Chap3_P1_PAP.pdf

7262019 Chap3_P1_PAPpdf

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LE GRAND GUIDEDE LrsquoIMMOBILIER

Marthe GALLOIS

Nathalie GIRAUD

Valeacuterie SAMSEL

Laurent LAMIELLE

sous la direction de Jean-Michel GUERIN

copy Groupe Eyrolles 2006copy De Particulier agrave Particulier 2006

ISBN 2-7081-3608-9



copy Groupe Eyrolles

CHAPITRE 3

Les socieacuteteacutesciviles immobiliegraveres

Bien des ideacutees fausses circulent au sujet de ces fameuses socieacuteteacutes civiles immobiliegraveres Onvous a peut-ecirctre deacutejagrave conseilleacute de constituer votre propre SCI Mais lorsqursquoil srsquoagit drsquoenvi-sager les raisons preacutecises drsquoutiliser ce montage juridique plutocirct qursquoun autre les plusconvaincus des conseillers deviennent moins convaincants

Certes la SCI a sa raison drsquoecirctre mais en reacutealiteacute crsquoest une formule trop souvent utiliseacuteeElle a aussi ses contraintes qursquoil vaut mieux ne pas sous-estimer La SCI nrsquoest pas uneformule miracle qui permettrait drsquoeacuteluder droits de succession ou droits de mutation

Ce chapitre a pour objet de vous eacuteclairer dans les meacuteandres des diffeacuterentes SCI etdrsquoeacuteliminer quelques ideacutees fausses

Regravegles geacuteneacuterales des SCI

La SCI est avant tout une socieacuteteacute creacuteeacutee par deux personnes ou plus qui ont deacutecideacute demettre en commun des capitaux des ideacutees pour en partager les beacuteneacutefices et le caseacutecheacuteant les pertes qui peuvent en reacutesulter La socieacuteteacute est titulaire drsquoun patrimoine(souvent un immeuble) et ses membres disposent de parts qui repreacutesentent le capital

socialElle se distingue de la socieacuteteacute commerciale car elle ne peut avoir aucune activiteacute ou objetcommercial (par exemple lrsquoachat drsquoimmeubles pour les revendre la location meubleacuteesauf agrave titre accessoire)

Il existe toute une palette de SCI

ndash La SCI de gestion ou de location est constitueacutee principalement pour faciliter la trans-mission des patrimoines dans une famille Lrsquoimmeuble familial est acquis par la socieacuteteacuteet ses membres disposent de parts sociales (repreacutesentant le capital social) qursquoils peuventceacuteder ou leacuteguer facilement

ndash La SCI drsquoattribution se donne pour objectif drsquoacqueacuterir ou de construire un immeuble

de le diviser en fractions et de le reacutepartir entre les associeacutes qui disposent drsquoun logement



33338888 La transaction

copy De Particulier agrave Particulier

en eacutetant titulaires de parts repreacutesentatives de lrsquoappartement On trouve encore sur lemarcheacute immobilier des appartements vendus sous cette forme Mais elle a eacuteteacuteremplaceacutee aujourdrsquohui par la SCI de construction-vente

ndash La SCI de multiproprieacuteteacute achegravete ou construit des immeubles et les gegravere Lrsquoimmeuble estdiviseacute en lots auxquels correspond un certain nombre de parts qui donnent droit agrave la jouissance drsquoun logement pour une peacuteriode deacutetermineacutee

ndash Les SCPI occupent une place particuliegravere car elles collectent des fonds aupregraves du publicen vendant des parts et investissent les sommes recueillies dans des immeubles pour leslouer

Avant drsquoeacutevoquer les subtiliteacutes de ces SCI agrave statut particulier nous allons deacutetailler les regraveglesgeacuteneacuterales de formation et de fonctionnement de la SCI

Pourquoi creacuteer une SCI

Les raisons qui peuvent pousser agrave creacuteer une SCI sont nombreuses Acheter un logement agrave plusieurs faire un investissement locatif geacuterer ses locations transmettre son patri-moinehellip De plus lrsquoideacutee de monter une socieacuteteacute en famille ou entre amis pour reacutealiser uneopeacuteration immobiliegravere que lrsquoon ne pourrait pas mettre en œuvre seul est en soi seacuteduisanteOr srsquoil apparaicirct clairement qursquoune SCI permet de transmettre des biens immobiliers avecplus de faciliteacute son inteacuterecirct est loin drsquoecirctre eacutevident dans les autres cashellip Jugez-en

La gestion drsquoun patrimoine familial

Une SCI pour acheter

Lrsquointeacuterecirct de constituer une SCI dans le but drsquoacqueacuterir un immeuble pour lrsquohabiter estlimiteacute Du point de vue peacutecuniaire on peut mecircme dire qursquoil est deacuteconseilleacute drsquoacheter sa reacutesidence principale (ou secondaire) par ce biais En drsquoautres termes on privileacutegiera lrsquoacquisition en directhellip sauf peut-ecirctre pour les concubins

bull Une solution financiegraverement discutable

En premier lieu vous ne pouvez pas beacuteneacuteficier des creacutedits drsquoimpocircts sur le revenu lieacutees agrave

lrsquohabitation principale Il srsquoagit principalement des deacutepenses en faveur du deacuteveloppementdurable ou de lrsquoaide aux personnes acircgeacutees ou handicapeacutees En effet ces creacutedits drsquoimpocircts nesont accordeacutees qursquoaux personnes physiques directement proprieacutetaires de leur reacutesidenceprincipale et non agrave la SCI personne morale ni mecircme agrave ses associeacutes Notez au passageqursquoil nrsquoy a plus drsquoincidence en ce qui concerne les inteacuterecircts drsquoemprunt contracteacutes pourlrsquoacquisition du logement puisque la reacuteduction drsquoimpocirct correspondante a eacuteteacute supprimeacutee

En second lieu vous nrsquoavez pas la possibiliteacute drsquoobtenir un precirct drsquoeacutepargne-logement pouracqueacuterir un bien sous le couvert drsquoune SCI De mecircme vous nrsquoecirctes pas en mesure de solli-citer lrsquooctroi drsquoun precirct agrave taux zeacutero drsquoun precirct conventionneacute (PC) ou encore drsquoun precirct agrave lrsquoaccession sociale (PAS)



Les socieacuteteacutes civiles immobiliegraveres 33339999


Agrave SAVOIR

Lrsquoexoneacuteration de lrsquoimpocirct sur la plus-value lors de la vente de la reacutesidence principalesrsquoapplique deacutesormais mecircme si lrsquoimmeuble en question est deacutetenu par lrsquointermeacutediaire drsquoune

SCI

bull Une solution imparfaite pour les concubins

Vous vivez maritalement et vous envisagez drsquoacheter un logement en commun Alorsvous vous poserez ineacutevitablement la question de savoir laquo comment acheter raquo Et commentassurer au survivant la conservation du logement En fait plusieurs solutions existentdont la SCI

Si vous ne prenez aucune disposition particuliegravere le reacutegime de lrsquoindivision srsquoimpose agrave vous demaniegravere automatique Avec tous les inconveacutenients qui en deacutecoulent Tout drsquoabord lrsquounanimiteacute est requise pour accomplir tous les actes importants Illustration le bien ne peut ecirctre loueacute ou vendusans lrsquoaccord de tous les indivisaires Drsquoougrave un risque de blocage eacutevident qui oblige agrave recourir autribunal pour reacutesoudre le conflithellip Ensuite le partage de lrsquoindivision peut ecirctre demandeacute agrave tout moment par chaque indivisaire qui souhaite reacutecupeacuterer sa part (article 815 du Code civil ) Drsquoougrave lerisque de voir le bien vendu aux enchegraveres Une preacutecariteacute qui ne peut ecirctre atteacutenueacutee que par la signa- ture drsquoune convention drsquoindivision dont la dureacutee ne peut exceacuteder cinq ans Objectif faciliter lagestion du bien (deacutesignation drsquoun geacuterant) et ameacutenager sa transmission Agrave moins que vous ne preacutefeacute- riez la SCIhellip dont la dureacutee de vie est au maximum de 99 ans Avec cette formule crsquoest la regravegle de lamajoriteacute qui joue et non lrsquounanimiteacute En outre vous pouvez preacutevoir dans les statuts diffeacuterentesmodaliteacutes de retrait Bref vous jouissez drsquoune grande liberteacute pour eacuteviter les piegraveges de lrsquoindivision

Si vous deacutecidez de mettre en place une SCI cette derniegravere achegravetera le logement et endeviendra donc proprieacutetaire Le cas eacutecheacuteant et en compleacutement des apports la SCIempruntera afin de reacuteunir les fonds neacutecessaires agrave lrsquoopeacuteration Lrsquointeacuterecirct drsquoune telle formulereacuteside essentiellement dans sa souplesse drsquoutilisation Sans parler du fait que vous eacutevitezles contraintes de lrsquoindivision (voir encadreacute ) En effet il peut ecirctre preacutevu dans les statutsdiffeacuterentes modaliteacutes favorables aux concubins visant agrave faciliter leur retrait en cas de seacutepa-ration et surtout agrave preacuteserver les droits du compagnon survivant en cas de deacutecegraves (clausedrsquoagreacutement achat croiseacute ou clause tontine) En pratique le recours agrave un professionnel(notaire ou avocat fiscaliste) est quasi indispensable pour mettre en place et reacutediger cegenre de clauseshellip

Une SCI pour louer

On peut affirmer sans risque que la creacuteation drsquoune SCI pour geacuterer ses logements nepreacutesente pratiquement aucun inteacuterecircthellip si ce nrsquoest drsquoavoir agrave deacutebourser inutilement des fraispour constituer ladite socieacuteteacuteEn effet il nrsquoy a aucune diffeacuterence de taxation des loyers En tant qursquoassocieacute vous voustrouvez donc dans la mecircme situation que si vous eacutetiez proprieacutetaire en direct Agrave savoir quevous serez imposeacute au titre des revenus fonciers agrave hauteur de la quote-part de capital quevous deacutetenez dans la socieacuteteacute Autrement dit crsquoest la SCI qui deacuteclare les revenus fonciers

mais ce sont les associeacutes qui sont taxeacutes agrave lrsquoimpocirct sur le revenu pour leur quote-part respec-

INDIVISION OU SCI





tive Notez que vous serez imposeacute mecircme si les beacuteneacutefices tireacutes des locations ne sont pasdistribueacutes mais mis en reacuteserve Pour le reste la SCI beacuteneacuteficie des deacuteductions classiquesaux revenus fonciers (inteacuterecircts drsquoemprunt deacutepenses drsquoentretien et de reacuteparation primes

drsquoassurances etc) Enfin cocircteacute deacuteficit la creacuteation drsquoune SCI nrsquoentraicircne aucun avantageparticulier

Agrave SAVOIR

La creacuteation drsquoune SCI de location ne preacutesente drsquointeacuterecirct que pour certains gros proprieacutetairesfonciers (qui sont eacutegalement de gros contribuableshellip) agrave condition toutefois drsquoopter pour lrsquoimpocirct sur les socieacuteteacutes Agrave examiner donc avec votre notaire ou avec votre fiscaliste preacutefeacutereacutehellip

En reacutesumeacute si inteacuterecirct il y a il est plus drsquoordre pratique que juridique Il reacuteside dans le faitde pouvoir acqueacuterir agrave plusieurs (par exemple en famille) des logements en vue de les louersachant que cette opeacuteration aurait eacuteteacute impossible individuellement

Une SCI pour transmettre du patrimoine

La creacuteation drsquoune SCI peut se reacuteveacuteler particuliegraverement avantageuse si vous envisagez detransmettre un patrimoine immobilier relativement important En clair cette formulepeut vous aider agrave organiser votre succession et surtout agrave en diminuer la facture fiscaleEn effet depuis le 1er janvier 2006 vous pouvez transmettre tous les six ans et en fran-chise de droits 50 000 991404 par enfant et par parent Ainsi si vous avez trois enfants votreconjoint et vous pouvez leur donner 300 000 991404 tous les six ans sans payer drsquoimpocirct Cessommes peuvent ecirctre repreacutesenteacutees par des parts de SCI ce qui ne manque pas drsquointeacuterecirctEn premier lieu la valeur des parts est geacuteneacuteralement infeacuterieure agrave la valeur de lrsquoimmeuble(du fait qursquoelles sont plus difficiles agrave vendre que lrsquoimmeuble lui-mecircme) Ce qui a poureffet de diminuer lrsquoassiette des droits de mutation Ensuite il est possible drsquoavantager sa descendance par lrsquointermeacutediaire drsquoune SCI endetteacutee En effet les droits sont calculeacutes surla base de lrsquoactif net de la SCI crsquoest-agrave-dire sur la valeur de lrsquoimmeuble moins les dettes(emprunt avance en compte courant)Enfin notez que si la SCI permet de transmettre plus facilement son patrimoine de sonvivant elle preacutesente les mecircmes inteacuterecircts en cas de successionOn peut donc affirmer qursquoelle permet de recueillir une somme coquette sans verser desdroits de succession

E XEMPLE

M et Mme X ont deux enfants Ils deacutecident de constituer une SCI familiale avec un capitalde 16 000 991404 Chacun des enfants apporte en espegraveces 4 000 991404 et les parents 8 000 991404 Lasocieacuteteacute acquiert un immeuble gracircce au versement en compte courant de 200 000991404 par lesparentsCinq ans apregraves les associeacutes deacutecident de dissoudre la SCI Comment se deacuteroule laliquidation Le bien est vendu 500 000 991404 Le partage srsquoeffectue de la faccedilon suivante

chacun reacutecupegravere ce qursquoil a verseacute Les parents 8 000 991404 et 200 000 991404 (remboursement en





compte courant) Premier enfant 4 000 991404 (apport en espegraveces) Deuxiegraveme enfant 4 000 991404 Total 216 000 991404La somme agrave partager est donc calculeacutee de la faccedilon suivante 500 000 ndash 216 000 =284 000 991404 Elle se reacutepartit ainsi Parents 50 times 284 000 991404 = 142 000 991404 Chaque

enfant 25 times 284 000 991404 = 71 000 991404Conclusion les enfants obtiennent un profit identique agrave celui de leurs parents alors que cesderniers ont contribueacute agrave plus de 96 pour lrsquoopeacuteration (versement en compte courant +apports en espegraveces)

Certes cette plus-value est imposable mais elle fera lrsquoobjet drsquoabattements (surtout dans lecas ougrave la liquidation intervient de longues anneacutees apregraves lrsquoacquisition de lrsquoimmeuble)

PIEgraveGE

Ce systegraveme est moins attrayant si les enfants ont une tranche drsquoimposition eacuteleveacutee

La SCI et lrsquoimmeuble de lrsquoentreprise

Ce montage permet de creacuteer un patrimoine distinct de lrsquoentreprise et drsquoen faciliter la transmission Cette seacuteparation rendra plus aiseacutee lrsquoorganisation de la succession

Vous ecirctes commerccedilant

Vous envisagez drsquoacqueacuterir un local pour exercer votre activiteacuteSi vous achetez en nom propre (le bien entrera alors dans votre patrimoine priveacute) vous nepouvez vous accorder un bail agrave vous-mecircme et par conseacutequent vous ne pourrez deacuteduireles loyers des beacuteneacutefices de la socieacuteteacute Vous ne pourrez pas non plus amortir les construc-tions ou les frais drsquoacquisition crsquoest-agrave-dire deacuteduire chaque anneacutee un pourcentage de la valeur de lrsquoimmeuble correspondant agrave sa deacutepreacuteciation annuelle

Une autre solution se preacutesente agrave vous vous devenez proprieacutetaire de lrsquoimmeuble etlrsquoinscrivez au bilan de lrsquoentreprise Vous ne pourrez toujours pas deacuteduire le montant desloyers mais il vous sera possible de deacuteduire les frais drsquoacquisition et les inteacuterecircts drsquoemprunt

Par ailleurs la cessation de votre activiteacute entraicircnera un transfert de proprieacuteteacute puisque

lrsquoimmeuble passera du patrimoine professionnel agrave votre patrimoine priveacute et la plus-valuequi en reacutesulte sera imposeacutee (plus-value professionnelle)

La solution de la SCI se reacutevegravele alors particuliegraverement seacuteduisante la SCI devient proprieacute-taire de lrsquoimmeuble qursquoelle loue agrave lrsquoentreprise commerciale Par conseacutequent vous pourrezdeacuteduire le montant des loyers du revenu imposable La cessation de lrsquoactiviteacute nrsquoentraicircneaucune imposition au titre des plus-values Par ailleurs ce systegraveme facilitera la transmis-sion du patrimoine agrave vos descendants qui disposeront drsquoun droit agrave un certain nombre departs

Cette scission entre le patrimoine professionnel et le patrimoine priveacute permettra aux heacuteri-tiers non repreneurs de ne pas ecirctre leacuteseacutes et de recevoir des revenus provenant de la location

des locaux loueacutes





Vous ecirctes geacuterant drsquoune entreprise commerciale

La gestion drsquoun patrimoine professionnel est particuliegraverement deacutelicate On se doitdrsquoeacuteviter toute geacuteneacuteralisation lorsque lrsquoon aborde cet aspect Neacuteanmoins il est souvent

inteacuteressant de creacuteer deux entiteacutes distinctes drsquoune part la socieacuteteacute commerciale propre-ment dite et drsquoautre part une SCI proprieacutetaire des locaux occupeacutes par lrsquoentreprise

Voici agrave quoi lrsquoon est confronteacute en lrsquoabsence de SCI si le patrimoine de la socieacuteteacutecommerciale comprend des immeubles son actif social (ce qursquoelle possegravede) sera eacuteleveacute et la charge financiegravere risque drsquoecirctre lourde pour des repreneurs Par conseacutequent les acqueacutereurseacuteventuels en cas de cession pourraient ecirctre moins nombreux face agrave des prix excessifs

Un autre cas de figure possible crsquoest que certains heacuteritiers nrsquoauront peut-ecirctre aucune enviede reprendre lrsquoentreprise familiale alors que drsquoautres seront precircts agrave continuer La succes-sion risque de poser un problegraveme pour tous les heacuteritiers si la socieacuteteacute commerciale estproprieacutetaire de la quasi-totaliteacute du patrimoine immobilier Comment effectuer un tel

partage Par ailleurs le prononceacute drsquoune proceacutedure de redressement ou de liquidation judiciaire peut ecirctre preacutejudiciable pour lrsquoensemble du patrimoine

Une solution agrave ces tracas la SCI proprieacutetaire des immeubles La cession des droitssociaux de la socieacuteteacute commerciale sera faite au profit des seuls heacuteritiers repreneurs eteacutevitera ainsi lrsquoeacuteclatement de ces parts entre tous Les heacuteritiers non repreneurs disposerontalors des parts de la SCI et des revenus procureacutes par la location des locaux agrave la socieacuteteacutecommerciale qui pourra les deacuteduire de son revenu imposable

Si la socieacuteteacute commerciale fait lrsquoobjet drsquoune proceacutedure de redressement ou de liquidation judiciaire les immeubles qui lrsquoabritent nrsquoen sont pas affecteacutes (sauf si la SCI srsquoest porteacuteegarante au profit de la socieacuteteacute commerciale) Ils ne pourront donc ecirctre alieacuteneacutes ou faire

lrsquoobjet drsquoune saisie immobiliegravere agrave la suite de ces proceacuteduresCette solution preacutesente des avantages indiscutables Toutefois elle ne constitue pas unremegravede miracle Pourquoi Si la socieacuteteacute commerciale nrsquoest pas proprieacutetaire des immeublesdans lesquels elle exerce son activiteacute elle offre agrave ses creacuteanciers des garanties quelquefoisinsuffisantes Ces derniers sont alors ameneacutes agrave demander le cautionnement de la socieacuteteacutecivile afin de garantir les precircts contracteacutes par la socieacuteteacute commerciale Cela risque par la suite drsquoentraicircner une confusion des patrimoines et le cas eacutecheacuteant drsquoeacutetendre agrave la SCI uneproceacutedure de redressement judiciaire deacuteclencheacutee par la SARL

CONSEIL

Avant de constituer une SCI nous vous conseillons vivement de consulter les organismesfinanciers afin de connaicirctre les garanties exigeacutees

La dissociation entre drsquoune part le patrimoine professionnel et drsquoautre part le patri-moine immobilier entraicircnera un formalisme plus lourd puisque lrsquoon sera en preacutesence dedeux socieacuteteacutes vous devrez preacutevoir deux assembleacutees geacuteneacuterales reacuteguliegraveres et tenir unecomptabiliteacute deacutetailleacutee pour chacune drsquoelles Vous aurez par ailleurs agrave maicirctriser des regraveglesde gestion propres agrave chaque socieacuteteacute (fiscaliteacute rapports avec les associeacuteshellip) vous devrezaussi preacuteciser les conditions dans lesquelles la SCI louera agrave la socieacuteteacute commerciale leslocaux dont elle dispose il sera par ailleurs neacutecessaire de fixer avec exactitude le montant

du loyer pour eacuteviter toute observation de la part de lrsquoadministration fiscale





Comment constituer une SCI

Sur le plan juridique cette socieacuteteacute ne fait lrsquoobjet drsquoaucune reacuteglementation particuliegravereElle est donc soumise aux dispositions geacuteneacuterales qui reacutegissent les socieacuteteacutes civiles (arti-

cles 1845 agrave 18701 du Code civil ) ndash Vous devez deacutefinir un ou plusieurs objectifs (par exemple constitution drsquoune SCI

pour la gestion drsquoun patrimoine immobilier mise agrave disposition drsquoune maison enpreacutevoyant les peacuteriodes de jouissancehellip)

ndash La constitution drsquoune SCI neacutecessite comme pour tout autre type de socieacuteteacute lrsquoeacutetablisse-ment de statuts qui consistent en un document eacutecrit relatant les regravegles de fonctionne-ment de la socieacuteteacute et ses objectifs

Ces statuts doivent comporter un certain nombre de mentions obligatoires

La forme des statutsLa loi rappelons-le impose la forme de lrsquoeacutecrit (article 1835 du Code civil ) Lrsquointerventiondu notaire est obligatoire si lrsquoapport comprend des immeubles Pourquoi Lrsquoapport drsquounimmeuble agrave une socieacuteteacute fait neacutecessairement lrsquoobjet drsquoune publication agrave la conservation deshypothegraveques et lrsquoacte constatant cet apport doit ecirctre dresseacute devant notaire Il est doncessentiel que le notaire se charge de lrsquoensemble des formaliteacutes relatives agrave la constitution dela socieacuteteacute

Le contenu des statuts

Il est deacutefini agrave lrsquoarticle 1835 du Code civil Il doit donc comprendre les mentions suivantesqui vont permettre de bien identifier la socieacuteteacute et les raisons de son existence ndash lrsquoobjet de la socieacuteteacutendash la deacutesignation (son appellation)ndash le siegravege socialndash la dureacuteendash les mentions concernant les associeacutesndash la description des apportsndash le capital social

Lrsquoobjet de la socieacuteteacuteLa socieacuteteacute ne doit pas avoir une activiteacute commerciale Toutefois une SCI pourra le caseacutecheacuteant faire de la location meubleacutee si cette activiteacute nrsquooccupe qursquoune place tregraves reacuteduitepar rapport agrave la location de locaux vides Bien entendu lrsquoobjet social doit ecirctre licite(conforme agrave lrsquoordre public et aux bonnes mœurs)

CONSEIL

Il faut bien precircter attention au libelleacute exact de lrsquoobjet social certes il doit ecirctre relativement souple afin de pouvoir ecirctre modifieacute au cours de la vie sociale si les associeacutes preacutevoient drsquoautres orientations Mais il doit permettre de bien encadrer les pouvoirs du geacuterant pour

engager la socieacuteteacute





Deacutesignation de la socieacuteteacute

Les statuts doivent deacuteterminer lrsquoappellation de la socieacuteteacute celle-ci eacutetant connue sous uneraison sociale qui est geacuteneacuteralement composeacutee du nom des associeacutes Toutefois la socieacuteteacute est

plus freacutequemment identifieacutee par une deacutenomination sociale (par exemple SCI du 1 bdVictor-Hugo) Le cas eacutecheacuteant vous avez la possibiliteacute de la personnaliser davantage enajoutant le nom drsquoun associeacute ou de la reacutesidence

La raison sociale devra figurer sur tous les actes ou documents eacutemanant de la socieacuteteacute etdestineacutes aux tiers

Le siegravege social

Sa mention est obligatoire dans les statuts Il correspond au lieu ougrave srsquoexerce la directioneffective de la socieacuteteacute (lieu de reacuteunion des assembleacutees)

La dureacuteeDegraves la constitution de la socieacuteteacute vous devez deacuteterminer sa dureacutee qui ne pourra exceacuteder99 ans Le grand inteacuterecirct de la SCI reacuteside dans le fait que vous pouvez organiser vosrapports entre associeacutes pour une longue dureacutee Aussi nous vous conseillons de preacutevoirune dureacutee relativement longue (plus de 50 ans) avec la possibiliteacute pour chaque associeacute dese retirer

Les associeacutes

Pour creacuteer une SCI il faut ecirctre au moins deux

Qui peut ecirctre associeacute

Pour ecirctre membre drsquoune SCI il faut avoir la capaciteacute civile crsquoest-agrave-dire la possibiliteacute demettre en œuvre soi-mecircme ses droits et obligations (voter signer des contrats etc) etplus exactement ici de reprendre des dettes eacuteventuelles de la socieacuteteacute sur ses biens person-nels

Seuls le majeur et le mineur eacutemancipeacute ont cette capaciteacute

Cas particuliers

bull

Le mineur non eacutemancipeacute Bien qursquoil nrsquoait pas la capaciteacute civile il peut faire partie drsquoune SCI Toutefois il ne pourra agir personnellement le contrat de socieacuteteacute sera signeacute par son repreacutesentant leacutegal quilrsquoassistera

bull Les majeurs sous tutelle ou curatelle

Ils pourront faire partie drsquoune SCI mais ils seront assisteacutes par leur tuteur ou curateur

bull Les eacutepoux

Deux eacutepoux peuvent ecirctre membres drsquoune mecircme SCI quel que soit leur reacutegime matrimo-

nial





Le capital social

La socieacuteteacute civile immobiliegravere est doteacutee de la personnaliteacute morale Que signifie avoir la personnaliteacute morale Cela implique que la socieacuteteacute est une entiteacute qui a une existence

propre avec des droits et des obligations Elle peut donc posseacuteder un patrimoine distinctde celui des associeacutesCe patrimoine est constitueacute par les apports effectueacutes par les associeacutes Par conseacutequent cepatrimoine ou capital social est constitueacute par lrsquoensemble des apports en numeacuteraire(somme drsquoargent) et en nature (par exemple un immeuble)La loi nrsquoa imposeacute aucun capital minimal pour les SCI toutefois il ne peut ecirctre inexistantpuisque son montant doit figurer dans les statuts Vous pourriez ecirctre tenteacute de fixer uncapital faible et deacutecider de verser les sommes compleacutementaires neacutecessaires agrave la constitu-tion et au fonctionnement de la socieacuteteacute en reacutealisant des versements sur un comptecourant

PIEgraveGE

En fixant un capital faible agrave la SCI vous risquez drsquoecirctre confronteacute agrave une forte plus-value lorsde la cession des parts

Les apports

Conformeacutement agrave lrsquoarticle 1835 du Code civil vous devez effectuer des apports pourconcreacutetiser votre participation dans la socieacuteteacute

Le reacutegime juridique des apports

Crsquoest en geacuteneacuteral une somme drsquoargent ou un immeuble dont vous transfeacuterez la proprieacuteteacuteau profit de la socieacuteteacute et en contrepartie desquels vous recevez des parts Les apports sontobligatoires pour tous les associeacutes mais il nrsquoest pas neacutecessaire qursquoils soient drsquoeacutegale impor-tance

Agrave SAVOIR

Agrave deacutefaut drsquoapport le contrat de socieacuteteacute est entacheacute de nulliteacute

Les diffeacuterentes cateacutegories drsquoapport

Vous pouvez effectuer des apports en numeacuteraire (somme drsquoargent) La date exacte de leurreacutealisation est fixeacutee dans les statuts

Agrave SAVOIR

Si vous nrsquoavez pas apporteacute en temps voulu une somme deacutetermineacutee vous devenez de pleindroit deacutebiteur des inteacuterecircts de la somme agrave compter du jour ougrave elle devait ecirctre payeacutee avec lerisque drsquoecirctre condamneacute agrave verser des dommages et inteacuterecircts

Vous preacutefeacuterez apporter un immeuble il srsquoagit drsquoun apport en nature Geacuteneacuteralement la socieacuteteacute devient proprieacutetaire agrave part entiegravere des biens toutefois il est possible de faire un

apport en usufruit ou en nue-proprieacuteteacute





Si vous nrsquoapportez que lrsquousufruit vous gardez la nue-proprieacuteteacute et reacutesolvez de ce fait leproblegraveme drsquoune eacuteventuelle imposition au titre de la plus-value lorsque le bien sort devotre patrimoine Par ailleurs la socieacuteteacute aura la possibiliteacute de deacuteduire de ses beacuteneacutefices les

reacuteparations importantes et le cas eacutecheacuteant les inteacuterecircts drsquoempruntOn peut aussi rencontrer le cas particulier de lrsquoapport drsquoun bien indivis il est tregravesfreacutequent que plusieurs personnes proprieacutetaires drsquoun mecircme bien (indivisaires) deacutecident decreacuteer une SCI Pour qursquoune telle opeacuteration se produise il faut lrsquoaccord de tous Cet apportpermettra agrave chacun drsquoobtenir un nombre de parts eacutequivalant agrave ses droits indivis

E XEMPLE

Soit une indivision entre 4 personnes (chacun possegravede 25 du bien) qui deacutecident de creacuteer une SCI comprenant 1 000 parts Chaque associeacute obtiendra donc 250 parts Lrsquoindivisionprendra fin puisque chacun recevra un nombre de parts deacutetermineacutees et individualiseacutees

Vous avez la possibiliteacute drsquoapporter la quote-part que vous deacutetenez sur un bien immobilierindivis

Dans cette hypothegravese les autres indivisaires ne disposent pas drsquoun droit de preacuteemptionsur cette quote-part puisque vous ne la vendez pas (article 81514 du Code civil )

En revanche le droit de preacuteemption des collectiviteacutes publiques (le DPU) peut ecirctre exerceacute

Lrsquoapport drsquoun bien par lrsquoeacutepoux

bull Vous ecirctes marieacute sous le reacutegime de la communauteacute

Vous pourrez apporter vos biens propres agrave la socieacuteteacute sans obtenir aucune autorisation dela part de votre conjoint (sauf si crsquoest le logement de la famille) Les parts que vousobtiendrez resteront des biens propres

bull Vous ecirctes marieacute sous le reacutegime de la seacuteparation de biens

Vous ecirctes libre de disposer de vos biens personnels sans demander aucune autorisation agrave votre conjoint (sauf logement de la famille)

Le reacutegime fiscal des apports

bull

Lrsquoenregistrement des apports Tous les apports purs et simples agrave des SCI (crsquoest-agrave-dire les biens transmis agrave la socieacuteteacute encontrepartie desquels vous recevez uniquement des parts) nrsquoentraicircnent plus le paiementdrsquoun droit drsquoenregistrement

Agrave SAVOIR

Il existe aussi des apports laquo agrave titre oneacutereux raquo En contrepartie de ceux-ci vous ne recevez pasde parts sociales mais une somme drsquoargent ou la prise en charge drsquoun passif (par exemple appartement en viager) Ces apports sont soumis aux droits de mutation ordinaires Assezrare dans le cas qui nous concerne ce type drsquoapport ne fera pas lrsquoobjet drsquoautres deacuteveloppe-

ments





bull Les plus-values sur les apports

Nous limiterons notre eacutetude au reacutegime des plus-values des particuliers Vous avez deacutecideacutede creacuteer une SCI et vous transfeacuterez dans son patrimoine un immeuble que vous posseacutedez

Selon lrsquoarticle 150UV du CGI relatif aux plus-values immobiliegraveres lrsquoapport en socieacuteteacutedrsquoun immeuble est assimileacute agrave une opeacuteration de vente deacutegageant geacuteneacuteralement une plus-value Vous ecirctes donc soumis agrave lrsquoimpocirct que vous auriez ducirc acquitter si vous aviez vendu cebien (vous paierez cet impocirct avec vos fonds personnels)Dans un certain nombre de cas aucun impocirct nrsquoest ducirc si ndash vous faites apport de votre reacutesidence principale Depuis la loi de finances pour 2004

aucune dureacutee de deacutetention nrsquoest exigeacutee pour beacuteneacuteficier de lrsquoexoneacuteration ndash vous deacutetenez le bien depuis plus de 15 ans ndash la valeur de lrsquoimmeuble ne deacutepasse pas 15 000991404

Modaliteacutes drsquoimpositionSi le bien apporteacute nrsquoentre pas dans lrsquoune de ces cateacutegories vous serez soumis agrave lrsquoimpocirct surles plus-values (voir pour leur calcul le paragraphe laquo Les plus-values raquo p 60)

Les formaliteacutes

Les statuts reacutedigeacutes devront ecirctre signeacutes par lrsquoensemble des associeacutes Mecircme si degraves la signa-ture la socieacuteteacute existe de nombreuses formaliteacutes devront encore ecirctre reacutegleacutees afin drsquoacheverle processus de formation

Lrsquoenregistrement

Les statuts doivent ecirctre enregistreacutes agrave la recette des impocircts dans un deacutelai drsquoun mois agrave compter de la date de lrsquoacte

Agrave SAVOIR

Si lrsquoacte constate un apport drsquoimmeuble il doit ecirctre deacuteposeacute agrave la conservation des hypothegraveques du lieu de situation du bien pour la formaliteacute de publiciteacute fonciegravere

La publication dans un journal drsquoannonces leacutegales

Si lrsquoacte de socieacuteteacute a eacuteteacute fait devant un notaire lrsquoinsertion devra ecirctre signeacutee par ce dernier

ou par lrsquoun des premiers associeacutes ayant reccedilu un pouvoir speacutecial lorsque le notaire nrsquoest pasintervenuUn avis sera donc inseacutereacute dans un journal habiliteacute agrave recevoir les annonces leacutegales dans ledeacutepartement du siegravege social

Le deacutepocirct au greffe

Un certain nombre de documents doivent ecirctre deacuteposeacutes au greffe du tribunal decommerce du lieu du siegravege social ndash deux copies des statuts srsquoils sont reacutedigeacutes par un notaire ou deux originaux srsquoils sont

faits sous seing priveacute

ndash deux copies des actes de nomination des organes de gestion





La demande drsquoimmatriculation au registre du commerce

Cette demande est signeacutee par le geacuterant ou son mandataire et deacuteposeacutee au greffe dutribunal de commerce (elle devra contenir tous les renseignements relatifs agrave la socieacuteteacute)

Publication au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales )

Dans les huit jours de lrsquoimmatriculation le greffier doit faire paraicirctre un avis au Bulletin officiel drsquoannonces civiles et commerciales Ce dernier contient lrsquoensemble des eacuteleacutementscaracteacuteristiques de la socieacuteteacute (adresse de la socieacuteteacute raison sociale montant du capital acti-viteacute de la socieacuteteacute)

Deacutemarches aupregraves du centre des formaliteacutes des entreprises

Depuis le deacutecret du 3051984 une derniegravere eacutetape srsquoimpose avant lrsquoachegravevement des forma-liteacutes de constitution aupregraves du centre des formaliteacutes des entreprises

Dans un mecircme lieu (greffe du tribunal de commerce ou du tribunal de grande instance)vous pourrez souscrire sur un mecircme document toutes les deacuteclarations auxquelles vous ecirctestenu dans les domaines juridique administratif fiscalhellip (le geacuterant srsquoen chargera) Cedocument vaut deacuteclaration aupregraves du service des impocircts de lrsquoUrssaf des Assedic

Le geacuterant

La gestion de la SCI est obligatoirement assureacutee par un geacuterant (article 1846 du Code civil )qui sera chargeacute entre autres de reacuteunir les associeacutes au moins une fois par an de lesinformer et drsquoeacutetablir un rapport comptable reacutegulier

Le statut du geacuterant

Nomination

Les statuts fixent le mode de deacutesignation du geacuterant (regravegles de majoriteacute) qui est geacuteneacuterale-ment choisi parmi les associeacutes

CONSEIL

Pour eacuteviter toute formaliteacute ulteacuterieure deacutesignez un geacuterant quand vous eacutetablissez les statutsSi le geacuterant nrsquoest pas nommeacute dans les statuts il est important de preacutevoir la possibiliteacute de

nommer des geacuterants non associeacutes et drsquoimposer des compeacutetences professionnelles pour lechoix du geacuterant Toutefois veillez agrave ne pas imposer des critegraveres trop contraignants afindrsquoeacuteviter tout risque de blocage

Que se passe-t-il si aucun geacuterant nrsquoest deacutesigneacute ndash Chacun des associeacutes pourra demander au preacutesident du tribunal de grande instance la

deacutesignation drsquoun mandataire chargeacute de reacuteunir les associeacutes en vue de nommer un geacuterantndash Si lrsquoabsence de geacuterant a perdureacute plus de un an le tribunal pourra prononcer la dissolu-

tion anticipeacutee agrave la demande de tout inteacuteresseacuteOn notera utilement que lrsquoexercice drsquoune profession libeacuterale est incompatible avec les

fonctions de geacuterant de SCI (cf avocats notaires experts-comptableshellip) Toutefois on





trouve geacuteneacuteralement des exceptions dans les textes qui reacuteglementent ces professions pourla gestion des socieacuteteacutes de famille

La cessation des fonctions

bull La reacutevocation

Elle est deacutecideacutee par les associeacutes selon les regravegles preacutevues par les statuts (par exemple majo-riteacute des 23 majoriteacute des associeacutes preacutesents ou repreacutesenteacutes agrave lrsquoassembleacutee geacuteneacuterale) Agrave deacutefautde disposition particuliegravere le geacuterant sera reacutevoqueacute par une deacutecision des associeacutes repreacutesen-tant plus de la moitieacute des parts sociales

Que se passe-t-il si le geacuterant dispose de parts qui lui permettent drsquoobtenir la majoriteacute poureacuteviter la reacutevocation Celle-ci pourra ecirctre demandeacutee en justice par les associeacutes(article 1851 alineacutea 2 du Code civil )

Agrave SAVOIR

La reacutevocation du geacuterant doit ecirctre motiveacutee sinon elle peut donner lieu au versement dedommages et inteacuterecircts au profit du geacuterant si les associeacutes ne peuvent invoquer un juste motif (par exemple incapaciteacute notoire non-respect des statutshellip)

bull La deacutemission

Le geacuterant peut mettre fin agrave ses fonctions agrave tout moment sans avoir agrave invoquer un motif leacutegitime Mais il sera tenu drsquoindemniser la socieacuteteacute si sa deacutemission lui cause un preacutejudice

CONSEIL

Preacutevoyez un deacutelai de preacuteavis qui devra ecirctre respecteacute par le geacuterant dans le cas ougrave il souhaite- rait deacutemissionner afin de preacutevenir tout risque de deacutepart inopineacute

bull Autres causes de cessation des fonctions du geacuterant

Ce peut ecirctre lrsquoexpiration de son mandat son deacutecegraves ou la survenance drsquoune interdiction

Les pouvoirs du geacuterant

Organe essentiel de la socieacuteteacute civile le geacuterant est chargeacute drsquoen assurer la gestion quoti-dienne (par exemple il passe des contrats au nom de la socieacuteteacute avec des entreprises pourla reacutealisation de travaux dans lrsquoimmeuble il prend lrsquoinitiative de reacuteunir les associeacutes)

De faccedilon geacuteneacuterale il assume toutes les obligations neacutecessaires agrave la bonne marche de la socieacuteteacute

Pour exercer sa mission il est doteacute de pouvoirs eacutetendus

ndash Dans ses rapports avec les associeacutes les statuts deacutefinissent dans la plus grande liberteacute sespreacuterogatives afin qursquoil ait les moyens drsquoassumer la gestion de la socieacuteteacute

ndash Dans ses rapports avec les tiers ses pouvoirs sont deacutefinis par la loi et sont drsquoordre public

(on ne peut y deacuteroger)





Le geacuterant et les associeacutes

Le principe

Il peut accomplir tous les actes de gestion que demande lrsquointeacuterecirct de la socieacuteteacute crsquoest-agrave-direagrave la fois des actes administratifs courants (par exemple convocation des associeacutes pour lesassembleacutees deacuteclarations fiscaleshellip) et des actes de disposition (par exemple vente debiens sociaux)

Lrsquoameacutenagement du principe

Les termes de la loi eacutetant impreacutecis il est important de deacutefinir strictement les pouvoirsdont dispose le geacuterant pour exercer sa mission

CONSEIL

Mieux vaut limiter les pouvoirs du geacuterant lorsqursquoil srsquoagit drsquoengager financiegraverement la socieacuteteacute(soumettre ces deacutecisions agrave un vote de lrsquoassembleacutee des associeacutes) ou de vendre un bien socialNrsquoheacutesitez donc pas agrave eacutenumeacuterer les cas ougrave le geacuterant pourrait intervenir seul (petits travauxdans lrsquoimmeuble demande de devis appels de fonds) et ceux qui neacutecessitent lrsquointerventionde lrsquoassembleacutee (reacutefection drsquoune faccedilade drsquoune toiture)

Les preacutecautions agrave prendre

Vous ecirctes geacuterant ou vous allez le devenir quelles sont les preacutecautions agrave prendre Afin debien connaicirctre lrsquoeacutetendue de votre mission lisez tregraves attentivement les clauses qui fixentvos pouvoirs Votre responsabiliteacute pourra ecirctre mise en jeu si vous ne les respectez pas (lenon-respect de ces clauses peut aussi entraicircner votre reacutevocation) Les eacutetablissements finan-

ciers demandent freacutequemment le cautionnement de la socieacuteteacute civile lorsque des empruntssont contracteacutes cette deacutecision importante et deacutelicate doit faire lrsquoobjet drsquoune eacutetude appro-fondie avec un praticien aviseacute

Le geacuterant et les tiers

Par principe pour tous les actes qui entrent dans lrsquoobjet de la socieacuteteacute le geacuterant est engageacuteagrave lrsquoeacutegard des tiersQuels sont ces actes Ce sont tous ceux qui se rattachent agrave la gestion courante de la socieacuteteacute lrsquoengagement du personnel la fixation des reacutemuneacuterations la souscription ou la

reacutesiliation des polices drsquoassurances le paiement des sommes dues par la socieacuteteacute les acqui-sitions ou les ventes drsquoimmeublesQuant aux clauses agrave inseacuterer dans les statuts vous aurez tout inteacuterecirct agrave deacutefinir avec preacutecisioncet objet afin de limiter ses pouvoirs et par lagrave mecircme les engagements de tous les associeacutespuisque le geacuterant engage la socieacuteteacute agrave chaque fois qursquoil accomplit des actes conformes agrave lrsquoobjet (par exemple la gestion drsquoun immeuble lrsquoachat drsquoun terrain et la constructiondrsquoune maisonhellip)

Agrave SAVOIR

Les clauses qui encadrent ses preacuterogatives agrave lrsquoeacutegard des associeacutes nrsquoont aucun effet sur les

tiers





La responsabiliteacute du geacuterant

Conformeacutement aux dispositions de lrsquoarticle 1850 du Code civil le geacuterant est responsablede toutes les infractions agrave la loi et aux stipulations preacutevues dans les statuts (par exemple

absence de communication drsquoinformations aux associeacutes deacutefaut de convocation agrave lrsquoassem-bleacutee annuelle tenue drsquoune comptabiliteacute incomplegravetehellip)

Des actions en justice peuvent alors ecirctre exerceacutees par les associeacutes si la faute du geacuterantvous cause un preacutejudice vous disposez drsquoune action individuelle afin drsquoen demander la reacuteparation conformeacutement aux dispositions de lrsquoarticle 1832 du Code civil Si crsquoest la socieacuteteacute elle-mecircme qui subit un preacutejudice un ou plusieurs associeacutes peuventintenter une action en responsabiliteacute contre le geacuterant (il pourrait alors ecirctre condamneacute agrave verser des dommages et inteacuterecircts agrave la socieacuteteacute)Vous avez aussi la faculteacute de demander en justice (tribunal de commerce) la nominationdrsquoun administrateur provisoire

Droits et devoirs des associeacutes

La SCI met en scegravene deux cateacutegories drsquoacteurs qui interviendront tout au long de sa vie les associeacutes qui ont deacutecideacute de participer agrave un mecircme objectif et un geacuterant (ou plus) quicoordonne lrsquoensemble des deacutecisions en ayant la possibiliteacute drsquoagir au nom de la socieacuteteacutedans certaines limites

Lrsquoattribution de parts de SCI confegravere aux associeacutes des droits mais aussi des obligations

Les droits des associeacutes

En contrepartie des apports que vous avez effectueacutes vous recevez des parts sociales quiconcreacutetisent vos droits dans la socieacuteteacuteUn certain nombre drsquoattributions vous sont alors confeacutereacutees par la loi (Code civil) et lesstatuts qui preacutecisent leurs modaliteacutes drsquoexercice

La participation agrave la vie sociale

Vous interviendrez neacutecessairement pour toutes les deacutecisions importantes concernant lefonctionnement de la socieacuteteacute (deacutesignation du geacuterant et deacutecisions exceacutedant les pouvoirs de

celui-ci)Le geacuterant doit vous reacuteunir agrave titre drsquoassocieacutes au moins une fois par an et vous communi-quer lrsquoensemble des documents relatifs agrave la socieacuteteacute (comptables et fiscaux) quinze joursavant lrsquoassembleacuteePar ailleurs chacun de vous peut provoquer la reacuteunion drsquoune assembleacutee pour une ques-tion deacutetermineacutee (la demande est faite par lettre recommandeacutee avec avis de reacuteception) agrave laquelle le geacuterant doit reacutepondre en convoquant lrsquoassembleacutee ou en les consultant par eacutecrit

Agrave SAVOIR

La possibiliteacute drsquoexercer votre droit de vote par eacutecrit doit ecirctre expresseacutement preacutevue par les

statuts





Si la gestion de la socieacuteteacute suscite chez vous certaines interrogations vous nrsquoheacutesiterez pas agrave poser des questions par eacutecrit au geacuterant qui devra vous reacutepondre selon le mecircme proceacutedeacute

Afin de participer pleinement agrave la vie de la socieacuteteacute et agrave son fonctionnement vous avez la

possibiliteacute de consulter au siegravege social tous les documents eacutetablis par la socieacuteteacute ou reccediluspar elle (article 1855 du Code civil )

Srsquoagissant des actions en justice seul le geacuterant est habiliteacute agrave entamer une action pourdeacutefendre les inteacuterecircts de la socieacuteteacute

Pour ce qui est de la modification des statuts seuls les associeacutes peuvent en prendre lrsquoinitia-tive en les modifiant par une deacutecision drsquoassembleacutee Il faudra alors respecter les regravegles demajoriteacute preacutevues agrave cet effet dans les statuts Agrave deacutefaut lrsquounanimiteacute est requise

Le droit de participer aux beacuteneacutefices

Gracircce aux apports que vous avez effectueacutes chacun de vous dispose drsquoune partie du capitalde la socieacuteteacute Degraves lrsquoinstant ougrave la socieacuteteacute fait des beacuteneacutefices (par exemple revenus fonciersprovenant de la location de logements) il est normal que vous en profitiez au prorata desdroits que vous deacutetenez dans le capital social

E XEMPLE

Vous disposez de 30 des parts drsquoune SCI qui loue plusieurs appartements qui lui permettent drsquoobtenir 15 000 991404 au titre des revenus fonciers Vous percevez donc 4 500 991404

Quand srsquoeffectue la reacutepartition

Les statuts preacutevoient la peacuteriodiciteacute et les modaliteacutes de reacutepartition des dividendes agrave deacutefaut la reacutepartition srsquoeffectue une fois par an

Que se passe-t-il quand une cession de parts intervient

Agrave deacutefaut de jurisprudence agrave ce sujet nous vous conseillons de preacutevoir le sort des beacuteneacuteficesagrave distribuer dans lrsquoacte de cession Deux solutions sont alors possibles soit les beacuteneacuteficesreviendront au cessionnaire soit ils seront attribueacutes au ceacutedant et au cessionnaire propor-tionnellement au nombre de mois pendant lesquels ils sont ou ont eacuteteacute associeacutes

Le droit de ceacuteder vos parts sociales

Lrsquoagreacutement doit ecirctre donneacute par tous les associeacutes car la SCI a eacuteteacute constitueacutee en fonction dechacun des individus qui composent la socieacuteteacute (contrat intuitu personae ) Voilagrave pourquoiun nouvel associeacute ne peut ecirctre toleacutereacute sans lrsquoaccord des autres Les statuts peuvent preacutevoirque lrsquoagreacutement sera donneacute agrave une majoriteacute deacutefinie ou accordeacute par les geacuterants

Lrsquoagreacutement est donneacute par une deacutecision de lrsquoassembleacutee ou dans lrsquoacte de cession des partsSi les associeacutes ne se sont pas manifesteacutes pendant le deacutelai que vous leur avez accordeacute vousbeacuteneacuteficiez drsquoun accord tacite

Preacutealablement agrave la deacutecision vous devrez notifier le projet de cession aux associeacutes avec la demande drsquoagreacutement du demandeur que vous proposez Si cette regravegle nrsquoest pas respecteacutee

la proceacutedure est sanctionneacutee par la nulliteacute





Plusieurs cas de figure sont agrave distinguer

bull Les associeacutes refusent lrsquoagreacutement

Si crsquoest en raison du prix ce dernier sera deacutetermineacute par un expert (comptable conseilfinancier) deacutesigneacute par les parties ou le preacutesident du tribunal de grande instance statuanten reacutefeacutereacute

Si crsquoest en raison de la personnaliteacute du cessionnaire les autres associeacutes peuvent deacutecider deracheter les parts ils ont alors 6 mois pour le faire Un acqueacutereur est proposeacute agrave lrsquounani-miteacute par les associeacutes ou encore la socieacuteteacute deacutecide de racheter les parts en vue de leur annu-lation

Les associeacutes peuvent aussi deacutecider la dissolution anticipeacutee (rare car coucircteuse) Par ailleursle ceacutedant pourra alors srsquoy opposer en deacutecidant de ne plus ceacuteder ses parts

bull

Les associeacutes donnent leur agreacutement La cession est obligatoirement constateacutee par un eacutecrit (sous seing priveacute ou authentique)Elle est rendue opposable agrave la socieacuteteacute apregraves avoir eacuteteacute accepteacutee par le geacuterant dans un acteauthentique ou signifieacutee par voie drsquohuissier (article 1690 du Code civil )

Agrave SAVOIR

Les statuts peuvent preacutevoir que la cession sera rendue opposable par un transfert sur lesregistres de la socieacuteteacute que lrsquoon trouve neacutecessairement au siegravege social Outre les formaliteacutesqui viennent drsquoecirctre deacutecrites la cession est opposable aux tiers si lrsquoacte de cession est deacuteposeacuteau registre du commerce et des socieacuteteacutes (deux copies si lrsquoacte est authentique ou deux origi-

naux si lrsquoacte est fait sous seing priveacute)

bull La transmission des parts par deacutecegraves

Vous avez constitueacute une SCI avec vos parents Lrsquoun drsquoeux deacutecegravede Que se passe-t-il

La socieacuteteacute nrsquoest pas dissoute par le deacutecegraves de lrsquoun des associeacutes Elle perdure avec les heacuteritierset les leacutegataires Toutefois les statuts peuvent y deacuteroger en preacutevoyant que la socieacuteteacute conti-nuera avec les seuls associeacutes survivants ou avec les heacuteritiers et leacutegataires agreacuteeacutes par lesautres associeacutes (cas le plus freacutequent)

Vous ecirctes heacuteritier ou leacutegataire on vous refuse la qualiteacute drsquoassocieacute Quels sont vos droits

Si les statuts ont preacutevu ces restrictions vous ne pouvez contester la deacutecision des associeacutesNeacuteanmoins vous recevrez une somme qui correspondra agrave la valeur de ces parts (deacuteter-mineacutee au jour du deacutecegraves) et qui sera acquitteacutee par les nouveaux titulaires des parts

bull Les deacuterogations

Vous avez inteacuterecirct agrave preacutevoir des regravegles de majoriteacute pour eacuteviter un blocage La cession estlibre entre ascendants ou descendants et lrsquoassocieacute ceacutedant Toutefois les statuts peuvent la soumettre agrave un agreacutement Les statuts peuvent exclure lrsquoagreacutement pour une cession departs entre lrsquoassocieacute ceacutedant et son eacutepoux

Lrsquoagreacutement sera donneacute par les associeacutes reacuteunis en assembleacutee laquelle sera convoqueacutee

quinze jours avant par le geacuterant





bullQuel prix

Pour une vente classique drsquoimmeuble il suffit de faire une eacutevaluation du bien Pour la vente des parts drsquoune SCI la connaissance de la valeur veacutenale de lrsquoimmeuble ne suffit pas

il srsquoagit alors de faire une eacutetude des comptes de la socieacuteteacute et de deacuteterminer la valeur nettecomptable du patrimoine social crsquoest-agrave-dire de faire la diffeacuterence entre la valeur actuellede lrsquoimmeuble et les dettes contracteacutees pour son acquisition

E XEMPLE

Vous vendez vos parts (30 du capital social) drsquoune SCI proprieacutetaire drsquoun immeuble eacutevalueacuteagrave 500 000 991404 Or il reste un precirct de 200 000 991404 contracteacute pour son acquisition La valeur nette comptable srsquoeacutelegraveve donc agrave 500 000 991404 ndash 200 000 991404 = 300 000 991404 Posseacutedant 30 des parts vous pourrez deacuteterminer la valeur de vos parts agrave 300 000991404 times 30 = 90 000 991404

Ayant bien agrave lrsquoesprit toutefois que cette eacutevaluation est tregraves scheacutematique Pour ajuster cemontant il faut neacutecessairement tenir compte des possibiliteacutes offertes au titulaire desparts il srsquoaveacuterera neacutecessaire de corriger sensiblement le montant si la socieacuteteacute est tregravesfermeacutee (lorsque les statuts limitent strictement la participation) si la rentabiliteacute est faibleou bien lorsque la participation est minoritaire

Agrave SAVOIR

Les droits drsquoenregistrement exigibles au titre de la cession des parts de SCI sont de 5 depuis le 1er janvier 2006

Quels sont les droits agrave acquitter sur les parts transmises apregraves deacutecegraves Ce sont les droits desuccession sur la valeur des parts comme pour toute transmission agrave titre gratuit

Les preacuterogatives particuliegraveres des associeacutes des socieacuteteacutes drsquoattribution vont ecirctre deacuteveloppeacuteesdans la suite de cette section

Les obligations des associeacutes

Les apports

Nous ne reviendrons pas sur la neacutecessiteacute de reacutealiser les apports dans les conditions preacutevuespar les statuts Si vous ne versez pas cette laquo cotisation raquo dans les deacutelais impartis vous serez

condamneacute agrave payer des inteacuterecircts au taux leacutegal agrave compter du jour ougrave vous deviez exeacutecutercette obligation

La responsabiliteacute des associeacutes

Agrave lrsquoeacutegard des tiers chacun des associeacutes reacutepond indeacutefiniment des dettes sociales(article 1857 du Code civil ) Autrement dit les creacuteanciers de la socieacuteteacute qui nrsquoont pas eacuteteacutepayeacutes pourront se retourner contre les associeacutes quand ils ont engageacute une action infruc-tueuse contre la socieacuteteacute

La reacutepartition de la dette se fera proportionnellement agrave la part que lrsquoassocieacute possegravede dansla socieacuteteacute Le cas eacutecheacuteant le patrimoine personnel de celui-ci sera utiliseacute pour acquitter

cette dette si ses avoirs dans la socieacuteteacute sont insuffisants





E XEMPLE

Une SCI a une dette de 4 000 991404 qursquoelle ne peut honorer Apregraves avoir vainement poursuivi lasocieacuteteacute le creacuteancier pourra se retourner contre vous (vous posseacutedez 25 des parts) Il sera

donc en droit drsquoexiger de vous une participation agrave hauteur de 1 000991404

qui pourra ecirctrepreacuteleveacutee sur votre patrimoine personnel

Par conseacutequent il est essentiel de connaicirctre les points suivants avant de vous engager dansla voie de la SCI ndash Vous faites partie drsquoune SCI degraves sa constitution Vous ne pourrez inseacuterer dans les

statuts aucune clause supprimant ou limitant votre obligation agrave lrsquoeacutegard des creacuteanciersSeules des renonciations individuelles des creacuteanciers agrave lrsquooccasion de chaque contratconclu avec la socieacuteteacute sont en principe valables

ndash La SCI est deacutejagrave constitueacutee Avant de prendre votre deacutecision vous prendrez connais-sance de lrsquoeacutetat des engagements pris par la socieacuteteacute (engagements financiers reacutesultant deprecircts travaux importants deacutecideacutes dans lrsquoimmeuble social)

Dissolution

Les causes

Comme tout contrat de socieacuteteacute la SCI est soumise aux dispositions de lrsquoarticle 18447 du Code civil qui eacutenumegravere les causes susceptibles drsquoentraicircner la dissolution

La socieacuteteacute est constitueacutee pour une dureacutee limiteacutee

Agrave lrsquoexpiration de celle-ci la socieacuteteacute est dissoute Toutefois les associeacutes auront la possibiliteacutede proroger la socieacuteteacute (agrave la majoriteacute requise par les statuts ou agrave deacutefaut agrave lrsquounanimiteacute)

La socieacuteteacute a eacuteteacute creacuteeacutee pour un objet preacutecis

Si cet objet srsquoest reacutealiseacute (par exemple construction de lrsquoimmeuble par une SCI de cons-truction) ou srsquoil nrsquoexiste plus (par exemple vente de lrsquoimmeuble par une SCI de gestion)la socieacuteteacute sera dissoute Lagrave aussi vous pourrez deacutecider par deacutecision de lrsquoassembleacutee geacuteneacuteralede proroger la socieacuteteacute en eacutetendant son objet

Agrave SAVOIR

Cette assembleacutee devra intervenir avant la reacutealisation ou lrsquoextinction de son objet

Lrsquoannulation du contrat de socieacuteteacute

Le non-respect des regravegles essentielles concernant la constitution de la socieacuteteacute entraicircnelrsquoannulation du contrat de socieacuteteacute Ainsi en est-il de lrsquoabsence drsquoapports de lrsquoexclusion dela contribution aux pertes (non-respect de lrsquoarticle 1832 du Code civil )

Les formaliteacutes relatives agrave la dissolution

La dissolution doit ecirctre publieacutee afin que les tiers puissent ecirctre informeacutes (article 18448 du

Code civil ) Agrave deacutefaut elle est censeacutee poursuivre son activiteacute





Les formaliteacutes se deacutecomposent de la faccedilon suivante ndash Elle fait lrsquoobjet drsquoune inscription dans un journal drsquoannonces leacutegales dans le deacutelai de un

mois agrave compter de la deacutecision de dissolution

ndash Les actes et procegraves-verbaux constatant la dissolution doivent ecirctre deacuteposeacutes au greffe dutribunal de commerce du lieu du siegravege social

ndash Une inscription modificative est effectueacutee au registre du commerce du siegravege social

Les effets de la dissolution la liquidation

Aspect juridique

La deacutecision de dissolution est suivie drsquoun ensemble drsquoopeacuterations assureacutees par un liquida-teur choisi parmi les associeacutes (il est freacutequent que le geacuterant soit choisi) Ce dernier devra reacutealiser lrsquoactif crsquoest-agrave-dire transformer tout le patrimoine de la socieacuteteacute en une somme

drsquoargent (par exemple poursuivre le recouvrement des creacuteances de la socieacuteteacute vendre lesbiens mobiliers et immobiliers) Il devra aussi reacutegler lrsquoensemble des dettes de la SCI

Aspect fiscal

La dissolution drsquoune SCI est une opeacuteration relativement coucircteuse pour les associeacutesVous serez soumis agrave deux cateacutegories drsquoimpocirct ndash les droits drsquoenregistrement ndash les plus-values

bull Droits drsquoenregistrement

Lrsquoacte de dissolution qui a eacuteteacute reacutedigeacute doit ecirctre enregistreacute dans le deacutelai de un mois agrave compter de sa date (art 6355 CGI ) Il est soumis agrave un droit fixe de 375 991404 lorsque la socieacuteteacute a un capital de moins de 225 000 991404 et agrave 500 991404 lorsque la socieacuteteacute a un capital aumoins eacutegal agrave ce montant (art 811 CGI )Si aucun acte de dissolution nrsquoa eacuteteacute reacutedigeacute vous devez deacuteposer une deacuteclaration agrave la recettedes impocircts dans le mois de sa reacutealisation Le droit sera toujours de 375 ou 500 991404Quelle est la recette des impocircts compeacutetente ndash celle du lieu de situation du notaire si lrsquoacte a eacuteteacute reacutedigeacute en la forme authentique ndash celle du siegravege social pour les autres cas

Le partage des biens entre les associeacutes donne lieu au paiement de droits particuliersbull Plus-values

La dissolution de la SCI entraicircne une opeacuteration assimilable agrave une cessionPour meacutemoire si la SCI est proprieacutetaire drsquoun immeuble lors de la dissolutionlrsquoimmeuble sort du patrimoine de celle-ci pour ecirctre attacheacute agrave un ou plusieurs associeacutes ouvendu agrave des tiersCette opeacuteration est alors assimileacutee agrave la vente au regard de lrsquoimposition sur les plus-valuesLa plus-value est eacutegale agrave la diffeacuterence entre la valeur de lrsquoimmeuble agrave la date du partage etle prix drsquoacquisition payeacute par la socieacuteteacute Elle sera ensuite imposeacutee au nom des associeacutes au

prorata de leurs droits au jour de la liquidation





Regravegles particuliegraveres agrave chaque SCI

Les socieacuteteacutes civiles immobiliegraveres sont nombreuses et varieacutees Nous avons choisi de vous

preacutesenter en deacutetail celles que lrsquoon rencontre le plus souvent Il srsquoagit drsquoabord des SCI delocation crsquoest-agrave-dire celles que lrsquoon constitue entre parents ou amis pour geacuterer un patri-moine immobilier plus ou moins importantViennent ensuite les socieacuteteacutes drsquoattribution qui sont les plus proches des coproprieacuteteacutes Onen rencontre encore dans la pratique mecircme si aujourdrsquohui il ne srsquoen creacutee plus Les SCIdrsquoattribution donnent droit pour chacun des associeacutes agrave la jouissance drsquoun lot (apparte-ment par exemple) Elles ont eacuteteacute remplaceacutees aujourdrsquohui par les socieacuteteacutes de construction-vente

Les socieacuteteacutes de multiproprieacuteteacute sont les plus reacutecentes et srsquoappliquent surtout agrave lrsquoimmobilierde loisir

Les socieacuteteacutes civiles immobiliegraveres de location

Fonctionnement

Les SCI de location sont les plus courantes En mecircme temps ce sont celles qui sont lesplus proches du reacutegime geacuteneacuteral des SCI que nous avons vu jusqursquoagrave preacutesentLrsquoobjet de la SCI de location est drsquoacqueacuterir et de geacuterer un ou des immeubles Elle permetagrave plusieurs personnes de srsquoassocier pour reacutealiser une acquisition que chacun ne pourraitacqueacuterir individuellement ou drsquoeacuteviter un partage lors drsquoune successionLes immeubles de la SCI sont loueacutes agrave des personnes eacutetrangegraveres agrave la SCI ou mis agrave la dispo-sition (gratuite ou non) des associeacutesPour les regravegles de constitution vous pouvez vous reporter plus haut aux regravegles geacuteneacuterales il nrsquoy a pas de reacutegime speacutecial pour les SCI de locationLorsque la SCI achegravete un immeuble elle doit payer les mecircmes droits qursquoun particulier quien ferait lrsquoachat Il faut donc payer les droits drsquoenregistrement au taux de 509 depuis le1er janvier 2006 (voir chapitre Les frais de notaire p 299) Srsquoil srsquoagit drsquoacheter des loge-ments neufs la mutation est soumise agrave TVALes SCI de location peuvent beacuteneacuteficier des avantages fiscaux pour investissement locatif

selon le dispositif Robien ou BessonLes beacuteneacutefices en principe sont imposables comme revenus fonciers Quant aux eacuteventuellesplus-values lors de la vente des immeubles elles sont imposables au nom de chaqueassocieacute pour la quote-part correspondant agrave ses droitsPour ce qui est des cessions de parts elles donnent lieu agrave imposition des plus-values etobligent en outre lrsquoacqueacutereur agrave verser des droits drsquoenregistrement au taux de 5 depuis le1er janvier 2006 En matiegravere de dissolution et de partage ce sont aussi les regravegles geacuteneacuteralesqui srsquoappliquentVous trouverez essentiellement dans cette rubrique des regravegles fiscales mais le fait que la SCI repreacutesente une entiteacute suppleacutementaire par rapport aux associeacutes nous oblige agrave distin-

guer la fiscaliteacute de la SCI de celle des associeacutes





Le reacutegime fiscal des beacuteneacutefices

Les beacuteneacutefices que produit la SCI crsquoest-agrave-dire essentiellement les loyers perccedilus sontimposeacutes directement pour chaque associeacute selon sa quote-part de droit dans la socieacuteteacuteChaque associeacute doit donc payer lrsquoimpocirct sur le revenu au titre des revenus fonciers dansles mecircmes conditions qursquoun particulier deacutetenant directement le bien loueacute sans lrsquoeacutecrandrsquoune socieacuteteacute (voir chapitre Les revenus fonciers p 527) Toutefois lorsque lrsquoassocieacute estlui-mecircme une socieacuteteacute passible de lrsquoimpocirct sur les socieacuteteacutes crsquoest ce reacutegime drsquoimposition quisrsquoapplique

Cas particuliers

ndash Si un des associeacutes est lui-mecircme une personne morale soumise agrave lrsquoimpocirct sur les socieacuteteacutes lesbeacuteneacutefices qursquoil retire de la SCI sont imposeacutes selon le reacutegime des beacuteneacutefices industriels etcommerciaux (reacutegime reacuteel)

ndash Si les parts de la SCI sont affecteacutees agrave lrsquousage drsquoune profession libeacuterale lrsquoimposition se fait autitre des revenus fonciers

ndash Si les parts de la SCI sont affecteacutees agrave lrsquousage drsquoune profession commerciale lrsquoimposition sefait eacutegalement au titre des revenus fonciers

Lorsqursquoil est proceacutedeacute agrave lrsquoimposition selon le reacutegime des BIC elle a lieu sur lrsquoanneacutee civilequelles que soient les dates choisies pour la deacutetermination de lrsquoexercice La deacuteterminationdu beacuteneacutefice srsquoeffectue agrave partir de lrsquoensemble des loyers courus pendant lrsquoanneacutee civile Pourles deacutepenses il faut tenir compte de toutes les deacutepenses engageacutees mecircme si elles nrsquoont pasencore eacuteteacute acquitteacutees Les inteacuterecircts des dettes de la SCI agrave lrsquoeacutegard des tiers sont eacutegalement

deacuteductiblesndash Si des sommes sont attribueacutees agrave la personne chargeacutee de la geacuterance de la SCI ces charges sontdeacuteductibles

Envisageons enfin lrsquohypothegravese freacutequente ougrave lrsquoimmeuble est mis agrave la disposition gratuitedrsquoun des associeacutes

Logements laisseacutes gratuitement agrave lrsquousage drsquoun associeacute ou drsquoune autrepersonne

La socieacuteteacute peut deacutecider de laisser gratuitement lrsquousage drsquoun des logements lui appartenant

agrave lrsquoun des associeacutes Lrsquoadministration considegravere qursquoil nrsquoest pas neacutecessaire dans ce cas dedeacuteclarer la valeur locative du logement dans les revenus de la SCI (instruction du 27 janvier 1976 ) Pour que cette solution soit admise il faut toutefois que lrsquoassocieacutedeacutetienne les parts agrave titre priveacute Mais en contrepartie la SCI ne peut pas deacuteduire lescharges affeacuterentes agrave ce logement

Par conseacutequent le proprieacutetaire de parts sociales qui a lrsquousage du logement ne peut pasobtenir de reacuteductions drsquoimpocirct lieacutees agrave la reacutesidence principale reacuteductions pour inteacuterecirctsdrsquoemprunt ravalement ou grosses reacuteparations De mecircme on ne peut pas beacuteneacuteficier dereacuteductions drsquoimpocirct pour investissement locatif dans lrsquoimmobilier neuf

De ce point de vue il est donc plus inteacuteressant fiscalement drsquoecirctre directement proprieacutetaire

de sa reacutesidence principale plutocirct que lrsquoecirctre par lrsquointermeacutediaire drsquoune SCI





E XEMPLE USAGE GRATUIT Drsquo UN LOGEMENT APPARTENANT Agrave UNE SCI

Monsieur et Madame X ont constitueacute la laquo SCI rue de Naples raquo avec leurs deux enfants Pierreet Jacques La SCI possegravede plusieurs appartements dont lrsquoun est occupeacute gratuitement par

Jacques La SCI ne doit pas deacuteclarer comme revenu le loyer qui aurait pu ecirctre perccedilu si lelogement avait eacuteteacute loueacute Lrsquoappartement ayant besoin drsquoecirctre mieux isoleacute Jacques paie3 000 991404 de mateacuteriaux drsquoisolation phonique Il ne peut pas demander de creacutedit drsquoimpocirct pour deacutepenses en faveur du deacuteveloppement durable car ce nrsquoest pas lui mais la SCI qui est proprieacutetaire de sa reacutesidence principale Un ravalement est voteacute dans lrsquoimmeuble la SCI paiela facture elle ne peut pas deacuteduire la deacutepense des revenus de la socieacuteteacute

Si lrsquoassocieacute qui occupe le logement paie un loyer mais qui ne correspond pas agrave la valeurreacuteelle lrsquoadministration peut reacuteagir En effet il peut ecirctre tentant de louer le logement agrave lrsquoassocieacute pour un loyer faible de faccedilon agrave retrouver la possibiliteacute de faire des deacuteductions decharges et le cas eacutecheacuteant de faire apparaicirctre un deacuteficit

Lrsquoadministration considegravere alors que lrsquoassocieacute qui occupe le logement pour un loyer plusbas beacuteneacuteficie en fait drsquoun avantage en nature qui doit ecirctre reacuteinteacutegreacute dans ses revenus

PIEgraveGE

Attention au bail fictif Nous avons vu que si le logement de la SCI est loueacute la SCI apregravesavoir deacuteclareacute en recettes les loyers peut correacutelativement en deacuteduire les charges Mais danscertains cas lrsquoadministration considegravere que le bail peut avoir un caractegravere fictif et qursquoil nrsquoaeacuteteacute preacutevu que pour permettre agrave la SCI de deacutegager des deacuteficits Lrsquoadministration et les tribu- naux peuvent dans ce cas reacuteprimer ce qursquoelles considegraverent comme un abus de droit (par exemple Conseil drsquoEacutetat 6 deacutecembre 1972 )

E XEMPLE LOGEMENT DE LA SCI OCCUPEacute PAR UN DES ASSOCIEacuteS MOYENNANT UN LOYER ATTEacuteNUEacute

La laquo SCI avenue de Dantzig raquo loue agrave Charles lrsquoun des quatre associeacutes un de ses appartements pour 1 500 991404 Chaque associeacute dispose drsquoun quart du capital La SCI deacuteclare les1 500 991404 en recettes mais a des charges telles qursquoil en reacutesulte un deacuteficit de 2 000 991404 reacutepartipar quart entre les associeacutes Charles deacuteclare donc comme les autres un deacuteficit de 500 991404Lrsquoadministration considegravere que la valeur locative est de 3 000 991404 En conseacutequence la diffeacuterence entre le loyer perccedilu et la valeur locative soit 1 500 991404 doit ecirctre attribueacutee agrave Charlesqui beacuteneacuteficie drsquoun avantage en nature Au lieu drsquoun deacuteficit de 500 991404 il doit avoir un revenude 1 000 991404

La contribution sur les revenus locatifs et la TVA

La contribution sur les revenus locatifs et la TVA sont deux reacutegimes qui srsquoexcluent lrsquounlrsquoautre

La contribution sur les revenus locatifs

La loi de finances pour 2006 a supprimeacute cette contribution pour les bailleurs particuliers agrave compter des loyers perccedilus en 2006 Rappelons que la CRL nrsquoeacutetait due que pour lesimmeubles acheveacutes depuis plus de 15 ans La contribution eacutetait calculeacutee au taux de

250 sur le loyer hors charges perccedilu au cours de lrsquoanneacutee drsquoimposition





Agrave SAVOIR

La CRL continue de srsquoappliquer aux conditions anteacuterieures pour les SCI dont un associeacute aumoins est soumis agrave lrsquoimpocirct sur les socieacuteteacutes

La TVA

Le reacutegime de la TVA deacutepend de la nature des immeubles qui sont loueacutes par la SCI Enmatiegravere de logement la location est exoneacutereacutee de TVA sans possibiliteacute drsquooption Enrevanche pour les locaux commerciaux ou professionnels la location est lagrave encoreexoneacutereacutee mais il est possible drsquoopter pour le paiement de la TVA

bull Immeubles loueacutes nus

En principe il nrsquoy a donc pas de TVA agrave payer (lrsquoexoneacuteration est preacutevue par

lrsquoarticle 261 D-2deg du CGI ) Elle vise aussi bien les locations drsquoimmeubles drsquohabitation queceux qui sont agrave usage commercial ou industriel

Il est possible drsquoopter pour le paiement de la TVA (au taux de 1960 ) Mais ce choix nrsquoest possible que pour les personnes qui donnent en location des immeubles nus pour lesbesoins de leurs activiteacutes autrement dit pour la location drsquoimmeuble agrave usage commer-cial industriel ou professionnel

On valide cette option moyennant une deacuteclaration eacutecrite jointe agrave la deacuteclaration drsquoactiviteacutelaquelle doit ecirctre eacutetablie dans les quinze jours du deacutebut de lrsquoassujettissement Cette optionpeut ecirctre inteacuteressante notamment pour beacuteneacuteficier du systegraveme des deacuteductions de TVA

Le reacutegime de la TVA permet de deacuteduire de la TVA due la TVA payeacutee au titre des opeacutera-tions concernant ces locations crsquoest-agrave-dire la TVA payeacutee pour lrsquoacquisition de lrsquoimmeubleou sa construction ou encore les services utiliseacutes pour la reacutealisation de ces opeacuterations

bull Parkings

La location de parking est deacutesormais exoneacutereacutee de TVA agrave moins que vous nrsquoen retiriez unrevenu supeacuterieur agrave 27 000 991404

Nous venons de voir le reacutegime fiscal concernant les opeacuterations habituelles des SCI Il resteagrave examiner celui des plus-values le plus deacutelicat

Les plus-values

Lrsquoimposition des plus-values regroupe en fait deux situations diffeacuterentes La SCI peutvendre un immeuble qursquoelle possegravede et reacutealiser un beacuteneacutefice donc a priori une plus-valueimposable Mais un associeacute pourrait deacutesirer ceacuteder ses parts Il peut dans ce cas aussideacutegager une plus-value imposable

Plus-value reacutealiseacutee par la SCI lors de la vente drsquoimmeubles

Quand la SCI vend lrsquoun de ses immeubles ce nrsquoest pas elle qui est soumise agrave lrsquoimpocirct surles plus-values mais en raison de la transparence fiscale chacun des associeacutes agrave concur-

rence de sa fraction de parts dans le capital





Chaque associeacute est imposeacute selon le reacutegime des plus-values priveacutees Mais si les parts drsquounassocieacute sont inscrites agrave lrsquoactif drsquoune personne morale qui est soumise agrave lrsquoimpocirct sur lessocieacuteteacutes le reacutegime fiscal change et les plus-values sont imposeacutees selon le reacutegime des plus-

values professionnellesLa reacuteglementation des plus-values priveacutees est deacutetailleacutee dans le chapitre Les plus-values immobiliegraveres p 335 auquel il convient de se reporter

Ce reacutegime concerne les cessions agrave titre oneacutereux Par lagrave il faut comprendre les ventes biensucircr mais aussi les eacutechanges les expropriations les partages de socieacuteteacute les apports ensocieacuteteacute et la dissolution des socieacuteteacutes

Dans le cas de dissolution de la SCI on calcule la plus-value agrave partir de la valeur reacuteelle desbiens lors de la dissolution et le prix drsquoacquisition par la socieacuteteacute

E XEMPLE PRINCIPE Drsquo IMPOSITION DES PLUS- VALUES LORS DE LA VENTE Drsquo UN IMMEUBLE PAR LA SCI

La SCI Alma-Austerlitz est constitueacutee en 1996 par deux associeacutes Albert possegravede 60 desparts et Bernard 40 Les parts sont drsquoune valeur de 61 991404 il en est preacutevu 1 000 La SCIachegravete un appartement en 1997 au prix de 100 000991404 En 2006 lrsquoappartement est vendupour le prix de 200 000991404 La plus-value brute est de 200 000 991404 ndash 100 000 991404 =100 000 991404 Cette plus-value est reacutepartie entre les deux associeacutes au prorata de leurs partsdans le capital de la SCI Plus-value drsquoAlbert 100 000 991404 times 60 = 60 000 991404 Plus-value deBernard 100 000 991404 times 40 = 40 000 991404 Attention Ces chiffres repreacutesentent la plus-value brute avant les abattements et non lemontant de lrsquoimpocirct agrave payer

Mais pour les associeacutes qui ont acquis des parts au cours de la vie de la SCI on admet quele calcul peut se faire agrave partir de la valeur qursquoavait lrsquoimmeuble lors de lrsquoachat des parts parcet associeacute

De mecircme dans leur cas on procegravede au calcul de la dureacutee de deacutetention (en cas de dissolu-tion de la socieacuteteacute) agrave partir de la date drsquoacquisition de leurs parts

E XEMPLE DE CALCUL DE LA PLUS- VALUE (CAS OUgrave UN ASSOCIEacute EST ENTREacute DANS LA SCI APREgraveS LA DATE Drsquo ACQUISITION DE L rsquo IMMEUBLE VENDU)

Reprenons la mecircme SCI Alma-Austerlitz constitueacutee entre Albert et Bernard en 1996 Un troi- siegraveme associeacute Charles entre dans la SCI en 2001 Il achegravete 10 des parts agrave Albert et 10 des parts agrave Bernard Lrsquoappartement acheteacute en 1997 pour 100 000 991404 vaut en 2006200 000 991404 Lors de la vente en 2006 la plus-value de 100 000 991404 (voir le calcul sur lrsquoexemple preacuteceacutedent) est en principe reacutepartie entre les trois associeacutes au prorata de leurs partsdans la SCI Albert 50 soit 50 000 991404Bernard 30 soit 30 000 991404Charles 20 soit 20 000 991404Mais Charles qui nrsquoest associeacute que depuis 2001 peut demander que sa plus-value soit limiteacutee agrave la plus-value qursquoa prise lrsquoappartement depuis qursquoil est rentreacute dans la SCI soit de

2001 agrave 2006





La plus-value pour Charles est calculeacutee ainsi Valeur de lrsquoappartement en 2000 130 000 991404Plus-value 200 000 991404 ndash 130 000 991404 = 70 000 991404Plus-value de Charles 70 000 991404 times 20 = 14 000 991404

Charles est imposeacute sur une plus-value de 14 000 991404 au lieu de 20 000 991404

PIEgraveGE

Pour que ce reacutegime des plus-values priveacutees soit admis par lrsquoadministration il convient drsquoenfaire la demande expresse

bull Les exoneacuterations

Notez enfin qursquoil existe toute une seacuterie drsquoexoneacuterations Vous les trouverez dans le chapitreLes plus-values immobiliegraveres p 335

Cession de titres par les associeacutes de la SCI

La cession de parts de socieacuteteacute qui ne sont pas coteacutees en bourse et dont lrsquoactif est composeacuteprincipalement drsquoimmeubles relegraveve du reacutegime drsquoimposition des plus-values drsquoimmeubles

Il srsquoagit donc de socieacuteteacutes dites agrave preacutepondeacuterance immobiliegravere

Pour savoir si une socieacuteteacute relegraveve de ce reacutegime il faut comparer

ndash la valeur des immeubles sans tenir compte de ceux qui sont affecteacutes agrave lrsquoexercice delrsquoactiviteacute de la socieacuteteacute (location gestion du patrimoine familialhellip)

ndash la valeur de tous les eacuteleacutements drsquoactif y compris les immeubles

Si le rapport excegravede 50 la socieacuteteacute est agrave preacutepondeacuterance immobiliegravere le reacutegime des plus-values que nous avons envisageacute dans la rubrique preacuteceacutedente (cession drsquoimmeubles par la SCI) srsquoapplique aussi pour la cession des parts

Pour les SCI de location crsquoest normalement le cas

Pour le calcul de lrsquoimpocirct sur la plus-value et les hypothegraveses drsquoexoneacuteration vous pouvezdonc vous reporter aux regravegles de la rubrique preacuteceacutedente Toutefois il existe quelquesparticulariteacutes


Pour les cessions de parts de SCI qui appartiennent agrave des entreprises le reacutegime des plus-

values priveacutees ne srsquoapplique pas Les cessions relegravevent du reacutegime des beacuteneacutefices profession-nels

Parts repreacutesentant une reacutesidence principale Si vous vendez des parts de SCI et si votre reacutesi-dence principale appartient agrave la SCI dans laquelle vous posseacutedez des parts vous pouvezpreacutetendre au beacuteneacutefice de lrsquoexoneacuteration preacutevue pour la vente des reacutesidences principales

bull Le calcul de la plus-value

Calcul de la dureacutee de possession et du prix drsquoacquisition On calcule les deacutelais de possessionpar peacuteriode de douze mois agrave compter de lrsquoacquisition Pour deacuteterminer le deacutelai de posses-sion des parts on part de la date de constitution de la socieacuteteacute si lrsquoon est associeacute depuis

lrsquoorigine ou bien de la date drsquoacquisition des parts si on les a acheteacutees ulteacuterieurement





Pour le prix drsquoacquisition il faut tenir compte de la somme effectivement verseacutee encontrepartie de la remise des parts Si vous avez obtenu vos parts en contrepartie drsquounapport le prix drsquoacquisition est le suivant

ndash Vous avez fait un apport en numeacuteraire le prix drsquoacquisition est la valeur nominale desparts (valeur initiale) Agrave cette valeur on peut ajouter le droit de souscription ou lemontant de la prime drsquoeacutemission

ndash Vous avez fait un apport en nature le prix drsquoacquisition est la valeur nominale des titresou leur valeur reacuteelle si elle est supeacuterieure La valeur de la cession est deacutetermineacutee enprenant en compte lrsquoactif au jour de la cession (valeur du patrimoine) dont on deacuteduitles dettes et les sommes verseacutees en compte courant La plus-value est deacutetermineacutee par la diffeacuterence entre le montant deacutefini plus haut et la valeur nouvelle des parts

Apregraves le calcul de la plus-value il convient drsquoappliquer un abattement de 10 par anneacuteede possession au-delagrave de la cinquiegraveme anneacutee puis drsquoeffectuer lrsquoabattement geacuteneacuteral de

1 000991404

Enfin une deacuteclaration ndeg 2048 doit ecirctre deacuteposeacutee comme dans le cas de la cession drsquounimmeuble par la SCI

E XEMPLE PLUS- VALUE EN CAS DE CESSION DE PARTS DE SCI

La SCI Delta est constitueacutee en 1996 entre Monsieur Plan et Monsieur Phase Le capital est de1 000 991404 reacuteparti ainsi ndash Monsieur Plan 30 parts de 20 991404 (60 des parts)ndash Monsieur Phase 20 parts de 20 991404 (40 des parts)La SCI achegravete un appartement drsquoune valeur de 100 000991404 En 2006 lrsquoappartement

vaut 150 000 991404 M Plan revend ses parts pour une valeur de 90 000991404 soit 150 000 991404 times 60 ndash Valeur des parts lors de la constitution 20 991404 times 30 parts 600 991404ndash Plus-value brute 90 000 991404 ndash 600 991404 = 89 400 991404ndash Abattement de 10 par anneacutee de possession au-delagrave de la cinquiegraveme anneacutee 10 times 5 anneacutees = 50 Donc 89 400 991404 times 50 = 44 700 991404 Autrement dit ndash Plus-value nette 89 400 991404 ndash 44 700 991404 = 44 700 991404ndash Abattement de 1 000 991404 44 700 991404 ndash 1 000 991404 = 43 700 991404 On obtient ainsi la plus-valueimposable

PIEgraveGE

Plus le montant des parts est faible au deacutepart plus la plus-value imposable est forte Il est donc important de ne pas preacutevoir un capital social trop faible au deacutepart

Par ailleurs lrsquoacheteur doit payer les droits drsquoenregistrement au taux de 5 sur la valeurdes parts

bullQuestion-reacuteponse

Est-il plus coucircteux drsquoacheter un appartement en creacuteant une SCI ou en lrsquoachetant

directement





Cela revient plus cher de passer par la creacuteation de la SCI agrave cause des frais de constitution(frais de reacutedaction des statuts formaliteacutes de publiciteacute) de la SCI Ceux-ci sont variablesmais il faut preacutevoir en geacuteneacuteral de 2000 agrave 3000 991404 minimum

Les socieacuteteacutes drsquoattribution

Qursquoest-ce qursquoune socieacuteteacute drsquoattribution Crsquoest une socieacuteteacute qui a pour objet drsquoacqueacuterir oude construire des immeubles pour les diviser par fractions destineacutees agrave ecirctre attribueacutees aux associeacutes en proprieacuteteacute ou en jouissance et accessoirement de geacuterer et drsquoentretenir cesimmeubles

En fait ces socieacuteteacutes ont vocation agrave se transformer en coproprieacuteteacute chaque associeacute peutdeacutecider de se retirer de la socieacuteteacute et il devient ainsi coproprieacutetaire la socieacuteteacute eacutetant elle-mecircme coproprieacutetaire pour les lots qui sont toujours sous le statut de la socieacuteteacute drsquoattribu-

tionCe sont le plus souvent des socieacuteteacutes civiles ou des socieacuteteacutes anonymes (Nous ne traiteronsici que des socieacuteteacutes civiles) Ces socieacuteteacutes sont reacuteglementeacutees par les articles L212-1 agrave L212-13 du Code de la construction et de lrsquohabitation (loi ndeg 579 du 16 juillet 1971)

Cette forme de socieacuteteacute a eacuteteacute tregraves utiliseacutee dans le passeacute mais elle ne lrsquoest plus aujourdrsquohui Sinous eacutevoquons neacuteanmoins ces SCI crsquoest que vous pouvez ecirctre ameneacute agrave acheter un appar-tement dont lrsquoimmeuble est sous forme de socieacuteteacute drsquoattribution

Dans ce cas vous achetez des parts de socieacuteteacutes et non un appartement directement Vousdevenez associeacute de la SCI et ce titre vous donne droit agrave lrsquoutilisation drsquoun appartement

Constitution

Les apports des associeacutes constituent le capital de la socieacuteteacute En contrepartie de lrsquoapportvous recevez des parts sociales qui sont proportionnelles agrave la valeur des fractionsdrsquoimmeuble auxquelles vous avez droit

Les statuts de la socieacuteteacute deacuteterminent les regravegles de constitution de la socieacuteteacute les obligationsdes associeacutes lors des appels de fonds les modaliteacutes de mise en vente des parts lorsqursquounassocieacute est deacutefaillant

Un eacutetat descriptif de division vous permet de savoir exactement agrave quelle fraction de

lrsquoimmeuble vous avez droit il deacutetermine les parties communes et les parties privativesUn regraveglement de jouissance organise la gestion et lrsquoentretien de lrsquoimmeuble Il fixe notam-ment la quote-part de charges de chaque associeacute Tous ces documents sont eacutetablis par unnotaire (hormis les statuts qui peuvent ecirctre reacutedigeacutes sous seing priveacute)

Transparence fiscale

Les socieacuteteacutes drsquoattribution sont normalement soumises au reacutegime de la transparencefiscale Crsquoest-agrave-dire que du point de vue des impocircts vous ecirctes consideacutereacute comme directe-ment proprieacutetaire de lrsquoappartement et non comme porteur de parts (article 1655 ter du

Code geacuteneacuteral des impocircts )





Il y a transparence fiscale car le but de la socieacuteteacute est drsquoattribuer les lots aux associeacutes (enproprieacuteteacute ou en jouissance)

Fonctionnement

La socieacuteteacute est administreacutee par un geacuterant dont les pouvoirs sont fixeacutes par les statuts

Les deacutecisions qui deacutepassent les pouvoirs du geacuterant sont prises par les associeacutes reacuteunis enassembleacutee geacuteneacuterale Mais contrairement agrave une coproprieacuteteacute il est possible de prendre desdeacutecisions par un accord eacutecrit de tous les associeacutes (articles 1853 et 1854 du Code civil )

Toutefois certaines deacutecisions sont forceacutement prises par une assembleacutee geacuteneacuterale des asso-cieacutes Il srsquoagit de la vente forceacutee des parts des associeacutes deacutefaillants de la dissolution de la socieacuteteacute de la constatation de lrsquoachegravevement de lrsquoimmeuble et de sa conformiteacute avec lrsquoeacutetatdescriptif

Les statuts fixent les regravegles de majoriteacute Mais pour les deux deacutecisions suivantes il fautreacuteunir une majoriteacute renforceacutee

ndash Vente forceacutee des parts des associeacutes deacutefaillants il faut la majoriteacute des deux tiers ducapital social et sur deuxiegraveme convocation la majoriteacute des deux tiers des parts dont lesassocieacutes sont preacutesents ou repreacutesenteacutes (sans tenir compte des voix des associeacutesdeacutefaillants)

ndash Dissolution de la socieacuteteacute double majoriteacute des deux tiers des associeacutes et des deux tiersdes voix

Les associeacutes

Comme associeacute vous avez un droit de jouissance exclusif sur la fraction de lrsquoimmeublequi correspond agrave vos parts Vous pouvez donc utiliser vous-mecircme lrsquoappartement ou lelouer sous reacuteserve naturellement de respecter les clauses de votre regraveglement

Mais par ailleurs vous avez vocation agrave lrsquoattribution drsquoune part de lrsquoimmeuble enproprieacuteteacute Cette attribution peut avoir lieu lors de la dissolution de la socieacuteteacute mais vouspouvez aussi deacutecider de vous retirer de la socieacuteteacute Dans ce cas vous devenez directementproprieacutetaire de votre appartement et non plus associeacute de la socieacuteteacute drsquoattribution

Vous avez aussi des obligations en tant qursquoassocieacute Vous devez notamment reacutepondre aux

appels de fonds pour la construction de lrsquoimmeuble Les appels de fonds sont reacutepartisentre les associeacutes en proportion de leurs droits dans le capital (article L212-3 du CCH)

Vous pouvez reacuteclamer le remboursement du trop-verseacute aux associeacutes qui ont eacuteteacute avantageacutes par lamauvaise reacutepartition Mais pour pouvoir agir il faut que la contribution mise agrave la charge drsquounassocieacute deacutepasse de plus de un quart celle qursquoelle devrait ecirctre

Si vous pensez qursquoun autre associeacute ne paie pas assez vous pouvez aussi agir mais les fonds qui sont ainsi reacutecupeacutereacutes sont verseacutes agrave la socieacuteteacute (article L212-5 du CCH)

V OUS ESTIMEZ QUE VOTRE QUOTE- PART EST SUPEacuteRIEURE Agrave CE QUrsquo ELLE DEVRAIT EcircTRE





Votre situation fiscale en tant qursquoassocieacute

Vous ecirctes fiscalement consideacutereacute comme eacutetant directement proprieacutetaire du logement quevous posseacutedez en tant que porteur de parts Crsquoest lrsquoeffet de la transparence fiscale

Conclusion pratique

ndash si vous donnez cet appartement en location vous percevez des loyers que vous deacuteclarezen principe dans la cateacutegorie des revenus fonciers

ndash si vous occupez le logement comme reacutesidence principale vous pouvez obtenir desreacuteductions drsquoimpocirct pour certaines deacutepenses (gros eacutequipements isolation thermiquereacutegulation de chauffage etc) comme tout proprieacutetaire ou occupant drsquoune reacutesidenceprincipale

Par ailleurs vous supportez les impocircts locaux directement

La vente ou lrsquoachat des parts

Si vous deacutesirez vous seacuteparer du logement pour lequel vous deacutetenez des parts vous devezfaire une cession de parts Ce contrat est tregraves proche drsquoune vente ordinaire mais il fautaussi informer la socieacuteteacute (article 1690 du Code civil ) Consultez les statuts sur les moda-liteacutes de la cession

Agrave quel droit donne lieu la vente de parts

ndash Droits drsquoenregistrement la cession des parts de socieacuteteacute drsquoattribution est soumise aumecircme reacutegime que la vente drsquoimmeubles (article 728 du Code geacuteneacuteral des impocircts )

Lrsquoacqueacutereur paiera des droits drsquoenregistrement agrave un taux de 509 (taux applicablespour un immeuble drsquohabitation)

Lrsquoacheteur doit aussi payer les eacutemoluments du notaire Leur montant est libre mais leplus souvent calqueacute sur le baregraveme de lrsquoacquisition des logements (voir chapitre Les frais de notaire p 299)

ndash TVA les ventes de logements neufs ou reacutecents (construits depuis moins de cinq ans)sont exoneacutereacutees de droits drsquoenregistrement mais sont soumises agrave TVA Crsquoest le vendeurqui doit payer cette TVA

Comme vendeur vous pouvez avoir agrave payer lrsquoimpocirct sur la plus-value Mais vous pouvezvous consideacuterer comme directement proprieacutetaire du logement dont vous posseacutedez les

parts et beacuteneacuteficier des mecircmes exoneacuterations (exoneacuterations des plus-values sur les ventes dereacutesidence principale)

Agrave SAVOIR

Si lrsquoacqueacutereur drsquoun logement exige de son vendeur titulaire de parts de socieacuteteacute immobiliegraveredite transparente qursquoil lui vende les murs et non les parts repreacutesentatives du bien cedernier devra se retirer de la socieacuteteacute (voir ci-apregraves)

Lrsquoeacuteventuelle plus-value ne reacutesultera pas du partage ou du retrait qui ne sont en aucun casconsideacutereacutes comme une cession agrave titre oneacutereux donc non imposables mais seulement de la

vente si elle a lieu





De plus le partage ou le retrait seront consideacutereacutes comme inexistants tant pour le calculdes deacutelais relatifs aux cas drsquoexoneacuteration de la plus-value que pour la deacutetermination decelle-ci Il conviendra de remonter agrave lrsquoacte de cession des parts ayant fait rentrer le bien

dans le patrimoine du vendeur pour toutes les regravegles touchant au prix de revient et aux majorations dont il peut faire lrsquoobjet

Enfin les frais de notaire payeacutes par le ceacutedant lors du partage ou du retrait ne pourrontecirctre pris en compte pour la deacutetermination du prix de revient

Le retrait drsquoun associeacute

Comme associeacute vous pouvez deacutecider de vous retirer de la socieacuteteacute drsquoattribution Vousdevenez coproprieacutetaire et non plus associeacute La coproprieacuteteacute est alors constitueacutee despersonnes qui se sont deacutejagrave retireacutees de la socieacuteteacute et de la socieacuteteacute drsquoattribution qui subsiste

tant que tous les associeacutes ne srsquoen sont pas retireacutes Vos parts sont annuleacutees et le capital de la socieacuteteacute est correacutelativement reacuteduit

Mais le retrait de la socieacuteteacute est neacutecessairement eacutetabli sur acte authentique donc parlrsquointermeacutediaire drsquoun notaire Il en reacutesulte des frais Ces frais comprennent des eacutemolu-ments qui bien que libres sont le plus souvent calculeacutes par rapport agrave la valeur de lrsquoactif partageacute auquel on applique alors le baregraveme suivant

Vous devrez aussi payer un droit fixe drsquoenregistrement et le salaire du conservateur lors dela publication de lrsquoacte agrave la conservation des hypothegraveques Avec les frais divers (timbrestaxe de publiciteacute fonciegravere copies etc) comptez environ 600 991404 Ces frais sont payeacutes par

lrsquoassocieacute qui se retire de la socieacuteteacute

Les socieacuteteacutes civiles de construction-vente

Reacuteglementeacutee depuis la loi du 16 juillet 1971 la SCI de construction-vente apporte uncadre juridique approprieacute aux opeacuterations reacutealiseacutees par les promoteurs Ces derniers la constituent lorsqursquoils deacutecident de construire et commercialiser un immeuble diviseacute en lotsde coproprieacuteteacute avec lrsquoaide financiegravere drsquoinvestisseurs professionnels Chacun drsquoeux estassocieacute tout au long de la construction de lrsquoimmeuble Vous ne serez donc pas vous-mecircmeassocieacute titulaire de parts repreacutesentant un appartement comme dans le cadre drsquoune socieacuteteacute

drsquoattribution Mais vous allez acqueacuterir directement un lot dans un immeuble en copro-

Tranches de prix Pourcentage Calcul rapide ajouter

Jusqursquoagrave 3 050 991404 333

De 3 051 991404 agrave 6 100 991404 220 3446 991404

De 6 101 991404 agrave 16 770 991404 146 7916 991404

De 16 771 991404 agrave 121 960 991404 073 20158 991404

Au-dessus de 121 961 991404 040 60404 991404

TVA sur eacutemoluments ajouter 196 du reacutesultat obtenu ci-dessus





prieacuteteacute en beacuteneacuteficiant des garanties offertes par les constructeurs (garanties deacutecennalebiennale et de parfait achegravevement) Nous ne reviendrons pas sur les regravegles de constitutionet de fonctionnement qui sont similaires agrave celles des socieacuteteacutes eacutetudieacutees preacuteceacutedemment

Les socieacuteteacutes de multiproprieacuteteacute (socieacuteteacutes de jouissance agravetemps partageacute)

Vous pouvez acheter huit jours de vacances agrave la mer ou une quinzaine agrave la montagne Enfait vous ne devenez pas proprieacutetaire drsquoun logement mais associeacute drsquoune forme particuliegraverede socieacuteteacute civile En tant que porteur de parts vous avez le droit drsquoutiliser le logementcorrespondant pendant une peacuteriode de lrsquoanneacutee

Ces socieacuteteacutes sont maintenant reacuteglementeacutees par la loi ndeg 86-18 du 6 janvier 1986

compleacuteteacutee par la loi ndeg 98-566 du 8 juillet 1998 Leur nom officiel est socieacuteteacute civiledrsquoattribution drsquoimmeubles en jouissance agrave temps partageacute Dans la pratique on utilise leterme de multiproprieacuteteacute ou celui de proprieacuteteacute agrave temps partageacute Et pourtant depuis la loi de 1986 modifieacutee il est interdit dans les documents publicitaires de faire reacutefeacuterence au termede proprieacuteteacute Lrsquoarticle 33 de la loi du 6 juillet 1986 modifieacutee cherche en effet agrave ce que leconsommateur soit clairement informeacute qursquoil ne devient pas proprieacutetaire mais seulementassocieacute drsquoune SCI

La reacuteglementation sur la multiproprieacuteteacute qui reacutesultait initialement drsquoune loi du 6 janvier 1986 a eacuteteacutecompleacuteteacutee par la loi ndeg 98-566 du 8 juillet 1998 La loi franccedilaise de 1986 eacutetait lrsquoune des reacuteglementations les plus protectrices des inteacuterecircts de lrsquoacqueacutereurhellip Pour autant les problegravemes surgissaient degraveslors que le logement en question se situait non pas en France mais agrave lrsquoeacutetranger La loi franccedilaisenrsquoeacutetait plus applicable et les reacuteglementations eacutetrangegraveres agrave supposer que les acqueacutereurs en aient connaissance (ce qui est loin drsquoecirctre le cas) ne protegravegent pas toujours le consommateur Enfin letribunal compeacutetent eacutetait celui du lieu de lrsquoimmeuble Autant dire que lrsquoacqueacutereur qui investissait agravelrsquoeacutetranger agrave lrsquooccasion de ses vacances se trouvait fort deacutemuni en cas de problegraveme

La nouvelle loi quant agrave elle srsquoapplique agrave tout contrat consenti agrave titre oneacutereux par lequel un professionnel confegravere agrave un consommateur la jouissance drsquoun bien agrave usage drsquohabitation pour une peacuteriodedonneacutee et pendant au moins trois ans La loi entend ici srsquoappliquer agrave toutes les situations juridiques

la multiproprieacuteteacute nrsquoayant pas les mecircmes fondements dans tous les pays Pour autant la loi de 1986 continue agrave srsquoappliquer aux cessions de parts de socieacuteteacutes drsquoattribution drsquoimmeubles en jouissance agravetemps partageacute en clair agrave la laquo multiproprieacuteteacute agrave la franccedilaise raquo Sans rentrer dans le deacutetail du nouveaudispositif notez qursquoil renforce la protection de lrsquoacqueacutereur par une information accrue duconsommateur par des mentions obligatoires dans le contrat qui doit ecirctre reacutedigeacute dans la languede lrsquoacqueacutereur par un deacutelai de reacuteflexion de sept jours pour lrsquoacceptation de lrsquooffre par la possibiliteacute de se reacutetracter pendant dix jours Le non-respect de ces obligations entraicircne selon le cas lanulliteacute du contrat ou des sanctions peacutenales (amende) Enfin et crsquoeacutetait primordial la loi de 1998 deacutetermine la loi applicable selon la situation du bien et la nationaliteacute de lrsquoacqueacutereur Lrsquoobjectif poursuivi crsquoest que le consommateur beacuteneacuteficie drsquoune protection eacutequivalente quel que soit le pays danslequel le bien est implanteacute

UNE LOI PLUS PROTECTRICE





Constitution

Lrsquoobjet particulier de ce type de socieacuteteacute est de construire ou drsquoacheter des immeubles deles ameacutenager de les administrer et de les geacuterer Lrsquoimmeuble est diviseacute en lots auxquels sontaffecteacutes des groupes de parts donnant vocation agrave la jouissance de ces lots pendant unepeacuteriode deacutetermineacutee

Lrsquoorganisation drsquoune telle socieacuteteacute est donc neacutecessairement plus complexe que celle drsquouneSCI ordinaire et afin que chacun sache exactement agrave quoi il a droit des documentspreacutecis sont eacutetablis

ndash Les statuts en dehors des mentions habituelles il doit y avoir des mentions sur lesobligations des associeacutes en cas drsquoappel de fonds les conditions de vente des parts desassocieacutes qui ne paient pas les sommes dont ils sont redevables les engagements desassocieacutes au passif social lrsquoexistence drsquoun repreacutesentant de peacuteriode et les conditions de

nomination et de reacutevocation des geacuterantsndash Un eacutetat descriptif de division qui deacutelimite les parties communes et les parties priva-

tives Il doit y avoir en outre un tableau drsquoaffectation des groupes de parts ce quipermet de savoir exactement quelle personne a le droit drsquooccuper le logement pendantune peacuteriode donneacutee

ndash Un regraveglement qui preacutecise les modaliteacutes drsquoutilisation des locaux et la reacutepartition descharges

Fonctionnement

Les associeacutes reacuteunis en assembleacutee doivent deacutesigner un geacuterant (le vote a lieu agrave la majoriteacutedes parts sociales) Le geacuterant travaille sous le controcircle drsquoun conseil de surveillance lequelest aussi deacutesigneacute par lrsquoassembleacutee geacuteneacuterale Le conseil donne son avis sur lrsquoensemble desquestions qui inteacuteressent la vie de la socieacuteteacute il a accegraves agrave tous les documents inteacuteressant la socieacuteteacute Un commissaire aux comptes est chargeacute du controcircle des comptes de la socieacuteteacute

Les deacutecisions importantes sont prises par lrsquoassembleacutee des associeacutes Mais du fait du nombredes associeacutes la loi a preacutevu un systegraveme original de repreacutesentation Tous les associeacutes drsquounepeacuteriode choisissent un repreacutesentant de peacuteriode Par exemple tous les associeacutes de la premiegravere semaine de janvier deacutesignent parmi eux un repreacutesentant de la premiegravere semaine

de janvier Le repreacutesentant de peacuteriode vote agrave lrsquoassembleacutee pour tous les associeacutes qursquoil repreacute-sente sauf pour ceux qui sont preacutesents agrave lrsquoassembleacutee lesquels votent pour eux-mecircmes

Toutefois pour quelques deacutecisions particuliegraverement importantes les repreacutesentants depeacuteriode nrsquoont pas le pouvoir de voter les associeacutes devant y proceacuteder eux-mecircmes il srsquoagitde la modification des statuts de lrsquoeacutetablissement ou de la modification du regraveglement etenfin de la modification de la reacutepartition des droits des associeacutes et du tableau drsquoaffecta-tion des lots

Agrave quelle majoriteacute faut-il adopter les deacutecisions

Elles sont prises en principe agrave la majoriteacute des voix des associeacutes preacutesents ou repreacutesenteacutes

Toutefois pour des deacutecisions particuliegraveres la loi demande des majoriteacutes renforceacutees





Majoriteacute de plus de la moitieacute des parts sociales ndash nomination et reacutevocation du geacuterantMajoriteacute des deux tiers des voix des associeacutes preacutesents ou repreacutesenteacutes

ndash transformation drsquoeacuteleacutements drsquoeacutequipement existants ndash adjonction drsquoeacuteleacutements nouveaux ndash ameacutenagement ou creacuteation de locaux agrave usage communMajoriteacute des deux tiers des voix des associeacutes ndash modification des statuts ndash eacutetablissement ou modification du regraveglement ndash actes de disposition sur des biens immobiliers ndash prorogation ou dissolution anticipeacutee de la socieacuteteacute ndash fixation des modaliteacutes de la liquidationMajoriteacute des deux tiers des voix des associeacutes preacutesents ou repreacutesenteacutes et accord de chacundes associeacutes concerneacutes ndash modification des droits attacheacutes aux groupes de parts et du tableau drsquoaffectationMajoriteacute des deux tiers du capital sur premiegravere convocation et majoriteacute des deux tiers desparts dont les titulaires sont preacutesents ou repreacutesenteacutes (sans tenir compte des voix des asso-cieacutes deacutefaillants) ndash vente forceacutee des droits des associeacutes deacutefaillants

Les associeacutes

En tant qursquoassocieacute vous avez le droit de jouissance sur le lot correspondant agrave vos partspendant la peacuteriode consideacutereacutee Cela vous donne le droit drsquooccuper vous-mecircme le loge-ment mais aussi de le precircter ou de le louer Lorsque vous arrivez dans le logement vousdevez eacutetablir un eacutetat des lieux en preacutesence du geacuterant La mecircme formaliteacute doit ecirctre accom-plie lors de votre deacutepartCertaines socieacuteteacutes organisent des services annexes tels que des bourses drsquoeacutechange Vouspouvez ainsi aller dans une autre station de vacances sans avoir agrave payer de somme compleacute-mentaireVotre droit nrsquoest donc pas un droit de proprieacuteteacute vous beacuteneacuteficiez drsquoun droit commeassocieacute uniquement Ces droits supposent en contrepartie que vous respectiez un certainnombre drsquoobligations

Les charges

Vous devez reacutepondre aux appels de fonds pour la construction ou les reacuteparations delrsquoimmeuble et participer aux charges de lrsquoimmeubleOn distingue deux cateacutegories de charges

bull Les charges geacuteneacuterales

Ce sont les deacutepenses drsquoentretien de conservation et drsquoadministration de lrsquoimmeuble et lesdeacutepenses de fonctionnement de la socieacuteteacute Ces charges sont reacuteparties en fonction du

nombre de parts de chaque associeacute





bull Les charges reacutesultant des services collectifs de lrsquoimmeuble

Ce sont les services collectifs analogues agrave ceux drsquoune coproprieacuteteacute (ascenseur chauffageetc) mais aussi ceux qui sont speacutecifiques agrave la multiproprieacuteteacute (eacutetablissement des eacutetats des

lieux et des inventaires) Parmi ces charges le regraveglement doit fixer les charges communeset les charges lieacutees agrave lrsquooccupation (article 9 de la loi du 6 janvier 1986 modifieacutee ) Seules lescharges communes doivent ecirctre payeacutees en toutes circonstances Mais les charges lieacutees agrave lrsquooccupation ne sont pas dues si le logement reste videEn cas de deacutefaillance dans le paiement des charges ou des appels de fonds la socieacuteteacute peutexercer des poursuites Mais il est possible eacutegalement de deacutecider de la vente forceacutee desparts de lrsquoassocieacute deacutefaillant Le geacuterant doit alors adresser une mise en demeure de payerpar acte drsquohuissier Cette mise en demeure est valable un mois Si elle est infructueuse legeacuterant doit convoquer lrsquoassembleacutee Celle-ci deacutecide alors la mise en vente des parts delrsquoassocieacute deacutefaillant qui deacutetermine la mise agrave prix La deacutecision doit ecirctre prise agrave la majoriteacute

des deux tiers du capital et sur deuxiegraveme convocation agrave la majoriteacute des deux tiers desparts des associeacutes preacutesents ou repreacutesenteacutes (pour ce calcul on ne tient pas compte des asso-cieacutes deacutefaillants) Puis la deacutecision est notifieacutee agrave lrsquoassocieacute deacutefaillant (par lettre recommandeacuteeavec accuseacute de reacuteception) La vente a alors lieu par adjudication donc devant le tribunal

La vente des parts

Si vous avez eacutepuiseacute les charmes de votre tranche temporelle de proprieacuteteacute vous pouvezdeacutecider de revendre vos parts Il faut dans ce cas reacutediger un acte de vente Ce contrat peutecirctre aussi bien un acte sous seing priveacute qursquoun acte reacutealiseacute devant un notaire Mais vousdevez impeacuterativement preacuteciser les mentions suivantes dans le contrat de vente

Vous devez indiquer la nature des droits attacheacutes agrave la possession des parts En clair il fautque lrsquoacqueacutereur sache sans aucune ambiguiumlteacute qursquoil ne devient pas proprieacutetaire drsquoun loge-ment mais qursquoil se borne agrave acqueacuterir des parts de socieacuteteacute Le contrat preacutecise la peacuteriode de jouissance attacheacutee aux parts le prix de vente la situation comptable du vendeur et la reacutefeacuterence au deacutepocirct chez un notaire du contrat drsquoorigine (vente drsquoimmeuble agrave construireou acte de vente preacuteceacutedent)De plus il faut fournir agrave lrsquoacheteur une liste de documents les statuts de la socieacuteteacute lrsquoeacutetatdescriptif de division le tableau drsquoaffectation des parts le regraveglement et une notesommaire indiquant les caracteacuteristiques essentielles de lrsquoimmeuble Il faut enfin preacuteciser lemontant des charges de lrsquoanneacutee preacuteceacutedente et le bilan du dernier exercice

La fiscaliteacute

La fiscaliteacute intervient pour vous lorsque vous achetez les parts de socieacuteteacute de multipro-prieacuteteacute et lorsque vous deacutecidez de revendre les parts De maniegravere geacuteneacuterale il faut savoirque ces socieacuteteacutes ne beacuteneacuteficient pas de la transparence fiscale (article 35 de la loi du 6 janvier 1986 modifieacutee )

Si vous achetez des parts apregraves les cinq ans qui suivent lrsquoachegravevement vous devez acquitteren plus du prix des droits drsquoenregistrement au taux normal Si au contraire vous achetezdes parts correspondant agrave un logement neuf ou reacutecent (acheveacute depuis moins de cinq ans)

la vente est soumise agrave TVA Crsquoest le vendeur qui paie la TVA tandis que lrsquoacqueacutereur




beacuteneacuteficie des frais de notaire reacuteduits Bref il nrsquoy a lagrave rien de speacutecifique aux socieacuteteacutes drsquoattri-bution en jouissance agrave temps partageacutePour revendre vos parts vous devez payer une TVA reacutesiduelle si le logement correspon-

dant agrave vos parts sociales a moins de cinq ansQursquoen est-il des plus-values Vous vendez les parts de socieacuteteacute de multiproprieacuteteacute et parhypothegravese vous vendez plus cher que vous nrsquoavez acheteacute Vous reacutealisez donc une plus-value imposableDepuis le 1er janvier 2004 les plus-values de cessions de titres de socieacuteteacutes non transpa-rentes passibles de lrsquoimpocirct sur les socieacuteteacutes ne relegravevent plus du reacutegime des plus-valuesdrsquoimmeubles mais du reacutegime des plus-values de valeurs mobiliegraveres En drsquoautres termes sila socieacuteteacute drsquoattribution en question est soumise agrave lrsquoIS en cas de vente de vos parts vousecirctes imposeacute comme pour la vente de valeurs mobiliegraveres Ainsi si le prix de vente nedeacutepasse pas 15 000 991404 vous ne payez pas drsquoimpocirct sur la plus-value Au-delagrave de ce

montant la plus-value est imposeacutee au taux de 27 En revanche si la socieacuteteacute nrsquoest pas soumise agrave lrsquoimpocirct sur les socieacuteteacutes le reacutegime des plus-values drsquoimmeubles continue agrave srsquoappliquer Dans ce cas pour le deacutetail des modaliteacutesdrsquoimposition vous pouvez vous reporter aux preacutecisions donneacutees pour les SCI de locationQuant aux impocircts locaux que ce soit la taxe fonciegravere ou la taxe drsquohabitation ils sont leplus souvent eacutetablis au nom de la socieacuteteacute et pas au nom des associeacutes Le geacuterant les integravegredans les charges




CHAPITRE 3

Les socieacuteteacutesciviles immobiliegraveres

Bien des ideacutees fausses circulent au sujet de ces fameuses socieacuteteacutes civiles immobiliegraveres Onvous a peut-ecirctre deacutejagrave conseilleacute de constituer votre propre SCI Mais lorsqursquoil srsquoagit drsquoenvi-sager les raisons preacutecises drsquoutiliser ce montage juridique plutocirct qursquoun autre les plusconvaincus des conseillers deviennent moins convaincants

Certes la SCI a sa raison drsquoecirctre mais en reacutealiteacute crsquoest une formule trop souvent utiliseacuteeElle a aussi ses contraintes qursquoil vaut mieux ne pas sous-estimer La SCI nrsquoest pas uneformule miracle qui permettrait drsquoeacuteluder droits de succession ou droits de mutation

Ce chapitre a pour objet de vous eacuteclairer dans les meacuteandres des diffeacuterentes SCI etdrsquoeacuteliminer quelques ideacutees fausses

Regravegles geacuteneacuterales des SCI

La SCI est avant tout une socieacuteteacute creacuteeacutee par deux personnes ou plus qui ont deacutecideacute demettre en commun des capitaux des ideacutees pour en partager les beacuteneacutefices et le caseacutecheacuteant les pertes qui peuvent en reacutesulter La socieacuteteacute est titulaire drsquoun patrimoine(souvent un immeuble) et ses membres disposent de parts qui repreacutesentent le capital

socialElle se distingue de la socieacuteteacute commerciale car elle ne peut avoir aucune activiteacute ou objetcommercial (par exemple lrsquoachat drsquoimmeubles pour les revendre la location meubleacuteesauf agrave titre accessoire)

Il existe toute une palette de SCI

ndash La SCI de gestion ou de location est constitueacutee principalement pour faciliter la trans-mission des patrimoines dans une famille Lrsquoimmeuble familial est acquis par la socieacuteteacuteet ses membres disposent de parts sociales (repreacutesentant le capital social) qursquoils peuventceacuteder ou leacuteguer facilement

ndash La SCI drsquoattribution se donne pour objectif drsquoacqueacuterir ou de construire un immeuble

de le diviser en fractions et de le reacutepartir entre les associeacutes qui disposent drsquoun logement






















Agrave SAVOIR


SCI





Une SCI pour louer



INDIVISION OU SCI







Agrave SAVOIR





E XEMPLE










PIEgraveGE

























CONSEIL


















CONSEIL














Les associeacutes





Cas particuliers

bull




bull Les eacutepoux


nial





Le capital social



PIEgraveGE


Les apports




Agrave SAVOIR




Agrave SAVOIR










E XEMPLE











bull


Agrave SAVOIR


ments










Les formaliteacutes




Agrave SAVOIR




















Le geacuterant



Nomination


CONSEIL
















Agrave SAVOIR




CONSEIL
















Le principe




CONSEIL








Agrave SAVOIR


tiers

















Agrave SAVOIR


statuts












E XEMPLE




















bull


Agrave SAVOIR
















bullQuel prix



E XEMPLE



Agrave SAVOIR





Les apports











E XEMPLE







Dissolution

Les causes






Agrave SAVOIR
















Aspect juridique



Aspect fiscal
















Fonctionnement










Cas particuliers






















PIEgraveGE













Agrave SAVOIR


La TVA








bull Parkings



Les plus-values



















2001 agrave 2006







PIEgraveGE




























1 000991404





PIEgraveGE





directement












Constitution













Fonctionnement







Les associeacutes














Conclusion pratique













Agrave SAVOIR






















De 3 051 991404 agrave 6 100 991404 220 3446 991404

De 6 101 991404 agrave 16 770 991404 146 7916 991404

De 16 771 991404 agrave 121 960 991404 073 20158 991404

Au-dessus de 121 961 991404 040 60404 991404



















Constitution







Fonctionnement














Les associeacutes


Les charges













La vente des parts



La fiscaliteacute































Agrave SAVOIR


SCI





Une SCI pour louer



INDIVISION OU SCI







Agrave SAVOIR





E XEMPLE










PIEgraveGE

























CONSEIL


















CONSEIL














Les associeacutes





Cas particuliers

bull




bull Les eacutepoux


nial





Le capital social



PIEgraveGE


Les apports




Agrave SAVOIR




Agrave SAVOIR










E XEMPLE











bull


Agrave SAVOIR


ments










Les formaliteacutes




Agrave SAVOIR




















Le geacuterant



Nomination


CONSEIL
















Agrave SAVOIR




CONSEIL
















Le principe




CONSEIL








Agrave SAVOIR


tiers

















Agrave SAVOIR


statuts












E XEMPLE




















bull


Agrave SAVOIR
















bullQuel prix



E XEMPLE



Agrave SAVOIR





Les apports











E XEMPLE







Dissolution

Les causes






Agrave SAVOIR
















Aspect juridique



Aspect fiscal
















Fonctionnement










Cas particuliers






















PIEgraveGE













Agrave SAVOIR


La TVA








bull Parkings



Les plus-values



















2001 agrave 2006







PIEgraveGE




























1 000991404





PIEgraveGE





directement












Constitution













Fonctionnement







Les associeacutes














Conclusion pratique













Agrave SAVOIR






















De 3 051 991404 agrave 6 100 991404 220 3446 991404

De 6 101 991404 agrave 16 770 991404 146 7916 991404

De 16 771 991404 agrave 121 960 991404 073 20158 991404

Au-dessus de 121 961 991404 040 60404 991404



















Constitution







Fonctionnement














Les associeacutes


Les charges













La vente des parts



La fiscaliteacute














Agrave SAVOIR


SCI





Une SCI pour louer



INDIVISION OU SCI







Agrave SAVOIR





E XEMPLE










PIEgraveGE

























CONSEIL


















CONSEIL














Les associeacutes





Cas particuliers

bull




bull Les eacutepoux


nial





Le capital social



PIEgraveGE


Les apports




Agrave SAVOIR




Agrave SAVOIR










E XEMPLE











bull


Agrave SAVOIR


ments










Les formaliteacutes




Agrave SAVOIR




















Le geacuterant



Nomination


CONSEIL
















Agrave SAVOIR




CONSEIL
















Le principe




CONSEIL








Agrave SAVOIR


tiers

















Agrave SAVOIR


statuts












E XEMPLE




















bull


Agrave SAVOIR
















bullQuel prix



E XEMPLE



Agrave SAVOIR





Les apports











E XEMPLE







Dissolution

Les causes






Agrave SAVOIR
















Aspect juridique



Aspect fiscal
















Fonctionnement










Cas particuliers






















PIEgraveGE













Agrave SAVOIR


La TVA








bull Parkings



Les plus-values



















2001 agrave 2006







PIEgraveGE




























1 000991404





PIEgraveGE





directement












Constitution













Fonctionnement







Les associeacutes














Conclusion pratique













Agrave SAVOIR






















De 3 051 991404 agrave 6 100 991404 220 3446 991404

De 6 101 991404 agrave 16 770 991404 146 7916 991404

De 16 771 991404 agrave 121 960 991404 073 20158 991404

Au-dessus de 121 961 991404 040 60404 991404



















Constitution







Fonctionnement














Les associeacutes


Les charges













La vente des parts



La fiscaliteacute
















Agrave SAVOIR





E XEMPLE










PIEgraveGE

























CONSEIL


















CONSEIL














Les associeacutes





Cas particuliers

bull




bull Les eacutepoux


nial





Le capital social



PIEgraveGE


Les apports




Agrave SAVOIR




Agrave SAVOIR










E XEMPLE











bull


Agrave SAVOIR


ments










Les formaliteacutes




Agrave SAVOIR




















Le geacuterant



Nomination


CONSEIL
















Agrave SAVOIR




CONSEIL
















Le principe




CONSEIL








Agrave SAVOIR


tiers

















Agrave SAVOIR


statuts












E XEMPLE




















bull


Agrave SAVOIR
















bullQuel prix



E XEMPLE



Agrave SAVOIR





Les apports











E XEMPLE







Dissolution

Les causes






Agrave SAVOIR
















Aspect juridique



Aspect fiscal
















Fonctionnement










Cas particuliers






















PIEgraveGE













Agrave SAVOIR


La TVA








bull Parkings



Les plus-values



















2001 agrave 2006







PIEgraveGE




























1 000991404





PIEgraveGE





directement












Constitution













Fonctionnement







Les associeacutes














Conclusion pratique













Agrave SAVOIR






















De 3 051 991404 agrave 6 100 991404 220 3446 991404

De 6 101 991404 agrave 16 770 991404 146 7916 991404

De 16 771 991404 agrave 121 960 991404 073 20158 991404

Au-dessus de 121 961 991404 040 60404 991404



















Constitution







Fonctionnement














Les associeacutes


Les charges













La vente des parts



La fiscaliteacute

















PIEgraveGE

























CONSEIL


















CONSEIL














Les associeacutes





Cas particuliers

bull




bull Les eacutepoux


nial





Le capital social



PIEgraveGE


Les apports




Agrave SAVOIR




Agrave SAVOIR










E XEMPLE











bull


Agrave SAVOIR


ments










Les formaliteacutes




Agrave SAVOIR




















Le geacuterant



Nomination


CONSEIL
















Agrave SAVOIR




CONSEIL
















Le principe




CONSEIL








Agrave SAVOIR


tiers

















Agrave SAVOIR


statuts












E XEMPLE




















bull


Agrave SAVOIR
















bullQuel prix



E XEMPLE



Agrave SAVOIR





Les apports











E XEMPLE







Dissolution

Les causes






Agrave SAVOIR
















Aspect juridique



Aspect fiscal
















Fonctionnement










Cas particuliers






















PIEgraveGE













Agrave SAVOIR


La TVA








bull Parkings



Les plus-values



















2001 agrave 2006







PIEgraveGE




























1 000991404





PIEgraveGE





directement












Constitution













Fonctionnement







Les associeacutes














Conclusion pratique













Agrave SAVOIR






















De 3 051 991404 agrave 6 100 991404 220 3446 991404

De 6 101 991404 agrave 16 770 991404 146 7916 991404

De 16 771 991404 agrave 121 960 991404 073 20158 991404

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Au-dessus de 121 961 991404 040 60404 991404



















Constitution







Fonctionnement














Les associeacutes


Les charges













La vente des parts



La fiscaliteacute


















1 000991404





PIEgraveGE





directement












Constitution













Fonctionnement







Les associeacutes














Conclusion pratique













Agrave SAVOIR






















De 3 051 991404 agrave 6 100 991404 220 3446 991404

De 6 101 991404 agrave 16 770 991404 146 7916 991404

De 16 771 991404 agrave 121 960 991404 073 20158 991404

Au-dessus de 121 961 991404 040 60404 991404



















Constitution







Fonctionnement














Les associeacutes


Les charges













La vente des parts



La fiscaliteacute





















Constitution













Fonctionnement







Les associeacutes














Conclusion pratique













Agrave SAVOIR






















De 3 051 991404 agrave 6 100 991404 220 3446 991404

De 6 101 991404 agrave 16 770 991404 146 7916 991404

De 16 771 991404 agrave 121 960 991404 073 20158 991404

Au-dessus de 121 961 991404 040 60404 991404



















Constitution







Fonctionnement














Les associeacutes


Les charges













La vente des parts



La fiscaliteacute















Fonctionnement







Les associeacutes














Conclusion pratique













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De 3 051 991404 agrave 6 100 991404 220 3446 991404

De 6 101 991404 agrave 16 770 991404 146 7916 991404

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Au-dessus de 121 961 991404 040 60404 991404



















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La vente des parts



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De 3 051 991404 agrave 6 100 991404 220 3446 991404

De 6 101 991404 agrave 16 770 991404 146 7916 991404

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Au-dessus de 121 961 991404 040 60404 991404



















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De 3 051 991404 agrave 6 100 991404 220 3446 991404

De 6 101 991404 agrave 16 770 991404 146 7916 991404

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Au-dessus de 121 961 991404 040 60404 991404



















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La fiscaliteacute














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Fonctionnement














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Les charges













La vente des parts



La fiscaliteacute


















La vente des parts



La fiscaliteacute
















Documents

Chap3_P1_PAP.pdf