Table des matières - ?· Le ratio SDO/SU est déterminant pour évaluer la dimension et le coût d’une…

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    10-Sep-2018

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  • LES PRINCIPALES SURFACES SU, SDO et SDP

    Table des matires Tableau rcapitulatif des surfaces ........................................................................................................... 2

    La Surface Utile (SU) ................................................................................................................................ 3

    La Surface Dans uvre (SDO).................................................................................................................. 4

    La Surface de Plancher (SDP) ................................................................................................................... 5

    Les surfaces SHOB et SHON (abroges - pour mmoire) ........................................................................ 6

    Comparatif SDO/SU/SDP ......................................................................................................................... 7

    Le ratio SDO/SU ....................................................................................................................................... 8

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    Tableau rcapitulatif des surfaces

    Compris dans le calcul de la surface

    depuis le 1er mars 2012

    avant le 1er mars 2012

    SU SDO SDP SHON SHOB

    Surface Utile

    Surface Dans uvre

    Surface de Plancher

    Surface Hors uvre Nette

    Surface Hors uvre Brute

    Murs extrieurs

    Isolation extrieure

    Isolation intrieure

    Murs intrieurs porteurs

    Cloisons fixes

    Cloisons mobiles

    Toitures terrasses, amnageables ou non

    Balcons, loggias

    Coursives et galeries fermes permettant l'accs des locaux

    Vrandas

    Combles ou sous-sols amnageables y compris les autres rserves foncires

    Combles ou sous-sols non amnageables HSP < 1m80

    Sous-sols y compris les parkings (**)

    (**)

    Niveaux intermdiaires (mezzanines, galeries, paliers des escaliers ferms)

    Circulations verticales fermes (uniquement les niveaux servant d'emprise et les paliers)

    Locaux techniques en combles, sous-sols, terrasses fermes

    Locaux techniques en tage courant y compris les gaines techniques et gaines d'ascenseur

    Circulations horizontales

    Espaces d'attentes intgrs aux circulations

    Sanitaires

    Hall d'entre et sas d'accs (hall, ambulances)

    Archives

    Bureaux, salles de runion, caftria

    (**) : Les parkings en infrastructure sont traditionnellement exclus de la SDO lorsqu'il s'agit de caractriser l'architecture et la gomtrie d'un btiment au travers du ratio SDO/SU. Il peut tre pertinent de les intgrer dans l'assiette de la SDO pour le calcul du ratio cot de construction / mSDO.

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    La Surface Utile (SU) Prsentation La surface utile est un outil essentiel de la dmarche de programmation. Dans cette notion, le terme utile na pas le sens habituel, qui soppose inutile , mais renvoie son sens tymologique relatif lusage ou lutilisation . Il sagit de la surface des locaux dcrits dans le programme par le matre douvrage comme tant ncessaires lexercice de ses activits. Il est fait abstraction dans cette notion des liaisons entre les locaux ainsi que des dispositifs lis aux installations techniques, dont la consistance dpend du parti architectural et technique adopt par le matre duvre. Dfinition Il nexiste pas de dfinition officielle. Pour les donnes recueillies par OSCIMES, il a t convenu de retenir la dfinition suivante : La surface utile est la surface intrieure des locaux dactivit. Les circulations et les locaux techniques nentrent pas dans le calcul de la surface utile. Elle ne comprend donc pas : les circulations verticales et horizontales, les paliers dtages, lencombrement des murs, voiles, cloisons, gaines, poteaux En revanche les halls dentre identifis comme tels ainsi que les espaces dattente et dorientation sont inclus. Limportant est didentifier la fonction de lespace qui nest pas un local au sens strict , afin den dfinir une affectation ou non au sens de la SU :

    Si cet espace a une vocation de liaison entre locaux, il nest pas comptabilis dans la SU (exemple : galerie de liaison priphrique dun service de ranimation).

    Si cet espace a, au-del de sa vocation de liaison, au moins une fonction supplmentaire, il est comptabiliser dans la SU (exemple : circulations de distribution lintrieur dune cuisine).

    Les locaux sanitaires sont inclus dans la SU, ainsi que les emplacements des quipements mobiliers et immobiliers. Concernant les locaux techniques et les circulations gnrales, ils ne sont pas comptabiliss dans la SU. Cependant, et bien que non inclus dans un programme de locaux, ils doivent faire lobjet dune estimation prvisionnelle dans celui-ci afin dviter toute omission lors de la dfinition de la surface dans uvre (SDO) servant lestimation du cot de lopration.

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    La Surface Dans uvre (SDO) Prsentation Dans le cadre dune opration immobilire, la surface dans uvre est value en multipliant la surface utile (dfinie ci avant) par un coefficient appropri, caractristique du secteur, de lentit ou du ple fonctionnel considr. Dans OSCIMES, la SDO retenue est celle de lopration effectivement ralise, correspondant au projet architectural excut (et non plus la SDO estime en phase de programmation). Dfinition Une fois encore, il nexiste pas de dfinition rglementaire de la SDO, celle retenue par lObservatoire est la suivante : La surface dans uvre est gale la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction calcule partir du nu intrieur des faades et structure porteuses. La SDO comprend les circulations verticales intrieures et extrieures, les circulations horizontales, les paliers dtages intrieurs et extrieurs, les surfaces demprises au sol des structures non porteuses (cloisons, gaines techniques). Les galeries de liaison fermes reliant des btiments entre eux sont intgres dans la SDO (quelles soient en infrastructure ou en superstructure). De mme les locaux techniques sont inclus dans la SDO. Les SDO partielles des activits (secteur, entit, ple) ne correspondent pas exactement cette dfinition car les circulations gnrales et LT (locaux techniques) sont compts part en raison de la difficult lie la rpartition de ces locaux entre les activits. Cependant, la somme des SDO partielles des secteurs, entits ou ples fonctionnels et des circulations gnrales y compris les locaux techniques correspond cette dfinition.

    SDO partielles secteurs

    Circulations gnrales

    Locaux techniques

    SDO gnrale

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    La Surface de Plancher (SDP) Prsentation

    La Surface de Plancher se substitue la SHOB et la SHON depuis le 1er mars 2012.

    Elle est dfinie par larticle L111-14 du code de lurbanisme : Sous rserve des dispositions de l'article L. 331-10, la surface de plancher de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond suprieure 1,80 m, calcule partir du nu intrieur des faades du btiment. Un dcret en Conseil d'Etat prcise notamment les conditions dans lesquelles peuvent tre dduites les surfaces des vides et des trmies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectes l'habitation. Dfinition Larticle R111-22 du code de lurbanisme fixe les rgles de calcul de la surface de plancher : La surface de plancher de la construction est gale la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calcule partir du nu intrieur des faades aprs dduction :

    1 Des surfaces correspondant l'paisseur des murs entourant les embrasures des portes et fentres donnant sur l'extrieur ;

    2 Des vides et des trmies affrentes aux escaliers et ascenseurs ;

    3 Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond infrieure ou gale 1,80 mtre ;

    4 Des surfaces de plancher amnages en vue du stationnement des vhicules motoriss ou non, y compris les rampes d'accs et les aires de manuvres ;

    5 Des surfaces de plancher des combles non amnageables pour l'habitation ou pour des activits caractre professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;

    6 Des surfaces de plancher des locaux techniques ncessaires au fonctionnement d'un groupe de btiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des dchets ;

    7 Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes des logements, ds lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;

    8 D'une surface gale 10 % des surfaces de plancher affectes l'habitation telles qu'elles rsultent le cas chant de l'application des alinas prcdents, ds lors que les logements sont desservis par des parties communes intrieures.

    La Circulaire du 3 fvrier 2012 relative au respect des modalits de calcul de la surface de plancher des constructions dfinie par le livre I du code de lurbanisme donne des prcisions sur les modalits de calcul de la Surface de Plancher. Remarque Le mode de calcul de la Surface de Plancher comporte de nombreux avantages par rapport ceux de la SHOB et de la SHON.

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    Le calcul des surfaces est simplifi et sinscrit en filiation directe avec le calcul de la surface taxable servant de base la taxe damnagement. La Surface de Plancher comporte uniquement quelques dductions supplmentaires par rapport aux dductions prvues pour la surface taxable. Une seule dduction forfaitaire est par ailleurs maintenue par rapport au calcul des surfaces en SHON et ne concerne que les immeubles collectifs. Le calcul des surfaces en Surface de Plancher correspond de plus lespace rellement disponible pour les occupants des constructions, ce qui contribue faciliter sa comprhension. Labsence dintgration des murs extrieurs contribue lamlioration de la performance nergtique des btiments : le recours des techniques disolation faisant appel des murs pais ou des doubles parois ne se traduira plus par une perte en termes de droits construire.

    Les surfaces SHOB et SHON (abroges - pour mmoire)

    La SHOB et de la SHON permettaient dapprcier la conformit des ouvrages construits aux rgles durbanisme, en particulier celles qui font appel des notions de densit de construction. Elles ont t substitues par la Surface de Plancher.

    Surface hors uvre brute (SHOB) Selon lArt. R112.2 abrog du Code de lUrbanisme : La surface de plancher hors uvre brut SHOB dune construction est gale la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction . La surface de plancher dun niveau se calcule hors uvre, c'est--dire au nu extrieur des murs de pourtour. Elle doit tre mesure de manire prendre en compte dune part lpaisseur de tous les murs et, dautre part, tous les prolongements extrieurs dun niveau tels que les balcons, loggias, coursives. Les aires de stationnement sont incluses dans le calcul de la SHOB. Surface hors uvre nette (SHON) La surface de plancher hors uvre nette SHON est obtenue en retranchant la surface hors uvre brute certaines surfaces particulires dfinies par larticle R112.2 abrog du Code de lUrbanisme et par la circulaire du 12 novembre 1990, notamment les surfaces affectes au stationnement des vhicules, les surfaces non amnageables, ainsi que les terrasses loggias et surfaces non closes du rez-de-chausse. Les locaux techniques sont galement exclus de la SHON ds lors quils sont affects au fonctionnement technique de limmeuble.

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    Comparatif SDO/SU/SDP

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    Le ratio SDO/SU Le ratio SDO/SU est dterminant pour valuer la dimension et le cot dune construction. Ce ratio caractrise larchitecture et la gomtrie dun btiment. Il est reprsentatif du complment de surface que le matre duvre rajoute la surface utile pour transformer lexpression des besoins (en surface utile) en un ensemble fonctionnel. Ltablissement de sant se caractrise par un ensemble de secteurs trs diffrents par leur type dactivit, leur besoin de circulations et leur cot. Chaque secteur dispose dun ratio SDO/SU qui lui est spcifique. Le ratio gnral peut-tre la rsultante de disparits assez fortes entre les secteurs. Un paramtre parmi dautres, mais un paramtre important Ce complment de surface est indispensable puisquil assure la liaison entre les diffrents locaux utiles , mais il doit tre matris, dans la mesure o il dterminera en partie le cot de la construction, puis son cot dexploitation. Lorsquon dit dun projet quil a un ratio SDO/SU lev, on ne porte pas un jugement de valeur mais on fait le constat que linvestissement est consacr pour une proportion non ngligeable des surfaces qui ne sont pas directement utilisables pour lactivit exerce par le matre douvrage. Celui-ci peut donc avoir une action volontariste sur ce coefficient dans le sens dune matrise des surfaces. Dans ce cas, le projet architectural devra sinscrire dans cet objectif, ou sen approcher.

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