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TÉMOIGNAGEADHÉRENT SYNDIC ARC PARISFRANÇOIS THIEL FRANÇOIS THIEL
15 10 2015
1) Présentation de la Copropriété2) Mode de gestion alternatif avec un copropriétaire-syndic.un copropriétaire-syndic.
1) PRÉSENTATION DE LA COPROPRIÉTÉ : RÉSIDENCE LE STADE À SAINT-AVOLD RÉSIDENCE LE STADE À SAINT-AVOLD
57 (Moselle)
à 45 km de Metz
Syndics :
De 1978 à 1982 : professionnelDe 1983 à 2014 (31 ans) : Irène THIEL A partir du 12/04/2014 : François THIEL, retraité
1a) Description de la résidence
RDC + 6 ÉTAGES + 1 SOUS-SOL 54 LOTS PRINCIPAUXET 2 BUREAUX ET 2 BUREAUX (CABINET MÉDICAL ET CABINET COMPTABLE) 3 818 M² HABITABLESCONSTRUCTION EN 1977 ET 1978
CHAUFFAGE COLLECTIF GAZPRODUCTION ECS COLLECTIVETRAITEMENT D’EAU3 ASCENSEURS ; 3 VENTILATIONS 3 VIDE-ORDURES3 VIDE-ORDURESRÉSEAU TÉLÉVISION BIS COMMUTÉEMPLOYÉE D’IMMEUBLE (18H SEM)
1b) Maintenance
Budget maintenance 2015 :111 000 €
Charges de maintenance 2014 : 93 501,90 €
1c) Quelques travaux réalisés
3 ascenseurs : En 2011 et 2012Mise aux normesMise aux normesNouvelle manœuvre Variation de fréquenceChangement moteur
DOCARC « ASCENSEURS : COMMENT ÉVITER LE PIRE »
2013 : Imperméabilisation de façade i4 avec garantie décennalefaçade i4 avec garantie décennale
Doc :1) CSTB guides pratiques« ravalement »2) UI (Univers Immo) fiches pratiques3) ARC : travaux et maintenance en copropriété4) Ordre des Architectes : contrat type de maîtrise d’œuvre (marché privé)
� Audit énergétique réalisé en 2014 et 2015
Audit énergétique réalisé en 2014 et 2015 : consommation moyenne
Doc ARC « Copropriété : Le manuel de la rénovation énergétique »« Rénovation en copropriété : « Rénovation en copropriété : Comment mobiliser les
copropriétaires ? »
Services de l’ARC reçus
� Documentation à un prix raisonnable
� Conseils juridiques par messages électroniques ou sur place
� Formations (mardis techniques, jeudis, stage � Formations (mardis techniques, jeudis, stage comptabilité)
� Sites internet
2) Mode de gestion alternatif avec un copropriétaire-syndic.
2a) L’Assemblée Générale, temps fort de la Copropriété
L’Assemblée Générale annuelle : DECIDE et DELEGUE
2b) Le Conseil Syndical
2b Le Conseil Syndical.«Le conseil syndical a pour fonction «Le conseil syndical a pour fonction
d’assister le syndic
et de contrôler sa gestion»
Aucune confiance ne doit être aveugle, toute confiance doit être aveugle, toute confiance doit être éclairée !
2b) Le Conseil Syndical peut prendre des décisions uniquement s’il y a eu des décisions uniquement s’il y a eu délégation de pouvoir de l’AG.
Un règlement de fonctionnement du CS (RFCS) est souhaitable.CS (RFCS) est souhaitable.
�Le président du CS et le vice-président du CS sont les président du CS sont les interlocuteurs privilégiés du syndic.
�Le CS est consulté obligatoirement pour :
l’ordre du Jour de l’AG�l’ordre du Jour de l’AG
�le Budget Prévisionnel
Le conseil syndical a un rôle important lorsqu’il donne son avis, soit sur des contrats (assurances, chauffage, ascenseurs, etc,...) ou des travaux et marchés (non encore ou des travaux et marchés (non encore soumis à l’assemblée générale) qui dépassent un montant fixé par l’assemblée générale et pour lesquels il est
obligatoirement consulté
�Dans la pratique courante, le CS est aussi consulté pour :
� Les projets de travaux qui seront soumis à l’AGl’AG
� Le choix des entreprises, les détails techniques …s’il y a eu délégation de pouvoir par l’AG.
� Le CS rend compte de sa mission à l’Assemblée Générale
�Le CS n’a pas la personnalité Le CS n’a pas la personnalité morale et ne peut être assigné en justice.
� Responsabilité individuelle possible d’un
membre du Conseil Syndical (ex collusion frauduleuse
d’un membre avec un entrepreneur)d’un membre avec un entrepreneur)
� Mais un Conseiller Syndical est un profane du
droit et n’a pas un devoir de conseil.
2c) Le Syndic
� Se fait aider et n’assume pas tout tout seul !
2c) Le Syndic :Fait appliquer les décisions de l’Assemblée Générale Tient la comptabilité et gèreTient la comptabilité et gèreles fonds (compte bancaire de la Copro)
Prépare les décisions de l’AG (ordre du jour, devis ) puis rédige le PVsi désigné par l’AG
Le Syndic.Prépare les décisions de l’AG (ordre du Prépare les décisions de l’AG (ordre du jour, devis ) puis rédige le PVsi désigné par l’AG
Le Syndic :émet les ordres de service, suit les travaux et les contrats (assurance …)
Le Syndic :engage, congédie et fixe les engage, congédie et fixe les conditions de travail du personnel
Le Syndic:fait appliquer et respecter le fait appliquer et respecter le Règlement de Copropriété
Avantage de la formule « copropriétaire-syndic » :rigueur et disponibilitérigueur et disponibilitérenforcement de la gestion de proximitédiminution des frais de syndic
Responsabilitédu syndic professionnel ou non-s’il n’exerce pas correctement les -s’il n’exerce pas correctement les fonctions(ne pas assurer l’immeuble ; recevoir des ristourne d’entreprises…)
-si ses actes ou négligences causent un préjudice à la Copropriété
Conseil : assurer la RC du syndic non professionnel et éviter l’isolement en adhérant !
� ARC : 99€ de base et 4 € par lot principal (et règle du mini, maxi)
L’AG vote le contrat de copropriétaire-syndic y compris le remboursement forfaitaire des frais du copropriétaire-forfaitaire des frais du copropriétaire-syndic (frais pour l’informatique, les formations, les déplacements…celui-ci
doit conserver les justificatifs).
En conclusion :une Assemblée Générale forteun Conseil Syndical fortun Syndic fortun Syndic fort
= une Copropriété adulte , dynamique et sereine.
Merci de votre attention !
