02/03/2007

ADCF Habitat, urbanisme et foncier en

BretagneQuimperlé - 2 mars 2007

Où vont les marchés fonciers ?

Comment intervenir ?

Caroline Gerber

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Le contexte conjoncturel

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adcf Quimperlé

Une hausse sans précédent

Source : J. Friggit / CGPC d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Banque de France et Ixis.

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adcf Quimperlé

Chute du « pouvoir d’achat immobilier »

Source : J. Friggit / CGPC d’après INSEE, bases de données notarialesindices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Banque de France et Ixis

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adcf Quimperlé

Rapport entre l’immobilier et les revenus

Source : CGPC d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, FreddieMac, OFHEO, US Bureau of Economic Analysis, US Census Bureau, UK DCLG, UK National Statistics, Halifax

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Les facteurs à l’oeuvre

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adcf Quimperlé

Pourquoi l’immobilier augmente-t-il autant ?

Fondamentalement, il s’agit d’un afflux d’argent dans l’immobilier.

Mais, au lieu de nourrir une augmentation de la production, il provoque seulement une augmentation des prix faute de droits à bâtir pour permettre l’augmentation de la production

Deux questions : A. Pourquoi ce gonflement de la demande

immobilière ? B. Pourquoi cette carence de production foncière ?

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A. Le dopage de la demande immobilière

(pour mémoire) d’abord des causes mondiales :

► Deux milliards de dollars de plus chaque jour depuis six ans

► Absence d’inflation du fait des bas salaires des pays émergents

► L’arrivée à maturité des fonds de pensions qui ont besoin de se diversifier dans l’immobilier

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Dopage de la demande immobilière (suite)

Des causes nationales :► La pyramide des âges et la peur pour les

retraites► La perte de confiance du public dans la bourse► Les effet pervers des politiques de l’Etat qui

dopent encore plus la demande sans débloquer le foncier

Des causes locales :► Les nouvelles demandes de localisations

résidentielles libérées de l’emploi : le logement ne suit plus l’emploi, il le précède

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B. Le blocage de la production foncière

► Mise en sommeil de l’aménagement dans le milieu des années 1990 à la suite du dégonflement de la bulle spéculative. Longueur des délais de remise en marche de l’appareil productif;

► Rejet des opérations nouvelles par une opinion publique de plus en plus malthusienne, suivie par les élus;

► Dysfonctionnement de la répartition des compétences :□ les pouvoirs d’urbanisme demeurent, pour l’essentiel, à

l’échelon communal;□ alors que les marchés fonciers et immobiliers

fonctionnent au niveau de l’agglomération ou du « bassin d’habitat ».

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Le blocage de la production foncière (suite)

► Les effet pervers d’une lutte contre « l’étalement urbain » assimilé (à tord) à une lutte contre « l’extension urbaine »

► Dysfonctionnement de l’urbanisme opérationnel pour trois raisons:1. L’intégration de l’urbanisme opérationnel dans

l’urbanisme réglementaire depuis la loi SRU

2. Les délais d’adaptation de l‘organisation française de l’aménagement aux directives européennes (SEM versus obligation de mise en concurrence de l’aménagement)

3. Le dysfonctionnement des systèmes français de mobilisation des terrains bruts à aménager

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Un facteur méconnu de la demande immobilière : l’augmentation des niveaux de vie

Avec l'amélioration du niveau de vie, les ménages cherchent à se loger plus au large :

En 30 ans, entre 1972 et 2002, la surface de plancher par habitant des logements occupés a augmenté de 48% (moyenne France entière),

Même sans croissance démographique, il faut donc

augmenter de moitié en une génération:• soit la densité des constructions• soit la surface urbanisée,

Une commune qui se contente de construire pour le simple remplacement de l’habitat vétuste, est condamnée à se dépeupler

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Les données bretonnes

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Une rupture des prix à partir de 1998

Source : Crédit Foncier de France

Variation du prix des lots individuels en périphérie

-20,0%

-10,0%

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

70,0%

Rennes Brest Saint-Brieuc Quimper Vannes Bourges Calais Toulon Strasbourg

1989/1998 1998/2003

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Une baisse régulière de la taille des ménages

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

1982 1990 1999 2004

Bretagne France

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Une forte consommation de terrains pour les besoins des ménages

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Les secteurs à enjeux pour la Bretagne

Les agglomérations

Les territoires périurbains

Les secteurs littoraux

Les secteurs « hors marché »

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Les secteurs à enjeux : illustrations

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Source : Région Bretagne

Les secteurs à enjeux : illustrations

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Les secteurs à enjeux : illustrations

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Les politiques foncières locales

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Les quatre problématiques des politiques foncières locales

A. Problématiques du renouvellement urbain et de la conservation de la ville

B. Problématique de l’étalement urbain et de la production foncière

C. Problématique de la polarité et de l’équilibre des territoires

D. Problématique des réserves foncières et de la mobilisation des terrains

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A. Problématiques du renouvellement urbain <> la préservation de la ville

Les trois situations de renouvellement urbain1. Quartiers anciens dévalorisés2. Friches industrielles3. Ensembles de logements sociaux

Savoir choisir une stratégie : valorisation immédiate ou dévalorisation avant revalorisation

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B. Problématique de l’étalement urbain <> de la production foncière Le maintien du peuplement suppose

l’accroissement des surfaces de planchers, donc la production de nouveaux droits à bâtir

Le choix de l’aménagement porte sur les localisations et sur les densités

Le débat entre logement collectif et logement individuel est d’une autre nature

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C. Problématique de la « polarité » <> de « l’équilibre » des territoires

Faut-il renforcer les points forts et jouer leur sur-valorisation foncière pour en tirer un effet d’entraînement ?

Ou, au contraire, desservir équitablement l’ensemble du territoire et donner la priorité à la revalorisation des espaces en déclin ?

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D. Problématique des réserves foncières <> la mobilisation des terrains Faut-il prendre le temps de « l’assemblage foncier »

cohérent d’espaces choisis ou saisir les opportunités foncières ?

Faut-il acquérir les terrains avant de les aménager ou financer leur aménagement par voie fiscale ?

Faut-il vendre les terrains publics aux plus offrants ou les céder à bas prix pour le logement social ?

Faut-il constituer des réserves foncières publiques à long terme ou se contenter d’un « portage réglementaire » ?

Faut-il acheter les espaces naturels à préserver ou se contenter d’une protection réglementaire?

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Politiques foncières locales

Une politique foncière est au service d’une politique d’aménagement <> il n’existe pas de “bonne” ou de “mauvaise” politiques foncières.

Une politique foncière doit être développée à l’échelle des marchés fonciers / c’est à dire à l’échelle de l’agglomération

La politique foncière ne se réduit pas à l’action foncière : l’ensemble des décisions publiques ayant un impact sur l’usage, l’appropriation et la valeur des terrains

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Politiques foncières locales

foncier

équipementfinancement

construction

population

activités

Droit des sols

action foncière-Acquérir-Porter-Céder

-Remembrer sans acheterinterventionéconomique-Subventionner-Taxer-Réaliser

interventionréglementaire-Interdire-Contraindre-Négocier (les interdictions et les contraintes)

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L’action foncière publique

Les outils juridiquesacquisitions amiablesPréemptionExpropriationacquisitions gratuites

L’organisation de l’action foncière publiqueen régieen délégation publique : les EPFen commande concurrentielle