LES ECHOS PATRIMOINE16 RUE DU QUATRE SEPTEMBRE75112 PARIS CEDEX 02 - 01 49 53 65 65

SEPT/NOV 14Trimestriel

OJD : 65486

Surface approx. (cm²) : 6813N° de page : 18,19,20,...,37

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INTERINVEST7988341400501/GFD/OTO/2

Tous droits réservés à l'éditeur

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CAS PRATIQUE //

LES INVESTISSEMENTSOUTRE-MERVictime de plusieurs cas de fraudes avères, dedérives fâcheuses comme la bulle spéculative duphotovoltaique ou de montages parfois hasardeux,la défiscalisation outre-mer continue a avoir mau-vaise presse Pourtant, de loi de finances en loi definances, Bercy s'efforce de redresser la barre enencadrant plus strictement les operations ultra-marines « Si les dérapages sont toujours possibles,il semble désormais qu'il soient tres rares », peut-onlire dans un rapport d informations du Senat dejum2013 « Maîs s'il est vrai que ce dispositif est mieuxencadre, cela ne regle pas la question de l'eloignementgéographique L investisseur n'a toujours pas la possi-bilité de vérifier les conditions de son investissementC'est pourquoi ce type d investissement reste risque »,souligne Marc Roirand, avocat chez Fidal

Un investissement risquéà fonds perdusCeux qui sont tentes par l'aventure doivent doncs'entourer d'un maximum de précautions pourlimiter les risques A commencer par le choix d'unoperateur perenne et expérimente ayant une réellepresence sur place, c'est-à-dire des equipes qui tra-vaillent outre-mer et qui pourront assurer la gestionet le suivi des investissementsLe principe d'un investissement dans le secteurindustriel est le suivant le monteur cree une societeen nom collectif - dont vous devenez associe - quiva acheter un ou plusieurs biens industriels qu'elleva donner en location pendant une période d'aumoins 5 ans a une ou plusieurs entreprises ayantune activite agricole, industrielle, commerciale ouartisanale situées outre-mer Au terme de cettepériode de location de 5 ans, l'entreprise devientproprietaire du ou des biens loues a un prix convenua l'avance La rentabilité de ce type d'investissementest particulièrement attractive

> Bon à savoir Le mécanisme est plus ou moins lemême dans le cas d un investissement dans unprogramme immobilier neuf dans le secteur socialpar le biais d'une societe en nom collectif Dans cecas, le logement est loue pendant 5 ans a un bailleursocial - office HLM, SEM - qui se chargera a son tourde le louer a l'utilisateur final qui l'occupera en tantque residence principale

IMMOBILIER OUTRE-MER

M.X sait qu'il aura 51.430 € d'impôt à payer en 2015 autitre de ses revenus de 2014.Il souhaite effacer complètement cette somme pour ne rien payerl'année prochaine (on suppose qu'il ne peut prétendre a aucune autrereduction d'impôt).On lui propose d investir des aujourd hui - en 2014 - dans un programmeen logement social outre-merPour parvenir a gommer la total te de ce qu i! devrait payer compte tenudu montage retenu il doit investir 44 720 € en 2014Grâce a cet apport compte tenu du taux de la reduction d impot (50 %)il peut contribuer au financement d'un programme immobilier àhauteur de 102.860 €, hors subvention.Son gain (difference entre I impot qu il aurait dû payer et le montant deson apport en cash) est de 6.710 €, soit une rentabilité de 15 %.

Conseilde l'expert

« L intérêt fiscaldu Girardin »

JÉROME DEVAUD,directeur d'Inter-invest« Contrairement auxautres dispositifs enfaveur de l'immobilierlocatif, avec uninvestissement enGirardin logement sociall'investisseur ne va paspercevoir de loyer lln'a donc aucune descontraintes et aucun desrisques lies a la gestiond'un bien immobilierlocatif La question dela revente et donc de laréalisation d une plus-value éventuelle a lasortie ne se pose pas nonplus L'intérêt de ce typede montage, qu il soitdans le secteur industrielou immobilier estuniquement fiscal »

Schéma type de répartitionde la réduction d'impôt(pour un programme de construction delogements sociaux Source rapport Senatn° 628/5 juin 2013)

• 78 % de rétrocession à l'organisme delogement social

• 2 % de frais de gestion• 2 % de frais de collecte• 3 % de frais de montage• I % de TVA non récupérable• 14 % de gain net pour l'investisseur

Les matei lels sont finances gl ace a volt e apport, unemprunt bancaire souscrit par la SNC et éventuelle-ment un apport initial de l'entreprise bénéficiaireEn contrepartie, vous bénéficiez d'une reductiond impôt calculée sur le prix de revient des biensfinances apres déduction des subventions éventuel-lement reçues et des différents frais lies a I opera-tion comptez 7% en moyenne Maîs une partie de lareduction d'impôt doit être rétrocédée a l'entrepriseultra-marine sous forme de diminution des loyers oudu prix de cession (voir tableau page 32)

Un avantage fiscal immédiatLa reduction d impôt vous est accordée au titre del'année de l'investissement (soit en 2015 pour uninvestissement réalise en 2014) Maîs vous êtes piedset poings lies pendant 5 ans, période durant laquellevous devez obligatoirement conserver vos parts Enoutre, si pendant cette période, une des conditionsd application du dispositif n'est plus respectée, parexemple en cas de défaut d'exploitation du materiel,la reduction d'impôt dont vous avez bénéficie seraremise en cause