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Université du Maine
Faculté de Droit, des Sciences Economiques et de Gestion
Master Management, spécialité Comptabilité, Contrôle et Audit
Année universitaire : 2015 – 2016
MEMOIRE DE MASTER 1
Présenté et soutenu publiquement le 10/06/2016
Par Saïda ZIANI
Enseignant-conseil : Christian ANTOUNE
Mémoire préparé sous la direction de M. Benoît MAILLARD, Expert-comptable
Choix d’une Société Civile Immobilière pour un investissement immobilier
NOTE DE CONFIDENTIALITE :
Les données contenues dans ce mémoire sont strictement confidentielles.
La diffusion de ce document est limitée au responsable de stage. Sa consultation par d’autres personnes est soumise à l’autorisation du cabinet.
La divulgation de son contenu à une personne extérieure au corps professoral ou au cabinet est interdite.
REMERCIEMENTS :
Je tiens à remercier dans un premier temps, Madame et Monsieur Hie qui m’ont permis d’effectuer mon stage au sein de leur cabinet.
Je tiens à remercier tout particulièrement et à témoigner toute ma reconnaissance aux personnes suivantes qui m’ont apportés leur expérience enrichissante et pleine d’intérêt durant ces trois mois de stage.
Monsieur Benoît MAILLARD, expert-comptable, pour son accueil, son aide dans la rédaction de ce mémoire, ses conseils ainsi que le temps qu’il m’a accordé.
Madame Delphine PFISTER, expert-comptable, pour le temps qu’elle m’a accordé et les réponses qu’elle a apporté à mes différentes interrogations.
Christophe GERVAIS, Estelle COSSON, Pauline PICHONNEAU et Annie CHARTRAIN, collaborateurs comptables, pour m’avoir intégré rapidement au sein de leur organisation et m’avoir accordé toute leur confiance ; pour le temps qu’ils m’ont consacrés tout au long de cette période, sachant répondre à toutes mes interrogations.
L’ensemble du personnel du cabinet pour leur accueil et leur coopération professionnelle tout au long de ces trois mois.
SOMMAIRE PREMIERE PARTIE : PRESENTATION DU CABINET D’ACCUEIL ................................. 1
I. Présentation et organisation du cabinet .......................................................................... 1
1. Présentation générale du cabinet d’accueil .......................................................... 1
2. Organisation du cabinet ........................................................................................ 2
3. Données chiffrées ................................................................................................. 3
4. Organigramme du cabinet .................................................................................... 4
II. Présentation des missions ............................................................................................... 4
1. La saisie comptable .............................................................................................. 4
2. La déclaration de TVA ......................................................................................... 4
3. La révision comptable .......................................................................................... 5
4. L’établissement des comptes annuels .................................................................. 5
5. Etude d’un investissement immobilier ................................................................. 6
DEUXIEME PARTIE : PRESENTATION DU THEME .......................................................... 7
Introduction générale .................................................................................................................. 7
I. Présentation de la SCI et choix du mode d’imposition .................................................. 9
1. Les caractéristiques d’une SCI et sa constitution ................................................. 9
Les conditions de fonds ......................................................................................... 10
Les conditions de forme ......................................................................................... 11
2. LA SCI, outil juridique adapté à la gestion immobilière ................................... 13
La gestion du patrimoine ....................................................................................... 13
Ecarter le risque de l’action en partage .................................................................. 14
Se prémunir contre l’entrée d’indésirables ............................................................ 15
Protéger son patrimoine ......................................................................................... 15
Synthèse des avantages et inconvénients ............................................................... 16
3. IR ou IS ? ............................................................................................................ 16
II. Application au cas ........................................................................................................ 19
1. Détermination des charges ................................................................................. 19
2. Comptes de résultats prévisionnels .................................................................... 22
Hypothèse 1 : SCI soumise à l’IS .......................................................................... 22
Hypothèse 2 : SCI soumise à l’IR .......................................................................... 23
3. Imposition de la plus-value ................................................................................ 29
Hypothèse 1 : Le prix de cession est inférieur au prix d’acquisition ..................... 30
Hypothèse 2 : Le prix de cession est égal au prix d’acquisition ............................ 30
Hypothèse 3 : Le prix de cession est supérieur au prix d’acquisition .................... 30
4. Synthèse des impôts à payer ............................................................................... 31
5. Bilan prévisionnel .............................................................................................. 32
III. Etude de la rentabilité du projet d’investissement immobilier .................................. 35
1. Calcul des flux nets de trésorerie ....................................................................... 35
2. Mesure de la rentabilité de l’investissement ...................................................... 39
VAN ....................................................................................................................... 41
Délai de récupération du capital ............................................................................ 41
Indice de profitabilité (IP) ...................................................................................... 42
Le TRI .................................................................................................................... 43
3. Pistes d’amélioration de la VAN ........................................................................ 43
Impact d’une augmentation du loyer initial ........................................................... 43
Impact diminution prix de vente ............................................................................ 46
Impact augmentation apport personnel .................................................................. 48
CONCLUSION GENERALE .................................................................................................. 50
Bibliographie et sitoographie ................................................................................................... 51
ANNEXE : Organigramme du cabinet Hie & Associés .......................................................... 52
1
PREMIERE PARTIE : PRESENTATION DU CABINET D’ACCUEIL
Cette première partie vise à présenter le cabinet Hie & Associés au sein duquel j’ai effectué mon stage de 12 semaines et les tâches qui m’ont été confiées.
I. Présentation et organisation du cabinet
1. Présentation générale du cabinet d’accueil
Le cabinet Hie & associés exerce son activité d’expertise-comptable depuis 26 ans sous la forme d’une société à responsabilité limitée (SARL).
Le cabinet est une société créée par Monsieur Jean-Dominique Hie, qui en est le gérant, en 1989. Il exerce la profession d’expert-comptable au Mans. Le cabinet débuta avec trois salariés pour s’étendre jusqu’à dix à ce jour.
Madame Marie-Claire Hie, avocate, intègre le cabinet en 2004 pour la supervision du service social, une assistante de paie étant déjà présente au cabinet.
Le cabinet exerce son activité auprès d’entreprises artisanales, commerciales et industrielles dans les domaines suivants :
- La comptabilité ; - La fiscalité ; - Le social ; - Et le juridique.
En outre, il accomplit des missions identiques auprès des professionnels libéraux (médecins, kinésithérapeutes …).
Le cabinet, en tant que professionnel des chiffres, s’est fixé comme objectif de les faire parler pour les rendre compréhensibles et représentatifs de la situation de l'entreprise. Cette étape est indispensable pour conseiller au mieux les clients et leurs donner les clés pour accroître la performance de leur entreprise. Il les accompagne et les aide à anticiper l'avenir en appréhendant les évolutions liées à notre métier et à ceux des clients.
La clientèle est essentiellement composée de très petites entreprises (TPE) régionales relevant du commerce et de l’artisanat, quelques clients appartiennent à des réseaux franchisés et ont à ce titre plusieurs sociétés et/ou établissements.
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La répartition de la clientèle se définit ainsi :
La cliente du service social représente un portefeuille de 80 dossiers clients pour la réalisation d’environs 400 bulletins de salaires chaque mois en paie classique et en paie décalées. La réalisation de 18 dossiers clients pour les déclarations de charges mensuelles auprès de l’URSSAF, de la Caisse Congés Payés bâtiment et Pro BTP. Mais également, la réalisation de tous les contrats de travail et de toutes les déclarations sociales. Le cabinet, par l’intermédiaire de Madame Hie, fournit tous conseils en matière sociale.
Le service juridique fournit toutes les prestations de conseils en matière commerciale et de droit des sociétés.
2. Organisation du cabinet
Le cabinet Hie est divisé en trois services : le service comptable et fiscal, le service social et le service juridique.
Le service comptable et fiscal, lequel constitue le service le plus important du cabinet réalise les missions classiques de la profession :
- Tenue de la comptabilité ; - Révision des comptes ; - Présentation des comptes annuels ; - Assistance en matière fiscale ; - Et toutes activités de conseil en entreprise.
Il est composé de Monsieur Hie, expert-comptable, de deux experts-comptables et de quatre collaborateurs.
35%
40%
10%
15% Entreprisesunipersonnelles
SARL - EURL
SA - SAS
Autres dont SCI
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Le service social prend en charge la réalisation des missions suivantes :
- Conseil en matière sociale ; - Réalisation des contrats de travail ; - Réalisation des bulletins de paye ; - Réalisation des déclarations sociales.
Il est composé de Madame Hie, responsable juridique et social, d’une responsable adjointe et d’une assistante gestionnaire de paie
De la création à la transmission d'entreprise, le service juridique a pour mission de :
- Assister les créateurs d’entreprises en vue de faire le choix de la forme juridique de l’entreprise ;
- Apporter tous conseils ; - Réaliser les actes nécessaires à la constitution et à la vie de l’entreprise sous forme
sociétaire.
Le service juridique et documentation est composé de deux personnes dont une qui est détachée au secrétariat général et à l’accueil du cabinet
3. Données chiffrées
Le capital social de la SARL est de 7 622,45 euros et elle a dégagé en 2014 un chiffre d’affaires de 756 000 euros.
Année
2012 2013 2014
CA 711 500 660 300 756 000
VA 508 800 442 600 514 500
EBE 76 800 8 400 44 500
RE 20 300 11 700 25 500
RCAI 27 100 7 900 21 900
Résultat 7 800 2 900 15 700
Le chiffre d’affaires réalisé par le cabinet est assez constant ces trois dernières années, malgré une hausse de 14% en 2014. La clientèle du cabinet semble donc être stable.
La valeur ajoutée permet de mesurer la richesse créée par une organisation du fait de ses opérations d’exploitation. Il s’agit d’un indicateur financier. Elle représente environ 70% du chiffre d’affaires du cabinet, ce qui signifie que le cabinet est très producteur de valeur et qu’elle connaît une croissance économique stable.
L’excédent brut d’exploitation représente les flux de trésoreries tirés de l’exploitation. Il correspond à c qui reste de la valeur ajoutée après règlement des impôts, taxes et versements assimilés et des charges de personnels. C’est donc la ressource qu’obtient l’entreprise du seul fait de ses opérations d’exploitation. Il est indépendant du mode de financement, des modalités d’amortissements, des produits et charges hors exploitation. Il connait une très forte baisse en 2013 pour augmenter en 2014, ce qui traduit la performance industrielle et commerciale du cabinet qui s’est améliorée.
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Il en est de même pour le résultat courant avant impôt qui mesure la performance économique et financière de l’entreprise. Il diminue fortement en 2013 mais augmente en 2014.
La baisse du chiffre d’affaires en 2013 pourrait expliquer la dégradation des performances du cabinet.
4. Organigramme du cabinet
L’organigramme du cabinet Hie est fourni en annexe.
II. Présentation des missions Durant mon stage de 12 semaines, j’ai eu l’occasion d’effectuer plusieurs missions d’ordre comptables et fiscales allant de la saisie de pièces comptables à l’établissement des comptes annuels en passant par la révision comptable et les déclarations de TVA. Les différentes missions que j’ai effectuées concernent principalement des SCI, des coiffeurs et des membres de professions libérales (infirmiers, kinésithérapeutes, médecin).
1. La saisie comptable
Une des missions qui m’ont été confiées dès les premiers jours de mon stage est la saisie comptable. Il s’agit d’une mission classique constituant la base et la matière première de la comptabilité. Il s’agit de traduire dans les états financiers (compte de résultat et bilan) les opérations réalisées par une entité lors de son activité. Plusieurs journaux comptables sont utilisés pour l’enregistrement de ces opérations et notamment : le journal de vente, d’achat, de caisse, de report à nouveaux, d’inventaire ou encore celui des opérations diverses.
Ainsi, au cours de mon stage j’ai pu enregistré diverses pièces comptables telles que : les factures d’achats, les feuilles de caisse, les factures clients, les relevés bancaires, les fiches de paie.
Une fois la saisie achevée au cours d’une période (un mois généralement), le lettrage des comptes de tiers peut être réalisé. Il a pour but de vérifier le règlement des factures émises et reçues. En pratique, il s’agit de faire correspondre une lettre à un ou plusieurs montants au débit et à un ou plusieurs montants au crédit pour constater la facture et son paiement. Cela permet de mettre en évidence les factures non encore échues et surtout les factures échues non payées.
2. La déclaration de TVA
La mission qui suit la saisie comptable est la déclaration de TVA. Des déclarations mensuelles m’ont été confiées. Le logiciel comptable nous permet de les effectuer, ce qui nous facilite la tâche puisqu’il reprend les données saisies en comptabilité, reprenant ainsi le montant de la TVA déductible et de la TVA collectée. Bien évidemment, les données sont à vérifier.
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La seule particularité lors d’une telle déclaration est de porter une attention particulière aux fournisseurs de prestations de services ayant opter pour la TVA sur les débits puisque le client ne pourra déduire la TVA qu’au moment du règlement de la facture. Seul le cabinet Hie a opté pour la TVA sur les débits. Une mention particulière doit figurer sur la déclaration de TVA pour le montant de la TVA correspond aux factures non encore réglées.
Une fois la déclaration validée, l’écriture constatant la TVA à payer ou le crédit de TVA est automatiquement effectuée. La seule chose restante à faire est le lettrage des comptes de TVA.
3. La révision comptable
Il s’agit d’une étape importante préalable à l’établissement des comptes annuels. Les comptes mouvementés au cours de l’exercice sont ainsi vérifiés et justifiés. Cette étape est le moment idéal pour apurer le compte d’attente qui faute d’éléments suffisants au moment de la comptabilisation ne nous permet pas d’imputer correctement certains éléments. C’est également à ce moment-là que les écritures d’inventaires sont comptabilisés, et notamment : les dotations aux amortissements, les provisions, les écritures concernant les stocks, les charges constatées d’avance et les charges à payer.
La révision comptable se traduit par la réalisation d’un dossier de travail qui comprend l’ensemble des éléments permettant de justifier les comptes des différents cycles qui le composent : la trésorerie, les fournisseurs, les clients, les stocks, les charges de personnels, les immobilisations, l’Etat et les autres comptes. Les justificatifs peuvent correspondre aux relevés bancaires ou aux factures des différents fournisseurs.
Une fois la révision achevée, un projet des comptes annuels est élaboré, le tout étant transmis à l’expert-comptable pour une vérification par ses soins.
4. L’établissement des comptes annuels
La formation des états financiers se fait par l’accumulation des différentes écritures comptables réalisées tout au long de l’exercice. Un bon lettrage et une révision des comptes permettent d’en préparer l’élaboration. Les comptes annuels se font automatiquement par le logiciel. Il ne manque qu’à vérifier les données inscrites au sein des états financiers, notamment en analysant l’évolution des postes.
Une liasse fiscale est alors générée pour la détermination du résultat imposable, résultat qui tient compte des charges déductibles ainsi que des produits imposables. Dans certains cas, des retraitements extracomptables sont à effectuer. L’amortissement excédentaire des véhicules de tourisme en est le parfait exemple.
Le cabinet a pour pratique d’établir des bilans imagés mettant ainsi en évidence l’évolution des principaux indicateurs financiers tels que : le chiffre d’affaires, le seuil de rentabilité, la marge, le résultat, la trésorerie, l’ensemble des soldes intermédiaires de gestion et la capacité d’autofinancement. Le bilan fonctionnel y est aussi présenté, ce qui permet de faire ressortir le fonds de roulement de l’entreprise ainsi que son besoin en fonds de roulement et la trésorerie qui en découle.
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Un diagnostic sur la situation financière de l’entreprise peut alors être réalisé : les dettes à long terme sont comparées à l’actif immobilisé et celles à court terme le sont à l’actif circulant.
5. Etude d’un investissement immobilier
En dehors des tâches comptables et fiscales que j’ai réalisées, une étude de la faisabilité et de la rentabilité d’un investissement dans l’immobilier locatif m’a été confiée ainsi que le choix de la structure appropriée pour réaliser et gérer un tel investissement.
Cette étude fait l’objet du thème choisi pour la rédaction de ce mémoire. Le développement de cette mission figurera ainsi dans la deuxième partie. Il m’a semblé intéressant puisqu’elle aborde plusieurs disciplines, et notamment : la fiscalité, le droit des sociétés et le choix d’un investissement.
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DEUXIEME PARTIE : PRESENTATION DU THEME
Introduction générale
Le marché de l’immobilier actuel, que ce soit celui des biens neufs ou anciens, semble être fluide et propice aux vendeurs et acquéreurs. En effet, des taux d’intérêts faibles qui ne cessent de diminuer permettent de se reloger ou d’acquérir un bien immobilier tout en bénéficiant d’un financement peu coûteux. En l’espace de 15 ans, les taux d’intérêts sont passés de 5,60% à seulement 2,20% assurance comprise, soit une diminution de 3,4 points. Le recul de l’inflation constatée ces dernières années ainsi que la pratique de taux d’intérêts faibles par la Banque Centrale Européenne sont deux facteurs qui pourraient expliquer cette tendance.
L’augmentation du volume des transactions immobilières induit une augmentation prévisible des prix de l’immobilier du fait de la loi de l’offre et de la demande selon le conseil supérieur du notariat. Ce marché, qui a connu de fortes évolutions ces dernières années est en pleine croissance. Pendant les années 2000, le marché immobilier que nous pouvions qualifier de stable a connu un volume des ventes annuelles autour de 800 000. Mais dès 2008, nous avons connu une baisse considérable des ventes qui atteignent 560 000 en août 2009. Par la suite, le marché croit de nouveau pour atteindre un pic début 2012 à 835 000 ventes. Ensuite, et, pendant une année, les ventes repartent à la baisse pour finalement augmenter jusque début 2016. A ce jour, les ventes représentent environ 810 000 transactions annuelles.
Un marché en croissance et des taux d’intérêts faibles sont des facteurs qui nous laissent penser qu’investir dans l’immobilier constitue un des placements les plus sûrs permettant de s’assurer des revenus stables et de se constituer un patrimoine. Ainsi, s’endetter pour investir dans un bien locatif semble être une idée attrayante pour en tirer des revenus. Les loyers perçus pourront financer le coût de la dette, ou, le cas échéant, en financer une grande partie. C’est l’idée de Madame X, une cliente du cabinet, qui souhaite investir dans l’immobilier dans le but d’en tirer des revenus lors de sa retraite.
Son projet d’investissement concerne un immeuble ancien dont le prix est de 750 000 € net vendeur selon une estimation notariée en date du 30 juin 2015. Il est composé de 10 appartements et d’un garage. En plus de cela, 3 garages d’une place et 5 parkings aériens sont affectés à un appartement. Leurs caractéristiques sont détaillées dans le tableau ci-dessus :
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Superficie
Loyer mensuel
1er étage T2 n° 1.1 40 m² 395 € T2 n° 1.2 35 m² 420 € T2 n° 1.3 40 m² 446 € T2 n° 1.4 45 m² 448 € 2ème étage T3 duplex n° 2.1 55 m² 530 € Studio n° 2.2 25 m² 280 € T2 duplex n° 2.3 50 m² 470 € T3 duplex n° 2.4 55 m² 550 € Studio n° 2.5 30 m² 290 € T2 duplex n° 2.6 55 m² 480 € 1 garage 2 places 110 €
La problématique qui découle de cet investissement est : le choix d’une société civile immobilière pour un investissement immobilier est-il adapté pour préserver les intérêts des associés ?
Pour y répondre, nous présenterons la SCI et son mode d’imposition dans une première partie. Ensuite, nous appliquerons au cas de Madame X les données chiffrées liées à son investissement pour déterminer le choix optimal ai niveau de son imposition. Pour finir, nous étudierons au sein d’une troisième partie la rentabilité de ce projet d’investissement. Il faut noter que l’étude sera effectuée sur une durée de 25 ans et un taux d’occupation des logements de 100% sera retenu.
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I. Présentation de la SCI et choix du mode d’imposition
1. Les caractéristiques d’une SCI et sa constitution
La société est définie par l’article 1382 du code civil : « la société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter. Elle peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l’acte de volonté d’une seule personne. Les associés s’engagent à contribuer aux pertes. »
La société civile est une société dont l’activité n’est pas l’accomplissement d’actes de commerce. L’activité civile convient parfaitement à des activités immobilières. Elle a un régime général très proche de la société en nom collectif : les associés se choisissent en considération de leur personne (intuitu personae). Mais une différence fondamentale distingue la société civile de la société en nom collectif : les associés civils sont indéfiniment responsables des dettes de la société, mais seulement à hauteur de leur part dans le capital social. En effet, en cas de défaillance de la société, leur patrimoine personnel peut donc être engagé à hauteur des parts sociales détenues dans le capital social. Toute clause statutaire contraire sera réputée comme étant nulle et non écrite, et ne pourra produire légalement ses effets.
Ainsi, aucun acte de commerce ne peut être effectué à titre habituel car il ne s’agit pas d’une société commerciale. Il s’agit de tout acte ou fait juridique soumis aux règles du droit commercial en raison de sa nature, de sa forme ou de la qualité de commerçant de son auteur. La qualification d’un tel acte a des conséquences juridiques telles que la juridiction compétente et le régime juridique applicable aux relations contractuelles.
Les principales caractéristiques d’une telle société sont résumées comme suit :
Caractéristiques
Conditions
Capital social Pas de capital minimum exigé Nombre d’associés Deux associés au minimum qui peuvent être
des personnes physiques ou morales. Ils doivent être majeurs ou mineurs émancipés.
Responsabilité des associés Responsabilité indéfinie Nature des droits sociaux Parts sociales Conditions de cession des droits sociaux Clause statutaire Direction de la société Gérant associé ou non
La formation de la société civile est tout à fait comparable à celle de la société commerciale dotée de la personnalité morale. Des conditions de fonds et de formes sont à respecter. Les premières concernent les associés, l’objet, la cause sociale et leurs apports. Les dernières sont relatives aux formalités à accomplir lors de la création d’une société, à savoir la rédaction des statuts et leur enregistrement, la publication dans un journal d’annonces légales et l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de la société.
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Les conditions de fonds
Le consentement des associés doit être sincère, intègre et exempt de vices. En effet, le consentement ne doit en aucun cas être frappé de vices de consentements qui sont les suivants :
Erreur : il peut s’agir d’une erreur sur la personne, sur l’objet ou sur la cause. Dol : c’est le cas lorsqu’une partie au contrat use de manœuvres frauduleuses ou
dolosives sans celles-ci le cocontractant n’aura pas contracté. Violence : morale ou physique et est exercée sur l’un des associés.
Les associés doivent avoir la capacité d’exercice et de jouissance.
L’objet correspond à l’activité envisagée par les associés. Sa réalisation ou son extinction entraine la dissolution de la société. Sa détermination est fondamentale puisque c’est à partir de l’objet social que s’apprécient :
- La validité des engagements souscrits au nom de la société, celle-ci n’étant engagée que par les actes du gérant entrant dans l’objet social ;
- La validité de la dénomination sociale choisie par la société, deux sociétés ne pouvant pas avoir une dénomination semblable ou très voisine si elles exercent des activités identiques ou qui se recoupent ;
- La mise en œuvre de la responsabilité pénale de la société, celle-ci ne pouvant pas être engagée s’il est reproché à la société un acte qui n’entre pas dans son objet ;
- La nécessité d’une modification statutaire en cas de changement d’activité.
Il ne doit être ni trop large, ni trop restreint. Le gérant engagera la société dans les limites de cet objet : plus cet objet sera précis, moins le gérant pourra engager la société de façon inconsidérée et exposer les associés, en raison de leur responsabilité indéfinie, au risque de devoir payer les dettes sociales si la société n’est pas en mesure d’honorer les engagements pris en son nom par le gérant.
L’objet doit être licite. Il doit être conforme à l’ordre public, aux bonnes mœurs et aux dispositions impératives des lois et règlements. La licéité de l’objet s’apprécie au vu de l’activité réellement exercée par la société et non pas seulement à partir de celle qui est mentionnée dans les statuts. Si l’objet est illicite, la société est nulle.
La cause correspond au motif pour lequel les associés se réunissent. Elle doit être licite.
Les associés doivent obligatoirement effectuer des apports à la société en contrepartie desquels ils reçoivent des parts sociales.
Les apports en numéraire sont des apports en liquidités qui peuvent se faire par chèques, par virements ou en espèces. Les conditions de versements des fonds sont fixées librement dans les statuts. Le plus souvent, c’est la gérance qui fixe les dates et les montants de ces versements en fonction des besoins de la société.
Les apports en nature correspondent à des transferts de propriété d’un bien meuble ou immeuble de l’associé à la société. Le transfert de propriété se fait au moment de l’immatriculation de la société. L’apport peut se faire en pleine propriété ou en jouissance. Dans ce dernier cas, le bien est apporté en nue-propriété ou en usufruit. L’apporteur sera rémunéré par des parts sociales en pleine propriété selon la valeur du bien qu’il a apporté. L’apport d’un bien en usufruit donne à la société le droit d’usage de ce bien, « l’usus », et le
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droit d’en percevoir les revenus, « le fructus ». A l’inverse, l’apport d’un bien en nue-propriété donne à la société le droit de disposer du bien (le donner, le vendre ou le détruire), il s’agit de « l’abusus ». L’évaluation d’un bien apporté en pleine propriété se fait très souvent à la valeur vénale alors qu’un bien apporté en jouissance sera évaluée selon la méthode fiscale ou économique. La première méthode consiste à appliquer à la valeur du bien le barème fiscal qui détermine selon l’âge de l’usufruitier la part revenant à l’usufruitier et celle revenant au nu-propriétaire. Quant à la deuxième méthode, il s’agit d’estimer la part de l’usufruitier en fonction des flux de revenus qui seront perçus pendant la durée de l’usufruit. Dans les deux cas, la somme de la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété correspond à la valeur du bien en pleine propriété.
Un apport en industrie consiste pour un associé de mettre à la disposition de la société son travail, ses connaissances techniques, son savoir-faire ou ses services. En revanche, les parts sociales attribuées en contrepartie d’un tel apport ne concourent pas au calcul du capital social. Elles n’ont donc aucune valeur pécuniaire. Son auteur dispose de tous les droits attachés à la qualité d’associé. La part de l’apporteur en industrie ne peut dépasser la part de l’associé qui a le moins apporté. De plus, une mention doit figurer dans les statuts, faute de quoi les apports en industrie ne seront pas autorisés.
Concernant la fiscalité des apports : en principe les apports effectués à une SCI sont exonérés de droits d’enregistrement, et ceux quels que soit les biens apportés. Il en est de même lorsqu’elle opte pour une imposition à l’IS sauf si l’apport concerne des immeubles, des droits immobiliers ou un fonds de commerce et s’il est effectué par une personne non soumise à l’IS. Une exonération est tout de même possible si l’apporteur prend l’engagement de conserver les titres pendant 3 ans. S’il s’agit d’immeubles isolés le barème de 5% s’applique même si l’engagement est pris.
La TVA n’est applicable qu’à l’apport de terrain à bâtir ou d’immeuble bâti achevé depuis moins de 5 ans.
De plus, les associés doivent participer aux résultats. Cela implique une répartition des bénéfices mais également une contribution aux pertes de tous les associés à hauteur de la détention dans le capital. Aucune clause remettant en cause ce principe n’aura d’effets.
L’affectio societatis est également un élément qui prime au sein d’une société civile immobilière. Il s’agit de la volonté de chaque associé de collaborer effectivement à la réalisation de l’objet social dans un intérêt commun et sur un même pied d’égalité avec les autres associés. Il permet notamment de déceler les sociétés fictives.
En plus de ces conditions, une société doit aussi remplir d’autres conditions, des conditions de forme.
Les conditions de forme
La rédaction des statuts
Les statuts de la société doivent être écrits, peu importe qu’ils soient sous forme authentique ou sous-seing-privé. Les exigences de la loi sont très faibles. Les associés sont seulement tenus d’indiquer dans les statuts les principales caractéristiques de la société : la forme, l’objet, la dénomination, la durée, le siège social, le capital social et les apports de chaque associé, les règles de dénomination du gérant et le mode d’organisation de la gérance.
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Toute autre clause peut y être insérée librement à l’exception de certaines clauses prohibées par la loi, les clauses léonines. Ces clauses ont notamment pour objet de :
- Limiter la responsabilité d’un associé à l’égard des tiers ; - Limiter les pouvoirs du gérant à l’égard des tiers lorsqu’il agit dans le cadre de l’objet
social ; - Augmenter les engagements d’un associé sans son consentement ; - Limiter ou supprimer le droit de tout associé de participer à toute décision collective ; - Affecter la répartition des droits des associés dans le capital social d’une manière non
proportionnelle à leurs apports ; - Attribuer à un associé la totalité des bénéfices de la société ou l’exclure totalement de
ces bénéfices, le dispenser de toute contribution aux pertes sociales ou mettre à sa charge la totalité de ces pertes.
Cette liberté vous permet d’organiser la société en fonction des objectifs des associés. La rédaction des statuts est une étape importante. En cas de silence des statuts, la loi prévoit des règles de fonctionnement qui sont très contraignantes : toute décision sociale devra être prise à l’unanimité des associés, qu’elle entraîne ou non la modification des statuts. De plus, il est judicieux de prévoir dans les statuts des clauses venant combler les vides de la loi et notamment pour définir les rapports entre les associés au cours de la vie sociale : le fonctionnement des comptes courants d’associés (modalités de remboursement, taux d’intérêts…) ; les modalités d’exclusion d’un associé ; le quorum exigé ; etc.
L’enregistrement des statuts
En principe, les statuts doivent être enregistrés dans le mois de leur signature au service des impôts du lieu du siège social. En revanche, s’il y a parmi les apports un immeuble ou des droits immobiliers, l’enregistrement s’effectue au bureau des hypothèques dont dépend l’immeuble dans les deux mois de la signature des statuts par les associés.
L’insertion avis de constitution dans un JAL
Un avis de constitution dans un journal d’annonces légales du département du futur siège social doit être publié. Cet avis doit comporter un certain nombre de mentions : la dénomination, la forme juridique, la capital social, le siège social, l’objet social, la durée de la société, les apports effectués et les informations liées au gérant.
Si les statuts sont notariés, l’insertion est signée par le notaire ; dans les autres cas, elle doit être signée par l’un des fondateurs ayant reçu autres fondateurs un pouvoir spécial à cet effet.
Immatriculation au RCS
Cette étape est nécessaire pour donner naissance à la société. Sans elle, la société n’a pas d’existence juridique propre et ne peut conclure aucun contrat. La demande d’immatriculation de la société au RCS doit être présentée au centre de formalités des entreprises (CFE) compétent. Il permet aux fondateurs de souscrire en un lieu unique et au moyen d’un seul document les diverses déclarations administratives requises lors de la création de la société. La demande présentée au CFE vaut notamment déclaration d’existence au service des impôts.
En attendant l’immatriculation de la société, il est parfois indispensable de passer certains actes dans l’intérêt de celle-ci : par exemple, conclusion d’un bail, signature d’une promesse d’achat, souscription d’emprunt, etc. ces actes ne peuvent engager la société puisqu’elle
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n’existe pas encore. En principes, ces actes restent à la charge des fondateurs qui les ont conclus sauf s’ils sont repris par la société selon l’une des procédures suivantes :
- Un document intitule « état des actes passés pour le compte de la société » est annexé aux statuts avant leur signature par les associés ;
- Après la signature des statuts, les associés ont donné un mandat spécial à l’un deux pour passer des actes dont la nature et les modalités y sont précisés ;
- Après l’immatriculation de la société, les associés décident de faire reprendre les actes par la société, cette décision étant prise à la majorité des associés (sauf clause contraire dans les statuts).
Les actes concernés doivent être passés au nom et pour le compte de la société. Il est donc nécessaire d’indiquer dans l’acte que le signataire agit, non pas pour son compte personnel, mais pour celui de la société en formation en mentionnant les renseignements permettant de l’identifier. Ainsi, les actes en causes sont censés avoir été souscrits dès l’origine par la société, qui doit en assurer l’exécution en lieu et place des fondateurs qui les ont conclus.
Une fois la société immatriculée, le greffier du tribunal de commerce délivre un extrait de l’immatriculation, l’extrait K bis, qui fait foi de l’existence de la société à l’égard des tiers. Sur cet extrait figure le numéro SIREN qui doit être indiqué sur toute correspondance et récépissé signé en son nom.
Publication au BODACC
La dernière étape constitue en l’apparition de l’annonce de constitution au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. Cette formalité incombe au greffier du tribunal de commerce.
2. LA SCI, outil juridique adapté à la gestion immobilière
Le recours à la société civile est souvent conseillé pour éviter l’indivision et ses inconvénients. La société civile permet de simplifier la gestion du patrimoine et de l’inscrire dans la durée, en faisant échapper les associés aux risques de blocage qui caractérisent l’indivision et aux aléas de l’action en partage. Elle permet aussi de se prémunir contre l’entrée de personnes indésirables.
La jurisprudence définit l’indivision comme la situation dans laquelle se trouve un bien sur lequel s’exercent des droits de même nature appartenant à plusieurs personnes. Le fait que, dans l’usufruit, les droits des nus propriétaires et ceux des usufruitiers ne soient pas de même nature fait que les dispositions sur l’indivision ne s’appliquent pas à leurs rapports.
La gestion du patrimoine
Dans une indivision et à compter du 1er janvier 2007, les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits dans l’indivision peuvent, à cette majorité et à condition d’en informer les autres indivisaires :
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- Effectuer des actes d’administration relatifs aux biens indivis (il s’agit des actes de gestion normale des biens : encaissements des revenus, réalisation de certains travaux, etc.) ;
- Conclure et renouveler les baux d’habitation ; - Donner à l’un ou plusieurs d’entre eux ou à un tiers un mandat général
d’administration ; - Vendre les meubles indivis (mais non les immeubles) pour payer les dettes et les
charges de l’indivision.
Par ailleurs, un indivisaire peut, quels que soient ses droits dans l’indivision, prendre les mesures nécessaires, à la conservation des biens indivis, par exemple la souscription d’une assurance obligatoire ou la déclaration d’un sinistre à l’assureur. Toute autre décision nécessite l’accord unanime des indivisaires.
Les règles de fonctionnement de l’indivision peuvent être source de sérieux blocages en termes de gestion. Pour y remédier, les indivisaires peuvent, par convention et à l’unanimité, nommer un gérant et lui confier certains pouvoirs ; le gérant pourra, dans la limite de ces pouvoirs, agir sans demander l’accord des membres de l’indivision.
Il reste que cette convention, conclue en principe pour une durée maximale de cinq ans, n’a ni la souplesse, ni la pérennité d’un contrat de société. Les pouvoirs confiés au gérant sont par ailleurs strictement délimités. La présence d’un incapable (notamment d’un enfant mineur) parmi les indivisaires restreint encore ces pouvoirs : ainsi, les baux conclus par le gérant ne pourront pas assurer au locataire un droit de renouvellement ou au maintien dans les lieux à l’expiration du bail.
Au sein d’une société civile immobilière, le gérant, désigné par les statuts ou par décision de l’assemblée générale des associés, peut en principe accomplir tous les actes qui entrent dans l’objet social et qui sont dans l’intérêt de la société. Les actes conclus n’entrant pas dans l’objet social n’engagent pas la responsabilité de la société qui pourra demander la nullité en justice mais celle du gérant. Les statuts peuvent néanmoins fixer des limites à ces pouvoirs et imposer une autorisation préalable des associés à la conclusion de certains contrats ou la réalisation d’opérations jugées trop importantes pour être laissées à l’appréciation d’un seul (emprunts autres que les crédits en banque, hypothèque, vente de certains éléments du patrimoine, engagements excédant une limité fixée dans les statuts, etc.). Il s’agit de clauses limitatives de responsabilité qui ne sont pas opposables aux tiers de bonne foi.
Ecarter le risque de l’action en partage
La précarité de l’indivision se traduit par la règle suivante : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ». Un indivisaire peut, à tout moment et pour tout motif (sauf si une convention a été conclue), vouloir sortit de l’indivision et récupérer sa mise. Si les autres indivisaires veulent maintenir l’indivision entre eux, ils peuvent racheter la part de celui qui désire sortir. Mais, ils n’en ont pas toujours les moyens. En cas de blocage, c’est le tribunal qui tranche : le plus souvent, il ordonnera un partage judiciaire. Dans certains cas, le juge pourra décider de surseoir au partage pour deux années au plus (par exemple, parce qu’un partage immédiat porterait atteinte à la valeur des biens indivis) ou ordonner le maintien de l’indivision pour une durée maximale fixée en
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principe à cinq ans (par exemple, pour permettre au conjoint survivant ou à des enfants mineurs de rester dans leur logement).
La société demeure stable : la durée de la société civile est librement fixée par les fondateurs. Elle peut aller jusqu’à 99 ans et être renouvelée. Les associés peuvent décider la dissolution anticipée de la société. Mais une telle décision ne peut être prise que dans les conditions de la majorité requises pour la modification des statuts. Ainsi, un associé isolé ne peut pas en principe imposer aux autres associés la dissolution de la société, sauf à demander la dissolution en justice. Cette dissolution ne pourra être prononcée que pour « justes motifs ». En d’autres termes, l’associé devra convaincre le juge qu’il existe des raisons suffisamment graves pour qu’il soit mis fin à la société. En pratique, la dissolution ne sera prononcée par le juge que s’il constate une paralysie du fonctionnement de la société. Le plus souvent, quand un associé désire se retirer, son retrait prend forme d’une vente de ses parts ou d’une réduction de capital de la société, qui continue à fonctionner avec les associés restants.
Se prémunir contre l’entrée d’indésirables
Lorsqu’un indivisaire souhaite vendre sa part dans l’indivision à un tiers, il doit en informer les autres indivisaires qui ont le droit d’acquérir en priorité, par préférence au tiers, la part cédée : c’est ce que l’on appelle le droit de préemption. En revanche, lorsqu’un indivisaire décède ou souhaite, de son vivant, procéder à la donation des droits qu’il détient, les autres indivisaires ne peuvent pas, en principe, s’opposer à l’entrée dans l’indivision des héritiers, légataires ou donataires de leur ex-coindivisaire.
En revanche, en principe au sein d’une SCI, toute vente ou donation des parts de la société civile est soumise à l’agrément des associés. Ce sont les statuts qui déterminent le champ d’application de cet agrément. Ainsi, il peut convenir de laisser libres ou non les cessions de part entre ascendants et descendants, de dispenser ou non d’agrément les cessions consenties à des associés ou à leurs conjoints. Ce sont également les statuts qui fixent les conditions d’octroi de l’agrément : selon les souhaits des associés, l’agrément peut requérir l’unanimité ou la majorité des associés ou encore être donné par le gérant. Il peut aussi être prévu qu’en cas de décès d’un associé, l’entrée de ses héritiers ou légataires dans la société devra être agréée par les associés survivants (ou par le gérant). En somme, une clause d’agrément rédigée avec soin est un verrou particulièrement efficace à l’entrée d’indésirables dans la société.
Protéger son patrimoine
La société civile peut vous permettre de protéger votre patrimoine du fait de l’effet écran que procure la personnalité morale de la société. A partir de son immatriculation au registre de commerce et des sociétés, la société civile acquiert une personnalité distincte de celle des associés : la personnalité morale. Cette personnalité fait écran entre le patrimoine de la société et celle de ses associés. Les biens apportés à la société et ceux acquis par la société font partie de son patrimoine propre. Dans le patrimoine des associés, seules figurent les parts de la société remises en contrepartie des apports effectués.
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Synthèse des avantages et inconvénients
La SCI présente de nombreux avantages tels qu’une simplicité de gestion permettant ainsi d’éviter les nombreux inconvénients de l’indivision qui oblige les co-indivisaires à s’entendre sur l’ensemble des actes de gestion et de disposition du bien immobilier concerné. Elle offre également un choix dans le mode d’imposition, laquelle a un impact sur l’imposition de l’éventuel résultat de cession. Une présentation des deux régimes d’imposition est détaillée dans e paragraphe suivant ainsi qu’une application chiffrée pour mieux se rendre compte.
3. IR ou IS ?
Les sociétés civiles immobilières relèvent en principe du régime dit « des sociétés de personnes » : les résultats réalisés par la société sont imposés à l’impôt sur le revenu au nom des associés, chacun en proportion de ses droits dans la société, même si ces résultats ne sont pas effectivement distribués. L’imposition est effectuée dans la catégorie des revenus fonciers. Mais, la société peut opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés. Exceptionnellement, d’un point de vue fiscal, la location meublée est considérée comme étant une activité commerciale ; elle sera obligatoirement imposée à l’IS.
Ainsi, l’imposition de la SCI peut se faire soit à l’IR soit à l’IS.
L’imposition à l’IR a pour conséquence une imposition transparente de la SCI car ce sont les associés qui déclarent directement sur leur déclaration de revenus les revenus fonciers dégagés par la société à hauteur de leurs parts. La détermination du revenu foncier imposable ne comprend que les sommes réellement encaissées et décaissées, peu importe qu’elles correspondent à des produits ou des charges de l’exercice. Deux régimes sont alors possibles :
- Le micro-foncier : il s’agit d’un régime simplifié d’imposition qui consiste à appliquer aux recettes foncières brutes un abattement forfaitaire de 30% représentatif de l’ensemble des charges foncières. Il s’applique lorsque les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €. Une option reste toutefois possible pour une imposition au régime réel. Cela reste intéressant si les charges sont supérieures à l’abattement de 30%.
- Le régime réel : le revenu imposable se détermine par différence entre le montant du revenu foncier et celui des charges déductibles.
Les charges déductibles sont les suivantes :
- Les frais de gestion et notamment les frais de gérance et de rémunération des concierges.
- Les dépenses d’entretien et de réparation ayant pour objet de maintenir ou de remettre en bon état le bien immobilier sans toutefois modifier l’agencement ou l’équipement initial.
- Les dépenses d’amélioration qui ne doivent pas être confondues avec les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement qui ne sont pas déductibles ;
- Les provisions pour charges de copropriété. - Les primes d’assurance quels que soit le risque couvert (incendie, dégâts des eaux,
responsabilité civile, loyers impayés, etc.).
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- Les intérêts d’emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l’amélioration des propriétés. La déduction est notamment portée aux frais de constitution du dossier et au frais d’inscriptions hypothécaires.
- La taxe foncière.
Lorsque la détermination des revenus fonciers fait apparaître un déficit foncier, le déficit s’impute sur le revenu global des associés, chacun à hauteur de la quote-part correspondant à ses droits dans la société. Cette imputation se fait dans la limite de 10 700 €. Le déficit ne pouvant pas être absorbé par le revenu global reste imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. De plus, la part du déficit qui résulte des intérêts d’emprunts n’est pas imputable sur le revenu global mais seulement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
En revanche, l’imposition à l’IR peut être contraignante car les baux ne peuvent être que des baux d’habitation et les frais d’acquisition ne sont pas déductibles. Il en est de même pour la rémunération du gérant qui est considérée comme un prélèvement sur le bénéfice.
La société civile doit chaque année souscrire à une déclaration de résultats sur un imprimé spécial n° 2072. Elle doit être adressée au service des impôts du lieu du principal établissement de la société. En parallèle, chaque associé doit porter sur sa propre déclaration de revenus la quote-part qui lui revient dans le résultat de la société. En plus de la déclaration d’ensemble n° 2042, les associés devront souscrire une déclaration des revenus fonciers n° 2044, sauf si l’associé bénéficie du régime simplifié.
L’éventuelle plus-value immobilière est soumise à un prélèvement forfaitaire de 19% et aux prélèvements sociaux de 15,5%, ce qui fait un taux d’imposition de 34,5%. Un abattement est prévu dès la 6ème année de détention. Une exonération totale est possible lorsque le bien immobilier est détenu depuis au moins 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux). Par contre, la moins-value immobilière n’est en aucun cas imputable sur le revenu global et sur une plus-value de même nature. La seule exception étant la vente en bloc d’un immeuble acquis par fractions successives à la seule condition que la vente soit constatée dans le même acte et intervient entre les mêmes parties.
La SCI peut opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés. Dans certains cas, elle sera obligatoirement soumise à l’IS : location meublée ou équipée. L’option doit être signée dans les conditions prévues par les statuts, ou à défaut par tous les associés. Elle doit être notifiée au service des impôts au plus tard avant la fin du troisième mois de l’exercice au cours duquel la société souhaite être soumise pour la première fois à l’IS.
L’imposition du résultat se fait au taux réduit de 15 % dans la limite de 38 120 € de bénéfice si et seulement si le chiffre d’affaires hors taxes est inférieur à 7 630 000 €. Au-delà, le taux de 33,33% s’applique de plein droit. Le résultat imposable se détermine selon les conditions de droit commun. L’ensemble des charges sont déductibles, y compris les dotations aux amortissements pratiqués par la société et la rémunération du gérant. La seule limite se trouve dans le fait que les charges doivent être engagées dans l’intérêt social.
Le résultat de cession en cas de cession du bien immobilisé est en principe compris dans le résultat de la société. L’imposition de l’éventuelle plus-value se fait donc au sein du résultat. Aucun retraitement n’est à effectuer.
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En cas de déficit fiscal, aucune imputation n’est possible sur les revenus de ses associés. Il ne peut être imputé que sur les bénéfices des exercices suivants, sans limitation de durée, le report en avant est illimité. Une option pour le report en arrière est toutefois possible et fait ainsi naître une créance d’IS correspondant au surplus d’impôt antérieurement versé. Elle sera remboursée dans les 5 ans si elle n’a pas été utilisée dans ce délai pour le paiement de l’IS.
De plus, les associés ne seront imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des capitaux mobiliers que sur les dividendes réellement perçus. Les dividendes feront l’objet de prélèvements sociaux à hauteur de 15,5%. Après déduction de ces prélèvements et avant l’imposition au barème progressif, les dividendes subiront un abattement de 40%. Un prélèvement de 21% sera exigible selon que le revenu fiscal de référence de l’année précédente dépasse 50 000 € pour une personne seule et 75 000 € pour un couple. Ce prélèvement fait office d’acompte.
Tous types de baux pourront être conclus par la SCI soumise à l’IS : bail d’habitation, professionnel ou commercial. Il s’agit là d’une souplesse concernant le fonctionnement de la SCI.
Malgré cela, des inconvénients sont attachés à la formulation de cette option, à savoir :
- La tenue obligatoire d’une comptabilité rigoureuse. - L’imposition à des droits d’enregistrements (5%) d’un apport d’un bien immobilier à
la société par une personne non soumise à l’impôt sur la société. - Les intérêts d’emprunts contractés à titre personnel pour acquérir les parts sociales de
la société ne sont pas déductibles.
En plus d’être passible de l’impôt sur les sociétés, la société pourra être redevable de la contribution annuelle sur les revenus locatifs (CRL). Il s’agit d’un impôt direct à la charge du bailleur.
Le code général des impôts (CGI) institue une telle contribution sur les revenus retirés de la location de locaux professionnels ou d’habitation situés dans des immeubles achevés depuis au moins quinze ans au 1er janvier de l’année d’imposition. Ces immeubles doivent être en France. Les locations de terrains nus sont ainsi exclues du champ d’application de cette contribution. Les loyers ne doivent pas être soumis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
Elle est redevable par :
- Les personnes morales et organismes soumis à l’impôt sur les sociétés ; - Les organismes sans but lucratif ; - Et les personnes morales et groupement relevant du régime fiscal des sociétés de
personnes dont au moins un des associés ou membre est soumis à l’IS.
La CRL est assise sur le montant des recettes nettes perçues au cours de l’exercice ou de la période d’imposition. Le taux d’imposition est de 2,5 %. Elle est à déclarer selon les modalités prévues en matière d’impôt sur les sociétés. L’assiette de la CRL devra être portée sur la déclaration de résultats n° 2065. Elle est payée spontanément au service des impôts aux dates prévues pour le paiement du solde d’IS. Elle donne lieu au versement d’un acompte provisionnel unique, au plus tard à la date de paiement du dernier acompte d’IS. Cet acompte est égal à 2,5% des recettes imposables à la contribution perçues au cours de l’exercice précédent. L’acompte n’est pas exigible lorsque son montant n’excède pas 100 €. Le solde doit être payé au plus tard à la date prévue pour le solde de liquidation de l’IS.
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Il s’agit là d’un coût supplémentaire qui ne doit pas être négligé. Sa déductibilité est admise fiscalement. Cependant, cette étude fera abstraction d’un tel impôt pour des raisons de simplification.
L’imposition à l’IS semble être le meilleur choix. Ce mode d’imposition permet de déduire les dotations aux amortissements pratiquées et laisse une plus grande liberté quant aux types de bail pouvant être conclus. L’IS sera d’autant plus intéressant que la volonté de se constituer un patrimoine immobilier sans perspective de revente des biens. Le seul inconvénient réside dans le fait que cela induit une comptabilité beaucoup plus rigoureuse.
Toutefois ce constat est à nuancer car cela dépend de la tranche marginale d’IR à laquelle sont imposés les deux associés.
Une application pratique est détaillée dans la partie suivante pour déterminer la solution optimale.
II. Application au cas
Une simulation va être réalisée pour pouvoir déterminer l’impôt à payer selon que la SCI soit imposée à l’IR ou à l’IS. La solution la plus simple est de réaliser un compte de résultat prévisionnel pour déterminer le résultat imposable et ensuite pouvoir calculer l’impôt qui en découle.
La première étape sera de déterminer l’ensemble des charges afférentes à ce projet pour pouvoir établir les comptes de résultats prévisionnels. Une étude de l’imposition de l’éventuel résultat de cession selon le mode d’imposition sera également effectuée afin de pouvoir conclure sur le choix du mode d’imposition de la société.
1. Détermination des charges
L’estimation du propriétaire actuel qui nous a été fourni fait apparaître les charges suivantes :
NATURE DE LA CHARGE
MONTANT
Taxe foncière 5 745 € Assurances 538 € Entretien des parties communes 2 155 € Electricité des parties communes 638 € Eau des parties communes 79 € TOTAL ANNUEL 9 155 €
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Pour établir le compte de résultat prévisionnel de la SCI, il faut également prendre en compte les charges suivantes :
- Les frais notariés : ils correspondent aux frais d’acquisition de l’immeuble. - Les honoraires comptables : tenue de la comptabilité de la SCI. - Les intérêts d’emprunt : emprunt réalisé pour acquérir l’immeuble. - Les dotations aux amortissements.
Des frais d’acquisition arrondis à 53 500 € sont rattachés à ce projet. L’option pour la déduction immédiate est activée. Ils n’auront donc pas à être immobilisés. Ces frais comprennent :
- Emoluments TTC du notaire = 7 813 € - Droits et taxes = 44 175 € - Emoluments de formalités et débours = 1 360 €
Cette estimation est rattachée à une simulation sur la base de l’utilisation des barèmes suivants :
Barème du calcul du montant des émoluments du notaire en cas de vente immobilière :
TRANCHE
TAUX MONTANT
De 0 à 6 500 € 3,945% 256 € De 6 500 à 17 000 € 1,627% 171 € De 17 000 à 60 000 € 1,085% 467 € Au-dessus de 60 000 € 0,814% 5 617 € TOTAL HT 6 511 € TVA (20 %) 1 302 € TOTAL TTC 7 813 €
Barème du calcul du montant des droits et taxes :
RUBRIQUE
TAUX MONTANT
Droit départemental d’enregistrement
4,5 % 33 750 €
Taxe communale 1,2 % 9 000 € Frais d’assiette 0,09 % 675 € Contribution de sécurité immobilière
0,1 % 750 €
TOTAL 44 175 €
Les honoraires comptables sont estimés à 1 000 euros la première année.
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Les deux associés doivent contracter un emprunt de 750 000 euros (prix net vendeur de l’immeuble) auquel il faut rajouter les frais d’acquisition de 53 500 euros. Madame X va procéder à la vente d’un salon de coiffure. La cession de son fonds de commerce devrait lui permettre de faire un apport initial de 60 000 euros. Le montant de l’emprunt se réduit ainsi à 743 500 euros. L’apport initial permet de réduire le coût de la dette. En effet, ce coût est d’autant plus important que le montant de l’emprunt est élevé. De plus, il constitue un soutien de crédibilité et de solvabilité auprès de l’établissement de crédit. L’emprunt sera contracté pour une durée de 20 ans et remboursable par annuités constantes. Le taux retenu pour cette étude est de 2,20 %, taux est issu d’une estimation effectuée sur le site « meilleurtaux.com ».
Le tableau d’amortissement s’établit ainsi :
ANNUITES CONSTANTES
MONTANT DE L'EMPRUNT
743 500 TAUX D'INTERET
2,20%
ANNEES CAPITAL DEBUT DE PERIODE
INTERET AMORTIS-SEMENT
ANNUI-TE
CAPITAL FIN DE PERIODE
1 743 500 16 357 29 995 46 352 713 505 2 713 505 15 697 30 655 46 352 682 849 3 682 849 15 023 31 330 46 352 651 520 4 651 520 14 333 32 019 46 352 619 501 5 619 501 13 629 32 723 46 352 586 778 6 586 778 12 909 33 443 46 352 553 334 7 553 334 12 173 34 179 46 352 519 155 8 519 155 11 421 34 931 46 352 484 224 9 484 224 10 653 35 699 46 352 448 525
10 448 525 9 868 36 485 46 352 412 040 11 412 040 9 065 37 287 46 352 374 753 12 374 753 8 245 38 108 46 352 336 645 13 336 645 7 406 38 946 46 352 297 699 14 297 699 6 549 39 803 46 352 257 896 15 257 896 5 674 40 679 46 352 217 217 16 217 217 4 779 41 574 46 352 175 644 17 175 644 3 864 42 488 46 352 133 156 18 133 156 2 929 43 423 46 352 89 733 19 89 733 1 974 44 378 46 352 45 355 20 45 355 998 45 355 46 352 0
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L’immeuble acquis fera l’objet d’un amortissement par composant :
- Le terrain représente 5% du prix d’acquisition et n’est bien évidement non amortissable,
- Les gros œuvres représentent 60% et sont amortissables sur une durée de 40 ans. Ils correspondent à la structure de l’immeuble,
- La façade, la toiture et l’étanchéité quant à eux ne représentent que 15% et sont amortissables sur 20 ans,
- Les installations générales et techniques représentent 10% du prix d’acquisition de l’immeuble et sont à amortir sur une durée de 10 ans,
- Les agencements représentent également 10% mais ne sont amortissables que sur une durée de 7 ans.
On obtient donc pour chaque composant les valeurs suivantes :
Montant
Amortissement linéaire
Terrain 5% x 750 000 = 37 500 Non amortissable Gros œuvres 60% x 750 000 = 450 000 450 000 / 40 = 11 250 Façade 15% x 750 000 = 112 500 112 500 / 20 = 5 625 Installations 10% x 750 000 = 75 000 75 000 / 10 = 7 500 Agencements 10% x 750 000 = 75 000 75 000 / 7 = 10 714 TOTAL 750 000 35 089
Les durées d’amortissements diffèrent selon le composant. Il convient de distinguer les périodes suivantes :
Période (année) Amortissement annuel
1 à 7 35 089 8 à 10 24 375 11 à 20 16 875 21 à 25 11 250
2. Comptes de résultats prévisionnels
Hypothèse 1 : SCI soumise à l’IS
L’ensemble des charges détaillées précédemment sont toutes déductibles fiscalement. Aucun retraitement extracomptable n’est donc à effectuer. Ainsi, le résultat comptable coïncide en tout point au résultat fiscal.
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La SCI pourra bénéficier du taux réduit de 15% applicable jusqu’à un montant de 38 120 € de bénéfices car son chiffre d’affaires ne dépasse pas 7 630 000 €. En effet, elle remplit toutes les conditions pour en bénéficier. Au-delà de 38 120 €, le taux de droit commun de 33,33% s’applique.
Cette étude tient compte du report de déficit qui est reportable en avant sans limitation dans le temps mais dans la limite d’un million d’euros majoré de 50% de la fraction du bénéfice supérieure à ce plafond. Ce report est automatique, aucune option n’est à formuler.
Hypothèse 2 : SCI soumise à l’IR
Le résultat comptable de la SCI soumise à l’IR est identique à celui de la SCI soumise à l’IS. Ce sont les résultats fiscaux qui diffèrent. En effet, les dotations aux amortissements et les frais d’acquisition ne sont pas admises en déduction si la SCI est soumise à l’IR.
Par mesure de simplification, nous reprendrons le résultat comptable de la SCI soumise à l’IS qui sera corrigé pour obtenir le résultat fiscal qu’il conviendra de répartir entre les associés à hauteur de leur part dans le capital. En l’espèce, les deux associés auront chacun la moitié du capital. Ils auront donc à déclarer la moitié du résultat fiscal de la SCI.
Pour cette étude, le calcul de l’impôt à payer se fera selon le barème suivant :
Barème progressif
Tranches marginales Taux
Jusqu'à 5 515 0%
De 5 515 à 11 000 5,50%
De 11 000 à 24 432 14%
De 24 432 à 65 500 30%
Au-delà de 65 500 40%
Les deux associés ont des revenus annuels de 60 000 euros et sont tous deux mariés Elles n’ont pas d’enfants. Les informations les concernant sont les suivantes :
- Revenu fiscal de référence : 60 000 €, - Nombre de parts : 2, - Quotient familial : 30 000 €, - Tranche marginale d’imposition : 30%.
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Pour le calcul des prélèvements sociaux, ce sera le barème suivant qui sera utilisé :
Prélèvements sociaux
15,5%
CSG 8,2%
Dont déductible 5,1%
CRDS 0,5%
Prélèvement social 4,5%
Contribution additionnelle 0,3%
Prélèvement de solidarité 2%
Nous appliquerons un taux d’inflation de 1% compte tenu du taux d’inflation faible voire nulle de ces trois dernières années.
Compte tenu de tous ces éléments, les comptes de résultats prévisionnels se présentent comme suit :
25
IS - compte de résultat 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Chiffre d’affaires (loyers) 52 800 53 328 53 861 54 400 54 944 55 493 56 048 56 609 57 175 57 747 TOTAL DES PRODUITS 52 800 53 328 53 861 54 400 54 944 55 493 56 048 56 609 57 175 57 747 Frais de notaires 53 500 Taxe foncière 5 745 5 802 5 860 5 919 5 978 6 038 6 098 6 159 6 221 6 283 Assurance 535 540 546 551 557 562 568 574 579 585 Entretien des parties communes 2 200 2 222 2 244 2 267 2 289 2 312 2 335 2 359 2 382 2 406 Electricité des parties communes 635 641 648 654 661 667 674 681 688 694 Eau des parties communes 80 81 82 82 83 84 85 86 87 87 Honoraires comptables 1 000 1 010 1 020 1 030 1 041 1 051 1 062 1 072 1 083 1 094 Intérêts de l'emprunt 16 357 15 697 15 023 14 333 13 629 12 909 12 173 11 421 10 653 9 868 Dotation aux amortissements 35 089 35 089 35 089 35 089 35 089 35 089 35 089 24 375 24 375 24 375 TOTAL DES CHARGES 115 141 61 083 60 512 59 927 59 327 58 713 58 085 46 727 46 068 45 393 RESULTAT -62 341 -7 755 -6 651 -5 527 -4 383 -3 220 -2 037 9 882 11 107 12 354 - DEFICIT REPORTABLE 62 341 70 097 76 747 82 274 86 657 89 877 91 914 82 032 70 925 58 571 = RESULTAT IMPOSABLE 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 - IS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 RESULTAT NET -62 341 -7 755 -6 651 -5 527 -4 383 -3 220 -2 037 9 882 11 102 12 354
26
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
58 324 58 907 59 496 60 091 60 692 61 299 61 912 62 531 63 157 63 788 64 426 65 070 65 721 66 378 67 042 58 324 58 907 59 496 60 091 60 692 61 299 61 912 62 531 63 157 63 788 64 426 65 070 65 721 66 378 67 042
6 346 6 410 6 474 6 538 6 604 6 670 6 736 6 804 6 872 6 941 7 010 7 080 7 151 7 222 7 295 591 597 603 609 615 621 627 634 640 646 653 659 666 673 679
2 430 2 454 2 479 2 504 2 529 2 554 2 580 2 605 2 632 2 658 2 684 2 711 2 738 2 766 2 793 701 708 716 723 730 737 745 752 760 767 775 783 790 798 806
88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 1 105 1 116 1 127 1 138 1 149 1 161 1 173 1 184 1 196 1 208 1 220 1 232 1 245 1 257 1 270 9 065 8 245 7 406 6 549 5 674 4 779 3 864 2 929 1 974 998
16 875 16 875 16 875 16 875 16 875 16 875 16 875 16 875 16 875 16 875 11 250 11 250 11 250 11 250 11 250 37 202 36 494 35 769 35 027 34 268 33 490 32 694 31 878 31 044 30 189 23 690 23 814 23 940 24 067 24 195
21 123 22 413 23 727 25 064 26 425 27 809 29 219 30 653 32 113 33 599 40 736 41 256 41 781 42 311 42 847 37 449 15 035 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 8 692 25 064 26 425 27 809 29 219 30 653 32 113 33 599 40 736 41 256 41 781 42 311 42 847 0 0 1 304 3 760 3 964 4 171 4 383 4 598 4 817 5 040 6 590 6 763 6 938 7 115 7 294
21 123 22 413 22 423 21 304 22 461 23 638 24 836 26 055 27 296 28 559 34 146 34 493 34 843 35 196 35 553
27
IR - compte de résultat 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
RESULTAT -62 341 -7 755 -6 651 -5 527 -4 383 -3 220 -2 037 9 882 11 102 12 354 + Charges non déductibles 88 589 35 089 35 089 35 089 35 089 35 089 35 089 24 375 24 375 24 375 - Quote-part de frais et de gestion 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 - CSG déductible N-1 664 675 703 731 759 788 818 848 878 REVENU (ou déficit) FONCIER 26 048 26 470 27 564 28 660 29 775 30 910 32 065 33 239 34 435 35 651 QP POUR CHAQUE ASSOCIE 13 024 13 235 13 782 14 330 14 888 15 455 16 032 16 620 17 217 17 825 IR A PAYER / ASSOCIE 3 907 3 970 4 135 4 299 4 466 4 636 4 810 4 986 5 165 5 348 PRELEVEMENTS SOCIAUX 2 019 2 051 2 136 2 221 2 308 2 396 2 485 2 576 2 669 2 763 Dont CSG déductible 664 675 703 731 759 788 818 848 878 909
28
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
21 123 22 413 23 727 25 064 26 425 27 809 29 219 30 653 32 113 33 599 40 736 41 256 41 781 42 311 42 847
16 875 16 875 16 875 16 875 16 875 16 875 16 875 16 875 16 875 16 875 11 250 11 250 11 250 11 250 11 250
200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 909 941 973 1 005 1 039 1 073 1 107 1 142 1 178 1 214 1 251 1 289 1 301 1 314 1 327
36 888 38 148 39 429 40 734 42 061 43 412 44 787 46 186 47 610 49 060 50 535 51 017 51 530 52 047 52 570
18 444 19 074 19 715 20 367 21 030 21 706 22 393 23 093 23 805 24 530 25 268 25 509 25 765 26 024 26 285
5 533 5 722 5 914 6 110 6 309 6 512 6 718 6 928 7 142 7 359 7 580 7 653 7 730 7 807 7 885
2 859 2 956 3 056 3 157 3 260 3 364 3 471 3 579 3 690 3 802 3 916 3 954 3 994 4 034 4 074
941 973 1 005 1 039 1 073 1 107 1 142 1 178 1 214 1 251 1 289 1 301 1 314 1 327 1 341
29
3. Imposition de la plus-value
En cas de cession du bien immobilier, le résultat de cession ne sera pas imposable de la même manière selon que la SCI soit soumise à l’IR ou à l’IS. Dans le premier cas, le résultat de cession se détermine par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble (frais d’acquisition compris). Il ne faut pas oublier l’abattement pour durée de détention applicable à l’éventuelle plus-value pour le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux à payer. Cet abattement se présente ainsi :
Année de détention
Abattement IR Abattement PS
0 – 5 0% 0% 6 6% 1,65% 7 12% 3,30% 8 18% 4,95% 9 24% 6,60% 10 30% 8,25% 11 36% 9,90% 12 42% 11,55% 13 48% 13,20% 14 54% 14,85% 15 60% 16,50% 16 66% 18,15% 17 72% 19,80% 18 78% 21,45% 19 84% 23,10% 20 90% 24,75% 21 96% 26,40% 22 100% 28% 23 37% 24 46% 25 55% 26 64% 27 73% 28 82% 29 91% 30 100%
Dans le second cas, il se détermine par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable de l’immeuble (VNC). Cette dernière correspond au prix d’acquisition de l’immeuble auquel sont retranchées l’ensemble des dotations aux amortissements pratiqués entre la date d’acquisition et la date de cession de l’immeuble. Trois hypothèses seront étudiées pour mettre en évidence l’impact du choix du mode d’imposition sur le traitement comptable et fiscal du résultat de cession. Nous considérons que la cession intervient au bout de 10 ans de détention de l’immeuble.
30
Hypothèse 1 : Le prix de cession est inférieur au prix d’acquisition de
l’immeuble
SCI soumise à l’IR SCI soumise à l’IS Prix de cession 700 000 700 000 Prix d’acquisition ou VNC 750 000 431 252 Frais d’acquisition 53 500 53 500 Résultat de cession - 103 500 215 248 Abattement IR - - IR ou IS à payer - 71 749 € Abattement PS - - PS à payer - - TOTAL - 71 749 €
Hypothèse 2 : Le prix de cession est égal au prix d’acquisition de
l’immeuble
SCI soumise à l’IR SCI soumise à l’IS Prix de cession 750 000 750 000 Prix d’acquisition ou VNC 750 000 431 252 Frais d’acquisition 53 500 53 500 Résultat de cession - 53 500 265 248 Abattement IR - - IR ou IS à payer - 88 416 € Abattement PS - - PS à payer - - TOTAL - 88 416 €
Hypothèse 3 : Le prix de cession est supérieur au prix d’acquisition de
l’immeuble
SCI soumise à l’IR SCI soumise à l’IS Prix de cession 850 000 850 000 Prix d’acquisition ou VNC 750 000 431 252 Frais d’acquisition 53 500 53 500 Résultat de cession 46 500 365 248 Abattement IR 30 % x 46 500 = 13 950 - IR ou IS à payer 19 % x 32 550 = 6 185 121 749 Abattement PS 8,25 % x 46 500 = 3 836 - PS à payer 15,5 % x 42 664 = 6 613 - TOTAL 12 798 € 121 749 €
31
Nous pouvons remarquer, à travers ces trois hypothèses, que le choix d’imposition de la SCI a un fort impact sur le montant du résultat de cession et ainsi sur l’imposition de la plus-value. Dans les deux premières hypothèses, une moins-value est dégagée dans le cas d’une imposition à l’impôt sur le revenu de la société alors qu’une plus-value est dégagée dans le cas d’une imposition à l’impôt sur les sociétés. La prise en compte des dotations aux amortissements qui viennent diminuer la valeur d’acquisition du bien immobilier reste le principal facteur de ce constat. Ainsi, un prix de cession inférieur ou égal au prix d’acquisition de l’immeuble permet de dégager une moins-value, laquelle n’engendre aucune imposition pour une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu.
La dernière hypothèse renforce ce constat. La plus-value dégagée par la SCI soumise à l’IS est d’environ 7,5 fois plus élevée que celle dégagée par la SCI soumise à l’IR. Ici encore, c’est la prise en compte des dotations aux amortissements qui explique une plus-value plus importante pour la SCI soumise à l’IS. De plus, le montant d’IS à payer est 9,5 fois plus élevé que celui d’IR et des prélèvements sociaux à payer. Ce ratio est plus important du fait de l’abattement pour durée de détention applicable à la plus-value dégagée par la SCI soumise à l’IR.
4. Synthèse des impôts à payer
Le tableau suivant reprend le montant des impôts à payer dans les deux hypothèses durant la période d’étude.
ANNEE IS
IR + PS
1 0 5 926 2 0 6 022 3 0 6 271 4 0 6 520 5 0 6 774 6 0 7 032 7 0 7 295 8 0 7 562 9 0 7 834 10 0 8 111 11 0 8 392 12 0 8 679 13 1 304 8 970 14 3 760 9 267 15 3 964 9 569 16 4 171 9 876 17 4 383 10 189 18 4 598 10 507 19 4 817 10 831 20 5 040 11 161
32
21 6 590 11 497 22 6 763 11 606 23 6 938 11 763 24 7 115 11 841 25 7 294 11 960 TOTAL 66 737 225 454
Il apparaît clairement que l’impôt sur les sociétés est beaucoup moins important que l’impôt sur le revenu à payer. L’IR représente plus de trois fois l’IS. Ce constat s’explique principalement par la non déductibilité des dotations aux amortissements pratiqués sur les différentes composantes du bien immobilier.
En l’espèce, l’imposition de la SCI à l’IS est la solution retenue malgré une imposition élevée en cas de plus-value. Mme X souhaite se constituer un patrimoine immobilier qui va lui servir à tirer des revenus lors de sa retraite. Le montant des impôts à payer est moindre.
5. Bilan prévisionnel
L’imposition à l’IS étant retenu, nous pouvons dès à présent présenter à Mme X ses états le bilan prévisionnel peut être effectué. Très financiers prévisionnels. Le compte de résultat a déjà été présenté précédemment. Par compte, peu d’éléments y figurent.
33
IS - bilan 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
ACTIF Immobilisation 750 000 750 000 750 000 750 000 750 000 750 000 750 000 750 000 750 000 750 000 750 000 Amortissements
- 35 089 - 70 179 -105 268 -140 358 -175 447 -210 536 - 45 627 -270 002 -294 376 -318 751 -335 627
Trésorerie 1 653 - - - - - - - - - - TOTAL ACTIF
716 563 679 821 644 732 609 642 574 553 539 464 504 373 479 998 455 624 431 249 414 373
PASSIF Capital 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 Réserves Résultat net (après IS)
- 62 341 - 7 755 - 6 651 - 5 527 - 4 383 - 3 220 - 2 037 9 882 11 107 12 354 21 123
Report à nouveau
- 62 341 - 70 097 - 76 747 - 82 274 - 86 657 - 89 877 - 91 914 - 82 032 - 70 925 - 58 571
Emprunt 713 505 682 849 651 520 619 500 586 777 553 334 519 154 484 223 448 524 412 039 374 751 Dépôt de garantie
4 400 4 400 4 400 4 400 4 400 4 400 4 400 4 400 4 400 4 400 4 400
Compte courant
60 000 61 669 64 560 67 016 69 033 70 607 71 734 72 408 72 625 72 381 71 671
Impôt sur les sociétés
TOTAL PASSIF
716 563 679 821 644 732 609 642 574 553 539 464 504 374 479 999 455 624 431 249 414 373
34
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
750 000 750 000 750 000 750 000 750 000 750 000 750 000 750 000 750 000 750 000 750 000 750 000 750 000 750 000 - 352 502
- 369 377
- 386 253
- 403 128
- 420 003
- 436 878
- 453 753
- 470 628
- 487 500
- 498 750
- 510 000
- 521 250
- 532 500
- 543 750
- - - - - - - - - 0 22 339 68 607 115 230 162 212 397 498
380 623 363 747 346 872 329 997 313 122 296 247 279 372 262 500 251 251 262 340 297 357 332 730 368 462
1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 7 388 28 693 51 154 74 792 99 627 125 682 152 978 181 537 215 683 250 176 285 019 320 215
22 413
22 423 21 304 22 461 23 638 24 836 26 055 27 296 28 559 34 146 34 493 34 843 35 196 35 553
- 37 449
- 15 035
336 643 297 697 257 893 217 215 175 641 133 153 89 730 45 352 4 400
4 400 4 400 4 400 4 400 4 400 4 400 4 400 4 400 4 400 4 400 4 400 4 400 4 400
70 490
68 834 68 002 69 140 69 993 70 559 70 837 70 825 70 523 23 577
1 304 3 760 3 964 4 171 4 383 4 598 4 817 5 040 6 590 6 763 6 938 7 115 7 294
397 498
380 623 363 747 346 873 329 997 313 122 296 247 279 372 262 500 251 250 262 339 297 357 332 730 368 462
35
III. Etude de la rentabilité du projet d’investissement immobilier
1. Calcul des flux nets de trésorerie
Le calcul des flux de trésorerie ou encore appelés cash-flow est une étape préalable indispensable pour l’étude de rentabilité d’un tel projet. Cela nécessite de connaître ou d’estimer l’ensemble des encaissements et des décaissements liés à cet investissement.
Dans ce cas, les encaissements correspondent à :
- L’emprunt immobilier, - L’apport initial, - Au dépôt de garantie des locataires (1 mois de loyer), - Aux loyers.
Les décaissements correspondent à :
- L’acquisition de l’immeuble, - Aux charges locatives, - Aux frais de gestion, - Aux charges d’entretien et de réparation, - A la taxe foncière, - Au remboursement de l’emprunt, - A l’impôt sur les sociétés.
La première année du projet, ces flux sont d’un montant de :
FLUX FINANCIER
MONTANT
Crédit immobilier 743 500 € Apport initial 60 000 € Dépôt de garantie 4 400 € Loyers 52 800 € Investissement (prix net vendeur et frais notariés)
803 500 €
Charges locatives (assurance, eau et électricité des parties communes)
1 250 €
Frais de gestion (honoraires comptables) 1 000 € Entretien & réparation 2 200 € Taxe foncière 5 745 € Anuité de l’emprunt 46 352 €
Une autre solution pour retrouver le montant total des décaissements est de retraiter le montant total des charges issu du compte de résultat pour éliminer les charges comptabilisées qui ne sont pas décaissées et pour ajouter les décaissements non pris en compte dans les comptes de charges. C’est pourquoi, les dotations aux amortissements vont y être retranchées alors que l’amortissement de l’emprunt va y être ajouté.
36
Ces montants sont issus d’une estimation faite par le propriétaire actuel de l’immeuble.
De plus, les associés souhaitent un solde de trésorerie au minimum nul pour éviter d’avoir à payer des agios. Un ajustement est donc souhaitable lorsque le solde de trésorerie est négatif, ce qui est très fréquent les premières années car les décaissements sont le plus souvent supérieurs aux encaissements du fait du remboursement de l’emprunt en grande partie. Les associés devront faire des apports en comptes courants et pourront se faire rembourser dès lors que le solde de trésorerie de la société sera positif.
Ainsi, le compte courant des associés s’établit ainsi :
COMPTE COURANT
APPORT RETRAIT SOLDE 1 60 000 - 60 000 2 1 669 - 61 669 3 2 891 - 64 560 4 2 456 - 67 016 5 2 017 - 69 033 6 1 574 - 70 607 7 1 126 - 71 734 8 674 - 72 408 9 217 - 72 625
10 - 244 72 381 11 - 710 71 671 12 - 1 181 70 490 13 - 1 656 68 834 14 - 832 68 002 15 1 139 - 69 140 16 853 - 69 993 17 566 - 70 559 18 278 - 70 837 19 - 12 70 825 20 - 302 70 523 21 - 46 946 23 577 22 - 23 577 0 23 - - - 24 - - - 25 - - -
TOTAL 75 460 75 460
37
FLUX DE TRESORERIE 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Emprunt 743 500 + Capital 1 000 + Dépôt de garantie 4 400 + Loyers 52 800 53 328 53 861 54 400 54 944 55 493 56 048 56 609 57 175 57 747 58 324 = TOTAL ENCAISSEMENTS 801 700 53 328 53 861 54 400 54 944 55 493 56 048 56 609 57 175 57 747 58 324 + Investissement 750 000 + Total des charges 115 141 61 083 60 512 59 927 59 327 58 713 58 085 46 727 46 068 45 393 37 202 + Amortissement de l'emprunt 29 995 30 655 31 330 32 019 32 723 33 443 34 179 34 931 35 699 36 485 37 287 + IS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 - Dotation aux amortissements 35 089 35 089 35 089 35 089 35 089 35 089 35 089 24 375 24 375 24 375 16 875 = TOTAL DECAISSEMENTS 860 047 56 649 56 752 56 856 56 961 57 067 57 175 57 283 57 392 57 502 57 614 = FLUX DE TRESORERIE -58 347 -3 321 -2 891 -2 456 -2 017 -1 574 -1 126 -674 -217 244 710 + Apport en compte courant 60 000 1 669 2 891 2 456 2 017 1 574 1 126 674 217 + Remboursement compte courant 244 710 = FLUX DE TRESORERIE CORRIGE 1 653 -1 653 0 0 0 0 0 0 0 0 0 + SI trésorerie 0 1 653 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = SF trésorerie 1 653 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
38
12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
58 907 59 496 60 091 60 692 61 299 61 912 62 531 63 157 63 788 64 426 65 070 65 721 66 378 67 042 58 907 59 496 60 091 60 692 61 299 61 912 62 531 63 157 63 788 64 426 65 070 65 721 66 378 67 042 36 494 35 769 35 027 34 268 33 490 32 694 31 878 31 044 30 189 23 690 23 814 23 940 24 067 24 195 38 108 38 946 39 803 40 679 41 574 42 488 43 423 44 378 45 355 0 0 1 304 3 760 3 964 4 171 4 383 4 598 4 817 5 040 6 590 6 763 6 938 7 115 16 875 16 875 16 875 16 875 16 875 16 875 16 875 16 875 16 875 11 250 11 250 11 250 11 250 11 250 57 727 57 840 59 259 61 831 62 152 62 478 62 809 63 145 63 486 17 480 19 154 19 453 19 755 20 060 1 181 1 656 832 -1 139 -853 -566 -278 12 302 46 946 45 916 46 268 46 623 46 982 1 139 853 566 278 1 181 1 656 832 12 302 46 946 23 577 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 22 339 46 268 46 623 46 982 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 22 339 68 607 115 230 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 22 339 68 607 115 230 162 212
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Le graphique représentant le flux de trésorerie est le suivant :
Pendant la période de remboursement de l’emprunt, l’investissement immobilier génère des flux de trésorerie, hors apports et retraits en compte courant, qui ne sont pas attractifs. La première année de l’investissement, ce flux est rédhibitoire quant à la réalisation effective du projet puisqu’il est fortement négatif. L’apport initial prévu, suite à la cession du fonds de commerce de Madame X, permet de corriger ce flux en le rendant positif. Il reste néanmoins faible. Les années suivantes, le flux généré par le projet s’améliore bien qu’il reste négatif. Des apports en compte courant sont nécessaires pour palier à la trésorerie négative.
Le rendement locatif de ce projet est d’environ 6,60% (52 800 / 803 500). Il ne permet pas de couvrir l’ensemble des charges à décaisser relatif à ce projet. Les intérêts d’emprunt ne sont pas totalement absorbés par les loyers encaissés.
Dans le cadre de cette étude, nous estimons que la trésorerie positive sera utilisée en totalité au remboursement des apports en compte courant réalisés par les associés. Cependant, il est évident que dans la pratique les associés ne prélèveront pas la totalité de la trésorerie de la société. Une partie y sera laissée en son sein pour faire face à d’éventuelles dépenses non prévues.
Une fois l’emprunt remboursé, le projet engendre des cash-flows constants d’environ 45 000 €. Les associés peuvent dès lors se faire rembourser l’intégralité de leurs apports. L’investissement devient intéressant et permet aux associés d’en tirer un revenu. Il est ainsi intéressant de le réaliser si les associés sont capables d’en supporter la charge les 20 premières années, durée pendant laquelle le remboursement de l’emprunt est effectué.
2. Mesure de la rentabilité de l’investissement
Pour cette étude, nous avons choisi 3 indicateurs pour mesurer et apprécier la rentabilité de ce projet. En premier lieu nous calculerons la VAN, ensuite le délai de récupération du capital investi et enfin l’indice de profitabilité.
Pour le calcul de ces différents éléments nous retiendrons le tableau suivant :
-80000
-60000
-40000
-20000
0
20000
40000
60000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Flu
x e
n €
flux de trésorerie
flux de trésorerie
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Année Investissement initial Encaissements Décaissements Flux net Flux cumulé Flux net actualisé Flux cumulé 0 803 500 -803 500 -803 500 -803 500 -803 500 1 801 700 56 547 745 153 -58 347 730 542 -72 958 2 53 328 56 649 -3 321 -61 668 -3 192 -76 150 3 53 861 56 752 -2 891 -64 559 -2 724 -78 874 4 54 400 56 856 -2 456 -67 015 -2 269 -81 143 5 54 944 56 961 -2 017 -69 032 -1 827 -82 970 6 55 493 57 067 -1 574 -70 606 -1 397 -84 367 7 56 048 57 175 -1 127 -71 732 -981 -85 348 8 56 609 57 283 -674 -72 407 -575 -85 924 9 57 175 57 392 -217 -72 624 -182 -86 105 10 57 747 57 502 245 -72 379 201 -85 905 11 58 324 57 614 710 -71 669 571 -85 334 12 58 907 57 727 1 180 -70 489 931 -84 403 13 59 496 57 840 1 656 -68 832 1 280 -83 123 14 60 091 59 259 832 -68 000 631 -82 492 15 60 692 61 831 -1 139 -69 139 -846 -83 338 16 61 299 62 152 -853 -69 992 -621 -83 959 17 61 912 62 478 -566 -70 558 -404 -84 363 18 62 531 62 809 -278 -70 835 -194 -84 558 19 63 157 63 145 12 -70 824 8 -84 550 20 63 788 63 486 302 -70 522 203 -84 346 21 64 426 17 480 46 946 -23 576 30 974 -53 373 22 65 070 19 154 45 916 22 341 29 700 -23 672 23 65 721 19 454 46 267 68 608 29 340 5 668 24 66 378 19 756 46 622 115 230 28 986 34 654 25 67 042 20 060 46 982 162 212 28 637 63 291
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VAN
La valeur actuelle nette mesure l’avantage absolu susceptible d’être retiré d’un projet d’investissement. Elle dépend donc de l’importance du capital investi dans le projet. Elle se calcule par différence entre la valeur des cash-flows (actualisée ou non) et le coût initial du projet.
Une VAN positive signifie que le projet est rentable et qu’il est judicieux de le réaliser. Un projet est d’autant plus intéressant que sa VAN est élevée.
Le taux d’actualisation choisi correspond au coût des capitaux utilisés par l’entreprise. Il peut correspondre au coût moyen pondéré du capital (CMP). Il s’obtient en pondérant les coûts des différentes sources de financement par leur contribution respective à la structure de financement. Ainsi, le coût moyen pondéré du capital est égal à :
CMP = rc x (CP) / (CP + DF) + rd (1-t) x (DF) / (CP + DF)
rc : coût des capitaux propres utilisé pour le financement de l’étude
CP : montant des capitaux propres
DF : montant des dettes financières
rd : coût de la dette avant impôts
t : taux d’imposition
En l’espèce, on négligera le coût des capitaux propres qui sont de 60 000 € mais qui ne représentent moins de 8% du financement de l’investissement. Par mesure de simplification nous supposerons que l’investissement est financé à 100% par emprunt. De plus, durant la durée d’étude, la SCI est principalement imposée au taux de 15%, c’est donc ce taux qui sera utilisé pour le calcul du CMP.
La formule devient donc : CMP = rc (1 - t) = 2,20% x (1-15%) = 1,87%.
Pour le calcul de la VAN, nous prendrons donc un taux d’actualisation de 2%.
La VAN non actualisé de ce projet est de 162 212 € alors que la VAN actualisé est de 63 291 €. Le projet est donc rentable peu importe la méthode sur laquelle nous nous basons, il génère plus de trésorerie qu’il n’en consomme.
Délai de récupération du capital
Le délai de récupération du capital investi ou pay-back est le nombre d’années nécessaires pour récupérer la mise de fonds initiale. Un projet sera d’autant plus intéressant que ce délai est court. En pratique, le délai de récupération du capital est dépassé lorsque le flux de trésorerie cumulé devient positif. Il est atteint dès lors que ce flux devient nul.
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Dans l’hypothèse des flux de trésorerie non actualisés. A la fin de la 22ème année du projet, le flux cumulé est de 22 341 €. C’est donc au cours de cette année que le capital investi est récupéré. Au cours de cette année, le projet dégage un flux de 45 916 €. Nous allons considérer que ce flux est répartit équitablement durant l’année. Ainsi, le délai de récupération de capital exact est de : 22 ans + (23 576 * 12 / 45 916) = 22 ans et 7 mois.
Le même raisonnement est suivi pour les flux de trésorerie actualisé. Nous obtenons un délai de récupération du capital investi de : 23 ans + (23 672 * 12 / 29 340) = 23 ans et 10 mois. Il faut donc 22 années et 7 mois pour récupérer le capital investi dans ce projet en prenant en compte les flux non actualisés et 23 ans et 10 mois en prenant en compte les flux actualisés. Cette différence s’explique par le fait que la valeur monétaire d’une somme est moins importante aujourd’hui que demain. Ainsi, les cash-flows futurs ont une valeur actuelle plus faible.
Indice de profitabilité (IP)
Alors que la VAN mesure l’avantage absolu susceptible d’être retiré du projet d’investissement, l’indice de profitabilité mesure l’avantage relatif, c’est-à-dire l’avantage retiré pour chaque euro investi. Il s’évalue en rapportant la valeur actualisée des flux de trésorerie secrétés par un projet d’investissement au montant investi. On obtient :
IP = VA / CFo = 1 + VAN / CFo
VA : valeur actualisée
CFo : cash-flow initial c’est-à-dire le montant de l’investissement initial
VAN : valeur actuelle nette
Pour qu’un projet soit acceptable, il faut que son indice de profitabilité soit supérieur à un. Une VAN positive suffit à avoir un indice supérieur à un.
Ici, on a :
- IP non actualisé = 1+ (162 212 / 803 500) = 1,20. - IP actualisé = 1 + (63 291 / 803 500) = 1,08.
Chaque euro investi rapporte 0,20 € dans l’hypothèse des flux non actualisés contre 0,08 € dans l’hypothèse des flux actualisés.
Dans les deux cas il est positif, ce qui est favorable et démonstratif quant à la rentabilité du projet.
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Le TRI
Le taux de rendement interne est le taux d’actualisation pour lequel la VAN s’annule. Dans ce cas, l’investissement initial est égal aux flux de trésorerie générés par le projet. Un projet sera accepté s’il est supérieur au taux d’actualisation du projet. Dans le cas contraire, il peut être refusé. Il peut être déterminé par interpolation linéaire ou directement à l’aide d’Excel.
Ici, avec Excel on obtient un taux de rendement de 3,89%, il est supérieur au taux d’actualisation retenu (2%). Le projet peut tout à fait être retenu.
3. Pistes d’amélioration de la VAN
Comme nous l’avons vu dans les sections précédentes, l’investissement immobilier est rentable. Nous tenterons dans cette section de trouver des solutions pour accroître cette rentabilité. La VAN est l’élément le plus concret nt à la mesure de la rentabilité d’un projet. Elle est constituée par l’ensemble des encaissements et des décaissements liés au projet. Ainsi, nous allons étudier l’impact d’une augmentation des encaissements et d’une diminution des décaissements et plus précisément, l’impact sur la VAN d’une augmentation des loyers, d’une diminution du prix d’achat du bien immobilier et d’une augmentation de l’apport initial personnel.
Impact d’une augmentation du loyer initial
Dans cette hypothèse, nous considérons que le loyer annuel initial est de 58 080 € contre 52 800 €. Une augmentation de 10% est prise en compte par rapport à l’hypothèse de base.
Une augmentation des loyers augmente non seulement le montant des encaissements mais également le résultat dégagé par la société, ce qui entraîne une augmentation de l’impôt à payer.
Le calcul des éléments suivants se base sur le tableau de la page suivante qui résume l’ensemble des flux générés par ce projet dans cette hypothèse :
Hypothèse de base
Hypothèse actuelle Evolution
Cash-flows non actualisés VAN 162 212 285 220 + 76% Pay-back 22,6 ans 13,9 ans - 8,71 ans IP 1,2 1,4 + 0,2 Cash-flows actualisés VAN 63 291 160 242 + 153% Pay-back 23,8 ans 20,1 ans - 3,74 ans IP 1,08 1,20 + 0,12 TRI 3,89% 6,63% + 2,74%
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La rentabilité du projet est nettement améliorée, tous les indicateurs s’améliorent : la VAN augmente, le délai de récupération du capital investi diminue, l’indice de profitabilité augmente et le taux de rendement interne augmente également. Une augmentation du loyer initial de 10% a un fort impact sur la rentabilité de ce projet puisque tous ces éléments évoluent de manière plus importante.
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Année Investissement initial Encaissements Décaissement Flux net Flux cumulé Flux net actualisé Flux cumulé 0 803 500 - 803 500 - 803 500 -803 500 -803 500 1 807 420 56 547 750 873 - 52 627 736 150 -67 350 2 58 661 56 649 2 012 - 50 616 1 933 -65 417 3 59 247 56 752 2 495 - 48 121 2 351 -63 066 4 59 840 56 856 2 984 - 45 137 2 756 -60 309 5 60 438 56 961 3 477 - 41 660 3 149 -57 160 6 61 043 57 067 3 975 -37 685 3 530 -53 630 7 61 653 57 175 4 479 -33 206 3 899 -49 731 8 62 270 57 283 4 987 -28 219 4 256 -45 475 9 62 892 57 392 5 500 -22 719 4 602 -40 873 10 63 521 57 502 6 019 -16 700 4 938 -35 935 11 64 156 57 614 6 542 -10 158 5 262 -30 673 12 64 798 61 270 3 528 -6 630 2 782 -27 892 13 65 446 62 086 3 360 -3 270 2 597 -25 294 14 66 100 62 407 3 694 424 2 799 -22 495 15 66 761 62 732 4 029 4 453 2 994 -19 501 16 67 429 63 062 4 367 8 820 3 181 -16 320 17 68 103 63 398 4 706 13 525 3 361 -12 960 18 68 784 63 738 5 047 18 572 3 533 -9 426 19 69 472 64 083 5 389 23 961 3 699 -5 727 20 70 167 64 490 5 677 29 638 3 821 -1 906 21 70 869 18 777 52 092 81 730 34 369 32 463 22 71 577 21 302 50 275 132 006 32 520 64 983 23 72 293 21 622 50 671 182 676 32 133 97 116 24 73 016 21 946 51 070 233 747 31 751 128 867 25 73 746 22 273 51 473 285 220 31 375 160 242
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Impact diminution prix de vente
Pour cette hypothèse, l’étude de la rentabilité se base sur une diminution du prix net vendeur de 10%. En pratique, une bonne négociation permet de bénéficier d’une réduction de cet ordre-là. Le prix net vendeur serait donc de 675 000 € au lieu de 750 000 €.
Plusieurs conséquences découlent de cette diminution, à savoir :
- Les frais notariés diminuent, ils sont désormais de 48 500 € (au lieu de 53 500 €). - Le montant de l’emprunt évolue également à la baisse, les associés n’auront plus que
615 000 € à emprunter (contre 743 500 €). - Les dotations aux amortissements à pratiquer vont évoluer dans le même sens puisque
le prix d’acquisition a diminué.
La diminution des charges implique une augmentation du résultat comptable et donc le résultat imposable ainsi que l’impôt qui en découle.
Ainsi, l’ensemble des éléments de calcul lié à la rentabilité du projet d’investissement sont les suivants :
Hypothèse de base
Hypothèse actuelle Evolution
Cash-flows non actualisés VAN 162 212 259 614 + 60% Pay-back 22,6 ans 16,2 ans - 6,39 ans IP 1,2 1,3 + 0,1 Cash-flows actualisés VAN 63291 137 599 + 117% Pay-back 23,8 ans 20,3 ans - 3,51 ans IP 1,08 1,17 + 0,09 TRI 3,89% 5,81% + 1,92%
Comme dans l’hypothèse précédente, ces indicateurs évoluent dans le bon sens. L’impact d’une diminution du prix net vendeur n’est pas négligeable, il améliore considérablement la rentabilité de l’investissement immobilier.
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Année Investissement initial Encaissements Décaissements Flux net Flux cumulé Flux net actualisé Flux cumulé 0 723 500 -723 500 -723 500 -723 500 -723 500 1 673 200 48 536 624 664 -98 836 612 415 -111 085 2 53 328 48 638 4 690 -94 146 4 508 -106 577 3 53 861 48 741 5 120 -89 026 4 825 -101 752 4 54 400 48 845 5 555 -83 471 5 132 -96 620 5 54 944 48 950 5 994 -77 478 5 429 -91 191 6 55 493 49 056 6 437 -71 041 5 716 -85 476 7 56 048 49 163 6 885 -64 156 5 994 -79 482 8 56 609 49 272 7 337 -56 819 6 262 -73 220 9 57 175 49 381 7 794 -49 025 6 522 -66 698 10 57 747 49 491 8 255 -40 769 6 772 -59 926 11 58 324 49 772 8 552 -32 218 6 878 -53 048 12 58 907 53 372 5 535 -26 682 4 365 -48 683 13 59 496 53 658 5 838 -20 844 4 513 -44 170 14 60 091 53 948 6 143 -14 701 4 656 -39 514 15 60 692 54 243 6 450 -8 251 4 792 -34 722 16 61 299 54 541 6 758 -1 493 4 923 -29 799 17 61 912 54 844 7 068 5 575 5 048 -24 752 18 62 531 55 151 7 380 12 955 5 167 -19 585 19 63 157 55 463 7 694 20 649 5 281 -14 303 20 63 788 55 779 8 009 28 658 5 390 -8 914 21 64 426 17 759 46 667 75 325 30 790 21 877 22 65 070 19 529 45 541 120 866 29 458 51 334 23 65 721 19 828 45 893 166 759 29 103 80 437 24 66 378 20 130 46 248 213 007 28 753 109 191 25 67 042 20 435 46 607 259 614 28 408 137 599
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Impact augmentation apport personnel
Pour cette hypothèse, nous considérons que l’apport personnel initial en compte courant s’élève à 100 000 € au lieu de 60 000 €. Cet apport permet de diminuer le montant de l’emprunt et donc de diminuer légèrement les charges liées à ce projet.
Un apport initial plus important permet d’apporter de meilleurs arguments auprès de l’organisme prêteur, la solvabilité étant meilleure.
Les indicateurs de la rentabilité du projet se présentent ainsi :
Hypothèse de base
Hypothèse actuelle Evolution
Cash-flows non actualisés VAN 162212 170 606 5% Pay-back 22,6 21,3 -1,27 IP 1,2 1,2 0,0 Cash-flows actualisés VAN 63291 63 738 1% Pay-back 23,8 22,8 -1,01 IP 1,08 1,08 0,00 TRI 3,89% 0,00% -3,89%
L’augmentation de l’apport personnel a très peu d’impact sur la rentabilité du projet qui s’est légèrement améliorée.
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Année Investissement initial Encaissements Décaissements Flux net Flux cumulé Flux net actualisé Flux cumulé 0 803 500 - 803 500 -803 500 - 803 500 - 803 500 1 761 700 54 054 707 646 -95 854 693 771 - 109 729 2 53 328 54 156 -828 -96 681 -795 - 110 524 3 53 861 54 259 -397 -97 078 -374 - 110 899 4 54 400 54 363 37 -97 041 35 - 110 864 5 54 944 54 468 476 -96 565 431 - 110 433 6 55 493 54 574 920 -95 645 817 - 109 616 7 56 048 54 681 1 367 -94 277 1 190 -108 426 8 56 609 54 789 1 820 -92 458 1 553 -106 873 9 57 175 54 898 2 277 -90 181 1 905 -104 968 10 57 747 55 009 2 738 -87 443 2 246 -102 722 11 58 324 55 120 3 204 -84 240 2 577 -100 145 12 58 907 55 233 3 674 -80 565 2 897 -97 248 13 59 496 55 347 4 150 -76 415 3 208 -94 040 14 60 091 58 030 2 061 -74 354 1 562 -92 478 15 60 692 59 390 1 302 -73 052 968 -91 510 16 61 299 59 704 1 595 -71 457 1 162 -90 348 17 61 912 60 023 1 889 -69 568 1 349 -88 999 18 62 531 60 347 2 185 -67 383 1 530 -87 470 19 63 157 60 675 2 482 -64 902 1 704 -85 766 20 63 788 61 008 2 780 -62 122 1 871 -83 895 21 64 426 17 488 46 938 -15 183 30 969 -52 926 22 65 070 19 154 45 916 30 733 29 700 -23 226 23 65 721 19 453 46 268 77 001 29 341 6 115 24 66 378 19 755 46 623 123 624 28 987 35 101 25 67 042 20 060 46 982 170 606 28 637 63 738
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CONCLUSION GENERALE
Pour Madame X et son associé, la société civile immobilière est l’outil juridique le plus adapté pour gérer et acquérir l’immeuble. Chaque associé sera propriétaire de parts de la SCI qui détient le bien immobilier.
Cette solution permet d’éviter le régime de l’indivision qui engendre de nombreux inconvénients : chaque indivisaire possède des droits sur la totalité du bien et donc les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité, ce qui peut entraîner des situations de blocage. De plus, l’indivision ne constitue pas un régime stable et est limitée dans le temps, chaque indivisaire peut vendre à tout moment sa quote-part à un tiers tout en respectant le droit de préemption de son co-indivisaire.
La SCI permet de passer outre ces risques, elle apporte une facilité de création et de gestion qui s’adapte parfaitement aux volontés des associés. Les statuts peuvent prévoir toute sorte de clause pour éviter notamment les situations de blocages en cas de désaccord et pour empêcher l’entrée de personnes non désirées au sein de la société.
Cependant, tout cela a un coût. Le coût de création (rédaction des statuts, formalités de publicité, etc.) ainsi que le coût de gestion (tenue d’une comptabilité, convocation des associés aux assemblées générales, etc.) ne sont pas à négliger.
Le choix du mode d’imposition est un de ses atouts majeur. Une imposition à l’impôt sur le revenu sera notamment préférable à une imposition à l’impôt sur les sociétés si le bien immobilier sera cédé du fait de l’imposition plus faible de l’éventuelle plus-value. Néanmoins, l’impôt sur les sociétés est le choix retenu pour Madame X qui ne compte pas céder l’immeuble. Cette solution permet de réduire l’impôt à payer du fait de la déduction des frais d’acquisition et des dotations aux amortissements.
Ce projet d’investissement est rentable et réalisable. Il répond parfaitement aux exigences de Madame X qui souhaite, par la réalisation de cet investissement, tirer des revenus lors de sa retraite. Le projet brut génère des flux de trésorerie positifs et importants dès la 21ème année.
Des solutions sont envisageables pour accroître cette rentabilité, et notamment l’augmentation du loyer initial ou la négociation du prix net vendeur (l’impact sur la rentabilité d’une augmentation de l’apport initial est négligeable). La deuxième solution semble être plus accessible du fait de sa pratique courante au sein du marché immobilier. La première peut être écartée, elle est plus délicate et risquée à mettre en œuvre puisque les loyers doivent être attrayants en prenant en considération les loyers couramment pratiqués sur le marché.
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Bibliographie et sitoographie
La revue fiduciaire – Revenus fonciers et SCI
Créer et gérer une société civile – Francis Lefebvre
Mémento pratique fiscal 2016 – Francis Lefebvre
DCG 4 - Droit fiscal
DCG 2 – Droit des sociétés
www.impots.gouv.fr
www-notaires.fr
www.service-public.fr
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ANNEXE : Organigramme du cabinet Hie & Associés
Jean-Dominique HIE
Gérant / Expert-Comptable
Benoît MAILLARD
Expert-Comptable
Marie-Claire HIE
Responsable Juridique et Social
Comptabilité et Fiscalité Secrétariat Social Juridique et
Documentation
Emilie CHAMPION
Secrétaire et Assistante Comptable
Anaïs VERNON
Secrétaire et Assistante Juridique
Christophe GERVAIS Comptable
Estelle COSSON Comptable
Annie CHARTRAIN
Comptable
Pauline PICHONNEAU
Comptable Elisabeth MEUNIER
Adjointe Responsable Social
Nelly CORNIER
Assistante de Paie
Alice GOGNON
Gestion paie et social
Céline BAILLARJAUD
Gestion paie et social
