étude montpellier diag volet 1

Sommaire

Etude PLU MONTPELLIER BOSC & ROUAUD architectes - urbanistes mandataires

Laurent DUFOIX architecte du patrimoine

A- DIAGNOSTIC 1 - Analyse morphologique du bâti.

- Composition de la structure actuelle

- Structure urbaine historique

- Les typologies architecturales et urbaines

- Fiche typologique du bâti

2 - Identification des espaces collectifs urbains

- le réseau d’espaces publics et collectifs

- Les articulations inter-quartier

3 - Analyse des typologies d’espaces recensés

- Définition de secteurs homogènes

- Les éléments patrimoniaux remarquables

B- PROPOSITIONS ET CADRE REGLEMENTAIRE

1- Les dysfonctionnements du cadre réglementaire

- Analyse du PLU actuel : lacunes du

règlement

- Cadre réglementaire : îlots tests

2- Simulations et test des propositions

- Les propositions : objectifs par secteurs

- Simulations dans le tissu existant : îlots tests

C- PHASE OPERATIONNELLE

1- Problématique et enjeux

- Structures et articulations

- Analyse fonctionnelle

2- Les lieux d’interventions

- Tableau thématique des interventions

- Les lieux d’intervention

3- Les éléments de programme par lieu

A- DIAGNOSTIC Analyse morphologique du bâti



Structure urbaine historique - Ech : 1/10000e

NOTE HISTORIQUE SUR LE DEVELOPPEMENT : Cette note permet d'acquérir les connaissances analytiques nécessaires à la compréhension du fonctionnement urbain, de l'identité et des caractères du secteur étudié. L'analyse du développement urbain et foncier du faubourg appelé "Les Beaux-Arts / les Aubes" n'est rendue possible, qu'à partir du début du XVIIIème siècle. Quelles en sont les raisons ? Tout d'abord, l'absence de documents graphiques antérieurs, fiables au XVIIème siècle. La première carte date de 1730 (Carte des environs de Montpellier en 1685, archives du Génie / Vincennes / carton I, 3.) Elle fut rapidement suivie par plusieurs séries de plans, qui apportent individuellement des éléments. Par ailleurs, plusieurs études ont été faites sur le développement de la ville à l'époque médiévale mais, il s'agit d'interprétation, de restitution (Vilaret au XVIIIème, Louise Guiraud au XIXème, Ghislaine Fabre / Thierry Lochard au XXème siècle). Ensuite, la disparition des bâtiments, cités ou attestés dans les textes. Les campagnes de démolition, menées régulièrement, au temps des guerres de religion, puis au début XVIIème, ont eu pour objectif de dégager les abords de l'écusson de toutes constructions, à des fins militaires. Il n'y a donc pratiquement plus de vestiges observables de bâtiment antérieur au XVIIème siècle. Les fouilles archéologiques menées occasionnellement révèlent des données de première importance sur l'histoire de la ville. Toutefois, l'examen des rapports entre la ville et les faubourgs, dès sa création à l'époque médiévale, permet d'en comprendre le développement, et de dégager des lignes forces, des structures, des tracés. A - Une voie de première importance / un quartier artisanal et des implantations religieuses : Localisé à la base de la colline de "Montepestelario", sur le flanc nord de l'enceinte fortifiée, de la fin du XIIème siècle/ début XIIIème siècle, en bordure de la rivière du Merdanson, l'histoire de ce faubourg restera liée pendant des siècles au développement de la cité et à ses axes de communication. La création d'un premier habitat dans ce secteur se manifestera aux abords extérieurs immédiats des portes de l'enceinte. La route médiévale, le "cami roumieu", parcouru par d'innombrables pèlerins, était la voie d'accès principale depuis saint-gilles. Elle correspond de nos jours à l'avenue Saint-Lazare et son prolongement sur la route de Nîmes.




Autour de la porte du Pila Saint-Gély, une des toutes premières, (mentionnée peu avant 1205), et des portes de la Blanquerie et du Légassieu ou des Carmes, (élevées entre 1211 et 1232), se sont implantés dans les terrains limitrophes, hôpitaux et couvents accueillant les malades. Rois et papes, dignitaires, et personnages importants empruntent le cami roumieu puis la porte du Pila Saint-Gély, confirmant la primauté de cet axe vers la vallée du Rhône, vers la France, sur les autres voies. C'est l'entrée triomphale de la ville. De cette époque lointaine, il n'existe aucune donnée graphique exacte. Le secteur nord le plus proche de l'enceinte, séparé par un fossé, autour du Merdanson, appelé la Blancaria, regroupe des activités artisanales, polluantes : teinturiers et fabricants de tuiles, utilisaient les rives du cours d'eau pour faire sécher leurs produits. Au XIIIème siècle, les ordres religieux vont s'implanter: - Couvent des Augustins (attesté dès 1255) - Couvent des Repenties de Saint-Gilles ( attesté en 1247) - Couvent des Trinitaires (attesté dès 1217) avec hôpital - Hôpital de Saint-Martial, de Saint-Denis... Leurs enclos portent sur une étendue considérable. Les établissements des ordres mendiants sont implantés chacun à environ 500m les uns des autres, extra muros et occupent les différents faubourgs. Vignes, vergers, et champs prédominent. L'Hôpital du Saint-Esprit, distant de la ville de 300m environ, favorisa le regroupement de maisons le long de la grande route. L'inondabilité de la plaine, les crues dévastatrices mentionnées à plusieurs reprises, limitèrent l'extension du faubourg, surtout à proximité du Lez. Seuls les moulins de teinturiers occupent les berges de la rivière (moulin de Sauret, de Salicate). En 1260, un nouveau quartier apparaît, sous l'impulsion de l'Evêque de Maguelone : Villefranche, avec une église placée sous le vocable de notre-dame. Des franchises ont été peut-être accordées pour attirer les immigrés dans ce bourg, sources de conflit avec les Consuls. Toutes formes d'habitats devaient être détruites sous les guerres de religion, ainsi que lors du siège de 1622. Dans le cadre de la Contre-Réforme, Louis XIV continuant l'action de son père fait venir à Montpellier de nouvelles congrégations catholiques. Les ordres s'installent en priorité dans la vieille ville et dans les faubourgs. Les Récollets feront élever un couvent, une chapelle, bénis en 1666. Ce couvent deviendra le siège des archives départementales

Un riche marchand montpelliérain, Jean-David Levat fait construire un petit château en 1763/64, dans le style très en vogue des folies, au centre d'un grand domaine. Une autre propriété de très grande qualité sera élevée par les architectes Giral et Donnat à l'extrême fin du XVIIIème siècle, début XIXème, pour Boitel: la Villa Christine. Elle appartient de nos jours à un ordre religieux. On retiendra de cette période qui court des origines de la ville jusqu'à la fin du XVIIIème siècle : - La mise en place et la persistance d'un réseau viaire formé de voies principales, de chemins... - L'implantation de grandes propriétés, principalement religieuses, formant des enclos, qui délimitent des espaces toujours perceptibles. B - Une volonté d'aménagement des Elus, soutenues par des initiatives privées pour le quartier actuel des Beaux-Arts : Au XIXème siècle, deux bouleversements : - Vision continue des équipes municipales sur les possibilités offertes par les faubourgs en terme d'accueil, de complémentarité d'équipement avec l'écusson. Cette vision va se concrétiser sur tout le XIXème siècle par des actions, et des réalisations majeures. - Mutations foncières qui font passer des terrains, des parcelles à de véritables familles de promoteurs. Toute une série de plans ( cadastre napoléonien 1825, relevés topos...) donnent des informations précises, à recouper avec les évènements historiques. La Ville met en place des équipements structurants, dans le quartier de Villefranche, qui répondent aux lois et dispositions, prises par l'Etat pour améliorer les villes : En 1810, un décret réglemente l'installation des usines, ateliers qui répandent des nuisances dans les villes ou à leurs abords (fumées, ordures, matériaux nocifs... ) Les anciens abattoirs, loués à un particulier, sous le Corum actuel, vont être remplacés. L'arrivée du train, avec un quai de débarquement à proximité, favorise le transport des animaux. Le marché à bestiaux et les abattoirs prendront naturellement place sur une grande parcelle disponible, acquise par la Ville. L'architecte Cassan établi les plans en 1847. Le quartier prend le nom des Abattoirs. Les bâtiments ont été détruits, et remplacés par des immeubles récents, sur le même parcellaire. En 1834, l'octroi, élevé par Teste, marque l'entrée de la ville. Il est de nos jours transformé en fontaine publique. En 1831, une loi interdit les sépultures privées, dans les édifices religieux, dans un souci égalitaire, mais aussi de luttes contre les odeurs, les pollutions diverses, impose des cimetières communs.

Les trois cimetières qui se trouvaient jusqu'à la fin du XVIII sur les berges du Merdanson sont supprimés, le cimetière Saint-Lazare sera inauguré en 1849. Entre 1840 et 1846, la ligne de chemin de fer est crée, sur un autre tracé que la route de pèlerinage, devenu chemin de la Poste au XVIIIème siècle. La voie ferrée sera doublée d'une voie royale en 1849, devenue depuis Nationale 113. Le tracé de la voie ferrée partage de vastes propriétés et modifie le réseau viaire. Pendant la première moitié du XIXème siècle, la Ville décide d'assainir le cours du Merdanson, et des ruisseaux qui s'y déversent. Des égouts sont créés. Les initiatives municipales sont complétées, amplifiées par un phénomène de renouvellement urbain. Certaines familles, rachètent des terrains appartenant à des religieux, et mettent en place des montages immobiliers: L'exemple des Lunaret est très illustratif du dynamisme local. Cette famille de robe, loti dès les années 1860, de nombreuses parcelles à proximité immédiate de la vieille ville achetées aux Récollets. Des immeubles sur deux voir trois niveaux sont élevés, vendus à des prix accessibles pour de faibles revenus. La famille Laffoux crée en 1886 un lotissement composé de grandes maisons avec jardins, l'enclos Laffoux. Les rues, espaces publics sont gérés par les syndics des propriétaires, puis acquis par la Ville. Les noms de rues (Lunaret, Belmont, Thérèse, Léon, de Ferrare, Ernest Castan...) témoignent du rôle de ces familles. Dès 1880, de grandes familles catholiques s'installent sur les parcelles laissées libres par les institutions religieuses. Les Castan, Buisson de la Vèvre, Emprin, Teissier, Chevalier, Laffoux...... établissent des maisons de plaisance. Enfin, plusieurs établissements religieux sont construits : - le petit séminaire est fondé en 1865, les travaux achevés en 1879, sous la direction de l'architecte Revoil. C'est aujourd'hui l'école militaire d'administration. - Les écoles des frères des Ecoles chrétiennes sont bâties en 1880, par l'architecte Jules Margouires. C - Le XXème siècle : Développement du pavillonnaire/ Les logements collectifs/ basculement des axes de communication : L'après-guerre à nos jours : Au XXème siècle les initiatives privées vont se développer. La vente de certaines propriétés religieuses va débloquer l'urbanisation de ce secteur.

En 1925, l'Office Public départemental des habitations à bon marché lance un projet novateur de cité jardin " le petit Versailles ", à Montpellier. La réalisation architecturale est confiée à Février ; vingt et un lot sur lesquels sont construites des villas de qualités. L'orphelinat Saint-François, crée en janvier 1885, dans une simple maison champêtre du lieudit "La Pierre Rouge». Estimée à 12 hectares en 1901, la propriété va être considérablement augmentée par l'Abbé Prévost, ancien avocat devenu prêtre, qui entreprend l'acquisition systématique des maisons et terres limitrophes. L'architecte Julien Boudes construit la chapelle entre 1909 et 1913, dans un style néo-gothique. Elle a été inscrite à l'inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques en 2002. Le transfert de la population du centre ancien, peu adapté aux exigences de la vie moderne, favorise l'implantation d'une nouvelle population dans les faubourgs. Le quartier des Aubes va se densifier. De nombreuses petites maisons seront élevées sur des terrains jusqu'alors inondables. Le déplacement de l'entrée de Montpellier vers l'est, l'autoroute, l'aéroport, les centres commerciaux, la valorisation du littoral sont autant de facteurs propices au développement du quartier. La Cité Castor est élevée aux Aubes dans les années 1930. Les années 60/70 verront se multiplier les immeubles de hauts niveaux, notamment dans le quartier des Aubes. Parallèlement, la ville a mis en place des équipements publics structurant les quartiers : Ecoles, Maisons pour tous, lieux de cultes..... Sources : - Archives de la Ville de Montpellier - Direction régionale des Affaires Culturelles - Services de l'Inventaire et de la Conservation Régionale des Monuments Historiques - Université Paul Valéry : UMR 5045 CNRS




Structure urbaine historique Ech : 1/10000e

TYPOLOGIE : On distinguera : - L'immeuble d'habitation : Les premiers immeubles apparaissent dans le quartier autour des années 1860-70, sur les franges de la vieille ville ( anciens fossés médiévaux et berges du Verdanson). Ce type d'habitation répond à une attente de rentabilité financière de la part des propriétaires des terrains, qui investissent dans la création de lotissement d'édifices pouvant accueillir plusieurs locataires. La conception se fait à l'échelle de tout ou partie de la propriété foncière ou de la parcelle. L'immeuble, par sa multiplication, engendre une forte densité bâtie, un espace public limitrophe, des rapports entre îlots : C'est le prolongement direct du centre ancien. Il n'est pas isolé au milieu d'un espace vert avant le milieu du XXè siècle. Construit sur le modèle parisien de la fin du XVIIIè, début XIXè, l'immeuble comporte deux, trois voire quatre niveaux, correspondant chacun à un ou deux appartements, desservis par la cage d'escalier. La façade principale est directement implantée sur la rue, le bâti occupant toute la parcelle. En fonction de la taille de la parcelle, le vestibule d'entrée, l'escalier sont placés au centre ou latéralement. L'immeuble est le plus souvent en pierre de taille, avec un décor plus ou moins affiné, et une toiture en tuiles, rarement dans ce secteur en ardoise. L'essentiel du décor se trouve sur la façade principale, qui "construit " l'espace public, la rue. Les pignons latéraux sont souvent englobés, non apparents, avec les constructions mitoyennes. La façade arrière de ces immeubles donnent sur des cours de faibles dimensions, dans lesquelles il n'y a pas de possibilité de recul. Le décor est très limité. La mise en oeuvre de la façade principale révèle un grand savoir-faire, on l'on trouve de nombreuses références à l'histoire architecturale, appliquées de manière éclectique. Les niveaux sont soulignés par des bandeaux, sur lesquels reposent des balcons légèrement saillants. Les garde-corps sont en fonte sur des modèles du commerce. De grandes portes-fenêtres, de dimensions décroissantes avec les étages, ajourent les appartements. Les clés, les chambranles, les consoles, concentrent l'essentiel de la sculpture. Le débord de la couverture est souligné par une corniche moulurée, et dans les immeubles plus simples, par une génoise. Le rez-de-chaussée est parfois occupé par des remises, magasins, plus rarement par des appartements, accessibles par des portes charretières, de larges dimensions.




Structure urbaine historique Ech : 1/10000e

- La maison individuelle : Est caractérisée par une occupation uni familiale. Elle répondra, comme l'immeuble à une opération d'investissement financier qui prendra la forme d'un lotissement . En fonction de la période de réalisation, la maison individuelle prendra plusieurs types : Il conviendra de distinguer la maison individuelle isolée, avec jardin, de la maison individuelle accolée. a) La maison individuelle isolée : Les premières réalisations connues dans le quartier correspondent au lotissement Laffoux : Cet ensemble regroupe plusieurs maisons de grandes dimensions, desservies par une voie restée privée. La construction est implantée sur des parcelles vastes, clôturées, plantées. Le bâti est largement en retrait de la voie, préservant une certaine intimité. Ces maisons comportent généralement deux niveaux sur rez-de-chaussée, sont enduites et couvertes par un toit en tuile, sur des plans qui peuvent varier. Il n'y a pas de modèle type à respecter. Le décor est concentré sur la façade principale et la façade opposée sur le jardin. On ne connaît pas, à ce jour, les noms des architectes. La deuxième réalisation intéressante est le lotissement " le petit Versailles" par les architectes Février et Duffour. C'est la première cité jardin conçue à Montpellier. Il est intéressant de noter la prise en compte dans cette réalisation de l'espace public, comme prolongement des parties privatives. Rues, places, structurent le lotissement. Les maisons sont construites suivant des principes similaires, (plan et élévation) au centre de la parcelle, en rez-de-chaussée plus un étage. D'autres réalisations témoignent d'initiatives plus isolées : Quelques belles maisons ont été construites sur de grandes parcelles, références directes à des petits châteaux ou "folies". Elles se caractérisent principalement par le parc contigu. b) La maison individuelle accolée : Fait partie d'un ensemble urbain dense, qui est conçu comme l'immeuble, sur une réflexion autour de l'îlot. Dans des lotissements, dès la deuxième moitié du XIXème, les maisons se touchent, se multiplient, répondant à des règles d'occupation, d'alignement. Elles génèrent des circulations extérieures, des voies publiques, des carrefours... Le logement est au premier niveau, le rez-de-chaussée servant de remise ou de magasin. L'accès et l'escalier sont souvent placés latéralement. L'essentiel du décor est là aussi concentré sur la façade principale : bandeau d'étage, corniche mouluré ou génoise, chambranles... Ces maisons ont des hauteurs très proches, formant des alignements quasi-continus. Suivant les périodes, on notera des styles de constructions différents.




La composition de la structure actuelle Ech : 1/10000e




Les typologies architecturales et urbaines Ech : 1/10000e




Maison individuelle jumelée (cas n°1)

Maison individuelle isolée (cas n°2)

Fiche typologique du bâti Quartier « Les Aubes » Ce quartier est constitué majoritairement de maisons individuelles isolée ou jumelées. Les parcelles allongées permettent de présenter un espace de représentation sur rue et un jardin privatif, intime en limite séparative sur le fond de la parcelle. Dans le cas de constructions en L, le jumelage (cas n°1), permet de dimensionner des espaces extérieurs à une échelle domestique. Dans le cas de maisons isolées, (cas n°2) l’espace extérieur n’est plus limité par le bâti mais par la clôture.




Immeuble de grande hauteur

Immeuble de grande hauteur

Fiche typologique du bâti Quartier « Les Aubes » L’on trouve également dans ce quartier des immeubles de grande hauteur, héritage des théories développées par les architectes « modernes ». Le bâtiment occupe le centre de la parcelle par l’effet des prospects et des hauteurs applicables à la zone. Le bâtiment est isolé des limites qu’il ignore, le vide n’est pas dimensionné, il n’est que le résultat du règlement.




PAE de Nazareth (cas n°1)

Maison individuelle (cas n°2)

Fiche typologique du bâti Quartier « Les beaux-Arts » Cas n°1 : Immeubles d’habitation récents. L’espace domestique est rejeté en arrière de la parcelle. L’alignement sur rue censé donner un rapport de l’édifice à la rue est contrarié par une distance trop faible entre la clôture (première coupure) et l’édifice. Cela génère un espace « sans dimension », ni parking, ni jardin. Cas n°2 : Structure de lotissement sans hiérarchie de voirie ni d’organisation de structure urbaine, seule prévaut la logique de distribution des parcelles. L’on passe d’une voirie publique à un espace de statut quasiment privé. L’espace « public » devient un espace introverti.




Villa Catherine (cas n°1)

Maison de faubourg (cas n°2)

Fiche typologique du bâti Quartier « Les beaux-Arts » Cas n°1 : Maison résultant des grandes propriétés. Parc boisé donnant à la rue et au voisinage des lieux de grande qualité. Cas n°2 : Maison de type faubourg dense occupant toute la parcelle. Ces maisons de ville modestes ou petits immeubles locatifs ne possèdent pas de jardins.

A- DIAGNOSTIC Identification des espaces collectifs urbains



Les espaces publics et collectifs Ech : 1/10000e

Le réseau d’espaces publics et collectifs Les espaces publics sont constitués par la voirie, hormis des squares ou parcs. Les espaces privés collectifs représentent la majeure partie des espaces libres, résultant des typologies de logements collectifs implantés en milieu de parcelle.




Fiches typologiques des espaces publics Qualité de la rue résultant des alternances entre pleins et vides. Cette qualité est renforcée par le décalages entre les différents plans, premiers plans, second plans, clôtures, qualité des portails, résurgence de la végétation. Les longues clôtures linéaires, même plantées, ne permettent pas de conserver cette qualité.




Fiches typologiques des espaces publics Les grands alignements d’arbres permettent de constituer un gabarit de rue malgré l’implantation des grands bâtiments souvent perpendiculaires à la rue. Dans le cas ou le bâti a été aligné sur la rue mais ou l’espace présente une grande dilatation et une limite constituée de « jardinières », la voirie évoque un univers routier, peu d’accès aux parcelles, voirie de desserte parallèle à la « rue ». Cet espace de desserte devient une coupure forte par rapport à la rue, car sa logique est longitudinale et ne permet pas l’échange entre la façade et la rue.




Fiches typologiques des espaces publics Les parcs boisés résultant du morcellement des grandes propriétés présentent de par leur végétation et la constitution de leurs murs de clôture une grande qualité pour la rue et le voisinage. Les quartiers de faubourg denses présentent une homogénéité de leur bâti. Leur échelle et leur modénature présentent un ensemble bâti cohérent malgré une qualité de bâti qui ne présente pas d’éléments remarquables.




Fiches typologiques des espaces publics Le lotissement " le petit Versailles" par les architectes Février et Duffour est la première cité jardin conçue à Montpellier. Il est intéressant de noter la prise en compte dans cette réalisation de l'espace public, comme prolongement des parties privatives. Rues, places, structurent le lotissement. Les maisons sont construites suivant des principes similaires, (plan et élévation) au centre de la parcelle, en rez-de-chaussée plus un étage.




Fiches typologiques des espaces publics Les quais du Verdanson Le bâti est hétérogène, il n’est jamais perçu frontalement. L’espace n’est jamais perçu dans sa vraie dimension, il est limité par les parapets du quai.




Les articulations inter-quartier Ech : 1/10000e

Les articulations inter-quartier L’on note une coupure nette entre le quartier des Aubes et le quartier des beaux-Arts. Cette coupure est le fait des effets conjugués de la route de Nîmes et de la voie ferrée ainsi que de la topographie qui place ce quartier dans une relation naturelle plus forte en direction des rives du lez que du centre historique.




Exemple de voiries privées sur un îlot Ech : 1/2500e

Les articulations inter-quartier L’autonomie des îlots de par la construction de voirie obéissant à une seule logique de distribution interne ne permet pas à terme la structuration de ces espaces libres. Ces espaces ne peuvent pas être traversés par les piétons.

A- DIAGNOSTIC Analyse des typologies d’espaces recensés



Définition des grands secteurs

1- Quartier de faubourg constitué d’une urbanisation dense avec des bâtiments de faible hauteur. L’espace de la rue est constitué par les alignements de bâtis.

2- Quartier constitué de maisons individuelles. L’espace de la rue est constitué par l’alternance de maisons alignées et de jardins.

3- Quartier constitué d’opérations de logements, d’immeubles collectifs de grande hauteur. sur des parcelles de grande taille, pour certaines legs des grandes propriétés.

4 et 6 Quartiers mixtes entre 3 et 1 5 Typologie identique à 2 bâti plus ancien 7 Zone constitué de maisons individuelles récentes aggloméré sous forme de lotissement.




Les éléments patrimoniaux remarquables Ech : 1/10000e

Les éléments patrimoniaux remarquables




1

2

4

5 3

6

7 8

9

10

11

12 13

B- PROPOSITIONS ET CADRE REGLEMENTAIRE Les dysfonctionnements du cadre réglementaire



Analyse du PLU actuel Carte des hauteurs relevées sur site.




Plan de zonage (PLU existant) Ech : 1/10000e

Analyse du PLU actuel




Espaces Boisés Classés Ech : 1/10000e





Implantation des constructions par rapport à l’emprise publique (PLU existant) Ech : 1/10000e





Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives (PLU existant) Ech : 1/10000e





Hauteurs maximales permises (PLU existant) Ech : 1/10000e





Carte du COS autorisé (PLU existant) Ech : 1/10000e





PROSPECT LIMITE SEPARATIVE HAUTEUR (max.) COS (max.) Analyse du PLU actuel Tableau récapitulatif du PLU existant 1UC1c

D > ou = A Cas particulier angle avec 2 voies d’inégale largeur.

L> ou = H/2, L> ou = 3m Annexe (Hors SHON) possibilité limite séparative

Voir côte plan Sf bat. Ind 8 m et bat. Coll.10 m COS : 1

1UC1d D > ou = A Cas particulier angle avec 2 voies d’inégale largeur.

L> ou = H/2, L> ou = 3m Annexe (Hors SHON) possibilité limite séparative

13 m COS : 1

2UB2c D > ou = A Cas particulier angle avec 2 voies d’inégale largeur.

L> ou = H, L> ou = 4m Annexe (Hors SHON) possibilité limite séparative.

Voir côte plan Sf bat. Ind 8 m et bat. Coll.10 m COS : 1 (0,5+0,5)

2UB2d D > ou = A Cas particulier angle avec 2 voies d’inégale largeur.


8 m COS : 1 (0,5+0,5)

2UB2f D > ou = A Cas particulier angle avec 2 voies d’inégale largeur.


8 m COS : 1 (0,5+0,5)

2UB1c D > ou = A Cas particulier angle avec 2 voies d’inégale largeur.


Voir côte plan Sf bat. Ind 8 m et bat. Coll.10 m COS : 1 (0,5+0,2+0,3)

2UB1d D > ou = A Cas particulier angle avec 2 voies d’inégale largeur.

L> ou = H/2, L> ou = 3m Annexe (Hors SHON) possibilité limite séparative.

8 m COS : 1 (0,5+0,2+0,3)

1UB2c D> ou = 2/3 A Cas particulier angle avec 2 voies d’inégale largeur.

L> ou = H/2, L> ou = 3m Voir côte plan Sf bat. Ind 8 m et bat. Coll.10 m

COS : 1 (0,5+0,3+0,2) Esp. Libre planté : 30% surf.

1UB2d D> ou = 2/3 A Cas particulier angle avec 2 voies d’inégale largeur.

L> ou = H/2, L> ou = 3m 13 m COS : 1 (0,5+0,3+0,2) Esp. Libre planté : 30% surf.

1UB2f D> ou = 2/3 A Cas particulier angle avec 2 voies d’inégale largeur

L> ou = H/2, L> ou = 3m 21 m COS : 1 (0,5+0,3+0,2) Esp. Libre planté : 30% surf.

1UB1c D> ou = 2/3 A Cas particulier angle avec 2 voies d’inégale largeur

L> ou = H/2, L> ou = 3m Voir côte plan Sf bat. Ind 8 m et bat. Coll.10 m COS : 1 (0,8+0,2)

1UB1d D> ou = 2/3 A Cas particulier angle avec 2 voies d’inégale largeur

L> ou = H/2, L> ou = 3m 13 m COS : 1 (0,8+0,2)

2UA1dw Alignement sur rues ou recul d’au moins 3m. L> ou = H/2, L> ou = 3m 13 m Non réglementé

2UA4dw Alignement sur rues ou recul d’au moins 3m L> ou = H/2, L> ou = 3m 13 m Non réglementé

1UA5dw Alignement sur rues. Latéral : L>ou= H/2, L>ou= 3 m Arrière : L> ou= H/2, L>ou= 3 m

Limite séparative ou recul de L> ou = H/2, L> ou = 3m 8 m COS de 2 (1+1)

1UA2c Alignement sur rues. Latéral : L>ou= H/2, L>ou= 3 m Arrière : L> ou= H/2, L>ou= 3 m

Limite séparative ou recul de L> ou = H/2, L> ou = 3m

Voir côte plan Sf bat. Ind 8 m et bat. Coll.10 m COS important : 3 (1+2)

1UA2dw Alignement sur rues. Latéral : L>ou= H/2, L>ou= 3 m Arrière : L> ou= H/2, L>ou= 3 m

Limite séparative ou recul de L> ou = H/2, L> ou = 3m 12 m COS important : 3 (1+2)

3UA Voir implantation plan d’alignement. L> ou = H/2, L> ou = 3m ou mitoyenneté.

20 m sur Rt de Nîmes 13 m sur rue Substantion 15 m Angle de la rue Substantion

COS important : 3 (2+1)

UE1f D > ou = A Cas particulier angle avec 2 voies d’inégale largeur.


12 m COS : 1,5

1ND

Secteur sauvegardé

B- PROPOSITIONS ET CADRE REGLEMENTAIRE Ilots tests



ZONE 1UA2 dw COS : 3 (habitat) Alignement sur rue Façade latérale arrière : L> ou = H/2 L> ou = 3m Limite séparative : limite ou L> ou = H/2 L> ou = 3m Hauteur : 12m

Exemple sur la parcelle :

Parcelle : 14033 m² Ilot : 22064 m² Surface constructible : 14033 m² x 3 = 42099 m² Total construit : 24086 m²




ZONE 2UB2 f COS : 0.5 (habitat) D > ou = A Limite séparative : L> ou = H L> ou = 4m Annexe possible Hauteur : 8m


Parcelle : 1782 m² Surface constructible : 891 m²




ZONE 1UB2 b COS : 0.8 Limite sur domaine public : D > ou = 2/3 A Limite séparative : limite ou L> ou = H/2 L> ou = 3m Hauteur : 13m


Parcelle : 10650 m² Surface constructible : 8520 m² Total construit : 24086 m²

B- PROPOSITIONS ET CADRE REGLEMENTAIRE Simulations et tests des propositions



Plan de zonage projeté Ech : 1/10000e

ZONE UAw Caractère de la zone : Le faubourg des Beaux-Arts se caractérise par un tissu urbain dense dont la qualité provient de l’articulation entre les rues, les constructions et les cœurs d’îlots. Principaux objectifs : - Développer la relation entre l’espace du cœur d’îlot et la rue au travers d’ouvertures dans le linéaire de façades, des bâtis pourront être implantés en retrait afin de dégager des jardins sur rue. - Construire un cœur d’îlot en développant et garantissant la qualité du cœur d’îlot par la préservation d’espaces libres plantés. - Préserver les tissus denses présentant un intérêt patrimonial ; utilisation de l’article 11 indice w. - Possibilité de transformation des grands îlots en incluant des règles qualitatives. - Favoriser l’implantation de commerces et d’activités, aux points de connexions inter-quartier. ZONE UA2w Caractère de la zone : Cette partie du faubourg des Beaux-Arts se caractérise par un tissu urbain dense dont la qualité provient de l’articulation entre les rues, les constructions et une homogénéité du bâti. Elle est essentiellement constituée de petits immeubles collectifs anciens ou de petites maisons de ville. Certaines parties ont un caractère particulier et aisément identifiable. Celles-ci se différencient du reste de la zone UA par une typologie d’îlot plus dense et moins végétalisé. Principaux objectifs : - Préservation du tissu dense existant. - Favoriser la réhabilitation - Prescriptions architecturales sur toute la zone. - Protection du bâti existant ; utilisation de l’Article 11 indice w. - Possibilité de surélévation. ZONE UB Caractère de la zone : Le faubourg des Aubes se caractérise par un tissu urbain majoritairement pavillonnaire dont la qualité provient de la relation du bâti avec sa parcelle et la rue. Ce quartier est aussi constitué de quelques immeubles d’habitations modernes de grande hauteur. Principaux objectifs : - Conserver la diversité d’implantation du bâti par rapport à la rue. - Préserver et développer la présence des jardins dans le quartier. - Permettre la densification et l’évolution du tissu pavillonnaire. - Favoriser la mixité d’habitat et d’usages sur les axes structurants et aux connexions inter-quartiers.




Implantation des constructions par rapport à l’emprise publique (PLU projeté) Ech : 1/10000e

ZONE UB2w Caractère de la zone : La partie du faubourg des Beaux-arts, appelé « le petit Versailles », se caractérise par un tissu pavillonnaire ancien de grande qualité. L’architecture, l’articulation entre les rues, et le végétal donnent toute la qualité à ce lieu . Celui-ci a sa propre identité dans le quartier et s’identifie clairement. La deuxième partie de cette zone est constituée d’un tissu pavillonnaire hétérogène. Ce lieu est néanmoins d’une très grande qualité par sa densité de végétation. Principaux objectifs : - Conserver l’architecture du bâti. - Préserver les proportion parcelles/rues ou chemin/bâtis. - Privilégier la réhabilitation et la préservation de ce lieu. - Préserver la présence forte du végétal dans le quartier. - Possibilité faible de mutation et privilégier les extensions modérés pour le « petit Versailles ».75 - Protection du bâti existant, utilisation de l’article11 indice w. ZONE UC Caractère de la zone : Cette partie du faubourg des Beaux-arts se caractérise par un tissu hétérogène, elle recouvre de grands équipements ou propriétés, publics et privés, des zones pavillonnaires récentes et de grandes parcelles avec des immeubles collectifs modernes. Ces quartiers sont la plupart du temps des lieux privés sans espaces publics. Ils ne permettent pas actuellement de créer un tissu de type urbain. Ces espaces sont néanmoins agréable pour la plupart par une présence forte de végétation. Principaux objectifs : - Structurer l’espaces publics. - Hiérarchiser les voies, et permettre la création de nouvelles structures secondaires. - Etablir une relation particulière entre le bâti et les voies. - Préserver la présence forte du végétal dans le quartier. - Favoriser les opérations en relation étroite avec l’espaces publics. - Hauteur plus importante sur les axes structurants et sur les limites. - Favoriser l’implantation de commerces, et d’activités, en limite de quartier et au connexion inter-quartier.




Carte des hauteurs maximales Ech : 1/10000e

Les objectifs définis par la proposition des hauteurs maximales à appliquer aux quartiers sont essentiellement dictées par une volonté d’homogénéiser les différentes entités, marquer les voies structurantes et favoriser l’implantation d’activités sur ces mêmes voies structurantes.




Périmètre d’indice W Ech : 1/10000e




PROSPECT LIMITE SEPARATIVE HAUTEUR (Max) COS (max) IMPLANTATION SUR UNE MEME PARCELLE EMPRISE AU SOL

UAw

- Alignement et - Ouverture de 15 à 25% du bâti pour une parcelle de longueur sur rue > à 30m. Ouverture mini 4m.

- L>ou= H/2 avec L>ou=3,5m ou - Mitoyen - si gabarit existant ou - si H<ou=4 m sur 50% du linéaire de chaque limite.

H=12 m ( H=15 m sur les voies structurantes sur 12 m de profondeur / rue)

Aucun

- L>ou=H pour l’habitat ou - L>ou=H/2 pour les activités avec H<ou=6m

- 30% de la parcelle libre planté en fond de parcelle -Non réglementé pour les parcelles d’angle d’îlot. 60% de la parcelle libre planté sur les parcelles > 5000 m²

UA2w - Alignement - Mitoyen latéral et - L>ou=H/2 à l’arrière avec L>ou=3m


Aucun


Non réglementé

UB

-Alignement sur rue ou recul< à 5m : si parcelle>25m, 60/80% vide si parcelle<25m, 40/60% vide ou - Recul> à 5m, cf. limite séparative


H=9 m (H=12 m sur les voies structurantes sur 12 m de profondeur / rue)

Aucun

- L>ou=H/2 pour l’habitat ou - L>ou=H/2 pour les activités avec H<ou=6m

- Parcelle>25m sur rue : 2 parties : - avant : 60% esp.libre planté. - arrière : 50% esp. Libre planté. - Parcelle<ou=25m sur rue : 60% esp.libre planté.

UB2w - Recul avec D>ou=H - L>ou= H/2 avec L>ou=3,5m ou - Mitoyen si gabarit existant


Aucun


- 60% de la parcelle libre planté

UC et UCw

- Alignement sur alignement existant ou crée (emplacement réservé) - Ouverture mini 15% si la largeur sur rue est > 60 m - ouverture mini de 4m - Recul d’au moins 10 m si création d’espaces plantés.


- H=15 m sur voies structurantes et voies crées. P < ou = 12, P étant la profondeur / rue -H=18 m sur voies structurantes si implantation perpendiculaire à la voie avec obligation d’un bâti de H< ou =8m en alignement sur rue sur une profondeur P < ou = à 8m. -H=13m dans tous les autres cas.

Aucun



UE - Recul avec D>ou=H - L>ou= H/2 avec L>ou=3,5m 12 m Aucun






Quais du Verdanson, simulation sur voie structurante

ZONE UA Alignement sur rue et ouverture de 15 à 25% du bâti pour une parcelle de longueur sur rue > à 30m. Ouverture mini 4m. 30% de la parcelle libre planté en fond de parcelle 60% de la parcelle libre planté pour les parcelles > à 5000 m² Non réglementé pour les parcelles d’angle d’îlot L> ou = H/2 L> ou = 3.5m Mitoyen si gabarit existant ou H< ou = 4m sur 50% du linéaire de chaque limite Hauteur : 9m et 12m sur les voies structurantes


Parcelle : 1783 m² Construit à 40% = 840 m² Construit à 50% = 946 m² Total construit : 1786 m²




Avenue des Sports, simulation sur voie structurante

ZONE UB Alignement sur rue ou recul < 5m recul > à 5m, cf limites séparatives Si parcelle > 25m 60/80% de vide Si parcelle < 25m 40/60% de vide Limite séparative : limite ou L> ou = H/2 L> ou = 3.5m Mitoyen si gabarit existant ou H< ou = 4m sur 30% du linéaire de chaque limite Hauteur : 9m et 12m sur les voies structurantes


Parcelle : 1783 m² Construit à 40% = 840 m² Construit à 50% = 946 m² Total construit : 1786 m²




Avenue Saint Lazare simulation sur voie structurante

ZONE UC Alignement sur alignement existant ou crée Ouverture mini 15% de longueur sur rue si > à 60m, ouverture mini de 4m. 60% de la parcelle libre planté Limite séparative : L> ou = H/2 L> ou = 3.5m Mitoyen si gabarit existant ou H< ou = 4m sur 30% du linéaire de chaque limite Hauteur : 15m sur les voies structurantes et les voies crées, 18m sur les voies structurantes si implantation perpendiculaire à la rue avec bâti h = 8m en alignement.


Parcelle : 8350 m² Construit à 40% = 3340 m² Total construit : 3340 m²

C- PROPOSITIONS ET PHASE OPERATIONNELLE Problématique et enjeux






Les lieux structurants et les articulations du quartier sud des Beaux-arts, Ech : 1/10000e.




Les lieux structurants et les articulations du quartier nord des Beaux-arts, Ech : 1/10000e.




Les lieux structurants et les articulations du quartier des Aubes, Ech : 1/10000e.




Les lieux structurants et les articulations synthèse, Ech : 1/10000e.

C- PROPOSITIONS ET PHASE OPERATIONNELLE Analyse fonctionnelle



La hiérarchie des voies, Ech : 1/10000e.




La structure végétale, Ech : 1/10000e.




Les lieux d’activités et de commerces, Ech : 1/10000e.




Le stationnement et les voies cyclable , Ech : 1/10000e.




Les projets d’aménagement récent ou en cours, Ech : 1/10000e.

C- PROPOSITIONS ET PHASE OPERATIONNELLE Les lieux d’interventions



STATUTS / ENJEUX LIEUX D’INTERVENTIONS OBJECTIFS PROBLEMATIQUES TEMPORALITE

espaces publics structurants à l’échelle du quartier. Type places, parcs

Place des Beaux-Arts centralité de quartier diversité d’usages

Prédominance du stationnement + circulation – aménagement urgent

Place Emile Combes Usages commerces + restaurants à favoriser et aménager

Prédominance du stationnement + circulation – aménagement

Domaine Pierre-Rouge centralité de quartier espace public type mail, esplanade ? équipement de quartier / habitat

Articulation tram / espace public / habitat Lié au projet de Tramway

espaces publics structurants à l’échelle du quartier. Type rue, avenues

Av. Montasinos / rue Beau-Séjour Développer commerces + activités Partage de l’espace public Règlement + aménagements Lié au projet de Tramway

Av. Nazareth / Av. de Castelnau Qualité végétale forte à valoriser Partage de l’espace public Aménagements + élargissement Lié au projet de Tramway

Av. Saint-Lazare Développer commerces + activités Qualité végétale à valoriser Règlement + aménagements urgent

Av. des Sports Développer la centralité de quartier Règlement + aménagements

espaces publics d’articulation entre quartiers / lieux structurants à l’échelle de la ville.

Quai du Verdanson / Mermoz Qualité urbaine de la voie : piétons, cyclistes, plantations programme sur les abords ?

Franchissement Mono-fonctionnalité Espace public non partagé

Route de Nîmes Qualité urbaine de la voie : piétons, cyclistes, plantations programme sur les abords ?

Franchissement Mono-fonctionnalité Espace public non partagé

Lié au projet de réaménagement

Av. de la Justice Centralité commerciale + activité Place piétons - cycles

Place du 11 novembre 1918

Lieu d’articulation entre secteur sauvegardé et faubourgs B-Arts + Aubes / traversées / programmes Point d’échange Tram

Manque de lisibilité de l’espace prédominance de la voiture Lié au projet de Tramway

Carrefour Rimbaud / rue de la pépinière Bd Ch.Warnery

Entrée du quartier des Aubes Articulation Les Aubes / Verdanson / Parc à Ballons

Coupure du Verdanson Aménagement des abords Lié au projet de Tramway

C- PROPOSITIONS ET PHASE OPERATIONNELLE Les lieux d’interventions



Les lieux d’interventions par thèmes, Ech : 1/10000e.

Documents

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