ETUDESÉtudes d’architecture aux États-Unis

PROFESSIONPromoteur immobilier

DATES CLÉS1960Création d’Elysée 1, sa première résidence

1962Création de son entreprise, Shopping Center Company

1969Création de Parly 2, son premier centre commercial

Bio express

ROBERT DE BALKANYLe promoteur de la promotion immobilière (1931-2015)

R obert de Balkany est un des promoteurs les plus emblématiques du XXe siècle. On lui doit en particulier

le concept des grands centres commerciaux associés à des ensembles résidentiels.

QUI EST-IL ? UN HOMME D’AFFAIRES

Robert Zellinger de Balkany, fils d’un entrepreneur de travaux publics hongrois naturalisé français, n’exerça pratiquement jamais la profession d’architecte à laquelle le destinaient ses études aux États-Unis. Dès son retour en France, il s’orienta rapidement vers la promotion immobilière, suivant l’exemple de son père.

De son séjour en Amérique, il rapporta l’idée d’implanter de grands centres commerciaux, ce qui contribua à dessiner des modes d’habitat et de consommation entièrement nouveaux en France, celui des centres commerciaux intégrés aux grands ensembles de copropriété.

LES FIGURES DE L’IMMOBILIERPAR LE CRÉDIT FONCIER

Nous vous donnons rendez-vous tout l’été, pour découvrir une grande figure de l’immobilier, son oeuvre et sa résonance actuelle. Ces récits mêleront l’histoire de l’immobilier en France avec celle du Crédit Foncier.

LE CONTEXTE : L’ÂGE D’OR DE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE

Devant l’ampleur des chantiers de la reconstruction, imposés autant par les ravages de la Seconde Guerre mondiale que par l’explosion démographique et l’exode rural, la politique de l’État en matière de logement se révéla notoirement insuffisante. Le contexte fut éminemment favorable à des promoteurs privés audacieux et novateurs qui surent également tirer profit du boom économique des Trente Glorieuses (1946-1975).

L’exceptionnelle progression du pouvoir d’achat des Français stimula l’apparition de nouveaux types de commerces généralistes, à l’image de ce qui se faisait aux États-Unis, l’ouverture du premier hypermarché Carrefour, en 1963 à Sainte-Geneviève-des-Bois, en étant le premier et le plus spectaculaire exemple.

QUELLE EST SA CONTRIBUTION DANS L’IMMOBILIER : LA NAISSANCE DES GRANDS CENTRES COMMERCIAUX

Robert de Balkany, connu pour son sens des affaires, a su transformer les besoins des Français en opportunité pour lui : il construira des grands ensembles résidentiels et popularisera en France le concept des grands centres commerciaux.

LES GRANDS ENSEMBLES DE COPROPRIÉTÉ

Robert de Balkany fut à l’origine de nombreux grands ensembles de copropriétés en Île-de-France  : Élysée  1, Élysée 2, Parly 2, Grigny 2, Chevry 2…Aménagés en proche banlieue parisienne, en parallèle des villes nouvelles de Paul Delouvrier, ces ensembles étaient révolutionnaires à l’époque du fait de :• Leur taille : notamment Parly 2, construit en 1966,

au Chesnay dans l’ouest parisien, considérée comme la plus grande copropriété d’Europe avec près de 7 500 appartements abritant 18 000 habitants.

• Le confort des logements : alors qu’à cette époque le parc immobilier français était en partie insalubre, beaucoup de logements n’avaient ni toilettes ni accès à l’eau courante, Robert de Balkany se mit à proposer des logements tout confort. Implantées dans la verdure, ces mini-villes nouvelles furent situées près des centres commerciaux et des services de loisirs (tennis, piscines, clubs hippiques…). À l’époque, ces logements se voulaient le lieu d’habitation des jeunes cadres dynamiques.

• Le dispositif de communication  : jamais autant de moyens n’avaient été investis en publicité dans le secteur.

NOUVEAU CONCEPT DES GRANDS CENTRES COMMERCIAUX

À proximité de ces ensembles résidentiels, Robert de Balkany perçut l’évolution du mode de consommation et eut l’idée d’implanter de grands centres commerciaux. Calquées sur le modèle américain, ces structures ont considérablement bouleversé le commerce, à l’époque limité aux petites surfaces commerciales et à l’arrivée récente des supermarchés et hypermarchés. Robert de Balkany avait pour vocation de réunir plusieurs enseignes dans une même galerie, couverte et consacrée au plaisir de consommer.

En 1969, naîtra alors son premier centre commercial, Parly  2, du même nom que l’ensemble de logements privés qu’il a construits quelques années plus tôt. C’est la première fois que les Français retrouvent un nombre aussi important de magasins (150 magasins disposés sur trois niveaux) et une telle offre de services (3 hypermarchés, plusieurs restaurants, 2 cinémas, 2 banques, 3  000 places de parking). Parly 2 resta longtemps le plus grand centre commercial d’Europe.

Fort de son succès, Robert de Balkany déclina son concept dans la France entière et créa les centres commerciaux régionaux d’aujourd’hui : Rosny 2, Vélizy 2, Évry 2, Ulis 2, La Part-Dieu à Lyon… Son entreprise, Shopping Center Company, connut ensuite une renommée internationale.

1946-1975Trente Glorieuses 

1950La loi du 21 juillet 1950 institue des aides à la pierrepour les acquéreurs et les constructeurs 1944 Création du ministère de la Reconstruction et de l’Urbanisme

1965Loi du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis

1971Création de la Fédération Nationale des Promoteurs-Constructeurs (FNCP) rebaptisée FPI en 2010

Dans le rétro

LA PLACE DU CRÉDIT FONCIER

Le Crédit Foncier est depuis toujours un acteur clé du financement des investissements immobiliers engagés par les opérateurs privés. Dans les années 1950, la promotion immobilière privée se vit porter par les mesures d’aide à la pierre et l’augmentation considérable du pouvoir d’achat des Français. Le Crédit Foncier et le Comptoir des Entrepreneurs furent alors les seuls habilités à octroyer des prêts aux constructeurs à hauteur de 70  % du montant des travaux. Ces prêts étaient accompagnés d’intéressantes exonérations fiscales pour les constructeurs.

Par ailleurs, une prime annuelle de 600 francs par mètre carré était versée pendant 20 ans à l’acquéreur d’une résidence principale par un nouveau propriétaire. C’était le début du logement aidé.

Contemporains

JEAN-CLAUDE AARON (1916-2006)

Promoteur important de son époque,il est à l’origine de la Tour Maine-Montparnasse à Paris ou encore du centre d’affaires de Bercy.

JEAN-LOUIS SOLAL  (1928-2014) 

Associé de Robert de Balkanydans la création

de ses centres commerciaux.

CLAUDE BALICK Il sera l’architecte

de nombreuses résidences de Robert de Balkany.

GUY MERLIN(1921-2010) 

Promoteur ; précurseur et acteur important de l’immobilier

de loisirs (Merlin plage, les marinas…).

JACQUES RIBOUD (1908-2001)

Il est l’un des premiers à concevoir des programmes importants à l’ouest de la capitale.

Ayant à cœur le bien-être des habitants, il prône un urbanisme de qualité et aménage les

premières « villes nouvelles » privées.

Chiffres clés

42

CENTRES COMMERCIAUX

CONSTRUITS

7 500LOGEMENTS

CONSTRUITS POUR PARLY 2, LA PLUS GRANDE COPROPRIÉTÉ D’EUROPE

1 000LOGEMENTS RÉSERVÉS

À PARLY 2, LE PREMIER MOIS DE COMMERCIALISATION

90 000M²POUR LE CENTRE

COMMERCIAL PARLY 2 À SON OUVERTURE

PARIS EST UNIQUE…À l’origine, Parly 2 s’appelait Paris 2 mais quelques semaines après le lancement, la ville de Paris s’y oppose. La copropriété sera alors rebaptisée Parly  2, créé de la contraction de Paris et Marly-le-Roi. 1 ACHETÉ = 1 OFFERTEn 1960, une Fiat 500 était offerte à chaque acquéreur d’un certain type d’appartement de la résidence Elysée 1.

PAUL DELOUVRIER N’APPROUVAIT PAS…Après étude du projet de Parly 2, ce dernier est catégoriquement contre  ! Il considère que ce projet va à l’encontre de son plan d’aménagement et de développement pour l’Île-de-France. Georges Pompidou va donner raison à Robert de Balkany et le projet verra finalement le jour…

CAP 3000 : LE VRAI PREMIER CENTRE COMMERCIALParly 2 est souvent considéré comme le premier centre commercial de ce type en France. Et pourtant, celui-ci a été ouvert deux semaines après l’ouverture de Cap 3000 proche de Nice. Il n’en restait pas moins le plus grand et le plus prestigieux.

ÇA SE VEND COMME DES PETITS PAINS…Les logements en copropriété ont le vent en poupe. La preuve étant, le premier jour des visites des appartements témoins de la résidence Elysée  2, la file d’attente pour une place de parking atteindra 2 km (Claude Thibaut, Histoire/histoires de la propriété immobilière, Document Editions Résidences, 1997).

Ça alors !

L’œuvre de Robert de Balkany, ses centres commerciaux tout particulièrement, a contribué à

la transformation et l’expansion du métier de promoteur immobilier, historiquement fondé sur le logement. Comme Robert de Balkany a su si bien le faire, en associant ensembles résidentiels et centres commerciaux, le promoteur immobilier doit aujourd’hui s’adapter aux mutations de son époque.

D’abord, le défi dans le résidentiel, où le besoin d’extension du parc est également alimenté par les décohabitations, les évolutions sociétales, le vieillissement, et par la nécessité de mettre en cohérence un parc, majoritairement construit il y a 40 ou 50 ans avec les dynamiques territoriales d’aujourd’hui, la métropolisation en particulier.

Ensuite, sur l’obsolescence d’une partie du parc tertiaire :la reconversion de nombreux immeubles de bureaux datant de plus de trente ans, situés loin des transports

en commun, offrant peu de flexibilité et de services à leurs usagers, dans un marché qui souffre par ailleurs d’une pénurie de bureaux satisfaisants aux nouvelles normes et exigences environnementales. Parallèlement, il faut souligner l’émergence de nouveaux types de locaux, mixtes, connectés, adaptés au travail collaboratif ou co-working offrant un cadre de développement souple aux nouveaux entrepreneurs.

Robert de Balkany l’a bien montré : le promoteur immobilier est au centre de la vie de la cité. Créateur et bâtisseur de logements pour procurer un toit aux familles, il conçoit aussi leurs lieux de travail et de loisirs. Il doit considérer l’immobilier comme un lieu de vie et de bien-être où les évolutions sociétales comme la révolution digitale sont pleinement intégrées.

ALEXANDRA FRANÇOIS-CUXAC,PRÉSIDENTE DE LA FÉDÉRATION DES PROMOTEURS IMMOBILIERS DE FRANCE (FPI)

Vu par...

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Conception : Vaadigm - Illustration en couverture : Caroline Morin - Crédits photos : Shutterstock Juillet-Août 2017

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