COUT GLOBAL - CAUE 78 · – Conception construction gestion ... – ( méthode conventionnelle de calcul du ... COUT GLOBAL D'UN BATIMENT TYPE HOPITAL

Coût Global - UNTEC - CAUE78 11 septembre 2008

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COUT GLOBALCOUT GLOBAL

PRINCIPESPRINCIPES


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SOMMAIRE

• Préambule• Introduction• Historique• Définitions

– Coûts d’investissement– Coûts d’exploitation– Coûts de maintenance– Coûts différés– Coûts évités

• Les acteurs– Qui Quand Quoi


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SOMMAIRE

• Environnement réglementaire– Missions– Code des marchés publics– Loi MOP– Conception construction gestion– Concession– Délégation de service public– Partenariat public-privé


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SOMMAIRE

• Contenu de la démarche « en coûtglobal »– Les formules (objet d’un développement ultérieur)

– Actualisation et inflation (objet d’undéveloppement ultérieur)

• Le coût global et la démarche HQE– Les cibles HQE directement liées

à la notion de coût global


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SOMMAIRE

• Le coût global aux différentes phases de laconception– Méthode de comparaison des projets

• Estimation des différents paramètres du coûtglobal (hors investissement)– préambule : RT– rappel des différents éléments de la

réglementation– Exemples et outils de calculs simplifiés


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SOMMAIRE

• Coûts d’exploitation des immeubles– Définitions

– Coût global énergétique des bâtiments

– ( méthode conventionnelle de calcul ducoût global énergétique des bâtiments)

• L’observatoire des charges decopropriétés


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SOMMAIRE

• Coûts de maintenance des immeubles– Définition Norme NF X 60 100

– Obligations de maintenance (ascenseurs, vmc..)

– Durée de vie…..• Les éléments « passifs » …durée de vie maîtrisable

• Les éléments « actifs »…durée de vie liéedirectement à l’évolution des techniques

– Programmation de la maintenancepréventive« intégrer la maintenance à laconception des bâtiments publics »

Coût Global - UNTEC - CAUE 78

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PREAMBULE

Objectif du référentiel UNTEC:

Acquérir les bases nécessaires à la mise en œuvred’une démarche en coût global dans le cadre desopérations bâtiments publics ou privés, qu’il s’agisse deconstructions neuves ou de chantiers de rénovation.

Cette démarche doit permettre une meilleureconnaissance des coûts et une optimisation des budgetsd’exploitation et de maintenance.

Elle pourra être également un outil de sélection desprojets aux différents stades de la conception, enparticulier dans les concours d’architecture.

Elle sera aussi un outil d’aide à la décision dans leschoix politiques de gestion des patrimoines descollectivités….. Plus qu’un outil budgétaire.


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PREAMBULE

Contenu du référentiel :Différentes méthodologie seront abordées demanière théorique et pratique à l’aide exercicessimples.

Les principaux paramètres de la démarche serontdégagés et une hiérarchisation sera proposée.

Cette hiérarchisation permettra de simplifier lesdémarches afin de dégager un outil opérationnel etexploitable dans le cadre de missions courantes etaccessibles.

Les principaux logiciels étudiés seront :CG CALC :

ICE :


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COUT GLOBAL D'UN BATIMENT

TYPE LOGEMENT SOCIAL

durée de vie : 50 ans

exploitation - maintenance

75%

construction

20%

conception

4%

programmation

1%



COUT GLOBAL D'UN BATIMENT

TYPE HOPITAL

durée de vie : 30 ans

construction

9%

conception

2%programmation

1%

exploitation - maintenance

88%



HISTORIQUE

Apparition après la guerre aux Etats-Unis pour optimiser

les coûts des armements.

A partir des années 1970 en France

Plan construction et habitat (1973-1979)

Programme habitat 88

SPIR

Nombreux colloques entre 1987 et 1988

TOUS LES ACTEURS SONT PERSUADES DE

L’INTERET DE LA DEMARCHE !



DEFINITION

Le Coût Global est la somme des coûtsd'investissement, d'exploitation et demaintenance sur une période déterminée,avec pour finalité l'optimisation de cesdifférents coûts en fonction des objectifsdu Maître de l'Ouvrage.



COUT / PRIX

Coût et prix ne sont pas deux termes équivalents.

En effet la norme AFNOR NF X 50.150 prend soin de les différencierainsi :

"Coût :Charge ou dépense supportée par un intervenant économiquepar suite de la production ou de l'utilisation d'un produit ou del'ensemble des deux.

Prix : Equivalent monétaire d'un produit lors d'une transactioncommerciale".

Comme on le voit la notion de coût est beaucoup moins restrictive quecelle de prix puisqu'elle englobe les charges indirectes liées à l'acted'achat même si celles-ci ne sont pas de nature financière. Le prixn'est qu'un élément du coût.



Coûts d'investissement

- les frais d'achat du terrain (ou du bâtiment)

- les frais d'études et honoraires

. Relevé de géomètre,Sondages, Etude de sol,

. Maîtrise d'Ouvrage, mandataire, AMO

. Maîtrise d'Oeuvre, OPC

. Contrôle Technique, Coordination sécurité et protection de la santé

. Assurance dommage/ouvrage,

- les taxes et indemnités diverses

. acquisition de mitoyenneté, taxe pour parkings non réalisés

. taxes de raccordement, les frais de branchement aux différentsréseaux,

. taxe locale d’équipement

- et bien entendu le coût de la construction.



Coûts d'exploitation

lls comprennent toutes les dépenses de fonctionnement

liées à l'exploitation, notamment :

- les consommations d'énergie (éclairage, chauffage,

ventilation mécanique, ascenseurs,...)

- les consommations d'eau, de produits d'entretien...

- les dépenses liées à l'accueil, le gardiennage, la

sécurité...

- les frais de gestion et honoraires liés à l'exploitation.



Coûts de maintenance

La norme AFNOR X 60.100 définit la maintenance comme "laconservation du bien en état de fonctionnement". La maintenancerecouvre donc l'ensemble des opérations permettant à l'ouvrage decontinuer à remplir ses fonctions malgré l'usure naturelle ou ladéfaillance accidentelle de l'un de ses composants.

On distingue :

- l'entretien préventif,

- l'entretien courant (dépenses fréquentes mais d'un montant moyen),

- les grosses réparations / les remplacements des éléments défectueux,

- les frais de gestion et honoraires liés à la maintenance.

Ces opérations, qui vont du simple nettoyage au remplacement completd'un équipement, surviennent à des fréquences diverses et sont pourpartie contingentes de la qualité de l'exploitation.



Coûts différé – Coûts évités

Coûts différés

Coûts des opérations qui ne manqueront pas de survenir au cours de la vie du bâtiment etéventuellement de sa « fin de vie », tel que réhabilitation, renouvellementd’équipements, déconstruction.

Coûts évités

La démarche en coût global peut, si elle est initiée très tôt dans le processus deconstruction « éviter » des coûts supplémentaires.

Ces coûts sont donc très difficiles à chiffrer à priori.

Parmi ces « non-coûts » on peut citer :

Erreurs de conception constatées trop tard et qui engendre des sur-consommations

Incidence sur la santé par des rejets polluants

Frais financiers dus à des retards de décision

Absentéisme en cas d’inconfort dans le lieux de travail, accidents du travail, maladiesprofessionnelles

Turn-over important des locataires…



LES ACTEURS >>> qui ?

un outil d'aide à la décision qui permet :

des arbitrages et/ou équilibrages des différents coûts

en fonction de ses besoins et moyens.

d'améliorer, de développer et de renforcer la

concertation entre les différents partenaires,

de développer la démarche "Qualité"

de mieux évaluer les risques encourus

de proposer des produits plus adaptés aux besoins des

utilisateurs

de rendre plus compétitive la filière bâtiment.



LES ACTEURS >>> quand ?

Le plus en amont possible

L'approche Coût Global peut-être un outil précieux

d'aide à la décision en phase Concours d'Architecture /

Jugement des projets.

En phase d'étude

Si cela n'a pas été fait en amont, en phase Dossier de

Consultation des Entreprises à travers :

- Appel d'Offres traditionnel,performanciel-

exigentiel,conception-construction,PPP



LES ACTEURS >>> quoi ?

Un outil d’analyse et d’aide à la décision

Un processus de réflexion

Un outil de comparaison de projets, de solutions techniques

Cette démarche peut être qualitative ou quantitative, elle ne

nécessite par obligatoirement des calculs

Cette démarche a ses limites :

Caractère partiel des calculs

Hypothèse des prévisions (inflation – actualisation – durées de vie ?)

Comportement des usagers

Utilisateurs différents des Maîtres d’ouvrage



LES FORMULES

Coût global = Investissement

+ somme des coûts d’entretien x taux de glissement annuel x

nombre d’années prises en compte

+ somme des coût d’exploitation x taux de glissement annuel x

nombre d’années prises en compte

+ coûts de remplacement des équipements x taux de glissement

le tout ramené en euros du jour du calcul

soit la formule : N Dt (1+g)t + S1i Ei * pi * (1+g i)t / ri j T Rj (1+gi) Tj.Mj

C = I + ------------------------------------------------ + --------------------

1 (1+a)t 1 1 (1+a) Tj.Mj



LES FORMULES

compte tenu des incertitudes des prévisions, on peut

légitimement se demander si le calcul doit être fait :en euros courants (coûts exprimés au moment où ils sont déboursés)

ou

en euros constants (coûts exprimés au moment de l’année de référence du

calcul)

On pourra se contenter d’une correction simple par le rapport entre inflation et actualisation

soit :

C = I + coût annuel (exploitation + entretien) x (1+i / 1+a)n



ACTUALISATION ET INFLATION

ACTUALISATION

Au sens du calcul économique, l’actualisation est une méthode

permettant de comparer des sommes reçues ou versées à des

époques différentes.

Un euro 2006 aura une valeur actualisée en 2005 de :

en désignant par a le taux d’actualisation (taux de financement).

Un euro de l’année 2000 + p aura une valeur actualisée en 2000 de :

La méthode de l’actualisation est une méthode astucieuse de prise en compte du

financement de l’investissement. Il s’agit donc d’une notion totalement différente de

l’actualisation des prix dans les marchés de travaux.




TAUX D’ACTUALISATION

Taux utilisé dans les formules de calcul d’actualisation pour ramener

des coûts qui interviennent à des années différentes à une année

commune, en général celle de l’investissement. Il s’agit du taux de

financement de l’investissement, emprunt mais aussi fonds propres

(perte des revenus correspondant au placement des fonds propres).




INFLATION

Evolution annuelle des prix, qui peut dépendre de la nature des coûts

(énergie, consommables, entretien), et être différente de

l’inflation courante mesurée par l’indice INSEE. Elle permet de calculer

la valeur en euros courants d’une somme versée ou reçue à une date

différente de l’année origine.

Un euro 2005 aura une valeur en euros courants en 2006 de :

en désignant par i le taux d’inflation.

Un euro 2000 aura une valeur en euros courants l’année 2000 + p de

:




TAUX D’INFLATION

Taux utilisé dans les formules de calcul d’inflation pour transformer des

coûts en euros constants calculés pour une année donnée en coûts en

euros courants intervenant une année différente de la précédente.

Il s’agit de l’évolution annuelle prévue ou constatée des coûts.



CODE DES MARCHES PUBLICS

(décret du 7 janvier 2004)

Article 1 :

….choix de l’offre économiquement la plus avantageuse

Article 5 :

….l’étendue des besoins à satisfaire

Article 14 :

….protéger l’environnement

Article 16 :

….la réduction des coûts de production

Article 53 :

….en matière de protection de l’environnement



LOI MOP

décret d’application 93-1268 du 29 novembre 1993 –

missions de maîtrise d’œuvre confiées par des

maîtres d’ouvrage publics à des prestataires de

droit privéArticle 5

Les études de projet ont pour objet :

……

e) De permettre au maître de l'ouvrage, au regard de cette évaluation, d'arrêter le coût

prévisionnel de la réalisation de l'ouvrage et, par ailleurs, d'estimer les

coûts de son exploitation ;



LOI MOP

arrêté du 21 décembre 1993 – modalités techniquesd’exécution des éléments de missions de maîtrised’œuvre confiées par des maîtres d’ouvrage publics àdes prestataires de droit privé

b) Les études d'avant-projet définitif,……………..

- justifier les solutions techniques retenues, notamment ence qui concerne les installations techniques;- permettre au maître de l'ouvrage d'arrêter définitivementle programme et certains choix d'équipements en fonction

de l'estimation des coûts d'investissement,

d'exploitation et de maintenance;



CONCESSION

DELEGATION DE SERVICE PUBLIC

PARTENARIAT PUBLIC PRIVE

Le MO se libère totalement (concession) ou partiellement (dsp)des coûts de maintenance et d’exploitation

Attention lorsque le bâti lui revient à la fin du contrat.

Dans les motifs de recours au PPP :Article 2 :b) Expose avec précision les motifs de caractère économique, financier, juridique et

administratif, qui l'ont conduite, après une analyse comparative, notamment en termes decoût global, de performance et de partage des risques, de différentes options, à retenir leprojet envisagé et à décider de lancer une procédure de passation d'un contrat departenariat. En cas d'urgence, cet exposé peut être succinct.

Coût Global - UNTEC - CAUE 78Coût Global - UNTEC - CAUE 78

11 septembre 200811 septembre 2008 3232

5 - LE COÛT GLOBAL ET LA DÉMARCHE HQE5 - LE COÛT GLOBAL ET LA DÉMARCHE HQE

Eco ConstructionEco Construction

• Cible n°1La relation harmonieusedes bâtiments avec leurenvironnement immédiat

• Cible n°2Le choix de procédés etproduits de construction àfaible impact surl'environnement

• Cible n°3Des chantiers à faiblesnuisances




Eco GestionEco Gestion

• Cible n°4La gestion de l'énergie

• Cible n°5La gestion de l'eau

• Cible n°6La gestion des déchets

• Cible n°7L'entretien et lamaintenance




Eco ConfortEco Confort

• Cible n°8 Le conforthygrothermique

• Cible n°9Le confort acoustique

• Cible n°10Le confort visuel

• Cible n°11Le confort olfactif




Eco SantéEco Santé

• Cible n°12Les conditions sanitaires

• Cible n°13La qualité de l'airambiant

• Cible n°14La qualité de l'eau



CONCESSIONCONCESSION

DELEGATION DE SERVICE PUBLICDELEGATION DE SERVICE PUBLIC

PARTENARIAT PUBLIC PRIVEPARTENARIAT PUBLIC PRIVE

Le MO se libère totalement (concession) ou partiellement(dsp) des coûts de maintenance et d’exploitation

Attention lorsque le bâti lui revient à la fin du contrat.

Dans les motifs de recours au PPP :Article 2 :b) Expose avec précision les motifs de caractère économique, financier, juridique et

administratif, qui l'ont conduite, après une analyse comparative, notamment en termesde coût global, de performance et de partage des risques, de différentes options, àretenir le projet envisagé et à décider de lancer une procédure de passation d'uncontrat de partenariat. En cas d'urgence, cet exposé peut être succinct.



Quelques réflexionsQuelques réflexions…………• Le devoir d’exemplarité de la commande

publique…..• Comment tendre vers une culture de résultats ?

• L’information et la formation de l’utilisateur final….

• Comment mettre en place des outils de contrôle?....le rôle du financeur……

• Comment rendre perméable l’investissement de la gestion en commandepublique et notamment dans les offices d’HLM?

• Ne construisons pas aujourd’hui des ouvrages qui nécessiteront uneréhabilitation lourde dans une décennie (…Grenelle de l’environnement!)

• Tandem « construction / transport »……..

• Le rôle majeur des acteurs de la conception….. La logique de l’intelligencecollective

Documents

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