AU 31 MARS / MÄRZ RAPPORT ANNUEL / JAHRESBERICHT 2015 - Rapport annuel … · Inventaire des immeubles 14 Inventarwert der Liegenschaften Liste des achats et ventes 18 Aufstellung

RAPPORT ANNUEL / JAHRESBERICHT

AU 31 MARS /

PER 31. MÄRZ

2015

www.immo56.ch

SOMMAIRE / INHALT

Préface 4 Vorwort

Le fonds en un coup d'œil 5 Der Fonds auf einen Blick

Portrait du fonds 6 Portrait des Fonds

Organisation 8 Organisation

Rapport de gestion 9 Geschäftsbericht

Compte de fortune 12 Vermögensrechnung

Compte de résultat 13 Erfolgsrechnung

Evolution 14 Entwicklung

Inventaire des immeubles 14 Inventarwert der Liegenschaften

Liste des achats et ventes 18 Aufstellung der Käufe und Verkäufe

Détail des dettes 20 Schuldenaufstellung

Informations supplémentaires 21 Ergänzende Informationen

Informations sur les coûts 24 Angaben zu den Kosten

Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015 | 3

PRÉFACE / VORWORT

Mesdames et Messieurs les investisseurs,

Nous avons l’avantage de vous présenter le rapport annuel du fonds

Immobilier-CH pour Institutionnels 56j (ci-après Immo56) pour

l’exercice 2014-2015.

Cette année encore, l’équipe en charge de la gestion du portefeuille

a poursuivi sa politique et s’est attachée à un contrôle strict des

dépenses, à valoriser les bâtiments ou encore à maintenir une

grande proximité avec les régies mandatées.

Au final, ce suivi attentif nous permet aujourd’hui de distribuer

CHF 4.80 par part soit une hausse de 6,66 % par rapport au

dividende versé l’année passée ce qui correspond à un rendement

de placement de 4,52 %.

Notre nouvel outil informatique (programme Immopac) va nous

permettre de poursuivre l’optimisation de la gestion du portefeuille

d'Immo56 que nous a confié SOLUFONDS SA en tant que Direction

de fonds et nous nous réjouissons d’ores et déjà de vous retrouver

l’an prochain, pour la présentation de l’exercice 2015-2016.

Nous vous remercions de votre confiance et nous vous souhaitons

bonne lecture de ce rapport.

Virginie Bordry

Fund Manager, PROCIMMO SA

Sehr geehrte Investorinnen und Investoren

Gerne präsentieren wir Ihnen hiermit den Jahresbericht des Fonds

Immobilier-CH pour Institutionnels 56j (im Folgenden Immo56) für

das Geschäftsjahr 2014-2015.

Auch dieses Jahr hat das mit der Verwaltung des Immobilienparks

beauftragte Team an folgender Politik festgehalten : strikte Ausgaben-

kontrolle, Aufwertung der Gebäude und enge Zusammenarbeit mit

den beauftragten Liegenschaftsverwaltungen.

Dadurch kann eine Dividende von CHF 4.80 pro Anteil ausgeschüttet

werden, was 6,66 % mehr als im Vorjahr ist und was einer

Anlagerendite von 4,52 % entspricht.

Unser neues Informatiktool (Programm Immopac) wird uns dabei

unterstützen, die Verwaltung des uns von SOLUFONDS SA als

Fondsleitung anvertrauten Immobilienparks Immo56 weiter zu

optimieren. Wir freuen uns schon jetzt darauf, Ihnen nächstes

Jahr die Ergebnisse des Geschäftsjahres 2015-2016 präsentieren

zu dürfen.

Wir danken Ihnen für Ihr Vertrauen und wünschen Ihnen eine

angenehme Lektüre.

Virginie Bordry

Fondsmanager, PROCIMMO SA

4 | Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015

LE FONDS EN UN COUP D’ŒIL / DER FONDS AUF EINEN BLICK

31.03.2015 31.03.2014

Fortune brute CHF 319.4 M CHF 314.7 M

Fortune nette CHF 206.9 M CHF 204.7 M

Nombre d’immeubles 35 31

Nombres de baux (hors parkings) 1'138 1’081

VNI CHF 138.60 CHF 137.10

Dividende par part CHF 4.80 CHF 4.50

Performance du fonds depuis son lancement + 53,70 % + 47,04 %

31.03.2015 31.03.2014

Bruttofondsvermögen CHF 319.4 M CHF 314.7 M

Nettofondsvermögen CHF 206.9 M CHF 204.7 M

Anzahl der Immobilien 35 31

Anzahl der Mietverträge (ohne Parkplätze) 1'138 1’081

NIW CHF 138.60 CHF 137.10

Dividende pro Anteil CHF 4.80 CHF 4.50

Performance des Fonds seit seiner Lancierung + 53,70 % + 47,04 %


PORTRAIT DES FONDS

Immobilier-CH pour Institutionnels 56j (anschliessend Immo56) ist

ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art « Immobilienfonds »

gemäss Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen vom

23. Juni 2006 (KAG).

Der Fondsvertrag wurde von SOLUFONDS SA als Fondsleitung

mit Genehmigung der Banque Cantonale Vaudoise als Depotbank

erstellt, unterliegt der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA)

und wurde von derselben erstmals am 15. Juni 2009 genehmigt.

Die letzte Fassung des Fondsvertrags von Oktober 2013 ist seit

dem 5. Juli 2013 in Kraft ; sie wurde von der Eidgenössischen

Finanzmarktaufsicht FINMA am 1. Juli 2013 genehmigt.

Den Bedürfnissen der Vorsorgeeinrichtungen entsprechen

Immo56 wurde speziell für die Bedürfnisse von steuerbefreiten

inländischen Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie von nach

Art. 56 Bst. j in Verbindung mit den Bst. e und f des Bundesgesetzes

über die direkte Bundessteuer (DBG) steuerbefreiten inländischen

Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen errichtet.

Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz, deren Anteilsinhaber

ausschliesslich steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen

Vorsorge und steuerbefreite inländische Sozialversicherungs-

und Ausgleichskassen sind, unterliegen nicht der Erwerbs- und

Kapitalertragsteuer. Direktes Immobilieneigentum oder das Eigentum

von Anteilen des Fonds Immo56 ist für diese Einrichtungen steuerlich

gleichwertig.

Jede persönliche Haftung ist ausgeschlossen

Investoren verpflichten sich nur zur Bezahlung des Gegenwerts

der gezeichneten Fondsbeteiligung. Ihre persönliche Haftung für

Verbindlichkeiten des Immobilienfonds ist ausgeschlossen.

PORTRAIT DU FONDS

Immobilier-CH pour Institutionnels 56j (ci-après Immo56) est un

fonds de placement de droit suisse relevant de la catégorie « fonds

immobiliers » au sens de la loi fédérale sur les placements collectifs

de capitaux du 23 juin 2006 (LPCC).

Le contrat de fonds a été établi par SOLUFONDS SA, en sa qualité

de direction du fonds avec l’approbation de la Banque Cantonale

Vaudoise en sa qualité de banque dépositaire, soumis à l’Autorité

fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) et approuvé

la première fois par cette dernière en date du 15 juin 2009. La

dernière version du contrat de fonds daté d’octobre 2013 est en

vigueur depuis le 5 juillet 2013 et a été approuvé par l’Autorité de

surveillance des marchés financiers FINMA le 1er juillet 2013.

Répondre aux besoins des institutions de prévoyance

Immo56 a été spécialement créé pour répondre aux besoins des

institutions de prévoyance professionnelle suisses exonérées

d’impôts ainsi qu’aux besoins des caisses des assurances sociales

et des caisses de compensation suisses exonérées d’impôts au

sens de l’art. 56 let. j en relation avec les let. e et f de la loi fédérale

sur l’impôt fédéral direct (LIFD).

Les fonds immobiliers avec propriété foncière directe dont les

porteurs de parts sont exclusivement des institutions de prévoyance

professionnelle suisses exonérées d’impôts ainsi que des caisses

des assurances sociales et des caisses de compensation suisses

exonérées d’impôts ne sont pas assujettis aux impôts sur le bénéfice

et le capital. La détention d’immeubles en direct ou de parts du

fonds Immo56 est équivalente au niveau fiscal pour ces institutions.

Responsabilité personnelle exclue

Les investisseurs ne s’engagent qu’au versement de la contre-

valeur de la part qu’ils ont souscrite dans le fonds immobilier. Leur

responsabilité personnelle est exclue concernant les engagements

du fonds immobilier.


AnlagegebietImmobilien in der Schweiz

FondstypVertraglicher, offener Fonds, der dem Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) vom 23. Juni 2006 und den Verordnungen über die kollektiven Kapitalanlagen vom 22. November 2006 (KKV) und 21. Dezember 2006 (KKV-FINMA) unterliegt.

ISIN CH0102905822

Anwendbares RechtSchweiz

AnlegerSteuerbefreite Anleger wie Vorsorgekassen und AHV (gleiche Steuerbehandlung wie bei direkt gehaltenen Immobilien)

Ausgabedatum7. April 2010

Kerndaten zur AnlagepolitikAnteil an Wohnliegenschaften : mindestens 70 %Romandie : mindestens 70 %Wert pro Gebäude : max. 25 % des FondsvermögensBauland, Abbruchobjekte und angefangene Bauten : max. 30 % des FondsvermögensBaurechtsgrundstücke : max. 20 % des Fondsvermögens

Brutto-Vermögen am 31. März 2015 CHF 319.4 M

Netto-Vermögen am 31. März 2015 CHF 206.9 M

Berechnung Gemäss Netto-Inventarwert, berechnet nach der DCF-Methode (Discounted Cash Flow)

Ausschüttung CHF 4.80 pro Anteil

TER (GAV) 0,93 %

TER (NAV) 1,43 %

Performance53,70 % seit Auflegung

FondsleitungSOLUFONDS SA

Depotbank Banque Cantonale Vaudoise

Vermögensverwalterin PROCIMMO SA

RevisionsstellePricewaterhouseCoopers AG

Besteuerung des Fonds0 % auf Vermögen, 0 % auf Erlös

Besteuerung der Anleger0 % auf Vermögen, 0 % auf Erlös

Univers Immobilier Suisse

Type Fonds contractuel ouvert soumis à la Loi sur les Placements Collectifs de Capitaux (LPCC) du 23 juin 2006 et aux Ordonnances sur les Placements Collectifs de Capitaux du 22 novembre 2006 (OPCC) et 21 décembre 2006 (OPC-FINMA).

ISIN CH0102905822

Droit applicable Suisse

Investisseurs Investisseurs exonérés de type caisse de prévoyance et AVS (fiscalité identique à une détention directe)

Date de libération 7 avril 2010

Eléments clefs de la politique d’investissement Part résidentiel : minimum 70 % Suisse romande : minimum 70 % Valeur d’un immeuble : max 25 % de la fortune du fonds Terrains à bâtir, bâtiments à démolir et immeubles en construction : max 30 % de la fortune du fonds Immeubles en droit de superficie : max 20 % de la fortune du fonds

Fortune brute au 31 mars 2015 CHF 319.4 M

Fortune nette au 31 mars 2015 CHF 206.9 M

Valorisation Selon la Valeur Nette d’Inventaire calculée par la méthode DCF (Discounted Cash Flow)

Distribution CHF 4.80 par part

TER (GAV) 0,93 %

TER (NAV) 1,43 %

Performance 53,70 % depuis le lancement

Direction de Fonds SOLUFONDS SA

Banque Dépositaire Banque Cantonale Vaudoise

Gestionnaire PROCIMMO SA

Organe de révision PricewaterhouseCoopers SA

Fiscalité du fonds 0 % sur la fortune ; 0 % sur les revenus

Fiscalité des investisseurs 0 % sur la fortune ; 0 % sur les revenus


ORGANISATION / ORGANISATION

Société de direction / Fondsleitung SOLUFONDS SA Rue des Fléchères – Case postale 216 – 1274 Signy-Centre

Conseil d’administration / Verwaltungsrat

Michel DOMINICÉ Président PräsidentMichel ABT Vice-président VizepräsidentFrançois MICHELI Administrateur Verwaltungsratsmitglied (jusqu’au 31 décembre 2014) (bis 31. Dezember 2014)Jean KELLER Administrateur VerwaltungsratsmitgliedPierre MICHEL Administrateur Verwaltungsratsmitglied (dès le 1er janvier 2015) (seit 1. Januar 2015)

Direction / Geschäftsleitung

Eric ROUX Directeur général (jusqu’au 31 août 2014) Generaldirektor (bis 31. August 2014)Claudio MÜLLER Directeur Direktor DIrecteur général (dès le 1er septembre 2014) Generaldirektor (seit 1. September 2014)Laurent MURIER Directeur DirektorNicolas PASSELLO Directeur adjoint Stellvertretender DirektorIsabelle TISSEUR Sous-directrice Vize-DirektorinSabrina MANCINI TRINKLER Sous-directrice Vize-Direktorin

Gestionnaire du fonds par délégation PROCIMMO SAde la Direction de fonds / Von der Geschäftsleitung En Budron H11 – Case postale 413 – 1052 Le Mont-sur-Lausannemit der Verwaltung des Fonds beauftragt

Banque dépositaire / Depotbank Banque Cantonale Vaudoise Place St-François 14 – 1001 Lausanne

Organe de révision / Revisionsstelle PricewaterhouseCoopers SA Avenue Giuseppe-Motta 50 – 1211 Genève 2

Experts chargés des estimations / Ständige Schätzungsexperten

Nabil AZIZ Ingénieur EPF en génie civil, Genève Bauingenieur ETH, GenfOlivier BETTENS Architecte, Lausanne Architekt, LausanneMartin-Paul BROENNIMANN Architecte, Genève Architekt, GenfYves CACHEMAILLE Expert en estimations immobilières Immobilien-Bewerter mit eidgenössischem breveté, Lausanne Fachausweis, LausanneHans ENDERLI Gérant immobilier diplômé, Zürich Eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder, ZürichPaul-Henri JUILLERAT Architecte, Lausanne Architekt, Lausanne

Gérance des immeubles / Liegenschaftsverwaltung

Agence Immobilière et Commerciale S.A. Fidimmobil, Neuchâtel / NeuenburgBernard Nicod SA, LausanneBory & Cie Agence Immobilière SA, Genève / GenfDe Rham Sotheby’s International Realty, LausanneFoncia Geco Chablais SA, AigleFoncia Neuchâtel SA, Neuchâtel / NeuenburgMoser Vernet & Cie, Genève / GenfNaef Immobilier Lausanne SA, LausanneNaef Immobilier Neuchâtel SA, Neuchâtel / NeuenburgRégie Duboux SA, LausanneVERIT Immobilien AG, Berne / BernWeck, Aeby & Cie SA, Fribourg / Freiburg


GESCHÄFTSBERICHT 2014-2015

ErgebnisEinmal mehr schliesst der Fonds Immobilier-CH pour Institutionnels

56J (nachfolgend Immo56) sein Geschäftsjahr 2014-2015 trotz

eines angespannten Immobilienmarkts mit einem guten Ergebnis

ab. Am 31. März 2015 beträgt der Nettoinventarwert (NIW)

CHF 138.60 pro Anteil (im Vorjahr CHF 137.10). Die Mieteinnahmen

sind von CHF 13'817'166.– im vorhergehenden Geschäftsjahr auf

CHF 15'737’268.– angestiegen. Dies entspricht einer Steigerung um

13,90 %, während sich der Aufwand im gleichen Zeitraum wegen

verschiedener nicht aktivierter Unterhaltsarbeiten um 15,12 %

erhöht (siehe unten). Der Nettoertrag verbessert sich um 4,49 %.

Um ihrer Strategie treu zu bleiben, haben die Fondsleitung und die

Vermögensverwalterin PROCIMMO SA beschlossen, eine Dividende

von CHF 4.80 pro Anteil auszuschütten (im vorangegangenen

Geschäftsjahr CHF 4.50) und einen Rest von CHF 488'629.– für

zukünftige Ausschüttungen auf die neue Rechnung vorzutragen.

Die Mietzinsertragsausfallrate wurde stark verbessert und liegt

Ende Geschäftsjahr bei 2,28 %. Die Verschuldung ist auf 34,04 %

gesunken und der EBIT auf 67,03 % gestiegen. Daraus ergibt sich

ein ROE von 4,34 % und eine Anlagerendite von 4,52 %.

Die Optimierung des Immobilienparks und seine Verwaltung werden

wie geplant fortgesetzt.

Rückblick auf das vergangene JahrKäufeVier vollständig vermietete neue Gebäude haben den Immobilienpark

des Fonds ergänzt. Dabei handelt es sich um zwei Neuenburger

Liegenschaften in Peseux (vollständig renoviert), Gare 8 und

Corcelles 9-11, sowie zwei weitere Gebäude in der Stadt und im

Grossraum Lausanne, Figuiers 1 und Lausanne 61 in Renens. Diese

Objekte sind ideal gelegen und mit den öffentlichen Verkehrsmitteln

gut erschlossen. Sie verfügen über eine interessante Mietreserve.

BauarbeitenEnde 2014 wurden in fünf Liegenschaften der Gemeinde Gilly

Bauarbeiten in Angriff genommen. So werden im Sommer 2016

schliesslich 39 Wohnungen in guter Bauqualität auf den Markt

gebracht. Die Vermögensverwalterin verfolgt die Marktentwicklung

genau und wird entscheiden, ob sie die gebauten Wohnungen ganz

oder teilweise verkaufen oder vermieten will. Diese Entscheidung

wird zu einem grossen Teil von der Entwicklung der Zinssätze

sowie von den allfälligen Massnahmen der SNB und der FINMA

abhängen, um dem weiteren Anstieg der Immobilienpreise und des

Hypothekarvolumens Einhalt zu gebieten.

RAPPORT DE GESTION 2014-2015

RésultatsCette année encore, le fonds Immobilier-CH pour Institutionnels 56j

(ci-après Immo56) boucle son exercice 2014-2015 sur de bons

résultats dans un contexte de marché immobilier tendu. La valeur

nette d'inventaire (VNI) au 31 mars 2015 s’élève à CHF 138.60

contre CHF 137.10 un an plus tôt. Les revenus locatifs s’élèvent à

CHF 15’737’268.– contre CHF 13’817’166.– pour l’exercice pré-

cédent ce qui représente une augmentation de 13,90 % alors que

les charges augmentent sur la même période de 15,12 % ceci en

raison de plusieurs travaux d’entretien non activés (voir ci-dessous).

Le résultat net progresse quant à lui de de 4,49 %.

Afin de rester en ligne avec sa stratégie, la Direction du fonds et le

gestionnaire PROCIMMO SA ont décidé de distribuer un dividende de

CHF 4.80 par part (CHF 4.50 pour le dernier exercice) préférant ainsi

reporter un solde à nouveau de CHF 488’629.– pour les prochaines

distributions.

La quote-part de perte sur loyer a été largement améliorée et se

situe à 2,28 % en fin d’exercice. Le taux d’endettement s’est pour sa

part réduit à 34,04 % alors que l’EBIT est en hausse à 67,03 %. Il en

résulte un ROE de 4,34 % et un rendement de placement de 4,52 %.

L’optimisation du portefeuille et de sa gestion se poursuivent selon

le modèle annoncé.

Retour sur l’exercice écouléLes achatsQuatre nouveaux bâtiments, entièrement loués, sont venus com-

pléter le parc immobilier du fonds. Il s’agit de deux immeubles sur

la région neuchâteloise à Peseux (entièrement rénovés), Gare 8 et

Corcelles 9-11 et de deux autres bâtiments sur Lausanne et pre-

mière couronne, Figuiers 1 et Lausanne 61 à Renens. Idéalement

situés près de toutes les commodités et des moyens de transport,

ces objets disposent d’une réserve locative intéressante.

Les travaux Les travaux de construction de cinq immeubles sur la Commune de

Gilly ont démarré en fin d’année 2014. Au final ce sont 39 appar-

tements de bonne facture qui seront mis sur le marché dans le

courant de l’été 2016. Le gestionnaire suit de près l’évolution du

marché et décidera s’il veut vendre tout ou partie des apparte-

ments construits ou s’il préfère les louer. Cette décision dépendra

en grande partie de l’évolution des taux d’intérêts ainsi que des

mesures que la BNS et la FINMA pourraient encore prendre dans

le but de stopper la progression des prix de l’immobilier et des

volumes hypothécaires.


Immeuble de Bussigny 26 à Crissier : après le remplacement des

fenêtres l’an passé, le fonds s’est engagé dans un vaste programme

de rénovations [remplacement des 28 cuisines (en site occupé

avec sas de décontamination amiante), remplacement des portes

palières (mise aux normes anti-feu), réfection complète de la cage

d’escaliers] afin de permettre de sortir du régime subventionné et de

passer sur le marché libre courant de l’été 2015. Pour l’heure ces

travaux ont été financés intégralement par le fonds, mais un fonds

de rénovation de CHF 370’000.– sera utilisé en amortissement de

ces travaux dès que les autorisations nécessaires du service des

communes et de l’office du logement auront été obtenues.

La réfection de deux toitures, l’assainissement des citernes à mazout,

le passage au gaz dans deux immeubles et la rénovation complète

d’appartements lors des rotations des locataires ont également fait

partie du programme de l’année écoulée. Ils ont assuré une hausse

confortable de l’état locatif.

Perspectives pour l’avenirSur le parc existant Immeuble sis à Meyrin, Avenue de Vaudagne 48-50 : les travaux

de surélévation vont débuter d’ici à la fin de l’année. Ces travaux

consistent en la créationde deux étages supplémentaires et en l’as-

sainissement de l’enveloppe du bâtiment existant. Le fait de réaliser

ces travaux conjointement avec les trois autres propriétaires des

entrées de la barre d’immeuble devrait apporter de sérieuses éco-

nomies d’échelle.

Immeuble sis à Neuchâtel, Rue Denis de Rougemont 2, 8-10 et 32-36:

le fonds s’est engagé, en partenariat avec les deux autres proprié-

taires (à savoir Prévoyance NE et la Coopérative Mon Logis) de cette

barre d’immeubles emblématique, à redorer son blason par un pro-

gramme de rénovation de l’ensemble des bâtiments. Il est attendu de

cette stratégie un repositionnement de l’objet.

La deuxième étape de la réfection de la toiture du Centre Commercial

Cap 2000 à Peseux (Place de la Fontaine 4) verra le jour au cours de

ce prochain exercice. Des travaux d'esthétiques sont aussi prévus.

En collaboration avec le département architecture, l’équipe de ges-

tion réfléchit également à la création de nouveaux logements dans

certains immeubles afin entre autres, d’optimiser de futurs travaux

de toiture ; des projets de rénovation sont également envisagés tant

sur les parties communes que sur les parties privatives des bâtiments

afin d’optimiser les rendements.

Liegenschaft Bussigny 26 in Crissier : Nach der Erneuerung der

Fenster im vergangenen Jahr hat der Fonds ein breit angelegtes

Renovationsprogramm [Erneuerung der 28 Küchen (bei ungekündigten

Mietverhältnissen mit Asbest-Dekontaminierungsschleuse), Erneuerung

der Wohnungstüren (Brandschutzvorschriften), vollständige Erneuerung

des Treppenhauses] in Angriff genommen, um im Sommer 2015 die

bisher subventionierten Wohnungen auf den freien Markt bringen zu

können. Bisher wurden diese Arbeiten vollständig vom Fonds finanziert,

aber sobald die nötigen Bewilligungen des Wohnungsamtes vorliegen,

wird zur Abschreibung dieser Arbeiten auf einen Erneuerungsfonds von

CHF 370'000.– zurückgegriffen.

Die Erneuerung von zwei Bedachungen, die Sanierung der

Heizöltanks, der Übergang zu Gas in zwei Liegenschaften und die

vollständige Renovation von Wohnungen bei Mieterwechseln waren

ebenfalls Teil des letztjährigen Programms. Diese Arbeiten führten zu

einer ansehnlichen Erhöhung der Mieteinnahmen.

ZUKUNFTSAUSSICHTENBestehende ImmobilienLiegenschaft in Meyrin, Avenue de Vaudagne 48-50 : Die Auf-

stockungs arbeiten werden bis Ende Jahr in Angriff genommen. Geplant

sind zwei zusätzliche Geschosse und die Sanierung der bestehenden

Gebäudehülle. Da diese Arbeiten gemeinsam mit den drei anderen

Eigentümern der Siedlungszugänge durchgeführt werden, sind

erhebliche Kosteneinsparungen zu erwarten.

Liegenschaft in Neuenburg, Rue Denis de Rougemont 2, 8-10 und

32-36 : Der Fonds hat sich in Zusammenarbeit mit den beiden anderen

Eigentümern (Prévoyance NE und Coopérative Mon Logis) dieser

emblematischen Siedlung dazu verpflichtet, ihr Image mit einem

Renovationsprogramm für sämtliche Gebäude aufzupolieren. Von dieser

Strategie wird eine Neupositionierung des Objekts erwartet.

Die zweite Etappe der Dacherneuerung beim Einkaufszentrum Cap 2000

in Peseux (Place de la Fontaine 4) wird im kommenden Geschäftsjahr

gestartet. Es sind auch ästhetische Arbeiten geplant.

In Zusammenarbeit mit der Architekturabteilung der Vermögens-

verwalterin macht sich das Verwaltungsteam zudem Gedanken

über die Schaffung neuer Wohnungen in gewissen Liegenschaften,

um unter anderem zukünftige Bedachungsarbeiten zu optimieren.

Im Hinblick auf eine Renditeoptimierung sind schliesslich im

gemeinsamen Teil sowie in den privaten Teilen der Gebäude

Renovationsarbeiten geplant.


Les projets d’acquisition Une réflexion approfondie est menée pour renforcer la présence

d’Immo56 en Suisse allemande. Plusieurs acteurs importants ont

ainsi été consultés afin de définir sa stratégie de développement

outre Sarine afin de tirer le meilleur parti de sa représentation per-

manente sur Zurich.

Au vu de la difficulté à trouver des objets répondant aux critères

d’investissement du fonds, l’équipe de gestion étudie également des

dossiers de construction qui rajeuniront le parc immobilier. Des pro-

jets de construction sur l’Arc lémanique sont actuellement en cours

de négociation et une augmentation de capital pourrait voir le jour

dès que les dossiers se concrétiseront.

Comme le lecteur le constatera, Immo56 reste fidèle à ses principes

directeurs de prudence et de régularité des performances et entend

ainsi poursuivre sa politique des petits pas.

KaufvorhabenEs wurden eingehende Abklärungen durchgeführt, wie die Präsenz von

Immo56 in der deutschen Schweiz gestärkt werden kann. So wurden

mehrere wichtige Akteure konsultiert, um eine Entwicklungsstrategie

für die Deutschschweiz auszuarbeiten und so die ständige Vertretung

in Zürich besser zu nutzen.

Angesichts der Schwierigkeiten, Objekte zu finden, welche die

Anlagekriterien des Fonds erfüllen, arbeitet das Verwaltungsteam auch

an Bauplänen zur Verjüngung des Immobilienparks. Gegenwärtig laufen

Verhandlungen zu einem Bauvorhaben im Genferseegebiet und bei einer

Konkretisierung könnte eine Kapitalerhöhung durchgeführt werden.

Immo56 bleibt also den Grundsätzen treu, Vorsicht walten zu lassen und

eine regelmässige Performance anzustreben. An der Politik der kleinen

Schritte will der Fonds auch in Zukunft festhalten.


COMPTE DE FORTUNE / VERMÖGENSRECHNUNG

Actifs / Aktiven 31.03.2015 (CHF) 31.03.2014 (CHF)

Avoirs en banque / Bankguthaben

Avoirs à vue / Guthaben auf Sicht 1’304’701.25 13’821’067.98

Immeubles / Liegenschaften

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction / Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten 15’660’000.00 14’230’000.00

Immeubles d’habitation / Wohngebäude 169’991’000.00 154’918’999.00

Immeubles à usage mixte / Liegenschaften mit gemischter Nutzung 100’445’000.00 99’032’000.00

Immeubles à usage commercial / Liegenschaften mit kommerzieller Nutzung 30’615’000.00 30’357’000.00

Total immeubles / Total Liegenschaften 316’711’000.00 298’537’999.00

Autres actifs / Sonstige Vermögenswerte 1’412’686.51 2’340’929.37

Total des actifs / Total Aktiven 319'428'387.76 314’699’996.35

Passifs / Passiven

Engagements / Verbindlichkeiten

Dettes hypothécaires / Hypotheken 107’801’300.00 104’457’000.00

Autres engagements / Sonstige Verbindlichkeiten 2’029’144.05 2’273’826.38

Total des passifs / Total Passiven 109'830'444.05 106’730’826.38

Fortune nette avant estimation des impôts dus en cas de liquidation / Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 209’597’943.71 207’969’169.97

Estimation des impôts dus en cas de liquidation / Geschätzte Liquidationssteuern -2’660’282.00 -3’298’934.00

Fortune nette / Nettofondsvermögen 206’937’661.71 204’670’235.97

Variation de la fortune nette du fonds / Veränderung des Nettofondsvermögens 01.04.2014-31.03.2015 01.04.2013-31.03.2014

Fortune nette du fonds au début de la période comptable / Nettofondsvermögen per Beginn der Rechnungsperiode 204’670’235.97 126’548’899.97

Distribution / Ausschüttung -6’718’698.00 -3’322’994.50

Solde des mouvements de parts / Saldo aus dem Anteilverkehr 0.00 70’668’219.77

Résultat total / Gesamterfolg 8’986’123.74 10’776’110.73

Fortune nette du fonds à la fin de la période comptable / Nettofondsvermögen per Ende Rechnungsperiode 206’937’661.71 204’670’235.97

Variation du nombre de parts / Entwicklung der Anzahl Anteile 01.04.2014-31.03.2015 01.04.2013-31.03.2014

Situation en début d’exercice / Stand zu Beginn der Rechnungsperiode 1’493’044 949’427.00

Parts émises / Ausgegebene Anteile 0.00 543’617.00

Parts rachetées / Zurückgenommene Anteile 0.00 0.00

Situation en fin d’année / Stand per Ende Rechnungsperiode 1’493’044 1’493’044

Valeur nette d’inventaire d’une part à la fin de la période, arrondie à CHF 0.10 / Nettoinventarwert eines Anteils per Ende Rechnungsperiode, gerundet auf CHF 0.10 138.60 137.10


COMPTE DE RÉSULTAT / ERFOLGSRECHNUNG

Revenus / Ertrag 01.04.2014-31.03.2015 (CHF) 01.04.2013-31.03.2014 (CHF)

Intérêts bancaires / Bankzinsen 1’325.21 2’240.38

Revenus locatifs / Mietzinseinnahmen 15’737’267.56 13’817’165.95

Intérêts intercalaires / Bauzinsen 443’097.16 65’520.09

Autres revenus / Übrige Erträge 76’135.51 55’229.29

Participation des souscripteurs aux revenus nets courus / Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0.00 859’134.43

Total des produits / Total Ertrag 16’257’825.44 14’799’290.14

Charges / Aufwand

Intérêts hypothécaires / Hypothekarzinsen 2’100’930.25 1’907’566.45

Intérêts débiteurs / Debitorenzinsen 0.00 148.98

Entretien et réparations / Unterhalt und Reparaturen 1’960’947.39 1’401’015.32

Administration des immeubles : / Liegenschaftsverwaltung :

- Frais concernant les immeubles (eau, électricité, conciergerie, nettoyage, assurances, impôt foncier, etc.) / Liegenschaftskosten (Wasser, Strom, Hausdienst, Reinigung, Versicherungen, Grundsteuer usw.) 1’514’555.87 1’446’120.41

- Frais d’administration (honoraires et frais de gérance) / Verwaltungskosten (Honorare und Kosten der Hausverwaltung) 653’287.54 604’640.15

Frais d’évaluation et de révision / Schätzungs- und Revisionskosten 114’002.20 131’059.57

Frais d’avocats / Anwaltskosten 24’007.10 25’826.15

Frais bancaires / Bankkosten 16’736.47 7’859.46

Frais de publication, d’impression, autres / Kosten für Veröffentlichung, Druck, Sonstiges 9’544.05 10’742.00

Rémunération réglementaire à la direction / Reglementarische Vergütung an die Fondsleitung 2’053’629.38 1’789’215.94

Rémunération réglementaire à la banque dépositaire / Reglementarische Vergütung an die Depotbank 87’279.24 76’041.68

Autres charges / Sonstiger Aufwand 34’072.66 56’065.70

Commission sur distribution annuelle / Kommission auf jährliche Ausschüttung 33’593.50 16’614.95

Total des charges / Total Aufwand 8’602’585.65 7’472’916.76

Résultat net / Nettoertrag 7’655’239.79 7’326’373.38

Gains / Pertes sur investissements réalisés / Realisierte Kapitalgewinne bzw. -verluste 0.00 0.00

Résultat réalisé / Realisierter Erfolg 7’655’239.79 7’326’373.38

Gains / pertes de capital non réalisés (variation) / Nicht realisierte Kapitalgewinne bzw. -verluste (Veränderung) 1’330’883.95 3’449’737.35

Résultat de l’exercice / Erfolg des Rechnungsjahres 8’986’123.74 10’776’110.73

Utilisation du résultat / Verwendung des Erfolges

Résultat réalisé / Realisierter Erfolg 7’655’239.79 7’326’373.38

Virement au compte gain / perte de capital accumulé / Zuweisung an das Kapitalgewinn-/Kapitalverlustkonto 0.00 0.00

Report de gain en capital de l’exercice précédent / Vortrag des Kapitalgewinns aus dem Vorjahr 0.00 0.00

Report du revenu ordinaire de l’exercice précédent / Vortrag des ordentlichen Ertrages aus dem Vorjahr 1’539’052.01 931’376.63

Résultat disponible pour être réparti / Zur Verteilung verfügbarer Betrag 9’194’291.80 8’257’750.01

Distribution gain en capital / Ausschüttung des Kapitalgewinns 0.00 0.00

Distribution revenus / Zur Ausschüttung bestimmter Ertrag 7’166’611.20 6’718’698.00

Résultat prévu pour être versé aux investisseurs / Zur Auszahlung an die Anleger vorgesehener Betrag 7’166’611.20 6’718’698.00

Report à nouveau / Vortrag auf neue Rechnung 2’027’680.60 1’539’052.01


ÉVOLUTION / ENTWICKLUNGDate Valeur nette d’inventaire d’une part Parts en Fortune nette du fonds Distribution du revenu net à la fin de la période comptable circulation en millions par part

Datum Nettoinventarwert pro Anteil Anteile im Nettofonds- Ausschüttung des Nettoertrags per Ende Rechnungsjahr Umlauf vermögen in Mio. pro Anteil

31.03.2011 CHF 120.60 217’500 CHF 26.24 CHF 2.30

31.03.2012 CHF 125.70 632’992 CHF 79.55 CHF 3.00

31.03.2013 CHF 133.30 949’427 CHF 126.55 CHF 3.50

31.03.2014 CHF 137.10 1’493’044 CHF 204.67 CHF 4.50

31.03.2015 CHF 138.60 1’493’044 CHF 206.94 CHF 4.80

INVENTAIRE DES IMMEUBLES / INVENTARWERT DER LIEGENSCHAFTEN

Prix de revient Valeur vénale Valeur incendie Revenus bruts Etat locatif Rendement réalisés * théorique * * brut ** *

Gestehungskosten Verkehrswert Brand- Erzielte Sollmietein- Bruttoertrag *** versicherungswert Bruttoeinnnahmen * nahmen * *

en CHF / in CHF en CHF / in CHF en CHF / in CHF en CHF / in CHF en CHF / in CHF

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction

Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten

Gilly (VD) Le Châtelard 15’050’683 15’660’000 2’012’754 0,00 % 0,00 %

15’050’683 15’660’000 2’012’754 0,00 % 0,00 %

Immeubles d’habitationWohngebäudeLancy ( GE ) Chemin des Semailles 47 7’522’270 7’982’000 7’299’317 396’784 376’728 5,01 % 4,72 %

Meyrin ( GE ) Chemin du Grand-Puits 68-70 6’098’473 6’640’000 5’962’822 366’070 368’280 6,04 % 5,55 %

Meyrin ( GE ) Avenue de Vaudagne 48-50 7’803’872 9’140’000 7’453’528 483’790 489’660 6,27 % 5,36 %

La Chaux-de-Fonds ( NE ) Rue Numa-Droz 196-198-200- 202-204-206-208 15’047’681 14’970’000 20’839’606 849’459 967’601 6,43 % 6,46 %

Neuchâtel ( NE ) Rue Denis-de-Rougemont 2 3’497’803 3’563’645 3’058’000 199’532 196’625 5,62 % 5,52 %

Neuchâtel ( NE ) Rue Denis-de-Rougemont 8-10 5’954’023 6’022’094 5’280’000 318’524 361’552 6,07 % 6,00 %

Neuchâtel ( NE ) Rue Denis-de-Rougemont 32-34-36 8’803’802 9’064’260 8’096’000 489’872 506’237 5,75 % 5,58 %

Peseux (NE) Rue de la Gare 8 1’096’900 1’105’000 1’232’000 41’761 62’640 5,71 % 5,67 %

Peseux (NE) Rue de Corcelles 9-11 2’653’210 2’703’000 1’660’000 97’720 148’260 5,59 % 5,49 %

Granges (SO) Schmelzistrasse 33-35-37-39 5’022’982 5’083’000 5’899’320 283’460 290’640 5,79 % 5,72 %

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Lausanne ( VD ) Avenue de l’Avant-Poste 9 7’692’373 7’710’000 5’491’350 380’943 391’332 5,09 % 5,08 %

Lausanne ( VD ) Rue de la Borde 37 6’441’916 6’582’000 3’885’979 358’852 357’732 5,55 % 5,44 %

Lausanne ( VD ) Avenue des Figuiers 1 3’303’847 3’223’000 2’849’525 139’727 166’872 5,05 % 5,18 %

Lausanne ( VD ) Av. Frédéric-Recordon 3 / Ch. de Renens 2 11’792’445 13’200’000 9’305’658 723’944 711’092 6,03 % 5,39 %

Montreux ( VD ) Avenue de Belmont 13 10’195’679 10’250’000 7’629’635 540’081 553’488 5,43 % 5,40 %

Prilly ( VD ) Chemin d’Ombreval 3 4’517’159 5’140’000 4’239’071 287’018 293’388 6,49 % 5,71 %

Prilly ( VD ) Rue de la Combette 12-14 11’869’586 12’360’000 8’549’626 591’914 599’064 5,05 % 4,85 %

Prilly ( VD ) Rue de la Combette 16-18-20 9’488’505 9’140’000 6’238’835 475’296 475’296 5,01 % 5,20 %

Renens (VD) Rue de Lausanne 61 6’310’300 6’463’000 4’358’398 83’763 335’292 5,31 % 5,19 %

Martigny (VS) Champs Neufs (Chemin des Follaterres) 26’056’870 29’650’000 25’744’072 1’461’188 1’410’864 5,41 % 4,76 %

161’169’696 169’991’000 145’072’742 8’569’697 9’062’644 5,62 % 5,33 %

Immeubles à usage mixteLiegenschaften mit gemischter NutzungBienne ( BE ) Rue de la Gare 3 6’004’937 5’976’000 4’038’300 305’767 305’172 5,08 % 5,11 %

Bienne ( BE ) Rue de la Gare 6-8-10 15’588’465 15’480’000 11’060’000 736’388 811’025 5,20 % 5,24 %

Bienne ( BE ) Rue de la Gurzelen 37 / Rue du Général-Dufour 147 3’318’360 3’366’000 3’617’800 181’685 186’300 5,61 % 5,53 %

Laufen ( BL ) Rue de la Gare 30 6’425’147 6’375’000 11’226’000 374’416 399’559 6,22 % 6,27 %

Fribourg ( FR ) Rue des Bouchers 5 5’554’955 6’930’000 5’441’000 328’250 319’920 5,76 % 4,62 %

Genève ( GE ) Rue de Richemont 7-9 6’307’223 6’858’000 3’425’436 326’964 340’476 5,40 % 4,96 %

Bex ( VD ) Ruelle du Marché 8 / Rue du Cropt 5’310’478 5’430’000 4’759’625 330’360 330’853 6,23 % 6,09 %

Crissier ( VD ) Route de Bussigny 26 9’541’105 9’910’000 10’248’479 493’282 498’492 5,22 % 5,03 %

Lausanne ( VD ) Chemin des Sauges 1 4’836’312 5’300’000 3’586’619 299’180 301’680 6,24 % 5,69 %

Lausanne ( VD ) Place du Tunnel 19-21 8’947’965 10’710’000 11’094’583 573’072 578’820 6,47 % 5,40 %

Lausanne ( VD ) Rue de Genève 87-89-91 22’849’407 24’110’000 18’246’146 1’239’903 1’231’144 5,39 % 5,11 %

94’684’354 100’445’000 86’743’988 5’189’266 5’303’441 5,60 % 5,28 %

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Immeubles à usage commercialLiegenschaften mit kommerzieller NutzungBienne ( BE ) Collegegasse 17 4’721’976 5’092’000 4’500’000 287’070 290’708 6,16 % 5,71 %

Bienne ( BE ) Rue de la Gurzelen 31 5’013’972 5’233’000 7’398’200 317’752 348’984 6,96 % 6,67 %

Peseux ( NE ) Place de la Fontaine 4 19’821’899 20’290’000 21’860’000 1’373’483 1’395’528 7,04 % 6,88 %

29’557’847 30’615’000 33'758'200 1’978’305 2’035’220 6,89 % 6,65 %

RécapitulationZusammenfassungTerrains à bâtirBauland 15’050’683 15’660’000 2’012’754 0 0 0,00 % 0,00 %

Immeubles d’habitation 161’169’696 169’991’000 145’072’742 8’569’697 9’062’644 5,62 % 5,33 %Wohngebäude

Immeubles à usage mixte 94’684’354 100’445’000 86’743’988 5’189’266 5’303’441 5,60 % 5,28 %Liegenschaften mit gemischter Nutzung

Immeubles à usage commercial 29’557’847 30’615’000 33’758’200 1’978’305 2’035’220 6,89 % 6,65 %Liegenschaften mit kommerzieller Nutzung

300’462’580.00 316’711’000 267’587’684 15’737’268 16’401’305 5,46 % 5,18 %

sur p

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CHF 15’660’000.–Terrain à batir / Bauland

CHF 169’991’000.–Immeubles d’habitation / Wohngebäude

CHF 100’445’000.–Immeubles à usage mixte / Liegenschaften

mit gemischter Nutzung

CHF 30’615’000.–Immeubles à usage commercial / Liegenschaften

mit kommerzieller Nutzung

Locataires représentant plus de 5 % de l’ensemble des revenus locatifs : Aucun locataire ne représente plus de 5 % des revenus locatifs. / Mieter, die mehr als 5 % des Gesamtmietertrages des Fonds stellen : Kein Mieter hat einen Anteil von über 5 % am Gesamtmietertrag.

Part des revenus, résidentiel / Ertragsanteil Wohnliegenschaften : 71,73 %Part des revenus, commercial / Ertragsanteil Geschäftsliegenschaften : 24,78 %Part des revenus, autres / Sonstige Ertragsanteile : 3,49 %* Du 01.04.2014 au 31.03.2015 / Von 01.04.2014 bis 31.03.2015** Etat locatif théorique annuel / Jährliche Sollmieteinnahmen*** Sur état locatif théorique annuel / Auf jährliche Sollmieteinnahmen

4,9 %

53,7 %

31,7 %

9,7 %


Implantation géographique du parc immobilier du fonds

Immo56 avec indication de la valeur vénale par région /

Geografische Verteilung der Liegenschaften des Immobilien-

fonds Immo56 mit Verkehrswert pro Region

VD 46 %

BE 11 %

NE 18 %

VS 9 %

GE 10 %

FR 2 %

BL 2 % SO 2 %


LISTE DES ACHATS ET VENTES / AUFSTELLUNG DER KÄUFE UND VERKÄUFE

ACHATS / KÄUFE :

Peseux (NE)

Rue de Corcelles 9-11

Date d’acquisition / Erwerb : 01.08.14

Prix de revient Valeur vénale Valeur incendie Etat locatif théorique * Rendement brut **

Gestehungskosten Verkehrswert Brandversicherungswert Sollmieteinnahmen * Bruttoertrag **

en CHF / in CHF en CHF / in CHF en CHF / in CHF en CHF / in CHF sur prix de revient / sur valeur vénale / auf Gestehungskosten auf Verkehrswert

2’653’210 2’703’000 1’660’000 148’260 5,59 % 5,49 %

Peseux (NE)

Rue de la Gare 8





1’096’900 1’105’000 1’232’000 62’640 5,71 % 5,67 %

* Etat locatif théorique annuel / Jährliche Sollmieteinnahmen** Sur état locatif théorique annuel / Auf jährliche Soll-Mieteinnahmen


Lausanne (VD)

Avenue des Figuiers 1





3’303’847 3’223’000 2’849’525 166’872 5,05 % 5,18 %

Renens (VD)

Rue de Lausanne 61





6’310’300 6’463’000 4’358’398 335’292 5,31 % 5,19 %

* Etat locatif théorique annuel / Jährliche Sollmieteinnahmen** Sur état locatif théorique annuel / Auf jährliche Soll-Mieteinnahmen

VENTES / VERKÄUFE :

Aucune vente sur la période / Keine Verkäufe im Geschäftsjahr


DÉTAIL DES DETTES / SCHULDENAUFSTELLUNG

Taux Début Echéance Montant au Tiré Remboursé Montant au

Zinssatz Anfang Fälligkeit Betrag per Aufgenommen Zurückbezahlt Betrag per

31.03.2014 31.03.2015

Crédit hypothécaire de 1er rang

Erstrangige Hypothek

2,82 % 22.06.2010 22.06.2020 2’910’000 -30’000 2’880’000

2,75 % 30.03.2011 29.03.2019 3’300’000 3’300’000

2,97 % 30.03.2011 31.03.2023 960’000 -80’000 880’000

2,97 % 31.03.2011 31.03.2023 6’000’000 6’000’000

2,55 % 16.12.2011 02.07.2020 3’810’000 -66’200 3’743’800

1,78 % 25.05.2012 24.05.2022 12’720’000 -160’000 12’560’000

1,67 % 31.05.2012 31.05.2022 15’000’000 15’000’000

2,30 % 01.07.2012 30.06.2027 2’280’000 -40’000 2’240’000

2,45 % 01.07.2012 30.06.2027 5’100’000 -50’000 5’050’000

2,65 % 01.07.2012 30.06.2027 2’700’000 2’700’000

2,65 % 01.07.2012 30.06.2027 420’000 -40’000 380’000

1,79 % 15.11.2012 14.11.2022 8’600’000 8’600’000

1,88 % 27.11.2012 25.11.2022 9’839’500 -107’000 9’732’500

1,57 % 13.12.2012 13.12.2019 9’775’000 -180’000 9’595’000

2,59 % 20.09.2013 20.09.2023 2’480’000 -40’000 2’440’000

1,25 % 23.09.2013 31.03.2018 8’900’000 -200’000 8’700’000

2,74 % 23.09.2013 30.09.2028 3’287’500 -50’000 3’237’500

1,78 % 30.09.2013 01.10.2018 2’875’000 -50’000 2’825’000

1,78 % 30.09.2013 01.10.2018 3’500’000 3’500’000

1,40 % 24.12.2014 31.12.2024 430’000 -12500 417’500

1,40 % 24.12.2014 31.12.2024 4’020’000 4’020’000

Total / Gesamt 1,97 % 104’457’000 4’450’000 -1’105’700 107’801’300


ERGÄNZENDE INFORMATIONEN

Betrag Amortisationskonto :Es wurde kein Betrag für Abschreibungen verwendet.

Betrag der Rückstellungen für künftige Reparaturen :Für das Gebäude in der Route de Bussigny 26 in Crissier wurde bei

der Depotbank ein Regulierungskonto errichtet. Am 31. März 2015

beträgt der Kontostand CHF 360'533.75.

Betrag der vorgesehenen Reinvestitionen :Es sind keine Beträge zur Reinvestition vorgesehen.

Anzahl der auf Ende des nächsten Geschäftsjahres gekündigten Anteile :Die am 31.03.2014 eingereichte Kündigung von 89'000 Anteilen

wurde zurückgezogen.

Gesamtversicherungswert des Vermögens :Brandversicherungswert : CHF 267’587’684.01

« Kennzahlen von Immobilienfonds » berechnet nach SFAMA-Richtlinie :Mietzinsausfallrate (Ertragsverlust) 2,28 %

Fremdfinanzierungsquote 34,04 %

Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 67,03 %

Fondsbetriebsaufwandquote TER (GAV) 0,93 %

Fondsbetriebsaufwandquote TER (NAV) 1,43 %

Eigenkapitalrendite (« Return on Equity » - ROE) 4,34 %

Ausschüttungsrendite 3,46 %

Ausschüttungsquote (« Payout ratio ») 93,62 %

Agio / Disagio (ausserbörslich) -1,15 %

Anlagerendite * 4,52 %

Performance * (auf NIW) 5,58 %

Performance des Index SXI Real Estate® Funds TR* 19,94 %

* von 01.04.2014 bis 31.03.2015

Die vergangenen Performances und Renditen sind kein Indikator

für aktuelle oder zukünftige Performances oder Renditen. Die Per-

formance- und Renditedaten wurden ohne Berücksichtigung der

bei Ausgabe und Rücknahme der Anteile erhobenen Kommissionen

und Kosten und auf der Basis der sofortigen Wiederanlage etwaiger

Ausschüttungen berechnet.

Informationen zu Derivaten :Der Fonds enthält keine Derivate.

INFORMATIONS SUPPLÉMENTAIRES

Montant du compte d’amortissement des immeubles :Aucun montant n’a été affecté à l’amortissement.

Montant du compte de provision pour réparations futures :Un compte de régulation pour l’immeuble route de Bussigny 26 à

Crissier est constitué et déposé auprès de la banque dépositaire. Le

solde au 31 mars 2015 se monte à CHF 360’533.75.

Montant du compte prévu pour être réinvesti :Aucun montant n’est prévu pour être réinvesti.

Nombre de parts présentées au rachat pour la fin de l’exercice comptable suivant :La demande de rachat pour 89’000 parts présentée au 31.03.2014

a été retirée.

Valeur totale assurée de la fortune :Valeur d’assurance incendie : CHF 267’587’684.01

Indices calculés selon directive SFAMA « Indices des fonds immobiliers » :Quote-part de perte sur loyer (perte de produit) 2,28 %

Coefficient d’endettement 34,04 %

Marge de bénéfice d’exploitation (marge EBIT) 67,03 %

Quote-part des charges d’exploitation du fonds TER ref (GAV) 0,93 %

Quote-part des charges d’exploitation du fonds TER ref (NAV) 1,43 %

Rendement des fonds propres (« Return on Equity » - ROE) 4,34 %

Rendement sur distribution 3,46 %

Coefficient de distribution (« Payout ratio ») 93,62 %

Agio / disagio (hors bourse) -1,15 %

Rendement de placement * 4,52 %

Performance * (sur la VNI) 5,58 %

Performance de l’indice SXI Real Estate® Funds TR * 19,94 %

* du 01.04.2014 au 31.03.2015

Les références aux performances et aux rendements passés ne sau-

raient être un indicateur de performance et de rendement courants ou

futurs. Les données de performance et de rendement ne tiennent pas

compte des commissions et frais qui peuvent être perçus lors de la

souscription et du rachat de parts et sont calculées en considérant que

le dividende brut payé a été immédiatement réinvesti dans le fonds.

Informations sur les dérivés :Le fonds ne compte pas d’instruments financiers dérivés.


Bewertungs- und Berechnungsgrundsätze des Nettoinventarwerts : Gemäss den gesetzlichen Bestimmungen und der Richtlinie der

Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA) vom 2. April

2008 erfolgte die Bewertung der Liegenschaften von unabhängigen

Schätzungsexperten nach der « Discounted Cash Flow Methode »

(DCF). Diese Bewertung beruht auf dem Ertragspotenzial jeder Lie-

genschaft und prognostiziert die künftigen Erträge und Aufwendun-

gen auf einen vorgegebenen Zeitraum. Die so berechneten Cashflows

werden abgezinst, und mithilfe der Summe dieser Beträge sowie des

Residualwertes der Liegenschaft kann der Verkehrswert ermittelt

werden. Dieser entspricht dem fairen Marktwert einer Liegenschaft

zum Zeitpunkt der Bewertung.

Methode von Nabil Aziz – Wüest & PartnerWüest & Partner wendet das Discounted Cash Flow-Modell (DCF-

Modell) für einen bestimmten Zeitraum an, d. h. die Cashflows

werden für einen Zeithorizont in der Grössenordnung der verblei-

benden Nutzungsdauer der Liegenschaft geschätzt. In diesem Fall

entspricht der aktuelle Wert der Liegenschaft der Summe der über

diesen Zeitraum aktualisierten Netto-Cashflows. Im Übrigen wer-

den die erwarteten Cashflows in Echtzeit dargestellt, was den Vor-

teil einer besseren Leserlichkeit der Vorhersagen hat.

Die Ermittlung des anwendbaren Aktualisierungssatzes widerspie-

gelt die Einschätzung des mit der betroffenen Liegenschaft verbun-

denen Risikos. Um diesen Wert festzulegen, berücksichtigt Wüest &

Partner sowohl die spezifischen Merkmale der Liegenschaft als auch

die standort- und marktgebundenen Einflussfaktoren.

Der marktgerechte Diskontsatz wird entsprechend dem Risiko

angepasst und ist auf der Grundlage eines risikofreien Zinssatzes

(langfristige Bundesanleihen), der Prämien für das allgemeine Immo-

bilienrisiko (Illiquiditätsprämie, Marktrisiko) und für die spezifischen

Risiken der Liegenschaft (Mikrosituation, Eigentumsform, Qualität

des Objekts usw.) definiert.

Der Mietertrag der einzelnen Liegenschaften wird für jedes einzelne

Objekt unter Berücksichtigung der gegenwärtigen Situation und der

potenziellen Marktmieten (abgeschlossene Mietverträge und Miet-

zinsen der laufenden Angebote) detailliert analysiert.

Für die Kostenanalyse dienen die Betriebsabrechnungen der Vorjahre

als Arbeitsgrundlage. Sie wird mit den Benchmarks von Wüest & Par-

tner und der Beurteilung des Zustands jeder Liegenschaft ergänzt.

Durch die Prüfung der Mietverträge kann genau festgestellt werden,

ob Nebenkosten, Umbauten zulasten des Mieters und / oder Vermie-

ters usw. bestehen.

Die bei der Schätzung der Liegenschaften angewandten Nettodis-

kontsätze lagen zwischen 4,00 % und 4,80 %.

Principes d’évaluation et de calcul de la valeur nette d’inventaire :Conformément aux dispositions légales et à la directive de la Swiss

Funds & Asset Management Association (SFAMA) du 2 avril 2008,

l’évaluation des biens immobiliers a été effectuée par les experts in-

dépendants au moyen de la méthode « Discounted Cash Flow » (DCF).

Cette évaluation est fondée sur le potentiel de rendement de chaque

immeuble et consiste à projeter les revenus et dépenses futurs sur

une période donnée. Les flux nets de trésorerie, ainsi calculés, sont

actualisés et la somme de ces montants et de la valeur résiduelle

de l’immeuble permettent d’obtenir la valeur vénale. Cette dernière

correspond à la juste valeur de marché de l’immeuble au moment

de l’évaluation.

Méthode de Nabil Aziz – Wüest & PartnerWüest & Partner AG utilise le modèle Discounted Cash Flow (DCF)

à une période : les cash-flows sont estimés sur un horizon-temps

correspondant à la durée d’utilisation restante de l’immeuble, avec

la prise en compte d’une valeur résiduelle de manière implicite. Dans

ce cas, la valeur actuelle de l’immeuble est égale à la somme des

cash-flows nets actualisés sur cet horizon-temps. Par ailleurs, les

projections des cash-flows sont présentées en termes réels, ce qui

a l’avantage d’une meilleure lisibilité des prévisions, mais implique

l’utilisation de taux d’escompte en termes réels, plus bas que ceux

utilisés dans d’autres méthodes (termes nominaux).

La détermination du taux d’escompte applicable reflète l’estimation

du risque inhérent à l’immeuble concerné. Pour définir cette valeur,

Wüest & Partner AG tient compte aussi bien des caractéristiques spé-

cifiques à l’immeuble que des facteurs d’influence liés à l’emplace-

ment et au marché.

Le taux d’actualisation adapté au marché est ajusté en fonction du

risque et est défini sur la base du taux sans risque (obligations à

long terme de la Confédération), des primes pour le risque immobi-

lier général (prime d’illiquidité, risque du marché) et pour les risques

spécifiques de l’immeuble (micro-situation, forme de propriété, qua-

lité de l’objet, etc.).

L’état locatif de chaque immeuble est analysé en détail au niveau de

chaque objet avec la prise en compte de la situation actuelle et des

loyers potentiels du marché (baux conclus et loyers de l’offre).

Pour l'analyse des coûts, les décomptes d’exploitation des années

précédentes servent de base de travail. Cette dernière est complétée

par les benchmarks de Wüest & Partner et par l’appréciation de l’état

de chaque immeuble. L’examen des baux permet de préciser l’exis-

tence ou pas de frais accessoires, d’aménagements à la charge du

locataire et/ou du bailleur.

Les taux d’escompte nets utilisés pour les évaluations des immeubles

ont été de 4,00 % à 4,80 %.


Méthode de Nabil Aziz – Wüest & Partner, pour les immeubles en construction à GillyLes immeubles étant destinés à être vendus, la méthode DCF n’est

pas appropriée. La valeur du projet après construction est estimée

en utilisant la méthode par comparaison avec les données de l’offre

et les prix des transactions effectives. La valeur de marché du terrain

est ensuite déduite en utilisant la méthode de la valeur résiduelle et

en tenant compte de la durée de réalisation du projet.

Méthode du collège d’expert (O. Bettens, P.-H. Juillerat, M.-P. Broennimann)Cette évaluation est fondée sur le potentiel de rendement de chaque

immeuble et consiste à projeter les revenus et dépenses futurs sur

une période de onze ans. Les revenus nets ainsi calculés sont réduits

de provisions pour travaux futurs estimés selon la formule de Ross.

Dans la formule de Ross, le montant des travaux futurs représente

la dépréciation cumulative d’un immeuble, établie selon l’âge éco-

nomique, et est déterminé selon une sorte de « calcul de la vitesse

de chute ». La vitesse initiale de la dépréciation d’un immeuble aug-

mente de manière progressive au cours de sa durée de vie utile. Les

flux nets de trésorerie sont ensuite actualisés et la somme de ces

montants et de la valeur résiduelle de l’immeuble permettent d’obte-

nir la valeur vénale. Les provisions pour travaux futurs susmention-

nées étant calculées en fonction de l’âge économique de l’immeuble,

celles-ci sont généralement supérieures aux provisions établies se-

lon d’autres méthodes dynamiques de la valeur de rendement.

La détermination du taux d’escompte intègre les spécificités sus-

mentionnées, ce qui explique que les taux d’escompte nets déter-

minées selon la méthode décrite ci-dessus sont généralement infé-

rieurs aux autres méthodes dynamiques de la valeur de rendement.

Les taux d’escompte nets utilisés pour les évaluations des immeubles

ont été de 3,67 % à 4,09 %.

Les avoirs en banque sont évalués à la valeur nominale. En cas de

changements notables des conditions de solvabilité, la base d’éva-

luation des avoirs en banque à terme est adaptée aux nouvelles cir-

constances.

La valeur nette d’inventaire d’une part est obtenue à partir de la va-

leur vénale de la fortune du fonds, réduite d’éventuels engagements

du fonds immobilier ainsi que des impôts afférents à la liquidation

éventuelle dudit fonds, divisée par le nombre de parts en circulation.

Elle est arrondie à CHF 0.10.

Methode von Nabil Aziz – Wüest & Partner für die sich im Bau befindlichen Liegenschaften in GillyDa diese Gebäude zum Verkauf vorgesehen sind, ist die DCF-Methode

nicht geeignet. Um den Wert des fertiggestellten Projekts zu schätzen,

wird die Methode des Vergleichs mit den angebotenen Marktwerten

und den effektiven Transaktionspreisen angewandt. Der Marktwert

des Bodens wird anschliessend unter Anwendung der Methode des

Residualwerts und unter Berücksichtigung der Dauer der Projektrea-

lisation abgezogen.

Methode des Expertengremiums (O. Bettens, P.-H. Juillerat, M.-P. Broennimann)Diese Bewertung beruht auf dem Ertragspotenzial jeder Liegenschaft

und prognostiziert die künftigen Erträge und Aufwendungenauf ei-

nen Zeitraum von elf Jahren. Von den so berechneten Nettoerträgen

werden die Rückstellungen für zukünftige Arbeiten abgezogen, die

nach der Formel von Ross geschätzt werden. In der Formel von Ross

entspricht der Betrag der zukünftigen Arbeiten der kumulativen Wert-

minderung einer Liegenschaft, die sich nach dem wirtschaftlichen

Alter bemisst und nach einer Art « Fallgeschwindigkeitsberechnung »

ermittelt wird. Die Anfangsgeschwindigkeit der Wertminderung einer

Liegenschaft steigt im Laufe ihrer Nutzungsdauer nach und nach.

Die Cashflows werden abgezinst, und mithilfe der Summe dieser Be-

träge sowie des Residualwertes der Liegenschaft kann der Verkehrs-

wert ermittelt werden. Da die oben erwähnten Rückstellungen für

zukünftige Arbeiten nach dem wirtschaftlichen Alter des Gebäudes

berechnet werden, liegen sie in der Regel über den nach anderen

dynamischen Ertragswertmethoden ermittelten Rückstellungen.

Die Ermittlung des Diskontsatzes trägt den oben erwähnten Beson-

derheiten Rechnung, was erklärt, dass die nach der oben beschriebe-

nen Methode ermittelten Nettodiskontsätze in der Regel unter den nach

anderen dynamischen Ertragswertmethoden ermittelten Sätzen liegen.

Die bei der Schätzung der Liegenschaften angewandten Nettodis-

kontsätze lagen zwischen 3,67 % und 4,09 %.

Bankguthaben werden mit ihrem Nominalwert berücksichtigt. Im

Falle nennenswerter Veränderungen der Bonität wird die Bewertungs-

grundlage der Bankguthaben auf Zeit den neuen Umständen angepasst.

Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert

des Fondsvermögens, abzüglich Eventualverbindlichkeiten des Immo-

bilienfonds sowie bei der allfälligen Liquidation des Immobilienfonds

anfallender Steuern, dividiert durch die Anzahl der Anteile im Umlauf.

Er wird auf CHF 0.10 gerundet.


INFORMATIONS SUR LES COÛTS

Rémunérations et frais accessoires à la charge de l’investisseur

(§ 18 du contrat de fonds) :

Commission d’émission en faveur de la direction du fonds, de la

banque dépositaire et / ou des distributeurs en Suisse :

Taux maximum 5 % de la valeur nette d’inventaire

des parts nouvellement émises

Taux effectif aucune émission n'a eu lieu sur la période

Commission de rachat en faveur de la direction du fonds, de la

banque dépositaire et / ou des distributeurs en Suisse :

Taux maximum 1,50 % au maximum de la valeur nette

d’inventaire des parts rachetées

Taux effectif aucun rachat n’a eu lieu sur la période

En supplément, les autres rémunérations et frais accessoires

énumérés dans le § 18 du contrat de fonds peuvent être facturés

aux investisseurs.

Rémunérations et frais à la charge de la fortune du fonds (extrait du

§ 19 du contrat de fonds) :

Commission de gestion de la direction du fonds (calculée sur la

valeur nette d’inventaire du fonds) utilisée pour la direction, l’Asset

Management et la commercialisation du fonds :

Taux maximum 1 % p.a.

Taux effectif 1 % p.a.

Commission de la banque dépositaire (calculée sur la valeur nette

d’inventaire du fonds) :

Taux maximum 0,0425 % p.a.

Taux effectif 0,0425 % p.a.

Commission de la direction pour le travail occasionné lors de la

construction, la rénovation et la transformation (calculée sur le coût

des travaux) :

Taux maximum 3 %

Taux effectif 1 %

Commission de la direction pour le travail occasionné lors de l’achat,

de la vente ou de l’échange d’immeubles (calculé sur le prix d’achat,

de vente, respectivement de la valeur de l’immeuble échangé) pour

autant qu’un tiers n’ait pas été mandaté à cet effet :

Taux maximum 2 %

Taux effectif 1,47 % (de 1 % à 2 %)

Commission de la direction à titre d’indemnité pour la gestion des

divers immeubles (calculée sur le montant annuel des loyers bruts

encaissés) :

Taux maximum 6 %

Taux effectif 3,83 %

En supplément, les autres rémunérations et frais accessoires

énumérés dans le § 19 du contrat de fonds peuvent être facturés

au fonds.

ANGABEN ZU DEN KOSTEN

Vergütungen und zusätzliche Gebühren zulasten des Anlegers

(§ 18 des Fondsvertrags) :

Ausgabekommission zugunsten der Fondsleitung, der Depotbank

und / oder der Vertreiber in der Schweiz :

Höchstsatz 5 % des Nettoinventarwerts

der neu ausgegebenen Anteile

Effektiver Satz In diesem Zeitraum gab es keine Ausgabe

Rücknahmenkommission zugunsten der Fondsleitung, der Depotbank

und / oder der Vertreiber in der Schweiz :

Höchstsatz 1,50 % des Nettoinventarwerts der neu

zurückgenommenen Anteile

Effektiver Satz In diesem Zeitraum gab es keine Rücknahmen

Zusätzlich können den Anlegern die in § 18 des Fondsvertrages

angegebenen Vergütungen und Nebenkosten in Rechnung gestellt

werden.

Zusätzliche Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsver-

mögens (gemäss § 19 des Fondsvertrags) :

Verwaltungskommission der Fondsleitung (berechnet nach dem

Nettoinventarwert des Fonds), für Leitung, Asset Management und

Vermarktung des Fonds :

Höchstsatz 1 % p.a. Effektiver Satz 1 % p.a.

Kommission der Depotbank (berechnet nach dem Nettoinventarwert

des Fonds) :

Höchstsatz 0,0425 % p.a. Effektiver Satz 0,0425 % p.a.

Kommission der Fondsleitung für ihren Aufwand bei Bau-, Renovie-

rungs- und Umbauvorhaben (berechnet nach den Baukosten) :

Höchstsatz 3 % Effektiver Satz 1 %

Kommission der Fondsleitung für ihren Aufwand bei Liegen-

schaftskauf, -verkauf oder -tausch (berechnet nach dem Kauf -

oder Verkaufspreis bzw. dem Wert der getauschten Immobilie),

insoweit kein Dritter damit beauftragt wurde :

Höchstsatz 2 %

Effektiver Satz 1,47 % (von 1 % bis 2 %)

Kommission im Sinne einer Entschädigung der Fondsleitung für

die Verwaltung der verschiedenen Immobilien (nach den jährlichen

Brutto-Mieteinnahmen) :

Höchstsatz 6 %

Effektiver Satz 3,83 %

Zusätzlich können dem Fonds die sonstigen in § 19 des Fonds-

vertrags angeführten Vergütungen und Nebenkosten in Rechnung

gestellt werden.




IMPRESSUM

Rédaction du rapport annuel

SOLUFONDS SA, Signy-Avenex

PROCIMMO SA, Le Mont-sur-Lausanne

Photos


Pittet Communication SA, Genève

Graphisme


Imprimerie

i comme imprimeur SA, Renens

IMPRESSUM

Redaktion des Geschäftsberichts

SOLUFONDS SA, Signy-Avenex


Fotos



Gestaltung


Druck

i comme imprimeur SA, Renens

Direction du fondsImmo56 c/o SOLUFONDS SACase postale 216CH-1274 Signy-CentreT 022 365 20 70 • F 022 365 20 [email protected]

Adresse de correspondanceImmo56Case postale 413CH-1052 Le Mont-sur-LausanneT 021 651 64 [email protected]

Documents

AU 31 MARS / MÄRZ RAPPORT ANNUEL / JAHRESBERICHT 2015 - Rapport annuel … · Inventaire des immeubles 14 Inventarwert der Liegenschaften Liste des achats et ventes 18 Aufstellung