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Une pause marquée au deuxième trimestre Des perspectives en berne pour l'année 2020
Marché locatifIle-de-France
SPOTLIGHT
Savills Research
France – T2 2020
Métamorphose(s)Dans la crise liée à l’épidémie de Covid-19, l’économie française joue sur un registre dont elle n’est pas coutumière. Connue pour ses amortisseurs sociaux, elle fluctue souvent moins vite et moins fort que ses voisines. À la hausse comme à la baisse.Ce n’est pas le cas aujourd’hui. La France a connu une des pires chutes de PIB, avec une perte de revenus estimée à 165 milliards d’euros (absorbée à près de 60% par l’Etat) [1]. Elle est aujourd’hui le pays d’Europe dont la reprise est la plus forte [2].
PIB : Mouvements erratiquesL’économie française a continué de se redresser au mois de juin. Le reprise est même supérieure à celle qui était anticipée il y a encore quelques semaines, tant par les chefs d’entreprises que par les conjoncturistes. Elle devrait se poursuivre tout au long de l’été, permettant au troisième trimestre d’afficher une croissance de 14% du PIB [3].L’activité reste toutefois nettement en dessous de son niveau -habituel. Le coup d’arrêt pendant le confinement a été si brutal que le recul du PIB au deuxième trimestre est estimé à 13,8%, en dépit de l’amélioration observée depuis l’allègement des mesures sanitaires et des restrictions de déplacement.
Dans l’hypothèse (qui semble se confirmer courant juillet) d’une circulation continue mais maîtrisée du Covid-19 dans les mois à venir, permettant à l’économie de s’adapter progressivement, la Banque de France prévoit une contraction du PIB français limitée à 10% pour l’ensemble de l’année 2020. C’est abyssal. Mais cette prévision, parmi les plus récentes, est moins négative que celle précédemment retenue par le gouvernement dans sa loi de finances rectificative (-11%), l’OCDE (-11,4%) ou le FMI (-12,5%).
Emploi : Forte dégradation à court termeEn dépit de ce frémissement, ces chiffres n’en préserveront pas pour autant la France de lourdes répercussions sur l’emploi. Un peu plus de 4,42 millions de personnes étaient sans contrat de travail au mois de mai. Jamais avant le confinement la barre des 4 millions de personnes n’avait été franchie.
L’OCDE, avec des prévisions désormais plus pessimistes que celles de la Banque de France, anticipe que le taux de chômage remonterait ainsi de 7,8% au premier trimestre à 11,3% à la mi-2020.En l’absence de seconde vague épidémique, il resterait orienté à la hausse au troisième trimestre pour engager ensuite une décrue significative fin 2020. La situation serait évidemment plus tendue en cas de seconde vague incontrôlée, avec un pic du chômage qui serait repoussé de 3 à 6 mois.
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Contexte économique
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Perspectives : Fort rebond attendu en 2021L’économie française ressort comme une des plus touchées dans le monde par la crise sanitaire actuelle. L’Hexagone se retrouve ainsi dans le même groupe que le Royaume-Uni, l’Espagne ou l’Italie.
Note positive, l’économie française devrait aussi être en mesure de rebondir vivement en 2021. Dans ses dernières prévisions, la Banque de France anticipe une croissance de près de 7% en 2021, celle-ci restant ensuite à presque 4% en 2022. Ce serait plus que la plupart des pays voisins et que la moyenne de la zone euro.
Cet optimisme relatif est notamment lié au rebond, observé depuis la sortie du confinement, du niveau de confiance des décideurs d’entreprise et des ménages. Ces données commandent aux évolutions
en matière d’investissement et de consommation, deux des moteurs essentiels de l’économie française. Au mois de juin, le moral des ménages a progressé de 4 points pour n’être plus qu’à une encablure de sa moyenne de long terme [4]. Le climat des affaires, mesuré au travers du sentiment des chefs d’entreprise, demeure quant à lui très en-deçà de sa moyenne mais il a regagné 18 points au mois de juin [5].
[1] Source : OFCE[2] Source : Recovery gap, BCG Gamma[3] Source : Banque de France[4] Source : Insee[5] Ibid.
Evolution du taux de chômage en France
En
% d
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Source OCDE, Juin 2020
2savills.com/research
France - Bureaux - T2 2020
Légende Scénario du choc unique Scénario de la 2ème vague
La demande placée par tranche de surface en Ile-de-FranceLes transactions > 1 000 m² occupent le coeur du marché et leur part est en progression
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Evolution de la demande placée en Ile-de-FranceLe plus mauvais résultat trimestriel enregistré depuis 10 ans
Source Savills Research - Immostat
Source Savills Research - Immostat
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France - Bureaux - T2 2020
Demande placée : Une pause marquée au 2ème trimestreAprès un début d’année 2020 plutôt morose, l’activité transactionnelle s’est brutalement arrêtée à la mi-mars avec la mise en place des mesures de confinement, qui se sont prolongées jusqu’au 11 mai, Ce n’est que le 10 juillet que l’état d’urgence sanitaire a pris officiellement fin en France métropolitaine. La reprise de l’activité s’est donc faite de manière très partielle et graduelle au cours du deuxième trimestre 2020. En Ile-de-France, la demande placée enregistrée d’avril à juin est restée sous le seuil des 200 000 m² de bureaux (197 510 m²). La contre-performance est claire : il s’agit là du plus mauvais résultat trimestriel enregistré en plus de 15 ans.
Au total, la demande placée se limite à 667 470 m² pour les six premiers mois de l’année 2020. Ces résultats, en baisse annuelle de 40% par rapport à la même période de l’année 2019, sont évidemment largement marqués par les huit semaines de confinement. L’ampleur du repli est telle que la demande placée enregistrée au cours des six premiers mois de l’année 2020 est inférieure de 37% à la moyenne décennale (1 060 780 m²).
Cette baisse de la demande placée en Ile-de-France se traduit de manière quasi égale sur l’ensemble des tranches de surfaces : -38% en tendance annuelle pour les petites surfaces (inférieures à 1 000 m²), -41% pour les surfaces intermédiaires (comprises entre 1 000 et 5 000 m²), enfin -40% pour les surfaces supérieures à 5 000 m². À l’échelle régionale, le marché reste principalement porté par le segment des petites transactions, qui enregistre le recul le plus « modéré » et représente 36% du volume total. Le segment des transactions intermédiaires résiste moins bien mais conserve une place essentielle, représentant 32% de la demande placée.Enfin, le segment des grandes transactions occupe une part identique (32% du marché en Ile-de-France), boosté par la prise en compte de la signature de Total à La Défense dans les chiffres du premier trimestre 2020. Au deuxième trimestre, seules deux transactions de plus de 5 000m² ont été enregistrées en Ile-de-France : la prise à bail du 96 Iéna par Goldman Sachs et celle de l’immeuble High Light par Le Figaro. Cela porte à douze le nombre de transactions > 5 000 m² depuis le début de l'année (contre 36 l’an dernier à la même période).
Le marché locatif en Ile-de-France au S1 2020Un deuxième trimestre de transitionLa tendance est claire : le marché locatif des bureaux en Ile-de-France a connu des périodes bien plus flamboyantes. Il est toutefois intéressant d’aller au-delà de cette impression générale pour constater que tous les marchés ne réagissent pas de la même façon et que se mettent aujourd’hui en place les évolutions et les adaptations de demain.
Légende < 1000 m² 1000 m² - 5000m² > 5000 m²
36%
Légende T1 T2 T3 T4
Moyenne décennale sur
le 1er semestre :1 060 780 m²
32%
32%
35%
33%32%
Mill
iers
de
m²
Géographiquement, l’ensemble des secteurs en Ile-de-France pâtit d’une baisse sensible de l’activité, s’échelonnant de -36% en Deuxième Couronne à -65% en Première Couronne. Dans ce paysage de marché morose, La Défense fait exception avec une demande placée en hausse significative : l’activité transactionnelle s’élève à 156 000 m² au premier semestre 2020 (contre 54 000 m² à la même période de 2019). Cette hausse ne doit toutefois pas être « sur-interprétée » : elle s’explique par la comptabilisation au 1er trimestre 2020 de la prélocation de l’immeuble The Link par Total, qui y installera son siège à compter de 2025. En dehors de cette transaction exceptionnelle (qui compte à elle seule pour 19% de la demande placée régionale du 1er semestre et pour 81% de celle de La Défense), la demande placée serait également en baisse à La Défense.
Dans le QCA, la demande placée se limite à 121 360 m² de bureaux pour les six premiers mois de l’année, soit une baisse annuelle de -40%. Le cœur de l’activité reste occupé par les utilisateurs de surfaces de moins de 1 000 m², qui comptent pour 46% de l’activité transactionnelle, malgré un repli de -36% en un an. À l’opposé, sur le segment > 5000 m², le recul est relativement limité (-11% en tendance annuelle). Ce résultat est en partie rendu possible grâce à quatre grandes signatures, dont la plus importante reste la prise à bail de 20 000 m² au premier trimestre par le Boston Consulting Group dans l’immeuble L1ve (16ème arrondissement). Est venue s’ajouter depuis la prélocation des 6 300 m² du 96 Iéna par Goldman Sachs.
Ailleurs dans Paris intra-muros, l’activité transactionnelle est en très forte baisse, d’environ 50% pour la majorité des secteurs et jusqu’à -70% pour Paris 14-15. Seul Paris 18-19-20 fait exception, ne reculant que modérément (-21% en un an) : la demande des utilisateurs s’y est fortement consolidée sur les surfaces intermédiaires (+60% en un an).Le Croissant Ouest et la Première Couronne apparaissent comme les secteurs les plus touchés, avec des baisses respectives de -51% et -65%. Alors que les vents étaient porteurs pour la périphérie avant l’éclatement de la crise sanitaire, la tendance s’est brutalement interrompue en 2020. Trois signatures de plus de 5 000 m² avaient été enregistrées au premier trimestre ; dont deux sur des immeubles de la Première Couronne Nord. Ce dernier sous-secteur résiste donc un peu mieux que ses voisins (-40% en tendance annuelle, quand le Sud et l’Est affichent un recul de l’ordre de 75%). Cependant, cette dynamique ne s’est pas prolongée au deuxième trimestre puisqu'aucune signature de plus de 5 000 m² n’a alors été enregistrée.
Source Savills Research - Immostat
Deuxième Couronne
42%
5%21%
21%
11%
36%
24%
17%
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11%
Paris
La Défense
Croissant Ouest
Première Couronne
Répartition de la demande placée par secteur géographique : La Défense concentre 1/4 de l'activité transactionnelle grâce à une transaction record
Source Savills Research - Immostat
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La demande placée par secteur géographique et tranche de surfaceUn repli quasi généralisé, à l'exception du quartier d'affaires La Défense
Paris QCA Paris La Défense Croissant Ouest
Deuxième Couronne
Première Couronne
Légende < 1000 m² 1000 m² - 5000m² > 5000 m² Evolution annuelle
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4savills.com/research
France - Bureaux - T2 2020
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5 mois
9 mois
9 mois
22 mois
21 mois
48 mois
Offre immédiate : Encore sous le seuil des 3 millions de m² disponiblesAmorcée en début d’année, la consolidation de l’offre immédiate se confirme (+ 5% en tendance annuelle). Les surfaces disponibles s’élèvent à 2,9 millions de m² alors qu’elles atteignaient péniblement les 2,7 millions à la fin de l’année 2019. Il est intéressant de constater que la reconstitution de l’offre immédiate est marquée dans la majorité des secteurs d’Ile-de-France, à l’exception de la périphérie. Les surfaces vacantes sont en hausse dans Paris (+26%), allant jusqu’à 31% dans le QCA. Il en va de même à La Défense (+8%) et dans le Croissant Ouest (+7%). Elles chutent par contre légèrement en Première et Deuxième Couronne (-2%).
La capacité d’absorption de l’offre par le marché est logiquement à la hausse (cette notion mesure le nombre de mois qu’il faudrait pour commercialiser la totalité des surfaces disponibles au rythme d’activité transactionnelle observé sur une année glissante). En un an, la capacité d’absorption moyenne du marché d’Ile-de-France passe de 15 à 19 mois. Là encore, de fortes disparités existent puisque la capacité d’absorption est de 5 mois dans le QCA et monte jusqu’à 39 mois dans Péri-Défense. Toutefois, le rebond des disponibilités n’est pas la seule cause de la hausse globale de la capacité d’absorption, celle-ci s’explique aussi (et avant tout) par le déclin de l’activité transactionnelle de ce début 2020.
La hausse de la vacance en Ile-de-France se révèle toutefois insuffisante pour alléger les contraintes liées à la rareté des disponibilités. Le taux de vacance remonte certes à 5,5 %, mais un tel niveau reste faible du point de vue historique et ne garantit toujours pas une fluidité optimale du marché locatif. L’Ile-de-France ne présente toutefois pas un profil homogène en matière de taux de vacance. De très fortes disparités existent, notamment entre Paris intra-muros, qui demeure en situation de sous-offre (à 2,9%) et le Croissant Ouest (10,4%). Le pic de vacance est observé sur Péri-Défense, où l’offre représente 16,5% du parc.
Concernant l'aspect qualitatif, l’offre de Grade A (surfaces neuves ou restructurées) demeure limitée. Seuls 19% des surfaces disponibles relèvent du Grade A. Cette part est en baisse annuelle sur de nombreux secteurs géographiques, notamment dans Paris intra-muros : même dans un contexte de baisse de l’activité transactionnelle, les utilisateurs continuent de privilégier les immeubles de Grade A. Les prochains mois devraient favoriser une correction de ce phénomène, notamment dans le quartier d’affaires de La Défense où un volume important de mètres carrés est attendu. 333 000 m² au total y seront livrés au cours des deux prochaines années et les précommercialisations demeurent rares (hors The Link).
Source Savills Research - Immostat
Off
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Légende Seconde main Neuf ou restructuré
Evolution de l’offre immédiate par secteur géographiqueUne bouffé d'air bienvenue dans Paris intra-muros
Paris QCA Paris La Défense Croissant Ouest
Première Couronne
Deuxième Couronne
QCA
Paris intra-muros (total)
La Défense
Croissant Ouest
Première Couronne
Deuxième Couronne
3 mois
5 mois
18 mois
21 mois
14 mois
38 mois
Capacité d’absorption de l’offre T2 2019 T2 2020
8,5%
22,9%
16,7%
24,8%
15,1%
15,3%
QCA
Paris intra-muros (total)
La Défense
Croissant Ouest
Première Couronne
Deuxième Couronne
20,4%
24,0%
7,9%
24,7%
14,2%
13,2%
Part de l’offre de Grade A T2 2019 T2 2020
Source Savills Research - Immostat
Evolution annuelle
31%
26%
8%
7%
-2%
-2%
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France - Bureaux - T2 2020
savills.com/research
Sources Savills Research - Immostat
Loyers : Résistance des valeurs locativesLe marché locatif en Ile-de-France reste marqué par les tensions haussières observées avant l’éclatement de la crise du Covid-19 : celles-ci sont toutefois concentrées sur les valeurs de commercialisation des immeubles de Grade A dans le QCA. Ce phénomène traduit un contexte d’offre toujours limitée, qui entraîne mécaniquement une hausse des loyers.
Ces tensions haussières se mesurent principalement au travers du loyer Prime (calculé sur les 5 prises à bail les plus chères sur une année glissante), qui atteint le niveau record de 932€ et est en hausse de 10% en un an. Ce loyer a notamment été boosté par la prise à bail du 96 Iéna par Goldman Sachs sur la base d’un loyer
facial de 940€. En dehors du QCA, il est toutefois important de noter que le loyer Prime n’augmente pas : dans plusieurs marchés, il est même à la baisse, témoignant d’une hétérogénéité croissante de l’Ile-de-France en matière de loyers. Un tel écartèlement des valeurs est le propre des périodes de crise, qui aboutissent souvent à un réétalonnage du marché.
Le loyer moyen de commercialisation des surfaces de seconde main est lui aussi à la hausse (+8% en un an) mais demeure à des niveaux beaucoup plus modestes : il s’établit à 412€ au deuxième trimestre 2020 pour l’Ile-de-France.
Cette évolution des loyers est amenée à évoluer à terme. Dans les prochains mois, il est probable
d’assister à une stabilisation, voire à une baisse des valeurs locatives. D’une part, parce que la demande devrait continuer de baisser à l’échelle régionale ; d’autre part, parce qu’avec les livraisons attendues en cours d’année, la remontée de la vacance devrait se poursuivre. Cette situation devrait calmer la pression haussière sur les loyers.
Cette accalmie est toutefois susceptible de ne se concrétiser qu’à partir du troisième trimestre 2020. Pourrait alors se mettre en oeuvre un mécanisme correctif proche, par son ampleur, de celui qui avait prévalu suite à la crise financière de 2007-2008 (avec une baisse de l’ordre de 15% du loyer prime).
Loyer moyen de seconde-main au T2 2020
6savills.com/research
France - Bureaux - T2 2020
Boucle Sud : -6%
PCO : +29%
QCA : +8%
5-6-7 : +24%
14-15 : +8% 12-13 : +1%
3-4-10-11: -6%
18-19-20 : +18%
Péri-Défense : 6%
La Défense : +15%
Boucle Nord : +4%
Première Couronne Est : 0%
Première Couronne Nord : +7%
Première Couronne Sud : +6%
Neuilly-Levallois : +7%
6savills.com/research
Evolution des valeurs locatives sur le marché du seconde-mainTendance haussière dans la grande majorité des secteurs d'Ile-de-France
932 €/m²/anLe loyer prime dans le QCA au T2 2020 (en augmentation annuelle de 10%)
-6%
+29%
Evolution annuelle :
QCA
Paris Centre Ouest (hors QCA)
5-6-7
12-13
14-15
3-4-10-11
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La Défense
Neuilly-Levallois
Boucle Sud
Péri-Défense
Boucle Nord
Première Couronne Nord
Première Couronne Est
Première Couronne Sud
659 €
642 €
624 €
474 €
448 €
463 €
382 €
469 €
402 €
329 €
281 €
210 €
238 €
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275 €
412 €/m²/anLe loyer moyen de seconde-main en Ile-de-France au T2 2020 (en augmentation annuelle de 8%)
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Agency
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Sources Savills Research - Immostat
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Estimation de l'évolution de la demande placée en Ile-de-FranceLégende Demande placée Demande placée estimée
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France - Bureaux - T2 2020
savills.com/research
PerspectivesUne année noire à l’horizonÀ l'issue du deuxième trimestre 2020, il parait évident que le marché locatif des bureaux en Ile-de-France sera durablement impacté par la crise du Covid-19. La demande placée a d’ores et déjà accusé le coup au premier semestre 2020 et la reprise ne devrait être que très progressive.
Les prévisions sont plutôt pessimistes. Le marché des bureaux est en passe de connaître son pire résultat annuel jamais enregistré en Ile-de-France. La demande placée pour l’ensemble de l’année 2020 pourrait n'atteindre que difficilement la barre des 1,5 millions de m²… Cette faiblesse est susceptible de s’étendre jusqu’en 2021. La demande devrait rester modeste, le volume attendu restant proche des 2 millions de m² commercialisés (source : Baromètre MCSI). On est ainsi très loin des niveaux atteints les années précédentes (entre 2,5 et 2,7 millions placés de 2017 à 2019).
L’affaiblissement de la demande n’est pas le seul signe de ralentissement du marché. Les tensions inflationnistes sur les valeurs locatives, en particulier dans les marchés parisiens, devraient marquer une pause. Et ce pour deux raisons principales : d’une part, la baisse évidente de l’activité transactionnelle ; et d’autre part, la remontée de la vacance, déjà entamée et devant se poursuivre dans les prochains mois.
Ce renflouement de l’offre immédiate résulterait principalement de deux causes. Tout d’abord, la remise plus importante sur le marché de surfaces libérées. Ensuite, la livraison programmée de surfaces neuves ou restructurées plus nombreuses, et ce malgré les retards de livraison consécutifs à l’arrêt de nombreux chantiers pendant le confinement. L’offre disponible, y compris sur le segment de Grade A, s’étoffera donc (surtout si les précommercialisations ralentissent). Le phénomène restera sans doute limité : seuls 620 000 m² disponibles sont attendus en 2020 (sur un parc des près de 54 millions de m²) et les nouvelles mises en chantier vont se raréfier pour la suite. Il n’empêche que la situation critique de sous-offre que l’on observait jusqu’ici pourrait être rapidement corrigée, même si, la correction ne sera pas uniforme en Ile-de-France.
Mill
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de
m²
Moyenne décennale :
2 342 100 m²
