : Afin de ne pas calculer plusieurs fois les frais pour un même propriétaire, immeuble, fournisseur et type de charges, le programme renverra l’erreur 200 lors du calcul.
Si vous n’avez pas été formé au module frais de gestion, il est déconseillé d’activer cette option. Vous pouvez saisir les frais directement par les programmes Saisie factures.
Edition justificatif Travaux : Permet d’éditer le justificatif des travaux.
Edition liste des locataires : Permet d’éditer la liste des locataires présents sur l’immeuble durant l’année ‘Année de la déclaration ’ pour le propriétaire traité. Les locataires présents se sont les locataires présents dans l’année fiscale et pour lesquels un appel de loyer a été facturé. Permet d’exclure les locataires créés et dont le bail n’a jamais été signé.
Document à utiliser pour l’édition de la déclaration, cependant, une autre maquette est disponible : « decMfonc08 ». Cette maquette est à utiliser si le propriétaire opte pour le régime micro-foncier.
Rappel : le régime micro-foncier est possible uniquement dans le cas où le montant des recettes brutes est inférieur à 15 000 €.
Edition micro foncier en CRYSTAL, il suffit de cocher la case micro-foncier dans le lanceur d’édition.
� Arrondir les montants : Vous pouvez avec cette option éditer les montants arrondis ligne par ligne (Valeur par défaut) ou éditer les montants avec les décimales et dans ce cas là, seul le montant à déclarer sera arrondi.
� Eclatement des lignes 232 et 233 au prorata des loyers : Dans le cas où pour l’immeuble traité vous avez à la fois des lots soumis et des lots exonérés de CRL et si en même temps vous avez des écritures issues de votre syndic Interne ou Externe alors le programme mettra le montant des charges récupérables en ligne 232 (Dépenses incombant aux locataires et soumises à la CRL). En mettant cette option à Oui, le programme effectuera un prorata entre les loyers soumis et non soumis et appliquera ce prorata aux charges de manière à avoir un montant cohérent sur les deux colonnes 232 et 233.
Ce paramètre n’a pas d’incidence sur la déclaration ‘Année de la déclaration’.
L’édition propose plusieurs options :
� Visualisation avant édition ;
� Edition du justificatif des travaux ;
� Edition de la liste des locataires présents ;
� Edition et/ou archivage.
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3.7.6.4 Purger les cumuls Traitements propriétaires / Revenus fonciers / Etablir la déclaration / Purger
Choix � : Permet de purger la préparation des cumuls uniquement
Choix � � : Permet de purger la table des recettes-dépenses. Si vous cochez en même temps type de purge « CompléteComplète » alors toutes les lignes provenant de la régénération (Origine S et E) et de vos saisies manuelles (Origine M) seront également supprimées. Soyez très vigilants.
Traitement des montants déductibles et/ou récupérables
Code FB déductible
Montant déductible
Type de charges
Code FB récupérable Action réalisée
� �
Ecriture traitée
� �
Ecriture traitée avec code FB du type de charges
�
Ecriture traitée avec code FB, montant déductible du type de charges.
�
�
Annexe 1
ANALYSE DE LA COMPTABILITE
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�
Ecriture traitée avec déductible égal au montant de l’écriture.
� �
Ecriture traitée avec déductible égal au montant de l’écriture
Ecriture non prise en compte.
Ignorée lors de l’extraction
0
Ecriture non traitée
Ignorée lors de l’extraction
�
Erreur car impossible de déduire le code FB
�= Zone renseignée 0 = Montants à 0
Annexe 2
UTILITAIRES
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3.8 Utilitaires :
3.8.1 Utilitaire de duplication des taux d’abattement de l’année précédente < Traitements Propriétaires >Déclarations fiscales> Les Revenus Fonciers>Dupli. taux abat.>
Cet utilitaire permet la mise à jour des taux d’abattements , Ecran = geIutil_01
3.8.2 Utilitaire de mise à jour des frais administratifs Application Administration <Utilitaires gérance> Utilitaires Propriétaire>Maj f orfait administratif >
Ecran = abButil_b3
� � �
Annexe 2
UTILITAIRES
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L’utilitaire pourra être exécuté par propriétaire ou par liste de propriétaires.Il pourra aussi être exécuté pour l’ensemble des propriétaires en laissant ces deux zones à vide mais une confirmation sera demandée à l’utilisateur.
Les libellés des forfaits (�) sont récupérés à partir des libellés paramétrables.
Il y a trois modes d’augmentation possibles (�) :
� Nouveau montant,
� Taux
� Ajout montant.
Le mode nouveau montant permet de mettre à jour les montants des forfaits avec le montant
indiqué dans la zone montant (�).
Le mode taux permet de mettre à jour avec une augmentation correspondant au taux indiqué
dans la zone montant (�), ainsi par exemple si le montant du forfait était de 30 € et si vous indiquez 10 dans la zone valeur alors le montant du forfait sera de 33 €.
Le mode ajout montant permet d’augmenter les forfaits d’un montant fixe qui sera indiqué dans
la zone montant (�).
Tout lancement de l’utilitaire sera archivé dans l’historique des traitements avec l’ensemble des arguments renseignés sur l’écran.
Annexe 3
DEMARRAGE EN COURS D’ANNEE
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4. DEMARRAGE EN COURS D’ANNEE
Si vous avez démarré en cours d’année ‘Année de la déclaration’, il est nécessaire de mettre à jour (manuellement) certains cumuls. Nous allons considérer le cas d’un démarrage au 1er juillet ‘Année de la déclaration’.
Cumul des loyers encaissés par locataire
Il est nécessaire d’avoir le journal des loyers encaissés du 1er janvier au 30 juin ‘Année de la déclaration’.
Par locataire, il faut ajouter ce total dans les cumuls actuels.
Mot-Clef Bail et cliquer dans Zones de cumul
Cliquer sur la ligne DBA puis accéder au détail de la zone de cumul par le bouton « Sous-Menu ». Faire F5 pour afficher les cumuls des loyers encaissés par année. Il faut ensuite créer le cumul de l’année 1900 et mettre dans la colonne « A exploiter » le montant manquant. Ce cumul 1900 sera additionné au cumul en cours ‘Année de la déclaration’ afin de déterminer s’il y a exonération ou non de la C.R.L.
Annexe 3
DEMARRAGE EN COURS D’ANNEE
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Gestion Dépenses / Recettes
Il est nécessaire ensuite de saisir par propriétaire / immeuble les cumuls recettes et dépenses du 1er semestre.
Prenons l’exemple d’un propriétaire dont l’immeuble a été achevé en 1980. A chaque échéance le locataire doit s’acquitter d’un loyer de 381 €.
Le locataire a réglé normalement ses 6 appels (avant le démarrage du nouveau logiciel au 1er juillet ‘Année de la déclaration’). L’immeuble est assujetti à la C.R.L. et les honoraires de gestion pour le 1er semestre s’élèvent à : 200 €.
De plus, une facture de travaux peinture de 533,57 € a été réglée à l’entreprise PLOMBETOUT (N°200) en juin ‘Année de la déclaration’.
Annexe 3
DEMARRAGE EN COURS D’ANNEE
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Vous devez saisir les lignes suivantes :
Remarques : Les recettes sont à saisir en positif.
Les dépenses sont à saisir en négatif.
Dans le cas de travaux déductibles, il faudra renseigner également le numéro de fournisseur ayant effectué les travaux ainsi que le libellé des travaux.
