O'PATRIMOINE-MAG24-SEPT-2014 .pdf

8/11/2019 O'PATRIMOINE-MAG24-SEPT-2014 .pdf

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CRDIT IMMOBILIERCOMMENT EN PROFITER

LA RENTRE

la une

sept.

n24

www.opatrimoine.fr

bourseLES PERDANTSDE GOWEX

assurance vieLE POINT SURLEUROCROISSANCE
http://www.opatrimoine.fr/http://www.opatrimoine.fr/http://www.opatrimoine.fr/


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dito

Back in the USSR Emerging markets ?

Lactualit gopolitique nous pousse ressortir de nos cartons

la chanson des Beatles amnage la ralit conomique dumoment.

Il nous parait pertinent de sintresser de nouveau la zonemergente hors Russie.

En effet, nous avons assist depuis 3 ans une sous performancedes actions et des devises mergentes.

Une inversion de la tendance ngative depuis 3 mois se dessine.

Durant lt ces marchs ont volu positivement lopposdes marchs dvelopps et tout particulirement europens quiont eu une perte maximale de 11% par rapport leur plus hautannuel.

ce jour, il existe une sous valorisation comprise entre 10 et30% des actions mergentes par rapport celles des marchsdvelopps.

Avec le ralentissement annonc des programmes dinjectionsde liquidits dans lconomie par les USA, les banques centrales

des pays mergents ont t contraintes dengager en 2013 desrformes montaires douloureuses.

Leurs effets seront visibles en 2015.

Dautre part, ds la fin 2014, nous profiterons de la fin de la priodedes lections (Brsil en octobre2014) souvent propices un statu quoconomique.

2015 devrait tre un millsime emerging markets .

Cdric Marc


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CRDIT IMMOBILIERCOMMENT EN PROFITER LA RENTREEntre des taux dintrts au plus bas et la rforme de lassuranceemprunteur, les opportunits saisir sont (encore) nombreusesen matire de crdit immobilier.

BOURSELES PERDANTS DE GOWEXUne poule boursire aux ufs dor aux comptes falsifis pen-dant des annes, dcouvrez lhistoire de la PME espagnoleGowex qui a agit les marchs financiers cet t.

ASSURANCE VIELE POINT SUR LE CONTRAT EURO-CROISSANCEAprs les fonds en euros et les units de compte, place lEuro-croissance dans le petit monde de lassurance vie.Focus sur ce produit qui veut se faire une place dans lpargnedes Franais.

dossier page 12

la unepage 4

pratiquepage 16

ne pas manquerpages 11-15-18tableau de bord du patrimoinepage 19

2

Le Mag OPatrimoineun magazine de la rdaction detoutsurmesfinances.com

Priodicit : Mensuelle

Editeur :Infomedia SAS

26, rue de Chteaudun75009 Paris

Directeur de la publication :Jean-Damien Chtelain

Secrtaire de rdaction :Thibault Lamy

Rdacteurs :Thibault Fingonnet

Olivier Brunet

Solenne DimofskiHugo Baudino

Cration graphique :Rouge 202

[email protected]

Crdits photos : Thinkstock - Infomedia
mailto:contact%40rouge202.fr%20?subject=mailto:contact%40rouge202.fr%20?subject=


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Parce que des effortsont t consentis depuisdeux ans, nous allonsen restituer une part dscette anne, en termes debaisse dimpt, et encoredavantage en 2015.

Dans une interview publie par Le Monde le 20 aot dernier,Franois Hollande a dtaill comment son gouvernemententend rduire la pression fiscale qui pse sur les mnagesen 2015. Le prsident de la Rpublique compte engager deuxgrandes rformes fiscales. Dune part, la prime pour lemploi(PPE) et le RSA activit vont tre fusionns, pour favoriserla reprise du travail et amliorer la rmunration des salaris

prcaires . Dautre part, le barme de limpt sur le revenu vatre modifi, Franois Hollande visant ici spcifiquement lespremires tranches et les contribuables modestes et moyens .Ces rformes seront prsentes au Parlement dans le cadre duprojet de loi de finances pour 2015. Elles devront remplacerdans lesprit lallgement de cotisations salariales sur les bassalaires censur par le Conseil constitutionnel cet t.

4,2millions

le chire du mois la phrase du mois

Cest le nombre de foyers fiscaux qui bnficient de la rductiondimpt concocte par le gouvernement Valls. Parmi eux,2 millions de foyers seront totalement exonrs dimpt sur lerevenu cette anne. Pour rappel, Manuel Valls avait annoncinitialement un geste fiscal en faveur de 650.000 mnagesmodestes. La porte de cette rduction dimpt, dun montantmaximal de 350 euros pour un clibataire et 700 euros pourun couple, a t revue la hausse, pour passer 3,2 puis 3,7et enfin 4,2 millions de foyers bnficiaires. Consquence, lepaiement de limpt sur le revenu se concentre cette annesur moins dun contribuable sur deux. Ce alors que Bercytable sur une recette record de 71,2 milliards deuros en 2014,soit 4,2 milliards de plus que lan pass. Plus de 6,6 millionsde contribuables vont payer davantage dimpt sur le revenucette anne, selon des informations du quotidien Le Monde.

15SeptembreDate limite de paiement du solde de limpt sur le revenu.Cette chance peut tre fixe au 17 novembre pour certainscontribuables.

15SeptembreDate limite de paiement de limpt de solidarit sur la fortune(ISF) pour les patrimoines infrieurs 2,57 millions deuros.

Cette date peut galement tre arrte au 17 novembre.

20SeptembreDate limite pour le paiement en ligne de limpt sur le revenu.

20SeptembreDate limite pour le paiement en ligne de limpt de solidaritsur la fortune (ISF).

30SeptembreDate limite dadhsion au prlvement lchance de la taxe

foncire.

le calendrier fscal


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CRDIT IMMOBILIER

COMMENT EN PROFITER LA RENTRE

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Certains en ont fait un mot dordre : les taux dintrt sont au plus bas, cest donc le moment de sejeter sur limmobilier. Mais sil est vrai que le paysage du crdit immobilier est en pleine mutation, le

rsumer une simple affaire de taux bas parat rducteur. Les emprunteurs ont en effet bien plus considrer pour tirer parti de la situation, que ce soit la rengociation dun crdit immobilier en coursou son remboursement par anticipation afin de librer de nouvelles marges de manuvre financire.

Et ce nest pas tout, puisque le politique compte galement se faire entendre. Avec la loi Hamon surla consommation, les rgles du jeu changent en matire dassurance emprunteur. Objectif : mettrevritablement fin la mainmise des banques sur lassurance de prt, un but que navait pas atteintla loi Lagarde de 2010. Pour renforcer les droits des emprunteurs, un dlai dun an leur est dsormaisaccord pour rsilier le contrat de groupe de la banque prteuse et opter pour le contrat individuel

plus intressant dun concurrent.

Pour qui sait sy prendre, les opportunits saisir en matire de crdit immobilier existent donc bel et

bien. Si tout le monde ne saurait y prtendre, ceux qui ont une carte jouer feraient bien de se dcider.Les banques sont sous pression pour remonter les taux dintrt et les pertes enregistres sur le marchde lassurance emprunteur pourraient alimenter ce phnomne. Pour y voir plus clair, notre dossier

spcial revient en dtail sur les changements effectifs et venir dans lunivers du crdit immobilier.


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Crdit immobilier :sautez sur les taux bas !

La baisse des taux de crdit immobilier nesarrte plus. Pour les emprunteurs, cest une

aubaine saisir avant une prochaine hausse,y compris pour ceux qui ont dj un prt rembourser. Mais tous ne peuvent pas se pla-cer sur le march, qui reste ferm notammentaux primo-accdants et aux plus modestes.

On le martle, les taux de crdit immobilier nontjamais t aussi bas. Le taux dintrt moyen estdescendu un nouveau plancher historique enjuillet 2014, pour stablir 2,70% hors assurancede prt et cots des srets selon lObservatoire

CSA/Crdit Logement. Et a dure. Depuis le dbutde lanne, les taux ne cessent de chuter, alorsmme que les professionnels affirmaient quilsne pouvaient pas descendre davantage aprs unpremier point bas historique en juin 2013 (2,90%).Cette diminution touche tous les types demprunt,quils soient taux fixe ou variable, de mme queles principales dures de prt (15, 20 et 25 ans).

Le bon momentpour une rengociation

Ce climat peut profiter aux emprunteurs dediffrentes faons. Les courtiers le rptent lenvi, cest le moment de rengocier son prt.Daprs le courtierMeilleurtaux.com, un Franais

sur deux ayant dj contract un emprunt pour-rait ainsi faire baisser le cot total de son crdit.Lopration serait dautant plus avantageuse pourles prts contracts entre mi-2007 et mi-2009 etceux signs entre 2011 et mi-2012. Durant ces p-riodes, les taux dintrt 20 ans dpassaient lar-

gement les 4% pour culminer 5,30% fin 2008.Dans le dtail, sur un crdit de 220.000 euros 20ans souscrit en mai 2011 un taux de 4,30%*, ilest possible de raliser une conomie de 18.139euros sur lensemble du prt (tous frais compris)en le rengociant 2,96% trois ans plus tard.

Cependant, pour une rengociation russie,lcart de taux doit tre suprieur 0,7% et elledoit intervenir dans la premire moiti du prt. Le plus simple pour valuer la rentabilit de lop-ration est encore de consulter le tableau damortis-

sement du prt en cours : si la part des intrts estde loin la plus importante (par rapport au capital),mieux vaut alors rengocier , avance le courtierEmpruntis.com.

Rembourser son prtpar anticipation

Autre possibilit pour les emprunteurs : le rembour-sement par anticipation. En partant du constat quela plupart des crdits immobiliers ont t souscrits

aux alentours de 4%, saffranchir de son empruntimmobilier plus tt permet au souscripteur de ra-liser des conomies non ngligeables.

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*Simulation ralise par le courtier Cafpi


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Premire possibilit, moduler son crdit. Beaucoupde crdits sont modulables, au bout dun ou deuxans : une fois par an, lemprunteur peut augmenter

sa mensualit de 30% ou la doubler pendant un an ,souligne Sandrine Allonier, responsable des rela-tions banques chez le courtier Vousfinancer.com. noter quil est plus intressant financirementdcourter la dure du crdit plutt que de rduirele montant des mensualits. En effet, pour un prtde 200.000 euros souscrit en aot 2004 4% sur20 ans, si lon rduit la dure de 16 mois pour unemensualit de 1.212 euros, le gain slve 9.995 eu-ros. Si loffre de prt le permet, cette opration peutseffectuer sans frais et tre ritre chaque anne.

Une deuxime option est de rembourser unmontant important en une seule fois. Cependant,lopration nest pas gratuite. Les frais semontent 3% du capital restant d ou 6mois dintrts du montant rembours enavance. Mais cela en vaut la chandelle, car sion rembourse 10.000 euros par anticipation avecun taux de crdit souscrit 4%, les frais slventseulement 200 euros , note Sandrine Allonier.

Des taux bas mais pas pour tout

le mondeMais tout nest pas quune affaire de taux et certainsmnages restent lcart. Les mnages qui restentsur le march sont ceux qui sont fortement dots enapport personnel , analyse le directeur des tudes

de lObservatoire CSA/Crdit Logement, MichelMouillart. Cette capacit financer une partie delachat joue sur les taux accords par les banques.

Les mnages modestes et les primo-accdantsdemeurent les plus pnaliss. La baisse des tauxnest plus suffisante pour compenser la remontedu cot des oprations (frais de notaire, prixdachat, frais de dossier, Ndlr) , explique lOb-servatoire. Consquence : malgr des niveauxde taux historiques, ces mnages nempruntentpas davantage en 2014. En cause notamment,les dures de prt qui continuent de se raccour-cir, restreignant ainsi laccs lemprunt.

Vers une remonte la rentre ?

Si certains professionnels estiment quune re-monte de taux nest pas lordre du jour, lesemprunteurs vont peut-tre devoir se presserpour profiter de ces conditions de crdit trs fa-vorables. La Banque centrale europenne (BCE)a laiss inchang ses taux directeurs 0,15%, cequi permet aux banques de pratiquer des tauxde crdit aussi avantageux. Mais la BCE ne pour-ra pas ternellement maintenir des taux aussi

bas. Le courtier Immoprt affirme dj dansun communiqu publi fin juillet que certainstablissements bancaires ont rehauss lgrementleur grille dbut aot . Reste savoir si cettetendance va se matrialiser dici la fin de lanne2014 et comment.


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Les taux bas ne plaisent pas tout le monde

Le message est limpide : le gouverneur de la Banque de France Christian Noyer ne voit pas dun bon il lapriode exceptionnelle de taux bas engage depuis plusieurs mois. Car plus les taux descendent, plus lesmarges commerciales fondent Et la pilule passe mal auprs des institutions nationales et internationales, lafft de la moindre faiblesse des systmes bancaires depuis la crise des subprimes.

Outre les mises en garde, la Banque de France enjoint aussi les banques recourir davantage la titrisationdes crdits immobiliers, cest--dire leur transformation en valeurs mobilires changeables sur les marchsfinanciers. Cette technique permet de faire sortir les emprunts des bilans mais favorise galement uneremonte des taux dintrt, afin de rendre ces produits plus attractifs aux yeux des investisseurs.

Vous avez les taux les plus bas dEurope,vous tes les banques qui prtez le moins cher

sur toute la zone euro ;ce nest pas une situation acceptable !


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InterviewUlrich Maurel

Prsident-fondateur du courtieren crdit immobilier

Immoprt.

Les taux de crdit immobilier sont un point bas his-torique. Cette situation peut-elle perdurer ?

Ulrich Maurel: Les taux demprunt vont augmenter, cestune certitude. Dici la fin de lanne 2014, on devrait obser-ver une remonte progressive pour atteindre une hausse de30 centimes* par rapport aux taux actuels. En 2015, elle de-vrait tre de 50 centimes. Mais les taux resteront un niveautrs bas : il sagira dune hausse limite avec un faible impactsur le pouvoir dachat immobilier des mnages.

Quels facteurs influencent cette remonte ?

Tout le cocktail est runi pour une hausse de taux, commela pression de la Banque de France et de la Banque centraleeuropenne (BCE) sur les tablissements bancaires franais.Ces institutions exigent des fonds propres trs importants

pour que les banques puissent prter. Cette couverture cotede largent aux tablissements bancaires, ce quils rper-cutent directement sur les taux demprunt. A cela sajoutentla pousse en faveur dun recours accru la titrisation descrdits immobiliers et la probable hausse du taux directeurde la BCE lhorizon 2015. Mais la loi Hamon, et sa rformede la dlgation dassurance de prt, reste pour moi le fac-teur prdominant.

Pourquoi cela ?

La possibilit de changer dassurance emprunteur pendantun an est une perceuse de marge colossale pour les tablis-sements bancaires. Le cot de distribution dun crdit esttrs lev : on dit souvent que les banques gagnent peu ou

pas dargent sur les emprunts immobiliers. Mais les margesralises sur les contrats de groupe constituent une manneconsidrable. En leur retirant leur pr carr sur lassuranceemprunteur [85% des assurances proviennent des banques,Ndlr] pour stimuler la concurrence, le risque est dimpacterfortement les taux la hausse. Cest un des leviers sur les-

quels les tablissements bancaires gagnaient de largent viale crdit immobilier et ils vont vouloir rcuprer cette manne.

*30 centimes correspondent 0,30 point.Une telle hausse quivaut un passage de taux de 2,70 3,00%.

La loi Hamon

est une perceuse de margepour les banques

Assurance emprunteur :un an pour conomiserde largentIntroduite par la loi Hamon du 17 mars 2014,la libre rsiliation de lassurance emprunteur

pendant un an pourrait faire conomiserjusqu 10% du cot total du prt pour cer-tains acheteurs. Reste savoir si ces derniersvont entreprendre les dmarches, pas tou-

jours videntes, pour effectuer une dlga-tion dassurance.

La baisse des taux dintrt nest pas le seulmoyen pour conomiser de largent sur votreprt immobilier. La mise en place, depuis le 26juillet 2014, dun dlai de 12 mois pour rsilierson assurance emprunteur compter de la si-gnature du contrat devrait faire bouger les tarifsdun secteur majoritairement contrl par lesbanques : 85% des assurances de prt souscritesle sont par l'intermdiaire de ltablissement ole crdit a t contract, selon les chiffres de

l'agence Banque assurance optimisation (BAO)publis le 14 mai 2014.

Lassurance emprunteur est, comme son nomlindique, la garantie associe un prt. Elle per-met de couvrir les deux parties contre un certainnombre dvnements qui mettraient en prilles capacits de remboursement de lacheteur :perte demploi, invalidit, dcs, etc. Ce contratpeut tre de groupe ou individuel. Le premier,propos par ltablissement prteur, se base surla mutualisation du risque et pnalise par cons-quent les profils moins risqus.

Les emprunteurs captifs

La seconde voie est celle de la dlgation das-surance, mise en place par la Loi Lagarde du1er juillet 2010, qui permet lemprunteur desouscrire un contrat individuel auprs dun assu-reur tiers. Il bnficie alors dune tarification etdune couverture calibres en fonction de sonprofil et de ses besoins. Le contrat individuel

est bannir pour tous les profils dits risques(fumeurs, mtiers dangereux, adeptes de sportsextrmes, etc.) qui nont aucun intrt se voirappliquer une tarification sur mesure, forcmentplus leve.

Assurance emprunteur :un an pour conomiserde largentIntroduite par la loi Hamon du 17 mars 2014,la libre rsiliation de lassurance emprunteur

pendant un an pourrait faire conomiserjusqu 10% du cot total du prt pour cer-tains acheteurs. Reste savoir si ces derniersvont entreprendre les dmarches, pas tou-

jours videntes, pour effectuer une dlga-tion dassurance.

La baisse des taux dintrt nest pas le seulmoyen pour conomiser de largent sur votreprt immobilier. La mise en place, depuis le 26juillet 2014, dun dlai de 12 mois pour rsilierson assurance emprunteur compter de la si-gnature du contrat devrait faire bouger les tarifsdun secteur majoritairement contrl par lesbanques : 85% des assurances de prt souscritesle sont par l'intermdiaire de ltablissement ole crdit a t contract, selon les chiffres de

l'agence Banque assurance optimisation (BAO)publis le 14 mai 2014.

Lassurance emprunteur est, comme son nomlindique, la garantie associe un prt. Elle per-met de couvrir les deux parties contre un certainnombre dvnements qui mettraient en prilles capacits de remboursement de lacheteur :perte demploi, invalidit, dcs, etc. Ce contratpeut tre de groupe ou individuel. Le premier,propos par ltablissement prteur, se base surla mutualisation du risque et pnalise par cons-quent les profils moins risqus.

Les emprunteurs captifs

La seconde voie est celle de la dlgation das-surance, mise en place par la Loi Lagarde du1er juillet 2010, qui permet lemprunteur desouscrire un contrat individuel auprs dun assu-reur tiers. Il bnficie alors dune tarification etdune couverture calibres en fonction de sonprofil et de ses besoins. Le contrat individuel

est bannir pour tous les profils dits risques(fumeurs, mtiers dangereux, adeptes de sportsextrmes, etc.) qui nont aucun intrt se voirappliquer une tarification sur mesure, forcmentplus leve.

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Lide de la dlgation tait de pousser lesparticuliers faire jouer la concurrence entre leprteur et les diffrents assureurs tiers afin defaire baisser le prix de lassurance de lemprun-teur. Trois annes plus tard, le constat dchecest indniable : Dans huit cas sur dix, la de-

mande de rsiliation de lassur choue , assneJean-Michel Courtant, directeur marketing etdveloppement la Macif. Si certaines banquesjouent le jeu et acceptent que leurs clientssouscrivent une assurance emprunteur ailleurs,la plupart dentre elles font le ncessaire pourempcher la dlgation : il leur suffit de gagnerdu temps afin dviter que le client choisisse uneautre assurance avant la signature du prt (datelimite pour choisir un autre contrat). Les banquesprlevaient galement des frais de rsiliation, cequi dissuadait encore davantage les clients de

changer de crmerie. Ces cots ont t suppri-ms par la loi de sparation et de rgulation desactivits bancaires de juillet 2013.

Economiser jusqu 10% dumontant total du prt

En dpit de ces obstacles dresss par lesbanques, le client a tout intrt faire jouer laconcurrence car les conomies potentielles sontconsidrables, lassurance emprunteur pouvant

reprsenter jusqu un tiers du cout total du prt.Meilleurtaux.com a ralis une simulation desgains ralisables par lemprunteur : un couple denon-fumeurs ayant entre 28 et 30 ans peut fairebaisser sa facture de 27.720 euros 7.391 eurospour un prt de 210.000 euros sur 20 ans, soitun gain de 20.329 euros. Cela reprsente 73% ducot de lassurance et prs de 10% du montantdu prt.

Si lemprunteur aura plus de temps pour raliserla dlgation grce au nouveau dlai instaurpar la loi Hamon, cela ne signifie pas pour au-tant que celle-ci se fera sans encombre. En effet,la question des garanties quivalentes na pas

encore t rgle. Pour quune dlgation soitvalable, il faut que les garanties proposes parle nouveau contrat soient, au minimum, qui-valentes celles de lancien. Le ministre desFinances et des Comptes Publics Michel Sapina donc demand au Comit consultatif du sec-

teur financier (CCSF) de dfinir des catgoriesde contrat dassurance emprunteur prsentant lesmmes garanties .

Nouveau rapport de force

Cette potentielle clarification compltera lesnouvelles contraintes imposes aux banquesconcernant le refus ou ladoption de la dlga-

Les emprunteursveulent

leur part du gteau

Est-il possible de se faire restituer unepartie de son assurance emprunteur ? Cestlhypothse du site Actioncivile.com, qui arecueilli prs de 150.000 demandes en ce senssur son portail en ligne. Les plaignants, quiont souscrit une assurance emprunteur entre1996 et 2012, exigent le remboursement dela participation aux bnfices incluse dansleur contrat. Ils se basent sur une dcision duConseil dEtat du 23 juillet 2012 qui confirmeque les assureurs doivent rendre ces sommeslorsque le risque de dcs ou dinvalidit nese ralise pas. Plusieurs millions de personnessont concernes avec la cl un magot de

quelque 16 milliards deuros daprs lUFC-Que Choisir. Les professionnels ne semblent

pas enclins donner suite ces demandes :la Fdration bancaire franaise (FBF) argueen effet que la grande majorit des contratsdassurance emprunteur ne contient pas declause de participation aux bnfices caril sagit de couvrir un risque et non de fairefructifier une pargne .

Simulations dconomies ralisables en passant dun contrat dassurance emprunteur collectif un contrat individuel

Profil Montant et duredu crditTaux

de l'assurance de groupeTaux

de l'assurance individuelle conomie ralise

Homme clibataire43 ans, non fumeur

160.000 eurossur 22 ans

0,38% 0,28%3.421 euros

25% du cot de l'assurance

Couple 30 et 28 ans,non-fumeurs


0,33% chacun0,09 % pour lui

0,08 % pour elle

20.329 euros


Couple 38 et 34 ans,fumeur et non fumeuse


0,35% chacun0,11% pour lui

0,08% pour elle10.395 euros,


Homme clibataire47 ans, non fumeur


0,45% 0,16%6.213 euros


Source : Meilleurtaux.com


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ne pas manquer

Les frais dagence plafonns pour la rentreLa rentre apporte de bonnes nouvelles pour les futurs locataires.Les frais dagence pays par les locataires seront limits ds le 15septembre. Ce plafonnement, entrin par la publication dundcret au Journal Officiel le 31 juillet 2014, sappliquera en vuenotamment de la rentre universitaire , affirme le ministre duLogement. En zone trs tendue, soit Paris, les Hauts-de-Seine, laSeine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et les Yvelines, un locataire nepourra pas payer plus de 15 euros par mtre carr (m). En zonetendue, cest--dire dans les 28 agglomrations o sappliquentla taxe sur les logements vacants et lencadrement des loyers,le plafond est fix 13 euros/m. Sur le reste du territoire, il sesitue 11 euros/m. Ces montants incluent 3 euros au titre de laralisation de ltat des lieux.

La baisse des prix va-t-elle sachever ?Attendre que les prix reculent davantage pour lancer unprojet immobilier nest peut-tre pas la voie suivre. Lagencede notation Standard & Poors explique dans sa dernire noteconjoncturelle date du 28 juillet que les prix doivent flchir de4% en moyenne en 2014, avant de repartir en hausse ds 2015puis en 2016. Les augmentations resteraient cependant mesures,de lordre de 1% en 2015 puis 2% lanne suivante. En outre, cescnario prudent serait accompagn dune remonte progressivedes taux demprunt. Toutefois, tout bouleversement sur ce dernierpoint entranerait une forte raction du march immobilier : si lestaux dintrt devaient augmenter significativement, ce qui nestpas envisag ce stade, la raction du march immobilier seraitrapide et les prix continueraient alors diminuer.

Nouveau zonage immobilier au 1eroctobre2014La carte des rgions de France poursuit son volution auParlement. En attendant, un nouveau zonage du territoirepour linvestissement et les aides au logement a t entrinpar le gouvernement dans un arrt publi au Journal Officieldu 6 aot 2014. La principale nouveaut concerne les grandesagglomrations, comme Lyon et Villeurbanne, Lille ou encoreMarseille qui se retrouvent prsent en zone A. Concrtement,cela signifie que les plafonds de loyers du dispositif Duflotseront relevs dans ces villes. Certaines communes ontgalement t dclasses vers la zone B1 ou B2. ce propos,les investissements Duflot dont le permis de construire auraitt dpos avant le 1er octobre 2014 ne sont pas remis en cause .Un dlai complmentaire de trois mois est prvu pour lesdclassements en zone B2.

La construction en chute de 20% au premiersemestre 2014La reprise de la construction de logements est encore trs loin.Et en tout tat de cause, la situation ne sest pas amliore en2014. Sur le seul deuxime trimestre de cette anne, les misesen chantier, soit les logements effectivement en cours deconstruction, ont chut de 19,3%. lexception des logementsen rsidence (+ 20,9%), tous les secteurs de la construction sont

orients la baisse , dtaille le Commissariat gnral audveloppement durable. Les btisseurs de maisons individuellessont particulirement en difficult, les mises en chantier dans cesecteur saffichant en recul de 31,2%. Dans le mme temps, demoins en moins de permis de construire sont distribus : au coursdu deuxime trimestre, le nombre dautorisations dlivres adiminu de 12,5% par rapport la mme priode un an plus tt.

Immobilier


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Dans la finance comme dans nombre dautresdomaines, lhistoire bgaie. Au lieu de retenirles leons des erreurs du pass, ltre humaina une fcheuse tendance les reproduire. Endcembre 2001, le ngociant en nergie Enron,lun des fleurons de lconomie amricaine, se

dclare en faillite aprs avoir maquill plusieursmilliards de dollars de pertes par des artificescomptables. Un scandale suivi dune loi (diteSarbanes-Oxley) fdrale aux Etats-Unis pouramliorer la protection des investisseurs et deplusieurs textes allant dans le mme sens enEurope. En vain ! En juillet 2014, Lets Gowex, unesocit espagnole spcialise dans la fournituredun accs gratuit Internet dans les grandesvilles par Wi-Fi, annonce son dpt de bilan.Anecdotique ? Loin sen faut : comme Enron,cette PME madrilne a connu une expansion

spectaculaire avec un chiffre daffaires multiplipar 17 et un bnfice net multipli par 21 entre2007 et 2013, avant dexploser en plein vol surfond de rvlation de falsifications comptables.Au point dentraner une enqute de la justice.

Cote depuis 2010 Paris

La comparaison est dautant plus lgitime quecette PME madrilne tait cote depuis quatreans en France, sur Alternext, march ddi aux

entreprises de croissance. Des centaines din-vestisseurs se sont retrouvs porteurs de partsde cette prtendue poule aux ufs dor, attirspar des performances boursires sans pareilles :admise en juin 2010 sur Alternext un cours de3,50 euros, laction a tellement grimp que lasocit a d procder en 2013 une division parcinq de sa valeur nominale pour rester acces-sible, avant datteindre un plus haut 28 eurosau printemps. Soit 2 milliards deuros de capita-lisation boursire, pour une socit cote sur unmarch non rglement !

Patatras, la success story a tourn la superche-rie grce au travail danalystes indpendants.En France, IDMidCaps tire la sonnette dalarmeds le dbut du mois de mai de cette anne.Au cur des interrogations dj, le manquede transparence des comptes de la socit etsurtout des bnfices spectaculaires sans g-nration de trsorerie pour lentreprise en 2013.Bizarre Lestocade est porte deux mois plustard par Gotham City Research, un mystrieux

cabinet amricain dnonant dans une tudede 93 pages la mauvaise foi de la comptabilitde Gowex et valuant sa valeur zro ! Lesdngations du management tiennent moinsdune semaine : le 6 juillet, le PDG Jenaro Garcia

Martin avoue une falsification des comptesdepuis plusieurs annes (dix, a-t-on appris de-puis), confession suivie quelques jours plus tarddune demande de placement en cessation depaiements. Entre temps, la cotation en Bourseest suspendue le 3 juillet 7,92 euros par action

aprs une chute svre de la valeur de 60% dansun laps de temps trs rduit.

Valeur nulle

Tout porte dsormais croire quelle ne vau-dra plus rien, comme le prdisait Gotham CityResearch, la socit stant dclare en situation dinsolvabilit imminente mi-juillet. Unevision que partagent certains gestionnaires defonds dtenteurs dactions. Claresco, lun desplus exposs de la place de Paris via ses fonds

Claresco Avenir et Claresco Europe avant que leschoses ne finissent mal, a dcid de retenir unevaleur nulle dans ses portefeuilles.

Un cas isol ? Non. Notre enqute minutieusedmontre quen France de nombreux fonds onteu des actions Gowex en portefeuille au coursdes derniers mois. Mais lesquels au moment dela suspension de cotation ou de la sortie du rap-port de Gotham City Research ? Difficile dire.Certaines socits de gestion ont jou la carte

de la transparence comme Claresco, MandarineGestion (fonds Mandarine PME), FinanciredUzs (WWWPERF), SPGP (RP Selection MidCap) qui ont essuy des pertes cause de Gowex.Dautres ont opportunment vendu leursparts avant la suspension de cotation, parfoissans dommages comme les fonds OFI OptimaInternational, DNCA PME ou Sunny Managers.Nombre de grants sont en revanche rests plusdiscrets : pas de rponse nos sollicitations nidavis dans les reportings des fonds. Impossibledonc daffirmer si votre compte-titres, votre PEAou votre assurance vie est ressorti totalementindemne de cette msaventure.


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dossier suite

Quels enseignements ?

Le scandale Gowex pouvait-il tre vit ? Un chiffredaffaires par employ suprieur de 50% celui deGoogle, un commissaire aux comptes inconnu aubataillon, pas de prospectus vis par lAutorit desmarchs financiers, une cotation sur un march nonrglement moins-disant en termes dobligations

Facile daffirmer que mis bout bout, quelquesindices pouvaient mettre la puce loreille, aposteriori. Mais mme des responsables politiqueshaut placs ont t dups : le 1er juillet 2014, lemaire de Madrid visitait les locaux de Gowex, le

jour o Gotham City Research dcouvrait le pot auxroses ! Pour Jean-Franois Weill, directeur gnraladjoint de la Financire dUzs, il faut peut-trefaire plus attention sur le choix de vrificateurs quelentreprise choisit tout en avouant quil est trsdifficile de djouer un trucage des comptes duneentreprise. Mme son de cloche chez MandarineGestion qui juge les escroqueries de ce type trsdifficilement identifiables . Le fait justifie en toutcas la stratgie de la socit de gestion qui consiste limiter la position 1% maximum du portefeuillesur des valeurs technologiques fort potentiel mais

juges plus risques.


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ne pas manquer

Impt sur le revenu : paiement jusquau15 septembreCette anne encore, la rentre de septembre est synonymede paiement de limpt sur le revenu. Si vous ntes pasmensualis ou prlev chance, la date limite a t fixe aulundi 15 septembre 2014. En payant sur Internet, via le portail deladministration fiscale impots.gouv.fr, vous disposez dun dlaisupplmentaire de 5 jours et pouvez vous acquitter de votrecharge jusquau samedi 20 septembre minuit. Tout paiement enretard donnera lieu une pnalit quivalente 10% du montantde limpt. Certains foyers fiscaux ne sont toutefois pas concernspar cette date butoir. Les contribuables qui ne recevront pasleur avis dimposition temps pour payer dici le 15 septembredevront sen acquitter avant le 17 novembre (22 novembre surInternet). En cas de doute, la date limite est inscrite sur lavis.

BSPCE, stock-options : pas dabattement surles plus-valuesLa loi de finances rectificative pour 2014 a supprim la possibi-lit de bnficier du rgime dabattements sur les plus-valuesde cession de valeurs mobilires instaur dans le Budget 2014.Impossible donc de bnficier dun abattement, variable entre50 et 85% selon les situations, pour diminuer la fiscalit appli-cable aux plus-values ralises lexercice de bons de souscrip-tion de parts de crateur dentreprise (BPSCE). Cette restrictionsapplique galement aux leves doptions attribues avant le

20 juin 2007. De plus, labattement fixe de 500.000 euros accor-d aux dirigeants de PME partant la retraite ne sapplique pasnon plus ces gains. En revanche, le rgime fiscal drogatoiredes BPSCE, avec un taux dimposition forfaitaire de 30% quitombe 19% si le bnficiaire a travaill plus de 3 ans au seinde lentreprise, nest pas modifi.

Perdre son permis de conduire va coter pluscherCertains automobilistes ne vont pas apprcier la nouvelle. partirdu 1erseptembre, faire renouveler son permis de conduire aprsun vol ou une perte donnera lieu un droit de timbre de 25 euros,identique celui de la carte didentit. Cette taxe, vote cet tdans la loi de finances rectificative pour 2014, ne sera appliquequen cas de non-prsentation du permis de conduire , prcisele ministre de lIntrieur. En pratique, lautomobiliste devraacheter un timbre fiscal dans un bureau de tabac ou un guichetde ladministration fiscale avant dobtenir le renouvellement deson permis. Daprs les statistiques gouvernementales, environ400.000 demandes de renouvellement la suite dune dclarationde perte ou de vol sont enregistres chaque anne. La mesurepourrait engendrer jusqu 10 millions deuros de recettes.

Quelle baisse dimpt pour les mnagesmodestes en 2015 ?Aprs le coup de pouce fiscal visible sur les avis dimposi-tion 2014, les foyers fiscaux modestes auront une nouvellebonne surprise lan prochain. Plutt une compensation. Eneffet, aprs la censure de la rduction progressive des coti-sations sociales salariales par le Conseil constitutionnel le 6aot dernier, lexcutif planche sur une aide destination desmnages modestes. Le ministre des Finances et des Comptespublics Michel Sapin a confirm la volont du gouvernementsur lantenne de RTL le 18 aot 2014. Sans pour autant donnerplus de prcisions. Aujourdhui aucun choix nest encore fait ,a-t-il affirm, expliquant ne pas savoir quand la nature exactede la mesure sera annonce. Rponse dans les prochaines se-maines, lors de la prsentation du Budget pour 2015, examin lautomne au Parlement.

Impts


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pratique suite

Les rendements de lassurance vie ne vousattirent plus ? Vous nosez pas souscrire des

contrats risqus, refroidis par les performancesen dents de scie de la Bourse ces dernires an-nes ? Vous pourriez changer davis trs rapi-dement. mi-chemin entre les fonds en euros,qui offrent la garantie du capital, et les units decompte (UC), qui promettent des gains levsen contrepartie dune incertitude sur la conser-vation ou non de votre mise de dpart, lEu-ro-Croissance devrait tre officiellement lancdici quelques semaines.

Prsent par ordonnance le 25 juin 2014, ce nou-veau produit pourrait, si ce nest rvolutionnerlassurance vie, tout du moins bouleverser lescertitudes des pargnants sur les opportunitsquoffre le march. Si le dcret dapplicationouvrant la possibilit aux assureurs de lancerleurs contrats se fait toujours attendre, il sembledores et dj acquis que lEuro-Croissance atoutes les chances de trouver son public.

Un contrat... et un fonds

Sur les rails depuis le vote de la loi de financesrectificative pour 2013 publie au Journal Officielle 30 dcembre 2013, lEuro-Croissance devraitrapidement trouver sa place sur un march oles offres sont lgion. Car avant mme la per-formance de ce placement, la premire caract-

ASSURANCE VIELE POINT SUR LE CONTRATEURO-CROISSANCE

Nouveaut introduite par la rforme delassurance vie, lEuro-Croissance doit bienttrejoindre les fonds en euros et les units decompte pour devenir le troisime pilier de

lassurance vie. Si les dcrets le rgissantse font encore attendre, les grandes lignesde ce placement ont dj t dessines

par lexcutif, avec un rendement accru enchange dun engagement dans la dure.Objectif : mieux flcher lpargne des Franaisvers les entreprises.


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ristique de ce contrat est quil nest pas quun...contrat. LEuro-Croissance sera galement, etsurtout, une nouvelle catgorie de fonds pou-vant sinsrer au sein de contrats existants. Cesfonds croissance prsenteront ainsi lavantageindniable pour un pargnant de pouvoir treintgrs sans avoir souscrire une nouvelle

offre. Cette facult vise largir la palette desupports offerts aux mnages , expliquait ainsilElyse dans son compte-rendu du Conseil desministres le 25 juin dernier.

Des transferts indolores pourlpargnant

Mais la souplesse confre aux pargnants nesarrte pas l. Le dtenteur dun contrat djexistant pourra en effet transfrer une partie

de son encours vers un fonds croissance sansaucune pnalit fiscale. Nentrane pas lesconsquences fiscales dun dnouement, la trans-formation [...] dun contrat dassurance-vie [...] dontune part ou lintgralit des primes verses est af-fecte lacquisition de droits exprims en unitsde compte [...] en un bon ou contrat dont une partou lintgralit des primes verses sont affectes lacquisition de droits donnant lieu la constitutiondune provision de diversification [le contrat Euro-Croissance, Ndlr] , confirme une note publie

le 30 juin 2014 au Bulletin officiel des financespubliques-Impts. Traduction : mme en dpla-ant une fraction de son capital vers un nouveaufonds ou contrat, le souscripteur dune assurancevie continuera de bnficier dune franchisedimpt sur le revenu sil la souscrite au moinshuit ans auparavant. Une taxe de 0,32% desencours transfrs, visant combler le manque gagner fiscal pour lEtat, sera acquitte par lesassureurs.

Seule contrainte : la prservation de lantrioritfiscale sera accorde la condition que lassu-r alloue 10% de lencours de son contrat untransfert vers un fonds Euro-Croissance. Dans lecas contraire, les sommes portes sur un Euro-Croissance seront imposes, comme lors dunrachat partiel ou total.

Un risque limit

Souplesse, absence de frais de transfert... maissurtout rendement suprieur celui des fonds

euros. Ces supports offrant la garantie du capi-tal ont permis aux pargnants dempocher unermunration limite 2,80% en moyenne en2013, avant prlvements sociaux de 15,5%. Dansun contexte drosion continue de la rentabilitde ces placements, lEuro-Croissance, investi en

partie dans des actifs risqus, confrera une es-prance de rendement bien suprieure. titrede comparaison, les fonds euros immobiliers oudynamiques peuvent apporter des rendementsatteignant les 6% selon les annes. Comme pources fonds, la performance dun fonds croissancedpendra en premier lieu de la pondration des

divers actifs (obligations dEtat et dentreprises,actions, immobilier, produits structurs, ...).

Attention toutefois, car au risque denfoncerune porte ouverte, mieux vaut rappeler quil nya pas de rendement sans risque. Comme pournimporte quel placement offrant une rmun-ration potentiellement leve, le capital nestpas labri dans un Euro-Croissance. Tout dumoins pas dans limmdiat. Lassur ne pourraeffectuer un retrait sereinement sur son fondsqu lissue dune priode prdtermine la

souscription qui ne peut tre infrieure huitans. Cette garantie ne sera effective que sur 80 100% de lencours du fonds selon le ministrede lconomie.

Pour viter toute drive et rassurer les par-gnants, les contrats devront spcifier clairementle niveau prcis de la garantie du capital termeet une Charte sera adopte par les profession-nels pour sassurer que le dveloppement de ces

produits se fera selon les meilleures pratiques

dinformation du consommateur , explique legouvernement sur son site internet. De plus,un pargnant disposera dun dlai de rtrac-tation de 30 jours pour revenir sur sa dcisionde transformer son contrat en Euro-Croissance.Autant de garde-fous qui devraient galementparticiper au succs de ce produit et permettre lexcutif datteindre son objectif, soit de trans-frer au minimum 50 milliards deuros des fondsen euros vers ces nouveaux supports.


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ne pas manquer Placements

Le Bitcoin, une opportunit pour le SnatSouvent critique pour son manque de scurit lors du stockageet les risques de piratage, la monnaie virtuelle a semble-

t-il conquis les parlementaires du Palais du Luxembourg. Se concentrer uniquement sur les risques revient ignorer les

multiples opportunits quouvrent les monnaies virtuelles , aainsi lch le prsident de la commission des finances du Snat,Philippe Marini, le 23 juillet 2014. Pour llu de lOise, la quasi-nullit des frais de transaction et la scurit des changesfont du Bitcoin une vritable innovation. Plus quun moyen depaiement, les snateurs voient dans le Bitcoin lopportunitde valider dautres oprations du quotidien comme les titresdidentit, des diplmes tout comme des votes lectroniques.Ironie du sort, le Bitcoin pourrait donc bientt servir luttercontre ce pour quoi il est actuellement point du doigt.

Taux du Livret A : quel impact sur les autresplacements ?Le Livret A nest pas le seul perdant de lt. Dans son sillage, denombreux produits dpargne ont en effet vu leur rmunrationtronque. Le Livret Bleu du Crdit Mutuel ainsi que le Livret dedveloppement durable (ex-Codevi) servent depuis le 1eraot untaux dintrt de 1%, identique celui du Livret A. La rmunra-tion du Livret dpargne populaire (LEP) recule de 1,75 1,50%. Enrevanche, les taux des Livrets Jeunes, destins aux pargnants demoins de 26 ans, connaissent des volutions contrastes. Si la moi-ti des tablissements bancaires ont dcid de diminuer la rmu-nration offerte, les baisses de taux nexcdent pas 0,25 point etla moyenne du march reste leve, aux alentours de 2,50% netsdimpt et de prlvements sociaux. Les livrets bancaires fiscalissaffichent pour leur part un taux moyen brut de 1,18%.

Lassurance-vie fait le plein en 2014Lassurance vie est en pleine forme. Sur les six premiers moisde lanne, les cotisations (versements) ont dpass lesprestations (rachats totaux et partiels, dcs) de 10,3 milliardsdeuros, selon les donnes publies le 28 juillet 2014 par laFdration franaise des socits dassurances (FFSA) et leGroupement des entreprises mutuelles dassurance (Gema). titre de comparaison, la collecte nette avait t positivede 10,7 milliards deuros pour toute lanne 2013. Depuis

janvier 2014, les cotisations ont toujours t suprieures aux

prestations, le mois de juin ne drogeant pas la rgle avecune collecte nette de 1,2 milliard deuros. Lassurance vieprofite notamment du dsintrt des pargnants pour le LivretA et son taux revu 1% au 1eraot. Ce dernier na attir que2,3 milliards deuros au premier semestre 2014.

Les Franais pargnent toujours plusLeffort dpargne des Franais ne faiblit pas en 2014. Selon lesstatistiques de la Banque de France, les pargnants ont plac21,7 milliards deuros au cours des trois premiers mois de lanne. la mme poque lan pass, ils avaient mis de ct seulement8,4 milliards deuros. Consquence, le taux dpargne remonte, de15,1% en 2013 15,9% dbut 2014. De plus, lencours dpargneatteint un nouveau record de 4.075,2 milliards deuros. Cet attraitretrouv, qui tranche avec une anne 2013 marque par le reculdes placements financiers, a profit en premier lieu lassurance

vie. La collecte sur les fonds euros a grimp de 13,2 milliards deu-ros au premier trimestre puis de 9,2 milliards au deuxime. Las-surance vie compte pour le tiers des placements financiers desFranais, avec un encours de 1.307,2 milliards deuros.


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le tableau de bord du patrimoine

conomieSmic Taux horaire brut (1erjanvier 2014)

9,53

RSA(Revenu de Solidarit Active)499,31

pour une personne seule sans enfant

InflationPrix la consommation (INSEE)+0,4%

(hors tabac) sur un an en juillet 2014

EmploiTaux de chmage (BIT) au 1ertrimestre 201410,1%

pargneLivret A et Livret Bleu(Depuis le 1eraot 2014)

Taux de rmunration1%

Plafond22.950

PEL PEA

Taux de rmunration2,50%

(brut hors prime pargne)

Plafond150.000 (1erjanv. 2014)

Assurance vie(FFSA)

Rendement fonds euros (2013)2,80%

Retraitege lgal(ouverture du droit pension)

N(e) en 195361 ans et 2 mois

Point retraite(1eravril 2014)

AGIRC : 0,4352 ARRCO : 1,2513

Pensions et rentes en cours par an(1eravril 2014)

Minimum contributif7.547,96

Minimum contributif major8.247,86

Conditions de ressources du minimum contributif1.120

Majoration tierce personne13.236,98

Seuil du versement forfaitaire unique156,09

Majoration forfaitaire par enfant96,21

ImmobilierLoyerIndice de rfrence (IRL) 2etrimestre 2014

125,15 points(+0,57%)

Loyer au m2- France entire (Clameur)

12,8 /m (mai 2014)Prix moyen des logements anciens

1ersemestre 2014 (Century 21)

au mtre carr2.545

dune acquisition204.419

Prix moyen du mtre carr Paris8.229

Taux demprunt sur 20 ans (aot 2014 Empruntis)2,95%

TauxTaux de base bancaire(2014)

6,60%

Intrt lgal0,04%

Prts ImmobiliersTaux moyen fixe

3,83%Taux moyen variable

3,53%

seuil de lusure 5,11% seuil de lusure 4,71%

Prts la consommation(seuils de lusure)

Montant infrieur 3.000 20,35%

Montant compris entre 3.000 et 6.000 14,81%

Montant suprieur 6.000 9,79%

Impts

45%

41%

30%

5,50%11.991 6.011

+ 151.200

71.397

26.631

1,50%

1,25%

1%

0,70%

0,50%1.300.000

800.000

+ 10. 000.000

5.000.000

2.570.000

Barme IR (2014) Barme ISF (2014)

14%


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Aymeric SITBON

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