Evaluer et garantir la valeur verte immobilière

8/8/2019 Evaluer et garantir la valeur verte immobilire

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IEIF-RFLE

XIONSIMMOBILIRES

Les experts immobiliers nont pas encore pris en compte laperformance environnementale dans lestimation de la valeurdes immeubles. Mais sur les marchs, comme le marchamricain des bureaux ou le march suisse de la maison indi-viduelle, pour lesquels plusieurs centaines dimmeubles certi-fis verts ont t livrs, occups, lous, et dans certains casrevendus, la valeur verte merge, sous forme de loyers, de tauxdoccupation et de prix de revente plus levs que pour lesimmeubles comparables mais non certifis.

Limmobilier durable devrait progressivement tre un moyende rduire le risque dobsolescence la fois vis--vis du mar-ch et vis--vis des rglementations annonces. La prise encompte de la valeur verte se fera progressivement sur les mar-chs dans les annes qui viennent avec un mouvement devalorisation/dvalorisation du parc immobilier. La garantie de la

valeur verte ncessitera terme la matrise de trois dimen-sions : la qualit intrinsque des immeubles, la performancede leur gestion-exploitation et la qualit de leur usage.

Dores et dj, certains acteurs du march ont modifi leursstratgies en sappuyant sur une analyse stratgique desvolutions du march et des rglementations. Les pratiquesnouvelles qui en dcoulent en termes de politiques dinvestis-sement et de gestion dactifs immobiliers sont amenes se

gnraliser dans les annes venir.

La valeur immobilire laubedune re nouvelle

Les premires tudes internationales montrent que les bti-ments performants sur le plan environnemental bnficientdune meilleure valorisation sur le march. Les tudesconduites ces dernires annes montrent quun btiment vertpermet de rduire le temps de commercialisation et le turnoverdes locataires tout en pratiquant des loyers plus levs.

Ds 2005, les analyses conduites par la Royal Institution ofChartered Surveyors (RICS) rvlaient les convergences quipeuvent exister entre la valeur du march immobilier et lesproccupations environnementales de manire gnrale. LaRICS sest appuye sur des tudes de cas concrets auCanada, aux tats-Unis et au Royaume-Uni. Plus rcemment,des tudes statistiques comparant plusieurs centaines dim-meubles labelliss Energy Star ou LEED aux tats-Unis8

ont montr que les immeubles de bureaux bnficiant dune

Les experts ont encore du mal prendre en compte, de faon gnralise, la valeur vertedes immeubles, quils soient tertiaires ou rsidentiels. Mais, pour rendre tangible cettevaleur verte, deux conditions semblent ncessaires : aller vers une garantie de perfor-mances nergie, sant et environnement des btiments en exploitation et revisiter lesrelations contractuelles entre les acteurs.

espace are im

VALUER ET GARANTIR

LA VALEUR VERTE IMMOBILIRE1

par Gilles Bouteloup2, Adrien Bullier3, Jean Carassus4, David Ernest5, Lionel Pancrazio6

et Thomas Sanchez7

1. Cet article est la production dun groupe de rflexion informel. Ce texte nengage que ses auteurs et non les entreprises dont ils font partie.2. Directeur Dveloppement durable et Scurit, Axa Reim.3. Responsable Dveloppement durable, Immobilire des Chemins de fer.

4. Immobilier durable Conseil ; Professeur, cole des Ponts Paris Tech.5. Directeur Support & Qualit Client, Faceo Facility Management.6. Directeur gnral, LB-P Asset Management.7. Chef de projet, dpartement Dveloppement durable, Caisse des Dpts.8. Energy Star est une labellisation attestant dune performance nergtique suprieure la moyenne. LEED est une labellisation multicritreenvironnementale comportant une composante nergtique parmi dautres comme la certification HQE, haute qualit environnementale, en France.

LAREIM (Association de recherche et dtude en immobilier), regroupe

une centaine de chercheurs de tous horizons :

u universits ;u organismes publics ;

u instituts indpendants ;

u conseils en immobilier ;

u asset managers...

Rflexions Immobiliresouvre ses colonnes pour permettre aux membres

de lAREIM de mieux faire connatre leurs travaux.

Espace AREIM


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labellisation environnementale ont, en tendance et touteschoses gales par ailleurs, un loyer, un taux doccupation etune valeur de revente plus levs que les bureaux non certi-fis1. En Suisse, une maison ayant obtenu la certificationMinergie2 se revend de 4 14 % plus cher quune maisoncomparable non certifie3.

La prise de conscience de la varit, de limportance et de lagravit des enjeux environnementaux est croissante en Europeet dans le monde. La pression rglementaire est en constanteaugmentation depuis les annes 1980, et les exigences desinstances supranationales, des tats et des collectivits territo-riales se renforcent de plus en plus rapidement.

Du fait du faible taux de renouvellement et de rnovationdu patrimoine immobilier, le renforcement des exigencesrglementaires va, dune manire gnrale, renforcer progres-sivement la diffrentiation des performances environnemen-tales entre les btiments neufs ou rcemment rnovs et lesbtiments plus anciens ncessitant terme une remise auxnormes.

Linfluence des performancesenvironnementales

La valeur dun actif immobilier peut tre value par plusieursmthodes mais, schmatiquement, la valeur de march estdfinie comme le rapport entre le revenu net et le taux de capi-talisation, ce dernier reprsentant le risque peru dun investis-sement immobilier. La notion de valeur verte est dfinieaujourdhui comme la valeur nette additionnelle dgage parune construction verte ou, plus gnralement, par la bonneperformance environnementale dun actif immobilier.

En entrant dans lanalyse dtaille des dterminants de lavaleur dun actif immobilier, les travaux de recherche de DavidLorenz ont dfini un cadre permettant dexpliciter le lien poten-tiel entre la valeur de march dun actif et sa performance envi-ronnementale. Une formule rsume ce cadre, que nous avonsadapt (schma 1).

1. Piet Eichholtz, Nils Kok & John M.Quigley, Doing Well by Doing Good? An Analysis of the Financial Performance of the Green Office Buildings in

the USA, universits de Maastricht et de Californie, mars 2009 ; Franz Fuerst & Patrick McAllister, New Evidence on the Green Building Rent andPrice Premium, Henley Business School, universit de Reading, avril 2009 ; Norm Miller, Jay Spivey & Andy Florance, Does Green Pay Off?univer-sit de San Diego, dirigeants base de donnes CoStar, 2008. Les trois recherches sont disponibles sur le blog www.immobilierdurable.eu.2. La certification Minergie est une certification attestant de la qualit nergtique dun btiment. Lquivalent franais est la certification BBC-Effinergie (BBC = btiment basse consommation).3. Source : Banque cantonale zurichoise (ZKB), 2003.

Schma 1

Constituants et dterminants environnementaux potentielsde la valeur de march dun immeuble locatif

Source : Dr David Lorenz MRICS.

Capex = GER = gros entret iens et rparat ions DD = dveloppement durableOpex = maintenance

volution des attentes DD des preneurs (+)

Charges moins fortes (+)

Travaux preneur moindre (+)

Sant occupant (+)

Productivit (bureaux) (+)

GER ou Capex ()

Travaux de mise niveau ()

Maintenance des performances Opex ()

Franchises et remises de loyer ()

Plus de cash-flow ()

Commercialisation plus rapide ()

Conformit rglementaire anticipe ()

Comptitivit, attractivit (+)

Cots de lnergie (+)

Image durable (+)

Dure de vie plus longue ()

Conformit plus longue

aux rglementations ()

Valeurde march

=Revenu net (loyer de march dbours du propritaire)

Taux de capitalisation (taux du placement sans risque + prime de risque croissance des revenus + dprciation)


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Cinq groupes de dterminants sont dfinis. Ils sont ceux quicontribuent dfinir le loyer de march, les dbours du pro-pritaire, la prime de risque, la croissance des revenus du pro-pritaire et la dprciation des immeubles. La prsente note(voir tableau 1) prend le parti, dire dexpert, dvaluer limpactpotentiel de la performance environnementale sur les dtermi-nants des cinq composants de la valeur de march dunimmeuble locatif.

Vers de nouveaux modles de valorisationInvestisseurs, promoteurs, gestionnaires dactifs, exploitants,utilisateurs et experts immobiliers sont confronts un chan-gement de paradigme dans lvaluation de la valeur des biens.

La phase de transition engage implique des distorsions deperception des enjeux et donc de positionnement des acteurs.Selon leur rle, leur influence et leur stratgie, les intervenantssur le march immobilier font voluer leurs mthodes et leurspratiques plus ou moins rapidement.

Expertises prospectives. Les experts immobiliers en particuliersont parmi les acteurs cruciaux qui ralentissent la prise encompte de la valeur verte par le march. La qualit de leurexpertise suppose quelle sappuie sur des outils et des don-

nes prouvs, donc ncessairement rtrospectifs et nonprospectifs. Lanticipation de tendances ou dvolutions estdonc difficile pour cette profession. Pour autant, les expertsimmobiliers sont condamns faire voluer leurs outils et

Tableau 1

Lgende

Influence nulle ou faible sur la diffrence de valeur

Influence significative sur la diffrence de valeur

Influence importante sur la diffrence de valeur

CT Influence court terme

MT Influence moyen terme

Constituantsde la valeurde march

Dterminants impacts(+) la hausse(-) la baisse

Niveau dimpact

Logement locatif Bureau locatif

CT MT CT MT

Loyer de march

Attentes dveloppement durablede la demande (+)

Charges moins fortes (+)

Travaux preneur moindres (+)

Sant occupant (+)

Productivit occupants (bureaux) (+)

Dbourspropritaire

Gros entretien et rparations ()

Cots de remise niveau et de rhabilitation ()

Maintenance des performances ()

Franchises et remises de loyer(bureaux) ()

Prime de risque

Plus de cash-flow ()

Commercialisation plus rapide ()

Conformit rglementaire anticipe ()

Croissancedes revenusdu propritaire

Comptitivit, attractivit (+)

Cots de lnergie (+)

Image durable (+)

Dprciation

Dure de vie plus longue ()

Conformit plus longueaux rglementations ()


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mthodes dvaluation sous peine de proposer des analysesincompltes.

Lvolution des pratiques est considrablement acclrelorsque les autorits publiques donnent de la visibilit sur lesvolutions rglementaires. En rduisant lincertitude, cette visi-bilit permet aux acteurs du march dlaborer des stratgies moyen terme. Le Grenelle de lEnvironnement a ainsi mar-qu en France le dbut de lvolution grande chelle desacteurs sur les enjeux de lnergie et du CO2.

Le temps de la gnralisation de la prise en compte de la per-formance nergtique dans lvaluation de la valeur dun actifest arriv. En revanche, en dehors du facteur consommationdnergie de la performance nergie, sant et environne-mentale des btiments, le temps est encore celui des pion-

niers, et les acteurs du march prennent des risques, faute desavoir interprter une performance environnementale pluscomplte. Lvolution rapide des indicateurs de mesure et desnormes de performance environnementale laisse prsagerquun phnomne comparable se produira dans les annes venir, pnalisant ainsi les biens moins performants.

Classes dactifs concernes. Limportance et la nature desrisques environnementaux varient entre les diffrents seg-ments du march immobilier ainsi qu lintrieur de chaquetypologie de biens, en fonction notamment de critres de tailleet de localisation gographique. La prsente analyse sappuie

sur deux classes dactifs : le logement locatif, en sintressant la spcificit du locatif social, et le bureau locatif, qui mrite-rait dtre scind entre bureaux primeet standard.

Des stratgies engages et contrastesdans le bureau

Dans le domaine de linvestissement tertiaire, la prise deconscience sacclre rapidement en Europe et dans le restedu monde. Les politiques que dploient dsormais les acteursdu march sarticulent en combinant des stratgies la foisoffensives et dfensives.

u Une stratgie offensive simpose dans la constructionneuve. Il est aujourdhui devenu vident, pour la communautdes investisseurs, quon ne peut plus parler dimmeublesprimesans intgrer cette appellation un critre de qualitenvironnementale attest par une certification reconnue, parles acteurs locaux mais aussi internationaux. Cette stratgiepermet, dans certains cas, linvestisseur dobtenir une sur-performance financire en offrant sur le march un immeublequi aura su anticiper raisonnablement lvolution de la rgle-mentation et celle de la demande.

u Une stratgie dfensive prserve la valeur des actifs exis-tants face au risque de dprciation que constituent les volu-tions rglementaires en matire de performance nergtique

et la prfrence des grands utilisateurs de bureaux pour lesimmeubles verts. Cela se traduit par la multiplication desdmarches danalyse et daudit de la performance nergtiquedes immeubles en vue dvaluer le cot dinvestissement li leur mise au niveau des nouveaux standards de march. Unetelle dmarche fait dornavant partie des obligations de conseil(fiduciary duties) du grant dactifs immobiliers vis--vis desinvestisseurs finaux.

Exigence des investisseurs. Le cot de mise niveau dunimmeuble est dsormais peru comme un dterminant impor-tant de la valeur et mme de la liquidit dun actif. La pressionde certains investisseurs et des autorits publiques fait que,

mme si ce nest pas encore le cas aujourdhui faute dindica-teurs reconnus et lisibles, le march considrera rapidementquun immeuble dont la performance nergtique nest pasdmontre conforme aux standards ne trouvera acqureur oupreneur locatif qu des conditions dcotes, voire quil aura lesplus grandes difficults trouver une contrepartie parmi desacteurs qui sont de plus en plus sensibiliss et avertis en lamatire.

Depuis dix ans, les certifications environnementales et nerg-tiques des btiments ont connu un essor considrable enEurope, Amrique du Nord, Japon et Australie. Les investis-

seurs, notamment internationaux, ont cependant besoin devoir converger les diffrents systmes nationaux afin de per-mettre une meilleurs lisibilit de la qualification environnemen-tale dun actif. Linitiative SB Alliance1 marque un pas en avant,espr dcisif court terme.

Au-del des mcanismes de labellisation ou certificationenvironnementale, les investisseurs ont besoin de piloterla performance environnementale des actifs immobiliers. Oraujourdhui, ils ne disposent pas encore doutils de mesure,homognes au niveau europen ou mondial, applicables lensemble de leur portefeuille. Face ce manque, plusieursgrands acteurs de linvestissement immobilier en Europe ontpris linitiative de crer le Green Rating, nouvel instrument qui,au-del de la qualification environnementale multicritre desactifs tudis, a pour objectif dinterpeller les autorits gouver-nementales et les organismes scientifiques nationaux sur lemanque doutils et le rle quils devraient jouer.

Influence des utilisateurs. Les occupants de grands ensemblesde bureaux font preuve dune mfiance croissante lgard dela qualit de lair lintrieur des btiments. En Europe et enFrance particulirement, les CHSCT2 ont de plus en plus din-fluence dans les prises de dcision en matire immobilire des

1. Sustainable Building Alliance, association internationale visant faire converger les indicateurs de performance environnementale des btiments.2. CHSCT : Comit dhygine, de scurit et des conditions de travail.


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grandes entreprises. Ils sont sensibles notamment au phno-mne connu sous le nom de Syndrome du btimentmalsain (Sick Building Syndrome). Il est hautement vraisem-

blable que ce facteur jouera un rle croissant dans les annes venir, tant sur le plan rglementaire que sur celui des exi-gences des utilisateurs finaux. Le contrle de la qualit de lairintrieur pourrait tre un critre cl de la qualit des bureauxavec la double contrainte suivante :u pouvoir attester, la livraison dun immeuble, que len-

semble des matriaux utiliss et leurs composants ne

relchent pas dans lair des composs organiques volatils

ou dautres produits prsentant un risque pour la sant

court ou long terme ;

u exiger du gestionnaire ou de lexploitant de limmeuble

quil procde de manire rgulire et contrle des

mesures de qualit de lair intrieur pour attester la

bonne maintenance et surveillance du fonctionnement

des quipements et rseaux de ventilation et de climati-

sation. La qualit de lair intrieur connat une monte en

puissance remarquable depuis quelques annes, qui a

permis de disposer dun tat des lieux jusquici indispo-

nible1. Malgr la complexit des mthodes de mesures,

la rglementation en prparation, dune part, et la

demande croissante dinvestisseurs majeurs, dautre

part, font quun btiment construit ou rnov sans pren-

dre en compte la qualit de lair ncessitera certaine-

ment une remise aux normes dans quelques annes.

volution des pratiques. Les investisseurs institutionnels, telsque les fonds de pension, sont devenus particulirement atten-tifs la due diligence, qui est une phase essentielle du proces-sus dinvestissement. Elle inclut dsormais une valuation dela performance environnementale de lactif.

Les outils tels que le Green Ratingmentionn prcdemmentpeuvent tre utiliss avant dacheter un actif, la fois pour sas-surer quil ne dpasse pas un certain seuil de performancenergtique et/ou pour valuer les cots de mise niveau delactif (Capex) et son potentiel damlioration.

La recherche de la performance relle, au-del de la perfor-mance thorique, rvle galement le souci des acteursdu march de passer en ce domaine de la promesse lapreuve et permet dassocier tous les acteurs de la chane devaleur. Ce point fait lobjet dun dveloppement dans la suite delarticle.

Les investisseurs institutionnelset le logement

Lanalyse de la valeur verte dans le secteur du logement seconcentre ici sur les acteurs institutionnels grant du logement

locatif par opposition au logement dtenu par un particulierbailleur ou un propritaire occupant. Le secteur institutionnelse distingue en effet par un niveau de comptence plus lev

et des considrations plus importantes quant la valorisationde ses biens sur le march, que ce soit en termes financiersou en termes dimage.

En France, le Grenelle de lenvironnement cre une visibilitsuffisante moyen et long terme sur la rglementation entermes dnergie et gaz effet de serre. Ds janvier 2013, toutnouveau logement construit devra respecter le label Btimentbasse consommation (50 kWh/m/an), puis Btiment ner-gie positive en 2020.

Plus gnralement, linscription dans la loi de lobjectif de divi-ser par quatre les missions de gaz effet de serre en 2050

fixe la cible atteindre : une consommation nergtiquemoyenne du parc de logements de lordre de 50 kWh/m/an.Le Grenelle impose, par ailleurs, que les 800 000 logementssociaux en classes nergtiques E, F et G (20 % du parc)soient rhabilits dici 2020 pour atteindre la classe C, soit unpassage de 230 kWh/m/an, ou plus, 150 kWh/m/an, oumoins.

Diffrenciation ngative. La loi, couple aux volutions rapidesdu cot de lnergie, va donc progressivement faire voluer lavaleur des actifs immobiliers. La performance nergtique ten-drait devenir un facteur de diffrenciation ngative de la

valeur des logements anciens, les btiments trs nergivoresdevenant moins attractifs et moins rentables. Ce phnomneva tre progressivement objectiv par la gnralisation desdiagnostics de performance nergtique (DPE), qui fournis-sent au locataire une indication sur le cot thorique de chauf-fage de son logement.

Les diffrents impacts potentiels de la performance environne-mentale sur la valeur de march dun bien ont t explicitsprcdemment. Sur le march du logement, la plupart desenjeux de performance environnementale ne sont perceptiblesque comme des risques potentiels et non comme des facteurspropres de cration de valeur. La demande est encore peusensible aux arguments environnementaux, qui ne sont passuffisants pour justifier un cot suprieur du logement.

La performance nergtique apparat, par contre, comme unfacteur susceptible de crer ds aujourdhui une valeur sup-plmentaire pour un bien, du fait de la valeur conomique delnergie et des rglementations venir. On peut considrerque, toutes choses gales par ailleurs, la mauvaise perfor-mance nergtique impactera ngativement la rentabilitdune opration de construction et, de faon encore plus sen-sible, dune rhabilitation.

1. Le premier rapport franais significatif date de 2006. Observatoire de la qualit de lair intrieur, Campagne nationale logements. tat de la qualitde lair dans les logements franais. Rapport final, novembre 2006, mise jour mai 2007.


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Cinq points dimpact. Dans une perspective de long terme, lesparamtres suivants seront impacts.

1.Les taux projets dimpays et de vacance locative dans lelong terme. Le faible niveau actuel de la vacance en logementnexclut pas des risques long terme, qui se porteront sur leslogements les moins attractifs en cot global doccupation. Laprcarit nergtique est aussi un phnomne important,

menant des dfauts de paiement du loyer.

2. La dcote applique la valeur derevente dun bien cinquante ans. Il estprobable que, dans les annes venir, une

performance nergtique minimale soitimpose lors de la revente dun bien. Lecot de la rnovation nergtique viendradonc en dduction du prix de revente.

3. La dure damortissement des investis-sements de rhabilitation. Un btimentnergivore devra tre rhabilit plus rapide-ment du fait de la pression des locataires etdes pouvoirs publics, et ncessitera desinvestissements plus importants.

4. Lvolution de la fiscalit. Des critres

nergtiques seront probablement intro-duits dans la taxe foncire et la taxe dhabi-tation.

5. Lapplication des augmentations de loyerlgales. Le bailleur dun logement nergivore est peu suscepti-ble de pouvoir appliquer tous les ans le maximum des aug-mentations lgales, de sorte quil perdra progressivement desloyers potentiels.

Spcificits du logement social. Le logement social prsentedes spcificits fortes, dans le secteur immobilier, lies un

niveau de rglementation important et au fait que les bailleurs

Schma 2

Les bnficiaires de la valeur verte et la chane de la valeur (bureaux)

Productivit des

collaborateurs

Type de performance

Lien indirect

Acteurs concerns

Cot totaldoccupation

Valeur de lactif

Co

nfort

S

ant

Bie

n-

tre

co-gestion

etperformances

associes

co-conception

etobsolescence

Direc

tion

gnrale

DR

H

Direction

immobilire

Servicesgnraux

Investisseur

proprita

ire

Lien indirect

Tableau 2

Variation des hypothses financiresen fonction de la performance nergtique

DPE ConsommationsTaux de

non-recouvrementRhabilitation

suivanteDcote de la valeurvnale de revente

A 0-50 kWh/m/an 1,0 % 30 ans 20 %

B 51-90 kWh/m/an 1,5 % 28 ans 25 %

C 91-150 kWh/m/an 2,0 % 26 ans 30 %

D 151-250 kWh/m/an 2,5 % 24 ans 35 %

E 251-350 kWh/m/an 3,0 % 22 ans 40 %

F 351-450 kWh/m/an 3,5 % 20 ans 45 %

G 450 + kWh/m/an 4,0 % 18 ans 50 %

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sociaux grent des biens faible rendement locatif dans unhorizon de trs long terme (50 ans). Lamlioration du confortdans un logement social peut donner lieu une augmentation

du loyer dans la limite rglementaire, la marge daugmentationpotentielle tant rarement suprieure 20%. La rhabilitationnergtique (10 000 20 000 par logement) vient sajouter la rnovation traditionnelle, de sorte quelle ne donne pas lieu un loyer supplmentaire alors que les charges du locatairebaissent. De plus, les charges nergtiques psent plus lourdpour le locataire que dans le logement priv du fait des loyersmodrs et de laide personnalise au logement qui peutreprsenter jusqu 80 % du loyer.

Paradoxalement, la valeur verte est donc plus perceptibledans un secteur moins fortement soumis aux exigences dumarch. Le groupe ICF, filiale logement de la SNCF grant

100 000 logements sociaux et intermdiaires, a dfini depuis2007 une politique de certification environnementale systma-tique lors des constructions et des rhabilitations, ainsi quunestratgie nergtique visant atteindre le facteur 4 en 2050 travers la rhabilitation nergtique de son parc.

Cette stratgie se justifie par lvaluation des risques cono-miques lis une mauvaise performance nergtique deslogements. Ainsi, un acteur tel quICF a t amen adapterses modles danalyse financire pour tenir compte de cesrisques. Il a introduit une corrlation entre la performance ner-gtique, value travers les classes du DPE (de A G), et trois

paramtres de la rentabilit : le taux de non-recouvrement desloyers (vacance et impays); la dure avant la prochaine rha-bilitation ; la dcote de la valeur vnale du bien aprs cin-quante ans (tableau 1).

noter. Dans le logement social, les intrts du locataire sontprincipalement lis la rduction des charges de chauffage,alors que le propritaire est peu incit cette rduction car ellenentrane pas ou peu daugmentation de ses revenus, le loyertant plafonn. Les rcentes mesures permettant un partagedes conomies dnergie thoriques entre bailleur et locatairemettront progressivement en lumire le manque de fiabilitdes calculs thoriques et le besoin de garantir des perfor-mances effectives, dune part, et des comportements vertueuxdu locataire, dautre part.

Garantir la valeur verte : performance du bti,exploitation, usage

Lajustement des hypothses des modles financiers fait appa-ratre une rentabilit quivalente ou suprieure des investisse-ments lis la performance nergtique qui, dans un modleclassique, apparaissent comme des surcots non rentables.

Pourtant, de nombreux acteurs ne prennent pas en comptela valeur verte dans leurs choix. Il convient donc de les sensi-biliser en montisant ces gains pour quils optimisent leurs

dcisions. Les intrts de chacun ne sont pas identiques etpeuvent tre rsums de la manire suivante dans limmobi-lier de bureau.

Les directions gnrales et les directions des ressourceshumaines des utilisateurs ont un intrt clair prendre encompte limpact du btiment sur la productivit des collabora-teurs et sur limage de lentreprise. Malgr lexistence dtudesanalysant le lien entre les caractristiques environnementalesdes btiments en exploitation et la productivit des collabora-teurs qui loccupent, ce critre ne semble que trs rarementpris en compte dans les dcisions de prise bail des locataireset dans les cahiers des charges de facility management. Il sagit

dune dmarche interne lentreprise locataire et dun dbat engager entre la direction immobilire et le cur de mtier delentreprise.

Les directions immobilires et les services gnraux sintres-sent la rduction du cot total doccupation, mais celui-ci nepeut pas tre totalement pris en compte dans le choix dunbtiment du fait de lincertitude sur les gains rels dexploitationattendus (nergie, eau, dchets, maintenance).

Les investisseurs, promoteurs, propritaires et experts immobi-liers sont quant eux fortement intresss par lintgration de

la valeur dusage dans la valeur de lactif (schma 2).

Conception. Lide selon laquelle les btiments verts peu-vent bnficier dune meilleure valorisation repose sur lhypo-thse que le potentiel de qualit nergie, sant etenvironnement intrinsque du btiment est naturelle-ment transform en performance environnementale relleen phase dexploitation et dusage. Il ny a pourtant rien dvi-dent cela. Plusieurs tudes rcemment publies1 illustrentque mme si les btiments certifis (LEED, HQE ou Miner-gie) ont de meilleures performances environnementales queleurs homologues non certifis, les rsultats obtenus sont trssouvent bien en-de des esprances.

Les principaux carts entre la thorie et la ralit sont notam-ment dus :u des choix de conception et des scnarios doccupation

en dcalage avec lusage rel des locaux (taux doccupa-

tion, tempratures de consigne, niveau des consomma-

tions privatives, etc.) ;

u des carts entre les installations techniques et de pilo-

tages retenues et la capacit des quipes dexploitation

en assurer le fonctionnement ;

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1. O. Catarina & S. Illouz, Retour dexprience de btiments certifis HQE: dynamiser lefficacit nergtique des gestionnaires de patrimoine dusecteur priv, PREBAT-ADEME-ICADE-CSTB, dcembre 2009 ; G. R. Newsham, S. Mancini & B. Birt, Do Leed-certified buildings save energy? Yes,but..., Institut de recherche en construction du Canada, aot 2009 ; Zgraggen et al., Case study of a low-energy (Minergie) multifamily complex inSwitzerland. First appraisal after two years of exploitation, 2006. Ces trois recherches sont disponibles sur le blog www.immobilierdurable.eu.


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u une perte dinformations et de connaissances entre les

phases de construction et dexploitation (absence de tra-

vail collaboratif).

Usage et exploitation. Plus globalement, ces tudes montrentque la simple certification environnementale du bti napportepas la garantie dune performance relle lusage. Si lusage etlexploitation ne sont pas conformes aux hypothses deconstruction (ou de rnovation), les gains supposs de limmo-bilier certifi vert ne sont pas totalement au rendez-vous.Lexploitation doit pouvoir sengager sur des performancesquelle aura pralablement valides, pour un usage dfini ouconnu.

La performance nergie, sant et environnement nest doncpas le seul fait de la qualit intrinsque du btiment. La cra-tion de la valeur verte dpend :u de la performance du bti (dont la responsabilit repose

sur le propritaire, linvestisseur ou le promoteur) ;

u de la qualit de lexploitation (qui dpend en grande par-

tie du facility management) ;

u des conditions dusage (qui sont largement dans le

domaine de comptence des locataires).

Implication globale. La performance est le produit des contri-butions combines du propritaire, des exploitants et des loca-taires qui agissent respectivement sur les leviers btiment,exploitation et usage. En fonction des caractristiques ner-gie, sant et environnement concernes, le poids respectif dela responsabilit des acteurs et la contribution de chacun la performance peuvent varier. Par exemple, la qualit delair intrieur dpend au moins autant des dispositionsconstructives et dusage que de la qualit de lentretien et delexploitation (schma3). Il convient galement de formaliser(bail vert, obligations de rsultats, etc.) les engagementsdes parties, viser les faire voluer pour tenter de garantir

dans le temps lefficience qui doit tre mesurable, vrifiable etquantifiable. n

Schma 3

Les contributeurs de la valeur verte

PerformanceBtiment

Qualitintrinsque

Exploitation

Suiviet

maintenance

Usage

Qualitenvironnementale

des pratiques

= X X

Documents

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