Universit du Maine

Limmeuble face aux risques

Thse pour le Doctorat

Discipline : Droit

Prsente et soutenue publiquement le 26 novembre 2009 par

Mlanie MORNET

Directeur de thse :

- M. Christophe GUETTIER, Professeur lUniversit du Maine - Le Mans

Membres du jury :

- M. Philippe CASSON, Matre de confrences lUniversit du Maine - Le Mans

- M. Didier KRAJESKI, Matre de confrences lUniversit de Toulouse 1 Capitole

(Rapporteur)

- M. Hadi SLIM, Professeur lUniversit Franois-Rabelais de Tours (Rapporteur)

2/

3/

Universit du Maine

Limmeuble face aux risques

Thse pour le Doctorat

Discipline : Droit

Prsente et soutenue publiquement le 26 novembre 2009 par

Mlanie MORNET

Directeur de thse :

- M. Christophe GUETTIER, Professeur lUniversit du Maine - Le Mans

Membres du jury :

- M. Philippe CASSON, Matre de confrences lUniversit du Maine - Le Mans

- M. Didier KRAJESKI, Matre de confrences lUniversit de Toulouse 1 Capitole

(Rapporteur)

- M. Hadi SLIM, Professeur lUniversit Franois-Rabelais de Tours (Rapporteur)

4/

5/

L'universit n'entend donner aucune approbation ni improbation aux

opinions mises dans les thses. Ces opinions doivent tre considres comme

propres leurs auteurs.

6/

7/

TABLE DES PRINCIPALES ABBREVIATIONS

ACAM : Autorit de Contrle des Assurances et des Mutuelles ADEME : Agence De lEnvironnement et de la Matrise dnergie AFNOR : Association Franaise de NORmalisation AFPCN : Association Franaise pour la Prvention des Catastrophes Naturelles. AIEA : Agence Internationale de lnergie Atomique

AJDA : Actualit Juridique du Droit Administratif

AJDI : Actualit Juridique de Droit Immobilier

AMF : Autorit des Marchs Financiers AMRAE : Association pour le Management des risques et des Assurances de lEntreprise APREF : Association des Professionnels de la Rassurance en France APSAD : Assemble Plnire de Socits dAssurances Dommages AQC : Agence Qualit Construction ARIA : Analyse Recherche et Information sur les Accidents ART : Alternativ Risk Transfer ATE : Agrment Technique Europen ATEX : Apprciations Techniques dExprimentation BARPI : Bureau dAnalyse des Risques et Pollutions Industrielles BBC : Btiment Basse Consommation BCR : Bureau Central de Rpartition BCT : Bureau Central de Tarification BET : Bureau dEtude Technique

BJDU : Bulletin de Jurisprudence du Droit de lUrbanisme

BOAMP : Bulletin Officiel des Annonces des Marchs Publics Bq/cube: Becquerel par mtre cube

BRGM : Bureau de Recherches Gologiques et Minires Bull. civ. : Bulletin des arrts de la Cour de cassation chambre civile

C2P : Commission Prvention des Produits CA : Cour dAppel

CAA : Cour Administrative dAppel CACRAC : Commission dApplication de la Convention de Rglement Assurance-construction GAJA : Grands Arrts de la Jurisprudence Administrative CAPEB : Confdration de lArtisanat et des Petites Entreprises du Btiment CARIP : Cellules dAnalyse des Risques et dInformation Prventive

Cass : Bulletin dinformation de la Cour de cassation

CC : Code Civil CCAG : Cahier des Clauses Administratives Gnrales CCAP: Cahier des Clauses Administratives Particulires CCR : Caisse Centrale de Rassurance CCTG : Cahier des Clauses Techniques Gnrales CCTP : Cahier des Clauses Techniques Particulires CDRN : Commission Dpartementale des Risques Naturels

CE : Conseil dtat CE sect. : Conseil dtat section CEA : Compagnie des Experts Agres

CEDH : Cour Europenne des Droits de lHomme CEIOPS : Committee of European Insurance and Occupational Pensions Supervisors. CEN : Comit Europen de Normalisation CERDACC : Centre Europen de Recherche sur le Droit des Accidents Collectifs et des Catastrophes

8/

CIDE COP : Convention dIndemnisation Dgts des Eaux dans la COProprit CIDRE : Convention dIndemnisation Directe et de Renonciation Recours en dgts des Eaux CIPR : Commission Internationale pour la Protection du Rhin. CJCE : Cour de Justice des Communauts Europennes CLIC : Comits Locaux dInformation et de Concertation CMI : Contrat de Maisons Individuelles CNC : Conseil National de la Consommation COFRAC : COmit FRanais dACcrditation COPAL : COmit Pour lApplication de la Loi Spinetta CP : Contrat de Partenariat CRAC : Convention de Rglement de lAssurance-construction CRD : Cot Relatif de Dsordre CREDOC : Centre de Recherche pour lEtude et lObservation des Conditions de vie CREP : Constat de Risque dExposition au Plomb CSTB : Centre Scientifique et Technique du Btiment CTBA : Centre Technique du Bois et de lAmeublement

D : Recueil Dalloz Sirey DAAF : Dtecteurs Avertisseurs Autonomes de Fume DAEI : Direction des Affaires Economiques et Internationales DALO : Droit Au Logement Opposable DAT : Dclaration dachvement de Travaux DCS : Dossier Communal Synthtique DDE : Direction Dpartementale de lquipement DDRM : Dossier Dpartemental des Risques Majeurs DDT : Dossier de Diagnostic Technique

Defrnois : Rpertoire du notariat Defrnois DGCCRF : Direction Gnrale de la Concurrence, de la Consommation et de la Rpression des Fraudes DGCNR : Direction Gnrale de la Sret Nuclaire et de la Radioprotection DGUHC : Direction Gnrale de lUrbanisme, de lHabitat et de la Construction DIA : Dclaration dIntention dAliner DICRIM : Document dInformation Communal sur les Risques Majeurs DPC : Directive Produits de Construction DPE : Diagnostic de Performance Energtique DPU : Droit de Premption Urbain DRIRE : Directions Rgionales de lIndustrie, de la Recherche et de lEnvironnement DTU : Documents Techniques Unifis EIOPC : European Insurance and Occupational Pensions Committee EPCI : Etablissement Public de Coopration Intercommunale EPERS : Elments Pouvant Entraner la Responsabilit Solidaire EPIC : Etablissement Public caractre Industriel et Commercial ERP : Etablissement Recevant du Public ETN : Enqutes de Technique Nouvelle FCC : Fonds Commun de Crances FFB : Fdration Franaise du Btiment FFSA : Fdration Franaise des Socits dAssurances FGA : Fonds de Garantie Automobile FGAO : Fonds de Garantie des Assurances Obligatoires FIDI : Fdration Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier FPC : Fdration des Promoteurs Constructeurs FPRNM : Fonds de Prvention des Risques Naturels Majeurs dit Fonds Barnier FSUE : Fonds de Solidarit de lUnion Europenne GAREAT : Groupement des Assureurs et des Rassureurs des Attentats Terroristes

Gaz. Pal. : Gazette du Palais GEMA : Groupement des Entreprises Mutuelles dAssurances

9/

GIE : Groupement dIntrt Economique GIW : Garantie Institut Woningbouw HQE : Haute Qualit Environnementale IAL : Information Acqureurs et Locataires ICPE : Installations Classes pour la Protection de lEnvironnement IFEN : Institut Franais de lENvironnement IFRS : International Financial Reporting Standard IGH : Immeuble de Grande Hauteur IIBRBS : Institution Interdpardementale des Barrages-Rservoirs du Bassin de la Seine INSEE : Institut Nationale de la Statistique et des Etudes Economiques

IRMA : Institut des Risques MAjeurs ISRD : International Strategy for Disaster Reduction

JCPE : Juris-Classeur Priodique dition Entreprises

JCPG : Juris-Classeur Priodique dition Gnrale

JCPN : Juris-Classeur Priodique dition Notariale

JOCE : Journal Officiel des Communauts Europennes JORF : Journal Officiel de la Rpublique Franaise JOUE : Journal Officiel de lUnion Europenne

LGDJ : Librairie Gnrale de Droit et de Jurisprudence

LOE : Ley de Ordenacin de la Edificacin

LPA : Les Petites Affiches

MAPPP : Mission dAppui la Ralisation des Contrats de Partenariat MCR : Minimum Capital Requirement MEDAD : Ministre de lcologie, de lnergie, du Dveloppement durable et de lAmnagement Du territoire MEDD : Ministre de lcologie, de lnergie, du Dveloppement Durable NF : Norme Franaise NHBC : National House Building Council OPC : Ordonnancement Pilotage et Coordination OPQTECC : Organisme Professionnel de Qualification Technique des Economistes et Coordonnateurs de la

Construction PAC : le Port A Connaissance PAPI : Programme dActions de Prventions des Inondations PCS : Plan Communal Sauvegarde PER : Plans dExposition aux Risques naturels PIG : Projet dIntrt Gnral Plan ORSEC : plan sur lOrganisation des SECours PLU : Plan Local dUrbanisme POI : Plan dOrganisation Interne POS : Plan dOccupation des Sols PPI : Plan Particulier dInformation PPI : Plan Particulier dIntervention PPP : Partenariat Public-Priv PPPI : Partenariat Public-Priv Institutionnalis PPR : Plan de Prvention des Risques PPRM : Plans de Prvention des Risques Miniers PPRN : Plans de Prvention des Risques Naturels PPRNP : Plan de Prvention des Risques Naturels Prvisibles PPRT : Plans de Prvention des Risques Technologiques PSS : Plan de Secours Spcialis PSS : Plan de Secours Spcifique PUC : Police Unique de Chantier

PUF : Presses Universitaires de France PUI : Plan dUrgence Interne RAP : Rglement dApplication Pratique

10/

RCA : Responsabilit Civile et Assurances RCD : Responsabilit Civile Dcennale

RDI : Revue de Droit Immobilier

RDP: Revue du Droit Public

Rec. : Recueil Lebon

REX : Retour dEXprience RFCT : Rapport Final de Contrle Technique

RGAT : Revue Gnrale des Assurances Terrestres RGDA : Revue Gnrale du Droit des Assurances RICT : Rapport Initial de Contrle Technique

RNB : Revenu National Brut RNU : Rglement National dUrbanisme

RTD civ. : Revue Trimestrielle de Droit Civil SCOT : Schma de COhrence Territoriale SDIS : Service Dpartemental dIncendie et de Secours SE : Socit Europenne SHOB : Surface Hors duvre Brute SHON : Surface Hors duvre Nette

SIDPC : Service Interministriel de Dfense et de Protection Civile SIG : Systmes dInformation Gographique SIRACEDPC : Service Interministriel Rgional des Affaires Civiles et Economiques de Dfense et de Protection

Civile SMABTP : Socit Mutuelle dAssurance du Btiment et des Travaux Publics SMACL : Socit Mutuelle dAssurance des Collectivits Locales SNDD : Stratgie Nationale de Dveloppement Durable SPANC : Service Public dAssainissement Non Collectif SPPPI : Secrtariats Permanents pour la Prvention des Pollutions et des risques Industriels SPV : Special Purpose Vehicle SRC : Solvency Capital Requirement SRU : Solidarit et Renouvellement Urbain STIIIC : Services Technique Interdpartemental de lInspection des Installations Classes SYCODES : Systme de Collecte dInformation sur les Dsordres SYNAAMOB : SYndicat National des Architectes, des Agres et des Matres dOeuvre en Btiment

T. Confl. : Tribunal des Conflits TGI : Tribunal de Grande Instance TRC : Tous Risques Chantier TRIA : Terrorism Risk Insurance Act UNICEM : Union Nationale des Industries des Carrires Et des Matriaux de construction UNSFA : Union Nationale des Syndicats Franais dArchitecture UNTEC : Union Nationale des Economistes de la construction et des Coordonnateurs VEFA : Vente en ltat Futur dAchvement ZAC : Zone dAmnagement Concert

11

SOMMAIRE REMERCIEMENTS ............................................................................................................. 13

INTRODUCTION ................................................................................................................. 15

PARTIE 1 : L'IMMEUBLE FACE AUX RISQUES ENDOGENES ............. 47

TITRE 1 : LINDEMNISATION DES DOMMAGES ENDOGENES PAR LE REGIME D'ASSURANCE-

CONSTRUCTION .......................................................................................................................... 49

Chapitre 1 : Des risques immobiliers assums principalement par lassurance-construction ...... 49

Chapitre 2 : Des outils indispensables au bon fonctionnement du rgime d'assurance-construction

............................................................................................................................................ 139

TITRE 2 : LE DROIT DE LA VENTE AU SECOURS DE LASSURABILITE DES RISQUES ENDOGENES ........... 187

Chapitre 1 : Une connaissance des risques comme consquence de lobligation dinformation . 187

Chapitre 2 : Un transfert des risques gnr par lobligation dinformation ............................. 237

PARTIE 2 : L'IMMEUBLE FACE AUX RISQUES EXOGENES .............. 307

TITRE 1 : ETUDE COMPARATIVE DES RISQUES EXOGENES ASSOCIES A LEURS LEGISLATIONS APPLICABLES

................................................................................................................................................ 309

Chapitre 1 : Une diversit des systmes d'indemnisation ........................................................... 309

Chapitre 2 : Critiques des systmes dindemnisation ................................................................. 351

TITRE 2 : UNE LIMITATION POSSIBLE DE LA SURVENANCE DES RISQUES EXOGENES PAR DES ACTIONS DE

PREVENTION ............................................................................................................................ 409

Chapitre 1 : Le droit de lurbanisme utilis comme moyen de prvention des risques ................ 409

Chapitre 2 : La cration de nouveaux outils pour permettre la prvention des risques exognes 473

CONCLUSION GENERALE ............................................................................................. 501

BIBLIOGRAPHIE .............................................................................................................. 507

INDEX ................................................................................................................................. 527

TABLE DES MATIERES ................................................................................................... 535

12

13

REMERCIEMENTS

Je remercie particulirement Monsieur le Professeur Christophe GUETTIER pour

avoir assur la direction de cette thse, suivi son laboration et permis sa

ralisation.

Mes remerciements aussi mes parents, qui mont apport leur soutien durant

toutes ces annes.

14

15

INTRODUCTION

1. Si on se projette dans le pass, lindividu a toujours eu le souci de se protger. En effet,

guid par son instinct naturel, il cherche avant tout dfendre sa personne, puis ensuite ses

biens. Mais se protger de quoi ? Tout dabord de ses congnres qui peuvent devenir

parfois des envahisseurs, puis des lments extrieurs, telle la rudesse du climat et autres

vnements naturels.

2. Au Moyen-ge, on a assist la construction par les seigneurs de demeures fortifies

(chteaux forts) destines asseoir leur pouvoir souverain et assurer leur protection

personnelle et celle de leurs vassaux contre lennemi envahisseur. Puis, avec la Rvolution

franaise qui a aboli la fodalit, a disparu cette ide de demeure protectrice contre

autrui . Au XVIIIe et XIX

e sicle lhomme a construit de belles demeures en utilisant

essentiellement des matriaux nobles (pierre, bois) avec un double objectif : le confort

personnel et la protection dun climat parfois hostile. Au XXe sicle on a construit en

masse ; on sest proccup moins de la beaut et de la qualit de lhabitat. La demande

lgitime de la population est forte, la dmographie aidant on se lance dans un habitat plus

collectif et donc moins individualis. Les mthodes de construction changent et des

matriaux nouveaux apparaissent, lhabitat se transforme totalement. Au final, lhomme a su

inventer et concevoir limmeuble daujourdhui. Nanmoins, il garde en mmoire cette

notion de danger lencontre des lments extrieurs naturels.

3. Pendant longtemps les catastrophes naturelles, manifestations des forces de la nature,

reprsentaient le risque principal pouvant toucher limmeuble. Elles taient alors perues par

l'homme comme des fatalits et acceptes comme telles, ce qui nest plus forcment le cas

aujourdhui. Ces dernires dcennies, est apparu un risque nouveau et volutif : les

catastrophes technologiques. Elles sont gnres par une plus grande diversification des

services et des modes de production industrialiss. Mme si, les catastrophes naturelles

causent des dgts matriels plus importants, lopinion publique reste davantage effraye par

les consquences dun accident technologique (accident Seveso par exemple1). En effet,

1 Le 10 juillet 1976 une usine chimique localise Seveso, prs de Milan en Italie explose, librant un nuage toxique.

16

nous avons tendance penser quil est plus ais de matriser une catastrophe dorigine

naturelle car cest un phnomne rcurrent et ancien.

Mais quels peuvent tre les facteurs lorigine dune telle volution ? Plusieurs raisons sont

envisageables. D'une part, on constate un fort accroissement global de la population, ce qui

contribue crer une forte concentration de personnes dans certaines rgions ou villes.

Aussi lorsqu'une catastrophe survient, un plus grand nombre dindividus est alors touch.

D'autre part, lurbanisation des zones les moins hospitalires est devenue courante du fait de

laspiration grandissante de la population devenir propritaire et ce, malgr le manque de

terrains constructibles (prs de la mer notamment). Ds lors, les zones dangereuses telles

celles identifies comme marcageuses ou prs des lits de rivires ou fleuves sont parfois

devenues habitables. Ce constat s'avre souvent identique pour les zones montagneuses

exposes aux risques dboulements ou davalanches. Mais ces raisons ne sont pas les

seules. Viennent s'ajouter en effet dautres critres plus personnels tenant aux personnes.

Ainsi on assiste depuis quelques annes un changement rapide des mentalits notamment

dans les pays industrialiss, accompagn dune notion permanente de progrs. Cela amne

la population penser quil existe un autre moyen de se protger contre tout risque futur. Or,

ce comportement peut se traduire par une sorte dinadaptation face son environnement,

pensant que le progrs va venir sadapter son mode de vie et ainsi le protger. Hier, les

inondations pouvaient tre considres comme un bienfait comme celles du Nil en gypte

qui fertilisaient les rivages ; alors qu'aujourdhui, une inondation est perue par la

population comme un vnement nfaste et injuste. Les mentalits changent donc au fil du

temps.

4. De nos jours, les particuliers restent trs attentifs ltat de leur patrimoine immobilier, ce

dernier reprsentant un objectif de vie, un but atteindre. Dans les pays industrialiss, les

besoins physiologiques et scuritaires tant satisfaits, la population recherche lestime des

autres et lestime de soi. Laccession la proprit en est une composante marque. Cette

thorie repose sur la pyramide des besoins labore par le psychologue Abraham MASLOW

en 19432. Au fil des annes, la population sest enrichie et a souhait acqurir de nouveaux

biens. La longvit de la vie stant accrue, la population souhaite dsormais profiter dune

2 Thorie de la pyramide des besoins dveloppe par un psychologue M. Abraham MASLOW reposant sur la

motivation. Cette pyramide repose sur cinq niveaux : physiologique, scurit, amour et appartenance, estime des

autres et de soi et accomplissement personnel. A. MASLOW, A theory of Human Motivation, 1943.

17

meilleure qualit de vie en devenant propritaire.

5. Ainsi depuis quelques annes, on constate une forte croissance du secteur de la construction.

Pour lanne 2007, cette augmentation dactivit a mme atteint les 4.2 % avec un chiffre

d'affaires global de 201.2 milliards d'euros dont 140.8 milliards pour le btiment et 60.4

milliards pour les travaux publics3. Cela peut notamment sexpliquer par une demande

importante de logements sociaux favorise par la loi SRU4 et le nombre croissant

daccdants la proprit. Pour la seule anne 2007, 427 000 logements ont t construits en

France.

Pourtant, lacte de construire nest pas un acte banal, il savre complexe du fait du nombre

considrable dintervenants en prsence et par son cot financier qui est souvent une lourde

charge pour les familles contractantes. La construction dun immeuble passe dabord par la

dcision du matre douvrage propritaire, qui peut tre un particulier, une socit civile

immobilire, un promoteur ou un constructeur non ralisateur5. Ensuite, intervient la

catgorie des concepteurs composs darchitectes, de matres duvre, de bureaux dtudes

techniques ou encore dingnieurs conseils. Interviennent enfin les ralisateurs composs

notamment dentreprises du btiment ou dartisans. Ne rentrent donc dans aucune de ces

catgories les contrleurs techniques qui ont un rle important jouer notamment dans le

choix des matires premires et les fabricants ou ngociants de matriaux.

6. La phase dacquisition termine, le propritaire souhaite naturellement le protger par la

souscription dun contrat d'assurance. Ainsi, en assurant son bien immobilier, on prend

indirectement une garantie sur un lment de son actif patrimonial, au cas o un vnement

dommageable surviendrait. Pour des raisons historiques en France, lorsquon souscrit une

assurance elle porte gnralement sur la personne, exception faite de lassurance dommages-

3 Source : Ministre de l'conomie, de l'nergie, du dveloppement durable et de l'amnagement du territoire.

Plaquette de septembre 2008 Grands agrgats conomiques de la construction chiffres de 2007. Disponible sur :

http : www.btp.equipement.gouv.fr

4 Loi n 2000-1208 du 13 dcembre 2000 relative la solidarit et au renouvellement urbains, JORF n 289 du 14

dcembre 2000, p. 19777.

5 Le constructeur non ralisateur fait construire des ouvrages pour autrui (par exemple le lotisseur-amnageur) ou en

vue de les vendre. On peut citer dans cette catgorie le marchand de biens.

http://www.btp.equipement.gouv.fr/

18

ouvrage. Cette assurance est une spcificit franaise6, puisque attache l'immeuble, elle

est transmissible aux propritaires successifs.

7. Pour bien comprendre les contours de notre sujet, il est ncessaire de raliser une

prsentation de trois notions bien distinctes que sont : limmeuble (A), les risques qui le

concernent (B), et le mcanisme de lassurance aux biens (C).

A/ LA NOTION D'IMMEUBLE

8. Larticle 516 du code civil dispose que tous les biens sont meubles ou immeubles . Cette

distinction date du dbut du XIXe sicle. Il existe de nombreuses diffrences de traitement

entre les deux rgimes aussi bien concernant la publicit, les srets que la possession. Le

fonctionnement cadastral repose par exemple sur la distinction entre ces deux notions. En

matire de possession, alors quelle est immdiate pour les biens meubles, elle est beaucoup

plus longue pour les biens immeubles. Cette dernire notion a t dfinie par larticle 2 II

alina 1 dune loi du 17 juin 2008 portant rforme de la prescription en matire civile7. Avec

cette loi, le lgislateur souhaite rduire le nombre et la dure des dlais relatifs la

prescription pour les rendre plus lisibles. La prescription acquisitive est un moyen

dacqurir un bien ou un droit par leffet de la possession sans que celui qui lallgue soit

oblig den rapporter un titre ou quon puisse lui opposer lexception dduite de la mauvaise

foi . Lalina 7 de ce mme article dispose que le dlai de prescription requis pour

acqurir la proprit immobilire est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi

et par juste titre un immeuble en prescrit la proprit par dix ans . Cette distinction est donc

fondamentale pour la suite des dveloppements. Un immeuble dsigne et qualifie un bien

qui ne peut normalement pas tre dplac et dissimul par opposition aux biens meubles8.

6 Notons qu titre de comparaison aux tats-Unis, socit de consommation, limmeuble est un consommable et

lassurance porte sur le bien.

7 Loi n 2008-561 du 17 juin 2008 portant rforme de la prescription en matire civile, JORF n 0141 du 18 juin

2008, p. 9856. V. : C. BIGUENET-MAUREL, Rforme de la prescription civile, Dossiers pratiques Francis

Lefebvre, p. 106 ; C. CHARBONNEAU, Incidences de la rforme de la prescription civile en matire de

construction, Const. Urb. 2008, tude 13 ; Rforme de la prescription : trois petits tours au Parlement et quelques

questions, JCPE 2008, 2289, note L. LEVENEUR ; N. FRICERO, La prescription extinctive un an aprs la loi n

2008-561 du 17 juin 2008 : ce quil faut savoir !, Revue mensuelle lexisnexis jurisclasseur, juillet 2009, p. 6. 8 Cette dfinition est donne par le dictionnaire gnral du btiment. J. DE VIGAN, Dicobat, dition arcature, 2me

dition, 1996.

19

9. Trois catgories dimmeubles ont t distingues par le lgislateur. Un bien peut tre

qualifi dimmeuble en raison soit de sa nature, soit de sa destination, soit par anticipation9.

Larticle 518 du code civil dispose que les fonds de terre et les btiments sont immeubles

par leur nature . Ce critre est constitu par une attache matrielle au sol. Un seul droit

sattache cet immeuble, cest le droit de proprit.

Larticle 524 du code civil prcise quil existe aussi les immeubles par destination. Les

animaux et les objets que le propritaire d'un fonds y a placs pour le service et

l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination. () Sont aussi immeubles par

destination tous effets mobiliers que le propritaire a attachs au fonds perptuelle

demeure . Ces immeubles sont des biens meubles par nature, mais le lgislateur les

considre comme des immeubles puisquils sont rattachs laccessoire dun fonds. Deux

catgories distinctes dimmeubles par destination peuvent donc tre dfinies. Il existe dans

un premier temps, les meubles affects lexploitation dun fonds comme les machines

outil, utilises pour l'exploitation d'une usine par exemple. Dans un second temps, il existe

aussi les meubles attachs perptuelle demeure. Larticle 525 du code civil prcise cette

catgorie dimmeuble. Le propritaire est cens avoir attach son fonds des effets

mobiliers perptuelle demeure, quand ils y sont scells en pltre ou chaux ou ciment,

ou, lorsqu'ils ne peuvent tre dtachs sans tre fracturs ou dtriors, ou sans briser ou

dtriorer la partie du fonds laquelle ils sont attachs . Lalina 1 de ce mme article

donne lexemple dune glace qui se trouve dans un appartement. Une glace est considre

comme un immeuble perptuelle demeure lorsquelle est rattache des boiseries, car si

on dsire lenlever on risque de dtriorer le bien immeuble. Pour oprer cette distinction, il

convient au pralable de connatre la volont des parties pour viter tout contentieux

ultrieur. Considrer un immeuble par destination emporte deux consquences. Si

limmeuble est mis en vente par la suite, il faudra discuter du sort des objets fixs au mur.

La seconde consquence est de dterminer quels seront les effets juridiques de ce bien. Un

bien sera qualifi dimmeuble par destination lorsque quatre conditions seront runies. Il

faut tout dabord que le bien en question puisse tre qualifi de bien meuble par nature. Puis,

il savre ncessaire que ce bien puisse tre rattach un immeuble par nature. La troisime

condition respecter concerne le propritaire qui doit tre le mme pour les deux biens.

Enfin, la dernire condition rside dans le fait que le meuble soit uni limmeuble et quil

en accroisse, amliore les possibilits dutilisation. La jurisprudence tient souvent compte du

9 Ces trois lments sont dfinis par larticle 517 du code civil.

20

critre de lintention du propritaire pour qualifier le bien dimmeuble par destination.

La dernire catgorie dimmeuble prvue par l'article 526 du code civil concerne les

immeubles par anticipation. Sont immeubles, par l'objet auquel ils s'appliquent : l'usufruit

des choses immobilires, les servitudes ou services fonciers, les actions qui tendent

revendiquer un immeuble . Il sagit de biens meubles lis matriellement ou

fonctionnellement un immeuble. Ce sont les accessoires dun bien principal immeuble.

10. La proprit est le fait, pour une personne physique ou morale, de possder un bien (un

immeuble par exemple) et de pouvoir en jouir. Le droit de proprit se caractrise par trois

lments : labsolutisme, lexclusivit et limprescriptibilit. Il peut tre dfini par trois

attributs : lusus qui est le droit dutilisation du bien, le fructus qui est compos des fruits et

des produits et enfin labusus qui est le droit de disposer de sa proprit. La possession

suppose galement la runion de deux lments : un critre matriel, le corpus et un critre

psychologique et individuel, lanimus. Le corpus permet dexercer des actes matriels sur le

bien, on en retire les fruits, alors que lanimus est une intention dexercer un droit sur son

bien.

Le droit de proprit est trs protg en France. Larticle 17 de la Dclaration des Droits de

l'Homme et du Citoyen du 26 aot 1789 prcise que la proprit est un droit inviolable et

sacr, nul ne peut en tre priv, si ce nest lorsque la ncessit publique, lgalement

constate, lexige videmment, et sous condition dune juste et pralable indemnit . Le

rgime juridique du droit de proprit se retrouve dans larticle 544 du code civil. La

proprit est le droit de jouir et de disposer des choses de la manire la plus absolue, pourvu

quon nen fasse pas un usage prohib par la loi ou par les rglements . Une dcision du

Conseil constitutionnel du 16 janvier 198210

considre que cest un principe valeur

constitutionnelle. Le droit de proprit est un droit fondamental mais il nest pas absolu. En

effet, il est possible de procder une expropriation lorsque la survenance dun risque

reprsente un danger imminent pour la vie humaine.

11. Les dfinitions lgislatives tant prcises, on peut dsormais citer quelques exemples

10 Cons. Const., dc. n 82-132 DC du 16 janvier 1982 portant sur la loi de nationalisation, Rec. Cons. Const., p. 299.

Cette position a t confirme par la suite notamment dans une dcision de 2000. Cons. Const., dc. n 2000-434

DC du 20 juillet 2000, Loi relative la chasse, JO 27 juillet 2000, p. 1150.

21

dimmeubles qui peuvent tre de diffrentes natures. Ils peuvent tre destination

dhabitation ou destination conomique. Un logement est un local destin lhabitation. Il

peut tre individuel lorsquil ne comprend quun seul logement ou collectif lorsquil en

comprend plus dun. Mais le bien immobilier peut galement tre destination conomique.

On peut alors citer comme exemple : les commerces, les exploitations agricoles ou encore

les entreprises.

12. Par ailleurs, les personnes prives comme les personnes publiques peuvent tre propritaire

d'un patrimoine immobilier. Cependant, la distinction entre domaine public11

et domaine

priv n'est pas aussi simple oprer dans les faits. En effet, pour le professeur Christophe

GUETTIER12

, les biens des personnes publiques peuvent faire partie du domaine public

comme du domaine priv d'une collectivit (tat, rgions, dpartements, communes,

collectivits d'outre-mer) ou d'un tablissement public (qu'il soit de nature administrative ou

industrielle et commerciale) . Nanmoins, larticle L. 2111-1 du code gnral de la

proprit des personnes publiques prcise que sous rserves des dispositions lgislatives

spciales, le domaine public d'une personne publique (...) est constitu des biens lui

appartenant qui sont soit affects l'usage direct du public, soit affects un service public

pourvu qu'en ce cas ils fassent l'objet d'un amnagement indispensable l'excution des

missions de ce service public .

Les personnes publiques peuvent en gnral devenir propritaire d'un immeuble soit titre

gratuit (dons13

, legs14

) soit titre onreux. Pour le professeur Christophe GUETTIER15

, elles

peuvent alors acqurir des biens privs par deux procds de droit priv : l'achat16

et

11

V. notamment l'article : C. LAVIALLE, Remarques sur la dfinition lgislative du domaine public, RFDA 2008, p.

491.

12 C. GUETTIER, Droit administratif des biens, PUF, coll. Thmis droit, 2008, p. 29.

13 Le don est la transmission d'un droit ou d'un bien.

14 Le legs est une gratification testamentaire qui, en gnral, porte drogation aux rgles lgales de la dvolution

successorale . V. Droit administratif des biens, prc. p. 54.

15 V. sur les modes d'acquisition des collectivits publiques et des tablissements publics, v. Droit administratif des

biens, prc. p. 31.

16 L'achat est une opration commerciale qui consiste acheter des biens ou des droits. Il reprsente l'acquisition

d'un bien en change du rglement comptant ou terme du cot correspondant . V. Droit administratif des biens,

prc. p. 33.

22

l'change17

. Mais elles peuvent galement acqurir des biens suivant des modes spcifiques

de droit public : l'expropriation18

et le droit de premption19

.

13. On comprend donc aprs ces dveloppements que la notion dimmeuble est un terme

gnrique qui englobe des biens de diffrentes natures. Ds lors, pour bien apprhender les

contours de notre tude il convient ds prsent de dfinir des termes similaires ce

concept avec les notions de btiment et douvrage.

14. La loi ne dfinit pas de manire prcise ces deux notions. Alors que celle du btiment

renvoie lassurance dommages-ouvrage20

, celle de louvrage fait rfrence la

responsabilit civile dcennale21

. Larticle L. 243-9 du code des assurances dispose que sont

considrs comme des travaux de btiment, au sens des articles L. 241-1 et L. 242-1 du

code des assurances, les travaux relatifs un ouvrage immobilier destin, titre principal,

tre occup par des personnes ou contenir des biens ainsi que ses annexes . Peuvent donc

rentrer dans cette catgorie les ouvrages accessoires un ensemble immobilier raliss dans

le cadre dune opration unique. Les juges du fond recherchent en gnral si les techniques

de btiment ont t utilises pour qualifier ou non une construction de btiment. Peuvent

ce titre tre considrs comme un btiment les piscines dcouvertes22

ou un mur de

17 L'article 1702 du code civil dispose que l'change est un contrat par lequel les parties se donnent respectivement

une chose pour autre . V. l'article : Ph. YOLKA, Personnes publiques et contrat d'change, RDP 2008, p. 489.

18 Le code de lexpropriation ne prvoit pas de dfinition prcise de ce terme mais juste les modalits pratiques.

Nanmoins, on peut en trouver une dans une dcision du Conseil d'tat du 27 novembre 1970. L'expropriation

pour cause d'utilit publique est une opration par laquelle un particulier est contraint de cder la proprit d'un

immeuble dans un but d'utilit publique et moyennant une juste et pralable indemnit . C.E., 6me et 3me sous-

sections runies, 27 novembre 1970, Bizire, n 76128, Lebon, p. 1050. V. galement : C.E., 10me

et 2me

sous-

sections runies, 8 aot 1990, Ministre de l'Urbanisme, du Logement et des Transports c/ Ville de Paris, n 66644,

Lebon, p. 247. 19 Article L. 142-3 alina 3 du code de l'urbanisme : Le dpartement dispose d'un droit de premption sur tout terrain

ou ensemble de droits sociaux donnant vocation l'attribution en proprit ou en jouissance de terrains qui font

l'objet d'une alination, titre onreux, sous quelque forme que ce soit . V. galement sur le sujet : C. SAINT-

ALARY-HOUIN, Le droit de premption, prf. P. RAYNAUD, LGDJ 1979.

20 Lassurance dommages-ouvrage a pour but de garantir, en dehors de toute recherche de responsabilit, le paiement

des travaux de rparation des dommages subis.

21 La responsabilit civile dcennale couvre tous les dommages graves qui compromettent la solidit de louvrage ou le

rendent impropre sa destination. 22 V. en ce sens : C.Cass, 3me civ, 12 dcembre 2001, n 00-12527, non publi au Bull civ.

23

soutnement23

. Au fil du temps, cette notion a donc fait lobjet dune interprtation trs

extensive de la part des juges du fond, posant ainsi des difficults dinterprtation aux

assureurs.

En effet, la loi du 4 janvier 197824

a prvu que lassurance dommages-ouvrage nest

obligatoire que pour la ralisation des travaux de btiment. Ds lors pour mettre fin cette

drive, qui n'tait pas dans l'esprit du lgislateur, lordonnance du 8 juin 200525

a introduit

une liste douvrages non soumis lobligation dassurance prvue par larticle L. 243-1-1 I

du code des assurances. Dsormais, la situation est donc plus claire pour lensemble des

acteurs.

A linverse, le terme douvrage est souvent utilis par le juge du fond en matire dassurance

de responsabilit civile dcennale. Au fil des annes, deux approches diffrentes de cette

notion sont apparues : lune tendant le morceler, lautre tendant le globaliser. En effet, la

loi distingue deux parties dans louvrage. Dune part, nous avons les lments constitutifs de

louvrage qui concernent la viabilit, les fondations, lossature, le clos et le couvert. Dautre

part, nous avons les lments dquipements de louvrage qui concernent plus le confort du

rsident. Cette distinction savre essentielle puisque chaque partie de louvrage est rgie par

un systme juridique diffrent.

15. Une indemnisation savre possible au sens de larticle 179226 du code civil lorsque les

dommages changent la solidit ou la destination du bien. Dans ce cas prcis, on traite alors

de limmeuble dans sa globalit. Dans les autres cas, les juges du fond doivent relever

lexistence ou non dun dommage au sens de larticle 1792 de ce mme code. Dans la loi du

4 janvier 1978 prcite, il tait prcis que les ouvrages dont la ralisation a contribu

assurer linfrastructure, le clos, le couvert () relevaient de la responsabilit dcennale.

23 V. en ce sens : C.Cass, 1me civ, 26 fvrier 2001, n 89-11563, Bull civ. I, n 75, p. 49.

24 Loi n 78-12 du 4 janvier 1978 relative la responsabilit et l'assurance dans le domaine de la construction dite

loi Spinetta , JORF du 5 janvier 1978, p. 188.

25 Ordonnance n 2005-658 du 8 juin 2005 portant modification de diverses dispositions relatives lobligation

dassurance dans le domaine de la construction et aux gomtres-experts, JORF n 133 du 9 juin 2005, p. 10094.

26 En effet, larticle 1792 du code civil dispose que Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit,

envers le matre ou l'acqureur de l'ouvrage, des dommages, mme rsultant d'un vice du sol, qui compromettent la

solidit de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses lments constitutifs ou l'un de ses lments d'quipement, le rendent impropre sa destination. Une telle responsabilit n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages

proviennent d'une cause trangre . Cet article fait donc rfrence la construction dun ouvrage.

24

Cette dfinition trs vague laissait donc une large place au pouvoir dapprciation des juges

du fond.

Le caractre immobilier est rest longtemps lun des critres indispensables pour permettre

la victime d'obtenir une indemnisation. Cest ainsi que lon a considr quun bungalow27

tait un ouvrage et quil faisait lobjet dune indemnisation de la part de lassureur

dommages-ouvrage.

La notion dimmeuble tant dsormais dfinie, il convient prsent de sintresser au

concept de risque.

B/ LE CONCEPT DE RISQUE

16. Pour le professeur de sociologie David LE BRETON28 le concept de risque est polysmique

puisquil fait rfrence la philosophie, lconomie, la sociologie ou encore au droit.

Dans le dictionnaire Le Petit Robert, ce concept est dfini comme un danger plus ou moins

ventuel, plus ou moins prvisible inhrent une situation ou une activit .

Aprs ces quelques remarques pralables, on comprend quil est difficile de donner une

dfinition prcise de ce concept abstrait. Chaque personne peut en avoir une perception

diffrente ; le terme de risque est donc sibyllin.

17. Ce terme est pourtant prsent et employ dans toutes les langues europennes. En anglais,

cest le terme risk, en italien on dit richio et en espagnol riza. Par contre, lorigine de ce mot

nest pas connue de manire exacte. Gnralement, on considre que ce mot vient du latin

rixare signifiant se quereller ou resecare se retrancher, se supprimer29

, du grec rhizikon30

ou

encore de larabe risk. Selon le juriste Henri CAPITANT31

: cest une ventualit dun

27 C. Cass, 3me civ, 28 janvier 2003, n 01-13358, non publi au Bull civ.

28 D. LE BRETON, La socialisation du risque, PUF, coll. Que sais-je ? 1995, p. 3.

29 Thse dfendue notamment par Monsieur Pierre GUIRAUD. V. P. GUIRAUD, Dictionnaire des tymologies

obscures, coll. PAYOT GD FORMAT, 3me dition, 2006.

30 Position dfendue par Monsieur C. DU CANGE dans son glossaire. V. C. DU CANGE, Glossarium ad scriptores

media et infimae graecitatis, Paris, 1re version en 1688, rdit en 1943.

31 H. CAPITANT, Vocabulaire juridique, PUF, 1936. La dernire dition de cet ouvrage a t ralise par G. CORNU

en 2007.

25

vnement futur, incertain ou dun terme indtermin, ne dpendant pas exclusivement de la

volont des parties et pouvant causer la perte dun objet ou tout autre dommage .

18. Aujourdhui encore, la notion de risque peut tre dfinie de diffrente manire puisque

chacun a sa propre perception du risque. Une tude ralise en octobre 200432

tend

dmontrer que cette perception dpend de lge de la personne, de son sexe et surtout de sa

culture et de son niveau dducation. En gnral, la population juge les risques de manire

beaucoup plus subjective. Elle fait moins confiance aux autorits par peur que des lments

importants soient dissimuls. Prs de 40 % des personnes interroges dans le cadre de

ltude, dclarent que les inondations sont un risque jug comme lev. Le radon33

et les

centrales nuclaires sont galement ressentis comme des risques importants, car ce sont des

risques collectifs que les personnes subissent sans en avoir parfaitement conscience. Pour le

particulier le risque est donc quelque chose de catastrophique, d'injuste, qui lui arrive en tant

quindividu. Il a une approche affective, subjective de cette notion.

Les techniciens ont une vision beaucoup plus pratique, objective qui repose sur des donnes

prcises comme les probabilits de survenance. De mme, les conomistes ont une vision

plus pragmatique du risque par rapport au cot financier quil reprsente pour notre socit.

Il ressort galement de ltude, que les individus diplms ont moins dinquitude face aux

risques. Plus le niveau dtudes est lev et moins ils se sentent en danger, car ils ont

limpression davoir une bonne connaissance de ceux-ci.

Les risques industriels sont des risques rsultant de la modernit, de la forte technicit de nos

socits. Ces risques sont collectifs et imposs la population sans quelle puisse intervenir.

Du ct des risques individuels, comme les inondations et le terrorisme par exemple, la

population a limpression de les subir sans pouvoir agir. Daprs ltude prcite, le risque

terroriste se dmarque au sens o les experts montrent la mme inquitude que le public.

Pour les risques mergents comme le radon, ce sont des risques peu connus du grand public,

parfois mal identifis par les professionnels ; cest pourquoi on peut relever une certaine

mfiance de la part du public.

32 Etude appele PERPLEX (Perception des Risques par le Public et les Experts) initie dans le cadre de lobservatoire

de lopinion sur les risques et la scurit anime par lIRNS, lINERIS, lINRA. Cette tude a t ralise partir

doctobre 2004 sur 2000 personnes sur le thme : Experts et grand public : Quelles perceptions face au risque ?

Disponible sur : http://www.ecologie.gouv.fr/Resultats-de-l-etude-Perception.html ?var_mode=ca 33 Le radon est un gaz rare, radioactif et d'origine naturelle.

26

Finalement, le classement des risques par le public et par les institutionnels est assez proche,

mme si le public ne dispose pas des connaissances scientifiques pour valuer ces risques de

manire objective. Ds lors pour faire face au risque non contrlable, le gographe A. S.

BAILLY34

distingue quatre grands types de comportements : la ngation du risque,

lacceptation passive, la volont de prendre des mesures et la fuite. Cela montre que nous

ragissons tous de manire trs diffrente face aux risques.

19. La notion de risque est pourtant en pleine expansion et se retrouve dans de nombreux

domaines (risques environnementaux notamment). Alors que certains risques sont

probabilisables et peuvent faire lobjet de calculs statistiques, dautres ne le sont pas comme

les risques environnementaux. Or, pour les hommes politiques, le risque doit tre calculable,

valuable pour connatre de manire prcise les consquences dun tel phnomne. Au

contraire pour lassureur, si lvnement est connu et se ralise rgulirement, il nest ds

lors plus assurable, car il ny a plus dala.

De plus, certains risques ne sont pas accepts socialement comme les risques naturels avec

en particulier le risque inondation. Notons nanmoins que les risques naturels sont mieux

connus de la population, puisquils sont tudis lors de notre parcours scolaire. A linverse,

les risques technologiques ont une frquence moindre mais avec des rpercussions

importantes sur des chelles plus ou moins grandes tant au niveau national qu'au niveau

europen et international. Ainsi, on se souvient des noms des principales catastrophes

technologiques survenues en Europe (Seveso35

, Tchernobyl36

, AZF37

).

20. Pourtant, le concept de risque nest pas dfini par le code civil. On se satisfait donc dune

dfinition qui nest pas trs prcise, mais qui permet de rpondre aux besoins de souplesse

quimpose la pratique. Pour tre qualifi de risque cet vnement doit revtir trois

attributs : tre dommageable, futur et ventuel, autrement dit alatoire. Le sens de ces trois

critres gnraux varie en degrs sur leur propre chelle dintensit, au fil des applications

34 A-S. BAILLY, Risques naturels, risques de socit, Economica, 1999, p. 3.

35 Le 10 juillet 1976, une usine chimique localise Seveso, prs de Milan, explose librant alors un nuage de dioxine.

36 La catastrophe de Tchernobyl est un accident nuclaire qui s'est produit le 26 avril 1986 en Ukraine. 37 La catastrophe de l'usine AZF Toulouse s'est produite le 21 septembre 2001.

27

de la notion de risque en droit civil. Lvnement peut tre plus ou moins dommageable,

plus ou moins futur ou au moins ventuel 38

. Le risque est donc un phnomne, une

construction sociale. La perception que les acteurs ont dun danger pour eux-mmes, les

autres et leurs biens contribue construire le risque qui ne relve pas uniquement de faits ou

de processus objectifs 39

. Cette notion de risque peut donc voluer dun pays lautre.

Cest pourquoi il peut tre difficile de crer une norme, une loi commune au niveau dune

zone gographique (Europe par exemple).

21. On ne peut pas faire disparatre le risque ni le dtruire. On doit chercher sadapter son

environnement et attnuer les consquences de sa survenance, car le risque zro nexiste pas.

Il faut au contraire en prendre conscience et sen prmunir en faisant confiance la

communaut scientifique pour les identifier et rechercher des solutions adaptes. Les risques

sont gnralement la rsultante de lactivit humaine. Le progrs scientifique a des

avantages, mais aussi des inconvnients puisquil contribue la cration de nouveaux

risques que lon navait pas forcment identifis par avance. On doit donc lapprhender de

manire active en proposant des solutions pour le grer (cration dune digue par exemple).

22. On peut galement avoir une approche sociologique du concept de risque. Plusieurs auteurs

ont t la base de cette rflexion. Nanmoins, lallemand Ulrich BECK40

a t lun des

prcurseurs et reste lun des plus connus puisque son ouvrage sur les risques a t traduit

dans de nombreux pays. Dabord publi en Allemagne en 1986, en Grande-Bretagne en

1992 et plus rcemment en 2001 en France. Aujourdhui, on considre ce livre comme la

base dune sociologie du risque actuellement en plein essor dans les socits modernes.

Pourtant, le but de ce livre tait tout autre, puisquil sintressait aux transformations de la

socit avec un regard particulier sur le dveloppement de lindustrie. Sa thorie repose sur

lide que nous sommes passs dune socit industrielle avec comme principal objectif la

rpartition des richesses, une socit qui a comme problme central la rpartition des

risques. Pour lui, le risque est devenu un lment constitutif de la socit, il permet de crer

38 N. VOIDEY, Le risque en droit civil, Les Presses universitaires Aix-Marseille, 2005.

39 F. BOST, L. CAMBREZY et Y. VEYRET, Les risques, coll. Dossiers des images conomiques du Monde, Sedes,

2004. 40 U. BECK, La socit du risque-Sur la voie dune autre modernit, Flammarion coll. champs, 2me dition, 2003.

28

des richesses, car des mtiers se dveloppent autour de sa gestion. Plus que la lutte des

classes et la rpartition des richesses, cest lattitude face au risque, comment le rpartir, le

grer et lviter, qui dtermine aujourdhui les processus politiques et sociaux .

23. Selon le professeur en gographie Andr DAUPHINE41 le risque, produit dun ala

complexe par une vulnrabilit analytique ou synthtique, est ainsi une notion gnrale mal

dfinie . Pourtant, malgr labsence dune dfinition prcise, lintrt port aux risques et

aux catastrophes ne cesse de crotre.

Le risque nat dune croyance que nous avons du danger. Les origines peuvent tre de

multiples natures ; cest-ce que lon appelle communment lala. Malgr son apparente

simplicit, le concept dala est plus complexe quil ny parat. Lala est en effet fonction

de lintensit du phnomne, de son occurrence, mais aussi de la dure considre et de

lespace pris en compte 42

.

Plusieurs dfinitions de lala peuvent donc tre proposes. Lala est un vnement

potentiellement dangereux qui permet de qualifier un risque de majeur lorsque des

enjeux humains, conomiques, environnementaux peuvent tre touchs. Soit la vulnrabilit

est dfinie par rapport ses rpercussions sur les biens, les personnes et son environnement

conomique, soit dans une dfinition plus extensive on sintresse la vulnrabilit des

socits. On se concentre sur la capacit ragir face un risque quel quil soit. Selon

Andr DAUPHINE cette seconde vulnrabilit traduit la fragilit dun systme dans son

ensemble, et de manire indirecte sa capacit surmonter la crise provoque par un ala.

Plus un systme est apte se rtablir aprs une catastrophe, moins il est vulnrable . Si on

veut rduire la vulnrabilit dun territoire, il est donc fondamental de protger limmeuble

ou dagir par le biais du foncier. On peut soit supprimer les occupations sur des zones juges

comme trop risques, soit on peut limiter les constructions futures sur certaines zones

identifies.

Le professeur Jocelyne DUBOIS-MAURY43

donne une dfinition beaucoup plus prcise de

41 A. DAUPHINE, Risques et catastrophes. Observer, spatialiser, comprendre, grer, Armand Colin coll. U-

Gographie Paris, 2003 (rdition).

42 Extrait p.16 de louvrage Risques et catastrophes. Observer, spatialiser, comprendre, grer prc.

43 J. DUBOIS-MAURY, Problmes politiques et sociaux : les risques naturels et technologiques, La Documentation

franaise n 908, 2005, p. 5.

29

cette notion. La causalit dun vnement rside dans lala, qui est d, soit au

dclenchement dun phnomne naturel dune exceptionnelle gravit (sisme, cyclone,

tempte ou scheresse) soit un important dysfonctionnement affectant un systme

technique et pour lequel un dfaut de vigilance humaine nest jamais exclure. (...) Quant

la vulnrabilit, elle se dfinit comme la mesure des consquences prvisibles dun

phnomne : montant des dgts matriels et cest la vulnrabilit du site, de son voisinage,

de son environnement qui dtermine la potentialit du danger effectif .

24. Les risques sont en gnral classs en trois catgories : les risques intolrables, ceux dont les

consquences doivent tre limites autant que possible et ceux qui sont acceptables, soit

parce que la probabilit quils arrivent est ngligeable, soit parce que les consquences sont

peu significatives. Le risque acceptable est la valeur dun risque rsultant dune dcision

explicite tablie de faon objective par comparaison avec des risques connus et admis,

naturels ou technologiques dans certaines branches dactivits 44

. Le risque est inacceptable

lorsque le risque initial ou rsiduel dfini par sa probabilit, sa gravit ou son esprance

mathmatique ne peut tre justifi dans le cadre du droulement courant de lactivit

donne. Il pourra tre nanmoins tolr ou considr comme accept dans des circonstances

exceptionnelles45

.

25. La notion de risque majeur est apparue en France en 1981 avec la cration du

commissariat ltude et la prvention des risques naturels majeurs. Mais, la conscration

lgale n'est intervenue qu'avec la loi du 13 juillet 198246

relative aux catastrophes naturelles.

Deux critres sont ncessaires pour qualifier un risque de majeur. Il faut quil y ait une faible

frquence de la catastrophe et que cela dpasse un seuil donn de gravit. Les dommages

aux immeubles doivent tre ds lors trs importants. On peut donc dire quun sisme en

plein dsert nest pas un risque majeur, car les consquences du sinistre ne seront que trs

limites.

44 A. DESROCHES, A. LEROY et F. VALLEE, La gestion des risques, principe et pratiques, Lavoisier coll.

Management et informatique, 2me dition, 2007, p. 46.

45 Le risque daccident de la route est par exemple un risque tolr par la population.

46 Loi n 82-600 du 13 juillet 1982 relative lindemnisation des victimes de catastrophes naturelles, JORF du 14

juillet 1982, p. 2242.

30

La notion dala technologique est encore plus rcente puisqu'elle est apparue avec la loi du

30 juillet 200347

. Cette expression dsigne la probabilit quun phnomne dangereux se

produise. En gnral, le risque industriel trouve son origine dans deux sources : les

industries chimiques (produits agroalimentaires ou produits pharmaceutiques par exemple)

et les industries ptrochimiques (produits drivs du ptrole). Les effets de ce risque majeur

sont de trois types : des effets thermiques (lis la combustion dun produit inflammable ou

dune explosion), des effets mcaniques (provenant dune onde de choc comme une

dflagration, une dtonation) et des effets toxiques (lis linhalation dune substance

chimique).

26. Les risques peuvent tre dus des causes naturelles, mais peuvent galement rsulter

dactivits humaines. Cela peut provenir des nouvelles technologies, des risques atomiques

ou encore du comportement des hommes (violences urbaines, malveillance ou terrorisme).

On peut rpertorier huit catgories diffrentes de risques naturels sur le territoire national :

les inondations, les temptes, les mouvements de terrain, les sismes, les ruptions

volcaniques, les avalanches, les cyclones et les feux de fort. Pour le gographe Grgory

MONTEIL la France est soumise deux catgories dvnements naturels, les uns dorigine

gologique (mouvements de terrain, sismes, volcanisme), les autres dorigine

mtorologique (temptes, cyclones, prcipitations violentes).

Quant aux risques technologiques, ils peuvent tre classs en quatre catgories : le risque

nuclaire, le risque industriel, le risque de transport de matires dangereuses et le risque de

rupture de barrage. Ces deux derniers ne touchent pas directement limmeuble lui-mme,

cest pourquoi nous les exclurons de notre champ dtude.

27. Comme nous venons de le voir, la notion de risque volue donc dans le temps, puisque la

perception que nous en avons se modifie constamment. Lurbanisation massive de ces

dernires annes est une cause non ngligeable laugmentation des risques sur les

immeubles. Il en est de mme pour lutilisation de nouveaux procds et de matriaux

rcents qui entranent des risques sriels.

47 Loi n 2003-699 du 30 juillet 2003 relative la prvention de risques technologiques et naturels et la rparation

des dommages, JORF n 175 du 31 juillet 2003, p. 13021.

31

Pour le professeur Yvette VEYRET48

, le succs vident du terme et de son contenu sest

manifest notamment dans les pays riches paralllement laugmentation du niveau de vie.

Ce qui est aujourdhui considr comme des risques ne ltait pas dans le pass. La

scheresse, les inondations taient alors perues comme des signes de damnation. Dsormais

dans nos socits, le risque est partout, un sentiment dinscurit prvaut qui semble tre

aliment par le dveloppement des sciences et des techniques de plus en plus

sophistiques .

28. Les risques sont par ailleurs diffrents selon les rgions en France. Le risque dboulement

de terrain est par exemple plus prsent dans les rgions montagneuses. De mme, les

inondations se situent gnralement dans les plaines qui bordent les fleuves et les rivires.

Ils voluent galement selon les saisons ; en t, les incendies et la scheresse sont des

vnements climatiques frquents ; alors quen hiver, on a plus souvent des avalanches, ainsi

que des crues provoques par la fonte des neiges.

Le professeur en droit Jocelyne DUBOIS-MAURY et le professeur en gographie Claude

CHALINE dmontrent dans un livre commun sur Les risques urbains49

que les risques sont

omniprsents dans la ville. Nanmoins, ils sont diffrents dans leur nature, leur gravit, leurs

effets selon les diffrents sous-ensembles gographiques et fonctionnels qui les composent.

Pour justifier leur propos ils dgagent alors une typologie de risque par nature dimmeuble.

Les centres-villes font souvent lobjet dincendie et de pannes lectriques. En effet, par

manque de place, on doit recourir une utilisation de lespace en hauteur (cration

dimmeubles de grande hauteur). Les quartiers anciens et surtout les monuments historiques

peuvent tre plus facilement touchs par les incendies et les risques sanitaires. Enfin, les

zones priphriques sont des endroits o peuvent se cumuler lensemble des risques

technologiques.

29. Alors que le risque est potentiel, la catastrophe est relle. Aujourdhui, nous sommes dans

une socit qui engendre des risques majeurs. On est pass du risque individuel aux risques

grande chelle avec une dimension collective. Alors que le risque est considr comme

48 F. BOST, L. CAMBREZY et Y. VEYRET, Les risques, coll. Dossiers des images conomiques du Monde, Sedes,

2004, p. 6. 49 C. CHALINE et J. DUBOIS-MAURY, Les risques urbains, Armand COLLIN, 2me dition, 2004.

32

acceptable pour un accident de circulation, il est jug inacceptable par la population en cas

de catastrophe industrielle collective. En effet, la catastrophe est intervenue sans quil y ait

eu une prise de conscience du risque de manire individuelle. On pense que la socit doit

prendre toutes les prcautions ncessaires pour grer le risque, en particulier sil est caus

par une activit humaine.

Lorsque des risques sont suspects, on applique alors le principe de prcaution50

. Lorsqu'ils

sont avrs, on utilise le principe de prvention et enfin lorsqu'ils sont raliss, seul le

principe dindemnisation sera appliqu. Toute analyse de risque doit donc laisser apparatre

une analyse conomique reposant sur le principe cot/bnfice pour savoir sil vaut mieux

agir ou non. En matire de risques immobiliers, seuls les principes de prvention et

d'indemnisation peuvent tre appliqus. Il revient nanmoins au juge le soin dexaminer si

lapplication du principe de prcaution dans une situation dtermine, ne se trouve pas en

contradiction avec dautres principes.

Pour le professeur Gilles J. MARTIN51

le principe de prvention et le principe

dindemnisation ne se ressemblent gure. Tandis que laction prventive a pour objet

dempcher le risque de survenir ou plus exactement de causer les dommages redouts,

laction de prcaution a ncessairement un double objet : dune part viter dans limmdiat

de laisser-faire en situation dincertitude lgitime, dautre part, et surtout, produire de la

connaissance sur le risque en cause, soit afin de donner naissance une action prventive,

soit dans le but de librer lactivit en levant lhypothse de risque .

Le risque tourne finalement autour de trois lments : la prcaution, la gestion de crise et

lassurance. La prcaution se situe en amont de la ralisation du risque, la gestion de crise

pendant, et lassurance lorsque le risque sest ralis et quil faut indemniser les victimes52

.

30. La notion de risque recouvre deux perceptions : cette notion sert tout dabord engager la

responsabilit dun professionnel ngligent qui a entran le risque, mais cette notion doit

50 La premire utilisation de cette notion est apparue en Allemagne la fin des annes soixante dix. Ensuite, cette

notion a t trs utilise en droit international puis en droit interne avec ladoption de la loi n 95-101 du 2 fvrier

1995 relative au renforcement de la protection de lenvironnement, JORF n 29 du 3 fvrier 1995 p. 1840. Mais

cette notion n'a t consacre qu'avec la loi constitutionnelle n 2005-205 du 1er mars 2005 relative la charte de

lenvironnement, JORF n 51, 2 mars 2005, p. 3697.

51 G-J. MARTIN, Principe de prcaution, prvention des risques et responsabilit : quelle novation, quel avenir ?

AJDA n 40/2005, Dalloz 28 novembre 2005, p. 2222. 52 O. GODARD, C. HENRY, P. LAGADEC, Trait des nouveaux risques, Gallimard, coll. Folio Actuel, 2002.

33

permettre galement dactionner le levier de la solidarit en dnonant les exclusions et les

discriminations. Do lapparition de la cyndinique dans nos socits modernes. Cest la

science du risque, apparue vers la fin des annes 1970 avec la cration dune nouvelle

technique : la matrise des systmes. Cette notion nouvelle est apparue avec laccident

Seveso. La mthode consiste rationaliser le risque grce deux moyens : on va soit mettre

en uvre des stratgies de prvention afin dviter la survenance du risque, soit faire en

sorte de rduire le risque la source. Aujourdhui, cette science est en plein dveloppement.

Le risque est donc protiforme et en constante volution.

31. Face la survenance dun risque la victime doit chercher la rsilience et demander une

indemnisation de son dommage immobilier. Le premier lment est plus psychologique

alors que le second est conomique. La rsilience est la capacit pour un individu retrouver

un quilibre aprs une catastrophe. Ce terme import des Etats-Unis, dsigne lorigine la

rsistance des matriaux un choc. Depuis 193953

, il est utilis comme un concept

psychologique. Pour le psychiatre et psychanalyste Serge TISSERON54

le terme de

rsilience fait rfrence deux analyses. Il sagit la fois de la capacit de rsister un

traumatisme et celle de se reconstruire aprs lui.

32. Pour permettre aux victimes une indemnisation de leur dommage, plusieurs solutions ont t

dveloppes (assurances et fonds d'indemnisation notamment). Lassurance quant elle

dtient un rle majeur pour permettre une rparation des prjudices conomiques subis. En

effet, le contrat dassurance permet de se prmunir contre un certain nombre de risques

pouvant affecter un immeuble prcis. Cependant, cette activit repose sur la notion de

risques plus ou moins connus. Or, les nouveaux risques sont par nature inconnus.

Lassurance atteint donc ses limites. Ds lors pour faire face aux volutions de la socit,

ltat a d intervenir et mettre en place des solutions originales pour rpondre aux exigences

plus pressantes des populations. Se sont alors dvelopps les fonds d'indemnisation. En

effet, les risques naturels et technologiques sont aujourdhui considrs comme

inacceptables par la population alors quils taient considrs par nos anctres comme une

53 Entre 1939 et 1945 deux psychologues amricains WERNER et SMITH ont ralis des publications sur la rsilience

scolaire. 54 S. TISSERON, La rsilience, PUF, coll. Que sais-je ? 3me dition, 2009.

34

fatalit. Les solutions doivent donc rpondre ces changements de mentalit. Nanmoins,

lassurance aux biens reste le mode dindemnisation privilgi et le recours au fonds

dindemnisation une exception.

C/ L'ASSURANCE DES BIENS

33. Lassurance permet non pas dannuler le risque, mais favorise sa couverture par un systme

de mutualisation entre lensemble des assurs. On va rpartir les consquences de la

survenance du risque entre tous les assurs qui ont acquitt lassureur une prime

dassurance pour se prmunir contre celui-ci. Les principes gnraux des contrats

dassurance sont noncs par le code civil, le code des assurances et le code de la mutualit.

34. Lassurance a pour objet de garantir les consquences financires de risques limitativement

dfinis par les compagnies dassurance. Trois conditions cumulatives sont indispensables

pour assurer un risque : alatoire, mesurable et compensable, puisquun assureur ne peut

videmment pas couvrir un risque dont il sait que sa survenance est certaine. Cette dernire

condition est dfinie par larticle 1104 alina 2 du code civil. Lorsque lquivalent consiste

dans la chance de gain ou de perte pour chacune des parties, daprs un vnement incertain,

le contrat est alatoire . Il est galement ncessaire de mesurer et de modliser le risque

couvrir. Pour y parvenir, des scnarios devront tre crs grce des vnements dj

survenus. Le calcul financier de ces risques, devra permettre dobtenir des probabilits de

survenance par zone gographique. Ensuite, lassureur dterminera le prix de la cotisation

dassurance en prenant en compte ltendue de la mutualit. Enfin, il est important quil y ait

un quilibre conomique entre le cot de la survenance dun risque et le prix pay par les

assurs puisque lassureur doit tre solvable. Lanti-slection gographique55

doit permettre

de fixer un prix lassurance accessible et acceptable pour le plus grand nombre.

Pour le polytechnicien Frdric MORLAYE56

, deux lments doivent tre prsents pour

dterminer si un risque est assurable : laccessibilit des donnes statistiques et lquilibre

conomique des contrats. Le premier critre permet de fixer le montant de la prime

55 Lanti-slection consiste ne pas oprer de distinction de prix en fonction des zones gographique et donc du

risque encouru sur chaque immeuble. 56 F. MORLAYE, Risk management et assurance, Economica coll. connaissance de la gestion, 2006.

35

dassurance. En effet, dans la pratique la cotisation dassurance est calcule par analogie

avec un risque de nature similaire. Nanmoins, cette mthode laisse apparatre ses limites

pour les risques nouveaux. Le second critre doit aider lassureur dfinir les garanties

offertes son assur en fonction du montant de la cotisation dassurance paye. Ainsi, plus

la prime dassurance est leve et plus la couverture est importante. Selon Frdric

MORLAYE cette technique de couverture croissante peut tre un moyen opportun de se

lancer sur une nouvelle ligne dactivit sans engager trop de fonds propres prudentiels et en

limitant lexposition le temps daccumuler de lexprience dans la souscription, la gestion

des sinistres et la liquidation des provisions techniques .

35. Le mcanisme de lassurance est trs particulier puisquil fonctionne sur linversion du cycle

de production57

. On ne connatra le prix dun risque assur de manire exacte uniquement

lorsque le risque sera ralis et quun expert aura fait une valuation prcise du bien. Le cot

de revient exact de la couverture nest donc connu quaprs la vente du produit dassurance.

Lassureur a donc pour tche difficile dassurer des risques, qui par nature sont incertains

grce une prime dassurance calcule bien avant la ralisation du sinistre. Le montant d

au titre de lindemnisation peut tre sans commune mesure avec le montant de la prime

paye par lassur.

Pour dterminer le montant de la prime dassurance, lassur doit remplir un questionnaire

qui lui est prsent. Larticle L. 113-2 alina 2 et 3 du code des assurances dispose que

lassur est oblig (...) de rpondre exactement aux questions poses par lassureur,

notamment dans le formulaire de dclaration du risque par lequel lassureur linterroge lors

de la conclusion du contrat sur les circonstances qui sont de nature faire apprcier par

lassureur les risques quil prend en charge . En cours de contrat, il devra galement

dclarer les circonstances nouvelles qui aggravent le risque ou qui en crent de nouveau.

Cette nouvelle dclaration doit stablir dans un dlai de quinze jours qui suit le changement

intervenu. Chaque assur victime se verra alors indemnis par la compagnie dassurance

dans les limites de son contrat.

Cependant, les garanties proposes par les assureurs doivent tre conformes lordre public

et aux bonnes murs. Larticle L. 113-1 alina 2 du code des assurances prvoit deux cas

57 Y. LAMBERT-FAIVRE et L. LEVENEUR, Droit des assurances, Dalloz-Sirey coll. Prcis Dalloz, 12me dition,

2005.

36

dexclusions lgales de garantie. Lassureur ne rpond pas des pertes et dommages

provenant dune faute intentionnelle ou dolosive de lassur . La faute intentionnelle

permet lassureur de se dsengager de toute indemnisation ventuelle. Pour quil y ait faute

intentionnelle, il faut que lassur ait voulu non seulement laction ou lomission

dommageable, mais aussi le dommage lui-mme. Ces deux critres sont exigs de manire

constante depuis un arrt de la Cour de cassation du 12 juin 197458

.

36. Pour permettre la victime d'obtenir une indemnisation de son dommage, il est ncessaire

au pralable de faire tablir un diagnostic prcis de l'tendue du sinistre sur l'immeuble.

Lassureur est une personne experte en son domaine. Son rle est de modliser les risques

pour savoir comment ils peuvent voluer, les consquences quils auront et la manire de les

grer s'il dcide de les couvrir. Lassureur est donc un preneur de risque, car si le lgislateur

dcide par la suite de modifier les critres de l'indemnisation, il en subira immdiatement les

consquences financires. Linscurit juridique est une difficult majeure pour lassureur

dans son approche du risque. Lassurance permet de limiter les consquences financires

pour lassur quant la survenance dun risque ; puisqu'elle lui permet de ne pas tre

dpendant du coupable sil y en a un. En effet, l'assureur exercera par la suite des actions

rcursoires l'encontre du vritable auteur du dommage.

37. Il existe deux types de risques pour les assureurs : les risques de frquence qui reprsentent

des frais de gestion consquents (dgts des eaux) et les risques dintensit qui entranent

des dommages avec des montants dindemnisation levs (incendies). Lassurance

fonctionne sur le principe de la mutualisation. Celle-ci fonctionne bien lorsque les risques

assurer sont importants comme pour les catastrophes naturelles. Cependant lorsque les

consquences de la survenance dun risque ne sont pas trs importantes, la mutualisation ne

savre pas tre le systme le mieux adapt. En effet, les cots de gestion se rvlent alors

tre disproportionns eu gard au service propos.

38. Lindemnisation propose par lassureur peut tre effectue selon plusieurs mthodes. La

58 C. Cass, 1re civ, 12 juin 1974, n 73-12882, Bull civ. I, n 181, p. 158. V. sur la faute intentionnelle : H.

GROUTEL, Lapprciation de lala et de la faute intentionnelle dans le contrat dassurance, Resp. civ. et ass,

chronique n 24, 2000 ; v. galement la thse : A. VIGNON-BARRAULT, Intention et responsabilit civile, Le

Mans, 2000.

37

plus courante est celle de lindemnisation fiduciaire. Lexpert procde une estimation des

dommages puis lassureur indemnise son assur en fonction des garanties prvues dans son

contrat dassurance. En ce qui concerne les sinistres immobiliers, lindemnisation seffectue

gnralement en numraire. En effet, l'article L. 121-1 alina 1 du code des assurances

dispose que lassurance relative aux biens est un contrat dindemnit, lindemnit due par

lassureur lassur ne peut pas dpasser le montant de la valeur de la chose assure au

moment du sinistre . Le principe indemnitaire est dordre public. Le montant de

lindemnisation ne doit donc pas dpasser le montant de la valeur assure. Cest pourquoi il

est ncessaire de procder au pralable une valuation aussi exacte que possible du

dommage afin dviter un enrichissement sans cause pour lassur. Sinon, une action en

rptition de lindu pourra tre exerce au visa de larticle 1376 du code civil. Celui qui

reoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas d soblige le restituer celui de qui il

la indment reu . Lvaluation se fait gnralement au jour du sinistre sauf disposition

particulire prvue dans le contrat dassurance.

L'indemnisation accorde par lassureur doit permettre lassur de se retrouver dans une

situation identique celle avant la survenance du sinistre. Il doit donc rembourser son assur

pour le dommage quil a subi, mais il ne doit pas le placer dans une situation meilleure que

sa situation antrieure. De plus, lassur sera tenu de conserver sa charge le montant de la

franchise. Son droit indemnisation est donc diminu de cette part. Lassurance de

dommage consiste donc viter la perte de valeur du patrimoine rsultant de la survenance

dun risque.

39. Les contrats dassurance mentionnent en gnral deux modalits diffrentes de calcul de

lindemnisation : la valeur dusage et la valeur neuf. Pour dterminer la valeur dusage,

lexpert va dans un premier temps dterminer le montant ncessaire la reconstruction dun

immeuble lidentique. cette somme, qui est appele la valeur de reconstruction, sera

dduit un cfficient de vtust correspondant lusure du bien.

Dans le deuxime cas, lindemnisation en valeur neuf consiste dabord attribuer

lassur une somme correspondante la valeur de reconstruction vtust dduite, puis lui

rgler un complment dindemnisation. La vtust est le montant de la dprciation du bien

depuis le jour de son achat. Ce complment correspond au montant de la vtust avec un

plafond limit 25 %. Ce qui signifie quau-del de ce seuil la part reste la charge de

lassur. Deux conditions sont ncessaires pour que cette garantie valeur neuf soit

38

applicable. Il faut dune part, que limmeuble soit reconstruit dans un dlai de deux ans au

mme endroit et dautre part, que le btiment reconstruit nait pas trop subi de modifications

par rapport au btiment dtruit. En cas de destruction totale, lassureur indemnise au fur et

mesure de la reconstruction de l'immeuble sur prsentation des pices et factures dmontrant

les travaux raliss. La vtust d'un bien immeuble se calcule par corps dtat, car les

charpentes ne vieillissent pas de la mme manire que la couverture. Lexpert va tenir

compte de la nature des matriaux utiliss lors de la construction.

40. La France dtient le record mondial du nombre dassurances obligatoires. En gnral, la

raison principale est la protection des victimes. Pour rpondre aux besoins croissants de

scurit, ltat a mis en place une lutte contre linsolvabilit des responsables en instituant la

souscription dassurance de responsabilit obligatoire. Les limites de lindemnisation sont

fixes par les garanties dassurances et il existe peu de cas de rparation intgrale du

prjudice.

Le fait que le lgislateur multiplie les assurances obligatoires entrane deux consquences59

.

Dune part, cela oblige les assureurs couvrir ce bien ou cette activit sans pouvoir au

pralable procder une slection des risques. Ils peuvent alors dans certains cas prouver

des difficults trouver des rassureurs qui acceptent de les couvrir en deuxime ligne. La

seconde consquence des assurances obligatoires, rside dans le fait que ltat doit trouver

des solutions pour permettre la couverture de ces risques. On peut alors crer des fonds

d'indemnisation, des pools ou encore des mcanismes de rassurance la charge de ltat.

Nous sommes dans une socit o lon partage les questions de responsabilits et les

questions dindemnisation des victimes ; cela permet davoir une justice plus rapide et plus

efficace.

41. Cependant, la mise en place dune nouvelle rglementation doit tre accepte par la

population. Les pouvoirs publics doivent fournir des efforts pour la convaincre. En effet, la

communication joue un rle cl, puisque la dsinformation peut tre trs pernicieuse et

laisser planer des incertitudes. On va alors leur communiquer les arguments donns par la

communaut scientifique afin qu'ils s'en emparent et se forgent une opinion du risque qu'il

considre comme acceptable. Les pouvoirs publics vont donc agir en consquence et crer

59 C. GRABER, Lobligation dassurance : protection du consommateur ou bouleversement des fondamentaux doffre

et de demande ? Revue Risques n 64, p. 125, dcembre 2005.

39

une rglementation relative aux systmes dindemnisation la plus performante possible. Il

serait souhaitable lavenir de contenir cette incertitude en assurant une plus grande stabilit

des normes juridiques. Puisquen gnral, lorsque les rgles changent trop souvent, une

mconnaissance de la loi apparat aussi bien pour les citoyens, que pour tous ceux qui sont

utilisateurs du systme juridique en place (lus locaux, magistrats).

42. La rglementation actuelle sapplique trois catgories de risques immobiliers distincts : les

alas internes engendrs ou lis la construction intrinsque, les alas externes comme les

catastrophes naturelles ou les catastrophes technologiques sur lesquelles nous ne pouvons

pas agir et enfin les risques lis aux impacts la valeur patrimoniale, lenvironnement de

limmeuble. Ces derniers sont imputables aux vnements locaux : titre dexemple une

usine ou une discothque qui vient sinstaller proximit des habitations. Cette dernire

catgorie de risque est un peu particulire, car elle touche la valeur de limmeuble. Nous

ne nous intresserons dans les prochains dveloppements quaux deux premires catgories

de risques. Par ailleurs on ne prendra en compte que la construction et la vie de limmeuble.

La fin de vie de limmeuble (arrts de pril, vtust) sera galement exclue de notre champ

de recherche.

43. Lassureur propose deux solutions pour couvrir ces risques immobiliers. Les dix premires

annes qui suivent la rception de louvrage sont couvertes par lassurance dommages-

ouvrage sous conditions. Puis pendant toute la vie de limmeuble, une assurance multirisque

habitation est souscrite par loccupant. Cette assurance couvre galement les risques divers

lis la vie prive de ce dernier. Pour les acteurs de la construction, il existe la fois

lassurance de responsabilit civile dcennale et l'assurance de responsabilit civile gnrale

lorsque limmixtion du matre douvrage dans la construction est fautive. La responsabilit

civile gnrale permet une indemnisation des dommages causs des tiers eu gard aux

termes du contrat. La responsabilit civile dcennale couvre les dommages graves

limmeuble. Le ou les constructeurs sont alors responsables de plein droit.

44. Lassurance-construction60 est rgie par des textes souvent drogatoires au droit commun et

60 Lassurance-construction comprend lassurance dommages-ouvrage et lassurance de responsabilit civile

dcennale.

40

intgrs de manire rgulire dans le code des assurances. La rglementation en matire de

construction est trs ancienne puisquelle remonte au code dHammourabi61

. Des rgles de

construction taient dj en vigueur et prvoyaient quun architecte qui a ralis une

maison qui sest effondre sur ses occupants et ayant caus leur mort, est condamn la

peine de mort .

Le droit de la construction relve dun droit complexe, du fait notamment de la multiplicit

du nombre dacteurs intervenant au cours de la construction dun immeuble. On peut

notamment citer les architectes, les ingnieurs-conseils, les bureaux dtudes et de contrle

ou encore les promoteurs immobiliers. Ce droit repose donc sur une relation troite entre

trois catgories de protagonistes : les acteurs de la construction, les assureurs et les

propritaires de limmeuble. Mais faut-il le rappeler, la construction dun immeuble ne

seffectue quaprs accomplissement dun certain nombre de procdures et de demandes

dautorisations administratives prvues par le code de lurbanisme.

En matire immobilire, les enjeux de lassurance reprsentent des sommes trs

consquentes. Le communiqu de presse de la FFSA du 24 juin 200862

, prcise que les

cotisations dassurances ont reprsent 6.7 milliards deuros en multirisque habitation et 2.5

milliards pour lensemble de la construction (assurance dommages-ouvrage et responsabilit

civile dcennale). La croissance en assurance de biens a augment de 2.6 % en 2007. Cette

progression est la consquence de la hausse des volumes de biens assurs et de lvolution

des garanties proposes. Le chiffre daffaires des compagnies dassurance a donc progress

de 4.9 % pour lassurance multirisque habitation et de 8.9 % en construction pour lanne

2007.

A lavenir, ces chiffres pourraient s'avrer insuffisants face la hausse continue du cot de

la rparation des sinistres et la progression en nombre des biens assurs. En effet, il est

impossible de connatre de manire exacte les consquences financires dune catastrophe,

les assureurs ne dlivrant des statistiques que sur les biens quils ont assurs.

45. L'assurance multirisque habitation est un contrat multi-garanties souscrit par le propritaire

ou le locataire pour faire face aux risques pouvant survenir sur l'immeuble aprs la

construction. Ce contrat permet de faire face aux principaux risques exognes immobiliers.

61 Hammourabi tait roi de la dynastie de Babylone et a rgn de 1792 1750 av. JC. 62 Ce communiqu de presse du 24 juin 2008 est disponible sur le site : http://www.ffsa.fr

41

Le risque inondation constitue le premier risque qui touche les maisons individuelles et

reprsente le deuxime budget des assureurs. Linondation est le rsultat de deux

composantes : leau qui peut sortir de son lit naturel et lhomme qui sinstalle dans des zones

inondables. Les consquences des inondations inhrentes aux intempries sur les biens

peuvent aller de la simple dtrioration la destruction partielle ou totale du bien. Par

ailleurs, le cot moyen annuel global des dommages causs par les inondations en France est

lev puisquil avoisine les 200 millions deuros. On considre que prs de cinq millions de

personnes en France et prs dune commune sur quatre sont touches par ce risque63

.

Linondation est donc un risque certain, connu, coteux et trs frquent. Il est vite gnralis

et peut tre trs tendu gographiquement et pourtant ce risque est assurable grce un

mcanisme de mutualisation des risques. En effet, les assureurs ont inclus ce risque dans un

contrat unique comportant un ensemble de garanties pour en diminuer le cot individuel que

doit supporter chacun des assurs. Plusieurs facteurs dterminants peuvent expliquer une

aggravation de ce risque ces dernires annes. Limpermabilisation des sols augmente le

phnomne de ruissellement, il en est de mme pour la dforestation, la rduction des zones

humides et b