INTRODUCTION

Ce travail porte respectivement sur une étude comparative du statut de la copropriété entre le droit

Marocain et le droit Français.

D’une façon générale, la comparaison se base principalement sur l’éclaircissement des points communs

et des points de divergences des éléments comparés.

Le mot copropriété désigne une propriété (mobilière ou immobilière) commune à plusieurs personnes,

lorsque chacune est titulaire d’une quote-part idéale ou abstraite, on dit qu’il s’agit d’indivision.

De nos jours la copropriété veut fréquemment dire un mode d’appropriation, plus spécialement d’un

immeuble bâti qui, sous réserve de plus amples précisions, se caractérise par la division de cet

immeuble en lots. Il s’agit d’une forme excessivement importante de la propriété collective en raison de

son impact considérable et ses multiples applications.

De cette propriété commune, se découpe la copropriété des immeubles bâtis, et sa signification va dans

le sens qu’un immeuble est composé de plusieurs étages et appartements et que chacun jouit d’une

propriété bien déterminée, et possède des parties communes avec d’autres propriétaires de l’immeuble.

La copropriété est alors une propriété qui se situe entre la propriété privée et commune.

Au Maroc, c’est la loi 18-00 qui définit le statut juridique de la copropriété.

Le législateur français, quant à lui, a consacré à la réglementation de la copropriété la loi n° 65-557 du

10 juillet 1965.

Les normes régissant la copropriété que ce soit en droit Marocain ou en droit Français sont au nombre

de deux à savoir:

Il ya d’abord les lois suscitées (la loi 18-00 et la loi de 1965) et ensuite le règlement de copropriété qui

en constitue l’application.

De nature conventionnelle, la copropriété ait appel à un syndicat; Le nom donné au groupement des

copropriétaires d’un immeuble. Le syndicat est administré par une assemblée générale. Cette dernière

prend toutes les décisions nécessaires à la gestion de la copropriété et les faits exécutés par le syndic.

On doit déduire de ce qui précède que tous ces éléments forment ce qu’on appelle; Le statut de la

copropriété qu’il s’agisse de la copropriété en droit Marocain ou bien en droit Français.

Cette comparaison a pour finalité de nous aider à mieux cerner le statut de la copropriété en droit

Marocain et également en droit Français. C’est ainsi que nous allons répondre a la question suivante:

Quelles sont les points communs et de divergences existant entre le statut de la copropriété en droit

Marocain et en droit français, aussi bien au niveau du domaine d’application et la structure de la

copropriété qu’au niveau de l’organisation collective de celle ci?

Pour ce faire notre plan sera comme suit:

En premier lieu nous allons traiter: le domaine d’application et la structure de la copropriété à la

lumière du droit Marocain et du droit Français (1ère partie).

En second lieu: l’organisation collective de la copropriété en droit comparé (2ème partie).

1ÈRE PARTIE: LE DOMAINE D’APPLICATION ET LA STRUCTURE DE L’IMMEUBLE DE LA

COPROPRIÉTÉ EN DROIT MAROCAIN ET EN DROIT FRANÇAIS

A. LE CHAMP D’APPLICATION DU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ

1. A LA LUMIÈRE DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 :

«La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre

plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties

communes. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est

également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services

communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. »

L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, se réfère, dans ses deux alinéas successifs, à deux structures

d’immeubles:

La première, objet de l’alinéa 1er, est celle de l’immeuble auquel le statut de la copropriété est

impérativement applicable.

La seconde, objet de l’alinéa 2, est celle de l’ensemble immobilier auquel le statut de la copropriété n’est

applicable qu’à défaut de convention contraire créant une organisation différente.

De l’alinéa 1er de l’article 1er, il résulte que l’immeuble auquel le statut de la copropriété est

impérativement applicable doit être :

Un immeuble ou un groupe d’immeubles bâtis:

L’application du statut de la copropriété en tant que statut de gestion, aux seuls immeubles ou groupe

d’immeubles bâtis est la conséquence logique du fait que la loi du 10 juillet 1965 a exclu de ses

prévisions tout ce qui a trait à la construction de l’immeuble.

Il convient de mentionner que la distinction entre tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis

correspond, en réalité, à celle entre copropriété verticale (immeuble bâti) et copropriété horizontale

(groupe d’immeuble bâtis), dont la caractéristique est de comprendre plusieurs bâtiments implantés

sur un terrain d’assiette qui est commun à tous les copropriétaires, ce qui en exclut la division en

propriété. Mais les deux distinctions ne se recoupent pas exactement et il devient alors difficile de

caractériser le groupe d’immeubles bâtis par rapport à l’ensemble immobilier. Le critère le plus souvent

avancé est que le groupe d’immeubles bâtis, au sens de l’alinéa 1er de l’article 1er, se caractérise par

une répartition homogène en lots, alors que l’hétérogénéité de sa structure est la caractéristique de

l’ensemble immobilier.

Immeuble dont la propriété est répartie:

Précision étant faite que la répartition peut ne concerner que deux personnes, celle-ci doit, aux termes

de l’article 1er alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 concerner la propriété de l’immeuble.

On en déduit cette conséquence que si la répartition n’est faite qu’en jouissance- ce qui est le cas

lorsque l’immeuble est la propriété d’une société constitué en vue de l’attribution d’mmeubles aux

associés par fractions divises, (régie par les articles L. 212-17 et R. 212-1 à R. 212-18 du Code de la

construction et de l’habitation), le statut de la copropriété n’est pas applicable tant que les associés

n’ont qu’un droit de jouissance sur les fractions d’immeuble correspondant à leurs droits sociaux.

Si, comme le prévoit l’article L.212-2, du Code de la construction et de l’habitation, un règlement est

établi, celui-ci ne peut être qu’un règlement de jouissance et la qualité pour agir en justice n’appartient

qu’aux seuls organes légaux de la société.

Ce n’est qu’au moment de la dissolution de la société, ou lors du retrait anticipé de l’un ou de plusieurs

des associés, que la propriété de l’immeuble se trouve « répartie » et que le statut de la copropriété

prend naissance. Plus précisément, en cas de dissolution, par suite du fait que la société conserve le

bénéfice et la personnalité morale pendant la durée des opérations de liquidation, le statut de

copropriété s’applique et le syndicat naît de plein droit à partir du moment de l’attribution à chaque

associé de sa part divise, cette attribution étant censée avoir lieu au moment de l’approbation des

comptes de liquidation. En cas de retrait, c’est le premier retrait d’un associé qui est constitutif d’un lot

de copropriété au sens de la loi et qui donne naissance au syndicat.

Le fait que l’application du statut de la copropriété suppose la répartition de la propriété de l’immeuble

entraîne également cette conséquence qu’il est impossible d’attribuer des millièmes de copropriété (et

donc d’attribuer un lot) à des voisins, titulaires d’un droit de passage sur les parties communes d’un

immeuble.

Répartition par lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes :

La répartition de la propriété de l’immeuble en lots comprenant chacun une partie privative et une

quote-part de parties communes exprime l’originalité de la structure de division que constitue le lot de

copropriété et qui conditionne, par là même, l’application impérative du statut.

Toutefois, depuis la mise en vigueur du décret n° 77-860 du 26 juillet 1977 qui réglemente les

lotissements, il n’ya pas incompatibilité entre copropriété et lotissement, en ce sens que si la division en

jouissance ne peut constituer le moyen d’éluder la réglementation des lotissements, rien ne s’oppose à

ce que le statut de la copropriété soit utilisé pour la gestion d’un lotissement dès lors que celui-ci

comporte des éléments d’équipement commun.

De l’alinéa 2ème de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la

copropriété des immeubles bâtis:

Il résulte de cette proposition que, par opposition à l'homogénéité, prévue par l'alinéa 1er de l'article

1er, de la répartition de la propriété par lots de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, pour

lesquels le statut de la copropriété est impératif, l'ensemble immobilier présente une structure

hétérogène et des aménagements ou services communs pour la gestion desquels une organisation est

nécessaire.

Si l'on peut regretter l'inexistence d'un statut spécifique aux ensembles immobiliers, il convient

d'observer que le régime de la copropriété ne s'applique à ces ensembles qu'à défaut d'une organisation

différente, telle que la constitution d'une association syndicale libre des propriétaires régie par la loi du

21 juin 1865, d'une association foncière urbaine régie par l'article L. 322-2 du code de l'urbanisme, ou

encore d'une union de syndicats prévue par l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965, étant précisé que

cette dernière disposition a été complétée par l'article 81-16º de la loi du 13 décembre 2000 relative à

la solidarité et au renouvellement urbain. Même s'il semble préférable, pour des raisons pratiques, que

l'organisation différente soit créée en même temps que l'ensemble immobilier, il apparaît possible de

procéder à cette création ultérieurement.

2. A LA LUMIÈRE DE LA LOI 18-00 :

La législation foncière s’est enrichie, en matière de copropriété des immeubles bâtis, d’un nouveau texte

de loi n° 18-00 publié au B.O n° 5054 du 07 Novembre 2002.

Cette loi fut porteuse de nombreuses innovations a, entre autres, élargi le champ d’application de la loi

sur la copropriété aux immeubles à usage professionnel et commercial ainsi qu’aux ensembles

immobiliers, officialisé une gestion externe des parties indivises et institué le conseil syndical. Elle a

même donné la possibilité au syndic d’imposer aux copropriétaires de contracter une assurance

collective en vue de se prémunir contre tout risque pouvant menacer la pérennité de l’immeuble.

De l’alinéa 1er de l’article 1er, la loi 18-00 réglant le statut de la copropriété des immeubles

bâtis :

« Les dispositions de la présente loi s’appliquent à la propriété des immeubles bâtis divisés par

appartements ou étages ou locaux et dont la propriété appartenant à plusieurs personnes est répartie par

lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. »

Le législateur de loi 18-00 a repris les mêmes conditions exigées par le législateur français

relatives à l’application du statut de la copropriété.

il exige qu’il existe une pluralité des parties de l’immeuble appartenant à des propriétaires différents

appelés « copropriétaire » ; Ainsi, une dualité de propriété, autrement dit, une pluralité étant faite par

répartition des lots dont chacun comprend une partie privative et une quote-part des parties

communes.

Comme la loi de 1965 a confirmé, la loi de 18-00, fruit de la législation française, laisse croire que le

régime de la copropriété ne peut être appliqué que s’il ya pluralité des locaux des immeubles bâtis

appartenant à plusieurs personnes, mais conformément à d’autres dispositions de la loi 18-00,

notamment les articles 13 et 14, on déduit que l’existence même de deux locaux appartenant à deux

personnes suffit pour y appliquer le statut de la copropriété.

De l’alinéa 2ème de l’article 1er de la loi 18-00 fixant le statut de la copropriété des

immeubles bâtis:

On Remarque également que dans son article 1er, alinéa 2ème, qui stipule: «… Elles sont applicables

également aux ensembles immobiliers bâtis et aux différentes résidences constituées d’habitations

contiguës ou séparées ayant des parties communes appartenant dans l’indivision à l’ensemble des

copropriétaires…», la loi 18-00 a élargit ses dispositions tant aux résidences qu’aux ensembles

immobiliers bâtis dont le statut de la copropriété s’applique d’une façon impérative, alors que, le

statut de la copropriété de la loi française, ne s’applique qu’à défaut de convention contraire

créant une organisation différente. Il importe donc de clarifier ces deux nouvelles innovations;

Résidences:

Le statut de la copropriété est applicable aux résidences en copropriété, peu importe leurs volume

(petites ou grandes) et quelque soit leurs valeur; ce qui prime d’ailleurs c’est la réunion des conditions

nécessaries pour l’application du dahir du 3 octobre 2002.

Vu l’aspect moderne des constructions actuelles, la plupart de ces résidences se dotent souvent d’un

garage destiné au stationnement des voitures des copopriétaires. Elles comportment également un rez-

de-chaussée contenant des locaux affectés à l’exercice des professions libérales (medicine, notariat,

ingénierie…)

Les ensembles immobiliers bâtis:

Un ensemble immobilier correspond, le plus souvent, à plusieurs immeubles ou résidences contiguës ou

séparés englobant des locaux à usages différents (habitation, commerce, professions liberals…). Les

ensembles immobiliers ont pour caractéristique de comporter, outre les terrains, des aménagements ou

services communs, tels que voiries, réseaux, aires de jeux et de stationnement, chaufferie collective,

piscine, tennis…ect.

Il y a lieu de souligner que pour qu’il y ait application de la loi 18-00 sur les ensembles immobiliers

bâtis, il faut que les droits des copropriétaires soient interférés, étant donnée que chacun d’entre-eux

détient, outre sa partie commune de l’immeuble dans lequel se trouve sa partie privative, une partie

indivise dans les aménagements et les services communs fournis dans l’ensemble immobilier.

De l’alinéa 3ème de l’article 1er de la loi 18-00 fixant le statut de la copropriété des

immeubles bâtis:

Le 3ème alinéa de la loi marocaine ajoute que: « Les présentes dispositions s’appliquent aux

immeubles immatriculés ou en cours d'immatriculation ou non immatriculés. »

Elle a également innové en incluant dans son domaine les coopératives et les associations d’habitat

ainsi que, outre les immeubles immatriculés et en cours d’immatriculation déjà régis par la loi de 16

novembre 1946 abrogé, les immeubles non immatriculés.

La nouveauté réside dans l’application du statut de la copropriété sur les immeubles non

immatriculés, alors que le législateur français dans la loi du 10 juillet 1965 rend obligatoire la

procédure d’immatriculation.

Les immeubles non immatriculés ne sont pas soumis au régime de l’immatriculation foncière et n’ont

pas de titre foncier. Mais, ils restent régis par le D.O.C et les dispositions du droit musulman,

notamment le rite malékite.

Pour mener à mieux l’application du statut de la copropriété sur les immeubles bâtis non immatriculés,

le législateur marocain a jugé nécessaire de déposer le règlement de copropriété avec les modifications

susceptibles d’y être portée au secrétariat greffe du tribunal de première instance dans le ressort

duquel se situe l’immeuble. Force est de constater qu’à travers cet élargissement du domaine de la

copropriété, notre législateur recherche à atteindre trois objectifs:

Primo, la préservation des droits individuels des copropriétaires qui possèdent des appartements ou

locaux dans ces immeubles non immatriculés

Secundo, la protection du domaine urbain et assouvir l’anarchie dans la gestion et l’administration de

ces immeubles.

Tertio, cet élargissement revêt encore une dimension économique, concrétisé dans l’intégration de

l’immeuble non immatriculé dans le cycle économique en vue de consolider les ressources fiscal de

l’État.

B. LA STRUCTURE DE L’IMMEUBLE EN COPROPRIÉTÉ :

Un immeuble collectif (en copropriété) comprend deux parties distinctes, les parties privatives et les

parties communes, il ne faut pas aussi oublier qu'il existe des droits accessoires à la copropriété.

Le seul fait de vivre en copropriété implique qu'il faut se plier à des règles qui organisent ce mode de

vie, ce qui signifie qu'il existe des droits et des obligations que les copropriétaires doivent respecter afin

d’éluder les relations tempétueuse entre les copropriétaires.

En premier lieu nous allons aborder les parties communes et privatives sur lesquelles repose la

structure de l’immeuble en copropriété (section 1), et en 2ème lieu, les droit et obligations des

copropriétaires face a cette structure (section 2).

1. LES PARTIES COMMUNES ET LES PARTIES PRIVATIVES :

S’agissant des parties communes:

L’article 3 de la loi 18-00 considère comme partie commune « les parties bâties ou non bâties destinées à

l'usage et à la jouissance de l'ensemble des copropriétaires ou de certains d'entre eux ».

L’article 3 de la loi 1965 consacre les mêmes dispositions que la loi 18-00 au niveau de la qualification

des parties communes, toutefois le législateur français a étendu l’affectation des parties

communes non seulement à l’usage, mais également à l’utilité commune.

De surcroit, le législateur marocain dans l’article 4 de la loi 18-00 a consacré tout un article pour une

énumération précise des parties communes d’une façon impérative: (le sol, les entrées, les sous-sols, les

ascenseurs destinés à l'usage commun...). Tandis que le législateur français régit d’une manière

supplétive les parties communes, il a regroupé la définition et l’énumération des parties

communes ainsi que leurs droits accessoires dans un même et seul article qui est (l’article 3 de

la 1965).

Il faut noter que la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes est fixée selon

l'étendue de sa partie individuelle par rapport à l’étendue de l’ensemble des parties individuelles de

l’immeuble au moment de l’établissement de la copropriété, et ce, conformément aux dispositions de

l’article 6 de la loi 18-00. Ces mêmes dispositions ont été énuméré dans l’article 5 de la loi 1965 mais de

façon plus précise.

Outre que la liste des parties communes énumérées dans l’article 4 de la loi 18-00, le législateur

marocain a accroché un certain nombre de droits dit droits accessoires aux parties communes, du fait

que ceux-ci s’exercent d’une façon accessoire sur les fractions indivises. Le législateur de 1946 n’a fait

aucune allusion ni à l’existence ni aux modalités d’exercice de ces droits.

L’observation de la pratique de la copropriété démontre que de tels droits sont fréquemment exercés,

ce qui a incité le législateur de consacrer un article entier qui est l’article 5 de la loi 18-00 à

l’énumération des dits droits d’une façon impérative.

Cet article stipule: sont considérées comme droit accessoires aux parties communes:

Le droit de surélévation de l’immeuble ;

Le droit d’édifier de nouvelles constructions dans les cours ou dans les jardins et dans leurs sous-

sols;

Le droit d’excavation. (Le tout conformément aux dispositions des articles 22 et 44 de la présente

loi).

Le législateur français quant à lui a énuméré les droits accessoires aux parties communes d’une

façon supplétive; En utilisant la formule: “dans le silence ou la contradiction des titres”, de la même

manière dans le même article 3, consacré à la qualification et à l’énumération des parties communes de

l’immeuble en ajoutant aux dispositions du législateur marocain un autre droit accessoire qui est le

droit de mitoyenneté.

Rappelons tout simplement, qu’en vertu de la loi 18-00 (article 7) Les parties communes et les droits y

afférents ne doivent faire l'objet ni d'une répartition entre l'ensemble des copropriétaires ou certains

d'entre eux, ni d'une vente forcée indépendamment des parties individuelles.

Aucun copropriétaire ne peut ni user de sa fraction divise ni la louer ou l’hypothéquer

indépendamment de sa fraction indivise. Et c’est les mêmes dispositions au niveau de la loi 1965

(article 6) sauf que cette dernière n’a pas fait allusion à la location ou à l’hypothèque.

Le point en commun à repérer: c’est l’usage commun de ses parties communes.

Concernant les parties privatives :

L’article 2 de la loi 1965 qualifie partie privative des immeubles comme étant, les parties des bâtiments

et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

En ajoutant dans l’alinéa 2 du même article que les parties privatives sont la propriété exclusive de

chaque copropriétaire.

Le législateur marocain de la loi 18-00 (article 2) a repris pratiquement les mêmes dispositions de la loi

1965, mis a part que la loi 18-00 a remplacé le mot usage exclusif figurant dans l’article 2 de la loi

1965 par: jouir personnellement et individuellement.

Les lois (18-00 et 1965) sont succincts quant’ à la détermination des parties privatives de l’immeuble

en copropriété, ils ne fournissent aucune liste, une telle liste peut être élaborée qu’après l’énumération

des parties communes. Tous les éléments qui ne sont pas considérés comme communes par ces deux

textes peuvent a contrario être qualifiés de privatifs.

Ces éléments ne peuvent être qu’en nombre réduit puisque l’étude de la liste des parties communes

permet de conclure que l’immeuble, dans sa quasi-totalité, est formé d’éléments communs pour tous les

copropriétaires.

En effet, la propriété privative se trouve considérablement restreinte.

Cette primauté des éléments collectifs de l’immeuble semble correspondre à la logique de la

copropriété; «L’extension des parties communes est dans l’esprit de la copropriété »

2. LES DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTAIRES :

La structure de l’immeuble en copropriété commande le statut juridique applicable aux copropriétaires.

Si La qualité de ceux-ci confère des prérogatives sur l’immeuble, elle impose en contrepartie des

obligations.

Droits des copropriétaires :

En vertu des dispositions de la loi 18.00 dans ses (articles 31 alinéa 1, 32, 34, 35), il s’agit

principalement des droits suivants:

Les copropriétaires jouissent de droits sur les parties indivises selon leur affectation, à condition de ne

pas porter préjudice aux autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble;

Disposer librement et pleinement des parties privatives ;

Accéder aux archives et registres du syndicat, notamment ceux relatifs à la situation de la

trésorerie;

Occuper exclusivement leurs lots ;

Être informé sur les décisions de l’assemblée générale ;

Un droit de préférence existait dans le dahir de 1946 et spécialement dans son article 27.

A partir du 2 octobre 2002, ce droit a été consacré dans l’article 39 de la loi 18-00 qui stipule que: « les

copropriétaires peuvent, à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires présents ou

représentés, instituer entre eux un droit de préférence en ce qui concerne tous les actes emportant

transfert de propriété à titre onéreux et prévoir les modalités d’exercices dudit droit et ses délais dans

le règlement de copropriété ». Ce droit de préférence permet:

D’éviter l’intrusion d’étrangers susceptible de nuire au climat serein régnant dans l’immeuble en

copropriété. Par contre, au niveau de la loi 1965 (article 9), le législateur français n’a pas cité

le droit de préférence

Etre indemnisé par le syndicat des copropriétaires, s’il a subi un préjudice suite à l’exécution des

travaux prévus à (l’article 33 alinéa 1er). Le législateur marocain s’est tu en ce qui concerne la

précision de la nature du préjudice, alors que le législateur de la loi du 1965 a stipulé d’une manière

précise que ; le préjudice peut résulter soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit

d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradation.

D’ester en justice pour pouvoir préserver leurs droits dans l’immeuble en copropriété, ou réparer le

préjudice causé à l’immeuble ou aux parties communes par un des membres du syndicat ou par un

tiers.

Obligations des copropriétaires :

Conformément à l’article 36 de la loi 18-00, chacun des copropriétaires est tenu de participer aux

charges relatives à la conservation, l’entretien et la gestion des parties communes, en dehors de ces

prérogatives, les copropriétaires sont tenus de certaines obligations à savoir :

Aux termes de l’article 31 alinéa 3 de la loi 18-00, tout copropriétaire ayant mis en location sa partie

divise, est tenu de remettre copie du règlement de copropriété au locataire qui s’engage, de sa part, à

respecter le dit règlement dont il a pris connaissance ainsi que par les décisions prises par le syndicat

des copropriétaires.

D’après l’article 33 alinéa 1er de la loi 18-00, le copropriétaire ou ses ayants droit ou l’occupant ne

doivent pas interdire les travaux relatifs aux parties indivises décidés par l’assemblée générale même

s’ils se réalisent à l’intérieur des parties divises. Sur ce point le législateur Français et contrairement au

législateur Marocain dans son article 9 alinéa 2 a posé deux conditions afin d’obliger le copropriétaire

d’accepter les travaux relatifs aux parties indivises décidés par l’assemblée générale au sein de ses

parties divises à savoir :

1. Il faut qu’il ait nécessité.

2. Il ne faut pas que la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot

soient altérées de manière durable.

La loi 1965 dans ses articles 10 et 9 alinéa 2 énumère mot par mot la même chose concernant ces

obligations, sauf qu’en ce qui concerne l’obligation de contribuer au paiement des charges de

l’immeuble ; Sur ce point, l’article 10 qui est d’ordre public, distingue deux catégorie de charges :

Les charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs ;

Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties

communes.

En effet, chaque copropriétaire doit verser au syndicat des provisions pour le financement du budget

voté et qui sont fixées, sauf disposition contraire, en fonction de sa quote-part de la partie divise par

rapport à l’immeuble (article 36 de la loi 18-00) Ce budget est voté par l'assemblée générale chaque

année, toutefois, les copropriétaires peuvent s'arranger avec le syndicat pour les modalités de

versement.

Nous pouvons également citer dans le même cadre de cette partie le renoncement de certains

copropriétaires à payer leurs cotisations aux syndicats.

Pour ceci, la loi 18-00 a tenu à accélérer la procédure judiciaire et obliger les copropriétaires à verser

leurs dus, et cela surtout en donnant la compétence au président du tribunal de première instance

statuant ‘’en référé’’ d’appliquer la procédure d’injonction de paiement avec la possibilité d’exécuter le

jugement malgré l’appel. Tandis que le législateur de la loi 1965 a resté silencieux concernant les

démarches à suivre face à l’inobservation de certains copropriétaires à l’obligation de payer

leurs cotisations. La 18-00 a posé un principe dans l’article 37 c’est que la modification des

répartitions des charges ne peut être décidée que par l'assemblée générale à la majorité des

trois quarts des voix des copropriétaires conformément aux dispositions des articles 21 et 36 de

la présente loi.

A défaut elle peut être décidée par le tribunal compétent, en outre le copropriétaire qui considère que

sa participation aux charges est supérieure à son dû, il peut porter également le litige devant le tribunal

compétent pour en demander la révision des dites charges. Dans ce cas, le procès est intenté contre le

syndicat des copropriétaires en présence, le cas échéant, du syndic.

Tandis que la modification des répartitions des charges aux yeux de la loi du 10 juillet 1965 est décidée

par l’unanimité des copropriétaires. Cependant il y a une exception à relever dans les alinéas 1er et

2ème de l’article 11 et aussi dans l’article 25 c’est que la modification des charges peut être décidée à

l’assemblé générale statuant à la majorité.

A défaut le copropriétaire peut porter le litige devant le tribunal de grande instance au lieu de la

situation de l’immeuble. Et ce conformément aux dispositions de l’article 11 dernier alinéa. La loi de 10

juillet 1965 a conditionné l’action de révision des charges en prescrivant certains délais qui doivent être

respectés par le copropriétaire.

Après avoir étudié le domaine d’application des lois 18-00 et du 10 juillet 1965 relatives au statut de la

copropriété des immeubles bâtis, et leur structure. Une question demeure posée, est celle de savoir

l’organisation collective de la copropriété?

2ÈME PARTIE: L’ORGANISATION COLLECTIVE DE LA COPROPRIÉTÉ EN DROIT

COMPARÉ:

A. LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Le règlement de copropriété est un acte juridique ayant pour objet de définir les droits et obligations

des copropriétaires tant sur les parties privatives que sur les parties communes de l’immeuble, et

d’organiser selon des formules laissées à la volonté des parties la marche d’une copropriété.

Cette définition atteste du rôle capital de ce règlement dans le fonctionnement de toute copropriété. La

coexistence de nombreux copropriétaires exige, en effet, l’institution d’une véritable charte qui établit

une sorte de compromis entre les intérêts individuels des copropriétaires et l’intérêt collectif de la

copropriété.

Le règlement de copropriété est obligatoire, il est régi par la loi du 10 juillet 1965 en France, et au

Maroc par la loi 18.00, il est normalement établit préalablement à la mise en copropriété de l’immeuble,

mais dans le droit marocain il peut être établie ultérieurement.

Il convient donc de traiter le contenu du règlement de copropriété (Section 1) avant d’examiner ses

effets dans le droit comparé (Section 2).

1. LE CONTENU DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ :

Le règlement que se soit dans le droit de copropriété en France ou au Maroc détermine la destination

des parties privatives et communes et les conditions de leur jouissance;

Il fixe également les règles relatives à l’administration des parties communes;

Il définit des règles de gestion du syndicat et de la tenue de l’assemblée générale ainsi que les critères

de désignation du syndic et de son adjoint et, le cas échéant, du conseil syndical. Toutefois, cette

dernière disposition d’après l’article 9 de la loi marocaine n’est pas obligatoire si le nombre des

copropriétaires est inférieur à huit.

La délimitation des charges communes ainsi que les modalités de leur répartition entre les

copropriétaires doivent également faire l’objet des dispositions du règlement.

Des clauses restrictives relatives aux modalités d’usage des parties privatives doivent être justifiées par

la destination de l’immeuble.

C’est pourquoi il importe de bien préciser dans le règlement de copropriété les cas où un immeuble est

exclusivement ou principalement destiné à l’habitation bourgeoise, aux professions libérales, aux

commerces, à des bureaux, etc.

Sous cette réserve, les stipulations du règlement de copropriété doivent être respectées ; par exemple il

ne peut être installé une boulangerie industrielle dans des locaux dans lesquels est autorisé l’exercice

d’un commerce de boulangerie.

Relativement aux modalités d’usage des paries communes, il est interdit même pour un temps court,

d’encombrer ou d’utiliser les parties communes en dehors de leur usage normal ou d’y déposer quoi

que se soit.

Selon l’article 14 de la loi du 18-00 le règlement de copropriété précise le nombre de voix pour chaque

partie privative concernant les décisions prises par l’assemblée générale par contre au niveau de la loi

1965 le législateur français n’a pas abordé ce point comme il a fait le législateur marocain.

On constate donc que le règlement de copropriété que se soit dans le droit marocain ou français, doit

être conforme à l’intérêt de la collectivité, et l’étude du contenu du règlement de copropriété et plus

particulièrement des clauses relatives à la destination et aux conditions de jouissance des partie

privatives révèle les atteinte portées au droit de propriété des copropriétaires sur la fraction divise de

leur lot.

C’est en effet le droit de propriété lui-même qui est remis en cause. Lorsque l’on soit que toute

personne qui accède à ce mode d’habitat recherche avant tout les avantages et agrément que procure la

propriété d’un logement, on ne serait trop conseiller à tout éventuel acquéreur d’un appartement dans

un immeuble divisé de lire attentivement cette « charte commune » qui prend bien souvent l’aspect

d’un carcan tant matériel que juridique.

2. LES EFFETS DU RÈGLEMENT DE LA COPROPRIÉTÉ :

Vu le rôle fondamental qu’il joue dans le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement de

copropriété a un champ d’application particulièrement étendu. Sa force obligatoire ne s’impose pas

seulement aux copropriétaires mais elle s’étend également à certain tiers en droit marocain chose qu’on

ne trouve pas en droit français puisque le règlement de copropriété est bien évidemment inopposable

aux tiers.

Le règlement de copropriété s’impose aux copropriétaires au moment de l’acquisition de leur lot et

devient obligatoire à leur égard. Sa force obligatoire s’étend pour concerner même les ayants cause des

copropriétaires. L’opposabilité du règlement est cependant subordonnée à son dépôt à la conservation

foncière et sa mention sur le titre foncier de l’appartement.

Si l’opposabilité du règlement ne soulève pas de difficultés d’ordre juridique en ce qui concerne les

ayants cause à titre universel, puisque ces derniers s’obligent à le respecter à partir du moment ou ils

reçoivent le patrimoine de leur auteur, il n’en va pas de même en ce qui concerne certain ayants cause à

titre particulier, notamment les acquéreurs successifs de lots de copropriété.

Certes, indépendamment du procédé de transmission, le règlement doit s’imposer à l’acquéreur du lot.

La transmission, quant à elle, a pour conséquence de libérer le copropriétaire cédant du respect des

dispositions du règlement.

A partir du moment où le copropriétaire cède ses droits, il transmet en même temps les obligations

découlant du règlement et cela on le voit même dans le droit de copropriété français.

Selon l’article 26 de la loi 18-00, il appartient au syndic de contrôler au nom du syndicat des

copropriétaires, les comportements des occupant de l’immeuble et essentiellement, devant la

persistance des attitudes fautives, de mettre en œuvre la clause compromissoire lorsque le règlement

l’a prévu ou recourir à la justice.

Il importe de souligner que le syndic, agent du syndicat, ne peut agir en justice que pour la sauvegarde

des droits de ce dernier, représentant légal de la collectivité. Il appartient également au syndic d’assurer

le respect des clauses du règlement relatives aux conditions de jouissance. L’effet obligatoire du

règlement de copropriété est expliqué par son caractère contractuel ou par son caractère statutaire,

dans ce cadre la jurisprudence française affirme de façon constante que la violation d’un tel règlement

constitue la violation d’une obligation contractuelle.

B. LES ORGANES DE L’ADMINISTRATION DE LA COPROPRIÉTÉ :

1. ORGANE DÉLIBÉRANT : (ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ET SYNDICAT)

Assemblée générale:

L’assemblée générale est une réunion qui se tient afin de pouvoir procéder à la gestion de l’immeuble

en copropriété. Ceci doit s’établir conformément à la loi et au règlement de copropriété dans le but de

prendre les décisions adéquates.

L’exécution de ces décisions sera confiée au syndic ou alors au conseil syndical.

La première réunion de l’assemblée générale a lieu à l’initiative de l’un ou de plusieurs copropriétaires.

Il est à l’ordre du jour d’établir le règlement de copropriété, si ce dernier n’est pas déjà élaboré, ainsi

qu’à la désignation de l’organe de la gestion de l’immeuble.

L’assemblée générale doit se rassembler au moins une fois tous les ans. Quand il existe une nécessité, le

syndic a le droit de convoquer les copropriétaires pour établir une assemblée générale extraordinaire.

L’assemblée générale se doit à chaque réunion d’élire parmi ses membres (c'est-à-dire les

copropriétaires) un président qui a pour mission de diriger les travaux, un secrétaire qui se charge de

dresser les PV de la réunion.

L’assemblée générale est chargée de prendre toute décision ou toute modération qui serait susceptible

d’assurer la sécurité, la maintenance, la conservation et la jouissance de l’immeuble ainsi que la sécurité

et la quiétude de ses habitants. L’assemblée générale est également chargée de désigner ou révoquer les

organes de la copropriété comme le syndic, son adjoint, le conseil syndical. Elle a aussi la compétence

d’autoriser le syndic ou toute autre personne à ester en justice, et d’approuver le budget du syndicat

ainsi que de fixer les dépenses et leur plafond.

L’assemblée générale peut prendre ses décisions, soit à la majorité absolue soit à la majorité des trois

quart soit à l’unanimité. Toutefois, l'assemblée générale ne doit aucunement obliger l'un des

copropriétaires à changer: La destination, les conditions d'usage ou la jouissance de sa partie

individuelle. (Article 23 de la loi 18-00). La seule différence à relever, c’est qu’en droit français,

l’assemblée générale peut prendre ses decisions à la majorité des deux tiers alors qu’en droit

marocain la majorité est de trois quart.

L’article 14 de la loi 18-00 n’était pas claire si le syndic doit être parmi les copropriétaires ou parmi

les tiers, contrairement à la loi de 1965 qui a envisagé les deux situations dans l’alinéa 2 de l’article

22.

Deux sortes d’assemblées générales sont prévues par le législateur marocain : L’assemblée générale

ordinaire et extraordinaire, tandis que cette subdivision n’a pas été consacrée par le législateur

français.

La position des deux lois concernant le quorum requis n’est pas similaire. La loi de 10 juillet 1965

n’exige aucun quorum pour la réunion de l’assemblée générale, tandis que l’alinéa 2 de l’article 18 de

la loi 18-00 impose la moitié des voix des copropriétaires dans l’assemblée générale ordinaire,

concernant les décisions prises la majorité absolue.

Syndicat:

Les personnes qui sont habilitées à se regrouper dans un syndicat sont tous les copropriétaires d’un

immeuble divisé par appartements, étages et locaux.

Ce syndicat détient une personnalité morale ainsi qu’une autonomie financière, et représente tous les

copropriétaires réunis. Son objet primordial consiste en la conservation de l’immeuble et dans

l’administration des parties communes.

Tout copropriétaire est considéré membre du syndicat (de plein droit), il sera ainsi obligé d’assister

toute activité du syndicat, à savoir les décisions prises à travers l’assemblée générale par voie de

vote : chacun dispose d’un nombre de voies selon sa partie divise dans l’immeuble.

Le copropriétaire a le droit de mandater un tiers à travers un mandat écrit, afin de pouvoir voter en

son nom à condition que ce dernier ne représente qu’un seul copropriétaire à la fois.

Le syndicat dispose des droits et des obligations multiples, étant donné qu’il possède la personnalité

morale, il a donc le droit d’ester en justice (même contre l’un des copropriétaires). Néanmoins il a des

obligations et des responsabilités envers les copropriétaires. Alors que le droit marocain attribue

la personnalité morale ainsi que l’autonomie financière au syndicat, le droit français à ce

niveau, précise l’attribution de la personnalité civile à ce dernier; (Article 14 de la loi 1965).

2. ORGANE EXÉCUTIF : (SYNDIC ET CONSEIL SYNDICAL)

Syndic :

Le syndic peut être une personne physique, ou bien, une personne morale qui exerce une profession de

gestion des immeubles.

Le syndic et son adjoint sont désignés pour une durée de deux ans par les copropriétaires présents ou

représentés à la majorité des voix pendant l’assemblée générale.

Si cette option fait défaut, le ou les copropriétaires concernés doivent adresser une demande au

président du tribunal de première instance. Ce dernier se charge d’en désigner un suite à une

information dont il fait part à l’ensemble des copropriétaires, et après avoir entendu l’ensemble des

présents parmi eux.

Les honoraires ou la rémunération du syndic sont fixées par l’assemblée générale, sinon par

l’ordonnance de sa nomination.

Le syndic est chargé d’exécuter les dispositions du règlement de copropriété, il est également chargé de

concrétiser les décisions de l'assemblée générale, de procéder aux réparations urgentes, de collecter les

participations des copropriétaires, et leur communiquer la situation de la trésorerie, et finalement

d’entreprendre les démarches administratives et représenter le syndicat en justice.

Au décès du syndic, à sa révocation ou sa démission, le syndic adjoint le remplace dans toutes

ses missions. Le syndic adjoint exerce ces fonctions que provisoirement si le syndic refuse de remplir

ses tâches, s'il est absent ou s'il informe de sa volonté de cesser ses fonctions.

En droit français, la durée des fonctions du syndic ne doit pas excéder trois ans, il est alors démis de ses

fonctions, jusqu’à décision de l’assemblée des copropriétaires sur son renouvellement ou son

remplacement.

Conseil syndical:

Lorsqu’il s’agit d’un ensemble immobilier géré par plusieurs syndicats de copropriétaires, il est créé un

conseil dénommé le conseil syndical qui a pour mission d’assurer la gestion des parties communes.

Le conseil syndical est composé d’un ou de plusieurs représentants de chaque syndicat des

copropriétaires, ils sont élus lors de la réunion de l’assemblée générale des copropriétaires de chaque

syndicat membre de l’ensemble immobilier.

Le conseil syndical procède lors de sa première réunion à l’élection de son président parmi ses

membres pour une durée de deux ans et tient ses réunions à la demande de son président ou à

l’initiative de deux membres, toutes les fois qu’il est jugé nécessaire et au moins une fois tous les six

mois.

Le conseil syndical désigne son syndicat à la majorité absolue.

Le conseil syndical assume les tâches qui sont confiées en vertu du règlement de copropriété ou des

décisions par l’assemblée générale.

Le législateur français n’a pas précisé la durée de la fonction du président, mais il a cité la durée du

mandat des membres du conseil syndical qui ne peut excéder trois ans, ce que le législateur marocain

n’a pas cité.

Conclusion

En conclusion, nous évoquerons seulement la loi 18-00 puisque c’est une œuvre législative récente, et

pour croire qu’une nouvelle réforme, à elle seule, résoudrait les problèmes que soulève la copropriété

dans notre pays, la loi 18-00 a besoin de temps pour s’adapter aux exigences de la pratique, à travers

notamment des décrets qui viendront combler ses lacunes, et une interprétation adéquate de ses

dispositions.

Il ne faut surtout pas oublier qu’une évolution des mentalités devrait aller de pair avec ces mesures.

Certains copropriétaires n’arrivent pas en effet à saisir la particularité de ce type de logement et ont

tendance à se comporter comme de véritables propriétaires. Mais ce n’est pas tout. La répartition des

charges entre copropriétaires ne fait l’objet d’aucune indication précise dans le texte de loi, ce qui crée

des ambiguïtés énormes. Par exemple, les occupants du rez-de-chaussée doivent-ils contribuer aux frais

liés à l’entretien de l’ascenseur? Les familles qui n’ont pas de voiture peuvent-elles refuser de payer

pour tout ce qui touche le garage intérieur? Dans les cas où les immeubles disposent aussi de petits

commerces, la situation se corse encore.

Comme disait Sartre «L’enfer, c’est les autres». Et à en croire les multiples histoires qui circulent au

sujet de la vie en copropriété, l’écrivain avait vraiment vu juste. La loi 18-00 plutôt que de recadrer la

vie dans les immeubles, aurait semé la pagaille sur le terrain. Les sociétés de syndic de copropriété ont

beaucoup de difficultés à fonctionner, si bien que plusieurs d’entre sont devenues déficitaires.

De ceci, on peut conclure que Les dispositions de la loi 18-00 prospèrent dans un vide juridique patent,

laissant la porte ouverte à toutes les dérives.

Bibliographie

La copropriété, François GIVORD, Claude GIVERDON, Pierre CAPOULADE, Dalloz, 6 ème

édition, 2006, 736.

Les droits réels principaux, Christian LAAROUMET, aux éditions ECONOMICA DELTA, 3ème édition, p: 415.

G.Goubeaux et P.Bihr, 100 commentaires d’arrêts en droit civil, librairie générale de droit et de jurisprudence, 2005, page : 182

PARCHEMINAL H: la copropriété en droit marocain. Les editions magrébines 1985

M.WEISMANI : copropriété (statut, gestion, contentieux)

Dahir du 3 octobre 2002 portant promulguation de la loi n°18.00 relative a la copropriété des immeubles baties

La loi francaise du 10 juillet 1965 relatives au statut de la copropriété des immeubles batis;

Articles – chroniques: (Fadwa GHANNAM: copropriété: droits et obligations, aujour’hui le Maroc).

Webographie:

www.casafree.com www.aujourd’hui.ma www.juriguide.com www.immobiliermaroc.org