DROIT CIVIL : LES CONTRATS SPECIAUX

Bibliographie : Benebant, Les contrats spéciaux, Ed Montchrestien.Précis Dalloz, Collart-Dutilleuil et Delubecque.Malaurie et Aynes, Ed Defresnois.

Plan :Première partie. Le contrat de vente.Seconde partie, Les autres contrats, le contrat d'entreprise, le contrat de prêt, le contrat de bail, le mandat et le dépôt.

PARTIE I : LA VENTE

Le contrat de vente présente 5 caractéristiques principales :

● Il est consensuel, il se forme par l'échange des consentements. Le contrat se forme des que les parties se sont mise d'accord sur la chose et sur le prix. Il y a des cas dans lesquels le législateur fait reculer le consensualisme, en encadrant le contrat d'un formalisme lourd destiné à protéger l'acheteur et notamment en raison de l'importance du bien vendu. Ces formalités sont de plusieurs sortes, certaines sont destinées à informer l'acquéreur et d'autres à informer les tiers, notamment pour rendre le contrat opposable aux tiers. C'est le cas de la vente d'immeuble, c'est toujours un contrat consensuel, art 1583, et il est possible en théorie de concevoir une vente d'immeuble conclu verbalement mais cela est une pure théorie. D'une part car cette vente nécessite le concours d'un professionnel et donc si le contrat n'est pas écrit le notaire ne pourra pas percevoir d'honoraires et également pour des raisons de preuve en raison de la valeur des immeubles, l'écrit est le seul mode de preuve. Pour que la vente d'un immeuble opposable aux tiers, il faut une publication du contrat au bureau des hypothèques, ce qui impose que le contrat soit écrit.

● C'est un contrat synallagmatique, c'est à dire que c'est un contrat qui fait naître à la charge des deux parties, des obligations réciproques.

● La vente est un contrat onéreux, dans la vente il n'y a aucune intention libérale, si il y en a une, on est plus dans le domaine de la vente, on est dans une donation.

● La vente est un contrat commutatif, l'obligation de chacune des parties est regardé comme l'équivalent de l'obligation de l'autre, art 1104 al 1. Dans certains cas, le contrat de vente peut être aléatoire, par exemple la vente en viager, mais même si la vente est aléatoire, cela reste un contrat commutatif.

● La vente est un contrat translatif, elle ne porte pas sur un bien mais sur un droit, droit réel, en général le droit de propriété.

Sous partie 1 : Les éléments de la vente.

Art 1583, la vente est parfaite des qu'il est convenu de la chose et du prix.

Chapitre 1 : Le consentement.

La vente est un contrat consensuel, elle est donc formé par l'échange des consentements. Art 1583, «la vente est parfaite entre les parties dont qu'on est convenu de la chose et du prix, quoi que la chose n'ai pas encore été livré ni le prix payé.»

De plus en plus souvent, la conclusion du contrat de vente est précédée d'actes préparatoires, certains de ces actes relèvent simplement de la négociation préalable, ex : l'offre de vente, et d'autres appartiennent à la famille des avants-contrats. Parmi ces avants-contrats, on a le pacte de préférence, et les promesses de vente.

Section 1 : Le pacte de préférence.

C'est un avant-contrat qui peut avoir pour objet tout espèce de contrat, mais il est surtout pratiqué en matière de vente, vente d'immeuble, de fonds de commerce ou éventuellement cession de droits d'auteurs.

§ 1 : La nature juridique du pacte de préférence.

A. Définition.

C'est une convention conclu entre le propriétaire, souscripteur et un bénéficiaire, par laquelle le souscripteur s'engage au cas ou il vendrait son bien à le proposer en premier au bénéficiaire. On rencontre souvent des pactes de préférence inclus dans un bail. Le plus souvent le pacte de préférence est autonome, on en rencontre souvent entre voisins.

B. Analyse juridique du pacte de préférence.

Le pacte de préférence est unilatéral, une seule personne s'engage c'est le propriétaire. Mais il ne s'engage pas à vendre, ce n'est pas une obligation de faire. Il s'est simplement engagé à ne pas proposer son bien à un tiers si jamais il le vendait, obligation de ne pas faire. C'est un pacte créateur d'une obligation purement négative. Ce n'est pas une promesse de vente, il est soumis à deux conditions de validité, l'objet doit être suffisamment déterminé et les modalités prévues doivent laisser la possibilité aux parties de s'adresser ailleurs. Par exemple, le délai de réponse doit être raisonnable pour que le souscripteur puisse retrouver la liberté de son bien et pour le bénéficiaire puisse acheter ailleurs s'il le souhaite.

§ 2 : La mise en oeuvre du pacte de préférence.

A. L'effet obligatoire du pacte.

Il n'a un effet obligatoire que pour une des parties, le souscripteur, car c'est un contrat unilatéral. Si le bénéficiaire ne se déclare pas intéressé le souscripteur reprend sa liberté et il peut proposer son bien à un tiers au même conditions sans que le bénéficiaire puisse se plaindre. Si le bien n'est pas proposé aux même conditions, le bénéficiaire pourra engager la responsabilité du souscripteur, et demander des dommages et intérêts, ou il pourra exiger les même conditions que celles qui ont été proposés aux tiers.

Le pacte de préférence est fait ici dans le cadre d'une vente, la jurisprudence entend ce terme de façon restrictive, c'est à dire que la donation, l'échange ou l'apport en société ne peuvent pas faire l'objet d'un pacte de préférence.

B. La sanction.

Que se passe-t-il lorsque le souscripteur a cédé son bien à un tiers sans respecter le pacte ?Distinction selon laquelle tiers est de bonne foi ou de mauvaise foi : Lorsque le tiers est de bonne foi, il ne connaissait pas l'existence du pacte, la vente ne peut pas être atteinte. Le bénéficiaire ne pet se voir

accorder que des dommages et intérêts en violation de l'obligation de ne pas faire du souscripteur.

Lorsque le tiers est de mauvaise foi, il connaissait l'existence du pacte, normalement en cas de mauvaise foi commune, la vente devrait être annulée et le bénéficiaire du pacte devrait être substitué au tiers acquéreur. Mais cette solution n'a pas été admise par la Cour de Cassation pour deux raisons, d'abord l'impossibilité d'exécuter en nature les obligations de faire ou de ne pas faire, art 1142, et ensuite la nécessité pour le bénéficiaire d'établir la mauvaise foi caractérisée du tiers, c'est d'établir non seulement que le tiers acquéreur connaissait l'existence du pacte de préférence mais aussi rapporter la preuve que le bénéficiaire du pacte avait l'intention de s'en prévaloir. Dans ce cas, il a quand même une fraude et celle ci devrait entraîner l'annulation du contrat de vente et cette réticence de la Cour de Cassation a admettre l'annulation de la vente introduit une très grand insécurité juridique dans le domaine des pactes de préférence et c'est dommage car c'est un avant-contrat très utilisé dans la pratique.

Section 2 : Les promesses de vente.

Elles ont pour but d'écarter la première règle de l'art 1583 («dès l'échange des consentements»). Cette pratique a connu une évolution considérable, aujourd'hui rare sont les cessions de fonds de commencer ou les ventes immobilières qui ne sont pas précédés d'une promesse de vente. Les raisons de recourir à une promesse de vente sont variées. Deux sortes de promesse: L'engagement souscrit par une partie qui promet de vendre, la chose, le prix et la date. L'acquéreur désire bénéficier d'un délai de réflexion à

l'issu duquel il va exercer une option, acheter ou pas. L'engagement est unilatéral, PUV. Dans les PUV, il y a un décalage dans la réunion des consentements, celui du vendeur est donné dès la promesse, celui de l'acheteur sera donné au moment il va lever l'option. La formation de la vente se déroule en deux temps, elle est parfaite dès la promesse à l'égard du promettant mais n'engagera le bénéficiaire qu'à la levée de l'option.

Dans d'autres cas, le vendeur et l'acheteur sont décidés, personne ne bénéficie d'une option mais la vente est retardé parce qu'il lui manque un élément que l aloi ou l'une des parties considère comme fondamentale, exemple: un certificat d'urbanisme, un prêt... La promesse est synallagmatique, les deux parties sont engagées, la promesse de vente vaut vente, art 1589.

§ 1 : La Promesse Unilatérale de Vente.

Par cette promesse unilatérale, seul le vendeur s'engage a vendre son bien à des conditions déterminées dans la promesse alors que l'autre partie a une option. Le bénéficiaire a une option qu'il peut lever ou pas. Il déclare en levant l'option son intention d'acquérir et à ce moment là, la vente est définitivement formée.

A. La nature juridique.

L'appellation même de promesse unilatérale est ambigu, ce n'est pas un acte unilatéral, c'est un contrat il y a accord des deux parties, non pas sur les éléments de la vente mais accord des deux parties pour donner à l'une d'entre elles une option.

La promesse n'est pas nécessairement un contrat unilatéral, il y a des promesses dans lesquelles le bénéficiaire a contracté un certains nombre d'obligations. Il peut s'être obligé à payer une certaine somme d'argent s'il n'achète pas le bien, c'est une indemnité d'immobilisation. Cette indemnité est destiné à compenser l'immobilisation du bien dans le patrimoine du promettant.

Opération très fréquente en pratique, il n'y pas de vente ou de fonds de commerce sans promesse de vente et le plus souvent une promesse unilatérale de vente. A priori, la promesse est avantageuse pour le bénéficiaire mais lorsqu'il y a une indemnité d'immobilisation, cela réduite la liberté du bénéficiaire.

Loi SRU, solidarité et renouvellement urbain, du 13 décembre 2000 codifié dans le code de la construction et habitation art L271-1 et suivants, repris dans le code civil.

Le but de cette loi est de limiter les risques de surendettement et d'inciter les acquéreurs d'un bien immobilier à la réflexion. La loi investi l'acquéreur non professionnel d'un droit d'ordre public de renoncer sans frais à un projet d'acquisition. L'acquéreur non professionnel d'un immeuble d'habitation, bénéficie d'un délai de réflexion de 7 jours. L'acquéreur en verse rien au promettant avant la fin du délai de 7 jours, a l'issue du délai il devra alors payer l'indemnité d'immobilisation.

B. Analyse du contrat.

1° La formation du contrat.

contrat formé par le rencontre de l'offre du promettant et de l'acceptation du bénéficiaire. L'objet du contrat est l'option. Le promettant est lié par sa promesse, il s'est engagé à vendre son bien, et ne pourra pas la rompre avant la fin du délai raisonnable.

a) Conditions de validité de la promesse.

Conditions de fond : Des la promesse la chose vendue doit être identifiée avec précision ainsi que le prix. Le promettant doit avoir, des la promesse, la capacité et le pouvoir de vendre la chose. La promesse unilatérale est assortie d'un terme extinctif. Elle s'éteint aussi en cas de perte ou destruction de la chose, car il n'y a plus d'objet, la promesse devient caduque.

Conditions de forme : La promesse est soumise au droit commun du consensualisme, il n’y a pas d'exigences particulières mais lorsque la promesse de vente est destiné à un contrat qui nécessite un formalisme elle devra respecter le même. C'est à dire dans le cas d'une vente d'immeuble qui doit être écrite, la promesse devra être écrite. La promesse de vente d'un immeuble ou fonds de commerce doit être enregistré dans les 10 jours, code général des impôts, art 1840 A, sanction du défaut d'enregistrement d'une promesse de vente nullité de la promesse.

b) Les obligations des parties.

Les obligations du promettant.

La promesse de vente crée une situation d'attente, qui se traduit chez le promettant par deux obligation de ne pas faire, ne pas disposer de son bien en faveur d'un tiers et obligation de ne pas consentir sur son bien un bail qui donnerait un droit de préemption au locataire.

Les droits du bénéficiaire.

Puisque la vente n'est pas encore formée, il ne dispose d'aucun droit réel sur le bien, mais d'un droit de créance sur le promettant.

Principe : L'inobservation de la promesse de vente se résout en dommages et intérêt. Exceptions : Sauf dans le cas ou le tiers qui a acheté le bien connaissait l'existence de la promesse, la vente est inopposable au bénéficiaire de la promesse qui peut toujours lever l'option qui est resté libre à son égard. Cas ou le tiers aurait reçu le bien en vertu d'un acte gratuit (nul ne peut consentir des libéralités s'il n'est libérer de ses dettes), le bénéficiaire de la promesse pourra faire déclarer la donation inopposable.

Cession de promesse : Principe : Puisque la promesse unilatéral de vente est un droit de créance, le bénéficiaire peut la transmettre à ses ayants –droit s'il décède et il peut la céder de son vivant à une autre personne. Exceptions : Si la promesse est conclu intuitu personae la cession n'est pas possible. Si la promesse porte sur un immeuble et qu'elle est cédée à titre onéreux par un professionnel de l'immobilier, la cession n'est pas possible, elle sera alors frappée d'une nullité d'ordre public, art 52 de la loi du 29 janvier 1993, loi Sapin ou loi anti-corruption.

La cession de promesse est soumise d'une part aux formalités de l'art 1690 du code civil qui concerne les cessions de créances, formalité qui oblige une notification au promettant, et d'autre part lorsque la promesse de vente porte sur un immeuble, la cession doit être obligatoirement enregistré, art 1840 A du code général des impôts. La pratique insère une clause prévoyant la faculté de substitution. La Cour de Cassation a été saisi d'un litige où était en cause cette faculté de substitution, elle a estimé que «l'exercice par le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de la faculté qui lui a été reconnu de se substituer une autre personne n'a pas le caractère d'une cession de créance.» Cette faculté échappe donc aux formalités de notification au promettant et d'enregistrement (publicité).

Cass Civ 3ème, 27 avril 1988, 19 mars 1997, jurisprudence constante de la Cour de Cassation.

2° L'exercice de l'option.

Le bénéficiaire peut soit lever l'option et acheter le bien ou abandonner l'option et refuse d'acquérir le bien.

a) La levée de l'option.

Elle doit se faire dans le délai convenu par la promesse au cas échéant, elle est caduque. La levée de l'option exigence une manifestation positive de volonté de la part du bénéficiaire. La levée de l'option ne nécessite en principe aucune formalité spécifique, sauf lorsque certaines modalités sont prévues dans la promesse et si

celles ci ne sont pas respectées la promesse est caduque.

Conséquences de la date de la levée de l'option :

C'est à la date de la levée de l'option que la vente est formée, c'est à ce moment que se rencontre les volontés. La capacité et le pouvoir de l'acquéreur s'apprécie à la date de la levée de l'option. On se place également à la date de la levée de l'option pour apprécier le prix, notamment son caractère lésionnaire. Le transfert de propriété intervient à la date du contrat, donc à la date de la levée de l'option. C'est à partir de cet date que vont courir les délais en nullité, en exécution ou en garantie.

Le promettant doit apporte son concours à la rédaction de l'acte notarié. S'il refuse le bénéficiaire peut soit recourir à l'exécution forcée pour contraindre le vendeur, soit obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui a causé l'inexécution de la réalisation de la vente, il choisit alors la solution qui lui convient.

Assez souvent la promesse de vente contient une condition suspensive, l'obtention d'un prêt, l'obtention d'une autorisation administrative ou d'un permis de construire. Le bénéficiaire s'est seulement obligé à verser au vendeur une indemnité d'immobilisation, dans le cas où il ne lèverait pas l'option, on distingue 3 cas : La condition suspensive se réalise avant la date fixé pour la levée de l'option. Si le bénéficiaire renonce à l'acquisition, il paye l'indemnité. La condition suspensive ne s'est pas réalisé, il peut lever l'option quand même, cela ne rend pas la promesse caduque. Le bénéficiaire garde se

possibilité de lever ou pas l'option. La condition est pendante alors que l'option est expirée, le délai d'option est prolongée jusqu'à ce qu'on sache si la condition se réalise ou pas.

b) L'abandon de l'option.

En abandonnant l'option le bénéficiaire ne fait qu'exercer le choix dont il dispose. En matière immobilière, il est prévu, une indemnité d'immobilisation. Le bénéficiaire de la promesse est libre dès qu'il paye cette indemnité. Puis l'indemnité est élevée, plus le bénéficiaire va hésiter à abandonner l'option.

Indemnité d'immobilisation : On s'est posé la question de savoir si cette indemnité d'immobilisation était valable. Pour combattre la validité de cette indemnité, certains ont

soutenu qu'elle était sans cause. La jurisprudence est intervenue sur cette question, la Cour de Cassation dans un jurisprudence constante a jugé

cette indemnité parfaitement valable et elle a estimé que l'indemnité d'immobilisation trouve sa cause dans l'immobilisation du bien à laquelle le promettant s'est obligé pendant la durée de l'option. Et dans sa formulation la plus récente, la Cour de Cassation, 1ère Ch Civ 5 décembre 1995, estime que l'indemnité constitue le prix de l'exclusivité consenti au bénéficiaire.

Peut elle être réduite ? 1er argument : régime des clauses pénales, Art 1152 c civ. L'indemnité d'immobilisation ne sanctionne pas un manquement contractuel, lorsqu'il abandonne l'option, il ne commet aucune faute. Puisque l'indemnité d'immobilisation ne sanctionne pas un manquement contractuel, elle n'est pas justiciable des clauses pénales, elle ne peut don pas être réduite pas le juge sur la base des clauses pénale, art 1152. Dans certains cas, le bénéficiaire de la promesse fait connaître très vite son abandon, on devrait pouvoir réduire l'indemnité.

La jurisprudence de la Cour de Cassation a évolué, dans un arrêt de la 3ème Ch civ du 5 décembre 1984, elle a invité les juges du fond a rechercher si les parties avaient fixé le montant de l'indemnité en fonction de la durée d'immobilisation, elle accueille cette possibilité de réduction de l'indemnité. La Cour de Cassation a jugé dans un arrêt du 1à décembre 1986, que cette recherche était inutile à partir du moment que les juges du fond ont constaté que l'indemnité constituait des dommages et intérêts acquis de plein droit au promettant. Rien n'interdit au partie d'insérer dans le contrat une clause expresse prévoyant la révision de l'indemnité, clause de variation.

§ 2 : La promesse synallagmatique de vente.

C'est un contrat par lequel les parties, s'engagent, l'une à vendre, l'autre à acheter, un bien pour un prix déterminé en vue d'en transférer la propriété. Dans cette promesse, les deux parties sont engagées. Il n’y a pas d'option. Art 1589, qui intéresse uniquement les promesses synallagmatiques, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur le chose et sur le prix. Compromis de vente, rend de grands services en matière immobilière.

A. Mécanisme de la promesse.

La vente est parfaite dès la promesse, seuls les effets de la vente sont différés.

● Condition suspensive, la promesse s'analyse comme une vente conditionnelle. Condition potestative, est interdite, condition qui dépend de sa seule volonté de celui qui s'oblige. Lorsque la condition suspensive ne joue pas sur la formation du contrat mais sur les effets du contrat.

Incidence des termes. Les parties prévoient très souvent que la vente ne deviendra définitive qu'au moment de sa régularisation par acte authentique ou encore lors du paiement du prix par l'acquéreur. Quand la promesse est soumise à un événement futur et certain, on parle du terme et pas de condition suspensive. Terme incertain date inconnue, terme certain date connue. Si une des parties se dérobent à ces obligations, non paiement du prix, refus de signer l'acte. Que peut faire le vendeur ? Exécution forcée éventuellement sous astreinte.

B. Les conséquences.

● Quant aux conditions de formation du contrat. Elle est soumise au même condition que la vente puisque c'est une vente parfaite au jour de la promesse. L'objet doit exister et être désigné au jour de la promesse, le prix doit être déterminé et les conditions de protection de l'une des parties (si une des parties est incapable) doivent être réunies au jour de la promesse.

Quant à la cession de la promesse synallagmatique de vente. Elle doit être analysée comme une cession de contrat. Cour de Cassation, la cession d'un PSV s'analyse comme une cession de contrat à condition qu'elle soit cessible, ce qui suppose 4 conditions :

- Elle ne doit pas être conclu intuitu personae.- Une clause particulière du contrat ne doit pas en avoir interdit la cession.- Elle ne tombe pas sous le coup de la loi Sapin 29 janvier 1993 art 52, interdit toute cession des promesses de vente consentie à titre onéreux par un professionnel de l'immobilier.- Il doit bien s'agir d'une PV avec report du transfert et non pas d'une promesse de vente parfaite avec Exécution immédiate.

Ce qui est cédé, n'est pas un droit de créance, c'est un droit réel.

Chapitre 2 : La Chose.

Section 1 : Détermination de la chose.

Elle doit être identifié ou identifiable. Art 1129 c civ. Cette identification va se présenter différemment selon que l'objet de la vente est un corps certain ou une chose de genre.

La chose doit être désignée dans le contrat avec les indications suffisantes pour que l'on puisse identifier le bien.

Pour les choses de genre, exclusivement en matière mobilière, deux types de vente. Vente en bloc, art 1586 c civ, ensemble individualisé, soit par l'indication du lieu ou il se trouve (vente du contenu d'un silo), soit par autre procédé. Le transfert de propriété et des risques s'opère au jour du contrat, mais les parties peuvent préférer une autre technique, la vente au poids, au compte ou à la mesure.

On procède au compte à la pesée ou à la mesure pour individualiser la chose. Ces opérations s'opèrent contradictoirement entre le vendeur et l'acheteur et ce sont ces opérations qui transfert la propriété et les risques, car seules ces opérations identifient la chose. Si la chose vendu périt avec ces opérations, l'acheteur ne doit pas payer le prix. Dans le vente au poids, au compte et à la mesure, le contrat de vente est formé par les consentements, seuls les effets de la vente (propriété, risques) sont reportés au comptage. Le code civil est le reflet d'un société rurale, les rédacteurs lorsqu'ils ont rédigés l'art 1586 avait dans l'esprit, du bétail, des produits agricoles, mais cet article s'applique aujourd'hui à tous les biens mobiliers.

Section 2 : La chose doit être susceptible d'être vendue.

Art 1598, tout ce qui est dans le commerce peut être vendu, sauf lorsque des lois particulières en ont prohibé l'aliénation. Choses hors du commerce, corps humain, nom patronymique, droit de vote, biens du domaine public, autorisation administrative, les clientèles

civiles.

A. Les autorisations administratives.

L'Etat lorsqu'il entend contrôler un secteur d'activité économique soit lorsqu'il entend limiter le nombre d'entreprise soit pour protéger les intérêts publics, soumet l'exercice de cette profession à une autorisation administrative. Licence de débit de boisson, d'entrepreneur de spectacles, d'agences de voyages... Numerus closus, système de limitation.

Une autorisation accordée par l'Etat pour exercer une profession déterminée est elle ou pas cessible ?

Il faut distinguer entre autorisation qui a un caractère personnel et autorisation attachée au fonds de commerce.

L'autorisation donnée intuitu personae est incessible, licence d'entrepreneur de spectacles, licence d'agents de voyage.

L’autorisation est attachée au fonds de commerce, elle constitue une élément essentiel du fonds de commerce et est donc vendu avec le fonds de commerce, exploitation d'une officine de pharmacie.

B. La clientèle civile.

Définition :Élément incorporel du fond de commerce vendu en même temps que le fonds de commerce.

Les clientèles civiles sont des clientèles attachées à une profession libérale. En principe elles sont incessibles, du fait qu’elles sont attachées aux qualités personnelles du professionnel ; mais la jurisprudence déclarait monnayable ou cessible l’engagement que prenait le professionnel de présenter à la clientèle son successeur.

La jurisprudence est intervenue s’agissant de la clientèle médicale dans un arrêt du 7 novembre 2000, solutions qui peut être étendue à toutes les clientèles civiles. Dans cet arrêt la cour de cassation considère désormais que les clientèles civiles sont aliénables (= susceptibles d’être vendues) avec une réserve, cependant, qui ne conserve que la clientèle médicale, qui est qu’il faut sauvegarder le libre choix du médecin par le patient.

Les clientèles commerciales sont cessibles, leur cession est envisagée par l’article L. 141-5 du code de commerce.

§ 2 : L’inaliénabilité due à la volonté individuelle.

C’est un contrat qui contient une clause d’inaliénabilité (le plus souvent dans des donations). Article 900-1 du code civil => clause valable avec une triple limite :

L’inaliénabilité doit être temporaire (= la durée de la vie du bénéficiaire est une limite acceptable, pour les personnes morales, la jurisprudence accepte une durée plus longue dans la mesure où la clause d’inaliénabilité est justifiée par un intérêt public).

L’inaliénabilité doit être justifié par un intérêt sérieux et légitime que l’on trouve soit dans la personne gratifiée (=personne qui reçoit la donation), soit dans la personne du donateur lui-même qui entend garantir les charges de la donation.

Le tribunal peut lever la clause d’inaliénabilité lorsque l’intérêt qui la justifiait à disparu ou parce qu’il a été supplanté par un autre intérêt plus fort.

La sanction du non respect de la clause : cela entraîne la nullité de la vente. C’est une nullité qui protège un intérêt particulier (= en faveur de qui a été stipulée l’inaliénabilité). C’est donc une nullité relative (intérêt particulier) qui ne peut être demandée que par celui au profit de qui joue la clause d’inaliénabilité (celui dont l’intérêt à été lésé).

Section 3 : La chose doit appartenir au vendeur.

§ 1 : La vente de la chose d’autrui.

Pour qu’il y ait vente de la chose d’autrui, il faut que le vendeur ne soit pas propriétaire de la chose. La vente est destinée à transférer un droit de propriété, et non un bien. Le vendeur par conséquent ne peut pas transmettre plus de droit qu’il n’a. L’article 1599 pose en principe que la vente de la chose d’autrui est nulle.

Ex . Un meuble qui a été mis en dépôt, est vendu par le dépositaire.

Ou bien celui qui vend deux fois le même bien meuble. On trouve aussi des cas de vente partielle (terrain sur lequel il y a une erreur de bornage (délimitation) il vend donc partiellement la chose de son voisin. Le cas le plus fréquent est celui de la vente d’un bien par le propriétaire au moment de la vente mais dont le titre va se trouver par la suite annulé ou résolue.

A. La situation de l’acheteur.

Quelqu’un qui a acheté un appartement, son vendeur a vu son droit de propriété annulé. On applique l’article 1599 du code civil, puisqu’à un moment quelconque de la chaîne quelqu’un a vendu alors qu’il n’était pas propriétaire toutes les ventes en cascade sont nulles. C’est une nullité relative, elle ne protège que l’acheteur, par conséquent l’action en nullité n’est à la disposition que de celui dont les intérêts sont protégés, l’acheteur. Comme toutes les nullités relatives, elle se prescrit par 5 ans. Peu importe qu’il est commis ou ignoré le défaut de propriété du vendeur. Seul l’acheteur de bonne foi, celui qui ignorait le défaut de propriété du vendeur pourra demander en plus de la nullité de la vente, des dommages et intérêts.

Le vendeur doit être propriétaire au moment du transfert de propriété (et non pas au moment de la vente). Ce qui nous intéresse dans le défaut de propriété du vendeur n’est pas sa situation juridique au moment de la vente, mais celle au moment du transfert de propriété. Dans le cas d’une

promesse synallagmatique de vente il est indifférent de savoir si le vendeur est propriétaire au moment de la promesse, ce qui importe c’est au moment du transfert de propriété.

Si le vendeur n’était pas propriétaire au moment du transfert mais qu’il devient avant que l’acheteur demande la nullité. Dans ce cas, on considère que la nullité est couverte et la vente consolidée (= l’acheteur ne pourra plus demander la nullité).

B. La situation du véritable propriétaire.

Le vendeur n’est pas propriétaire de la chose, c’est un tiers par rapport au contrat. L’action en nullité ne lui ait donc pas ouverte. En revanche, il va pouvoir exercer une action en revendication. Mais, cette action en revendication lui est assez souvent fermée (article 2279 du code civil « en fait de meuble possession vaut titre » il a pour effet de fermer l’action en revendication en matière mobilière sauf le cas particulier ou le meuble a été perdu ou volé).

La jurisprudence interprète restrictivement les conditions de l’article 2279 meubles « perdu » ou « volé » en ce sens, la soustraction frauduleuse de la chose d’autrui. Si le dépositaire vend un meuble qui lui a été confié vend un meuble, c’est un abus de confiance et non pas un vol donc l’article 2279 ne s’applique pas.

Le véritable propriétaire peut il en matière immobilière exercer l’action en revendication ? Cette action est souvent paralysée par le jeu de la théorie de l’apparence. Lorsque l’acheteur était de bonne foi, c’est-à-dire qu’il ignorait que le vendeur n’était pas propriétaire, et qu’il a acquis sous l’empire d’une erreur commune (= sa croyance en la qualité de propriété du vendeur était partagée par tous), l’acheteur est devenu propriétaire immédiatement, non pas en vertu du contrat mais en application de la théorie de l’apparence. La vente est valable.

§ 2 : La vente d’un bien indivis.

Hypothèse : bien dans l’indivision

Chaque co-indivisaire est propriétaire d’une part, c’est l’indivision (= la totalité des co-indivisaires) qui est propriétaire de la totalité. Dans la vente d’un bien indivis, il peut y avoir la vente de la part indivise ou bien la vente du bien indivis. - La vente d’une part indivise Celui qui vend, vend sa part, ce qui est à lui. La vente échappe à la nullité de l’article 1599. Cela ne signifie pas pour autant que la vente est valable. Elle peut être atteinte par une autre cause de nullité : (droit de l’indivision) articles 815-14 et 815-15 du code civil selon lesquels dans le cas de la vente indivise, les autres co-indivisaires ont un droit de préemption et la méconnaissance de ce droit est sanctionnée par une nullité relative.

- La vente du bien indivis

Il vend la part et le bien. La vente d’un bien indivis sans le consentement des autres indivisaires est une vente de la chose d’autrui, car le vendeur a vendu un bien sur lequel il n’avait qu’une part, il a cherché à transférer à son acquéreur plus de droit qu’il n’en avait lui-même. L’acheteur peut agir en nullité sur le fondement de l’article 1599. En revanche, la vente de la part de l’indivision reste valable. Mais elle peut aussi être annulée d’une part parce que le droit de préemption des autres n’a pas été respecté et d’autre part, l’acheteur peut demander la nullité s’il prouve qu’il ignorait que le vendeur avait une propriété indivise.

Section 4 : La chose doit exister.

L’on ne peut pas acheter du vent.

§ 1 : La perte de la chose.

En droit, il y a perte de la chose non seulement si la chose n’existe plus du tout, mais aussi si la chose a perdu sa valeur. Par exemple, la marchandise est cassée ou bien pourrie si c’est périssable. Si la chose est perdue, une fois la vente formée, la question relève de la théorie des risques.

Article 1601 du code civil qui envisage deux hypothèses : - Il distingue d’abord la perte totale de la chose : dans ce cas, le contrat est nul et c’est une nullité absolue, le contrat ne peut pas se former faute d’objet. L’obligation du vendeur n’a pas d’objet, l’obligation de l’acheteur est dénuée de cause. - Puis, la perte partielle (article 1601 al. 2) le code civil donne une option à l’acheteur. Il peut à son choix, soit abandonner la vente (ce qui équivaut à demander la nullité) soit il peut décider de conclure la vente en demandant une diminution proportionnelle du prix. C’est ce que l’on appelle la réfaction du contrat. En principe, cette option est offerte à l’acheteur même si la perte est minime. Lui seul est juge à savoir si la perte est minime ou pas.

A l’heure actuelle, il semble que la jurisprudence exige dans ce cas la réfaction du contrat.

§ 2 : La vente des choses futures.

Article 1130 du code civil « les choses futures peuvent être l’objet d’une obligation » la vente de ces choses est donc possible. La différence avec la vente ordinaire, c’est qu’en cas de vente de chose future la vente n’est parfaite que lors de l’achèvement de la chose, c’est à ce moment là qu’on se place pour fixer le transfert de propriété et le transfert des risques.

Chapitre 3 : Le prix.

En matière de vente, le prix est toujours une contrepartie monétaire. Si la contrepartie est un autre bien, on est en matière d’échange. Le prix exprimé en argent est un élément de qualification de la vente. Le prix est une condition essentielle du contrat.

Section 1 : Le prix : élément de la qualification de la vente.

§ 1 : Nécessité d'un prix.

Un contrat translatif de propriété sans mention d'un prix ne peut pas être qualifié de vente. Le contrat n'est pas nul, on pourra le requalifier en donation à condition que les éléments de la donation soit présent, notamment qu'il y ait une intention libérale. Si cela n'est pas le cas, cela peut être un contrat innomé. Ex : contrat innomé, un contrat qualifié par les parties de vente, vente d'un terrain pour 1Fr, a charge pour l'acquéreur de créer sur ce terrain un centre équestre.

Comment la jurisprudence se débrouille-t-elle pour qualifier ce contrat ? Contrepartie équivaut à une absence de prix, et la charge stipulé pour l'acquéreur ne peut pas être évalué en argent, ce n'est donc pas un vente. Le juge n'est pas tenu par la qualification du contrat que les parties ont donné. Cela n'est pas non plus une donation, car il n'y a pas d'intention libérale. C'est un contrat innomé.

§ 2 : Nécessité d'un prix exprimé en argent.

Le prix est nécessairement une somme d'argent. Le prix est exprimé en €, c'est seulement dans les contrats internationaux et spécialement hors de la zone euro que le prix peut être exprimé en monnaie étrangère. Ce prix permet de distinguer le contrat de vente d'autre contrat translatif de propriété, ex : l'échange.

Le bail à nourriture, c'est un contrat par lequel une personne s'engage à assurer le logement, les soins et l'entretien d'une autre personne, sa vie durant moyennant une contrepartie sous forme de la remise d'un bien. L'exigence d'un prix exprimé en argent permet de distinguer la vente d'autres contrats translatif de propriété.

Dire qu'une somme d'argent est nécessaire pour qu'un contrat soit qualifié de vente ne veut pas dire pour autant que la contrepartie ne peut résulter qu'une somme d'argent, un contrat doit toujours être qualifié de vente même si en plus du prix exprimé en argent, l'acquéreur contracte d'autres obligations. Par exemple, une obligation de faire ou de donner un autre bien, l'essentiel est que ces autres obligations ne soient qu'accessoires.

Section 2 : Le prix, condition de validité de la vente.

La vente est parfaite des que les parties se sont accordés sur les éléments essentiels du contrat, la chose et le prix.

§ 1 : Le prix doit être déterminé ou déterminable.

Les parties peuvent le fixer directement ou par référence à des éléments extérieurs. Elle peuvent déterminer elle même le prix ou se référer à un tiers.

A. La fixation du prix par les parties.

L'obligation pour les parties de fixer le prix figure dans l'article 1591 du code civil qui dispose que l prix doit être déterminé et désigné par les parties. Il appartient aux parties d'évaluer la chose et elles ne peuvent pas s'en remettre à une évaluation judiciaire.

L'indétermination du prix prive la vente d'une de ses conditions d'existence et elle est donc nul, nullité absolue qui peut être invoqué par tous y compris par les tiers. La jurisprudence admet aujourd'hui que le vice (indétermination du prix) peut être réparé, l'acheteur peut «sauver» la vente en proposant un certaine somme acceptée par le vendeur. Le prix ne peut alors plus être remis en cause. Mais cette répartition du contrat doit émaner des parties elle même et certainement pas du juge.

1° Fixation immédiate.

Le prix est immédiatement chiffré, si le paiement est différé on peut assortir le prix d'une clause d'indexation, conforme au droit commun.

2° Fixation par référence à des éléments extérieurs.

Le prix peut être fixé par référence à certains éléments qui le rende déterminable. La jurisprudence soumet le caractère déterminable du prix à des conditions très rigoureuses. Elle décide par exemple, que l fixation définitive du prix devra s'effectuer le jour venu sans nouvel accord des parties. Les parties peuvent se référer au cours d'une marchandise, à la cote d'une valeur, à la rentabilité de la chose, ou encore au tarifs d'un fournisseur.

L'essentiel est que l'élément ou les éléments auxquels font référence les parties pour déterminer leur prix, jouent leurs rôles tout seul, il n'y aura pas de nouvel accord sur le prix ultérieurement. Pendant longtemps, la jurisprudence a ajouté un élément supplémentaire, c'est que la référence soit extérieure aux parties et ne dépendent pas, même partiellement, de l'une d'elle.

Cette exigence supplémentaire a été abandonné par les arrêts de l'Assemblée plénière de la Cour de Cassation du 1er décembre 1995, un prix fixé par référence aux tarifs généraux du vendeur lui même est un prix déterminable. Dans ce cas là, la vente est valable.

Mais il faut prévoir le cas où le vendeur abuserait de son pouvoir sur la détermination du prix. On va se tourner vers l'obligation d'exécuter le contrat de bonne foi. Il manque alors à cette obligation et ce manquement sera sanctionné par le versement à l'acheteur de dommages et intérêts ou par la résiliation du contrat.

B. Fixation du prix par un tiers.

Cette manière de déterminer le prix est prévue à l'art 1592 c civ, le prix peut être laissé à l'arbitrage d'un tiers. Le tiers n'est pas un arbitre, car un arbitre tranche une contestation et ici ce n'est pas le cas. Ce n'est pas non plus un expert, car il donne au juge un avis dans le cadre d'un litige et ici on est pas dans le cadre d'un litige et son avis est toujours consultatif.

Le tiers est un mandataire commun désigné par les parties dans le cadre d'un contrat. La désignation obéit aux même règles que la fixation du prix,

c'est à dire qu'un nouvel accord des contractants ne doit pas être nécessaire, il est désigné au moment de la vente, il doit être indépendant des parties et sa désignation ne doit pas dépendre de la volonté d'une seule des parties.

Le tiers ainsi désigné, doit fixer un prix précis, la simple indication d'une fourchette de prix est insuffisante, le prix serait alors indéterminé et la vente nulle. Une fois le prix arrêté, il s'impose aux parties. Sauf dans le cas marginal, où le tiers aurait fait une erreur grossière d'appréciation. Dans ce cas le juge peut désigner un nouveau mandataire commun, mais il ne pourra jamais fixer le prix.

§ 2 : Le prix doit être réel et sérieux.

La sanction du non respect de ces conditions est la nullité absolue du contrat. Le prix qui n'est ni réel ni sérieux est assimilé à un prix inexistant et donc à un contrat qui manque de cause.

A. Le prix doit être réel.

Le prix réel s'oppose au prix fictif ou prix simulé. Dans le cas de fictivité, le prix n'est qu'une simple apparence.

1° La donation déguisée.

Les parties conviennent d'un prix mais qui ne sera pas réellement versé.

Il y a un acte apparent de vente, dans lequel les parties ont convenu d'un certain prix, mais dans une contre lettre qui doit rester en principe occulte, elles conviennent dans le même temps que le prix figurant dans l'acte ne sera pas payé. On a donc une vente sans prix, contrat nul. Mais ce contrat peut être «sauvé» en rapportant la preuve de l'intention libérale du vendeur, il s'agit alors d'une donation. Cette donation serait en principe nulle car la donation est obligatoirement passée par un acte authentique, ce qui n'est pas toujours le cas en matière de vente. Ms la jurisprudence admet la validité de la donation déguisée sauf dans le cas où la donation déguisée est réalisé entre époux, application de l'art 1099 al 2. Le régime de la donation déguisée combine les règles de forme de l'acte apparent (vente) et les règles de fond de l'acte réel (donation).

2°La dissimulation.

Les parties font figurer un prix dans le contrat et elles conviennent que ce prix sera complété par un dessous de table. Le prix stipulé dans le contrat n'exprime pas la réalité de la dette de l'acheteur. Vente plus une contre lettre dans laquelle les parties conviennent d'une majoration du prix stipulé dans l'acte. E prix affiché dans l'acte n'est pas le prix réel de la chose. Cette dissimulation s'explique par des raisons fiscales.2 raisons : Les droits d'enregistrements de la vente sont proportionnels au montant du prix , plus le prix est bas moins les taxes seront lourdes. Impôt sur les plus values.

Sanctions de cette technique prévues dans le code général des impôts.

Sanctions : Nullité de la contre lettre lorsque le vente porte sur un office ministériel, une clientèle, un immeuble ou un droit immobilier (usufruit), fonds de

commerce. C'est une nullité absolue, tout intéressé peut invoquer, y compris l'acquéreur. L'acte demeure valable. L'administration fiscale bénéficie pendant 6 mois d'un droit de préemption sur le bien, qui lui permet d'acquérir le bien au prix stipulé dans l'acte

majoré de 10%. Sanction indirecte qui pèse sur l'acquéreur, lorsqu'il revendra à un prix normal, le bien qu'il a acquis à un prix minoré, il sera d'autant plus

imposé sur les plus values.

B. Le prix doit être sérieux.

Il s'oppose au prix dérisoire, au vil prix. C'est un prix qui présente, avec la chose vendue, une disproportion telle qu'il ne peut pas en constituer la contrepartie. La liberté contractuelle permet aux parties de stipuler le prix qui leur convient, le juge n'a pas a donner son avis sur l'équilibre économique du contrat. Sans le support d'aucun texte, la jurisprudence assimile le prix dérisoire à un prix inexistant. Il y a alors nullité absolue car il manque un élément essentiel du contrat.

Vente pour un prix symbolique est une vente nulle. Comment savoir quand le prix est dérisoire ? La jurisprudence a fixé un critère, il y a prix dérisoire chaque fois que le prix payé est inférieur au revenu du bien. Cela ne fonctionne que pour les bien qui rapportent.

Cette vente consentie à vil prix est nulle, nullité absolue qui repose non pas sur un vice du consentement mais sur un défaut d'objet du contrat, du coté de l'acheteur et défaut de cause du coté du vendeur.

Lorsque le prix payé par l’objet est inférieur au revenu qu’aurait pu produire son prix réel placé avec des intérêts au cours légal (un diamant par ex.).Nullité absolue de la vente qui repose sur un défaut d’objet (pour l’acheteur) du contrat ou encore un défaut de cause (pour le vendeur).

Lorsqu’il y a vil prix et qu’on requalifie l’acte parce qu’on trouve chez le vendeur une intention libérale, il ne s’agit plus d’une donation déguisée mais d’une donation indirecte. Dans la donation déguisée, elle ne se voit pas, car masquée par une contre lettre. Quand on arrive à sauver ce type de vente conclu à vil prix, parce qu’on trouve une intention libérale de la part du vendeur, on applique le régime des donations indirectes.

§ 3 : Le prix doit-il être juste ?

Question de savoir si l’on impose la justice contractuelle ? La question du juste-prix se pose dans tous les contrats, mais est-il du domaine du Droit d’imposer un équilibre minimum entre les prestations des contractants ? Quels sont les moyens pour parvenir à cette justice contractuelle ? En droit français, le principe est la liberté contractuelle, dès lors que les parties ont la capacité de contracter, que leur consentement n’est pas vicié par dol ou violence, le prix qu’elles ont fixé s’impose à elles. Le juge n’a pas le pouvoir de modifier ce prix même s’il le trouve injuste. Les seuls vices du consentement envisageables en matière de prix, sont la violence ou le dol.

Ceci étant dit, des correctifs ont été aménagés par le mécanisme de la lésion. Ce mécanisme est prévu dans le régime général des contrats par l’article 1118 du code civil, rédigé de façon générale qui prévoit l’intervention du mécanisme de la lésion en disposant que «la lésion ne vicie les conventions que dans certains contrats ou à l’égard de certaines personnes». Application de cet article aux articles 1674 à 1685 s’agissant plus précisément de la

vente d’immeuble. Ces articles donne la possibilité de la rescision du contrat au vendeur d’immeuble, dans le cas où il aurait été lésé de plus de 7/12e. Ultérieurement, la lésion a été prévue pour les ventes d’engrais par une loi de 1907 et pour les cessions de droits d’auteurs (L. 151-5 du code de la propriété intellectuelle).

La lésion est liée aux crises économiques. C’est pendant celles-ci que les propriétaires d’immeubles vendent à bas prix. L’histoire de la lésion est intimement liée à 3 crises :

● La première crise est apparue au commencement du bas empire et correspond à la création du mécanisme de rescision pour cause de lésion. Elle exigeait ce que le droit romain appelait une «laesio enormis» qui correspondait en réalité à plus de la moitié (le préjudice devait être de plus de la moitié du prix réel du bien).

● La lésion va disparaître à la période révolutionnaire parce que les vendeurs d’immeuble qui subissaient la chute des assignats. Pour protéger la monnaie, le législateur a supprimé la lésion.

● En 1804, avec le code civil, reprise de la lésion. Mais de manière exceptionnelle : elle n’est restreint qu’au seul vendeur et obéit à des conditions d’application très stricte. Dans la conception du code civil, la lésion se rattache au vice du consentement.L’idée dominante est celle d’un vendeur d’immeuble forcé de vendre à la suite de circonstances et qui accepte un prix lésionnaire sous la contrainte de la crise économique, c’est la violence qui l’oblige à accepter ce prix lésionnaire. De même que la loi protège les incapables du fait de leurs faiblesses, elle protège le vendeur d’immeuble du fait de son acte grave.

Le domaine de l’action en rescision :

Sauf les ventes d’engrais et les cessions de droits d’auteurs, en matière de vente la lésion ne concerne que les ventes immobilières. Il faut qu’on soit en présence d’une vente : les contrats qui opèrent transfert de propriété mais qui ne s’analyse pas comme une vente (l’échange ou la donation déguisée) sont exclus de la lésion. La dation en paiement est une opération qui permet au débiteur de se libérer de sa dette en transférant à son créancier la propriété d’un bien.

Le contrat doit être une vente, et l’objet du contrat doit être un immeuble. Quelque soit la nature de l’immeuble (bâtiment, source minérale, terrain…) et quelque soit le droit réel qui est cédé sur cet immeuble. Les parts d’une SCI sont des parts qui donnent droit à la jouissance d’un bien immobilier, ce sont des parts sociales qui sont par nature des meubles. Par conséquent, elles sont exclues du mécanisme de la lésion.

Parmi les ventes immobilières qui en principe auraient droit au mécanisme de la lésion, deux sont exclus : les ventes aléatoires (notamment les ventes d’immeubles avec un paiement sous forme de rente viagère) en fonction d’un principe qui est que « l’aléa chasse la lésion », les ventes par autorités de justice (exclues par l’article 1684).

Conditions de l’action en rescision :

Conditions tenant au demandeur :

L’action en rescision tend à protéger le vendeur, donc l’action n’est ouverte qu’au vendeur (article 1683) ou à ses représentants. L’acheteur qui aurait payé un bien beaucoup trop cher, ne peut pas invoquer la lésion, doit éventuellement se tourner vers les vices du consentement (dol ou violence, pas d’erreur sur la valeur).

La question qui se pose est de savoir si le vendeur peut renoncer par avance ?

Article 1674 dispose que « le vendeur a le droit de demander la rescision de la vente quand bien même il aurait renoncé dans le contrat à cette faculté». On voit bien quel est le but du législateur, c’est d’éviter que la loi ne perde son efficacité par l’insertion dans tous les contrats de vente, d’une clause par laquelle le vendeur renonce par avance à exercer l’action. La jurisprudence a admis que la renonciation est valable lorsqu’elle intervient en dehors du contrat de vente et qu’elle apparaît comme la confirmation par le vendeur, d’un prix lésionnaire.

Cela suppose que soit réunit 3 conditions : - que la renonciation soit postérieure au contrat - la jurisprudence exige qu’elle soit éclairée (que le vendeur connaisse la lésion dont il a été victime) - qu’elle soit libre c'est-à-dire que l’acheteur ait effectivement payé le prix stipulé dans l’acte (la jurisprudence estime que le vendeur qui a besoin d ‘argent est supposé subir la même contrainte que celle de celui qu’il a obligé à vendre).

Conditions tenant au préjudice :

Le préjudice est la lésion. Il faut que le préjudice subi par le vendeur soit énorme (= équivalent à plus de 7/12ème de la valeur réelle du bien art 1674 c civ). Il faut que le prix payé par l'acheteur soit inférieur au 5/12ème.

La valeur réelle du bien doit être apprécié au jour de la formation du contrat. Mais les ventes immobilières sont souvent précédées d’une promesse unilatérale. S’il s’agit d’une promesse unilatérale, le contrat se forme à la levée de l’option, c’est donc à cette date qu’on se place pour évaluer le bien.

S’il s’agit d’une promesse synallagmatique, cela vaut vente, le contrat est immédiatement formé, c’est donc au jour de la promesse qu’on se place pour évaluer le bien en fonction de la lésion. On estime le bien au jour de la vente, ce qui veut dire qu’on ne tient pas compte des détériorations ou améliorations que le bien aurait subi ensuite.

Conditions de procédure :

3 conditions de procédure :

Une condition d’accord unanime.Dans le cas où il y a plusieurs vendeurs, l’action en rescision nécessite leur accord unanime (1685 du code civil).

Une condition de délai. Article 1676 l’action en rescision doit être formée dans un délai de 2 ans à compter du jour de la formation de la vente. MAIS par exception au principe lorsque la promesse a été assortie d’une condition suspensive (obtention d’un prêt, permis de construire etc) le délai de 2 ans ne part que du jour de la réalisation de la condition.

Les jugements liés à l’établissement de la lésionPour établir l’existence de la lésion deux jugements sont nécessaires : dans le premier jugement, le vendeur doit établir que la lésion est vraisemblable s’il réussit, il obtient un jugement d’autorisation d’agir en rescision, en même temps le juge va désigner 3 experts pour évaluer le bien afin d’éclairer le juge dans sa décision définitive. Dans le deuxième jugement, on compare le prix de vente de l’immeuble à la valeur réelle du bien qui va ressortir notamment de l’évaluation faite par les experts.

Effets de l’action en rescision :

Il y a un jugement qui confirme la lésion. Elle est établie. Mais face à ce constat, l’acheteur est placé devant un choix. Soit il accepte la rescision (et donc la nullité relative du contrat), soit il va essayer de sauver son contrat, empêcher la nullité en rachetant la lésion (offrir au vendeur un supplément de prix).

La rescision :

L’acheteur peut choisir de subir la rescision (= nullité relative de la vente qui emporte les conséquences de droit commun) le contrat se trouve donc rétroactivement anéanti, chaque parti devant restituer ce qu’elle a reçu de l’autre. Il est prévu que l’acheteur doive restituer les fruits de la chose ce qui concrètement peut se traduire par le versement d’une indemnité d’occupation au vendeur pour compenser le temps pendant lequel il a profité du bien.

Le rachat de la lésion :

L’acheteur sauve son contrat, en révisant le prix. Cette révision s’accompagne de règles strictes prévues aux articles 1681 et 1682 du code civil.

Il faut qu’il paye le supplément du juste prix, sous déduction d’1/10e du prix total. Il doit verser aussi l’intérêt du supplément à compter du jour de l’action en rescision (article 1682).

3 règles établies par la jurisprudence pour atténuer les effets de l’instabilité monétaire :

règle sur le supplément => l’acheteur peut racheter la lésion en payant le supplément du juste prix. Ce dernier se calcule sous forme de fractions. Un bien qui vaut 1000 a été payé 250. L’acheteur n’a payé que le quart du juste prix. Les ¾ qui n’ont pas été payé doivent être réévalués. Pour que le supplément du juste prix ait une réalité économique, les ¾ doivent être évalués au jour où doit intervenir le règlement complémentaire. Ce qui oblige à évaluer le bien 2 fois (au jour de la vente et au jour du paiement).

Il faut décliner le 1/10 du prix total => on va additionner les deux versements : le quart qu’il a payé et les ¾ réévalués au jour du paiement.

Les intérêts => l’acheteur va devoir payer les intérêts du supplément à compter du jour de la demande en rescision. Ils se calculent sur un capital moyen fictif qui additionne le complément du prix que l’acheteur aurait du payer s’il avait été évalué au jour de la vente et le complément du prix que l’acheteur a effectivement payé et qui a été réévalué au jour du règlement. On va additionner ces deux sommes et on applique aux taux d’intérêt légal.

Sous partie 2 : Les effets de la vente.

Chapitre 1 : Le transfert de propriété.

Section 1 : Le principe.

§ 1 : Enoncé du principe.

En matière de contrat de vente, il y a une particularité : le contrat ne se contente pas de fixer une obligation, mais le contrat lui-même opère un transfert de droit réel.

On peut avoir 2 conceptions : celle du droit romain que l’on retrouve dans la plupart des droits étrangers à savoir que la vente comme les autres contrat créée des obligations à la charge des parties, parmi celles-ci une obligation de donner qui pèse sur le vendeur. Le transfert de propriété est détaché du contrat de vente, il s’effectue dans une opération distincte de la vente, différente pour les meubles ou les immeubles. Cette opération qui concerne les immeubles s’appelle la désaisine.

Les rédacteurs du code civil ont voulu rompre avec la conception de l’ancien droit et ils ont entendu lié le transfert de propriété au seul consentement. En droit français, depuis, l’on n’a pas l’obligation de transférer, c’est simplement un effet légal de la vente qui tient à l’échange des consentements.

C’est ce que signifie l’article 1583 du code civil «la propriété est acquise de droit à l’acheteur dès que l’on a convenu de la chose et du prix». Dans le droit français la propriété se transmet indépendamment de la chose elle-même. La remise de la chose fait l’objet d’une obligation particulière du vendeur : obligation de délivrance.

§ 2 : Conséquence du transfert de propriété.

A. Le transfert de propriété investit l’acheteur d’un droit réel.

Ce droit réel est le droit de propriété. La porté de cet effet ne droit pas être exagérée. Pour de nombreux bien comme pour les immeubles, le transfert de propriété n’est opposable aux tiers qu’à partir du moment où un certain nombre de règles ont été satisfaites. Ces formalités seront réglées lorsque toutes les obligations de la vente seront réalisées. En matière de vente mobilière, l’opposabilité au tiers ne pose pas de problème, en vertu de l’article

2279 du code civil, il suffit que l’acheteur d’un meuble soit mis en possession pour que son droit soit imposable au tiers. En matière de meuble, en cas de conflit entre deux acheteurs, la priorité est donnée à celui qui a été mis en possession le premier (à condition qu’il soit de bonne foi).

En matière immobilière, le transfert de propriété par le seul effet du contrat, ne produit de conséquence qu’entre les parties. Pour être opposable au tiers, et donc donner une pleine efficacité au transfert vis-à-vis des tiers, il faut que la mutation du transfert de propriété soit enregistrée et publiée et bureau des hypothèques. Lorsque l’on a deux ventes successives d’un même bien, la priorité est donnée à la vente qui a été publiée au bureau des hypothèques en premier. C’est bien la preuve que le transfert de propriété n’a d’effet entre les parties qu’au jour de la publication au bureau des hypothèques.

B. Le transfert de propriété détermine le transfert des risques.

Les risques de la chose et en particulier le risque de disparition de la chose pèse sur le propriétaire. Par conséquent, les risques sont transférés à l’acheteur en même temps que le droit réel de propriété (en principe). Les risques pèsent sur l’acheteur dès l’échange des consentements.

En principe, puisque le contrat est immédiatement translatif de propriété, les risques pèsent sur l’acheteur. Si bien que si la chose vendue disparaît entre le moment de la formation du contrat et le moment de la livraison, l’acheteur qui n’aura plus la chose doit comme même payer le prix. Cette règle est clairement énoncée dans l’article 1138 du code civil qui dispose que «l’obligation de livrer est parfaite par le seul consentement des parties, elle rend le créancier propriétaire et met la chose à ses risques dès l’instant où elle a due être livré».

Cette disposition s’applique notamment dans le régime de risque de transport lorsqu’il y a un transport nécessaire à la livraison par exemple. De principe, la chose voyage aux risques et périls de la personne à laquelle elle appartient (L. 132-7 du code de commerce).

Section 2 : Les exceptions.

§ 1 : Les exceptions légales.

A. Retard du transfert de propriété.

1° Vente de chose de genre.

Dans la vente de chose de genre, le transfert de propriété est retardé par le fait de la loi jusqu’à l’individualisation de la chose. Tant qu’on ne sait pas quelles choses ont été vendues, le transfert de propriété ne peut être opéré faute de chose.

Dans une vente en bloc, l’on vend tout le stock, toute la récolte, dans ce cas, la chose est individualisée dès le contrat et donc le principe selon lequel le transfert de propriété est retardé jusqu’à l’individualisation de la chose ne s’applique pas.

Ce principe s’applique aux ventes au poids, au compte, à la mesure (article 1585). L’acheteur ne deviendra propriétaire qu’à partir du moment où les choses deviendront individualisées. Cela peut être un étiquetage, un entre pesage et à ce moment là (individualisation de la chose dans le stock du fabriquant) le transfert de propriété a lieu et donc le transfert des risques aussi.

2° Vente de chose future.

Dans le cas d’une vente de chose future, le transfert de propriété est retardé jusqu’à l’achèvement de la chose. C'est-à-dire jusqu’au moment où la chose est en état d’être livrée. Le transfert de propriété est retardé par l’effet de la loi dans ces deux types de vente.

B. Avancement du transfert de propriété.

En matière de vente immobilière, exemple d’une vente d’immeuble en état futur d’achèvement (article 1601 du code civil) : un immeuble sur plan par ex.

Il a fallu protéger l’acheteur contre les risques de faillite du constructeur. Pour cela, dans une vente en état futur d’achèvement, le transfert de propriété s’opère au fur et à mesure de la construction (1601-3 du code civil). Par contre, les risques ne suivent pas ce transfert avancé (dissociation entre le transfert de propriété et le transfert des risques). Les risques ne seront à l’acheteur que lorsque l’immeuble sera achevé.

§ 2 : Les aménagements conventionnels.

Les parties peuvent aménager comme elles l’entendent les règles du transfert de propriété et les règles du transfert des risques. Elles peuvent insérer dans leur contrat des clauses ayant pour effet d’éviter les conséquences du transfert de propriété solo consensus.

A. La vente à terme.

Définition du terme: Le terme est un événement futur dont la réalisation est certaine. (</> Condition = événement futur dont la réalisation est incertaine). Lorsque le terme est suspensif il permet de suspendre l’exécution de cette obligation jusqu’à l'arrivée du terme. On peut assortir d’un terme, le paiement du prix ou la délivrance de la chose, mais aussi le transfert de propriété. C’est l’effet d’une clause, classique en matière de vente immobilière qui est la clause de réserve de propriété. Lorsqu’il y a dans une vente immobilière une clause de réserve de propriété les parties conviennent de retarder le transfert de propriété jusqu’à la survenance d’un élément déterminé. Le plus souvent cet événement est la signature de l’acte authentique, le paiement du prix ou les deux (souvent).

Par l’effet de la clause de réserve de propriété, le transfert est retardé jusqu’à un événement futur certain. Par conséquent l’effet est que tout en étant lié, le vendeur reste propriétaire, efficacement protéger contre le défaut de paiement, la contrepartie est qu’il conserve les risques de la chose.

B. Vente sous condition suspensive.

La condition est un événement futur dont la réalisation est incertaine. Dans la vente sous condition suspensive, la vente est suspendue dans l’attente d’un événement futur incertain qui va en bloquer les effets.

Tant que la condition n’est pas réalisée, par exemple, l’obtention d’un permis de construire ou d’un prêt, le vendeur demeure propriétaire et le transfert de propriété n’interviendra que si la condition se réalise.

Lorsque la condition se réalise, le transfert s’opère automatiquement avec effet rétroactif au jour du contrat (Article 1179 du code civil). Lorsque le transfert s’opère ainsi rétroactivement en raison de la réalisation de la condition qu’en est-il du transfert des risques ?

Article 1182 du code civil répond que pour la vente sous condition suspensive, le transfert des risques n’a lieu que pour l’avenir à compter de la réalisation de la condition. L’on a une dissociation entre le transfert de propriété et le transfert des risques.

Par conséquent, si la chose a disparu ou s’est détériorée pendant que la condition était pendante, l’acheteur va se trouver devant un choix entre la caducité du contrat ou alors, il peut choisir de faire exécuter le contrat avec la livraison de la chose dans l’état où elle se trouve. Il prend un risque : il ne pourra obtenir de diminution du prix que si la détérioration est imputable à la faute du vendeur (article 1182 al. 3 et 4).

C. Clauses dissociant le transfert de propriété et le transfert de risques.

Les parties peuvent à leur gré rompre le lien entre le transfert de propriété et le transfert des risques. C’est une dissociation devenue courante dans les ventes avec une clause de réserve de propriété. Les ventes avec réserve de propriété contiennent en général une clause dissociant les transferts de propriété et de risques.

Chapitre 2 : Obligations des parties.

Section 1 :Obligations du vendeur.

Puisque le transfert de propriété et le transfert des risques est un simple effet du contrat, ce n’est pas une obligation. Les obligations du vendeur sont au nombre de deux : obligation de délivrance et obligation de garantie (article 1603 du code civil).

Depuis 1804, les effets de la vente sont devenus plus complexes en particulier, les obligations du vendeur se sont accrues et en même temps se sont compliquées du fait du juge et du législateur.

Les juges ont ajouté aux obligations classiques, une obligation générale de conseil et de renseignement qui est mis spécialement à la charge du vendeur. Les vendeurs sont devenus garant de la sécurité de l’acheteur, cette obligation s’est présentée à travers l’obligation traditionnelle de garantie des vices cachés pour devenir ensuite une obligation autonome. Alourdissement des obligations du vendeur à travers la jurisprudence.

Le législateur a renforcé quant à lui, les obligations de certains vendeurs, en particulier de la vulnérabilité ou du caractère non professionnel de l’acquéreur.

Sans que cette liste soit exhaustive, les textes suivants alourdissent les obligations du vendeur : le régime particulier de la vente d’immeuble à construire (L. 3 janvier 1967); tous les textes qui ont renforcé les droits des consommateurs (L. 10 janvier 1978 et L. 13 juillet 1979 codifiées dans le code de la consommation, complétées notamment par la L. 19 mai 1998 sur la responsabilité des produits défectueux); ordonnance du 17 février 2005 qui a transposé en droit français une directive communautaire du 25 mai 1999 sur la conformité dans la vente au consommateur, qui a intégré de nouvelles dispositions dans le code de la consommation (articles L. 211-1 et s.) qui donne à l’acquéreur non professionnel de biens de consommation des garanties élargies.

§ 1 : Obligation de délivrance.

Définition : La délivrance est le transfert à l’acheteur de la maîtrise matérielle de la chose vendue. Article 1604 du code civil dispose «le transport de la chose vendue en puissance et possession de l’acheteur». En réalité, l’obligation de délivrance impose simplement au vendeur de mettre la chose à la disposition de l’acheteur pour qu’il en prenne livraison. La délivrance se distingue donc du transfert de propriété (= simple effet du contrat) et elle se distingue de la livraison. Sauf convention particulière, c’est l’acheteur qui doit prendre livraison de la chose (article 1608 du code civil).

A. Modalité de la délivrance.

1° Forme.

La forme de la délivrance dépend étroitement de la nature du bien vendu. Pour les immeubles, elle s’opère par la remise des titres de propriété et éventuellement par la remise des clés. Pour les meubles, elle s’opère par la remise matérielle de la chose par tradition, mais éventuellement par un marquage (ex. arbre sur pied) ou encore par la remise d’un document symbolisant représentant la marchandise (ex. marchandise transportée par mer, l’acheteur se voit remettre un connaissement).

2° Lieu.

En raison des principes indiqués, le lieu de la délivrance est en général, le lieu où se trouvait la chose lors de la vente. C’est à partir de ce moment là et donc dans ce lieu que l’acheteur est devenu propriétaire. Dans les ventes à distance, c’est à l’acheteur de retirer la marchandise et de payer le transport. Cette règle n’est pas d’ordre public. Il arrive fréquemment qu’elle soit écartée par une clause contraire, stipulant que la livraison est à la charge du vendeur (clause franco de port).

3° Le délai.

Les conventions doivent s’exécuter de bonne foi. Délai raisonnable.

B. Objet de la délivrance.

1° Une chose conforme.

a) Cas général.

La non conformité et les vices cachés ne se confondent pas. Le vice caché suppose un défaut de la chose par ailleurs conforme à la commande. La non conformité s'apprécie par rapport aux prévisions du contrat et aux engagements précis et subjectifs du contrat. Une chose non conforme est une chose qui ne correspond pas à ce qu'on a commandé, si petite la différence soit-elle, et même si cette différence ne fait pas obstacle à l'utilisation de la chose. La non conformité n'a rien d'accidentelle.

Lorsque le vice est apparent, le vendeur ne doit aucune garantie. Alors qu'en matière de non conformité, celle ci permet d'engager la responsabilité du vendeur pendant 10 ans si c'est une vente commerciale et 30 ans si c'est une vente entre un particulier et un commerçant. Pour la garantie des vices cachés, l'acheteur doit intenter une action dans un délai de 2 ans. La distinction répond à la question non conformité à quoi ? La chose livré n'est pas conforme, on hésite entre les deux actions. Si elle n'est pas conforme aux termes du contrat, c'est la non conformité car le vendeur doit délivré la chose convenue dans le contrat. Plus il y a de précisions dans le contrat sur les qualités que l'on attend ou sur l'usage que l'on veut faire de la chose, plus le domaine de la non conformité sera étendue. Si elle n'est pas conforme à l'usage habituel que l'on peut en faire, c'est la garantie des vices cachés.

Ex : Une voiture commandée rouge et livrée verte entraînera une action en non conformité. Une voiture livré rouge mais qui ne démarre pas entraînera une action en garantie contre les vices cachés.

Cette distinction a été remise en cause lorsque la chose vendue est un bien de consommation, l'ordonnance du 17 février 2005 qui a transposé une directive communautaire du 25 mai 1999, a crée au bénéfice exclusif des consommateurs acquéreurs de biens meubles, une nouvelle garantie de conformité, très protectrice des intérêts du consommateur, et qui soumet à un régime unique les vices cachés d'un bien de consommation et son éventuelle non conformité aux prévisions contractuelles. C'est la nouvelle action en garantie de conformité, délai de 2 ans. Cumul d'actions, si on est bien dans le domaine de la non conformité et que le consommateur a laissé passé les délais, il peut encore agir sur le terrain de la non conformité, prescription de 3O ans.

b) Conformité de la contenance.

S'agissant de la non conformité de la contenance, régime prévu à l'art 1616 c civ, qui dispose que le vendeur d'un immeuble doit délivrer la contenance tel qu'elle est prévue au contrat. La sanction de cette obligation se trouve aux arts de 1616 à 1623.

Distinction : ● Si la surface est mentionné dans l'acte et qu'elle sert de mesure au prix et que la surface est différente de celle prévue, il y aura modification du

prix ou résolution de la vente. L'art 1623 précise que l'action doit être intenté dans un délai d'un an. Dans ce cas là, toute non conformité à la chose promise engage l'action, même si elle est minime.

● Lorsque la surface est mentionné mais qu'elle ne sert pas de mesure aux prix, dans ce cas la la surface ne permet une modification du prix ou résolution que si il y a une différence d'au moins 1/20ème par rapport à la surface annoncée.

● Si la surface n'est pas annoncée aucune action en modification n'est ouverte.

2° Une chose conforme dans ses accessoires.

Cela peut être des accessoires matériels (immeubles, tout ce qui est immeuble par destination, meubles accessoires de la chose vendue, roue de secours sur une voiture), des accessoires administratifs (ex : voiture, carte grise; appartement en co-propriété, règlement de la co-propriété...), les accessoires juridiques de la chose ( des droits qui sont liés à la chose, ex : droit réel comme une servitude, certains contrats en vertu de textes spéciaux, ex : chose achetée est louée on doit avoir le bail, un contrat d'assurance; les actions en justice, Ass Plen, le sous acquéreur jouit de tous les droits et action attachés à la chose et qui appartiennent à son auteur, règle appliquée à la garantie).

C. Inexécution de l'obligation de délivrance.

1° La charge de la preuve.

La loi fait un parallèle avec l'obligation principale de l'acheteur qui est le paiement du prix. Le droit va traiter de la même façon ces deux obligations. C'est au vendeur, débiteur de l'obligation de délivrance, d'en rapporter la preuve, art 1315 al 2. La délivrance se traduit par la prise de possession du bien par l'acheteur, opération juridique réception. La réception sans réserve couvre les défauts de conformité apparents. Dès qu'il y a des réserves, on est plus dans la cadre de la réception qui couvre le défaut de conformité et le défaut de conformité doit être apparent.

2° Les sanctions.

La non conformité entraîne une responsabilité contractuelle de droit commun, ce sont les sanctions de droit commun, exécution forcée, résolution du contrat. Une action judiciaire est bien sur nécessaire, action par laquelle le juge va apprécier la gravité du défaut.

Le vendeur peut être condamné à des dommages et intérêts, sauf s'il a pris soin d'insérer dans le contrat une clause de non responsabilité, mais ces clauses sont interdites dans les contrats de consommation. Prescription de 30 ans sauf si c'est un contrat entre commerçants, la prescription est de 10 ans.

Dans la nouvelle garantie en conformité, l'action est prescrite dans les 2 ans à compter de la délivrance du bien, art L211-12 du code de la consommation.

§ 2 : L'obligation de garantie.

Selon l'art 1625, le vendeur doit une double garantie à l'acheteur d'une part la garantie d'éviction qui protège l'acquéreur contre les défauts du droit de propriété qu'il a acquis, et d'autre part la garantie des vices cachés qui protège l'acquéreur contre les défauts de la chose vendue. L'éviction suppose que le trouble subit par l'acquéreur provient d'un droit appartenant à un tiers. (trouble de droit)Les vices cachés suppose un défaut dans les qualité matérielles de la chose. (trouble de fait)

A. La garantie d'éviction.

Elle est attachée au bien, elle se transmet avec lui et bénéficie à tous les acquéreurs successifs du bien. Il est rare que l'acheteur s'expose à être évincé dans les ventes commerciales, parce que ce sont des biens meubles. Sauf exceptions (vol, ou perte) on ne revendique pas les meubles. Cette garantie empêche que le cédant n’exerce une influence sur la clientèle Cette garantie concerne exclusivement les ventes civiles.

1° La garantie du fait personnel.

On la trouve à l'art 1625 c civ, qui dispose que le vendeur doit garantir à l'acheteur la possession paisible de la chose vendue, c'est une garantie d'ordre public. Car dans le cas contraires, les vendeurs insérerait toujours une clause contraire dans laquelle il se dégagerait de leur responsabilité. Toute clause contraire est nulle.

En revanche, les parties sont libres d'élargir la garantie légale, c'est assez rare, sauf dans les cessions de fonds de commerce où le contrat élargi souvent l'obligation de non concurrence qui pèse sur le cédant.

a) Les troubles de droit.

La question se résout selon le principe : qui doit garantir ne peut pas évincer. Le vendeur ne peut pas par une voie de droit reprendre le bien qu'il a vendu à l'acheteur. Lorsque la vente est valable la garantie d'éviction protège l'acheter contre toute action du vendeur qui lui serait ouverte si il n'était pas tenu à garantie.

Affaire Inès de la Fressange, elle avait cédé à une société commerciale le droit d'utiliser son nom à titre de marque, la société commerciale engageant comme salarié et responsable de la création Mme De la Fressange, elle a par la usité été licencié, elle a exercé une action en justice pour récupérer l'usage commercial de son nom. Elle a fait une action en justice sur le droit des marques, si la marque est devenu trompeuse qu'elle induit le consommateur en erreur, le propriétaire de la marque est déchu de ses droits. Qui doit garantie ne peut pas évincer.

Un commerçant, une association de consommateur ou un consommateur aurait pu exercer cette action mais pas elle, car elle était débitrice d'une obligation de garantie. La garantie d'éviction est imprescriptible, l'acheteur peut l'invoquer chaque fois que son droit est remis en cause par le vendeur.

b) Les troubles de fait.

C'est véritablement la garantie du fait personnel, le vendeur ne doit pas garantie à l'acheteur les troubles provenant d'un tiers.

Le vendeur doit s'abstenir de tout fait de nature à troubler l'acheteur dans la jouissance du bien vendu. Ex : le vendeur qui a vendu un terrain ne peut pas empiéter sur le terrain vendu, le vendeur d'un fonds de commerce ne peut pas détourner la clientèle, absence de délivrance.

La garantie du fait personnel s'applique qu'il y ai ou non une clause de non concurrence dans le contrat, s'il n'y en a pas la garantie d'éviction en tient lieu et si il y en a aune lorsqu'elle aura cesser de produire ses effets, l'acheteur pourra invoquer la garantie d'éviction.

2° La garantie du fait d'un tiers.

a) Conditions de la garantie.

Existence d'un trouble de droit : Le vendeur doit garantir l'acheteur lorsqu'un tiers conteste son droit sur le bien vendu et tente de l'évincer. Parce que très souvent le trouble de droit subit par l'acheteur prend sa source dans une faute commise par le vendeur.

Ignorance de l'acquéreur : L’acheteur ne peut pas se plaindre, il ne peut demander la garantie du vendeur si la charge était apparente. Car il a du s’en rendre compte au moment où il a pris le bien. Pour qu’il puisse demander la garantie du vendeur, il faut qu’il ait ignorer la garantie d’éviction.

A cet égard, le droit de la vente tend au renforcement de la garantie des droits de l’acquéreur. Ceci est perceptible dans l’évolution de la jurisprudence de la cour de cassation qui a élargi la garantie du vendeur en mettant à sa charge une obligation positive d’information.

Cette évolution de la cour s’est faite en 3 étapes:

- arrêt de la chambre des requêtes du 30 décembre 1940 la cour a décidé que la publication au bureau des hypothèques d’une servitude non apparente ou d’un usufruit ne dispensait pas le vendeur d’en informer l’acheteur. Alors pourtant que cette publication au bureau des hypothèques est faite pour informer les tiers. La cour de cassation décide que malgré tout, ce n’est pas une raison pour que le vendeur n’informe pas son acheteur.

- arrêt chambre civil 21 février 1956 la cour estime que l’acheteur n’était tenu de connaître les servitudes légales que si elles constituent une charge normale de la propriété.

- arrêt du 13 janvier 1965 décision sur les servitudes apparentes, par définition visibles, la cour estime que le vendeur doit les déclarer quand l’apparence n’est pas claire et que l’acheteur ne peut pas s’en rendre compte.

La cour de cassation met à la charge d’un vendeur une obligation positive d’information. Cette obligation disparaît lorsque l’acquéreur ne pouvait pas ignorer l’existence de la servitude ou s’il a fait prendre d’une négligence coupable. En effet, l’acheteur doit être curieux, c'est-à-dire se renseigner sur l’état du bien qu’il va acheter.

b) Le régime de la garantie.

Possibilité de clauses limitatives.Il est possible d’insérer dans le contrat, s’agissant de cette garantie, des clauses limitatives de garantie (article 1627 du code civil). On peut étendre la garantie (mais les clauses qui étendent la garantie sont très rares), en revanche, les clauses limitatives sont très fréquentes. La liberté contractuelle à cet égard n’est toutefois pas totale.

1 e Limite : La loi impose au vendeur de restituer à l’acheteur le prix, quand bien même le contrat contiendrait une clause de non garantie, à moins que l’acheteur ait connu et accepté le risque d’éviction (dans ce cas, il devient contrat aléatoire article 1629 du code civil).

2 e Limite : D’une part la jurisprudence tend à limiter la portée des clauses de non garantie lorsque le vendeur est un professionnel ou qu’il est de mauvaise foi et d’autre part, les clauses de non garantie sont toujours soumises par les tribunaux à une interprétation restrictive.

La mise en oeuvre de la garantie

Au moment où le tiers exerce sa prétention, l’acheteur en se défendant, appel le vendeur en garantie, ce qui a pour effet que le vendeur devient partie au procès. Le jugement aura autorité de la chose jugée à son égard.

L’acquéreur est attaqué, il subit une éviction, la jurisprudence donne raison au tiers, dès lors il se retourne lui-même contre son vendeur. Le seul moyen d’échapper à la garantie est d’établir que l’acheteur s’est mal défendu contre le tiers.

Effets de la garantie

Situation dans laquelle l’acheteur est évincé et la garantie du vendeur engagée. Sur le prix.

Le principe est que le prix doit toujours être remboursé par le vendeur mais les modalités de ce remboursement varient selon que l’éviction est totale ou partielle.

En cas d’éviction totale, le vendeur doit rembourser à l’acheteur une somme fixe non réévaluée. Ce principe est apparemment défavorable à l’acheteur notamment en période de montée des prix de l’immobilier. Outre le remboursement, il pourra demander des dommages et intérêts pour la perte qu’il a subi (1633). Le bien peut s’être déprécier entre le moment de la vente et l’effet de la garantie, le vendeur doit rembourser à l’acheteur le prix payé au moment de la vente.

En cas d’éviction partielle, si la chose a diminué de valeur la perte est pour l’acheteur parce que l’acheteur ne peut se faire rembourser la portion évincée que selon l’estimation au jour de l’éviction. La diminution du prix sera subite par l’acheteur. Il aura le droit à des dommages et intérêts s’il justifie d’un préjudice.

dommages et intérêts.L’acheteur peut obtenir des dommages et intérêts que si il a subi un préjudice (qui n’est pas réparer par le remboursement du prix). Ex. les frais de notaire, d’enregistrement etc. Ces dommages et intérêts sont évalués au moment de l’éviction (= au jour du jugement qui constate l’éviction).

B. La garantie des vices cachés.

Elle constitue le prolongement de l’obligation de délivrance : le vendeur doit non seulement délivré à l’acheteur le bien prévu dans le contrat mais il doit aussi lui délivrer un bien qui est en bon état, apte à lui rendre le service qu’il attend. Toutes ces obligations (délivrance/garantie des vices cachés) manifestent l’exigence de loyauté dans la vente.

Moyens pour garantir les vices cachés :- L’on peut obliger l’acheteur a déclaré tous les défauts de la chose qu’il vend (Cicéron : «à vendre, maison mal bâtie vieille et humide»). - L’on peut obliger le vendeur à garantir l’acheteur contre les défauts du bien (garantie objective, due même par un vendeur de bonne foi).

Ces moyens n’interviennent que si à l’usage la chose présente un défaut, qui l’a rend impropre à l’usage attendu.

A l’origine, la place de la garantie des vices cachés était très limitée (surtout pour les animaux malades ou immeubles atteints d’un vice de construction). Depuis les années 60, du fait de l’accroissement de la technologie, la garantie des vices est devenue l’un des contentieux les plus importants de la vente. Elle s’applique à toutes les choses, meubles ou immeubles, neuves ou d’occasion.

Elle s’applique aussi à toutes les ventes, sauf les ventes faites par autorité de justice (ventes aux enchères par ex.) car les ventes judiciaires sont considérées comme ayant un caractère forfaitaire et aléatoire qui laisse à l’acquéreur la charge du défaut.

Pendant longtemps, la garantie des vices était à la disposition des parties. Ces dernières pouvaient insérer dans le contrat une clause de non garantie qui supprimait la garantie des vices ou bien aménager la garantie des vices en limitant par exemple le délai de découverte des vices. La seule limite était la bonne foi du vendeur.

A partir de 1960, en raison du développement du droit de la consommation, la jurisprudence a déclaré sans valeur les clauses restrictives de garantie lorsque le vendeur était un professionnel. La jurisprudence a d’abord considéré que le vendeur professionnel était toujours de mauvaise foi. Puis, elle a finalement considéré que le vendeur professionnel ne pouvait ignorer les vices de la chose ou était tenu de les connaître (ce qui revient quasiment au

même car le vendeur professionnel ne peut jamais faire la preuve de sa bonne foi, il pèse sur lui une présomption irréfragable de connaissance du vice).

Cette présomption irréfragable du vice interdit non seulement les clauses de non garantie mais aussi les clauses qui limitent la garantie ou qui l’aménagent. S’il y en a elles sont réputées non écrites en raison du principe. Ce principe s’applique si l’acheteur est un consommateur (Loi du 10 juillet 1978) mais elle s’applique aussi si l’acheteur est un professionnel mais étranger à la spécialité du vendeur (vendeur parce que tout acheteur est un professionnel de quelque chose).

On peut renverser le principe et dire que les clauses ne sont valables qu’entre vendeurs professionnels de même spécialité.

Les conditions de fond de la garantie :

Conditions précisées dans l’article 1641 qui dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel ou on la destine ou qui diminue tellement…

Un vice :

Le vice de la chose peut présenter deux aspects retracés dans l’article 1641 : -soit le vice rend la chose totalement inutilisable (vice rédhibitoire). Il n’y a pas vice rédhibitoire si le vice affecte seulement l’agrément de la chose (sauf pour les produits de luxe et pour les qualités secondaires de la chose). Le contrat de vente est résolu.

- soit le vice ne rend pas la chose totalement impropre mais en diminue l’utilité. La jurisprudence va apprécier s’il convient d’anéantir la vente (comme dans le cas du vice rédhibitoire) ou simplement d’en réduire le prix. Le tribunal apprécier soit une rescision soit un simple diminution du prix. Il faut qu’il s’agisse d’un trouble dans l’usage normal de la chose.

Un vice inhérent à la chose

Cette condition est destinée à éviter les abus qui pourrait être fait de la garantie des vices cachés et éviter de considérer que la chose est atteinte d’un vice dès lors qu’elle ne présente pas les résultats attendus même si les qualités intrinsèques de la chose ne sont pas en cause. Il faut que l’insatisfaction de l’acheteur trouve sa cause dans un défaut de la chose elle-même. C’est donc une condition objective. La jurisprudence décide qu’en raison de cette condition, une chose n’est pas viciée du seul fait qu’elle est incompatible avec une autre.

Un vice antérieur au transfert de propriété

On exigeait que le vice soit antérieur à la vente. La jurisprudence a précisé cette exigence bien qu’elle ne figure pas expressément dans les textes en précisant que le vice doit être inhérent au transfert de propriété (qui entraîne le transfert des risques).

Un vice caché

La garantie du vendeur repose entre la distinction de vice apparent et vice caché (Article 1642 à savoir que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Cette distinction découle de la distinction entre non-conformité et vice caché. Lorsqu’il y a un vice apparent on est dans le domaine de la non-conformité. C’est donc un défaut que l’acheteur ne pouvait pas déceler compte tenu de la nature de la chose vendue et dont il n’a pas eu connaissance au moment de la vente. La cour de cassation a posé plusieurs règles qui gouvernent l’appréciation du vice caché.

- le défaut caché, même si son existence était connue de l’acheteur, dès lors qu’il ne pouvait ni en mesurer l’importance ni en apprécier les conséquences.- l’appréciation du caractère caché du vice se fait in concreto c'est-à-dire compte tenu de la personne de l’acheteur. Si bien qu’on distingue dans l’appréciation des vices cachés entre l’acheteur profane et l’acheteur professionnel.

Acheteur profane

Un défaut sera facilement considéré comme un vice caché. L’acheteur profane est généralement considéré comme dépourvu de compétences particulières. Il est tenu de procéder aux vérifications normales mais n’est pas tenu de procéder à des vérifications approfondies, ni a fortiori de se faire assister d’un expert. La jurisprudence a considéré que l’acheteur d’une maison n’était pas tenu de s’entourer des conseils d’un architecte, d’un couvreur ou d’un charpentier si bien que le fait qu’il y ait des termites dans la charpente ou que les tuiles soient gélives, sont pour lui des vices cachés. Cette position est traditionnelle et a été réaffirmée dans un arrêt de l’Ass. Plen. 27 octobre 2006.

● Acheteur professionnel

Tout défaut est facilement décelable, à condition qu’il exerce sa profession dans la même spécialité que le vendeur. Lorsque l’acheteur professionnel appartient à la même profession que le vendeur, le défaut est décelable et par conséquent pèse sur lui du fait de la jurisprudence une présomption simple de découverte du vice.

Les conditions de délai (pour agir en garantie) :

Le délai de découverte du vice est un délai de droit commun. Il s’agit ici du délai pour agir en garantie des vices cachés. Auparavant avant l’ordonnance du 17 février 2005, l’article 1648 du code civil disposait que l’action en garantie des vices cachés devait être exercée dans un bref délai. Vis-à-vis de ce genre d’imprécision il y a avait des divergences sur «bref délai». Tout cela a été anéanti par cette ordonnance qui a donné une nouvelle version à l’article 1648 et qui a remplacé le bref délai par un délai de 2 ans.

Les effets de la garantie :

Lorsque les conditions sont réunies, l’acheteur est certain d’obtenir soit l’anéantissement du contrat soit une diminution du prix. Le vendeur de mauvaise foi pourra en outre être condamné à des dommages et intérêts.

a) L’option de l’acheteur.

Article 1644 du code civil l’acheteur peut soit rendre la chose et se faire restituer le prix c’est une action rédhibitoire, soit garder la chose et se faire rendre seulement une partie du prix, c’est une action estimatoire. Si on veut garder la chose on obtiendra une diminution. Le montant de la réduction donne obligatoirement lieu à une expertise. Ce choix appartient à l’acheteur seul. Il n’a pas d’ailleurs a expliqué son choix.

Sa liberté est restreinte dans 3 cas :- lorsqu’il ne peut pas restituer la chose, soit qu’il l’ait déjà cédé ou perdu, l’acheteur ne peut pas faire une action rédhibitoire- il ne peut pas non plus exercer l’action rédhibitoire, si le défaut n’est pas assez grave pour constituer un vice rédhibitoire - il ne peut exercer que l’action estimatoire, si une clause du contrat organise la réparation ou le remplacement de la chose

Les ventes successives : Une chose a été vendue plusieurs fois (3 personnes), lorsque l’acheteur final a obtenu la garantie de son vendeur (intermédiaire) celui qui a été condamné peut se retourner contre son propre vendeur pour obtenir lui-même la garantie de son propre vendeur, c’est une action récursoire. Il doit, pour cela, établir que le vice dont l’acquéreur final lui a reproché la présence existait déjà lorsque lui-même a reçu le bien. L’action est enfermée dans un certain délai (2 ans). Mais ce délai se comptabilise non pas à compter de la découverte du vice mais à compter du jour où le vendeur intermédiaire a été assigné en garantie par son acheteur.

Il ne doit pas seulement établir le vice, exercer l’action dans un délai de 2 ans, mais aussi en plus établir qu’il a subi un préjudice (conception restrictive par la jurisprudence). Par ex. un vendeur intermédiaire, détaillant qui a été simplement condamné à rembourser le prix à l’acheteur ne subi pas de préjudice pour le vendeur intermédiaire et ne lui permet pas d’exercer cette action récursoire.

b) Les dommages et intérêts.

L’acheteur qui a été victime d’un vice caché et qui a subi un préjudice non réparé peut obtenir une indemnisation en complément des actions rédhibitoire ou estimatoire. Il peut simplement demander le remboursement de ses frais.Le code civil place cet acheteur qui veut se faire rembourser de manière différente selon qu’il est de bonne ou mauvaise foi.

- Si le vendeur est de mauvaise foi et qu’il connaissait l’existence de vice au moment de l’achat (il n’a pas averti l’acheteur) il doit réparer les préjudices de toute nature liés à la présence d’un vice caché. Le vendeur professionnel est toujours irréfragablement présumé de mauvaise foi. Le professionnel est présumé connaître tous les vices de la chose y compris les plus indécelables. Cette présomption facilite l’obtention de dommages et intérêts.

- Si le vendeur est de bonne foi (a priori non professionnel) il ignorait l’existence du vice. L’article 1646 du code civil limite le remboursement aux frais occasionnés par le vice à l’exclusion de toute autre indemnisation.

§ 3 : L’obligation d’information et de conseil.

Cette obligation s’est développée dans le droit contemporain de la vente. avec la tendance de la jurisprudence a introduire dans tous les contrats outre leurs obligations spécifiques, des obligations générales considérées comme indispensables pour protéger le contractant le plus faible (le consommateur très souvent).

Ces obligations tiennent à deux textes : - article 1134 al. 3 => l’obligation d’exécuter les contrats de bonne foi - article 1135 => les conventions obligent non seulement à ce qui est exprimé mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature.

La jurisprudence a peu à peu bâti des obligations spécifiques : sécurité, renseignement et conseil. Ces obligations sont fondées sur l’idée de justice contractuelle, plus que sur la volonté des parties. La jurisprudence les a assorti d’un caractère particulier à savoir que ce sont des obligations d’ordre public => aucune clause du contrat ne peut en décharger le vendeur. L’obligation de sécurité appartient plutôt au domaine du droit de la responsabilité.

L’obligation d’information et de conseil n’est pas homogène : son intensité varie d’une part selon la qualité des parties et d’autre part selon le type de bien vendu.

A. Les parties à l’obligation.

Dans un contrat de vente, l’obligation d’information et de conseil pèse en général uniquement sur le vendeur. C’est une obligation univoque. Pour autant, tous les acheteurs ne sont pas équitablement ou identiquement créanciers de cette obligation. Cela dépend de leur qualité de profane ou de professionnel. Cette obligation d’information est d’autant plus forte que l’acheteur est un profane, pour que le vendeur soit par ce seul fait (ipso facto) déchargé de son obligation d’information. La jurisprudence a jugé que le vendeur qui traite avec un professionnel n’est pas dispensé de lui fournir les renseignements qui sont en sa possession et dont l’absence altère le consentement du contractant. Cette obligation d’information pèse principalement sur le vendeur professionnel. Cependant, l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi pèse sur tous les contractants et impose au vendeur même non professionnel de dire honnêtement ce qu’il sait de la chose.

Le droit positif tend à rendre cette obligation partiellement réciproque notamment dans le domaine de la vente de biens à caractère technique (bien informatique par ex.). La jurisprudence a instauré un devoir de collaboration entre les parties qui prend sa source dans le devoir d’information du vendeur. La jurisprudence a considéré dans le domaine de la vente de biens informatiques en particulier que l’acheteur n’est pleinement créancier de l’obligation d’information que s’il a donné au vendeur tous les renseignements dont il a besoin de l’informer des attentes du bien vendu.

1° Le contenu de l’obligation de conseil.

C’est la jurisprudence qui a dégagé le principe à savoir que le vendeur professionnel doit renseigner les acheteurs éventuels sur les caractéristiques essentielles du produit. Cette règle a été dégagée d’abord s’agissant des produits dangereux. Elle a aujourd’hui une portée générale, consacrée par l’article L. 111-1 du code de la consommation.

Tout professionnel vendeur de bien a un devoir d’information c'est-à-dire qu’il doit avant la conclusion du contrat mettre le consommateur a même de

connaître ses caractéristiques essentiels. Il doit l’informer sur ces conditions d’utilisation (nécessité d’une autorisation administrative par ex.)Ce devoir d’information se double d’un devoir de conseil (est-ce que le bien est adapté à l’usage que l’acheteur entend en faire ?) sur l’opportunité de l’acquisition du bien. En réalité, c’est plutôt un devoir de déconseiller l’acquisition.

Le vendeur doit fournir enfin toutes les précautions d’emploi et d’utilisation de la chose (notice explicative). Ce devoir d’information et de conseil est renforcé lorsque la chose relève d’une technologie complexe. Ce devoir est renforcé également lorsqu’il s’agit d’un produit dangereux (devoir de mise en garde).

2° La sanction.

Le non respect par le vendeur de son obligation de renseignement et de conseil engage sa responsabilité contractuelle quelque soit l’objet du renseignement qui n’a pas été fourni. Que les renseignements non fournis aient eu pour but de renseigner l’acheteur ou que cela concerne le montage ou l’utilisation de la chose, toute absence de renseignements engage la responsabilité contractuelle du vendeur.

L’obligation d’information est une obligation de moyens. Ce qui s’explique parce que le vendeur ne maîtrise pas tous les conseils.

Cette obligation tend vers l’obligation de résultat lorsque le bien vendu est d’une technicité particulière. Dans le domaine informatique, la jurisprudence considère que pour pouvoir être utilisable le système vendu doit être adapté aux besoins de l’acheteur. Donc si le matériel, bien que conforme à la commande, bien que dépourvu de vice caché, ne donne pas satisfaction à l’acheteur, la jurisprudence considère que c’est parce qu’il a été mal conseillé. C’est au vendeur d’établir qu’il a correctement conseillé l’acheteur.

Ce non respect de l’obligation selon la gravité peut entraîner soit la résolution du contrat soit l’allocation de dommages et intérêts.

Section 2 : Les obligations de l’acheteur.

Obligation de payer le prix, les frais de la vente (Article 1593). Livraison de la chose (article 1657)

§ 1 : L’obligation de payer le prix.

A. Les modalités de paiement.

1° Le moment du paiement.

Le paiement doit intervenir au jour prévu par le contrat (article 1650). Article 1651 précise que le paiement doit intervenir le jour de l’exécution complète de l’obligation de délivrance. Ceci étant, ce n’est qu’une application au contrat de vente de la théorie de la cause. Par conséquent, si le chose n’est pas livrée ou si la chose n’est pas conforme on considère que le vendeur n’a pas satisfait à son obligation de délivrance, par conséquent l’acheteur est en droit de refuser de payer le prix (exception d’inexécution).

Il est loisible aux parties de déterminer une autre date : Un paiement antérieur à la délivrance ou partiellement antérieur (acompte) ou encore un paiement postérieur à la délivrance (échelonné). Quelque soit la modalité du paiement du prix, la date prévue au contrat s’impose à l’acheteur et est en faute s’il n’exécute pas au jour prévu, sauf s’il a obtenu du juge des délais de grâce.

2° Le lieu du paiement.

En principe, article 1247, contrairement à ce principe qui dit que le lieu du paiement est le domicile du débiteur, en matière de vente le lieu du paiement est le lieu de la délivrance. Lorsque le paiement est échelonné la jurisprudence estime que le paiement devient portable au domicile du créancier. En matière de vente immobilière, le paiement a lieu dans l’étude du notaire.

3° Le destinataire du paiement.

En principe, l’acheteur paye au vendeur ou à son représentant mais peut aussi avoir lieu entre les mains d’un tiers (du notaire en matière immobilière).

4° Le montant du paiement.

L’acheteur doit payer le prix prévu dans le contrat. Si le prix est seulement déterminable parce qu’il y a une clause d’indexation, ou parce que c’est une vente au compte, poids, mesure il faudra avant le paiement déterminé le prix, procéder à son évaluation définitive.

Enfin, concernant les accessoires du prix, l’acheteur en a la charge. Qu’il s’agisse des frais liés à la vente (notarié, hypothécaire) ou des frais liés au paiement du prix (coût du change, commission bancaire).

B. La preuve du paiement.

Article 1315 du code civil al. 1 c’est celui qui réclame l’exécution d’une obligation qui doit la prouver. En matière de paiement, c’est le vendeur qui réclame l’exécution de l’obligation (le paiement). Il doit prouver le montant du prix, mais également qu’il a satisfait à son obligation de délivrance (qui conditionne le paiement dans un contrat synallagmatique).

Article 1315 al. 2 celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement (l’acheteur qui se prétend libéré) l’acheteur supporte donc la charge de la preuve du paiement.

C. Les sanctions de défaut de paiement.

Lorsque l’acheteur ne paye pas le prix, le vendeur dispose de toutes les ressources du droit commun.

- Si la délivrance est postérieure au paiement, le non paiement par l’acheteur justifie l’inexécution de son obligation de délivrance par le vendeur.

- Le vendeur peut obtenir l’exécution forcée par une action en paiement ou une action en résolution de la vente assortie de dommages et intérêts s’il a subi un préjudice (la résolution du contrat est facultative pour le juge à moins que les parties n’aient inséré dans le contrat une clause résolutoire expresse).

La créance du prix se prescrit selon le droit commun (30 ans en matière civile, 10 ans en matière commerciale) / exception : la vente de marchandises entre un «marchant» et un particulier prescription raccourcie de 2 ans de l’article 2272 al. 4

§ 2 : L’obligation de prendre livraison de la chose.

C’est le prolongement de l’obligation de délivrance du vendeur. Il doit non seulement délivrer la chose, mais mettre la chose à la disposition de l’acheteur. En matière mobilière, le vendeur doit mettre la chose à la disposition de l’acheteur et donc corrélativement, l’acheteur a lui-même une

obligation, celle de retirer la chose dans le délai prévu au contrat et si le contrat n’a pas prévu de délai, dans un délai raisonnable. Le vendeur doit conserver la chose même si l’acheteur n’est pas venu la retirer aussi longtemps qu’il n’a pas mis en demeure l’acheteur de prendre livraison de la chose.

Si l’acheteur refuse sans raison valable de prendre livraison de la chose, le vendeur peut recourir à deux mesures :

- exécution forcée soit par l’acheteur lui-même (astreinte avec pénalité de retard) ; soit en mettant la chose en dépôt au frais de l’acheteur.

- le code civil permet au vendeur de déclarer unilatéralement le contrat résolu, ce qui lui permet de revendre la marchandise à un tiers (article 1657) il pourra aussi demander des dommages et intérêts à l’acheteur s’il a du vendre la marchandise moins chère.

En matière immobilière, l’obligation de prendre livraison est réduite à la remise du titre de propriété entre les mains de l’acheteur assortie de la remise des clés (symbole).

PARTIE II 

Sous partie 1 : Quelques autres contrats.

Chapitre 1 : Le contrat d'entreprise.

Définition : Civ 1ère, 19 février 1968, c’est la convention par laquelle une partie s’oblige contre une rémunération à exécuter pour l’autre partie un travail déterminé sans la représenter et de façon indépendante.

Annonce du vocabulaire : - Celui qui exécute le travail est un entrepreneur.- Celui qui commande le travail est en principe appelé Maître de l’ouvrage, mais il y a avec cette expression avec une autre notion qui est

voisine dans les termes, c’est celle de maître d’oeuvre qui existe dans le secteur de la construction où dans ce secteur c’est celui qui est chargé de coordonner le travail des autres entrepreneurs. Comme il y a un risque de confusion entre ceux deux notions, on appellerai celui qui commande le travail le client.

C’est l’outil juridique à travers lequel s’exerce la majorité des prestations de services. Dans le code civil, les textes qui lui sont applicables sont d’abord peu nombreux : Art. 1787 à 1791, et art. 1794 à 1799, en plus ce sont des textes qui n’ont subi aucune modification depuis le code civil.

Ce qui explique le maintien dans ces textes d’expressions désuètes, comme le propriétaire pour le donneur d’ordre, et l’ouvrier pour désigner l’entrepreneur. C’est donc la jurisprudence qui a pour l’essentiel qui a organisé le régime du contrat d’entreprise.

Section 1 : Conclusion du contrat.

§ 1 : Formation du contrat d’entreprise.

A. Un contrat consensuel.

Il se forme par la rencontre de la volonté des parties sur les éléments essentiels de la prestation, il n’exige pas une forme particulière.

B. Contrat onéreux.

Il n’y a donc pas de contrat d’entreprise gratuit. S’il y a une gratuité des prestations alors ce n’est pas un contrat d’entreprise, mais une convention d’assistance.

C’est un élément essentiel du contrat d’entreprise, mais il n’est pas nécessaire que son montant soit déterminé au moment de la formation du contrat. La règle a été dégagée par la Cour de cassation, il s’agit d’une règle particulière au contrat d’entreprise qui a été peu à peu étendue par la cour de cassation à tous les contrats portant sur des services.

Ordonnance du 29 septembre 1986 : cette ordonnance impose aux prestataires de service sous peine de sanctions pénales d’afficher leurs prix dans les lieux où la prestation est offerte au public. Ceci étant dit, ce n’est pas une condition de validité du contrat, il reste valable sur le plan civil, simplement le juge aura à fixer le prix manquant.

C. Contrat instantané.

Il peut se former par la simple remise de la chose entre les mains de l’entrepreneur. Ceci étant dit, le droit de la consommation intervient.

L111-1 Code de consommation, exige que tout professionnel mette avant la conclusion du contrat le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du service.

Le principe, dans la vie courante s’applique sans problème. Lorsque les travaux sont importants, la conclusion d’un contrat d’entreprise est très souvent précédée d’une phase préparatoire.

Par exemple, vous faites refaire votre peinture, avant de conclure, il y a une phase préparatoire qui peut se dérouler de plusieurs façons :

- il peut s’agir tout simplement de simples pourparlers, et dans ce cas là aucune partie n’est engagée sous réserve d’une éventuelle indemnité pour rupture abusive.

- il peut s’agir de devis = promesse unilatérale de contrat : lie l’entrepreneur à se tenir au prix, mais ne lie pas le client qui reste libre d’accepter ou non le devis. S’il s’agit d’un devis payant, l’analyse juridique se modifie, il va créer des obligations à la charge des deux parties. Le client est obligé de payer le devis. On a affaire donc à un contrat préparatoire, parce que ce devis payant crée des obligations à la charge des deux parties. L’entrepreneur doit s’en tenir au prix, et le client doit payer le prix du devis.

Devis de construction recouvre des prestations différentes : architectes, décorateur… ces devis de construction doivent toujours être rémunérés car ils sont considérés par la jurisprudence comme matérialisant l’obligation principale.

§ 2 : La preuve du contrat d’entreprise.

Principe : la preuve du contrat d’entreprise obéit au droit commun.

A. Charge de la preuve.

On applique l’article 1315 al.1 du Code civil. La charge de la preuve incombe à celui qui invoque le contrat d’entreprise.

B. Admissibilité des modes de preuve.

Dans la mesure où l’admissibilité des modes preuve dépend de la nature civile ou commerciale du contrat, à l’égard de celui contre lequel la preuve doit être faite. Si on a un contrat mixte, il faut analyser si le contrat est civil ou commercial à l’égard de celui contre qui on va faire la preuve.

Si le contrat est commercial à l’égard du vendeur, la preuve est libre.

Si le contrat est civil à l’égard du défendeur non commerçant, contrariété entre jurisprudences. La cour de cassation a fini par s’accorder sur l’application de l’article 1341 du Code civil, c'est-à-dire nécessité d’un écrit à partir de 1500€. La dispense d’écrit étant largement admise en cas de commencement de preuve par écrit (la signature du devis, fourniture par le client des documents nécessaires au travail…).

Section 2 : Effets du contrat d’entreprise.

Sous section 1 : Obligations de l’entrepreneur.

§ 1 : Obligation principale.

A. Contenu et sanction de l’obligation principale.

L’entrepreneur doit exécuter le travail promis. Déterminer le contenu de l’obligation principale ne pose pas de difficulté. Mais pose problème quand on s’occupe de la sanction. L’entrepreneur est il débiteur d’une obligation de moyen (le client pour engager sa responsabilité devra rapporter la preuve d’une faute) si au contraire il est débiteur d’une obligation de résultat (c’est l’entrepreneur qui devra établir le fait exonératoire).

1° Les obligations de l’entrepreneur dépendent de la nature de l’obligation.

a) Prestation intellectuelle, obligation de moyens.

Pour engager sa responsabilité, le client devra rechercher une faute. Un manquement dans l’exécution de ses obligations.

b) Prestation matérielle.

La nature de l’obligation dépend de la nature de la «chose» sur laquelle il exerce son obligation. La prestation s’exécute sur une chose, obligation de résultat. Obligation de résultat sur les choses corporelles.

La prestation s’exécute sur une personne, obligation de moyens. Exemple : le contrat de soin par exemple, l’agent, le prestataire de service n’est débiteur que d’une obligation de moyens.

2° Les obligations de l’entrepreneur dépendent de l’étendue de ses engagements.

Avant toute chose, avant même d’appliquer les règles précitées, il y a un principe : les obligations de l’entrepreneur dépendent de ce qu’il a promis. On doit toujours rechercher la volonté des parties. Cette volonté des parties peut être expresse. On peut avoir une intention expresse résultant du contrat mais aussi une attitude des parties pendant l’exécution du contrat.

Par exemple : un entrepreneur qui fournit une prestation matérielle, il est normalement débiteur d’une obligation de résultat, mais si le client s’est impliqué personnellement dans la conception et réalisation des travaux, s’il a eu un rôle actif interférant avec l’entrepreneur alors l’entrepreneur aura qu’une obligation de moyens.

B. Modalités d’exécution de l’obligation de principale.

L’obligation principale = obligation d’exécuter le travail. Quelles sont ces modalités ?

1° La question de l’exécution personnelle.

L’entrepreneur est il tenu d’exécuter personnellement le travail ou peut il faire appel à d’autres ? Cela pose problème.

Le principe est posé par l’article 1237 du Code civil qui dispose que l’obligation de faire ne peut être acquittée par un tiers contre le gré du créancier lorsque ce dernier a intérêt à ce qu’elle soit remplie par le débiteur lui-même.

S’agissant du contrat d’entreprise, quand est-ce que le client a intérêt à ce que l’obligation de faire soit remplie par le débiteur lui-même. Lorsque l’entrepreneur a été choisi en raison de ses qualités personnelles. Les qualités du contractant ont été déterminantes du consentement = contrat intuitu personae.

Quand est-ce que la personne devient un élément essentiel du contrat ?

a) Dans certains cas, l’intuitu personae est très fort.

Dans l’exécution d’un tableau par exemple. Les qualités personnelles de l’entrepreneur ont été déterminantes du consentement et il ne peut pas se faire remplacer, mais il peut se faire aider. L’entrepreneur ne peut pas céder son contrat, ni le sous-traiter.

b) Lorsque l’intuitu personae est moins marqué, l’entrepreneur peut céder son contrat.

Mais il ne peut le faire qu’avec l’autorisation de son client. Cette autorisation peut parfaitement être prévue à l’avance par une clause de substitution qui peut paraître dans le contrat. De la même façon, lorsque l’intuitu personae n’est pas marqué, l’entrepreneur a aussi le droit de sous-traiter, mais sous réserve de l’agrément du sous-traitant par le client. Cette clause de sous-traitance peut résulter de l’économie du contrat, l’étendue des travaux induit nécessairement le recours à la sous-traitance. Dans ce cas là, l’entrepreneur principal répond des fautes du sous-traitant.

2° Etendue de l’obligation d’exécution.

L’entrepreneur doit exécuter son travail en respectant les règles de l’art. ce n’est pas vraiment une règle de style dans la mesure ou les règles de l’art se retrouvent dans les normes et usages professionnels. Dans beaucoup de professions, ces usages professionnels sont codifiés. Ces usages s’appliquent même en cas de silence du contrat, et leur méconnaissance engage la responsabilité de l’entrepreneur. L’entrepreneur est tenu des suites du contrat qui s’imposent selon l’usage. Art. 1135 du Code civil.

3° Délai d’exécution.

L’entrepreneur doit exécuter le travail promis dans les règles de l’art dans le délai. Le délai est en général fixé dans le contrat. A défaut, les juges déterminent le délai raisonnable en fonction des usages de la profession et de la nature de la prestation.

Ceci étant il n’y a de retard que lorsque l’entrepreneur a été mis en demeure. Le retard, ce n’est pas l’écoulent du délai. Le retard débute à partir du moment ou le client perdant patience met en demeure l’entrepreneur d’exécuter ses obligations.

Ce retard donne lieu à une indemnisation. Si l’indemnisation est prévue dans le contrat sous forme de clause pénale par exemple. Le client peut obtenir indemnisation de son préjudice.

Le droit de la consommation intervient lorsque le contrat intervient entre un professionnel et un consommateur : l’article L114-1 du Code de consommation oblige le professionnel lorsque le prix de la prestation dépasse 500€ : le professionnel est obligé d’indiquer dans le contrat la date limite à laquelle s’exécutera sa prestation.

Lorsque le délai est dépassé de plus de 7 jours, le consommateur a le droit de dénoncer le contrat. Et dans le cas où il choisit de ne pas le dénoncer, il peut percevoir un intérêt au taux légal sur les sommes qu’il a versé d’avance à partir du moment ou un délai de trois mois s’est écoulé depuis leur versement.

4° Sanction de l’inexécution ou de la mauvaise exécution.

En cas de refus, le juge peut contraindre l’entrepreneur défaillant à s’exécuter sous astreinte, ce qui est en général très efficace sauf dans les contrats qui impliquent une obligation personnelle de faire. Il est impensable par exemple que le juge contraigne un peintre à exécuter un tableau.

En cas de refus d’exécution, le juge peut également autoriser le client à faire effectuer le travail par un autre aux frais de l’entrepreneur défaillant. Art. 1144 Code civil.

En cas d’inexécution incomplète ou défectueuse, l’entrepreneur peut être condamné à refaire le travail.

§ 2 : Obligations accessoires.

A. Le devoir de conseil.

1° Le contenu du devoir de conseil.

Il y a certains contrats d’entreprise dont l’obligation de conseil est une obligation de résultat. L’obligation de conseil est alors l’obligation principale du contrat.

● obligation relative par nature : elle dépend du degré de compétence du client. Donc elle s’impose de toute sa force lorsque le client est un profane et s’atténue voir disparaît complètement lorsque le client est un professionnel.

● obligation dans tous les contrats d’entreprise : ¤ contrat d’entreprise de fourniture d’une chose : l’entrepreneur doit s’informer sur les besoins du client, adopter son matériel à l’utilisation qui est prévu et avertir le client des risques de l’installation qu’il envisage. ¤ contrat d’entreprise de fourniture de service : l’entrepreneur doit avertir le client de la dangerosité du traitement, des effets secondaires du traitement, ou des risques d’insuccès du traitement. L’architecte doit avertir son client des contraintes administratives qui risquent d’empêcher la réalisation de son projet. Le devoir de conseil porte donc sur la réglementation spécifique, sur le coup de la réparation, sur son utilité et sur ses risques. Il est particulièrement accentué lorsqu’on est dans le domaine médical.

2° La preuve de l’exécution du devoir de conseil.

Très souvent les mises en garde auxquelles procèdent l’entrepreneur sont orales. La preuve est sur celui qui s’en prévaut : donc souvent l’entrepreneur. La jurisprudence exige que l’entrepreneur rapporte la preuve écrite de son exécution de son devoir de conseil ou tout du moins le commencement de la preuve écrite (décharge médicale…).

B. L’obligation de sécurité.

1° Généralités.

C’est la plus ancienne des obligations accessoires. Elle a été introduite par la jurisprudence en 1911 rendue sur les contrats de transport, puis elle a été généralisée à tous les contrats qui peuvent mettre en péril la sécurité des personnes. C’est une obligation d’ordre public, aucune clause d’un contrat ne peut l’écarter, ni limiter les conséquences.

2° Domaine d’application .

● La prestation s’exécute dans des locaux ou des installations aménagées par le professionnel : terrain d’élection de l’obligation de sécurité. La jurisprudence est très disparate en ce qui concerne le fait que ça soit une obligation de résultat ou de moyen. En général, l’obligation de sécurité dans ce cas là, est le plus souvent une obligation de moyen mais le rôle actif ou passif du client joue un rôle déterminant. C’est au client de prouver la faute de l’entrepreneur.

● Le contrat portant sur une chose : l’obligation d’exécuter la prestation sans vice emporte comme conséquence l’obligation de réparer les dommages et notamment les dommages corporels lorsqu’ils sont causés par une malfaçon. Intégration de ce principe dans deux textes législatifs : Loi 21 Juillet 1983, intégrée L 221-1 C Conso, « les produits et les services doivent dans des conditions d’utilisation normales ou dans d’autres conditions normalement prévisibles par le professionnel présenter la sécurité à laquelle on peut légitimement attendre et ne pas porter atteinte à la santé des personnes » et Loi 19 Mai 1998, intégrée art 1386-1 à 1386-18 CC, loi sur la sécurité des produits défectueux, normalement elle ne vise pas les contrats d’entreprise car elle vise le producteur, pourtant dans l’art 1386-7 CC, la loi étend la spécificité au vendeur professionnel dans le cas où le producteur ne peut pas être identifié par la victime.

§ 3 : Obligations spécifiques au contrat d’entreprise portant sur une chose.

A. Obligation de conservation de la chose.

Règles de transfert de propriété en contrat d’entreprise : Si l’entrepreneur travaille sur une chose dont la matière appartient au client, le client en est propriétaire dés l’origine.

Si l’entrepreneur fournit la matière qui s’intègre dans les biens du client, le client devient propriétaire au fur et à mesure de leur incorporation dans la chose : règle de l’accession.

Si l’entrepreneur fournit un bien sur commande spécifique du client, le transfert de propriété s’opère alors à la réception de la chose. La réception, c’est l’opération juridique qui est propre au contrat d’entreprise et qui est différente de la livraison, c’est le moment où il constate que la chose livrée correspond en tous points à la chose qu’il a commandée.

1° Art 1788, l’entrepreneur fournit la matière.

Lorsque l’entrepreneur fournit la matière, qu’il s’agisse de la fabrication d’un bien sur commande spécifique ou de la rénovation d’un bien avec des matériaux qui appartiennent à l’entrepreneur, lorsque la chose périt avant d’être livrée la perte est entièrement à la charge de l’entrepreneur quel qu’en soit la cause (faute de la l’entrepreneur, cas fortuit, force majeure…). Il sépare de la propriété de la chose : en principe, le transfert de propriété entraîne le transfert des risques. En matière de contrat d’entreprise, le

transfert de propriété se fait au fur et à mesure de l’intégration des matériaux dans la chose, donc si la chose disparaît, elle disparaît lorsque le client est partiellement propriétaire, mais la chose est au risque de l’entrepreneur.

Cette règle qui sépare la charge des risques est confirmée par [3 Avril 1974] « l’art 1788 a pour objet de déterminer à qui incombe les risques au cas de perte de la chose indépendamment de la question de la propriété ». C’est bien intentionnellement que le CC sépare la propriété et la charge des risques.

Question que du transfert des risques, pas question de la responsabilité : l’effet de cet article est donc simplement d’obliger l’entrepreneur à faire ses travaux pour honorer son contrat. Il n’a pas pour effet direct d’obliger l’entrepreneur de rembourser son client du préjudice qu’il a pu subir, pour cela il devra apporter la preuve de la faute de l’entrepreneur (droit de la responsabilité générale).

L’entrepreneur ne peut réclamer à son client ni la rémunération de son travail, ni le remboursement des matériaux : La chose périt au risque de l’entrepreneur, c’est donc lui qui supporte la charge de parte de la chose. Le client dispose en réalité d’une option, soit il demande à l’entrepreneur de refaire les travaux, soit il demande la résolution du contrat et la restitution des acomptes qu’il a pu verser, en dehors d’une action en responsabilité.

Hypothèses dans lesquelles l’article ne s’applique pas : application écartée par une règle spécifique du contrat ou lorsque l’entrepreneur avait mis en demeure le client de recevoir la chose (travail terminé, chose reste dans les locaux de l’entrepreneur).

2° Art 1789, l’entrepreneur ne fournit que son travail.

Si l’entrepreneur ne fournit que son travail, la perte de la chose lui est imputable sauf si il parvient à établir qu’il n’a pas commis de faute. L’article 1789 dispose que l’entrepreneur n’est tenu que de sa faute lorsqu’il ne fournit que son travail. Depuis l'arrêt Ch des requêtes,19 Mai 1866, la jurisprudence constate dit que l’entrepreneur devra prouver son absence de faute, ce qui fait peser sur l’entrepreneur une présomption de faute. Donc lorsque la chose confiait à l’entrepreneur vient à disparaître ou a été dégradé, l’entrepreneur est dégagé de son obligation de conservation que si il prouve son absence de faute ou la survenance d’un cas fortuit. L’entrepreneur ne pourra pas demander la rémunération de son travail [art 1790 CC].

Si la chose disparaît pour une raison inconnue, l’entrepreneur reste débiteur de son obligation de restitution car par hypothèse si la raison est inconnue c’est qu’il n’a pas réussi à enlever sa présomption de faute.

B. La garantie de vices cachés.

Cette question ne pose pas de problème lorsque l’entrepreneur a acheté à un fournisseur le matériau dont il va se servir pour exécuter le travail. La jurisprudence admet que la garantie fournit par le fournisseur à l’entrepreneur, soit transmise au client. Donc l’entrepreneur est dégagé de cette garantie. Le client peut alors faire une action directe.

Si l’entrepreneur a fournit la matière, il est tenu de la même garantie qu’un vendeur. Si le travail porte sur une chose appartenant au client, l’entrepreneur n’est garant des vices que dans la mesure où ils sont dus à son intervention.

§ 4 : Les clauses limitatives de responsabilité.

Pour écarter ou limiter sa responsabilité, il est très fréquent que l’entrepreneur insère dans son contrat des clauses limitatives. Ces clauses sont valables car le contrat n’est pas d’ordre public, dans les conditions de droit commun.

Lorsque le contrat est un contrat entre professionnel et consommateur, les clauses limitatives de responsabilité sont valables sous réserve du régime des clauses abusives (régime dans lequel le juge peut limiter le jeu de la clause voir l’annuler lorsqu’elle a pour effet de procurer un avantage excessif au professionnel dés lors qu’il a constaté que le professionnel pouvait en raison de son poids économique imposait cette clause au client). Les clauses limitatives de responsabilité deviennent plus rares dans les rapports de consommation car les professionnels ont tendance à s’auto-discipliner.

Ces clauses en peuvent pas éluder l’obligation principale qui pèse sur l’entrepreneur et qui constitue la substance même du contrat, Cass Com,

22 Octobre 1996, Chronopost.

Ces clauses ne peuvent pas concerner les dommages corporels car le corps est hors du commerce donc elles ne peuvent pas dégager l’entrepreneur de son obligation de sécurité qui est d’ordre public.

Ces clauses ne jouent pas en cas de dol ou de faute lourde.

Sous section 1 : Les obligations du maître de l'ouvrage.

§ 1 : Le paiement du prix.

A. La détermination du prix.

La fixation du prix n’est pas une condition de validité du contrat

1° Détermination du prix par les parties.

a) Le marché sur facture.

Lorsque le prix est fixé après l’exécution du travail. En l’absence de l’accord entre les parties, il appartient au juge de fixer la rémunération compte tenu des éléments qui vont lui être apportés par les parties. Si le prix est fixé dans le contrat, c’est un marché sur séries ou à forfait.

b) Le marché à forfait.

Le prix est fixé d’avance de façon ferme et définitive en fonction de la nature des travaux. On doit trouver dans le contrat une détermination précise de la nature des travaux car cela va servir à déterminer le cas où il y aura des travaux supplémentaires qui seront exécuter en dehors du forfait. Dans les marchés à forfait, le risque pèse sur l’entrepreneur qui a mal évalué les coûts. Il est possible de prévoir une indexation dans les marchés à forfait.

Le cas des travaux supplémentaires pose problème : On doit déterminer s’il s’agit ou non de travaux supplémentaires. Détermination de la nature des travaux d’origine.

- La jurisprudence donne une définition : il n’y a travaux supplémentaires que si ces travaux apportent une amélioration de la prestation fournie.

- Il est nécessaire d’établir un nouveau contrat d’entreprise.

Quand au cours de l’exécution du contrat le client remet en cause l’économie de ce contrat soit par son intervention permanente, soit parce qu’il manifeste de nouvelles exigences

- La jurisprudence décide que le contrat originaire et le forfait deviennent caduque en cas de nouvelle exigences du client.

Le cas particulier de la construction d'un bâtiment :

Principe :

Art 1793 renforce la protection du client quand un bâtiment à été construit à forfait.L’entrepreneur ne peut exiger aucune augmentation de prix sauf dans le cas où il fait des travaux supplémentaires.

Ces travaux supplémentaires doivent être précisé par écrit : nature et contenu. Règle de forme : autorisation des travaux par écrit. Répercutions sur la preuve. Dans le domaine particulier de la construction d’un bâtiment à forfait, la preuve écrite en cas de survenance de travaux supplémentaires ne

peut être remplacé par aucune autre, y compris par un commencement de preuve par écrit, sous peine de réduire à néant la protection du client.

Règle dérogatoire au droit commun, soumise à une interprétation restrictive.Pour que cette règle s’applique il faut la réunion de 4 conditions :

Il faut qu’on soit en présence d’un forfait, un prix fixé globalement et à l’avance. Il faut que les partis se soient accordés sur un plan et un devis. Il faut qu’il s’agisse bien de la construction d’un bâtiment et pas d’aménagement d’intérieur. Le contrat doit avoir été conclu entre le client et un entrepreneur principal. L’art 1793 ne s’applique pas en cas de sous traitance

c) Le marché sur série.

Le prix est fixé article par article le prix est donc déterminé à la fin des travaux. Possibilité de se référer à des barèmes.

Avantage de la souplesse :Permet de répercuter sur le client les difficultés inattendues.

2° L'intervention du juge dans la détermination du prix.

Le juge peut intervenir dans la détermination du prix de 2 manières :

Évaluation contractuelle par le juge du prix. Il ne s’agit pas de révision du prix mais d’évaluation contractuelle. Dans un marché sur facture, le professionnel fixe unilatéralement le montant de sa rémunération en envoyant sa facture.

En cas de contestation du client sur le prix, le contrat doit être complété par le juge ou arbitre choisit par les partis.

Le juge agit dans le cadre d’une évaluation et non d’une contestation.

Le juge comme l’arbitre dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation et va se référer à des éléments extérieurs au contrat ms qui sont certains : travail accomplis, notoriété de l’entrepreneur, au service rendu, aux usages professionnels.

La révision du prix par le juge

Principe :En vertu de la force obligatoire du contrat, le juge ne devrait pas à avoir à intervenir sur le prix dés lors que ce prix est déterminé dans le contrat.

Nuance :La JP étend au contrat d’entreprise une règle s’agissant des honoraires du mandataire.Cette règle permet au juge de réduire la rémunération prévue dans le contrat lorsqu’elle est convenue sous forme d’honoraires, quand ces honoraires paraissent manifestement exagérées.

B. Le règlement du prix.

1° Le moment du règlement du prix.

Principe :L’entrepreneur ne peut exiger le règlement du prix qu’après la réception des travaux.La réception des travaux, acte juridique unilatéral par lequel le client approuve le travail fournit par l’entrepreneur. Quand les travaux sont important, on peut prévoir un acompte.

2° Les garanties.

Dans un contrat d’entreprise l’entrepreneur est dans une situation vulnérable vis-à-vis de son client étant donné qu’il a engagé dans un chantier son travail ms aussi la vente des fourniture.L’entrepreneur mérite donc un certain nombre de garanties.

2 garanties principales à la disposition de l’entrepreneur :

● L’exception d’inexécution : lui donne la possibilité de suspendre les travaux si le client ne lui verse pas les acomptes convenus.

o Une foi le travail effectué il peut exercer son droit de rétention : il faut qu’une chose lui ai été remise à l’occasion de son travail ou pour qu’il travaille dessus.

§ 2 : Livraison et réception.

A. La livraison.

Opération matérielle qui consiste à enlever la chose chez l’entrepreneur une fois que le travail a été accomplis. Si le client n’a pas prit livraison à la date fixée, l’entrepreneur peut se faire autoriser par le juge d’instance à faire vendre les objets aux enchères pour se payer sur le prix. Il faut que le délai d’un an pour les objets ordinaires, 6 mois pour les auto soit respecté.

B. La réception.

La réception est un acte juridique unilatéral ms contradictoire par lequel le client approuve l’ouvrage.Elle est surtout pratiquée dans les contrats de construction et dans tous les contrats d’entreprise portant sur une chose.

Conséquences : Obligation pour le client de payer le solde du prix. Transfert au client de la garde de la chose et des risques. Libération de l’entrepreneur de la garantie des vices apparents et du défaut de conformité

La réception peut être tacite et résulter de la prise de possession et du paiement du prix.Elle est obligatoire pour le client qui ne peut retarder indéfiniment la réception.

L’entrepreneur peut demander au juge de prononcer la réception judiciairement.

La réception avec réserve oblige l’entrepreneur a remédier aux désordres qui seraient apparu dans l’année de la réception.

Chapitre 2 : Le contrat de mandat.

Définition :Art 1984 Code civil« le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ».

Celui qui donne mandat est le mandant. Celui qui bénéficie du mandat, qui exécute le mandat : mandataire. Le mandant est donc à l’origine du mandat.

3 éléments du mandat :

● Il donne au mandataire le pouvoir d’accomplir un acte juridique et non pas « quelque chose » comme dit l’article. C’est donc un instrument qui

est orienté vers la conclusion d’un ou plusieurs actes juridiques. C’est un instrument dans les mains du mandant pour lui permettre d’accomplir des actes juridiques alors qu’il est absent ou incompétent.

● Réciproquement l’activité du mandataire se traduit par l’accomplissement d’acte juridiqueDonc si on veut établir que quelqu'un a agit en qualité de mandataire, on devra rechercher si cette personne a conclu ou nom des actes juridiques. La difficulté est que la plupart des mandataires accomplissent à la fois des actes matériels et des actes juridiques. Il faudra alors analyser dans quels cas ils ont agit en tant que mandataires et dans quels cas ils n’ont pas agit en tant que mandataire > analyse de leur activité.

S’ils ont accomplis dans un cas précis que des actes matériels, ils sont juste prestataires de service : pas dans le cadre d’un contrat de mandat mais dans un contrat d’entreprise.

Exemple : un courtier = se borne à rapprocher les partis sans conclure un acte juridique.

S’ils ont accomplis à la fois des actes matériels et juridiques, ou juste des actes juridiques, ils sont mandataires et donc contrat de mandat.

Exemple : l’avocat qui conclu une transaction avec l’adversaire de son client dans le cadre d’un procès.

● Mandataire fait un acte juridique pour le mandat : Le mandataire agit dans l’intérêt du mandant mais ne le remplace pas donc le mandataire n’est pas neutre, les décisions qu’il prend, doivent profiter au mandant. Il garde une certaine marge de manoeuvre comparé au contrat de travail. Le mandataire reçoit des instructions sur l’acte qu’il doit accomplir mais il reste libre des choix pour y parvenir.

Le juge utilise le faisceau d’indice la qualification vient de l’accumulation des indices qui vont dans le même sens : Il est un indépendant ou pas. Reçoit des salaires ou des honoraires. Les conditions d’exécution de sa prestation.

Deuxième caractéristique : lorsqu’il agit, le mandataire agit pour le mandat. Ceci étant dit, cette expression est susceptible de deux sens : agir pour le mandant voudrait dire que le mandataire remplace le mandant mais à ce moment là on peut dire que l’article est redondant parce que cette interprétation fait double emploi.

Autre sens : agir dans l’intérêt du mandant. C’est ce deuxième sens qui est le bon. Les décisions qu’il prend doivent profiter au mandant parce qu’il doit agir dans son intérêt.

Etre mandataire : prendre les décisions qui vont profiter au mandant. Le mandataire a donc un choix, donc il a une certaine marge de manoeuvre. Dans le cas contraire, si pas de marche de manoeuvre, on n’est pas dans le cadre d’un mandat, mais dans le cadre d’un contrat de travail. On peut essayer de distinguer le mandat du contrat de travail.

Quels sont les aspects qui permettent de distinguer le mandat du contrat de travail ?

● 1er élément : le mandataire reçoit des instructions quant à l’acte qu’il doit accomplir, mais il reste libre du choix des moyens pour y parvenir. Le mandataire doit gérer en faisant telle ou telle opération juridique qui reste de son propre choix. Au contraire, dans le contrat de travail il y a un lien de subordination, et donc le salarié qui est uni à son employeur doit respecter les ordres reçus et en principe il ne dispose d’aucune marge de manoeuvre. Dans la réalité, les choses ne sont pas aussi tranchées. Il y a des mandataires dont la liberté est restreinte et des salariés qui sont libres de leur choix. Dans ce cas là, la jurisprudence qualifie le contrat en faisant appel à un faisceau d’indice. Un faisceau d’indice est une accumulation d’indices qui vont tous dans le même sens. Parmi ces indices :

- le statut de l’intéressé, s’il est indépendant ou salarié. - mode de rémunération- les conditions d’exécution de sa prestation- d’autres indices que l’on peut trouver dans les arrêts.

● 2ème élément : le mandataire agit dans l’intérêt du mandant.

● 3ème élément : le mandataire agit au nom du mandant : le mandataire remplace le mandant. Non seulement il remplace le mandant mais les actes juridiques conclus par le mandataire vont engager le mandant en raison d’un mécanisme particulier au mandat qui est le mécanisme de la représentation = mécanisme juridique à trois personnes : le représentant, le représenté, et un tiers contractant. Les actes juridiques conclus entre le représentant et le tiers engagent le représenté, à condition que le mandataire ait agi ouvertement en tant que mandataire et qu’il ait indiqué le nom de la personne au compte de qui il agit.

Section 1 : La formation du contrat de mandat.

La quasi-totalité des mandats sont des mandats conventionnels. Mais bien entendu, il y a des mandats qui ne le sont pas. On doit signaler l’existence des mandats tacites, ces mandats sont en fait une conséquence tirée soit par la loi soit par le juge de l’attitude des parties dans une situation donnée.

Ce type de mandat tacite existe essentiellement dans le cadre d’une communauté de vie (mandats entre époux Art. 1432 al.1 et 1540 du Code civil) ou d’intérêt (mandat gestion d’indivision au vu et au su des autres indivisaires, il est considéré comme ayant eu de la part des autres un mandat tacite de gestion. Art. 815-3 al.2 du Code civil). Le mandat est restreint à l’acte d’administration. Sinon tous les mandats sont des mandats consensuels.

§ 1 : Règles de fond du mandat.

A. La capacité.

S’agissant de la capacité, elle s’apprécie différemment selon que l’on s’intéresse à la personne du mandat ou à la personne du mandataire. Le mandant doit avoir la capacité d’accomplir l’ace projeté. Le mandant doit avoir la capacité de vente par exemple dans un mandat de vente. L’acte conclu entre le mandataire et le tiers engage le mandant. Cette capacité s’apprécie au moment du mandat, et son défaut entraîne la nullité du mandat.

S’agissant de la capacité du mandataire, elle ne concerne que le mandat lui-même Art 1990. par conséquent, un mineur peut être choisi comme mandataire. L’acte final n’en sera pas affecté puisque le mandataire ne fait que représenter le mandant.

B. Objet du mandat.

L’étendue du pouvoir du mandataire sera déterminée selon les termes du contrat. Le mandat conclu en termes généraux a pour objet toutes les affaires du mandant, mais il est limité aux actes d’administration. Art. 1986 Code civil.

Si le mandat concerne des actes de disposition il doit être conclu dans des termes expresse. Il doit indiquer que le mandataire es habilité à vendre tel bien avec un prix en général ou à constituer une hypothèque, ou à faire un bail de longue durée. L’illicéité de l’acte entraîne la nullité du mandat.

§ 2 : Règles de forme et de preuve.

A. Les règles de forme.

RespectEn principe, article 1985 le mandat est un contrat consensuel. Puisque c’en est un il ne devrait être soumis à aucune règle de forme particulière.

Mais on observe, que dans certains cas le mandat est soumis à certaines règles de forme, et il y a deux cas : - Le respect du parallélisme des formes.

Cela veut dire que si l’acte projeté nécessite pour sa validité une forme authentique, le mandat qui vise à accomplir cet acte doit lui-même recevoir une forme authentique. La question se pose lorsque l’acte projeté tout en ne nécessitant pas un acte authentique, nécessite un écrit.

Si la formalité de l’écrit est destinée à protéger le consentement de celui qui s’oblige donc le consentement du mandant. En ayant pour but d’attirer son attention sur les conséquences particulières de cet acte, (par exemple une constitution d’hypothèque, une donation, un contrat de mariage…) le mandat vidant à accomplir cet acte doit lui-même être passé par écrit, il est donc soumis aux mêmes formalités sous peine de nullité. Une fois le mandat accompli l’acte va produire ses effets dans la personne du mandant, c’est le mécanisme de la représentation. Puisque l’ace est accompli par l’intermédiaire d’un mandataire le seul moyen d’attirer l’attention du mandant sur les conséquences de l’acte c’est d’exiger que le mandant réponde aux mêmes règles que l’acte envisagé. Deuxième raison : la formalité qui est imposée pour attirer l’attention du contractant pour protéger son consentement serait privée d’efficacité.

Il y a une distinction : si la formalité est destinée protéger les tiers en rendant possible la publicité, c’est le cas par exemple de la vente d’immeuble, c’est pour permettre la publication au bureau des hypothèques : son but est de protéger les tiers. Le mandat est un contrat consensuel, en principe n'exige pas de forme particulière, sauf la question du parallélisme des formes d’une part, et d’autre part les exigences de la réglementation économique.

- Le respect des exigences de la réglementation économique.Là aussi pour respecter les exigences de la réglementation économique, la loi impose que certains mandats fassent l’objet d’un acte sous seing privé qui doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires pour informer le mandat de l’étendue de ses obligations, l’écrit devient une condition de validité du mandat.

C’est le cas par exemple du mandat des agents immobiliers, c’est le cas des agents commerciaux, ou encore du mandat des agences de publicité.

B. Les règles de preuve.

1° L’existence du mandat.

Art. 1985 al. 1 : la preuve du mandat relève du droit commun. Donc renvoie à 1341. le mandat doit être par écrit si son objet est supérieur à 1500€, l’écrit pouvant être remplacé par un aveu. l’aveu c’est tout simplement l’exécution de sa mission par le mandataire. Le mandant ratifie la mission du mandataire. En cas d’impossibilité morale de se procurer un écrit. C’est l’art 1348 : on admet la preuve par témoin ou par présomption. Lorsque le mandat est non commercial à l’égard d’une des parties, la partie non commerçante a la liberté de la preuve.

Le tiers qui traite avec une personne qui se prétend mandataire doit demande justification du mandat selon règles de preuve précitées. La preuve de l’existence du mandat obéit aux règles du code civil, le tiers contractant doit s’assurer de l’existence du mandat, et donc demander part le mandataire l’existence du mandat selon es règles de preuve du code civil.

2° L’étendue du mandat.

Il s’agit ici d’interpréter le mandat pour savoir si le mandataire n’a pas dépassé ses pouvoirs et si l’acte qu’il a conclu engage bien le mandant. Dans ce cas là, tous les moyens de preuve sont admis, mais afin d’éviter que le mandant ne soit engagé trop loin, la jurisprudence soumet le mandat à une interprétation restrictive. Exclut l’interprétation par analogie. Par exemple, un transporteur qui a reçu mandat de recevoir un paiement par chèque, n’a pas reçu mandat de recevoir paiement par lettre de change.

Section 2 : Les effets du mandat.

On va étudier successivement les obligations du mandataire et celles du mandat, et à l’occasion de chacune de ces obligations on va voir la situation du tiers contractant.

Sous-section 1. Obligations du mandataire.

Art. 1991 à 1996 Code civil. Dans le code civil, le mandat était un acte gratuit (au moins dans celui de 1804), c’était un service que l’on rendait gratuitement à un ami. Mais depuis 1804, c’est devenu une prestation de service rendu par un professionnel rémunéré. Donc aujourd’hui la situation actuelle, le mandat est surtout un mandat salarié. Cette transformation de la physionomie du mandat a entraîné des répercussions sur l’équilibre du mandat et sur les obligations du

mandataire professionnel.

§ 1 : Le contenu des obligations du mandataire.

Tout mandataire est tenu d’exécuter sa mission.(A) Il est tenu de rendre compte. (B). le mandataire professionnel est tenu d’un devoir de conseil (C).

A. Le mandataire doit exécuter sa mission.

1° La question du sous mandat.

Doit-il exécuter sa mission personnellement ? Ou peut il se faire remplacer ? C’est le problème du sous mandat. En principe, le mandat a un caractère intuitu personae, et donc ce caractère devrait interdire la substitution, le mandat repose sur une relation de confiance, et par définition la confiance est personnelle. En réalité, les choses sont un peu différentes.

Dans certains cas, la substitution est impossible soit parce que le caractère intuitu personae du contrat est très marqué, soit parce que la substitution est interdite dans le contrat. En général la substitution est possible.

Et l’existence d’une substitution est même prévue dans le code civil à l’article 1994. En outre, la cour de cassation le 28 février 1989 : admet existence d’un mandat au porteur, ou mandat en blanc. Alors veut dire que la substitution est permise.

Tout tourne autour de la responsabilité du mandataire initial. En cas de substitution, quelle est la responsabilité du mandataire initial ? Question tient à l’attitude du mandant.

Si le mandant n’a pas autorisé la substitution, le mandataire initial reste responsable, si au contraire la substitution a été autorisée, (par exemple un mandat en blanc) dans ce cas là le mandataire initial ne sera responsable que s’il a mal chois le mandataire substitué ou s’il l’a mal surveillé.

Que la substitution ait été autorisée ou non, l’article 1994 al. 2 permet au mandant d’agir directement en responsabilité contre le sous mandataire à condition qu’il ait commis une faute. Le mandant peut agir directement contre le sous mandataire s’il a commis une faute, et la jurisprudence dit que l’inverse est vrai aussi, le sous mandataire peut agir directement contre le mandant, par exemple pour obtenir le remboursement des sommes qu’il a payé pour son compte.

Cas difficile à résoudre où il y a un sous mandat, et le sous mandataire paie pour le mandant une certaine somme. Or il arrivait très fréquemment que le mandant versait cette somme au mandataire initial, et ce dernier la gardait pour soi. La jurisprudence a longtemps hésité, elle a bilatéralisé l’action directe : le sous mandataire peut agir directement contre le mandant pour se faire rembourser les sommes qu’il a payé pour son compte, mais il a une limite : lorsque le mandant s’est déjà libéré de sa dette à l’égard du mandataire initial, l’action directe est donc écartée.

2° Les modalités d'exécution de l'obligation.

a) Diligence et efficacité.

Le mandataire doit exécuter sa mission avec diligence et efficacité. Le mandataire doit exécuter sa mission avec élégance et efficacité. Il doit s’en tenir aux instructions reçues. Il ne doit pas conclure un acte différent de celui qui a été envisagé par le mandant. Il doit conclure l’opération initialement prescrite. Il ne doit pas accepter par exemple un autre moyen de paiement.

Lorsque le mandataire est un mandataire professionnel, il est tenu en outre d’un devoir de conseil, c'est-à-dire qu’il doit mettre en garde le mandant contre un projet inopportun. Il doit le renseigner sur la valeur réelle du bien. Il doit s’assurer également la solvabilité de l’acquéreur. Cette obligation de conseil est une obligation d’ordre public.

Il est interdit d’introduire dans le contrat de mandat conclu entre un professionnel et un particulier, une clause écartant dispensant le professionnel de son obligation de conseil. Le devoir de conseil a un caractère relatif. Plus le mandant est qualifié, et moins le devoir de conseil du mandataire sera important.

b) Devoir de loyauté.

Art. 1134 al3 : application du principe général du code civil. « de bonne foi ». Le mandat repose essentiellement sur la confiance, donc le mandataire est spécialement tenu d’un devoir de loyauté à l’égard du mandant. Puisqu’il est tenu c de ce devoir de loyauté, le mandataire au titre du mandat a des incapacités spéciales. Parce qu’il est mandataire le droit fait peser sur lui un certain nombre d’incapacités. Il n’a le droit ni de se porter contrepartie, ni d’acquérir pour son compte le bien qu’il est chargé de vendre, ni en principe de représenter à la fois le mandant et le tiers contractant.

Se porter contrepartie = prendre à son compte l’opération qu’il devait conclure avec un tiers. Même s’il le fait au prix fixé par le mandant. Mais peut le faire si le mandant lui donne son autorisation. Il ne peut représenter à la fois le mandant et le tiers contractant. Par exemple l’agent immobilier qui détient à la fois le mandat du vendeur et de l’acquéreur pour la même opération. Ceci étant dit, cette interdiction est en pratique levée lorsque le mandat a été exécuté de bonne foi, et très souvent des agents immobiliers représentent à la fois le vendeur et l’acheteur.

Inobservation en cas de règles qui ont pour l’objet la protection d’une personne -> non application nullité relative de l’acte qui a été conclu. Donc une prescription de 5 ans sans préjudice de la responsabilité du mandataire.

B. L'obligation de rendre compte.

Art 1993 c civ.

1° Aspect juridique.

Le mandataire doit faire le bilan de sa mission. Le mandat est un contrat qui repose sur la confiance, par voie de conséquence, en raison de l'économie

du contrat, l'obligation d'information du mandant répond à cette économie et pèse sur le mandataire.

Au cours de sa mission, le mandataire doit au minimum informer le mandant des éléments qu'il rencontre et qui sont susceptible de modifier la position du mandat et les ordres qui lui ont été donnés.

En fin de mission, il doit communiquer les résultats de sa mission, même s'ils sont défavorables (ex: perte d'un procès).

2°. Aspect comptable.

En fin de mandat, le mandataire doit restituer au mandant tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration. ● Il doit remettre tous les éléments qui lui ont été remis pour exécuter sa mission, docs comptables, marchandises, titre de propriété...

● Il doit donner au mandant, tout ce qu'il a reçu de la part du tiers contractant pour le compte du mandant, y compris ce qu'il aurait reçu par erreur.

● Le mandataire peut exercer, sur les sommes versés pour le compte du mandant, un droit de rétention s'il s'avère que le mandant est débiteur à son égard. Particularité : si le mandataire encaisse ses sommes sur son compte personnel, il y a confusion dans le patrimoine du mandataire entre son argent et les sommes qu'il détient pour le compte du mandant, toutes les sommes sont alors susceptibles d'être saisies et affectées au paiement de créances, il y a donc un danger pour le mandant. Les mandataires doivent donc verser les sommes qu'ils détiennent pour le compte d'un mandant sur un compte spécial destiné à les individualiser et à les séparer de leurs patrimoines.

§ 2 : La sanction des obligations du mandataire.

Se présente de façon différente selon qu'on envisage la responsabilité du mandataire vis à vis du mandant ou vis à vis des tiers. Le détournement ou la dissipation de sommes reçue en vertu d'un mandat constitue une infraction pénale, abus de confiance, art 314-1 NCP.

A. La responsabilité à l'égard du mandant.

Puisqu'il y a un contrat entre le mandataire et le mandant, il s'agit d'une responsabilité contractuelle car elle prend sa source dans l'inexécution ou la mauvaise exécution d'un contrat.

D'une façon générale, le mandataire est responsable du dommage causé par sa faute même s'il ne s'agit, ni d'une faute lourde, ni d'une faute grave, ni dolosive sauf si le contrat contient une clause limitative de responsabilité.

Lorsqu'il y a une telle clause, le mandataire est exonéré sauf s'il a commis une faute lourde. La clause limitative de responsabilité ne dispense pas le professionnel de l'exécution de son devoir de conseil.

1° Charge de la preuve.

Qui doit prouver la faute du mandataire. Cela dépend du type d'obligation, obligation de moyen ou de résultat.

La Cour de Cassation opère une distinction : En cas d'inexécution du mandat, inexécution totale de l'acte qui devait être conclu par le mandataire, une présomption de faute pèse sur le

mandataire. Par conséquent, le mandat débouche sur une obligation de résultat. Le mandataire est responsable sauf s'il prouve qu'il a correctement exécuté ses obligations, ou qu'il en a été empêché à la suite d'une cas fortuit.

En cas de mauvaise exécution du contrat, on passe sur une obligation de moyen, c'est donc le mandat qui devra établir la faute du mandataire. Cette distinction ne s'applique pas lorsque le mandat a un caractère aléatoire (ex : contrat de révélation de succession).

Il n'est pas toujours facile de distinguer entre la mauvaise exécution et l'inexécution et bien souvent la mauvaise exécution abouti à l'inexécution du mandat.

2°. L'appréciation de la faute.

La jurisprudence apprécie la faute de manière différente, d'abord selon les aptitudes respectives des parties mais surtout selon l'existence ou non d'une rétribution du mandataire. La jurisprudence donne une faveur à la gratuité.

L'appréciation de la faute par la jurisprudence dépend beaucoup de si on est en présence d'un mandat salarié ou d'un mandat gratuit.

Appréciation limitée à la faute et n'écarte pas la présomption de faute pesant sur le mandataire dont la mission n'a pas été exécuté.

L'appréciation moins sévère lorsque le mandat est gratuit ne s'applique qu'en cas de mauvaise exécution pas en cas d'inexécution.

3° Etendue de la réparation.

La sanction peut être aggravée, lorsque le mandataire est salarié par la réduction de sa rémunération et le maintien à la charge du mandataire des frais qu'il a pu exposer pour l'exécution du mandat.

4° Prescription de l'action.

Prescription de 30 ans en matière civile et 10 ans si on est en matière commerciale.Le délai de prescription ne court pas du jour où le mandataire à commis une faute dans l'exécution de sa mission, mais du jour où le mandant a eu connaissance de l'opération, le plus souvent la jour de la rédition des comptes.

B. La responsabilité à l'égard des tiers.

Le mandant est un contrat à trois personne et est gouverné par la règle de la représentation. En vertu de cette règle, l'acte conclu par le mandataire est réputé conclu en réalité par le mandant et par conséquent il y a un lien direct entre le mandant et le tiers. Le mandataire ne devrait donc pas avoir de responsabilité à l'égard des tiers.

Mais il y a des exceptions : Le mandataire engage sa responsabilité contractuelle à l'égard du tiers, dans un mandat où il n'est pas tenu au secret, s'il ne révèle pas l'identité

de son mandant. Le mandataire engage sa responsabilité délictuelle à l'égard du tiers en cas d'agissements fautifs à l'égard du tiers, acte irrégulier, faux

renseignements ou dépassement de ses pouvoirs. Cette responsabilité persiste même s'il a agit selon les instructions de son mandant, ils seront alors responsable tous les deux.

Lorsque le mandataire est professionnel, il engage sa responsabilité délictuelle en cas de mauvaise exécution de son obligation de conseil.

Sous section 2 : Les obligations du mandant.

§ 1 : Les obligations du mandant envers le mandataire.

Art 1999 à 2002 c civ.

A. Coopération

Cette obligation qui exige que le mandant donne au mandataire tous les moyens dont il a besoin pour exécuter sa mission ne figure pas dans le code civil au niveau du mandat mais des contrats en général, art 1134, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Le mandant doit apporter renseignements, docs, adapter ses instructions et ne doit pas entraver la mission du mandataire.

B. Remboursement et indemnisation.

Art 1999 et 2000 c civ.

L'article 1999 s'intéresse au remboursement des dépenses que le mandataire a engagé pour exécuter sa mission, même dans le cas où la mission a échoué, sauf si l'échec du mandat est imputable à la faute du mandataire(ce qui doit être décidé en justice).

L'article 2000 s'intéresse à l'indemnisation, si le mandataire a subit un préjudice au cours de l'exécution de sa mission, le mandant doit l'indemniser de ce préjudice, qui peut être financier ou d'une toute autre nature. Ex : Un mandataire chargé de récupérer dans l'Allemagne nazi des biens qui appartenait à une famille juive et qui se retrouve incarcéré, préjudice qui dépasse le préjudice financier.

Peut-on écarter le remboursement et l'indemnisation dans un contrat de mandat ? Distinction mandat gratuit, mandat salarié : Lorsque le mandat est gratuit, les clauses excluant ou limitant le remboursement sont nulles. Lorsque le mandat sont salarié, on admet que la rémunération du mandataire soit fixé de manière forfaitaire, le forfait inclus le salarie du

mandataire, le remboursement de ses frais et l'indemnisation de ses pertes éventuelles.

C. Rémunération du mandataire. Le code civil de 1804 concevait à l'origine le mandat comme un rapport d'amitié. La gratuité était donc l'essence même du mandat. Depuis, la physionomie du mandat s'est modifiée et la gratuité a donc un caractère largement dépassé. La jurisprudence a renversé cette présomption de gratuité. 1ère Ch Civ, 10 février 1981, c'est le contraire qui se produit, le mandat est présumé salarié à l'égard des personnes qui en font profession.

1° Montant de la rémunération.

Lorsque le mandat est salarié, la plus souvent la rémunération est prévue dans le contrat. Elle peut être calculée de deux manières, forfaitaire ou proportionnelle, dépend de la réussite de l'affaire. Méthode libérale de calcul pour la rémunération forfaitaire et méthode commerciale pour la rémunération proportionnelle.

2° Révision de la rémunération.

Le principe de la force obligatoire des contrats devrait rendre intangible la rémunération du mandataire.

Mais depuis un arrêt de la Cour de Cassation du 29 janvier 1867, les tribunaux se sont reconnus le droit de réviser les honoraires du mandataire, soit pour augmenter, soit pour diminuer, lorsqu’elle est hors de proportion avec le service rendu.

On peut y voir le désir de la Cour de Cassation de contrôler l'exercice de certains professions, dont les membres pourraient être tentés d'abuser de leurs influences. Ce pouvoir de révision est d'ordre public, sauf lorsque le mandat est aléatoire ou lorsque la rémunération a été fixée a près l'exécution du mandat.

3° Paiement de la rémunération.

Doit être payé selon la périodicité prévue au contrat.

Si le mandat est assorti d'une exclusivité, et que l'affaire a été conclu soit par le mandat directement soit par un autre, le mandataire a droit à une indemnité parce que le mandant a commis une faute.

Lorsque le mandat est expiré et que le contrat est conclu par le mandant ou par un autre mandataire, avec le client que le mandataire avait trouvé, le mandataire a droit à une indemnité.

Le mandataire dispose d'un droit de rétention sur les sommes qu'il doit restituer au mandant. Mais attention en raison de règles déontologiques contraires, cette règle ne s'applique pas aux avocats.

§ 2 : Les obligations du mandant envers le tiers contractant.

Art 1998 c civ. L'acte conclu par le mandataire engage le mandant vis à vis du tiers. On doit étudier dans quelle mesure l'acte conclu par le mandataire oblige le mandant.

A. Le mandataire a agi dans la limite de ses pouvoirs.

On applique le principe de la représentation, l'acte est réputé conclu directement entre le mandant et le tiers.

Deux conséquences : Tous les actes conclus par le mandataire sont opposables au mandant, ex : la réception sans réserve par le mandataire empêche l'action en

non conformité du mandant. Tous les actes conclu par le mandataire peuvent être invoqués par le mandant, ex : les vices du consentement dont a été victime le mandataire sont réputés avoir altéré le consentement du mandant.

Limite, la représentation cesse de produire ses effets en cas de fraude et spécialement en cas de collusion frauduleuse entre le mandataire et le tiers contractant, tous les deux s'étant entendu pour conclure un contrat préjudiciable au mandataire.

B. Le mandataire a dépassé ses pouvoirs.

Il peut y avoir plusieurs hypothèses dans lesquelles le mandataire a dépassé ses pouvoirs, soit il n’en avait aucun (le mandataire est décédé, ou le mandat est révoqué, ou non renouvelé) soit il fait un abus de pouvoirs (hypothèse classique : un mandataire seulement chargé d’administrer des biens et qui le vend). Dans ces hypothèses là, le mandant n’a pas voulu l’acte accompli par le mandataire, l’acte est donc nul puisqu’il ne l’a pas voulu il ne peut pas être engagé.

Sauf dans trois cas : ● Le premier, lorsque le mandant ratifie après coup l’acte qui a été passé par le mandataire. Art 1398 al. 2. cette ratification présente trois aspects,

ne peut pas être expresse ou tacite, établi par [Req. 23 mars 1897] dont l’attendu de principe est que la ratification résulte de tous actes faits et circonstances qui manifestent chez le mandant la volonté certaine de ratifier. Elle a un effet rétroactif : tout se passe comme si dés l’origine l’acte avait été voulu par le mandant. Elle ne s’applique qu’aux mandats conventionnels, ne s’applique donc pas au mandat donné au syndicat de propriété.

● Deuxième hypothèse, lorsque le mandant a commis une faute alors que de son côté le tiers contractant est de bonne foi. Hypothèse lorsque le mandant n’a pas prévenu le tiers de la révocation du mandat.

Hypothèse où le mandant a donné un blanc seing ( =signature qui est donnée à l’avance sur un papier blanc ou sur une page où des blancs ont été laissés pour être remplis par la suite). On considère que le mandant a commis une faute que l’acte conclu part le mandataire n’est pas nul si le tiers était de bonne foi.

Hypothèse où l’on peut faire application du mandat apparent. le mandat apparent a été créé par un arrêt de l’assemblée plénière du 13 décembre 1962 : pour assurer la sécurité des transactions, et notamment dans le domaine des affaires, la jurisprudence décide depuis cet arrêt capital précité qu’une personne peut être engagée par un intermédiaire qui a excédé ses pouvoirs ou qui même n’en possédait pas, s’il y avait une apparence de mandat et si le tiers a agi sous l’empire d’une croyance légitime.

Les conditions du mandat apparentDeux conditions : d’une part une apparence de mandat, et d’autre part une erreur légitime de la part du tiers.

L’apparence de mandatlorsqu’une personne se comporte en fait comme un mandataire alors qu’elle n’en a pas les pouvoirs ou qu’elle les outrepasse. Le pseudo mandataire par exemple utilise le cachet du mandant. Il occupe son bureau ou encore, situation la plus fréquente, le pseudo mandataire avait l’habitude de gérer les affaires du mandant.

Erreur légitime de la part du tiersIl faut que la mise en scène organisée par le pseudo mandataire ait conduit le cocontractant à commettre une erreur. Cette erreur, le tiers aurait pu l’éviter s’il avait vérifié les pouvoirs du pseudo mandataire, et s’il avait donc respecté les règles de prudence élémentaire quoi veulent que lorsque quelqu’un se prévaut d’un mandat on vérifie l’existence de mandat. Dans toutes les espèces, le tiers n’a pas toujours pris cette précaution. Il ne le fait pas souvent parce que la mise en scène organisée par le pseudo mandataire est complétée par d’autres éléments qui justifient que le tiers n’ait pas vérifié les pouvoirs.

Pour qu’il y ait mandat apparent : il faut qu’à la mise en scène organisée par le pseudo mandataire s’ajoutent d’autres éléments qui justifient que le tiers n’ait pas vérifié les pouvoirs du pseudo mandataire. Ces éléments adventices. Peuvent être des éléments qui tiennent à la nature de l’acte. Il est de principe ou de logique que plus l’acte est grave plus l’on doit prendre des précautions, plus le tiers contractant aurait du prendre des précautions et vérifier les pouvoirs du pseudo mandataire. La jurisprudence sera plus sévère pour apprécier le mandat apparent lorsqu’il s’agira d’une vente d’immeuble ou lorsqu’il s’agira de voter des travaux dans une AG de copropriété.

Cet élément peut tenir aussi à la qualité des parties. La qualité des parties (peut être soit chez le pseudo mandataire soit chez le tiers) peut justifier que le tiers n’ait pas vérifié les pouvoirs du pseudo mandataire, parce que dans le cas d’une personne particulière, la vérification des pouvoirs aurait quelque chose de blessant. De la même façon, il n’est pas d’usage de mettre en doute la parole d’un officier ministériel (notaire ou huissier). Inversement, la qualité du tiers contractant va jouer aussi un rôle, la jurisprudence sera d’autant plus réticente à admettre le mandat apparent que le tiers contractant est un professionnel il doit savoir que les apparences sont parfois trompeuses. Par exemple un banquier qui ne vérifie pas le pouvoir d’un père du client, qui se présente comme le mandataire du client, là il n’y aura pas de mandat apparent parce que le banquier aurait du vérifier que son père était bien titulaire d’un, mandat.

La mise en oeuvre du mandat apparent✗ Le mandat apparent peut être invoqué pour tous les contrats

Dans tous les contrats même dans la vente d’un bien immobilier, sauf que les juges seront plus sévères pour apprécier le mandat apparent. on peut invoquer le mandat apparent pour tous les contrats y compris les plus graves. Mais ce n’est pas parce qu’on invoque quelque chose devant le tribunal que l’on aura gain de cause. Lorsque le mandant ou le pseudo mandant et le pseudo mandataire sont liés par des liens familiaux, la théorie de l’apparence est en général écartée.

Cela est constaté dans deux circonstances : s’agissant des règles du régime matrimonial, la jurisprudence refuse que la théorie de l’apparence vienne perturber les règles du régime matrimonial et estimez que le tiers qui a conclu avec l’un des époux un acte qui exigeait le consentement des deux époux, ne peut pas se prévaloir des règles du mandat apparent.

En matière d’indivision, la jurisprudence est moins nette et partagée. En matière d’indivision, il y a un article particulier 815-3 al2 qui énonce que celui qui prend en main la gestion de l’indivision au vu et su des autres indivisaires et réputé avoir reçu de la part des autres un mandat tacite. Mais, ce mandat tacite couvre les actes d’administration mais non pas les actes de disposition. Question se pose de savoir comment la jurisprudence va réagir lorsque celui-ci vend ? la jurisprudence est partagée. Le co-indivisaire lorsqu’il vend dépasse ses pouvoirs, dans un cas a un mandat apparent, dans un autre non.

En réalité, si l’on veut conclure sur l’acception ou l’admission par les tribunaux sur la théorie de l’apparence on va dire que tout est une théorie de circonstances = question de fait. Donc appréciation souveraine des juges du fond. Et il est très difficile de savoir à l’avance du fait que le tribunal devant lequel on invoque l’apparence va la retenir ou non.

✗ Règles de procédure- La mise en oeuvre du mandat apparent est facultative, c’est une technique inventée par la jurisprudence pour protéger le tiers contractant pour faire que l’acte accompli par le pseudo mandataire soit valable. Ne veut pas dire que le tiers est obligé de l’invoquer. Cette théorie est faite pour rendre service au tiers contractant.

- Question de la preuve = l’apparence dans tous ses éléments constitutifs, apparence de mandat et erreur légitime, doit être prouvée par celui qui l’invoque, soit le tiers contractant. En revanche, la bonne foi du tiers est présumée. C’est au pseudo mandant qui veut combattre le jeu de la théorie de l’apparence de prouver que le tiers contractant était de mauvaise foi. C’est une preuve délicate, et lza jurisprudence facilite la tâche du pseudo mandant en relevant dans certains cas que des indices auraient dû alerter le tiers contractant sur l’absence de pouvoir du pseudo mandataire.

- Question du contrôle de la cour de cassation : les juges du fond sont souverains pour apprécier les circonstances de fait, mais leur décision doit être très soigneusement motivée, et doivent dire en quoi l’erreur est constituée et en quoi elle est légitime. La mise en jeu de la théorie de l’apparence est sous le contrôle de la cour de cassation.

Section 3 : La fin du mandat.

§ 1 : Extinction naturelle.

Le dessaisissement du mandataireLorsque le mandataire a accompli sa mission, il se trouve dessaisi par le fait même qu’il a accompli sa mission. Ce dessaisissement est définitif. La caducitéle mandat se termine parce qu’il perd son objet. Le mandataire ne peut pas recevoir une indemnité sauf si le mandant a commis une faute. Lorsque le mandat devient caduque parce qu’il perd son objet, même si c’est la volonté du mandant, le mandataire ne peut se prévaloir d’indemnités sauf si faute.

§ 2 : Causes d’extinctions volontaires.

● D’un commun accord

● De la volonté unilatérale d’une des deux partiesLorsque le mandat prend fin du fait de la volonté unilatérale du mandataire on parle de la renonciation au mandat. Si initiative du mandant alors on parle de révocation. Dans tous les cas il est nécessaire de protéger les tiers qui peuvent très bien ne pas être informés de la disparition du mandat, c’est la raison pour laquelle le code civil précise aux articles 2005 à 2009, l’extinction du mandat ne peut pas être opposée aux tiers à conditions qu’ils soient de bonne foi.

● La renonciation au mandatl’initiative provient du mandataire. Il y a une différence entre le mandat et le droit commun des contrats; en principe la renonciation n’est possible que pour les contrats conclus sans limitation de durée. Exception au principe de droit : le mandataire peut renoncer à son mandat même si c’est un mandat à durée déterminée. Il y a une raison à cela, on s’est dit que le maintien d’un mandat contre la volonté du mandataire était en réalité préjudiciable au mandant. Protéger les intérêts du mandant est une des missions du mandataire. Cette faculté de renonciation est d’ordre public, donc impossibilité de clause, mais on peut trouver une clause qui soumette la renonciation du mandataire à un certain délai.

Le mandataire qui renonce à son mandat doit indemniser le mandant s’il lui cause un préjudice sauf si le maintien du mandat pourrait causer au mandataire même un préjudice considérable. Art 2007 al2

● La révocation du mandatl’initiative de la rupture provient du mandant. Art 2004 du code civil.

On a dit à plusieurs reprises que toute l’économie du mandat repose sur la confiance, par voie de conséquence il n’y a plus de raison de maintenir le mandat lorsque la confiance a disparu, donc si le mandant perd confiance dans son mandataire, toute l’économie du mandat s’écroule. C’est pourquoi l’article 2004 pose le principe de la libre révocation du mandat = le mandant peut révoquer le mandat ad nutum c'est-à-dire à tout moment lorsqu’il a perdu la confiance dans son mandataire.

Les conséquences sont atténuées par une exigence qui est celle d’indemniser le mandataire lorsque la rupture lui a causé un préjudice.

§ 3 : L’extinction accidentelle.

3 cas selon Art. 2003 : Décès d’une des parties La survenance d’une incapacité en cours de mandat La faillite

Chapitre 3 : Le dépôt.

Ne pose pas de difficulté particulière. La difficulté dans le contrat de dépôt c’est de distinguer le dépôt d’autres situations voisines mais dans lesquelles on ne peut pas voir de dépôt. Définition du dépôt Art. 1915 : le dépôt est un acte par lequel on reçoit la chose d’autrui à charge de la garder et de la restituer en nature.

Pour qualifier un acte de dépôt : trois éléments doivent être réunis : le transfert de la garde de la chose, l’obligation de conservation, et l’obligation de restitution. Si un de ces trois éléments manque, il n’y a donc pas de dépôt. Celui qui reçoit le dépôt est un dépositaire. Celui qui le fait est un déposant.

§ 1 : Le transfert de la garde.

le dépôt est un contrat réel qui se forme par la remise de la chose entre les mains du dépositaire. C’est cette remise de la chose qui opère transfert de la garde de la chose au dépositaire. Le dépositaire acquiert par l’effet du dépôt la détention et la maîtrise de la chose d’autrui. Si dans un acte juridique, il n’y a pas la détention et la maîtrise de la chose, alors le contrat n’est pas un dépôt.

Exemple : le contrat de stationnement. Lorsque vous avez une voiture qui stationne dans un garage privé ou un bateau qui est sur un poste de mouillage, il n’y a pas de dépôt il y a simplement location de l’emplacement de stationnement. On est en présence d’un contrat sui generis. Sauf si la chose a été confiée à la garde de l’exploitant, par exemple en lui remettant les clés.

En pratique, la distinction n’est pas facile, elle dépend de l’attitude des parties et éventuellement de la rédaction du contrat. Si l’exploitant du port n e s’est pas engagé à garder le bateau alors ce n’en est pas un.

Exemple : le contrat de location de coffre fort. De nombreuses banques mettent des compartiments de coffre fort à la disposition des clients pour y déposer des objets de valeur. Est-ce que c’est ou non un dépôt ? la jurisprudence a considéré que non, car le banquier se borne à organiser l’accès au coffre, il n’acquiert évidemment la maîtrise de la chose et le plus souvent il ignore le contenu du coffre.

C’est ce que la jurisprudence appelle un contrat de garde, un contrat sui generis, c’est un contrat autonome instituant à la charge du banquier une obligation de résultat qu’est la conservation de la chose, et obligation de résultat dont il ne peut s’exonérer en cas de vol qu’en démontrant l’existence de la force majeure.

§ 2 : L’obligation de conservation de la chose.

Cette obligation s’analyse comme la cause du contrat de dépôt. Cette obligation débouche sur des obligations annexes, comme celle de garder la chose, de la surveiller, de l’entretenir. Et surtout exclut la possibilité pour le dépositaire d’utiliser la chose pour ses besoins personnels. Permet de distinguer le dépôt d’autres contrats qui impliquent la conservation de la chose mais qui ne sont pas des dépôts. Par exemple, permet de distinguer le dépôt du prêt à usage ou la cause du contrat est l’usage de la chose. Dans un contrat de bail la cause du contrat est la jouissance de la chose, et dans un contrat de dépôt cette jouissance est interdite pour le dépositaire.

Troisième exemple: distinction avec le dépôt vente. Est-ce que cette institution est un contrat de dépôt ? [29 mai 1996] et [15 octobre 1996] a jugé à deux reprises que la remise de biens en vue de leur vente n’est pas exclusive d’un contrat de dépôt. La qualification en contrat de dépôt est donc contestable. Dans le contrat de dépôt vente, la cause du contrat ce n’est pas la conservation de la chose, mais sa vente.

§ 3 : Obligation de restitution de la chose.

Obligation combiné avec le transfert de la garde de la chose et avec l'obligation de conservation.Elle permet d'expliquer la finalité de l'obligation de conservation. Sans obligation des restitution, pas de contrat de dépôt.

Section 1 : La formation du contrat de dépôt.

§ 1 : Le consentement.

Ce n'est pas un contrat consensuel mais un contrat réel. Il se forme par la remise de la chose, objet du dépôt.

La promesse de contrat réel est valable par l'application du principe du consensualisme mais ces effets ne sont pas les même que ceux qu'elle produit en présence d'un contrat consensuel.

En matière de contrat réel, l'inexécution de la promesse peut simplement être sanctionné par des dommages et intérêts. Le rôle de la volonté n'est pourtant pas inexistant, la preuve se trouve dans les termes de l'art 1921 c civ, « consentement réciproque».

A. Le déposant.

Le consentement se fait par la remise de la chose. En principe, il doit être propriétaire de la chose.

Mais le dépôt n'est pas un contrat translatif de propriété, donc la propriété de la chose n'est pas une condition de validité du contrat de dépôt.

Au moment de la restitution, le dépositaire ne peut pas demander au déposant de faire la preuve de sa propriété. L'art 1922 n'a donc pas d'efficacité. Pour la jurisprudence, la simple détention suffit à pouvoir mettre une chose en dépôt.

B. Le dépositaire.

Pour être dépositaire il ne faut pas seulement avoir reçu une chose mais il faut aussi s'être engagé à assumer l'obligation de conservation de la chose et par conséquent puisqu'il faut manifester son consentement à la garde, la jurisprudence considère que la simple acceptation de garder la chose par pure complaisance ne caractérise pas un contrat de dépôt.

Lorsqu'un restaurateur, un entrepreneur de spectacle ou un coiffeur garde les vêtements de ses clients (vestiaires), sont-ils considérés comme dépositaires de ceux ci ? La jurisprudence considère que rien n'interdit de les considérer comme dépositaire, tout au moins lorsque le vêtement est confié à un employé du professionnel. En revanche lorsque c'est le client lui même qui installe son manteau sur un porte manteau ou dans un vestiaire, la jurisprudence considère que ce n'est pas un dépôt en raison de l'absence de consentement du dépositaire. La question est la plus souvent réglé par voie d'affichage, qui indique qu'il n'est pas responsable des objets et qu'il refuse donc son obligation de garde. Cette affiche n'est pas toujours valable en raison du droit de la consommation, par lequel le professionnel est toujours considéré comme responsable.

§ 2 :L'objet.

C'est nécessairement un meuble corporel, peu importe que ce soit une chose fongible ou un corps certain. Animal = Chose.

Cela exclut donc les personnes, les immeubles, les meubles incorporels car ils n'ont pas de consistance matérielle puisque ce sont des droits. En revanche, les titres qui constatent ces droits peuvent être l'objet d'un dépôt.

Question se pose s'agissant des valeurs mobilières, car depuis une loi du 30 décembre 1981, les valeurs mobilières ont été dématérialisées et le droit de propriété d'une valeur mobilière résulte simplement d'une inscription au compte chez un professionnel, banque ou société de bourse.

Le contrat qui lie un particulier avec une société de bourse ne peut pas s'analyser en un contrat de garde, il n'y a rien à garder donc ce n'est plus un contrat de dépôt mais un simple contrat d'entreprise auquel s'ajoute un mandat de gestion (pas obligatoire) .

§ 3 : La preuve du contrat de dépôt.

La preuve du contrat de dépôt obéit au droit commun. La preuve est libre en droit commercial, par conséquent le particulier qui veut établi la preuve du dépôt contre un commerçant dispose de la liberté de la preuve. En droit civil, il doit avoir un écrit lorsque la valeur dépasse 1500 € et on admet la preuve par témoin en cas de commencement de preuve par écrit et aussi en cas d'impossibilité morale de se procurer un écrit (fréquent en matière de dépôt).

Art 1924 c civ, règle particulière, à défaut d'écrit le dépositaire est cru sur ses affirmations, tant sur l'existence d'un dépôt que sur son objet. Cela s'explique car c'est sur lui que pèse l'essentiel des obligations du contrat de dépôt.

Art 1949, dépôt nécessaire, dépôt imposé par un état de nécessité événements qui crée une impossibilité de se procurer un écrit. Ex : guerre, incendie... Dans ce cas là, le consentement n'est pas vicié mais forcé. Lorsque le consentement a été forcé, la preuve est libre parce que dans ces circonstances même si l'objet du dépôt est important on a pas le temps de se procurer un écrit, impossibilité matérielle et morale de se procurer un écrit.

Cette notion de dépôt nécessaire, qui fait exception, est interprété strictement par la jurisprudence.

Civ 1ère, 22 novembre 1988, considère que lorsqu'une patiente se présente en urgence dans le cabinet d'un médecin et qu'elle enlève un bijou, on est en présence d'un dépôt nécessaire.

La preuve repose sur celui qui réclame l'exécution de l'obligation.

Section 2 : Les effets du dépôt.

§ 1 : Les obligations du déposant.

Le déposant doit rembourser au dépositaire les dépenses qu'il a engagé pour la conservation de la chose, obligation monétaire, art 1947. Il doit aussi indemniser le dépositaire des pertes occasionnés ou des dommages subis. Il doit également payer un salaire au dépositaire.

A l'origine dépôt gratuit, service d'amis, donc pas de rémunération mais évolution et le dépôt et devenu un contrat onéreux et la plupart des dépôts dont reçus aujourd'hui par des professionnels et sont donc salarié. La jurisprudence a établi une présomption de dépôt salarié lorsqu'il est reçu par un professionnel.

Révision du prix du dépôt, la jurisprudence n'est pas encore intervenue sur ce point. En matière de mandat, les tribunaux peuvent réduire la rémunération. Le dépôt comme le mandat est un contrat de service et il serait de bonne administration de la justice que tous les contrats de service soit soumis au même régime et donc malgré le principe du consensualisme, la rémunération excessive du dépositaire, bien que prévue dans le contrat puisse être révisée par les tribunaux.

Le dépositaire dispose d'un droit de rétention sur la chose qui lui a été confiée tant qu'il n'est pas payé sur les sommes dues (remboursement des

dépenses et rémunération). Ce droit est opposable aux créanciers du déposant et aux acquéreurs de l'objet du dépôt. C'est la meilleure des garanties pour le dépositaire.

§ 2 : Les obligations du dépositaire.

C'est sur lui que pèse le plus d'obligations. On a donc pu dire que dépôt est un contrat conclu dans le seul intérêt du déposant. C'était vrai quand il n'y avait que des dépôts gratuits mais c'est de moins en moins en vrai car on assiste au développement d'entreprise dont l'activité principale est le dépôt.

A. Conserver la chose.

1° Contenu de l'obligation du dépositaire.

a) Les obligations positives.

● Obligation de vigile,ce, elle oblige le dépositaire a mettre la chose qui lui a été confiée en dépôt à l'abri des risques de perte ou dégradation ce qui débouche sur l'obligation de s'assurer contre l'incendie et le vol de la chose.

● Obligation d'entretien, dépend de la nature de la chose confiée. Animal doit manger, bijoux non. Soins exceptionnels dus que si une clause particulière l'impose.

● Le dépositaire est responsable de la chose et des fruits qu'elle produit.

b) Les obligations négatives.

Interdiction d'usage, le dépositaire ne peut ni utiliser la chose, ni en consommer les fruits, art 1936. Respect du secret, art 1931, lorsque le dépôt porte sur un objet scellé, il ne doit pas l'ouvrir, il a un devoir de discrétion, sauf lorsque le juge

exige au dépositaire de fournir des renseignements.

2° La sanction de l'obligation du dépositaire.

a) Le régime de la responsabilité contractuelle du dépositaire.

Particularité du contrat de dépôt, le régime varie selon qu'on soit en présence d'un dépôt salarié ou gratuit. Dépositaire salarié. Art 1928, Le dépositaire salarié est tenu d'une obligation de moyen renforcée.

Ce qui peut d'ailleurs s'entendre comme une obligation de résultat atténué. Ce n'est pas au déposant de prouver la faute du dépositaire mais c'est à ce dernier de s'exonérer. Mai sil peut s'exonérer en rapportant la preuve de la force majeure mais aussi en rapportant la preuve de son absence de faute. Faute apprécié in abstracto par rapport au bon professionnel.

Dépôt gratuit. Le dépositaire non rémunéré n'est responsable qu'en cas de faute. Le déposant doit en rapporter la preuve. Il pèse sur lui une simple obligation de moyen. La faute est apprécié in concreto, et par rapport aux soins que le dépositaire apporte à ses propres affaires.

b) La question des clauses d'exonération.

Il est d'usage que le dépositaire qui veut échapper à sa responsabilité stipule des clause d'exonération. Celles ci sont en principe valables, mais elles ne jouent pas dans toutes les circonstances. Différence entre leur validité et leur efficacité.Pour qu'elles soient efficaces, le déposant doit en avoir pu en prendre connaissance. Elles doivent être placés en évidence, ex : affichage.

Pour leur portée, distinction : Clauses par lesquelles le dépositaire cherche à limiter le montant des dommages et intérêts. Clauses par lesquelles il limite l'obligation de garde (ex : garde le véhicule mais pas les objets qui sont dedans. Clauses par lesquelles le dépositaire accepte son obligation mais décline toute responsabilité.

Elles suivent le droit commun, elles sont toujours valables si le dépôt est gratuit. Elles sont affectées par le régime des clauses abusives si le dépositaire est un professionnel.

Elles ne s'appliquent pas lorsqu'elles ont pour effet d'éluder l'obligation principale du dépôt , conservation de la chose. Elles ne s'appliquent pas non plus en cas de dol ou de faute lourde du dépositaire.

B. Obligation de restitution.

1° Contenu.

● Le bénéficiaire.

La chose a été remise en dépôt, elle doit donc être rendu au déposant ou à la personne qu’il a délégué à cet effet – art 1937. Le dépositaire ne peut demander de justifier le droit de propriété de la chose au déposant – art. 1938.

La chose doit être restituée aux héritiers – et à eux seuls – du déposant en cas de décès de celui ci. Ce principe évite que le déposant échappe aux règles de dévolution successorales par le biais du dépôt.

● Objet de la restitution.

1932 al 1. La chose déposée doit être restituée en nature. Le dépositaire ne peut pas proposer un équivalent et le déposant ne peut pas exiger qu’on lui rende un équivalent.

Exception : Si l’objet du dépôt a été détruit et que le dépositaire a bénéficier de l’assurance le déposant en profite aussi.

La chose doit être rendue en l’état où elle se trouve au moment de la restitution. L’usure normal ou les avaries de la chose sont à la charge du déposant. Si la chose est fructifère, le dépositaire doit restituer les fruits, mais s’il s’agit d’une somme d’argent il peut garder les intérêts à l’exception de ceux qui ont couru entre le jour de la mise en demeure de restitution et la date effective de la restitution.

● Modalité de restitution.

La question est de savoir à quel moment s’opère la restitution. On est dans un contrat de service comme pour le mandat, donc les règles sont similaires.

La restitution doit avoir lieu dès la première demande – art 1934. Même si le délai a été prévu et que la demande est prématurée. La demande peut se faire de plusieurs manières : verbalement, par sommation, par lettre…

Exceptions à ce principe :

● Si le dépositaire exerce son droit de rétention● Si le dépositaire découvre que la chose a été volée, dans ce cas il se doit de la rendre au vrai propriétaire● Si la chose fait l’objet d’un saisie à un tiers détenteur

Le dépositaire est détenteur pour autrui, donc il est indéfiniment tenu par la restitution – pas de prescription.

Le lieu de la restitution est le lieu du dépôt sauf clause contractuelle contraire – art 1943.

2° Sanction de l’obligation de restitution.

L’obligation de restitution est distincte de l’obligation de conservation. Au titre de la restitution le dépositaire ne doit que la chose s’il a entre les mains. Donc si la chose a disparu, si elle s’est dégradée ou a diminuée de valeur la sanction ne peut être faite au titre de la restitution, elle sera au titre de la conservation.

La différence avec l’obligation de conservation se situe dans les causes d’exonérations. Elles sont valables quant à la conservation de la chose en revanche elles sont exclues s’agissant de la restitution.

Chapitre 4 : Le Prêt à usage ou commodat.

C’est un contrat par lequel un personne – emprunteur, reçoit d’une autre – prêteur, une chose dont elle pourra se servir à charge de la restituer. Le prêt à usage a pour objet toute sorte de bien à l’exception des biens consomptibles, qui eux font l’objet de prêt de consommation.

Section 1 : Nature du prêt à usage.

§ 1 : Caractère du prêt à usage.

A. Un contrat gratuit.

Le code civil le considère comme un service d’ami. La gratuité établit donc le régime du prêt à usage. C’est l’emprunteur qui a intérêt au contrat, c’est donc lui supporter l’essentiel des obligations. Celui qui agit de manière désintéressée mérite d’être protégé, de ce fait on déduit que le prêteur va être très protégé.

Dans la pratique on assiste au développement du prêt à usage professionnel, mais il s’intègre dans un stratégie commerciale. La doctrine est partagée à ce sujet pour savoir s’il s’agit d’un prêt à usage dans ce cas ou d’un contrat innommé. Lorsque la jurisprudence est confrontée à ce cas elle peut soit écarter les règles du prêt à usage soit disqualifier le contrat.

Civ. 1ère, 15 janvier 1976 : La mise a disposition de machine est un contrat accessoire indivisible du contrat principal qui est un contrat de vente en l’espèce.

B. Un contrat réel.

Si avant la remise il y a un accord de volonté on parle de promesse de prêt à usage. Le prêt à usage se réalise au moment du prêt. La promesse est un contrat autonome, donc elle a une sanction propre qui est que celui qui ne tient pas la promesse pourra se voir opposer des dommages intérêts.

C. Un contrat unilatéral.

Le contrat est conclu dans l’intérêt de l’emprunteur, c’est donc sur lui que pèse l’essentiel des obligations du contrat. Il est l’obligé du prêteur.

§ 2 : Preuve.

C’est a celui qui réclame l’exécution d’une obligation qui doit la prouver.

La preuve est difficile en l’espèce puisqu’il s’agit d’un service d’ami. Il ne suffit pas de prouver le dépôt, il faut en plus prouver le prêt et donc l’obligation de restitution. Or, il est rare de demander un écrit à un ami. Le prêt à usage est donc le terrain de prédilection de l’impossibilité morale d’un écrit.

Section 2 : Régime du prêt à usage.

§ 1 : Situation de l’emprunteur.

C’est un détenteur précaire car il détient la chose du contrat mais doit la restituer après usage.

A. Droit de l’emprunteur.

Contrairement au dépositaire, il a le droit de se servir de la chose.

1° Usage limité.

L’emprunteur ne peut user de la chose qu’à l’usage qu’en fait la nature ou selon les modalité de la convention entre les parties. L’usus transféré à l’emprunteur est limité. Le détournement de l’usage est donc sanctionné. En droit pénal on parle d’abus de confiance. En droit civil, le prêteur peut mettre fin au prêt de façon anticipée.

Le particulier peut mettre fin au prêt de manière prématurée s’il découvre l’abus. Il pourra demander des dommages intérêts. De plus l’usage abusif de la chose entraîne le transfert des risques à la charge de l’emprunteur.

2° Usage personnel.

Ici, c’est la question du caractère intuitu personae du prêt à usage. On prête à une personne qu’on connaît, l’élément humain est donc déterminant. On n’accepte donc pas de sous prêt à usage.

3° Usage de la chose aux frais de l’emprunteur.

L’usage de la chose se fait aux frais de l’emprunteur. Ces frais ne dénaturent pas la chose, ni le contrat de prêt à usage qui reste gratuit. L’emprunteur doit supporter les frais générés par l’usage de la chose.

S’il y a rémunération sous forme d’indemnité ou une contrepartie quelconque de prévu alors ce n’est pas un contrat de prêt.

B. Responsabilité (Indemnisation) des dommages causés à l’emprunteur.

Lorsque la chose prêtée présente un défaut qui a entraîné un dommage pour l’emprunteur, le prêteur est obligé de l’indemniser. Celui qui a eu un accident parce que sa voiture qu’on lui a prêtée avait de mauvais freins peut demander à être indemnisés. L’article 1891 ne met pas à la charge du prêteur une obligation de garantie des vices cachés, analogue à celle qu’on trouve dans la vente, parce que le prêteur agit gratuitement, il rend un service d’ami. Pour que la responsabilité du prêteur soit engagée, il faut que deux conditions soient réunies. D’une part, il faut que le défaut soit caché et d’autre part il faut que le prêteur ait connu le défaut de la chose et ai négligé d’en informer l’emprunteur. Lorsque le prêt s’intègre dans une relation d’affaire, il quitte cette mansuétude qui est dû au service d’ami.

La responsabilité du prêteur connaît deux régimes selon que le prêt est véritablement gratuit ou s’il s’intègre dans une relation d’affaire auquel cas sa responsabilité est analogue à celle d’un vendeur.

§ 3 : Le prêt à usage et les tiers.

Un tiers a subit un dommage du fait d’une chose qui a fait l’objet d’un prêt. Doit il se retourner contre le prêteur ou l’emprunteur ?

En principe, le prêt transfère la garde de la chose, garde au sens de l’article 1384, alinéa 1. Puisque le prêt transfert la garde, c’est donc l’emprunteur qui va répondre des dommages, non seulement lorsqu’ils seront causés par sa faute mais aussi il répondra des responsabilités automatiques comme celle qui résulte de la loi de 1985 sur les accidents d’automobiles.

Le prêteur peut tout de même être poursuivi dans deux hypothèses. D’une part, sur le fondement de l’article 1382, lorsqu’il a commis une faute personnelle (prête une voiture à quelqu’un sans vérifier s’il a son permis de conduire). D’autre part, il peut être poursuivi sur le fondement de 1384, lorsque le dommage ait du à un vice interne de la chose parce que le prêteur conserve la garde de la structure.

Sous partie 1 : Le bail.

Article 1709 donne la définition du bail. Il s’agit « d’un contrat par lequel une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer ».

Le bail du Code civil joue un rôle supplétif de volonté pour les contrats qui restent en dehors des régimes spéciaux. Ces contrats, en dehors des régimes spéciaux, concernent tous les baux professionnels (contrat de bail concernant un local dans lequel s’exerce une profession libérale), les locations de résidence secondaire, toutes les locations saisonnières, les locations en meublée, la location d’un emplacement de stationnement et toutes les locations mobilières. Ce régime général a une importance pour tous les baux qui ne sont pas soumis aux contrats spéciaux. En outre, il contient tous les principes généraux qui sont applicables aux baux chaque fois qu’ils ne sont pas contraires aux baux spéciaux.

Chapitre 1 : La formation du bail.

Section 1 : Conditions de fond.

Sous section 1 : Le consentement.

§ 1 : L’expression du consentement.

Le bail est un contrat consensuel et il se forme en principe lorsque le bailleur et le locataire sont d’accord sur les éléments essentiels du contrat à savoir son objet, son prix et sa durée. Aucune règle spécifique ne concerne l’échange des consentements et on applique le droit commun des contrats tant pour la formation du contrat que pour les éventuels vices de consentement. De même, le bail qui serait conclu pour une cause illicite est nul.

Comme la vente, le bail peut être précédé d’avants contrats qui relèvent pour la plupart du droit commun, c’est le cas notamment pour les promesses.

La promesse de bail est obligatoire, soit pour l’une des partie soit pour les deux (promesse synallagmatique) à condition que les éléments principaux du contrat soient déterminés à savoir la chose, le prix, la durée et la date d’entrée dans les lieux.

§ 2 : La personne habilitée à donner son consentement.

A. Capacité.

Le bail est l’exemple type des actes d’administration. Acte d’administration c’est un acte destiné à faire fructifier un bien sans en altérer la substance. Puisque le bail est un acte d’administration, le bailleur doit avoir la capacité d’administrer. Cependant, il y a des baux qui, soit parce qu’ils sont particulièrement long, soit parce qu’ils ouvrent au preneur un droit à renouvellement, sont des actes graves qui excèdent les actes d’administration (Au-delà de 9 ans le bail n’est plus un acte d’administration). Ce sont par exemple, les baux ruraux pour lesquels le preneur à un droit presque perpétuel à renouvellement.

Dans le cas où le propriétaire du bien est incapable (mineur, incapable majeur), ces baux nécessitent l’autorisation du juge des tutelles. A défaut, ils ne sont pas nuls mais le bail est ramené à la durée maximum de 9 ans et il n’ouvre pas droit à renouvellement.

B. Pouvoirs.

Le contrat de bail pour être pleinement valable suppose qu’il est donné par le propriétaire exclusif de la chose, tout simplement parce que seul ce propriétaire dispose sans restriction de la jouissance de la chose et il peut donc la transférer à son locataire.

Le bail de la chose d’autrui :Le bail est donné par une personne qui n’a pas du tout de pouvoir. La vente de la chose d’autrui est nulle parce que le vendeur ne dispose pas de droit réel sur la chose.

A la différence de la vente, le bail n’est pas un contrat translatif de droit, il ne fait naître que des obligations à la charge du bailleur et du preneur. Par conséquent, le bail de la chose d’autrui est valable. Civ. 3ème 7 octobre 1998 : La jurisprudence admet que ce bail est inopposable au propriétaire et il produit des effets entre le bailleur et le preneur tant que celui-ci a la jouissance paisible des lieux. Ni le bailleur ni le preneur ne peuvent faire d’action en nullité. Le preneur peut engager la responsabilité du bailleur, s’il ne lui procure pas la jouissance paisible des lieux. Le propriétaire conserve le droit de pouvoir évincer le preneur à tout moment.

Anéantissement rétroactif du contrat. La jurisprudence admet le maintien du bail, lorsque le contrat de vente du bien donné à bail se trouve rétroactivement anéanti, à condition que le locataire soit de bonne foi

Le bail consenti par l’usufruitier :Le bail est donné par une personne qui a un droit limité. L’usufruit n’est qu’un démembrement du droit de propriété. L’usufruitier a le droit de tirer des revenus de la chose. en principe, il a donc le droit de donner le bien en location. Une difficulté réside dans les rapports avec le propriétaire. A la fin de l’usufruit, le propriétaire doit retrouver son bien libre de droit. L’article 595 du Code civil limite la faculté pour l’usufruitier de consentir des baux parce que le nu-propriétaire doit retrouver son bien à la fin de l’usufruit, libre de droit. Il reste à l’usufruitier deux possibilités de consentir un bail. La durée du bail consenti par l’usufruitier ne peut pas excéder 9 ans. Les baux, donnant droit au renouvellement (baux ruraux et baux commerciaux), pour être opposable au propriétaire doivent être consentis à la fois par le nu-propriétaire et par l’usufruitier.

Le bail d’une chose indivise :Le bail est donné par une personne qui a un droit partagé. Le bail d’un bien indivis requiert l’unanimité des co-indivisaires, ou un mandat spécial donné à un tiers ou à l’un des co-indivisaires. Par conséquent, le bail consenti par un seul des co-indivisaires est une variété de bail de la chose d’autrui. Jeu de la théorie de l’apparence, le bail est valable si le bailleur apparaît aux yeux de tous comme le véritable propriétaire.

Le bail d’un bien de communauté :Un bien de communauté peut être donné à bail par un époux seul, si c’est un bail ordinaire, dont la durée est inférieure à 9 ans. En revanche, les baux ruraux et les baux commerciaux parce qu’ils impliquent un droit au renouvellement, exigent le consentement des deux époux, sous peine de nullité, ouverte à l’autre conjoint. Ici, la théorie de l’apparence ne joue pas pour éviter de contourner les règles du régime matrimonial.

Sous section 2 : L’objet du bail.

§ 1 : Une chose.

● Susceptible de faire l’objet d’un bail

Comme la vente le bail peut porter sur toute sorte de chose, qu’elles soient meubles ou immeubles (article 1713). Le fonds de commerce, un brevet ou une marque peuvent aussi faire l’objet d’un bail. Simplement, en matière de brevet ou de marque, on parle de licence et non de bail. Cependant, la loi interdit de louer des biens hors du commerce (droit de vote, droit d’image, autorité parentale, personne physique). De plus, certaines conventions peuvent parfaitement interdire la location de biens ou de droits qui, par nature, pourrait être loués. Par exemple, un fabriquant d’automobile peut interdire à un concessionnaire de louer les voitures. Un contrat de droit au bail peut parfaitement interdire la sous location.

● Une chose déterminée

La location d’une voiture quelconque, ce n’est pas un bail. Pour que ce soit un bail, il faut que ce soit la location de telle marque, tel numéro… Sans précision, il s’agit simplement d’une promesse de bail, d’une obligation de faire, sanctionné éventuellement par des dommages et intérêt si le promettant ne peut pas proposer le jour venu l’objet correspondant. La chose doit donc être spécialement identifiée. Une deuxième condition réside dans le fait que la chose doit existé au jour de la conclusion du bail, sans cela le bail sera nulle pour défaut d’objet. Néanmoins le bail peut porter sur des choses futures, mais il ne produira d’effets que lorsque la chose, objet du bail existera.

§ 2 : Un droit sur cette chose.

Le bail confère au locataire la jouissance de la chose. En réalité on pourrait dire que le bail confère au locataire l’usus de la chose. Mais cette analyse est inexacte car le droit du locataire serait alors analogue à celui de l’usufruitier.

L’usufruit donne à l’usufruitier, titulaire de droit réel, des prérogatives directes sur la chose. Alors que le locataire n’est titulaire que d’un droit personnel. Il n’a qu’un simple droit de créance contre le bailleur qui est tenu de lui procurer la jouissance de la chose. La différence entre usufruitier et locataire apparaît en matière des risques.

Si la chose périt le locataire est libéré de ses obligations parce que le bailleur ne peut plus lui procurer la jouissance de la chose. Alors que s’agissant de l’usufruitier, ce dernier subit la perte de la chose. Le droit de propriété n’a alors plus de support. La jouissance de la chose qui est conféré au locataire suppose que celui-ci puisse en assurer la maîtrise et en tirer profit, sans pour autant en altérer la substance puisque le bail implique la restitution en fin de contrat.

Distinction entre fruits et produits.

Les produits, c’est ce que la chose produit, mais en altérant la substance. Alors que les fruits n’altèrent pas la substance. Le locataire peut donc simplement consommer les fruits, puisqu’ils se renouvellent. Le bail ne donne pas au locataire un droit de jouissance absolue sur la chose, mais seulement le droit d’en faire un usage convenu. Par exemple, une terre agricole est faite pour être cultivé. Un immeuble peut être affecté à usage d’habitation ou encore à usage professionnel. Il va donc falloir regarder le bail pour connaître la destination contractuelle de l’objet du bail. Les changements de destination intervenus du fait du locataire sont sans effet sur les droits du locataire même s’ils ont été connus du bailleur. Ce n’est pas parce que le locataire exerce sa profession libérale dans l’appartement, qu’il bénéficie d’un bail professionnel.

Sous section 3 : Le loyer.

§ 1 : Existence d’un loyer.

Puisque le bail est un contrat onéreux, le loyer est de l’essence même du bail. Comme le prix l’est à la vente. Par conséquent, il ne peut y avoir de bail sans loyer, le loyer est nécessaire. Un contrat sans précision du loyer ne peut être qualifié de bail. Il faut de plus que ce loyer soit sérieux. Par conséquent, n’est pas sérieux un loyer fixé à 1 euro. De même, ne constitue pas un loyer sérieux, l’engagement du locataire à rembourser les impôts locaux. Le contrat devra être requalifié en prêt à usage s’il n’y a pas de loyer, ou que ce dernier n’est pas sérieux. Cependant, le prix du bail n’est pas nécessairement exprimé en argent. Le plus souvent il est monétaire et payé périodiquement, mais il peut avoir une nature différente. Il peut y avoir une autre contrepartie, par exemple fourniture d’un service, (mise à la disposition d’une chambre en contrepartie d’un certain nombre d’heures de travail). Mais si les services impliquent un lien de subordination, le contrat constitue en même temps un contrat de travail.

§ 2 : Montant du loyer.

Le Code civil ne contient pas de dispositions particulières s’agissant du montant (Régime général du bail, on ne parle pas des baux d’habitation). La détermination du montant du loyer est laissée à la libre négociation des parties. La seule disposition du code concernant les loyers, c’est l’article 1722 qui précise que le loyer doit être révisé en cas de disparition partielle de la chose louée.

Sous section 4 : La durée.

La durée est un élément essentiel du contrat. ON peut louer un emplacement de parking pour quelques minutes, on peut faire une location saisonnière pour quelques jours… ce qui compte ce n’est pas durée effective, mais la sécurité que la durée confère au locataire. La durée donne au locataire une certaine stabilité, le locataire sait qu’on ne peut pas lui enlever la jouissance de la chose pendant cette durée.

Grâce à la durée, on peut différencier le bail de la convention d’occupation précaire. Cette convention permet à l’occupant de jouir de la chose moyennant une certaine indemnité. Mais elle est par nature dominée par l’instabilité puisqu’elle peut être rompu à tout moment. Dans cette convention, le propriétaire ne souhaite pas s’engager. Cet élément d’instabilité explique que les conventions ont connu un succès important lorsque le législateur est intervenu pour imposer une stabilité forcée aux baux les plus importants (baux ruraux…).

Pour échapper à cette stabilité, beaucoup ont eu recours à ces conventions qui échappent à la stabilité et au droit à renouvellement. Elle présente des risques pour l’occupant et pour l’état : risque de fraude. La jurisprudence a adoptée pour ces conventions d’occupation précaire un régime nuancé. L’existence de cette convention dépend à la fois des circonstances et de l’intention des parties.

La validité de la convention est subordonnée à un motif légitime qui justifie d’échapper au droit commun, il s’agit essentiellement d’un contrat qui répond à des situations d’attentes qui expliquent que la durée du contrat ne puisse pas faire l’objet d’une prévision en raison de circonstances (immeuble en attente de démolition, attente de l’issu d’un procès, attente de la vente effective du bien). La fraude sera alors écartée, en présence d’un motif légitime, le juge retiendra la validité de la convention. Dans le cas contraire, le juge requalifiera le contrat en bail.

§ 1 : Bail à durée déterminée.

C’est un bail qui est assorti d’un terme extinctif qu’il s’agisse d’un terme certain (bail pour 3 ans), ou qu’il s’agisse d’un terme incertain (bail consenti jusqu’au décès du locataire). Lorsque le bail est consenti à durée déterminée, il expire à l’arrivée du terme sans qu’il soit nécessaire pour le propriétaire de donner congés à son locataire.

Mais un bail à durée déterminée peut s’arrêter avant le terme. Les parties peuvent convenir que la durée fixée est maximale, il faut pour cela qu’il y ait

une clause dans les statuts.

Malgré l’arrivée du terme, le contrat peut se poursuivre au-delà du terme en raison de l’intervention de divers mécanismes juridiques : La prorogation : allongement conventionnel de la durée du bail. Les parties conviennent pendant la durée du bail que le contrat se poursuivra

selon une nouvelle échéance qu’elles conviennent.

La reconduction : C’est la formation d’un nouveau bail à l’échéance du terme sans interruption de la jouissance du locataire. Elle suppose que le preneur est resté en possession à l’expiration du bail. Cette reconduction est tacite. Elle repose sur une présomption de volonté des parties et elle a pour effet de transformer un bail conclu à l’origine à durée déterminée en un nouveau bail conclu cette fois à durée indéterminée et qui se forme aux mêmes conditions que le contrat initial. Le congé a simplement pour effet d’empêcher la reconduction tacite du contrat.

Le renouvellement : Il produit les mêmes effets sur la durée que la reconduction. Deux différences cependant : il y a un nouveau bail à l’expiration du premier qui n’est pas tacite. Ce nouveau contrat ne contient pas nécessairement les mêmes conditions que le premier.

Le maintien dans les lieux : c’est une situation exceptionnelle. Ce maintien permet au locataire de conserver la jouissance du bien malgré l’expiration du bail. Il résulte soit de la conclusion d’un contrat différent du bail (contrat d’occupation précaire), soit d’une disposition légale impérative et notamment la loi de 1948 sur les baux d’habitation. Cette loi donne au locataire un droit au maintien dans les lieux. Dans tous les cas, quand il bénéficie du maintien dans les lieux, le preneur n’est plus locataire, il est alors occupant.

§ 2 : Bail à durée indéterminée.

Bail dans lequel les parties n’ont pas mis un terme au contrat. Mais il y aussi des baux à durée indéterminée lorsqu’on est en présence de bail verbal. Article 1736 et 1774 du Code civil.

Une autre hypothèse réside dans la reconduction du bail à durée déterminée. Même si l’on est en présence d’un bail indéterminée, cela ne signifie pas que l’on est en présence d’un bail perpétuel. En effet, il est interdit de convenir de baux perpétuels.

Si le bail est perpétuel, celui-ci sera nul d’une nullité absolue. On admet que le bail est perpétuel lorsque son terme dépend de la seule volonté des parties. On considère également que le bail est perpétuel en présence d’un bail indéfiniment renouvelable ou reconductible et qui au surplus est transmissible aux héritiers.

La jurisprudence décide alors que le bail est valable lorsque la durée du bail n’excède pas la durée de vie du locataire initial. En revanche, il sera nul lorsqu’il est transmissible aux héritiers des locataires.

Section 2 : Règles de preuve.

Le bail est un contrat consensuel, ce caractère est confirmé par l’article 1714 qui dispose que l’on peut louer par écrit ou autrement. Cela signifie en principe, que la rédaction d’un écrit n’est pas nécessaire, ce n’est pas une condition de validité du bail. En revanche, on constate que dans de nombreuses hypothèses, l’écrit est nécessaire.

Articles 1715 et 1716 du Code civil imposent plus largement la nécessité d’un écrit en matière de preuve du bail. Le but de ces articles étant de donner au locataire une garantie et d’éviter les contestations qui accompagnent le plus souvent un bail verbal.

Malheureusement, cette protection voulue par le législateur s’est finalement retournée contre le locataire parce que ces articles privent en réalité le locataire de la possibilité de prouver le bail verbal. Par conséquent, les tribunaux ont assoupli ces règles. En fait, les tribunaux ont distingué entre la preuve de l’existence du bail et la preuve du contenu du bail.

§ 1 : Preuve de l’existence de bail.

Entre les parties :La plupart des baux sont conclus par écrit. De ce fait, l’écrit est le mode de preuve privilégié. Cependant, l’écrit doit être suffisamment complet pour pouvoir servir de preuve. En l’absence d’écrit ou en présence d’un écrit lacunaire, la preuve du bail peut être rapporté par serment en vertu de l’article 1715, alinéa 2 du Code civil.

La preuve peut également être rapporté par l’aveu. Mais aussi depuis un arrêt du 26 février 1971 (Civ.3), la jurisprudence admet la preuve d’un bail par le biais de son commencement d’exécution. La chambre civile interprète a contrario l’article 1715. Dans cet article il est dit que « le bail verbal qui n’a encore reçu aucune exécution ne peut pas être prouvé par témoin ou par présomption ».

A contrario, lorsqu’il y a exécution du bail ou commencement d’exécution, le fait d’occupation des lieux en vertu d’un bail peut se prouver par tout moyen. On a affaire à la preuve d’un fait. Donc il faut non seulement prouver l’occupation des lieux mais également le paiement d’un loyer en tant que contrepartie de l’occupation.

A l’égard des tiers :L’article 1715 ne s’applique qu’aux rapports entre les parties. Par conséquent, le tiers qui veut établir l’existence d’un bail peut donc le faire par tout moyen.

§ 2 : Preuve du contenu du bail.

La preuve du contenu du bail obéit au droit commun pour les cas de la destination des lieux ou encore de la modification des lieux loués. En revanche, la preuve du montant du loyer et la preuve de la durée du bail obéissent à des règles particulières.

S’agissant de la durée du bail, elle ne peut se prouver que par écrit. Dans un bail à durée indéterminée, comme il n’y a pas de durée, le bailleur peut donner congés au locataire à tout moment. A l’exception du cas où le bail obéit à un régime spécial comme pour les baux ruraux et les baux commerciaux qui ne peuvent avoir une durée inférieure à 9 ans. De même pour les baux d’habitation qui ne peuvent avoir une durée inférieure à 3

ans.

S’agissant de la preuve du montant du loyer, c’est l’article 1716 qui dispose que lorsque l’exécution du bail a commencé, le loyer quel que soit son montant ne peut pas être prouvé par témoin. Seuls trois modes de preuve sont admissibles, l’écrit (quittances de loyer), le serment du bailleur et enfin l’estimation par des experts.

Chapitre 2 : Les effets du bail.

Le bail est un contrat synallagmatique, à exécution successive dans lequel il y a non seulement réciprocité des obligations mais également interdépendance continu des obligations des parties.

Section 1 : Les obligations du preneur.

Quelle est la nature juridique des droits du preneur ? Il est unanimement admis que le locataire est titulaire non pas d’un droit réel sur la chose mais d’un droit personnel contre le bailleur. Cette analyse résulte des termes de l’article 1719 du Code civil qui met à la charge du bailleur l’obligation de faire jouir paisiblement de la chose le preneur pendant la durée du bail.

Par conséquent il en résulte que le preneur ne jouit pas d’un droit direct sur la chose, ce qui est le propre d’un droit réel, mais qu’au contraire la personne du bailleur s’intercale entre le preneur et la chose louée, ce qui caractérise l’existence d’un droit personnel. Si on se réfère à l’article 1728, le preneur est tenu de deux obligations principales, la première est d’user de la chose en bon père de famille, la seconde étant de payer le prix du bail.

§ 1 : User de la chose en bon père de famille.

A. Le respect de la destination conventionnelle.

Le preneur ne peut pas affecter la chose à une usage autre que celui prévu dans le bail ou à défaut à un usage autre que celui qui résulte de l’intention probable des parties. L’essentiel du contentieux concerne l’usage professionnel d’un local destiné à l’habitation.

Dans la majorité des contrats de bail, il y a une clause qui s’appelle soit « clause d’habitation bourgeoise », ou soit « clause à l’usage exclusif d’habitation ». La loi sanctionne cet usage, quand bien même le preneur aurait eu cet usage au vu et au su du bailleur pendant plus de 10 ans.

Ces clauses posent le problème de la liberté individuelle du locataire et pose ainsi la question de savoir si le bailleur peut interdire l’exercice dans les lieux loués de tout activité professionnelle même si elle est compatible avec l’affectation du local à usage d’habitation. La loi est venue modéré l’excessivité de la jurisprudence.

Ainsi, la loi du 2 juillet 1998 autorise l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale dans une partie d’un local d’habitation s’il s’agit de la résidence principale du professionnel et s’il n’y reçoit ni clientèle, ni marchandise.

Il y a tout de même une lacune dans cette loi puisqu’elle n’interdit pas la présence de clause contraire. La validité de ce type de clause a été soumise aux tribunaux. Dans un arrêt du 14 janvier 2004, la troisième chambre civile a considéré qu’une clause d’habitation bourgeoise ne privait pas la locataire d’exercer dans les lieux loués une activité de styliste non génératrice de troubles pour les habitants de l’immeuble. Dans certain contrat de bail on peut trouver une clause interdisant d’héberger des tiers. En vertu de l’article 8-1 de la CEDH, une clause d’un bail ne saurait priver un locataire de la possibilité d’héberger un proche.

L’article 1729 du Code civil prévoit comme sanction la résiliation du bail. Le juge a un large pouvoir d’appréciation et en vertu de ce pouvoir le juge peut apprécier si la gravité de la faute qui est reproché au locataire justifie la résiliation du bail. Dans un arrêt du 1er octobre 1997, la troisième chambre civile estime que le fait d’avoir héberger des personnes dans le lieux loué est insuffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

B. Le respect de la substance de la chose.

Le locataire a une obligation de conservation de la chose qui n’est que la conséquence de l’obligation de restitution en fin de bail. Cette obligation suppose deux choses. Tout d’abord le locataire doit effectuer l’entretien et les réparations du bien loué. L’article 1754 contient une liste indicative, relativement imprécise, des réparations de menu entretien dont le locataire est redevable. Ensuite, le locataire ne doit pas réaliser dans les lieux loués de transformation sans l’autorisation expresse du bailleur.

Sanction : la dégradation constatée à l’issu du bail engage la responsabilité du locataire puisque le locataire manque à son obligation de restitution. Il s’agit d’une responsabilité pour faute présumée. Par conséquent, le locataire peut y échapper s’il prouve son absence de faute, la vétusté, ou la force majeure. Un cas particulier, c’est la responsabilité du locataire en cas d’incendie (1733 et 1734). La responsabilité est lourde en cas d’incendie tout simplement puisqu’on veut l’obliger à contracter une assurance.

En cas d’incendie, le locataire ne peut pas s’exonérer en prouvant qu’il n’a pas commis de faute ou même en prouvant qu’il ne peut pas être à l’origine de l’incendie. Les seules causes d’exonération sont limitativement énumérées dans l’article 1733, il s’agit du cas fortuit, de la force majeure ou encore du fait d’un tiers. On veut conduire le locataire à s’assurer contre les risques locatifs, la jurisprudence considère que le défaut d’assurance constitue un manquement aux obligations du bail.

C. La restitution de la chose.

C’est l’article 1730 du Code civil qui dispose qu’à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose telle qu’il l’a reçut. On compare donc le bien au début du bail et à son expiration. Cette comparaison est facilitée par un constat qui est fait à l’entrée du locataire dans les lieux. A défaut d’état des lieux, ou de constat de l’état de la chose loué, l’article 1731 édicte une présomption qui est sévère pour le locataire, à savoir que s’il n’y a pas eu de constat, le locataire est réputée avoir reçut la chose en bon état.

§ 2 : Payer le prix du bail.

C’est l’article 1718 du Code civil. L’obligation du paiement du loyer est l’obligation essentielle qui pèse sur le locataire. Cela signifie qu’un désaccord sur le paiement du loyer ou le paiement des charges ne dispense pas le locataire de son obligation.

Lorsque le locataire effectue des travaux qui sont normalement à la charge du propriétaire, il ne peut pas effectuer la compensation du prix des travaux sur le loyer, donc soustraire du montant du loyer, le montant des travaux sans avoir été autorisé soit par le bailleur, soit par le juge.

D’autre part, la jurisprudence a restreint la possibilité pour le locataire d’invoquer l’exception d’inexécution. En matière de bail, l’exception d’inexécution est limitée au cas où le bailleur a lui-même manqué à son obligation essentielle en privant le locataire de la jouissance du bien. Ce qui veut dire qu’un défaut d’entretien ne suffit pas puisque malgré ce défaut d’entretien, le locataire continu à jouir de la chose.

Pour garantir le montant du loyer, le bailleur dispose de mesures conservatoires et d’un privilège mobilier spécial, Article 2102 du Code civil, qui porte donc sur les meubles qui garnissent les lieux loués. Ce qui explique que le locataire a l’obligation de garnir les lieux loués de meubles suffisants, article 1752. A défaut de paiement, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail, il peut également refuser le renouvellement, ou encore il peut faire jouer la clause résolutoire express à moins que le preneur n’obtienne un délai de grâce en vertu du droit commun.La dette de loyer se prescrit par 5 ans sauf en matière commerciale où elle se prescrit par 2 ans.

Section 2 : Les obligations du bailleur.

L‘obligation unique du bailleur est d’assurer la jouissance tranquille du preneur. Obligation continue qui doit donc durer pendant toute la durée du bail. L’article 1719 énumère 3 obligations qui concourent toute à cette obligation. Obligations qui sont cependant incomplète puisqu’elle ne compte pas l’obligation de garantie et de sécurité.

§ 1 : Obligation de délivrance.

L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de « délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.». L’article 1720 du Code civil impose au bailleur de « délivrer une chose en bon état de réparation de tout espèce ». Cette obligation de délivrance impose au bailleur de mettre le bien à la disposition du preneur à la date convenue. Elle a pour objet non seulement la chose elle-même mais aussi ses accessoires (chauffage). Les accessoires sont déterminés en fonction de la nature du bien mais également selon la nature de la convention. Cette mise à disposition est fondamentale ce qui signifie que toute clause du contrat qui dispenserait le bailleur de son obligation est nulle, cette obligation étant d’ordre public. C’est ce qu’à affirmer la troisième chambre civile dans un arrêt du 5 juin 2002.

Hypothèse où un même bien (location de vacances) a été louée deux fois. La jurisprudence va admettre que celui qui a loué le premier de bonne foi va conserver la chose. A défaut celui dont le titre a acquis date certaine, par exemple par l’enregistrement, ou à celui dont le titre est le plus ancien. Dans tous les cas, il y en aura un qui n’aura pas le bien loué, qui aura un défaut de délivrance. Ce défaut est sanctionné par la responsabilité contractuelle du bailleur.

L’obligation de délivrance porte sur une chose conforme à la destination du bail. Si le bien est destiné à exercer une activité commerciale, il doit permettre au locataire de réaliser l’activité pour lequel il a réalisé le bail. Le bailleur est tenu de délivrer un bien qui va permettre l’activité commerciale du preneur.

En matière de bail, la délivrance s’entend de la délivrance d’une chose en bon état de réparation de toute espèce (Article 1720). Insertion d’une clause de location en l’état, clause très fréquente en pratique, clause par laquelle le locataire déclare qu’il connaît parfaitement le bien et qu’il l’accepte dans l’état où il se trouve. Cette clause est interprétée restrictivement par les tribunaux qui considèrent qu’elle n’exonère le bailleur que des réparations dont la nécessité n’apparaît qu’en cours de contrat.

§ 2 : Obligation d’entretien.

A. Le contenu de l’obligation.

L’article 1719, dispose que le bailleur doit pendant tout le cours du bail entretenir la chose en l’état de servir pour l’usage pour lequel elle a été louée. Cet article ajoute que le bailleur doit effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaire, autre que les réparations locatives qui sont à la charge du preneur. Réparation locative c’est une réparation qui ne touche ni à la structure ni aux éléments essentiels de la chose louée. Décret du 27 août 1987 qui donne une liste non limitative des réparations locatives.

La jurisprudence considère que l’obligation d’entretien qui pèse sur le bailleur est différente d’une obligation de l’article 1720 qui met à la charge du bailleur une opération de réparer. En vertu de cet article, la jurisprudence met à la charge du bailleur une obligation de surveillance, c'est à dire que le propriétaire bailleur a l’obligation de veiller de façon constante a l’entretien de son immeuble et a réparer les outrages dus à l’usure et au passage du temps. Le propriétaire ne peut pas se dégager de son obligation en avançant qu’il n’a pas été informé de vétusté de son immeuble.

B. Sanction de l’obligation.

La sanction de l’obligation d’entretien cause une difficulté particulière, tout pousse le locataire a réparer lui-même la chose louée pour améliorer son bien être. La jurisprudence est très ferme avant d’effectuer lui-même les réparations et quelle que soit la négligence du bailleur, le locataire doit mettre en demeure le bailleur ou encore se faire autoriser en justice à pratiquer les réparations sans quoi il ne pourra pas en répercuter le coût sur le bailleur. La jurisprudence considère que la suspension du paiement du loyer ne peut intervenir que si l’usage de la chose est devenu impossible en raison du défaut d’entretien.

§ 3 : Obligation d’assurer une jouissance paisible.

● Obligation de garantie du fait personnel :

Cette obligation est en réalité une obligation de ne pas faire à savoir que le bailleur ne peut pas troubler le preneur dans la jouissance du bien et il ne doit pas commettre de voie de fait à son encontre. Par exemple, le bailleur ne peut pas détruire les lieux loués, quand bien même le locataire aurait cessé de payer et n’occuperait pas les lieux. Il ne peut pas non plus empêcher le locataire d’exercer une activité commerciale dans les lieux loués prévus par le bail. Il doit s’abstenir de toute ingérence dans la vie privée du locataire.

● Obligation générale de précaution :

La jurisprudence tire de l’article 1719 cette obligation générale de précaution qui repose sur le bailleur et sur l’idée que le bailleur doit exercer sur le bien une vigilance continue dans le but d’assurer la jouissance paisible du preneur.

Obligation générale de précaution renforcée s’agissant de ceux qui gèrent un logement locatif. Lorsque le bien loué est un meuble, l’obligation devient une obligation de sécurité du fait de la loi sur la sécurité des produits (1386). La réparation du dommage qui est subit par le locataire prend la forme de dommages et intérêts et plus précisément la forme de la restitution d’une partie des loyers. La sanction peut aller jusqu’à la résiliation du bail. Les juges du fond appréciant souverainement si le trouble de jouissance est suffisamment grave pour justifier cette mesure.

● Obligation de garantie :

Garantie des vices cachés

L’article 1721 du Code civil impose au bailleur une garantie de tous les défauts de la chose bien que l’article ne le précise pas il s’agit d’une garantie des vices cachés étant entendu que les défauts apparents dont le locataire a pu se rendre compte lui-même n’engage pas la responsabilité du bailleur.

En apparence, la garantie des vices cachés est assez proche de celle du vendeur. Puisque le bail est un contrat continu, le bailleur doit répondre du vice quel que soit sa date d’origine et même s’il apparaît en cours de bail. Même si l’ignorance est légitime, le bailleur ne s’exonère pas de la réparation du au locataire. La bonne foi du bailleur ne compte pas.

Contrairement au vendeur, le bailleur est libéré de la garantie en cas de force majeure. Les clauses de non responsabilité sont valables dans le contrat de bail le bailleur peut donc échapper à sa responsabilité en insérant une clause dans le contrat de bail précisant qu’il n’est pas responsable du défaut de la chose louée. Ceci dit, ces clauses sont soumises à une interprétation restrictive. Elles sont valables que si elle ne supprime pas toutes obligations du bailleur. Elles ne sont pas valables si le bailleur est de mauvaise foi, s’il a commis une faute lourde et enfin si le bailleur est un professionnel.

Garantie contre les agissements des tiers

Article 1725 à 1726 du Code civil.

- Troubles de droit : Ce sont ceux qui proviennent de la prétention d’un tiers, le tiers estimant qu’il a un titre sur le bien par exemple qu’il en est le véritable propriétaire ou qu’il est titulaire d’une certitude. Ces troubles de droit s’accompagnent parfois, lorsque le prétendant est irascible, de voie de fait. Lorsqu’il y a des troubles de droit, le bailleur en doit garanti au preneur dès lors qu’ils lui ont été dénoncés. La garantie entraîne la réduction du loyer s’il y a éviction partielle et s’il y a éviction totale il y a résiliation du bail. Le tiers qui soutient qu’il a un droit sur la chose, le propriétaire en doit garantie.

- Trouble de fait : Le bailleur n’est tenu d’aucune obligation de garde ou de surveillance de la chose et ne doit donc aucune garantie des troubles de fait occasionné par les tiers. Si le tiers ne revendique pas de droit sur le bien, le bailleur ne doit rien au locataire. Le locataire doit faire sa défense personnelle de la jouissance de son bien contre les troubles de fait. Soit il exerce une action possessoire (2282), soit encore il exerce une action de droit commun aux responsabilités délictuelles 1382.