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Démembrement de propriété : un outil d’optimisation fiscale

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit.C’est un mécanisme souvent utilisé en famille lors d’une donation ou d’une succession. Son principal avantage est deréduire les coûts fiscaux.

D’un côté, l’usus (droit d’utiliser le bien) et le fructus (droit d’en percevoir les fruits) pour l’usufruitier, de l’autre côté l’abusus (droit dedisposer du bien) pour le nu-propriétaire. Les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre, mais ni l’usufruitier, ni lenu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. L’accord des deux est obligatoire pour céder la pleinepropriété du bien.

Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier : à ce moment, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien sans droitsde succession à payer. Il peut alors l’occuper, le louer ou encore le vendre. On dit alors qu’il y a remembrement de la propriété. C’estune formule très utilisée qui permet de préparer sa succession tout en s’assurant de conserver la jouissance du bien. Il est à noterqu’en cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise aux héritiers et entre dans la succession, pour la valeur de lanue-propriété seule.

Il est possible de pratiquer le démembrement de propriété sur un bien immobilier, mais aussi surun compte titres (c’est plus rare). Mais un PEA, un livret d’épargne ou encore un plan d’épargnelogement ne peuvent pas être démembrés.

Usus, Fructus et Abusus…

EN SAVOIR PLUS

Le démembrement est un mécanisme juridique qui s'applique sur les droits de propriété. Il trouve son origine dansla théorie juridique des trois composantes du droit de propriété que sont l' , le et l' .usus fructus abusus

L’usufruitier peut soit utiliser le bien pour son propre usage, soit le donner en location et en percevoir les loyers.

Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien en respectant les droits de l’usufruitier.

Il y a démembrement lorsque les trois attributs de la propriété (droit d'utiliser le bien, droit d'en disposer et droitd'en percevoir les fruits) ne sont pas réunis entre les mains de la même personne. Les droits d’usufruit et denue-propriété peuvent être transmis soit par donation, soit par cession (on peut acheter ou vendre ces droits).

Un avantage fiscal non négligeable lors des donations

Le démembrement de propriété intervient la plupart du temps en famille. Il est ainsi possible de donner de son vivant la nue-propriétéd’un bien à ses enfants par exemple, et d’en conserver l’usufruit. Cette solution permet de continuer à profiter du bien immobilier c’està dire d’y vivre ou de le donner en location pour en tirer un revenu, mais également de préparer « en douceur » la transmission de sonpatrimoine, en profitant des abattements fiscaux en vigueur.

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Rappel : l’abattement sur le montant de la donation

Il est possible de donner, par parent et par enfant, la somme de 159 325 euros tous les dix ans (cette durée était de six ans jusqu'au29 juillet 2011, ce délai ayant été allongé par la loi de finances rectificative de 2011), sans avoir à acquitter de droits de donation. Uncouple avec deux enfants peut ainsi donner en franchise d’impôt la somme de 637 300 € (159 325 X4)…

Ce type de donation présente deux atouts :

les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. Lesvaleurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation ; la valeur dela nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du donateur.

Age du donateur Valeur usufruit Valeur nue-propriété

moins de 21 ans 90 % 10 %

de 21 à 30 ans 80 % 20 %

de 31 à 40 ans 70 % 30 %

de 41 à 50 ans 60 % 40 %

de 51 à 60 ans 50 % 50 %

de 61 à 70 ans 40 % 60 %

de 71 à 80 ans 30 % 70 %

de 81 à 90 ans 20 % 80 %

à partir de 91 ans 10 % 90 %

Au décès du ou des usufruitiers, les enfants récupèrent le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer.Attention : la donation de la nue-propriété n’a pas d’incidence sur le montant de l’ISF de l’usufruitier. Celui-ci continue à payer l’ISF surla valeur totale du bien.

Ce qui a changéJusqu'au 29 juillet 2011, les droits de donation bénéficiaient d’une réduction en fonction de l’âge du donateur. Pourles donations consenties en nue-propriété (avec réserve d’usufruit pour le donateur), les taux de réduction quis’appliquaient étaient de :

35 % si le donateur était âgé de moins de 70 ans et de10 % si le donateur avait entre 70 ans et 80 ans. (aucune réduction n’était appliquée si le donateur avait plus de 80 ans).

Un procédé souvent utilisé lors des successions

Le principe est le même que lors d’une donation. Il arrive en effet fréquemment que le conjoint survivant récupère l’usufruit des biensdu conjoint décédé. Il arrive souvent qu’on donne ou qu’on lègue par testament l’usufruit de ses biens à son conjoint, les enfantsrecueillant par ailleurs la nue-propriété. En d’autres termes, le conjoint usufruitier peut utiliser tous les biens et en percevoir lesrevenus, par exemple habiter ou donner en location le logement familial. Ici encore, la valeur de la nue-propriété est fonction de l’âgede l’usufruitier (soit le conjoint survivant dans cet exemple), au moment du démembrement.

La donation temporaire d’usufruit

La donation temporaire d’usufruit est particulièrement adaptée si vous souhaitez aider l’un de vos proches sans vous dépouiller enmême temps que réduire votre facture d’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Cette technique consiste à transmettre, pour unedurée limitée, généralement 10 ans, la jouissance ou les revenus procurés par un bien. Vous conservez néanmoins la nue-propriétédu bien. Par exemple, si l’un de vos enfants a du mal à se loger vous pouvez lui permettre d’habiter un de vos logements en lui entransmettant l’usufruit.

Trois avantages se présentent alors :

1- vous ne vous séparez pas du bien ;

2- le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre ISF ;

3- les droits de mutation sont limités : les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur enpleine propriété du bien. Vous pouvez payer ces droits en utilisant l’abattement accordé sur les donations entre vifs, rechargeabletous les dix ans (voir plus haut).

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Attention toutefois : la donation peut être remise en cause par l’administration fiscale si celle-ci considère que l’usufruitier n’en tirepas un réel avantage. C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernierbénéficie de revenus confortables. Si l’administration considère que le seul intérêt était de soustraire le bien au paiement de l’ISF vouscourrez le risque de vous faire redresser.

Par ailleurs, ce type de donation ne permet pas de préparer sa succession « en douceur » : à l’issue de la période prévue, l’usufruits’éteint automatiquement. Le bien concerné fait à nouveau partie, en pleine propriété, du patrimoine du donateur. A son décès, lesdroits de succession devront alors être payés par les héritiers.

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