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Colloque internationalL’avenir du logement social en Europe

Le logement social en Europe, aujourd’hui et

demain

Kath Scanlon, LSE/SBi

Paris, Ecole Nationale des Ponts et Chaussées22 November 2007

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Plan de la présentation

• Méthodologie • Résultats concernant

– Propriété occupante– Prise de décisions– Loyers– Peuplement du parc

• Tendances lourdes et débats en cours

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Objectifs du projet

Non pas dresser un état détaillé du secteur, mais:• Saisir les caractéristiques essentielles du

secteur locatif social dans une large variété de pays Européens

• Eclairer les principales tendances à l’oeuvre, passées et à venir

• Donner le sens des pressions politiques et autres qui poussent à des changements

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Participants & méthodologie

Spécialistes de 9 pays:Allemagne, Autriche, Denmark,

England, France, Hungary, Irlande, Pays-Bas, Suède

– Rapports par pays– Séminaires– Edition

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‘Social Housing in Europe’

Version anglaise financée par le UK’s Higher Education Innovation Fund

Version française à paraîtreContenu :

– Brève revue des tendances comparées– Un chapitre sur chaque pays, plus un

survol général des économies en transition

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Statuts d’occupation / taille du secteur social dans les 9 pays

% propriété

% locatif privé

% locatif social

Nombre de logements sociaux

Pays-Bas 54 11 35 2,400,000

Autriche 55 20 25 800,000

Danemark 52 17 21 530,000

Suède 59 21 20 780,000

Royaume-Uni 70 11 18 3,983,000

France 56 20 17 4,200,000

Irlande 80 11 8 124,000

Allemagne 46 49 6 1,800,000

Hongrie 92 4 4 167,000

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Tendances de l’offre• La demande de logements sociaux est

généralement forte, et croissante, avec de longues files d’attente au moins dans les grandes aires urbaines.

• Excès d’offre dans quelques régions ( Allemagne de l’Est; Nord de l’Angleterre), qui a conduit à des démolitions à grande échelle.

• Même dans des zones de marchés tendus comme Dublin, Amsterdam & Paris, des logements sociaux des années 1950s -1970s ont été démolis.

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• Les grands ensembles démolis (totalement ou partiellement) sont souvent remplacés par des programmes aux statuts d’occupation mélangés (France, Danemark, Angleterre), avec éventuellement des densités accrues et with mixed use to sweat assets.

• Accent mis de plus en plus sur la construction de bâtiments “durables” / à zéro émission de carbone (Allemagne, France, Danemark, et tout récemment UK)

• Les logements pour populations spécifiques représentent une part croissante des nouvelles constructions—Suède, Danemark (> 50%). Les notions de “besoins spécifiques” diffèrent selon les pays, mais comprennent ceux des personnes âgées, des handicapés, parfois ceux des familles nombreuses.

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Part de la propriété occupante

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Hungary Sw eden Ireland England Austria France Denmark Netherlands

Municipally owned or controlled Housing association

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Engagement du secteur privéAllemagne Depuis longtemps dans le système Allemand

historique de logement social “à durée limitée”. La ville de Munich exige un % de logement social dans les nouveaux programmes

Irlande Promoteurs privés doivent transférer 20% des logements neufs on large sites or equivalent aux collectivités locales for use as social or affordable housing

Angleterre Entre 20% et 50% des grands programmes de construction ou de réhabilitation doivent consister en logements “abordables” – ce qui représente environ la moitié de l’offre sociale. Nouvelle initiative pour permettre du logement social par des promoteurs privés

France Private individuals can acquire subsidised dwellings as investissement; les entreprises d’habitat social comme forme de partenariat public/privé

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• Les privatisations en cours tendent à faire sortir du secteur social la meilleure partie du parc.

– Irlande, UK: depuis plusieurs décennies– Pays-Bas: depuis la fin des années 1990s– Danemark: premiers pas exploratoires– Allemagne: cas special. Environ 100,000

logements sociaux passent chaque année au secteur privé par expiration des clauses de limitation des loyers. Vente du parc de logements municipaux aux investisseurs privés (ex: Dresde).

– Hongrie: restitution/privatisation après 1989

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Niveaux de décision selon le type de décision

Gouvt central/fédéral

←→ Local/Provincial

Local govt en négociation avec

promoteurs

Autriche LOY CONS, LOC, €

Denmark LOY, € CONS, LOC

England LOY, CONS, LOC, €

CONS, LOC

France LOY, LOC, € CONS LOC

Germany LOY € CONS, LOC

Hongrie LOY, CONS, LOC, €

Irlande LOY, € CONS, LOC

Pays-Bas LOY, € CONS, LOC

Suède LOY, € CONS, LOC

CONS = nombre de constructions LOY = système de fixation des loyersLOC = localisation des constructions € = définition du financement/des aides

←→ = en négociation avec

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• Glissement de procédures nationales à des procédures plus décentralisées– Austria 1987/88– Netherlands 1989– Denmark 1994– Hungary 1990s– France 1982, 1991, 2000 & 2004– Germany 2006

• L’Angleterre évolue en sens inverse de cette tendance—déplaçant la décision du niveau local vers le niveau national, ou vers les propriétaires

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Social vs private rent determination: cost-based rents

Social Private

Austria Cost-based. Both cost based; private <10% higher

Denmark 3.4% of building cost + bank charges. Average 2005 €6.67/m2/month

Loyers privés également réglementés. Moyenne de 6.83€/m2/mois

Germany In some regions rents vary with household income. €4-7/m2/month

Loyers libres sur les nouvelles locations, mais hausses réglementées

France Le gouvernement central fixe des loyers plafonds (variables selon la région)

Liberté des loyers de relocation, mais hausses réglementées. 30-40% supérieurs à ceux du secteur social (2 à 3 fois dans Paris).

Sweden Set by annual negotiation between landlords and tenants

Private rents limited by social rents; private slightly higher

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Autres systèmes de loyersLocatif social Locatif privé

England Loyers fondés sur les revenus de la zone et le prix des logement. Les bailleurs doivent couvrir leurs frais

Private rents freely set since 1988.

Hungary Set by local authorities Market based

Ireland Locataires paient % de leur revenu in rent. Moyenne de 155€/mois

Contrôle des loyers aboli en1981.

Netherlands Rent based on utility value of dwelling & target household income level. Average €353/month

Also controlled; average rent €419/month

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• Cost rents par définition couvrent les coûts

historiques, mais suscitant des distorsions, car sans relation directe avec les forces de l’offre et de la demande. Les économistes plaident pour un changement au profit de systèmes plus fondés sur des règles marchandes.

• Rents related to income produce low revenue, et rendent difficile le recours au financement privé. Experts défavorables (associé à des secteurs locatifs sociaux de petite taille ; pays anglo-saxons : Irlande, USA, Australie)

• Countries with low average rents (Hungary, Ireland) have affordable housing but receipts don’t cover costs so major problems of management and maintenance.

• Rent system bound up with housing benefit/rent allowance—and in transition economies there is none.

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Accès au logement socialRevenus

plafonnés à l’entrée

Revenus plafonnés de

facto

% de population éligible

Austria Oui Oui, mais élevé 80-90

Denmark No Oui 100

England Non Oui 100*

France Oui Oui 80.7/65.5/30**

Germany Oui Oui Environ 20%

Hungary Oui Oui Très faible

Ireland Oui Oui Très faible

Netherlands Oui Oui <40%

Sweden No Yes 100%

*Mais accès fondé sur le besoin. ** Selon le type de financement.

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Qu’advient-il si le revenu dépasse les plafonds?

Austria Loyer inchangé

France Application d’un surloyer (en principe)

Germany La commune peut augmenter le loyer ; se produit rarement en fait

Ireland Loyer augmente

Netherlands Loyer inchangé

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Occupation du parc social

Age Type de ménage Revenu

J V Persseule

Seule avec

enfants

Couples + enfants

Bas Moyen

Austria X X X X X X X

Denmark X X X X

England X X X X X

France X X X

Germany X X

Hungary X

Ireland X X X

Netherlands X X X

Sweden X X X X

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• Montée dans beaucoup de pays de la

ségrégation sociale (revenus) et spatiale (quartiers), spécialement dans les ensembles d’habitat de moindre qualité – sans relation évidente avec la taille du secteur social

• Préférence presque universelle pour l’accession à la propriété, et politiques publiques pour la promouvoir → départ des classes moyennes du parc social

• Aides mieux ciblées, mais ménages pauvres plus concentrés sur des fractions de parc “dédiées”.

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Nationalités et minorités ethniques

Minorités ethniques /immigrés

Ensemble % dans le logement social

% des occupants du parc social

Austria 20+* 6

Denmark 6.6 (8.7)

60 20

England 7.9 28 10

France 30% nés à l’étranger 2x leur part de la population

Germany 9 Varies Elevé à Berlin O, Munich

Ireland 10%

Netherlands

25 51 (68 of non-Western)

34 (non-Dutch)

Sweden variable >30 dans les aires métropolitaines ; 15

ailleurs*A Vienna 33%. Until 2006 only Austrian citizens had access to municipal housing

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Position de l’immigration dans les différents pays

Denmark: Immigrés concentrated on large urban estates and newer estates

Germany: On some large estates in Berlin & western Germany, 35-40% of residents are immigrés. German-Russian migrants concentrated on large east German estates

Austria: Non-Autrichiens non admis dans les logements municipaux jusqu’en 2006. Influx of naturalised immigrés dans les 1990s→ tensions dans certains ensembles

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France: Population immigrée nombreuse dans les grands ensembles périphériques.

Netherlands: Concentrations de minorités dans les ensembles d’après-guerre with low-rise flats. Concern about ségrégation dans le logement, les quartiers et les écoles.

Angleterre: Fortes concentrations de minorités ethniques dans les grands ensembles urbains. La concurrence pour le logement est la principale “zone de tension” entre ménages établis et nouveaux migrants.

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• Minorités ethniques tendent à être exagérément sur-représentées dans le logement social:– Bas revenus– Vivent en ville– Préfèrent vivre “en communautés”

• Actions en faveur de la mixité des populations et des statuts d’occupation peu susceptibles de réduire le niveau de ségrégation, à moins que ne changent la répartition des revenus et/ou le niveau d’immigration.

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Débats en cours • Peuplement: le logement social est-il générateur

de ségrégation?

• Politique: Ie logement social aurait-il cessé d’être une réponse, pour devenir un problème?

• Le contrat social : le logement social devrait-il

bénéficier aux habitants, ou seulement à ceux qui sont le plus dans le besoin?

• Localisation: que faudrait-il faire pour parer au défaut d’appariement spatial entre l’offre et la demande?

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• Offre: Comment mieux activer la réponse de l’offre aux besoins ?

• Statuts d’occupation/mixité: Est-il préférable d’offrir du logement social dans des zones spécifiques, ou dans des zones à mixité d’usage et de statut d’occupation?

• Le role des organismes de logement social: Faut-il leur attribuer de nouvelles fonctions?

• Fixation des loyers: Faut-il baser les loyers sur les coûts, le revenu, ou la valeur de marché?

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Tendances (1)

• Bailleurs sociaux de plus en plus séparés des autorités locales; glissement vers des niveaux de décision de plus en plus locaux

• Logements sociaux nouveaux généralement proposés dans programmes avec mixité des statuts d’occupation. Efforts pour introduire une mixité du stock et une gestion plus efficace des actifs publics : idée dominante mais difficile à mettre en pratique

• Secteur private de plus en plus souvent prié—ou forcé—de s’impliquer dans l’offre de logement social

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Tendances (2)• Les minorités ethniques tendent à être exagérément

sur-représentées dans le logement social, souvent dans les grands ensembles– problèmes des besoins versus sécurité d’occupation

• Des aides trop étroitement ciblées peuvent conduire à la résidualisation; pénurie d’offre pour les ménages salariés et sur les segments intermédiaires de marchés

• Les pays où le logement social couvre le marché intermédiaire ont des problèmes avec l’UE au sujet des aides—question des SEIG.