dynamismcommerci

“”

Vitalitédu commerce,

repensonsl’urbanisme

commercial

d’aborder l’urbanisme commercialLe point sur la réforme

Une nouvelle façon

La réforme de l’urbanisme commercial met fin au régime spécial de l’implantation des commerces. Elle l’intègre directementdans le droit de l’urbanisme. La Loi de Modernisation de l’Economie (LME) a introduit un dispositif transitoire présentéci-dessous qui sera prochainement remplacé par le projet de Loi Ollier.

le régime d’autorisation par commission LME*

Sont soumis à l’accord de la CDAC*, avantobtention du permis de construire : > tous commerces supérieurs à 1 000 m2

> les commerces de 300 à 1 000 m2 dans lescommunes de moins de 20 000 habitants,sur décision de la Commune ou de l’EPCI*

ApplicationLes délais très courts encadrant la procédure d’avis rendent difficile sa miseen œuvre.

Les communes concernées ne sont pastoujours informées de la possibilité desaisir la CDAC pour avis.

Nouveau avec la loi Ollier> La CRAC* n’interviendra que lorsque lacommune d’assiette du projet ne seracouverte ni par un SCOT* ni par un PLU* etne disposera pas de DAC*> Les projets pourront être soumis pour avis,à l'initiative de la Préfecture ou de l’EPCI*,à la CRAC* dans une composition restreinte

LME*Les SCOT peuvent définir des zonesd'aménagement commercial au moyen d’unDocument d'Aménagement Commercial(DAC) soumis à des exigences :> d'aménagement du territoire > de protection de l'environnement ou dequalité de l'urbanisme

ApplicationQuatre DAC ont d’ores et déjà été approuvés(Besançon, Brest, Toulouse, Saint Etienne),certains font l’objet de recours.

La légalité d’un tel document est discutable.

Nouveau avec la loi OllierLe DAC délimite :> Les centralités urbaines, centres-villeset centres de quartier où les implantationscommerciales ne sont réglementées quepar le plan local d'urbanisme > Les zones où peuvent être autorisées lesimplantations commerciales d'une SHONsupérieure à 1 000 m2

LME*La CDAC se prononce sur les effets duprojet en matière : > d'aménagement du territoire, (effet surl'animation de la vie urbaine, rurale et demontagne ; sur les flux de transport)> de développement durable (qualité environnementale du projet ; insertiondans les réseaux de transports collectifs) > de protection des consommateurs

ApplicationPeu de jurisprudence sur l’application dela LME. Une véritable sévérité sur les critèresenvironnementaux. Pas de décisions sur la confrontation entreles périphéries et les cœurs de ville ou dequartier.L’appréciation des critères est subjective.La notion de protection des consommateursn’est pas définie.

Nouveau avec la loi OllierLa CRAC fonde sa décision sur les exigences d'aménagement du territoire,notamment en matière de : > revitalisation des centres-villes > diversité commerciale> maintien du commerce de proximité> cohérence entre la localisation des équipements commerciaux, la desserte entransports, notamment collectifs, et lamaîtrise des flux de personnes et de marchandises > consommation économe de l'espace etprotection de l'environnement> paysages et de l'architecture

les nouveaux documents de planification

LME*La CDAC est présidée par le Préfet et composée de cinq élus représentants : > La commune d'implantation > L’EPCI compétent ou, à défaut, le conseiller général du canton> La commune la plus peuplée de l'arrondissement > Le Conseil Général > L’EPCI chargé du SCOT ou, à défaut, un adjoint au maire de lacommune d'implantation > Et de trois personnalités qualifiées en matière de consommation,de développement durable et d'aménagement du territoire

Nouveau avec la loi OllierLa CRAC est présidée par le Préfet de Région et composée de représentants :> Du Conseil Régional > Du Conseil Général du département d'implantation > De la commune d'implantation > De chacune des deux communes les plus peuplées de l'arron-dissement, autres que la commune d'implantation > D’une personnalité qualifiée en matière de développementdurable et d'aménagement du territoire > Deux représentants de l'État appartenant, l'un, à la directionrégionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement,et l'autre, à la direction régionale des entreprises, de la concurrence,de la consommation, du travail et de l'emploi > D'un représentant d'associations de protection des consommateurs

l’importance croissante des élus au sein de la commission

les nouveaux critères d’appréciation

*LME = Loi de Modernisation de l’Economie / SCOT = Schéma de Cohérence Territoriale / DAC = Document d’Aménagement Commercial / PLU = Plan Local d’Urbanisme /CDAC = Co° Départementale d’Aménagement Commercial / EPCI = Etablissement Public de Coopération Intercommunale / CRAC = Com° Régionale d’Aménagement Commercial

La réforme en cours met fin à plus de 30 ans d’un régime d’autorisation

spécifique, basé sur des critères essentiellement économiques (flux de

déplacement, zones de chalandise, diversité des enseignes,…) qui ne

sont plus compatibles avec les enjeux de l’aménagement du territoire.

La clé de voute du nouveau système sera le Document d’Aménagement

Commercial (DAC) inclus dans le Schéma de Cohérence Territoriale

(SCOT) qui définira les centralités urbaines et de quartiers où les

implantations seront régies par les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU),

ainsi que les zones où seront accueillis les commerces de plus de

1000 m2.

Contrairement aux anciens Schémas de Développement Commercial

(SDC), le DAC sera :

> soumis à enquête publique,

> opposable aux tiers

> et s’imposera aux PLU.

Les choix devront prendre en compte les exigences d’aménagement du territoire et les logiques d’aménagement

des villes :

> revitalisation des centres-villes,

> diversité commerciale,

> maintien du commerce de proximité,

> cohérence entre localisation des commerces et transports en commun,

> prise en compte des flux de personnes et marchandises générés,

> consommation économe de l’espace,

> protection du paysage et de l’architecture.

Cependant comment prendre en compte la notion d’équilibre commercial dans un document purement spatial ?

Le DAC définit l’aménagement à long terme, mais n’a pas vocation à se substituer aux acteurs économiques

pour définir une stratégie de développement des différents secteurs d’activité. De plus, il est réalisé à l’échelle

d’un territoire administratif, au mépris des intéractions avec les pôles commerciaux des zones voisines.

Il est nécessaire de conserver, pour les territoires qui devront se doter d’un DAC, une vision économique du

développement commercial, et non seulement spatiale. Il faut donc au préalable établir, dans un document

d’analyse partagé par les acteurs politiques et économiques, la notion d’équilibre : entre offre et demande,

formes de commerces, pôles secondaires et pôles principaux,…

La concertation est nécessaire pour préserver à long terme l’équilibre entre les formes de commerces, satisfaire

le consommateur et améliorer la qualité de l’aménagement du territoire.

d’aménagement commercial à la recherche d’un équilibre spatial et économique

Du “document” au “schéma”

commercial périphérique conséquent

Un équipement

La zone de chalandise du commerce Montpelliérain

La zone de chalandise de Montpellier apparait assez limitée géogra-

phiquement mais se caractérise par une population importante de

presque 800 000 habitants.

Elle est encadrée par les équipements commerciaux de Béziers et de

Nîmes. C’est le reflet d’un équipement urbain régional très structuré

dont la trame remonte à l’antiquité.

La population connaît une croissance très soutenue (près de 14 %

entre 1999 et 2007), à laquelle s’ajoute un apport touristique annuel

de 30 000 “équivalents” habitants*.

*Source : Observatoire Départemental du Tourisme

La clientèle du centre-ville provient à 75 % de la commune de

Montpellier. L’emprise du commerce de la ville est donc faible sur

le reste de la zone de chalandise.

Un équipement commercial qui se développe essentiellement en périphérieL’équipement commercial du Grand Montpellier couvre 690 000* m2. *fin 2009, hors équipements de proximité des villages et des quartiers

Quasiment chaque axe routier partant de Montpellier est équipé d’un, voire de deux hypermarchés s’entourant

de zones commerciales de grandes & moyennes surfaces spécialisées.

Ces vingt dernières années, la commune de Montpellier a gagné plus

de 20 % de population et l’agglomération plus de 27 %.

Simultanément, le nombre d’établissements du commerce au centre-

ville n’a augmenté que de 4 % en 18 ans. (Source Etude CCI Sylvain Bernouis - 2009)

Par contre les surfaces de vente de 300 m2 sur le Grand Montpellier

ont augmenté de 65 % sur les dix dernières années, soit près de 3 fois

plus vite que la population.

L’équipement périphérique apparaît déséquilibré et concentré au

sud-est : 50 %* des surfaces de vente sont localisées sur la route de

Nîmes, Odysseum et la route de la Mer.*hors commerce de proximité des villages et quartiers

L’équipement commercial du centre-ville (Polygone compris) ne repré-

sente que 16 % des surfaces de vente (6 % des surfaces de plus de 300 m2).

de consommation en croissance et des limites

Un potentiel

Montpellier CommuneReste de la zone de ChalandiseEnsemble de la zone de chalandise

253 000541 000790 000

12,5 %14,2 %13,7 %

32 %68 %

75 %25 %

Population2007

Evolution2007/1999

Part dans lazone de

chalandise

Part des clients du centre-ville

Caractéristiques de la population de la zonede chalandise

Une population contrastée :

Sur l’aire urbaine de Montpellier, la population est marquée par :

> Une plus forte proportion de cadres, de professions intellectuelles

supérieures et de professions intermédiaires que la moyenne nationale,

> Une forte proportion d’étudiants,

> Un taux de chômage de 14 %,

> Un pouvoir d’achat inférieur de près de 10 % par rapport à la

moyenne nationale.

Légende

Hypermarchés

Supermarchés et alimentaire

Grands magasins et magasins populiares

Equipement de la personne

Equipement du foyer, meuble, hifi, vidéo

Jardinerie, bricolage

Sports, loisirs et culture

Automobile, moto, carburants

Divers

Galeries marchandes*

*les rues commerçantes du centre-ville ont été considérées comme unegalerie marchande et les surfaces de vente ont été estimées par rapportà des moyennes. Il s’agit donc d’une estimation.

177 519 m2

1 000 m2

Répartition des surfaces de ventes des centres commerciaux (y compris galeries marchandes)

par axe routier ou secteur sur le Grand Montpellier

Répartition en 2009, par activité, des surfaces de vente de 300 m2 et plus

CCIM - EFC 2010 / réalisation M. Lo Destro

Source CCIM 2009

*Source CCI 2010

et commerces de proximité :un enjeu de développement durable

Centres-villestrop nombreuxet surdimensionnés

Des projets commerciaux

Trop de projets par rapport à la croissance démographique attendue !

> 23 % de croissance démographique prévue d’ici à 2020 sur le département de l’Hérault

> 35 % de croissance des surfaces de vente d’ici à 2020

Cette situation n’est pas spécifiquement montpelliéraine, une analyse de PROCOS* soulignait début 2010 :

“la loi a accéléré l'expansion des surfaces commerciales. La tendance pour les prochaines années devrait se

maintenir. Avec plus de 7 millions de m2 de surface commerciale dans les cinq années à venir, la France est le

pays d'Europe dans lequel le plus grand nombre de projets et de m2 sont programmés.

Dans ces projets, la part du centre-ville est faible : 12 % seulement des surfaces en projet, contre 80 % qui

concernent les opérations de périphérie.

Cette évolution ne suit aucune logique économique, la baisse de la consommation des ménages, était de 0,9 % en

2008 et de 0,7 % en 2009. Cette surproduction risque de créer un phénomène de cannibalisation des commerces

et des fermetures, qui fragilisera les équilibres entre centres-villes et périphéries, déjà très précaires.“

(Localtis Info, Mars 2010)

Ces projets ne tiennent pas compte également du développement du e-commerce.

*PROCOS : fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé

Des choix impératifs

Pour faire de l’urbanisme commercial un vecteur d’aménagement du territoire harmonieux, il faudra choisir

entre les différents projets. Ces choix devront être faits collectivement et en se dotant des moyens pour les faire

respecter. Ils devront être déterminés en fonction : de leur pertinence d’aménagement, du respect des équipements

existants, de leur localisation et de leur vocation.

Les projets commerciaux identifiés sur leGrand Montpellier Liste non-exhaustive, au chiffrage indicatif, mais dont la réalisation

est à échéance de 10 ans

- Zac Pagezy (Ancienne Mairie) 15 000 m2

- Village des Marques à Montpellier 18 000 m2

- Extension du Ctre Ccial Odysseum 15 000 m2

- Zac Rastouble (prolongt. Odysseum) 30 000 m2

- Zac Restanque (Prés d’Arenes) 16 000 m2

- Zac St Antoine à St Aunès 10 000 m2

- Projet Centre de Juvignac 10 000 m2

- Projet Immochan à Pérols 30 000 m2

- Projet Bel Air à Juvignac 30 000 m2

- Avenue Raymond Dugrand à Montpellier 30 000 m2

- Projet ZAC St Roch 20 000 m2

- Projets Divers 20 000 m2

Total 244 000 m2

Le retour au commerce en ville correspond à une demande forte desconsommateurs : Une enquête du baromètre TNS-Sofres de 2009 sur les “attentes des consommateurs” montre le regain d’intérêt

pour le commerce en centre-ville :

> 74 % de ressenti positif vis-à-vis du centre-ville

> Les sentiments dominants attachés au centre-ville sont la satisfaction et la liberté (40 %)

> A Paris, Lyon et Marseille, 88 % estiment leur centre-ville “vivant et animé”, 74 % aiment y “faire leur courses

et se balader”.

> Avec la crise, la consommation est plus axée sur l’utilitaire (73 %), plus tournée vers le meilleur rapport

qualité-prix (52 %), mais aussi plus respectueuse de l’environnement (57 %) et plus changeante (52 %).

Un enjeu fondamental pour l’environnementSi l’on compare les bilans carbone selon l’implantation des centres commerciaux les résultats sont édifiants !

Selon une étude réalisée par le bureau d’étude Pascal Bello pour la CCI de Nice Côte d’Azur, la part des déplacements

en automobile des clients représente de 55 % à 80 % des émissions de C02 d’un centre commercial.

Pour 1000 m2 de surface de vente, les émissions de C02 liées aux déplacements des clients d'un centre

commercial sont multipliées par 2 pour un centre commercial en périphérie de ville dense et multipliées par

3 pour un centre commercial en périphérie d'une agglomération pavillonnaire.

Si l’on veut diminuer les émissions de gaz carbonique et lutter contre le réchauffement climatique, il est primordial

de réinsérer le tissu commercial dans les quartiers urbains pour limiter les impacts environnementaux.

Répartition des surfaces existantes et des projets(surfaces de vente de + de 300 m2)

.

les propositions de la CCI Vitalité du commerce :

En matière d’urbanisme commercial, la CCI de Montpellier privilégie depuis toujours l’approche d’aménagement

du territoire et d’équilibre commercial.

Cet équilibre semble aujourd’hui compromis par un manque de cohérence dans les projets.

Nous devons saisir l’opportunité offerte par la réforme dont l’objectif est de remettre le commerce au

cœur de l’animation urbaine.

Les propositions de la Chambre de Commerce et d’Industrie de Montpellier 1. La satisfaction du consommateur en termes de concurrence

> par le maintien des trois formes de commerces (centre-ville, proximité et grandes surfaces)

> par le développement équilibré des centres commerciaux périphériques et zones commerciales

> par le respect de la variété des enseignes

2. Le maintien du commerce de proximité dans les villages et les quartiers > pour son rôle dans l’aménagement du territoire et dans l’animation des espaces urbain

> par le développement de noyaux commerciaux de proximité, si la démographie en permet

la viabilité économique

3. Le rayonnement des centres-villesCe sont les centres-villes qui font le rayonnement des villes et des agglomérations par la concentration

du commerce anomal (spécifique). Le commerce de centre-ville doit donc être privilégié :

> par une protection contre un développement excessif des centres commerciaux

périphériques

> par une amélioration de l’accessibilité depuis les périphéries.

4. Appliquer la “règle d’équilibre entre les différentes formes de distribution”> poser comme règle fondamentale le développement de chaque forme commerciale dans la

limite de la survie des autres formes souhaitées et défendues par les consommateurs.

> donner la priorité aux intérêts à long terme du développement durable : sociaux, économiques

et environnementaux

5. Réaliser un schéma d’urbanisme commercial par bassin de vie

Il servira de cadre à l’élaboration des futurs documents d’urbanisme pour :

> Choisir collectivement les bons projets pour le développement harmonieux du territoire

> Définir le bon calendrier

6. Affirmer la CCI comme acteur prépondérant dans l’élaboration des volets commerciauxdes SCOT et des PLU instaurés par la loi.

Les quatre premières propositions sont présentes dans le schéma de développement commercial de

l’Hérault adopté en 2005.

ContactCCI de Montpellier

Direction de l’Information Economique

Zone Aéroportuaire Montpellier-Méditerranée

34944 Montpellier Cedex 9

Tél. 04 99 51 52 53

infoeco@montpellier.cci.fr

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