Loi ALUR- LOI MACRON ET APRES · LOI ALUR ET LOI MACRON D’autres lois ont également été publiées comme : La loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique

Loi ALUR- LOI MACRON ET APRES …..

Quels changements pour les copropriétaires Occupants et les copropriétaires bailleurs

9 juin 2016

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LOI ALUR ET LOI MACRON

La Loi du 24/03/2014 pour l’Accès au

Logement et un Urbanisme Rénové (Loi

ALUR) a été modifiée par la Loi du 06/08/2015

pour la croissance, l’activité et l’égalité des

chances économiques du 06/08/2015 (Loi

MACRON).

Ces lois complètent, modifient et clarifient la loi

du 06/07/1989 sur les rapports locatifs et la loi

du 10 juillet 1965 sur la copropriété.



D’autres lois ont également été publiées comme :

La loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la

transition énergétique pour la croissance verte

modifie l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 en y

ajoutant un i) qui vise « la décision d'équiper des

places de stationnement couvertes ou d'accès

sécurisé avec des bornes de recharge pour

véhicules électriques ».

Dorénavant, l'installation de bornes de recharge

pour véhicules électriques destinées à équiper les

places de stationnement couvertes ou d'accès

sécurisé, relève d'un vote de l'assemblée générale à

la majorité simple de l'article 24 alors qu'elle relevait

auparavant de la majorité absolue de l'article 25.



La loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015

portant adaptation de la société au

vieillissement qui vise à encadrer les charges liées

aux prestations annexes dans les résidences service


LES DECRETS D'APPLICATION

-Décret n° 2014-843 du 25 juillet 2014 sur le

CNTGI

-Décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014 relatif

à l’évolution des loyers

-Décret n° 2014-890 du 1 aout 2014 relatif

aux honoraires de location



- Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015

définissant le contrat type de syndic de

copropriété et les prestations particulières,

entrée en vigueur 1 juillet 2015

- Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux

contrats types de location de logement à usage

de résidence principale

- Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la

notice d’information annexée aux contrats de

location de logement à usage de résidence

principale



- Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux

modalités de mise en œuvre du dispositif

d’encadrement du niveau de certains loyers et

modifiant l’annexe à l’article R.* 366-5 du code de

la construction et de l’habitation

- Décret n° 2015-931 du 29 juillet 2015 relatif à

l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une

nouvelle location ou d’un renouvellement de bail,

pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462

du 6 juillet 1989

- Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste

des éléments de mobilier d’un logement meublé



Le décret n°2015-999 du 17 août 2015 relatif aux

procédures judiciaires applicables aux

copropriétés en difficulté

Décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les

règles constituant le code de déontologie

applicable à certaines personnes exerçant les

activités de transaction et de gestion des

immeubles et des fonds de commerce

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000031353966&fastPos=1&fastReqId=1913523466&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte



Décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 relatif à

la dématérialisation des notifications et des mises

en demeure concernant les immeubles soumis au

statut de la copropriété

Décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015 fixant les

seuils de saisine de la CCAPEX

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000031353966&fastPos=1&fastReqId=1913523466&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte



Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la

liste des pièces justificatives pouvant être

demandées au candidat à la location et à sa

caution

Décret n°2015-1681 du 15 décembre 2015 sur

l’information des occupants de copropriétés des

décisions de l’assemblée

Décret n° 2015-1907 du 30 décembre 2015 relatif

aux modalités de mise à disposition des pièces

justificatives des charges de copropriété



Décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la

formation continue des professionnels de

l’immobilier

Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les

modalités d’établissement de l’état des lieux et de

prise en compte de la vétusté des logements

loués à usage de résidence principale

Décret n° 2016-383 du 30 mars 2016 fixant le

montant maximal de la majoration de la prime

annuelle d’assurance pour compte du locataire



Décret n° 2016-710 du 30 mai 2016 relatif à la

détermination individuelle de la quantité de

chaleur consommée et à la répartition des

frais de chauffage dans les immeubles

collectifs

Arrêté du 30 mai 2016 relatif à la répartition

des frais de chauffage dans les immeubles

collectifs

LOI ALUR …

Confidentiel ne pas diffuser 13

Changements pour les copropriétaires en gestion locative

1/


RÉMUNÉRATION DES INTERMÉDIAIRES : RAPPEL

Les honoraires de location : 3 points de facturation, les honoraires pouvant être perçus lorsque la prestation est réalisée :

1- honoraires d’entremise et de négociation : ils restent libres mais sont à la charge exclusive du bailleur.

2- honoraires afférents à la visite du preneur, à la constitution de son dossier et à la rédaction du bail

-> quote part locataire < ou = quote part bailleur et plafonnés par décret à 8, 10 ou 12 euros / m² selon zone

3- honoraires de réalisation de l’état des lieux plafonnés par décret (3 euros / m²)

-> quote part locataire < ou = quote part bailleur

-> Plafonds révisables chaque année, fixés par voie réglementaire par mètre carré de surface habitable de la chose louée.

-> honoraires d’état des lieux ne sont exigibles qu’à compter de la réalisation de cette prestation.


RÉMUNÉRATION DES INTERMÉDIAIRES : RAPPEL

Exemple :

Maison de 100 m² - zone non tendue – Loyer mensuel 500 €

Le décret permet de percevoir auprès du locataire :

8 € x 100 m² = 800 € au titre des honoraires relatifs aux visites et au bail

3 € x 100 m² = 300 € au titre de l’état des lieux

Pour les honoraires versés par le bailleur ils sont libres mais ne peuvent être inferieurs à ceux perçus auprès du locataire soit :

Entremise : libre

Au moins 8 € x 100 m² = 800 € au titre des honoraires relatifs aux visites et au bail

Au moins 3 € x 100 m² = 300 € au titre de l’état des lieux

Quid de la réalité dans votre région ?


CONSTITUTION DU DOSSIER DU LOCATAIRE (SOURCE : ADIL - COMMISSION DÉPARTEMENTALE DE CONCILIATION PREFECTURE DU RHONE)

Pièces justificatives demandées au candidat locataire et à sa caution (loi 89 : art. 22-2)

Loi ALUR => mécanisme inversé : liste des pièces qui peuvent être demandées établie par décret du 5.11.2015

• Justification de l’identité • Justification du domicile • Attestations des activités professionnelles • Attestations des ressources

Sanction : amende administrative (préfet) si d’autres documents sont demandés comme par exemple le RIB

Nouvelle interdiction (loi 89 : 22-2, al. 2) : co-signature d’un ascendant/descendant


ÉTABLISSEMENT DU BAIL SELON UN BAIL TYPE

C’est un clausier

Obligation d'annexer une notice explicative

Précisions juridiques location nue, location meublée, colocation

Procédure en réduction de loyer en cas d’erreur de surface habitable

Dossier de diagnostics techniques étoffé

Suppression de toute clause pénale

Etat des lieux établit selon modalités définies par décret et prise en compte de la vetusté

Locataire peut demander à compléter EDL pendant 10 jours à compter de son établissement

art. 3-1 loi 89

art. 3-3 loi 89 / décrets

art. 4 loi 89

art. 3-2 loi 89

art. 3-2 loi 89


LE DISPOSITIF VISALE


FIN DU BAIL

Congé donné par le locataire

Préavis réduit généralisé dans les zones « tendues »

Extension des cas de préavis réduits dans les zones non « tendues »

Obligation pour le locataire de préciser et de justifier le motif du préavis réduit dans son courrier

art.15 loi 89

Congé donné par le bailleur

Les conditions pour donner congé sont plus encadrées

Si le bien a été acheté en cours de bail le nouveau bailleur doit respecter certaines règles en cas de congé pour reprise pour habiter ou congé pour vendre

Amendes pénales en cas de congé frauduleux

art.15 loi 89


1) ACQUISITION D’UN BIEN LOUE

L’acquéreur ne peut donner congé pour vente qu’au terme du 1er renouvellement du bail en cours

L’acquéreur peut donner congé pour reprise au terme du bail en cours

Mais, si le terme du bail intervient moins de 2 ans après l’acquisition du bien, la reprise ne pourra s’effectuer qu’après un délai de 2 ans suivant l’acquisition

2) VENTE D’UN IMMEUBLE LOUE A USAGE D’HABITATION

Loi du 31/12/75 protégeant les occupants de locaux à usage d’habitation : si l’immeuble vendu dans sa totalité et en une seule fois a plus de 5 logements : l’acquéreur doit s'engager à proroger les baux en cours pour une durée de 6 ans à compter de la date d’acquisition et doit informer chacun des locataires ou occupants de la bonne foi du prix et des conditions de la vente de l’immeuble dans sa totalité et du local qu’il occupe.


LA SORTIE DU LOGEMENT : LE DÉPÔT DE GARANTIE (SOURCE : ADIL - COMMISSION DÉPARTEMENTALE DE CONCILIATION PREFECTURE DU RHONE)

Délai de restitution

Si EDL de sortie conforme à l’EDL d’entrée : délai réduit à 1 mois

À défaut : 2 mois

Immeubles collectifs : deux options

Arrêté des comptes provisoire • Provision possible de 20 % du DG jusqu’à l’arrêté

annuel des comptes

• Régularisation définitive dans le mois qui suit l’approbation des comptes de l’immeuble

Comptes soldés à l’amiable immédiatement

Sanction de la restitution tardive :

Majoration = 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée

Sauf si le locataire n’a pas transmis sa nouvelle adresse

Rappels des objectifs de la loi ALUR pour les ventes de lots de copropriétés : Mieux informer l’acquéreur et sécuriser le vendeur qui s’adresse à un professionnel

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LOI ALUR …


Changements pour les copropriétaires en cas de vente

2/


LA TRANSACTION DE VENTE –

LES ANNONCES

Annonce vente de lot de copropriété

Mention bien soumis au statut de la copropriété

Mention nombre de lots

Mention montant moyen annuel quote part charge vendeur dans le budget prévisionnel des dépenses courantes

Mention si syndicat en procédure « copropriété en difficulté »


OUTILS DE PEDAGOGIE = MEILLEURE SECURISATION

Les documents qui doivent être annexés à la promesse de vente lors de la vente d'un lot de copropriété dans un immeuble à usage total ou partiel d'habitation sont plus nombreux

Un certain nombre concerne le syndicat :

Documents relatifs à l’organisation de l’immeuble (fiche synthétique de la copropriété, règlement de copropriété modificatifs publiés et état descriptif de division…)

Documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur (montant des charges du budget prévisionnel, état global des impayés du syndicat…)

Carnet d’entretien de l’immeuble

Notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires

Le cas échéant, le diagnostic technique global et le plan puriannuel de travaux

Lorsque certains de ces documents ne seront pas annexés à la promesse de vente notifiée, le délai de rétractation ou de réflexion ne courra qu’à compter du lendemain de la communication de ceux-ci à l’acquéreur. L'accès facilité à ces documents par l'extranet sécurise donc les transactions des copropriétaires


LE COMPROMIS DE VENTE D’UN BIEN EN COPROPRIETE

Le délai de rétractation SRU étendu à 10 jours ne court qu’à compter du lendemain de la communication à l'acquéreur de la totalité d'une liste de documents étoffé par la loi ALUR et MACRON.

art L 721-2 du CCH

RAPPEL DES OBJECTIFS DE LA LOI ALUR pour les copropriétés



UNE VOLONTE DE RÉGULATION ET DE CONTRÔLE PAR DE NOUVELLES OBLIGATIONS

Recenser le nombre de copropriété à usage d'habitation

Avoir un moyen de contrôle sur l'état financier des copropriété

Donner des règles claires et impératives aux professionnels immobiliers

Favoriser les prises de décision en abaissant considérablement les règles de majorité

Obliger à une prise de conscience de l’état du bâti et de la nécessité de l’entretenir

Aménager les règles de gestion des copropriétés en difficulté

Favoriser la surélévation des immeubles

LOI ALUR …


Quels changements pour les copropriétaires ? 3/


LE SYNDIC A DU FAIRE UN EFFORT DE PEDAGOGIE

ASSURANCES

LA LOI ALUR A OBLIGÉ

- les copropriétaires (occupants ou non)

- les syndicats de copropriétaires

A S’ASSURER EN RESPONSABILITE CIVILE

Le syndic a dû :

- Clarifier avec l’assureur de la copropriété les garanties prévues au contrat multirisques immeubles

- Informer les copropriétaires de l’étendue du contrat, et leur préciser si leur RC en tant que copropriétaire non occupant était garantie par la copropriété


Quelles sanctions pour le syndic qui ne respecte pas le contrat type ?

Nullité des actions engagées par un syndic irrégulièrement nommé (recouvrement – actions en justice - etc)

Il convient de rappeler que le syndic ne peut plus mentionner dans le contrat de syndic les honoraires sur travaux qui sont donc négociés en Assemblée générale.

LE SYNDIC A DU FAIRE UN EFFORT DE PEDAGOGIE

CONTRAT DE SYNDIC

Tous les contrats de syndic signés depuis le 1er juillet 2015, qu'ils soient proposés par un syndic professionnel ou non, doivent respecter le contrat de syndic type figurant en annexe d'un décret paru le 26 mars 2015.

Ce nouveau contrat est un contrat "TOUT SAUF" :

toutes les missions du syndic doivent être comprises dans son forfait à l'exception de celles figurant sur une liste très limitative précisée par le décret et qui doit être jointe au contrat.


OUTILS DE PEDAGOGIE = MEILLEURE COMMUNICATION

L’extranet copropriété sécurisé permet à chaque copropriétaire d’accéder à un certain nombre de documents qui restent aujourd’hui encore à l’appréciation du syndic. Il introduit davantage de transparence et individualise la relation entre le syndic et le copropriétaire.

Les membres des conseils syndicaux peuvent avoir accès à un nombre élargi d’informations. Ils peuvent quasiment suivre la gestion de la copropriété en temps réel.

Les décisions prises par l’assemblée générale et qui impactent directement la vie des occupants doivent être affichées dans la copropriété.

Les modalités de consultation des pièces justificatives des charges avant l’assemblée générale doivent être indiquées dans la convocation.


LES NOUVELLES OBLIGATIONS A METTRE EN PLACE

Constitution d’un fonds de travaux obligatoire pour les copropriétés d’au moins 10 lots

Mise en place au 1er janvier 2017 ou à l’issue d’un délai de 5 ans après la réception de l’immeuble

Montant de la cotisation décidée en assemblée générale mais ne pouvant être inferieur à 5% du budget prévisionnel

Cotisation attachée au lot

Somme versée sur un compte bancaire séparé rémunéré distinct du compte bancaire « courant »

Ce peut être un livret A


CE QUI RESTE A VENIR POUR LES COPROPRIETES

Envoi des notifications et des mises en demeure par voie électronique

Immatriculation des syndicats des copropriétaires à destination partielle ou totale d'habitation

Identification du syndicat, des données financières et techniques Registre tenu par un établissement public de l’Etat

Entrée en vigueur en fonction de la taille des syndicats : ► au 31 décembre 2016 pour ceux comportant plus de 200 lots ► au 31 décembre 2017 pour ceux comportant plus de 50 lots ► au 31 décembre 2018 pour tous les autres

En attente d’un décret en Conseil d’Etat sur les conditions de publicité des informations et des conditions de consultation du registre

Obligation pour assemblée générale de se prononcer sur la réalisation d’un diagnostic global de l’immeuble à destination partielle ou totale d'habitation

Plafonnement des honoraires de mutations facturés pas le syndic en cas de vente d’un lot


CE QUI RESTE A VENIR POUR LES COPROPRIETES

LES ENJEUX DE LA RENOVATION ENERGETIQUE

Depuis environ 10 ans, sensibilisation accrue aux normes d’isolation et à la notion de confort thermique.

2006 : Diagnostic de Performance Energétique obligatoire pour les biens mis en vente.

2007 : Obligation de réaliser le DPE pour les logements destinés à la location.

2011 : loi Grenelle II oblige l’affichage de la classe énergie de chaque logement sur tous supports de communication (vitrine, publicité « papier », internet,…).

2015 : loi de Transition Energétique (art. 12) prévoit d’instaurer une performance énergétique minimum dans les critères de décence d’un logement à usage de résidence principale.


DPE ET AUDIT ENERGETIQUE

Copropriété en chauffage collectif et construite avant 2001 :

< 50 lots : réalisation du DPE : Décret du 3 décembre 2012 (article R.1344-3 du CCH)

> 50 lots : réalisation de l’Audit énergétique : Décret du 27 janvier 2012(articles R.134-14 à R.134-18 du CCH + arrêté du 28 février 2013

Réalisation avant le 1er janvier 2017

Nota : Audit subventionnable à 70% ADEME pour les copropriétés non soumises à l’obligation


L’AUDIT ENERGETIQUE

Optimisé sur la cohérence des travaux à réaliser,

Qualifié sur les normes techniques des produits et matériels et éligible à l’éco-PTZ et au crédit d’impôt « transition énergétique »,

S’engageant sur les performances de demain tant sur les aspects de confort que de relèvement de la note énergétique et sur les nouvelles consommations post-travaux.

L’audit énergétique est une véritable étude thermique, réalisé par un bureau d’études qui, à partir d’un bien donné, va établir un cahier des charges :

L’audit énergétique reste la meilleure démarche avant de s’engager dans une véritable rénovation énergétique.


LE DIAGNOSTIC TECHNIQUE GLOBAL

L’ELABORATION DU DIAGNOSTIQUE TECHNIQUE GLOBAL

Les textes : Loi ALUR du 24 mars 2014 - création des articles L.731-1 à L. 731-5 du CCH

Application à compter du 1er janvier 2017

La réalité

Le cout

L’intérêt pour la valorisation du bien immobilier


LE DIAGNOSTIC TECHNIQUE GLOBAL

LE DIAGNOSTIC TECHNIQUE GLOBAL L 731-1 CCH

Ce diagnostic technique global comporte : 1° Une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble ; 2° Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation ; 3° Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ; 4° Un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du présent code. L'audit énergétique prévu au même article L. 134-4-1 satisfait cette obligation. Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006074096&idArticle=LEGIARTI000006824342&dateTexte=&categorieLien=cid









INDIVIDUALISATION DES FRAIS DE CHAUFFAGE

Loi du 17 août 2015 sur la transition énergétique pour la croissance verte : création de l’article L.241-9 dans le code de l’énergie

Modification du décret du 23 avril 2012 et des articles R. 131-2 et suivants du CCH

Décret et arrêté du 30 mai 2016


INDIVIDUALISATION DES FRAIS DE CHAUFFAGE

MISE EN ŒUVRE DE LA LOI SUR LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE

Généralisation de l’individualisation des frais de chauffage à tous les immeubles pourvus d’un chauffage collectif

Application des seuils ou pas ?

Mise en place techniquement possible ou pas ?

Délais de mise en place ?

Quelles sanctions


OBLIGATION DE TRAVAUX

MISE EN ŒUVRE DE LA LOI SUR LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE

Rénovation obligatoire des bâtiments privés résidentiels classés en G ou F avant 2030 lors d’une mutation (décret en attente)


OBLIGATION DE TRAVAUX D’ISOLATION

Décret 2016-711 du 30 mai 2016

Notion d’obligation de réaliser des travaux d’isolation en cas de :

Ravalement de façade

Réfection de toiture

Application : 1er janvier 2017


LES AIDES AUX TRAVAUX EN COPROPRIÉTÉ

Les Aides collectives :

TVA réduites 5.5%

Certificats d’Economies d’Energie

Eco PTZ Collectif

Appel à projet Roannais Agglo « Rénov ta copro» : jusqu’à 40% du montant des travaux


LES AIDES AUX TRAVAUX EN COPROPRIÉTÉ

Les aides individuelles

TVA Réduite 5.5%

Le Crédit d’impôt Transition énergétique (30%),

Les aides de l’ANAH,

L’Eco PTZ individuel

La loi « Molle » ou la contribution du locataire aux travaux d’économie d’énergie,



CONTACT LOIRE

Info Energie Loire – 04 77 41 41 25

Permanence : 5 rue Brison à Roanne


TEXTES EN ATTENTE EN COPROPRIETE

Conditions de publicité des informations relatives à l'immatriculation des syndicats de copropriétaires et conditions de consultation du registre (art. L. 711-2 IV du CCH).

Modalités relatives à l'immatriculation des syndicats de copropriétaires (art. L. 711-7 du CCH).

Contenu de la fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti établie par le syndic (art. 8-2 de la loi du 10 juillet 1965).

Compétence pour réaliser un diagnostic technique global (art. L. 731-1 du CCH).


TEXTES EN ATTENTE EN COPROPRIETE

- Conditions dans lesquelles les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire selon les délibérations de l'assemblée générale sont intégrés au carnet d'entretien prévu à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (art. L. 731-3 du CCH).

- Plafond des honoraires du syndic pour la réalisation de l'état daté (art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).

- Conditions dans lesquelles les offices publics de l'habitat peuvent également être syndics de copropriété et administrateurs de biens d'immeubles d'habitation et réaliser des prestations de services pour le compte de syndicats de copropriétaires (art. L. 421-1 17 du CCH).


MERCI DE VOTRE ATTENTION