Les tendances du marché immobilier en Seine-et-Marne pour l’année 2013

S eine-et-Marne Développement a le pla is ir de vous présenter les chiffres de l ’Observatoire Immobi l ier

des Entreprises de Seine-et-Marne.

Soucieux de vous apporter les informations les plus pert inentes possibles dans l ’exercice de vos métiers,nous avons réuni depuis 3 ans les pr incipaux acteurs de l ’ immobi l ier au sein d’un observatoire (OBIE 77).

Grâce à leur concours, nous avons analysé plus de 373 transact ions en 2013.

Ces chiffres nous ont permis de dégager les tendances du marché seine-et-marnais de l ’année 2013 et vont nous permettre d’antic iper avec vous les mouvementspour développer, ensemble, notre terr itoire.

OBSERVATOIRE IMMOBILIERDES ENTREPRISES(OBIE 77) 2013

CONSEIL GÉNÉRAL DE SEINE ET MARNE

Les t ra n s a ct i o n s i m m o b i l i è re s e n S e i n e -e t -Marne

L’essent ie l des t ransact ions par ca tégor ies

La répar t i t ion par secteursgéograph iques

SEINE & MARNE DEVELOPPEMENT - OBSERVATOIRE IMMOBILIER DES ENTREPRISES

LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES2013

Bureaux39%

Locaux logistique

6%Locaux

d’activités55%

Le marché des locaux d’activités, principal marché porteur de l’année 2013.

RÉPARTITION DES TRANSACTIONS DANS L’ANNÉE2013

RÉPARTITION DES TRANSACTIONS PAR SURFACECOMMERCIALISÉE (EN m²)

2010 2011 2012

RÉPARTITION DES TRANSACTIONS PAR ACTIF (ENNOMBRE) POUR L’ANNÉE 2013

700 000

600 000

500 000

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ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION DES ACTIFS DEPUIS2010 (EN m² COMMERCIALISÉS)

En 2013, les locaux d’activités ont repris leur place de leader sur la demandeplacée en Seine-et-Marne, ils représentaient 47 % du total des transactions et 50 % en 2010 et 2011. Les bureaux qui représentaient 47% des transactions l’année dernière, atteignent à peine les 40 % cetteannée. Les locaux logistique ont légèrement progressé en 2013, passantde 5 % à 6 % des transactions sans atteindre le taux de 8 % de 2010.

Un très légère hausse dans le volume de m² commercialisés grâce au second semestre et à la logistique.

Forte prédominance du marché des locaux d’activités tout au long de l’année, suivi par les bureaux dont le marché s’est nettement amélioré ausecond semestre. Pour les locaux logistique, la demande placée est en trèsnet recul.

Bureaux Locaux d’activités Locaux logistique

Le nombre de m² commercialisé est en baisse, 12 % en moins par rapportà 2012. Deux des trois actifs étudiés sont impactés par cette baisse plusou moins fortement (-25 % pour les bureaux, -11 % pour les locaux d’activités) mais +12 % pour les locaux logistique.

Bureaux Locaux d’activités Locaux logistique

Immeuble de bureau. ARTÉA Architecte M. Hargam

ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION DES ACTIFS DEPUIS2010 (EN NOMBRE DE TRANSACTIONS)


Un marché concentré essentiellement sur le second marché qui représente77 % des parts des transactions.

Comme l’année 2012, ce sont les deux marchés moteurs que sontMarne-la-Vallée/Chelles et Sénart/Melun qui concentrent 80 % destransactions.

100%

80%

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20%

0%2010 2011 2012 2013

LOCALISATION DES TRANSACTIONS

800

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500

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Neuf Second marché

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0%2010 2011 2012 2013

Vente Location

LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES2013

Immeuble Croix du Sud DR –San de Sénart

VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE DEPUIS 2010(LOCATION/VENTE) EN NOMBRE EN TRANSACTIONS

Une année 2013 qui se rapproche des résultats de 2010 et 2011, avec une répartition très majoritaire (77 %) à la location, contre 23 % à l’achat. Seulel’année 2012 avait une augmentation significative de la part des ventesdans les transactions avec 26 %.

VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE DEPUIS 2010(ÉTAT DES LOCAUX NEUF/SECOND MARCHÉ) EN NOMBRE DE TRANSACTIONS

Franc

ilienn

eM

arne

-la-V

allée

Chelle

sPa

ris C

DGM

eaux Sén

art

Melu

n SudEst

2010 20122011 2013


LES BUREAUX Un marché morose 2013

Les bons résultats du second semestre ont permis de réduire l’écart avecles autres années.

ÉVOLUTION DU NOMBRE DE m² COMMERCIALISÉSDEPUIS 2010

ÉVOLUTION DU NOMBRE DE TRANSACTIONS DEPUIS2010 (EN NOMBRE)

DÉTAIL DES TRANSACTIONS DEPUIS 2010

DÉTAIL DES TRANSACTIONS SELON LE NOMBRE DEm² COMMERCIALISÉS DEPUIS 2010

VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE DEPUIS 2011(LOCATION/VENTE)

Comme les années précédentes, les surfaces inférieures à 100 m² représentent plus de 50 % des transactions. 2013 confirme une tendancesur les transactions supérieures à 500 m² qui atteignent plus de 10 % destransactions.

La vente représente 18 % des transactions (17% en 2012 et 13 % en 2011).C’est surtout au 1er semestre qu’elle a été très présente avec 20 %, cettetendance s’est atténuée au second semestre.

100%

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0%20132011 2012

Location Vente

18016014012010080604020

02010 2011 2012 2013

1er semestre 2nd semestre

50 000

40 000

30 000

20 000

10 000

02010 2011 2012 2013


Les deux plus importantes transactions : 2 200 m² de bureaux achetés par l’ICAM à Lieusaint (EPA Sénart) et 1 630 m² loués par Autopro à Lagny-sur-Marne (CBRE).

LES PRIX : des valeurs locatives toujours en stagnation par rapportaux années précédentes et des mesures d’accompagnement toujoursprésentes.



Depuis 2010, la proportion des transactions inférieures à 500 m² estconstante et représente 60 % des transactions. En 2013, les transactionssituées entre 500 et 1000 m² enregistrent une progression et concentrent 23 % des transactions.


LES LOCAUX D’ACTIVITÉSUne place toujours prépondérante en Seine-et-Marne 2013

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0% 2011 2012 2013

Location Vente


DÉTAIL DES TRANSACTIONS SELON LE NOMBRE DE m²COMMERCIALISÉS DEPUIS 2010

200 000

150 000

100 000

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2010 2011 2012 2013

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La forte proportion des transactions de petites surfaces impliquent unebaisse du volume des m² commercialisés

2010 2011 2012 2013



La vente représente 27 % des transactions (35 % en 2012 et 21 % en 2011).C’est surtout au 1er semestre qu’elle a été très présente avec 30 %, cettetendance s’est atténuée au second semestre.13 % des transactions ont eu lieu dans le neuf en 2013 contre 19 % en 2012et 20 % en 2011.

Les deux plus importantes transactions : vente à deux utilisateurs finaux de 10 000 m² de locaux à la société Bati Formes à Brie-Comte-Robert (BNP Real Estate Transaction) et de 7 500 m² à SB GRAPHIC à Mitry-Compans (Artsana France).

LES PRIX : des valeurs locatives sont en baisse par rapport aux années précédentes et des mesures d’accompagnement toujoursprésentes.



2013 affiche de meilleurs résultats que 2012 mais reste inférieure aux années 2010 et 2011.



DÉTAIL DES TRANSACTIONS SELON LE NOMBRE DEm² COMMERCIALISÉS DEPUIS 2010


La vente représente 23 % des transactions (47 % en 2012 et 33 % en 2011).14 % des transactions ont eu lieu dans le neuf en 2013 contre 42 % en2012 et 19 % en 2011.

Les deux plus importantes transactions : location à Transalliance de 70 000 m² à Moissy-Cramayel (Prologis)et implantation du siège de Toys « R » Us qui comprend unentrepôt de 51 000 m² dont la livraison est prévue courant2015 (CBRE Agency).

35

30

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5

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Location Vente

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LES LOCAUX LOGISTIQUELa Seine-et-Marne concentre les plus importantes transactions d’Ile-de-France 2013

2010 2011 2012 2013


Le marché reste polarisé sur le secteur de Sénart/Melun qui concentre à luiseul 11 transactions (50%) pour un total de 228 394 m² de demande placée.

2010 2011 2012 2013


LES PRIX : des valeurs locatives sont arrivées à un niveau plancher.De plus les propriétaires continuent de faire preuve de souplesse pourfaciliter les prises à bail et ou sécuriser une occupation de leurs locaux.


FOCUS SUR LES TERRITOIRES Extrait de l’étude 2013

100%

90%

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60%

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Le département a été découpé en 6 secteurs :

VENTILATION SELON LE NOMBRE DE TRANSACTIONSPAR TERRITOIRES DEPUIS 2010

VENTILATION SELON LE VOLUME DE m² COMMERCIALISÉS PAR TERRITOIRES

Marne-la-Vallée/Chelles regroupe 51 % des transactions (vs 64 % au 1er

semestre). Sénart/Melun représente 28 % des transactions (vs 22 % au 1er

semestre).

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Sud Sénart/Melun Marne-la-Vallée/ChellesFrancilienne

Paris-CDG/MeauxEst

20112010 2012 2013

Sénart/Melun représente 51 % du total de volume des transactions et lesecteur de la Francilienne 27 %.


Paris-CDG/MeauxEst

20112010 2012 2013

RÉPARTITION DES ACTIFS (EN NOMBRE) PARGRANDS SECTEURS


Paris-CDG/MeauxEst

OBSERVATOIRE IMMOBILIER DES ENTREPRISES(OBIE77) 2013

PATRICIA VEVAUDGEMOFISDirectrice département Etudes & Analyses

LES BUREAUX

En août 2013 (date de réalisation de l’étude), le stock disponible de bureaux s’élèveà 145 000 m², en baisse de près de 20 % sur un an (- 22,5 % sur le neuf et - 19 % sur le second marché).

Avec un taux de vacance s’élevant à 4,76 %, le département se situe bien en deçàde la moyenne francilienne, et les principales caractéristiques que l’on peut retenirsur ce marché sont :• une quasi absence d’offre supérieure à 5 000 m²,• une concentration sur les agglomérations de Marne-la-Vallée et Sénart,• un marché encore «jeune» lié au développement des 2 agglomérations précitées : la totalité de l’offre disponible est postérieure à 1980, et 19 % ont moinsde 5 ans.

L’offre future, principalement concentrée, elle aussi, sur Marne-la-Vallée et Sénart,s’élève à 118 000 m² dont la quasi-totalité en attente de pré-commercialisation.

A l’échelle du département, on observe une amplitude assez large de valeurs locatives, et l’on peut noter que peu d’offres sont proposées au-delà de 200 €/m²y compris pour les projets en attente de pré-commercialisation :

Tous les détails de l'étude et plus encore, en devenant membre de l'Observatoire Immobilier des Entreprises de Seine-et-Marne :http://www.seine-et-marne-invest.com/businest/groupes/obie-77

Contact : Lydie Benko - Tél. : 01 64 14 19 11 - Email : [email protected] de couverture : © SMD/yannpiriou.com

OBIE 77 : L’OBservatoire Immobilier des Entreprises de Seine-et-Marne est composé, autour de Seine-et-Marne Développement, des principaux acteurs de l’immobilier dudépartement : Arthur Loyd, CBRE, Century 21 Egérie, Data Immo, EOL, Gemofis, GSA Immobilier, SERGIC entreprises, JLL, et nos partenaires territoriaux comme la Communauté de Communes de Moret Seine et Loing, les communautés d’agglomération de la Brie Francilienne, de Marne et Chantereine, de Marne et Gondoire, et du Vald’Europe et l’Etablissement Public de Sénart. Un grand merci à chacun pour sa contribution.

Neuf 120 à 230 €/m²

Second marché80 à 205 €/m² (de 205 à 250 €/m² pour des trèspetites surfaces ou des centres villes)

Futur150 à 220 €/m² (> à 200 €/m² uniquement surMarne-la-Vallée)

Le stock de surfaces à la vente est élevé par rapport à la moyenne francilienne et représente 59 % des disponibilités.

L’offre future recensée s’élève à 79 000 m² dont près de la moitié sur le secteurde Marne-la-Vallée/Chelles. A noter que comme pour les bureaux, 75 % de cetteoffre sont à l’état de projets.

Sur cette typologie de locaux, le phénomène de concentration de l’offre est moindre, bien que celle-ci soit tout de même plutôt localisée à l’Ouest du département.

Les valeurs locatives et vénales pour ce type de locaux sont bien souvent hétérogènes. Cette hétérogénéité est accentuée sur le marché seine-et-marnaispar un phénomène de disparité géographique (département le plus grand d’IDF) :

LES LOCAUX LOGISTIQUE

Ce marché enregistre également une légère baisse sur un an de son stock disponible (- 3,5 %) et s’élève à 930 000 m².

La part de l’offre neuve est peu élevée : 10 % de l’offre globale. C’est un marchéqui propose essentiellement une offre locative, seuls 21 % des disponibilités sontproposés à la vente.

Enfin, ce stock disponible est majoritairement concentré sur le secteur de Sénart/Melun.

L’offre future est constituée de projets en attente de pré-commercialisation : 13programmes représentant 1 126 000 m² principalement localisés sur les secteursFrancilienne, Sénart/Melun et Paris CDG.

Les valeurs locatives sont assez homogènes, les valeurs vénales (uniquement surdu second marché) un peu moins :

Pour conclure, le marché seine-et-marnais est un marché encore en phase de développement offrant de réelles opportunités qualitatives quelle que soit la typologie des locaux et à des valeurs attractives. A l’instar du Bellini à Serris (Marne-la-Vallée) proposant 23 000 m² de bureauxlivrables 24 mois après accord, ou du Kaiman à Lieusaint (Sénart) offrant 3 934 m² de locaux d’activités divisibles de 186 à 297 m² pour une livraison mai2014.

Les valeurs vénales sont assez hétérogènes (pour mémoire seuls 22 % de l’offresont proposés à la vente) :

LES LOCAUX D’ACTIVITÉS

On observe là aussi une baisse de l’offre disponible (- 3,5 %) qui s’établit à372 000 m² dont 10 % de locaux mixtes.

La part de l’offre neuve est faible (7 %) tout particulièrement sur le secteur de Marne-la-Vallée/Chelles. Comme pour les bureaux, l’intégralité de cette offre est postérieure à 1980.

Neuf 2 083 à 2 920 €/m²

Second marché 690 à 2 402 €/m²

Futur 2 084 à 3 000 €/m²)

Location Vente

Neuf 59 à 105 €/m² 539 à 2 068 €/m²

Second marché 40 à 150 €/m² 333 à 1 400 €/m²

Futur 80 à 150 €/m² 985 à 1 900 €/m²

Location Vente

Neuf 46 à 58 €/m²

Second marché

40 à 60 €/m² (25 à 39 €/m²pour des bâtiments anciensou hors des grands axes decommunication)

270 à 665 €/m²

Futur 45 à 58 €/m²

Depuis 2 ans, Seine-et-Marne Développementconfie à GEMOFIS, la réalisation d’une étude surle marché de l’offre en immobilier d’entreprise enSeine-et-Marne.

Documents

Les tendances du marché immobilier en Seine-et-Marne pour l’année 2013