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24, Rue de la Bredauche - 45380 LA CHAPELLE ST MESMINInterlocuteur : Stéphane MERLINTél: 02.38.43.41.38 – Fax: 02.38.70.50.95Email: pivadis@wanadoo.fr

QUARTIERS METZ BORNY

ETUDE ECONOMIQUE

Diagnostic & scénarios - Juillet 2014

PIVADIS

1Sommaire

Rappel méthodologique 2

1. Secteur Metz Est: un ensemble complexe et hétérogène accueillant plus de 35.000 habitants.

1.1. Le secteur Est de Metz: un espace complexe qui a connu de fortes mutations. 4

1.2. Le secteur Est de Metz: un espace complexe en mutation. 7

2. Une offre commerciale multiple et dispersée

2.1. Le secteur Est, un secteur fortement pourvu en commerces, plutôtdiversifiés, mais d’une lisibilité très irrégulière, avec de nombreuses offres dispersées, répondant pourtant à des besoins courants. 11

2.2. Une multiplicité de pôles commerciaux et un nombre proportionnellement importants de commerces « dispersés ». 14

2.3. Une diversité d’offre qui n’a pas évolué dans le sens attendu. 152.4. Une offre dispersée pour la réponse aux besoins courants. 162.5. Le marché de la place Fosselle est toujours l’un des plus importants

marchés de l’agglomération. 17

3. Des comportements de multi-fréquentation très favorables au centre commercial Cora.

3.1. Dans ce contexte d’offres multiples, le site Cora domine commelieu d’achat courant principal, site qui propose une offre complète, avec sa galerie. 20

3.2. La place Fosselle, un lieu de centralité commerciale … relatif. 223.3. L’effet de centralité de la place Fosselle est néanmoins conforté

par la présence bi-hebdomadaire du marché non sédentaire. 253.4. Les commerces du boulevard d’Alsace sont assez peu identifiés,

en particulier le centre commercial « B7 », accueillant notammentle supermarché Lider et une pharmacie. 26

3.5. Les commerçants interrogés en face à face sont divisés sur la vision du quartier et de son évolution 28

3.6. Une multi-fréquentation autour du quartier, mais à des rythmes limités, dans un contexte où Cora et son centre commercial dominent. 29

3.7. La multi-fréquentation génère un émiettement relatif de la destination des dépenses en besoins courants par les habitants de la zone analysée. 31

4. Un haut niveau de satisfaction des habitants du quartier d’habitat social dense.

4.1. L’appréciation de l’offre commerciale et de service du quartier est clairement positive aux yeux des habitants répondants, quelque soit le secteur interrogé. 33

4.2. Derrière une satisfaction globale, l’appréciation de l’offre en boulangerie est clairement positive. 34

4.3. Comme pour la boulangerie, globalement les consommateurs sont satisfaits de l’offre en boucherie présente dans leur quartier. 35

4.4. Très majoritairement les répondants estiment qu’ils ont une bonneoffre de primeur dans leur quartier. 36

4.5. Une offre présente en épicerie qui satisfait les consommateurs 374.6. Des souhaits d’implantation de commerces et services très diffus

avec 42% des répondants qui ne voient pas ce qui pourrait êtrerajouté dans leur quartier 38

4.7. Des souhaits des commerçants logiques au vu de leurs problématiques. 40

5. Des enjeux à trois échelles imbriquées

5.1. Bilan du fonctionnement commercial du secteur Est de Metz. 425.2. Les grands enseignements du diagnostic. 435.3. Une réflexion à trois échelles. 455.4. Quel niveau de re-densification, quelle armature commerciale? 475.5. Les leviers d’intervention potentiels sur l’armature commerciale

du secteur Est. 49

6. Un avenir commercial incertain sur le quartier Borny.

6.1. Scénario 1: accompagner le resserrement de l’offre dans un statu quo. 51

6.2. Scénario 2: une ambition de recentrage sur une place Fossellecommercialement confortée et pérennisée. 55

6.3. Scénario 3: une redensification d’habitat pour un commerce multi-polaire. 58

2Rappel méthodologique:

Etat des lieux

Mise à jour analyse sur site15 entretiens

pro. + quelques commerçants

non sédentaires

Analyse critique

Complément avec une

enquête 200 ménages sur

le secteur

Vision prospective

=> Scénarios stratégiques

Propo-sitions

=> Program-mation et actions à mettre en

oeuvre

Mise à jour du

recensement et de la

géolocalisation des

locaux commerciaux:

179 en 2006, 207 en 2014.

15 entretiens

commerçants / artisans

sédentaires + 5

commerçants non

sédentaires + entretien

avec le placier.

Exploitation des données

des bailleurs, en

correction des données

INSEE.

Enquête auprès de 210

ménages répartis sur 8

secteurs géographiques.

Modélisation des

comportements

d’achats à partir de

2.310 actes d’achats

courants.

Définition des

interactions entre

questions de logements

et potentiels.

Construction de

scénarios.

Principales actions à

mener en fonction des

scénarios.

3

1. Secteur Metz Est: un ensemble complexeet hétérogène accueillant plus de 35.000 habitants.

41.1. Le secteur Est de Metz: un espace complexe qui a connu de fortes mutations.

Le découpage iris sur le secteur Est

de Metz, en particulier au sein duquartier d’habitat social de Borny,pose des difficultés d’interprétationdes chiffres, d’autant plus que lesdistances sont importantes, pour desdéplacements à pied. C’est lagrande faiblesse rencontrée dans lesétudes précédentes, qui sefocalisent en fait sur le secteurd’habitat social pris globalement,avec 6 iris recouvrant des réalités trèsdifférentes.

De ce fait, nous avons procédé àune analyse à deux niveaux:

> un niveau global sur le secteur Est,qui regroupe 16 iris pour environ1.500 hectares, accueillant près de17.500 logements, dont un peu moinsde 16.000 résidences principales pourautant de ménages totalisant unpeu plus de 35.000 habitants.

Habitat social (259

logements) en limite

d’Iris, mais bien dans le

périmètre quartier

Nb de ménages par iris

5

Sur l’ensemble de ce grand secteurEst, la population a baissé dans ladécennie 2000 de l’ordre de 3%, soitenviron 150 habitants de moins. Parcontre, le desserrement desménages, important, a généré uneprogression de 17% du nombre deménages (+2.300).

Le grand secteur Est est composéd’espaces très différenciés, d’habitatsocial, économiques (zoneindustrielle Est, espace commercialde Borny, technopôle, secteursmixtes habitat / activités). Au total, ilaccueille près de 19.000 emploissalariés.

Le centre commercial Cora Borny,complété de la grande surface deBricolage Leroy Merlin et de l’espacecommercial Metzanine constituentun pôle commercial majeur àl’échelle de l’agglomération, demême que la zone industrielle et latechnopole constituent des pointsd’ancrage économique importantsà l’échelle de la Métropole.

Nb d’emplois par iris

6

> un niveau zoomé sur le secteurd’habitat social (Borny) qui couvreles 6 iris classiquement observés, maisredécoupés et intégrant des effetsde frange. Ce périmètre a étésubdivisé en 8 secteurs d’enquête,avec une estimation du nombre deménages et de leurs caractéristiquesen croisant les données des deuxprincipaux bailleurs avec les données

de l’INSEE.

On arrive ainsi à un périmètre zooméaccueillant un peu moins de 4.500ménages. Ce secteur se caractérisepar:> une forte proportion de famillesmonoparentale (20% en moyenne),montant sur le secteur Nord,> des indices de revenus très faibles,ramené à l’unité de consommation*,variant de 32 jusqu’à 69 (base 100 =moyenne nationale).> Une nette baisse du nombred’habitants (-25%) et du nombre deménages (-19%) dans la décennie2000 dans le cadre du PRU,dédensifiant un peu le quartier.

Estimation du nombre de ménages par secteur.

Indices de revenus par unité de consommation

Nord

Individuel Nord

Est

Village

OuestGuyenne

SudMichelet

Fosselle

Sud Alsace Franche Comté

71.2. Le secteur Est de Metz: un espace complexe en mutation.

Les caractéristiques socio-démographiques du secteur Estamènent à des situationsextrêmement disparates en matièrede potentiel de consommation: lesindices de consommation(estimations PIVADIS / base 100 =moyenne nationale) varient de 58 à106, avec de fortes variations ausein même du quartier d’habitatsocial de Borny (cf carte ci-dessous).Combiné au nombre de ménages,cela donne la carte ci-contre enmatière de localisation despotentiels de dépenses.

Au total, cela représente un marchéthéorique (calcul PIVADIS aveccorrectif par décile de revenus)

Nb d’emplois par iris

Estimation de l’indicede consommation.

de 197 M€ (dépenses commercialisables au sens strict, horsautomobile et restauration), dont 77,4 M€ en alimentaire.Le périmètre correspondant à la zone enquêtée représente unmarché théorique estimé à un peu moins de 47 M€, dont 19,3 M€ en

alimentaire.

8

INDICES DE CONSOMMATION CORRIGES

(BASE 100 = moyenne nationale)

01 02 03 04 05 06 07 08 0502 0601 0604 0901 0902 1001 0905 1008 1203 1204 Zone

enquêtée

Secteur Est

ALIMENTATION 95,6 66,3 76,2 83,5 85,3 82,5 71,6 72,4 93,5 92,9 97,9 94,4 104,3 77,7 93,7 94,2 76,7 106,9 78,5 89,5

REPAS ET CONSOMMATIONS EXTERIEURES 73,9 33,4 51,0 57,4 59,6 57,8 37,1 38,1 73,7 73,8 85,6 88,1 108,2 54,0 88,2 85,0 74,1 108,3 50,3 76,4

EQUIPEMENT DE LA PERSONNE 85,5 50,4 60,3 68,9 70,4 67,5 55,2 56,8 83,3 82,6 90,5 91,2 109,8 64,8 90,6 86,7 77,3 112,2 63,6 83,3

EQUIPEMENT DE LA MAISON 82,4 44,5 51,0 74,7 57,6 56,1 48,7 49,4 80,8 80,8 89,1 88,2 113,2 69,3 87,4 93,2 75,0 107,7 57,0 80,4

HYGIENE SANTE BEAUTE 83,8 45,4 81,4 79,2 93,5 89,2 49,2 50,2 82,6 83,0 86,2 87,1 101,8 74,9 86,4 91,2 73,6 106,2 71,0 83,1

CULTURE / LOISIRS 91,7 54,1 62,9 70,7 70,2 68,2 58,1 59,4 91,0 90,8 92,5 92,9 109,2 67,4 92,7 89,1 79,5 107,3 66,1 85,4

AUTOMOBILES ET CYCLES 84,5 37,3 56,2 75,9 68,7 65,9 43,4 44,2 81,4 80,9 106,4 102,9 109,5 66,2 101,4 94,5 64,2 112,3 58,5 84,3

TABAC 122,4 114,1 108,7 124,1 118,1 117,9 121,0 122,5 115,8 112,2 104,5 99,9 99,6 115,4 98,8 90,9 93,7 117,8 118,0 108,1

TELEPHONIE 90,3 56,1 66,2 73,7 67,7 67,0 57,2 57,1 92,1 93,5 93,0 93,0 111,4 71,7 92,9 101,4 84,4 96,1 66,3 85,8

TOTAL 88,2 51,6 66,1 76,7 75,4 72,9 56,3 57,2 86,4 86,1 95,2 93,7 107,4 71,0 93,0 92,4 74,7 108,2 67,3 85,2

TOTAL DC AU SENS STRICT 90,8 57,7 71,0 79,6 80,1 77,5 62,4 63,4 88,9 88,5 93,2 91,8 106,3 74,5 91,1 91,8 77,0 108,1 72,1 86,5

HYGIENE BEAUTE (hors santé) 85,0 45,9 78,8 75,4 98,7 92,1 51,4 53,7 81,7 80,3 84,5 86,7 99,0 70,2 85,8 77,3 69,2 118,9 72,0 82,9

MARCHE THEORIQUE ESTIME

SUR METZ EST -en M€

01 02 03 04 05 06 07 08 0502 0601 0604 0901 0902 1001 0905 1008 1203 1204 Zone

enquêtée

Secteur Est

ALIMENTATION 2,6 2,5 2,5 2,2 1,9 3,6 3,1 1,0 4,6 4,3 5,4 5,9 9,4 3,1 13,6 0,1 5,3 6,3 19,3 77,4

REPAS ET CONSOMMATIONS EXTERIEURES 0,7 0,4 0,6 0,5 0,4 0,8 0,5 0,2 1,2 1,1 1,5 1,8 3,2 0,7 4,2 0,0 1,7 2,1 4,0 21,5

EQUIPEMENT DE LA PERSONNE 0,8 0,6 0,7 0,6 0,5 1,0 0,8 0,3 1,4 1,3 1,7 2,0 3,4 0,9 4,6 0,0 1,9 2,3 5,4 25,0

EQUIPEMENT DE LA MAISON 0,9 0,6 0,7 0,8 0,5 1,0 0,8 0,3 1,6 1,5 2,0 2,2 4,0 1,1 5,0 0,0 2,1 2,5 5,5 27,4

HYGIENE SANTE BEAUTE 1,1 0,8 1,3 1,0 0,9 1,8 1,0 0,3 1,9 1,8 2,2 2,5 4,3 1,4 5,8 0,0 2,4 2,9 8,2 33,5

CULTURE / LOISIRS 0,8 0,6 0,7 0,6 0,5 0,9 0,8 0,3 1,4 1,4 1,6 1,9 3,1 0,9 4,3 0,0 1,8 2,0 5,2 23,7

AUTOMOBILES ET CYCLES 1,8 1,1 1,5 1,5 1,2 2,3 1,5 0,5 3,2 3,0 4,7 5,1 7,8 2,1 11,6 0,1 3,5 5,2 11,3 57,4

TABAC 0,4 0,5 0,4 0,3 0,3 0,5 0,6 0,2 0,6 0,6 0,6 0,7 1,0 0,5 1,5 0,0 0,7 0,7 3,1 10,0

TELEPHONIE 0,6 0,5 0,6 0,5 0,4 0,7 0,6 0,2 1,1 1,1 1,3 1,4 2,5 0,7 3,4 0,0 1,5 1,4 4,1 18,5

TOTAL 9,7 7,6 8,8 7,9 6,6 12,6 9,8 3,2 17,0 16,0 21,1 23,4 38,6 11,2 54,0 0,3 20,8 25,6 66,2 294,3

TOTAL DC AU SENS STRICT 6,6 5,6 6,2 5,4 4,6 8,8 7,2 2,3 11,5 10,8 13,6 15,1 25,2 7,8 34,8 0,2 14,1 16,8 46,8 196,9

HYGIENE BEAUTE (hors santé) 0,4 0,3 0,5 0,3 0,4 0,7 0,4 0,1 0,7 0,7 0,8 1,0 1,6 0,5 2,2 0,0 0,9 1,2 3,1 12,7

La subdvision en secteurs (au sein de la zone ayant donné lieu à enquête) et par iris (sur le reste du secteur Est, aveccorrection des effets de franges) montre la répartition spatiale de ce « potentiel » de dépenses (quel que soit le lieu dedépense).

Au sein du quartier d’habitat social, la sectorisation réalisée amène à des valorisations plus limitées, mais ces valeursplus faibles sont aussi très dépendantes de l’indice de consommation obtenu à partir des données sur les ménages,données de faibles revenus confirmées par les résultats de l’enquête réalisée dans le cadre de cette étude: 6% enmoyenne des ménages bénéficient d’une aide alimentaire (résultat déclaratif) montant jusqu’à 12% sur certains

secteurs. Naturellement, ce sont les ménages ayant le moins de revenus (moins de 500 € par mois) qui sont les plusconcernés: 32% d’après leurs déclarations.

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Marché Théorique corrigé, en M€ 01 02 03 04 05 06 07 08 0502 0601 0604 0901 0902 1001 0905 1008 1203 1204 Zone enquêtée

Secteur Est

Pain pâtisserie 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,3 0,3 0,1 0,4 0,3 0,4 0,5 0,7 0,2 1,1 0,0 0,4 0,5 1,6 6,2

Viande / Charcuterie 0,6 0,5 0,6 0,5 0,4 0,8 0,7 0,2 1,0 1,0 1,2 1,3 2,1 0,7 3,0 0,0 1,2 1,4 4,3 17,1

Poissonnerie / Coquillages 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,0 0,1 0,1 0,2 0,2 0,3 0,1 0,4 0,0 0,2 0,2 0,6 2,5

Fruits et Légumes 0,3 0,3 0,3 0,2 0,2 0,4 0,3 0,1 0,5 0,5 0,6 0,6 1,0 0,3 1,5 0,0 0,6 0,7 2,1 8,4

Crèmerie / Produits laitiers 0,4 0,3 0,3 0,3 0,3 0,5 0,4 0,1 0,6 0,6 0,7 0,8 1,3 0,4 1,8 0,0 0,7 0,9 2,6 10,5

Epicerie / Boissons alcoolisées et non alcoolisées 1,0 0,9 0,9 0,8 0,7 1,3 1,1 0,4 1,7 1,6 2,0 2,1 3,4 1,1 4,9 0,0 1,9 2,3 7,0 28,0

Produits d'entretien 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,2 0,1 0,0 0,2 0,2 0,2 0,3 0,4 0,1 0,6 0,0 0,2 0,3 0,9 3,5

Habillement Homme 0,1 0,1 0,1 0,1 0,0 0,1 0,1 0,0 0,1 0,1 0,1 0,2 0,3 0,1 0,4 0,0 0,2 0,2 0,5 2,1

Habillement Femme 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,2 0,1 0,0 0,2 0,2 0,3 0,3 0,6 0,1 0,7 0,0 0,3 0,4 0,9 4,1

Habillement Enfant (Moins de 14 ans) & Puériculture 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1 0,1 0,1 0,1 0,2 0,0 0,2 0,0 0,1 0,1 0,3 1,2

Chaussures 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,0 0,1 0,1 0,2 0,2 0,3 0,1 0,5 0,0 0,2 0,2 0,6 2,6

Bijouterie Horlogerie 0,1 0,1 0,1 0,1 0,0 0,1 0,1 0,0 0,1 0,1 0,1 0,2 0,3 0,1 0,4 0,0 0,2 0,2 0,4 2,1

Electroménager Blanc (réfrigérateur, machines à laver… )0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,0 0,2 0,2 0,3 0,3 0,6 0,2 0,7 0,0 0,3 0,4 0,8 4,0

Télévision / Hifi / Materiel Photo 0,2 0,1 0,1 0,1 0,1 0,2 0,2 0,1 0,3 0,3 0,4 0,4 0,8 0,2 1,0 0,0 0,4 0,5 1,1 5,3

Matériel informatique / Téléphonie 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,0 0,2 0,2 0,3 0,3 0,6 0,2 0,7 0,0 0,3 0,4 0,8 3,9

Décoration, Luminaires, Vaisselle 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,0 0,2 0,2 0,3 0,3 0,6 0,2 0,8 0,0 0,3 0,4 0,8 4,2

Meubles 0,2 0,1 0,2 0,2 0,1 0,2 0,2 0,1 0,4 0,4 0,5 0,5 1,0 0,3 1,2 0,0 0,5 0,6 1,3 6,5

Bricolage (Outils & fournitures) 0,2 0,1 0,1 0,1 0,1 0,2 0,1 0,0 0,3 0,3 0,3 0,4 0,7 0,2 0,9 0,0 0,3 0,4 1,0 4,8

Pharmacie 0,7 0,5 0,8 0,6 0,6 1,1 0,6 0,2 1,2 1,1 1,4 1,6 2,7 0,9 3,6 0,0 1,5 1,7 5,0 20,7

Produits de beauté 0,3 0,2 0,3 0,2 0,2 0,4 0,3 0,1 0,4 0,4 0,5 0,6 0,9 0,3 1,3 0,0 0,5 0,8 2,0 7,7

Coiffure & esthétique 0,1 0,1 0,2 0,1 0,1 0,2 0,1 0,0 0,2 0,2 0,3 0,3 0,6 0,2 0,8 0,0 0,3 0,4 1,0 4,4

Optique médicale 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,0 0,1 0,1 0,2 0,2 0,3 0,1 0,4 0,0 0,2 0,2 0,6 2,4

Pressing / laverie 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1 0,0 0,1 0,0 0,1 0,0 0,2 0,6

Tabac 0,4 0,5 0,4 0,3 0,3 0,5 0,6 0,2 0,6 0,6 0,6 0,7 1,0 0,5 1,5 0,0 0,7 0,7 3,1 10,0

Presse 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,0 0,2 0,2 0,3 0,3 0,5 0,1 0,7 0,0 0,3 0,3 0,8 3,7

Jeux Jouets 0,1 0,1 0,1 0,0 0,0 0,1 0,1 0,0 0,1 0,1 0,1 0,1 0,2 0,1 0,3 0,0 0,1 0,2 0,4 1,9

Livres 0,1 0,1 0,1 0,0 0,0 0,1 0,1 0,0 0,1 0,1 0,1 0,1 0,2 0,1 0,3 0,0 0,2 0,2 0,4 1,8

Disques, K7, DVD, Logiciels 0,1 0,1 0,1 0,0 0,0 0,1 0,1 0,0 0,1 0,1 0,1 0,1 0,2 0,1 0,3 0,0 0,1 0,2 0,4 1,9

Articles de sport (y compris cycles) 0,3 0,3 0,3 0,2 0,2 0,4 0,4 0,1 0,6 0,5 0,7 0,8 1,2 0,3 1,7 0,0 0,7 0,9 2,2 9,7

Fleurs & Jardinage (y compris matériel) 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,0 0,2 0,2 0,3 0,3 0,5 0,1 0,6 0,0 0,2 0,3 0,8 3,5

TOTAL 6,2 5,3 5,9 5,1 4,4 8,4 6,8 2,2 10,9 10,2 12,8 14,2 23,5 7,4 32,7 0,2 13,3 15,8 44,3 185,3

Si le marché théorique à l’échelle de l’ensemble du secteur Est a plutôt progressé dans la dernière décennie, celui deshabitants du quartier d’habitat social dense a quant à lui régressé, et de manière importante, puisque l’on estime labaisse autour de 20% (hors inflation), sous l’effet d’une baisse du nombre de ménages et d’une paupérisation de lapopulation (avec notamment des primo-arrivants en France dans le cadre d’une rotation importante).

10

2. Une offre commerciale multiple et dispersée.

112.1. Le secteur Est, un secteur fortement pourvu en commerces, plutôt diversifiés, mais d’une lisibilité très irrégulière, avec de nombreuses offres dispersées, répondant pourtant à des besoins courants.

Périmètre du secteur Est de Metz

(utilisé pour le recensement de l’offre)

Le secteur Est deMetz accueille206 locauxcommerciaux,dont 192commerces etservices enactivité. Le tauxde vacancereste donc assezlimité, avec 14locaux identifiés,soit 7%.

L’armaturecommerciale sestructure autourde 6 sous-ensembles trèsdifférents:- Le centrecommercialCora Borny, avec

Leroy Merlin et de l’autre côté de l’axe l’espace commercial Metzanineimplanté dans la dernière décennie constituent un pôle majeurd’agglomération. Notons que le démarrage de Metzanine a été difficile etque son caractère thématique a rapidement été abandonné au profit d’uneoffre généraliste, dont un Leader Price. A noter également la présence deGrand Frais sur le secteur depuis 2002.- Au Nord, au niveau de la rue du Général Metman, l’hypermarchéIntermarché est présent sur 2.950 m² complété de quelques offres spécialiséeset d’un magasin Aldi sur 761 m² de vente, constituant un pôle de niveauintermédiaire, répondant aux besoins courants au-delà de la simple proximité.

12

- Au cœur du quartierd’habitat socialdense, la placeFosselle et ses abords

immédiatsaccueillent une offrede proximité assezcomplète (en dehorsde l’absence detabac presse), maisavec des offresredondantes.Quelques locauxinoccupés sontprésents mais sansimpact visuelsignificatif carpositionnés en dehorsdu noyau central. Ony constate unerotation descommerces, avec

une multiplicité d’offres d’alimentations générales, plus ou moins ethniques: 6 au total en plus du Proxi Super. Cedernier établissement, sur 400 m² de vente (+400 m² de réserves), génère un chiffre d’affaires très moyen parrapport à sa surface, mais suffisant pour une viabilité. Il a été repris en 2009 et restructuré suite à une liquidationjudiciaire.Avec 29 locaux commerciaux dont 26 commerces et services actifs, le site est d’une dimension élevée parrapport aux constats usuels dans les quartiers politique de la ville, même si le potentiel de dépenses des habitantsdans un périmètre de 500 à 800 mètres est de l’ordre de 26 M€, du fait de la densité et non du pouvoir d’achat,très faible. Cela explique d’ailleurs la composition de l’offre, avec cette situation atypique aujourd’hui dumaintien d’une multiplicité de commerces alimentaires. Cette densité de commerce est néanmoins peu visiblesur le terrain car les linéaires s’étendent au bas des immeubles avec des discontinuités.

13

- Vers l’Est du quartier, au boutdu boulevard d’Alsace, le petitcentre commercial « B7 » necompte plus que 4établissements actifs pour lemoment dans une structure engalette surélevée par rapport àla voierie en pente. Ce sites estdans une situation très délicate,car c’est le secteur qui a perdule plus de logements par le passéet que le transfert de lapharmacie sur le futur micro pôlede la rue de Sarre devrait finir dedéstabiliser.

- La zone industrielle accueilleégalement une série decommerces et services (38 actifs)avec simplement trois locauxinactifs. Cette offre est

prioritairement orientée versl’automobile (13 ets) etl’équipement de la maison (8 ets,dont MDA et EXPERT enélectroménager, GEDIMATmatériaux, LOXAM ou BRICODEPOT qui développe plus de10.000 m² de vente debricolage). Très dispersée, l’offrene constitue pas à proprementdit un pôle, mais fonctionnesurtout sur des attractionsindividuelles.

(en liquidation

judiciaire en 2012)

- Enfin, en limite Ouest du secteur analysé, soulignons également la présencede l’enseigne SIMPLY MARKET sur plus de 2.000 m² de vente.

La dispersion de l’offre sur le secteur se confirme avec, au-delà des 6 sitescommerciaux décrits, la présence de 40 commerces et services « hors sites »,dont 11 en bars restauration mais aussi la présence de Paul sur l’avenue de

Strasbourg, au Sud du site de Simply Market et en proximité de la technopôle.Des offres d’alimentation, de tabac, de boucherie, de boulangerie sont aussiplus généralement présentes hors des 6 sites évoqués précédemment.

142.2. Une multiplicité de pôles commerciaux et un nombre proportionnellement importants de commerces « dispersés ».

cc Borny Place

Fosselle

cc B7 ZI Est Metman Simply

Market

Autres

dispersés

Total

Locaux inactifs 4 3 2 3 1 1 14

Alimentaire spécialisé 1 11 1 2 9 24

Généraliste 4 1 1 2 1 9

Equipement de la personne 6 2 8

Equipement de la maison 10 1 8 1 20

Hygiène santé beauté 7 3 1 1 1 7 20

Culture loisirs 7 7 1 1 16

Cycles auto 4 1 13 7 2 6 33

Cafés hôtels restaurants 9 7 2 6 7 11 42

Services en agence 8 5 1 6 20

Total actifs 56 29 5 38 21 3 40 192

Taux de vacance 7% 9% 29% 7% 5% 0% 2% 7%

On constate une offre à l’échelle du secteur plutôt bienéquilibrée, avec une caractéristique plus importante enautomobile, ce qui est cohérent avec notammentl’apport de la ZI et moindre en équipement de lapersonne (tout à fait logique au regard du profil des pôlesprésents). Pour autant, il est important de souligner que 9des 24 établissements alimentaires spécialisés sepositionnent en dehors des sites commerciaux.

Notons également que 11 de ces 24 établissements sesituent sur le pôle de la place Fosselle, semblant montrerun réel effet de centralité sur ce site.

152.3. Une diversité d’offre qui n’a pas évolué dans le sens attendu.

2006 2014 Evolution

Locaux inactifs 7 14 100%

Alimentaire spécialisé 23 24 4%

Généraliste 7 9 29%

Equipement de la personne 8 8 0%

Equipement de la maison 21 20 -5%

Hygiène santé beauté 19 20 5%

Culture loisirs 15 16 7%

Cycles auto 32 33 3%

Cafés hôtels restaurants 31 42 35%

Services en agence 12 20 67%

Total actifs 168 192 14%

Taux de vacance 4% 7% 70%

Entre 2006 et 2014, le nombrede commerces et services enactivité sur le bassin Est deMetz a progressé de 14%.Pour autant, cette évolutionen nombre d’établissementsn’a pas suivi le sens attendus.En effet, si l’espace

commercial Metzanine avaità l’origine du projet unethématisation autour del’équipement de la maison,

afin de compléter le dispositifcommercial de l’Est de Metz,on note au final que lenombre d’établissementsspécialisés en la matière n’apratiquement pas bougé (-1).A l’inverse, on constate uneforte poussée des services enagence, une progression desoffres généralistes et descafés hôtels restaurants.

Si le nombre de locauxinactifs évolue fortement, ilreste à relativiser, restant dansune moyenne basse, etsurtout très en dessous desniveaux classiques dans lessecteurs d’habitat socialdense.

Derrière ces évolutions quantitatives, on note en fait beaucoup de rotations. Ainsi,seulement 46% des locaux (95) existaient et avaient la même occupation en 2006.On dénombre pas moins de 48 nouveaux locaux commerciaux (alors que leurnombre n’a progressé que de 31), soit la disparition de 17, dont certains dans lecadre du projet de rénovation urbaine. 29 locaux ont changé d’activité et 29 ontchangé d’enseigne sans changer d’activité. Ces chiffres s’entendent horstransmission pour la même activité, sans changement d’enseigne.

162.4. Une offre dispersée pour la réponse aux besoins courants.

Le maillage en offres de réponse aux besoins courants est très dense et surtout s’appuie sur des offres dispersées. Onpourra en particulier remarquer le nombre très important d’offres d’alimentations générales (et plus largementsupermarché ou équivalents), avec 15 points de vente de toutes tailles. On dénombre également pas moins de 6pharmacies (cohérent pour 35.000 habitants), dont 5 réparties de manière très régulière spatialement, 9 boulangeriesou points chauds.

L’offre decoiffeurs (6salons), maisaussi d’optiqueest importante(5établissements

implantés sur lesecteur).

Seules des

activitéscomme letabac et lapresse sontvraimentfaiblementreprésentées,même si unepart limitée dela populationen consommesur place: unseul point devente principalet unsecondairepour le tabac.

172.5. Le marché de la place Fosselle est toujours l’un des plus importants marchés de l’agglomération.

Positionné sur la place Fosselle le mardi et le vendredi matin, le

marché de Metz Borny comptabilisait 81 étals lors de notrerecensement 2006. On en dénombre 83 aujourd’hui. L’offreprésente diffère légèrement en équipement de la maison, oul’on passe de 9 à 13 étals, en revanche on passe de 46 à 44étals présents en équipement de la personne.

Son positionnement est très marqué sur l’habillement,aujourd’hui comme en 2006, avec une offreproportionnellement relativement limitée en alimentaire, avec16 étals.

MARCHE DE Metz

2014 2006

Equipement de la Personne: 44 46

Site: Borny

Accessoires 1 5

Jour(s) d'analyse: Mardi matin 06/06/2014 Bijoux Fantaisie 0 4

Bonneterie / Mercerie 0 1

Chaussures 7 7

Chaussures enfants 0 0

REPARTITION DES ETALS Fripes 4 9

Habillement Femme 15 11

2014 2006 Habillement Homme 1 0

Alimenta ire : 16 16 Habillement Enfant 3 4

Sportswear 0 0

Alimentation générale 0 0 Lingerie 3 2

Alimentation spécialisée asiatique 0 0 Maroquinerie 5 1

Alimentation spécialisée Portugais 0 0 Mercerie 0 1

Alimentation spécialisée Italienne 0 0 Montres 1 1 CHOIX

Alimentation spécialisée CCAR 0 1 Habillement mixte 1 0 2006 2014 2006 2014 2006 2014 2006 2014 2006 2014 2006 2014

Alimentation spécialisée Régionale 0 0 Foulard 3 0

Divers produits régionaux 0 0 Alimentaire 0% 19% 38% 19% 31% 31% 25% 31% 6% 0% 3.0 2.8

Boucherie 1 0

Boucherie Charcuterie 0 1 Equipement de la Ma ison: 13 9 Equipement de la Personne 2% 0% 24% 32% 61% 39% 13% 30% 0% 0% 2.8 3.0

Boucherie chevaline 0 0

Boucherie hallal 0 1 Brocante 0 0 Equipement de la Maison 0% 0% 33% 38% 44% 38% 22% 23% 0% 0% 2.9 2.8

Charcuterie Traiteur 0 0 Ménager 1 1

Charcuterie artisanale 0 0 Porcelaine 0 0 Divers 20% 10% 30% 20% 40% 30% 10% 40% 0% 0% 2.4 3.0

Salaisons 0 0 Linge de maison 1 3

Rôtisserie 3 3 Rideaux 3 0 TOTAL 3 4 23 24 41 30 13 25 1 0 2.8 2.9

Triperie 0 0 Tissus 3 4 4% 5% 28% 29% 51% 36% 16% 30% 1% 0%

Volaille 0 0 Machine à coudre 0 0

Volaille locale 0 0 Tapis 2 1

Volaille vivante 0 0 Chaises, petits meubles 0 0

Œufs 0 0 Rempaillage 0 0 QUALIT E

Poissonnerie

0 0

Fenêtres / vérandas

0 0

T rès

fa ible

2006

T rès

fa ible

2014

Fa ible

2006

Fa ible

2014

Moyen

2006

Moyen

2014

Bon

2006

Bon

2014

Exce llent

2006

Exce lle

nt 2014

Indice

2006

Indice

2014

Coquillages 0 0 Matelas 2 0

Vins 0 0 Quincaillerie / Bricolage 0 0 Alimentaire 0% 0% 0% 0% 50% 50% 50% 50% 0% 0% 3.5 3.5

Fruits & légumes 8 5 Vannerie 0 0

Fruits / Légumes locaux 0 0 Coussins 1 0 Equipement de la Personne 0% 0% 70% 25% 30% 68% 0% 7% 0% 0% 2.3 2.8

Légumes 1 4

Fruits 0 0 Equipement de la Maison 0% 0% 11% 8% 89% 62% 0% 31% 0% 0% 2.9 3.2

Champignons 0 0

Herbes Ail Oignons 0 1 Divers: 10 10 Divers 0% 0% 40% 50% 60% 40% 0% 10% 0% 0% 2.6 2.6

Fruits secs 0 0

Fruits secs & olives 0 0 Parfumerie 4 3 TOTAL 0 0 37 17 36 50 8 16 0 0 2.6 3.0

Olives épices 1 0 Livres occasion 0 0 0% 0% 46% 20% 44% 60% 10% 19% 0% 0%

Fromage / crèmerie 0 0 Cartes / Timbres 0 0

Fromage de chèvre 0 0 Fleurs 0 0

Pain 0 0 Fleurs et plantes 0 0

Pain Pâtisserie 0 0 Plans 0 0 PRIX

Pâtisserie

0 0

Fleurs artificielles

0 0T rès bas

2006

T rès bas

2014

Bas

2006

Bas

2014

Moyen

bas 2006

Moyen

bas 2014

Moye

n

2006

Moye

n 2014

Moyen

haut 2006

Moyen

haut

2014

Indice

2006

Indice

2014

Viennoiserie 0 0 Fleurs séchées 0 0

Gâteaux secs 1 0 CD K7 0 1

Sandwiches 0 0 Jeux Jouets 0 0 Alimentaire 0% 0% 44% 19% 50% 56% 6% 25% 0% 0% 2.6 3.1

Pizza Paêlla Couscous 0 0 Bazar 4 2

Crêpes 0 0 CCAR 0 3 Equipement de la Personne 20% 0% 57% 34% 22% 61% 2% 5% 0% 0% 2.1 2.7

Confiserie 0 0 Artisanat 0 0

Miel Confiture 1 0 Camelot 2 1 Equipement de la Maison 0% 0% 33% 15% 67% 31% 0% 54% 0% 0% 2.7 3.4

Thé Café 0 0 Cosmétique 0 0

Fruits et légumes Bio 0 0 Divers 20% 30% 40% 20% 40% 40% 0% 10% 0% 0% 2.2 2.3

TOTAL 11 3 40 22 28 44 2 14 0 0 2.3 2.8

14% 4% 49% 27% 35% 53% 2% 17% 0% 0%

NOMBRE T OT AL D'ET ALS 83 81 AT T RACT IVIT E 1500 p 662 p

T rès fa ible Fa ible Moyen Bon 2014 Exce llent Indice

18

CHOIX

2006 2014 2006 2014 2006 2014 2006 2014 2006 2014 2006 2014

Alimentaire 0% 19% 38% 19% 31% 31% 25% 31% 6% 0% 3.0 2.8

Equipement de la Personne 2% 0% 24% 32% 61% 39% 13% 30% 0% 0% 2.8 3.0

Equipement de la Maison 0% 0% 33% 38% 44% 38% 22% 23% 0% 0% 2.9 2.8

Divers 20% 10% 30% 20% 40% 30% 10% 40% 0% 0% 2.4 3.0

TOTAL 3 4 23 24 41 30 13 25 1 0 2.8 2.9

4% 5% 28% 29% 51% 36% 16% 30% 1% 0%

QUALIT E

T rès

fa ible

2006

T rès

fa ible

2014

Fa ible

2006

Fa ible

2014

Moyen

2006

Moyen

2014

Bon

2006

Bon

2014

Exce llent

2006

Exce lle

nt 2014

Indice

2006

Indice

2014

Alimentaire 0% 0% 0% 0% 50% 50% 50% 50% 0% 0% 3.5 3.5

Equipement de la Personne 0% 0% 70% 25% 30% 68% 0% 7% 0% 0% 2.3 2.8

Equipement de la Maison 0% 0% 11% 8% 89% 62% 0% 31% 0% 0% 2.9 3.2

Divers 0% 0% 40% 50% 60% 40% 0% 10% 0% 0% 2.6 2.6

TOTAL 0 0 37 17 36 50 8 16 0 0 2.6 3.0

0% 0% 46% 20% 44% 60% 10% 19% 0% 0%

PRIX

T rès bas

2006

T rès bas

2014

Bas

2006

Bas

2014

Moyen

bas 2006

Moyen

bas 2014

Moye

n

2006

Moye

n 2014

Moyen

haut 2006

Moyen

haut

2014

Indice

2006

Indice

2014

Alimentaire 0% 0% 44% 19% 50% 56% 6% 25% 0% 0% 2.6 3.1

Equipement de la Personne 20% 0% 57% 34% 22% 61% 2% 5% 0% 0% 2.1 2.7

Equipement de la Maison 0% 0% 33% 15% 67% 31% 0% 54% 0% 0% 2.7 3.4

Divers 20% 30% 40% 20% 40% 40% 0% 10% 0% 0% 2.2 2.3

TOTAL 11 3 40 22 28 44 2 14 0 0 2.3 2.8

14% 4% 49% 27% 35% 53% 2% 17% 0% 0%

T rès fa ible Fa ible Moyen Bon 2014 Exce llent Indice

Il s’agit donc surtout d’un

marché non alimentaire,avec un positionnementclassiquement tirant vers lebas, mais pour des rapportsqualité prix très corrects.

Son attraction sembleimportante, puisqu’à chaqueséance, environ 80professionnels se présententpour obtenir l’une des 8places volantes, tirées au sort.Cela n’est pas sans générerdes contraintes et nuisancescompte tenu de la quantitéde camions / camionnettesvenant sur le site.

19

3. Des comportements de multi-fréquentationtrès favorables au centre commercial Cora.

203.1. Dans ce contexte d’offres multiples, le site Cora domine comme lieu d’achat courant principal, site qui propose une offre complète, avec sa galerie.

1%

1%

1%

1%

2%

2%

3%

3%

5%

5%

6%

69%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

SUPER U Saint-Julien-Les-Metz

AUCHAN Metz Woippy

SIMPLY MARKET METZ

LEADER PRICE METZANINE METZ

AUCHAN Semécourt

LECLERC Marly

LECLERC Maizières-Lès-Metz

Commerces Borny

ALDI MARCHE METZ Metman

LIDL Boulevard de l'Europe

Intermarché METZ Metman

CORA BornyDans le cadrede l’enquêtemenée sur lequartierd’habitat socialdense et sesfranges, lesréponses sonttrès nettesquant au lieud’achatcourant

principal. Coraressort trèsnettement, lesautres sitesétantrelativementpeu cités et enparticulier lescommerces ausein du quartier.

74%

7%

19%

Moyen de transport pour se rendre sur le lieu d'achat

courant

Voiture

Bus

A pied

Du coup, il n’est pas surprenant de voir que c’est la

voiture qui domine comme moyen de transport le plus

utilisé par les consommateurs (74%). Seuls les

répondants du secteur Michelet (le plus proche de

Cora) se rendent à 55% à pied sur leur lieu d’achat

courant. On note que la mise en place de Mettis ne

semble pas avoir initié de pratiques de cabotage des

habitants du quartier pour se rendre au centre

commercial Cora.

21

Dans ce contexte le taux de fréquentation à l’échelle

de la zone d’enquête ressort à 97%. 70% des ménages

interrogés indiquent fréquenter le site au moins une

fois par semaine.

Emprise sur les

dépenses courantes

Son emprise moyenne sur les dépenses courantes des

habitants des secteurs enquêtés varie de 18 à 55%,

pour une moyenne tous secteurs de 41%. Attention,

compte tenu du faible nombre de ménages sur le

secteur Est, les résultats sont à prendre avec

prudence. Il dénote d’une manière générale une

situation un peu différente de la moyenne.

223.2. La place Fosselle, un lieu de centralité commerciale … relatif.

4%

47%

49%

NSP / NRP

Réguilièrement

Ne fréquente pas ou rarement

En moyenne, 47% des ménages des secteurs

enquêtés fréquentent régulièrement les

commerces de la place Fosselle (au moins

une fois par mois), 22% seulement

assidument. Ces taux montent jusqu’à 65% en

directe proximité. Ils s’affaiblissent très

clairement à l’Ouest et au Nord, sur des

secteurs aux profils légèrement différents. Or,

le secteur Michelet compte un nombre de

ménages non négligeable (environ 600) pour

lesquels la captation est aujourd’hui très

faible. De même, sur le secteur d’habitat

individuel au Nord, la fréquentation régulière

reste très faible. Ces secteurs étaient inclus

pour l’essentiel dans les études précédentes

comme faisant partie de la zone de

proximité.

Si la place Fosselle joue un rôle de centralité

incontestable au sein du quartier, on voit bien

avec ces résultats que l’on est loin d’un

niveau de réelle centralité commerciale: 85%

de fréquentation régulière en immédiate

proximité. Les distances, mais aussi les profils

différents d’habitants en fonction des

secteurs géographiques, expliquent ce

constat. Mais c’est aussi et surtout l’intensité

concurrentielle et la dispersion d’offres

répondant aux besoins courants qui limitent

fortement la capacité à avoir réellement une

centralité commerciale dynamique de

quartier.

23

La fréquentation des commerces au

niveau de la place Fosselle se focalise

prioritairement sur l’offre de pain, ainsi

que sur la pharmacie.

On peut noter que le magasin PROXI

n’est cité spontanément que par un

quart des personnes fréquentant la

place Fosselle.

Il semblerait donc, en croisant

l’information avec les autres réponses en

termes de comportements d’achats,

que ce magasin a plus un rôle de

dépannage qu’une fonction de

« locomotive » en tant que lieu d’achat

principal.

D’ailleurs, quasiment tous les

commerçants interrogés estiment que la

clientèle provient essentiellement du

quartier voire un peu des autres quartiers

de la commune de Metz. Le moyen de

locomotion des consommateurs perçu

par les professionnels est autant à pied

qu’en voiture. Il n’y a pas d’âge qui se

démarque au niveau des clients des

commerces. En revanche, ils

appartiennent à des catégories socio-

professionnelles intermédiaires à faibles.

24

La principale raison avancée

pour une non fréquentation des

commerces de la place Fosselle

est l’utilisation d’autres lieux.

Suivent l’absence de

connaissance de l’offre, la

perception des prix et la

quantité de commerces.

Mais on notera à contrario que

la question de l’image du

quartier au niveau de la place

revient peu, même pour les

gens qui habitent en dehors de

la zone dense principale. Ainsi,

en moyenne, moins de 10%

évoquent des questions

d’appréciation ou de sécurité

comme raisons de non

fréquentation.

LibelléIndividuel

Nord

Ouest

Guyenne

Sud

MicheletVillage

Sud Alsace

/ Franche

Comté

Fosselle Nord Est

N'aime pas le quartier 0% 0% 0% 0% 7% 54% 0% 0%

Habitudes ailleurs 43% 0% 45% 39% 35% 23% 34% 34%

Trop loin 12% 27% 9% 9% 0% 8% 7% 38%

Quartier dangereux 0% 0% 0% 14% 0% 8% 0% 0%

Prix trop élevés 0% 41% 15% 9% 0% 0% 21% 0%

Ne connait pas 30% 10% 6% 5% 40% 0% 13% 0%

Pas assez de commerces 5% 8% 5% 13% 11% 8% 7% 14%

NSP / NRP 9% 0% 13% 0% 0% 0% 7% 14%

Pas facilement accessible 0% 8% 7% 0% 0% 0% 0% 0%

Commerces trop ethnique 0% 0% 0% 0% 7% 0% 13% 0%

Mauvaise qualité de produits 0% 6% 0% 11% 0% 0% 0% 0%

6%

32%

12%

3%

13%

13%

8%

6%

3%

2%

2%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

N'aime pas le quartier

Habitudes ailleurs

Trop loin

Quartier dangereux

Prix trop élevés

Ne connait pas

Pas assez de commerces

NSP / NRP

Pas facilement accessible

Commerces trop ethnique

Mauvaise qualité de produits

Raisons de la non fréquentation des

commerces place Fosselle

253.3. L’effet de centralité de la place Fosselle est néanmoins conforté par la présence bi-hebdomadaire du marché non sédentaire.

En moyenne, 58% des ménages du secteur

fréquentent au moins un marché non sédentaire. La

plupart fréquente celui de la place Fosselle,

puisqu’au total 50% des répondants indiquent le

fréquenter. Géographiquement, ces taux varient

beaucoup, avec un usage beaucoup plus important

des habitants du secteur Nord (qui concentre le plus

de familles monoparentales avec de très faibles

revenus). Les taux de personnes allant le plus sur le

marché de Metz Borny concernent les 40-54 ans.

Alors que le positionnement est clairement sur

l’habillement et les produits divers, on note que les

ménages du quartier utilisent d’abord le marché pour

l’approvisionnement alimentaire, tout

particulièrement en fruits et légumes. Son emprise sur

les dépenses des habitants du quartier ressort à 3,5%

en moyenne en alimentaire, pour une valorisation

estimative autour de 600.000 € de chiffre d’affaires

(partie alimentaire uniquement). Pour le non

alimentaire, notre estimation ressort à plus de 3 M€

annuels, dont autour de 2 M€ en équipement de la

personne. Comparativement, le marché théorique à

l’échelle de la zone enquêtée est de 5,4 M€ en

équipement de la personne seulement, mais 25 M€

sur l’ensemble du secteur Est. Il est donc évident que

lorsque les professionnels nous parlent d’une clientèle

populaire de quartier, celle-ci dépasse les limites

strictes du quartier d’habitat social dense pour

s’élargir à l’échelle du bassin Est de Metz.

66%

22%

9%

3%

Rythme de fréquentation du marché de Metz

Borny

Assidument

Très régulièrement

Régulièrement

De temps en temps

263.4. Les commerces du boulevard d’Alsace sont assez peu identifiés, en particulier le centre commercial « B7 », accueillant notamment le supermarché Lider et une pharmacie.

24% des consommateurs qui répondent

fréquenter les commerces du

boulevard d’Alsace, se rendent dans la

pharmacie située dans le petit centre

commerciale B7. Le supermarché Lider

lui n’est visiter que par 21% des

consommateurs fréquentant les

commerces du boulevard d’Alsace.

4%

20%

75%

NSP / NRP

Réguilièrement

Ne fréquente pas ou rarement

Seul 20% des répondants sur la zone d’enquête

répondent fréquenter les commerces boulevard d’Alsace

(14%de manière vraiment régulière). En fait, le site du cc

B7, avec notamment la pharmacie et le supermarché

Lider semble très peu identifié par les habitants du

quartier. On note d’ailleurs des réponses qui concernent

en fait la place Fosselle et son environnement..

27

Comme pour la place Fosselle, lesraisons de non fréquentationportent peu sur des questionsd’appréhension. Il est vrai que lazone enquêtée fait complètementpartie du quartier, à de raresexceptions près.

Pour autant, on note que lapremière raison est l’éloignement.Ce qui n’est pas étonnant avecune distance plus de 1.100 mètresd’un bout à l’autre du quartier.Cela confirme d’ailleurs au passagela quasi absence d’utilisation duMettis en cabotage pour desraisons de consommation.

8%

19%

31%

6%

1%

21%

2%

10%

1%

1%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

N'aime pas le quartier

Habitudes ailleurs

Trop loin

Quartier dangereux

Prix trop élevés

Ne connait pas

Pas assez de commerces

NSP / NRP

Pas facilement accessible

Mauvaise qualité de produits

Raisons de la non fréquentation des

commerces bd d'Alsace

LibelléIndividuel

Nord

Ouest

Guyenne

Sud

MicheletVillage

Sud Alsace

/ Franche

Comté

Fosselle Nord Est

N'aime pas le quartier 5% 0% 4% 16% 0% 5% 25% 12%

Habitudes ailleurs 28% 0% 7% 33% 35% 35% 0% 13%

Trop loin 8% 84% 80% 10% 7% 3% 12% 0%

Quartier dangereux 0% 0% 7% 10% 13% 13% 0% 0%

Prix trop élevés 0% 5% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Ne connait pas 29% 0% 0% 12% 37% 42% 34% 31%

Pas assez de commerces 0% 6% 0% 0% 4% 3% 0% 18%

NSP / NRP 25% 0% 3% 15% 0% 0% 29% 26%

Pas facilement accessible 5% 0% 0% 5% 0% 0% 0% 0%

Commerces trop ethnique 0% 0% 0% 0% 4% 0% 0% 0%

Mauvaise qualité de produits 0% 5% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

283.5. Les commerçants interrogés en face à face sont divisés sur la vision du quartier et de son évolution

La perception du quartier et son évolution

L’avis des commerçants est divisé entre une vision positive et négative du quartier :

Les commerçants qui perçoivent le quartier de manière négative avancent comme raisons le manque de pouvoir d’achatde la population implantée sur le quartier. De plus, selon eux les travaux de démolition des barres d’immeuble ainsi que lesaménagements mis à la place n’ont fait que « cacher la misère ». Pour finir c’est un manque de sécurité qui est pointé dudoigt. D’autres raisons sont évoquées comme l’individualisme des commerçants sur le secteur, le manque de mixité socialeet de stationnement (en particulier boulevard d’alsace) ainsi que le nombre de commerces sur le même créneau (café baralimentation générale). Pour finir, un commerçant estime qu’il y a un manque de monde, de passage, dans le quartier.

A contrario, les commerçants ayant une vision positive du quartier et de son évolution estiment que les travaux ont embelliles rues, que le quartier est agréable. L’implantation du Mettis (TCSP de Metz) a permis de créer plus de passage, le quartierest plus vivant.

293.6. Une multi-fréquentation autour du quartier, mais à des rythmes limités, dans un contexte où Cora et son centre commercial dominent.

Les différentes enseignes présentes sur le secteur Est, et qui couvrent tous les registres des offres de grandes et moyennes

surfaces alimentaires, sont certes fréquentées par les habitants des secteurs enquêtés, mais avec des rythmes plutôt

ponctuels en dehors du centre commercial Cora Borny. On soulignera d’ailleurs au passage que l’homonymie entre le

quartier et le centre commercial n’est pas sans incidence en termes d’image et de perception, au-delà des

problématiques de codification des réponses obtenues par les consommateurs interrogés.

9%

12%

70%

14%

5%

5%

7%

12%

12%

17%

9%

4%

12%

18%

5%

15%

6%

3%

26%

22%

6%

24%

17%

11%

12%

9%

3%

7%

10%

10%

34%

28%

3%

22%

54%

66%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Intermarché rue Metman

Aldi rue Metmam

CC Cora Borny

Grand Frais

Leader Price

Simply Market

Assidûment - Au moins une fois par semaine

Très régulièrement - Plusieurs fois par mois

Régulièrement - Au moins une fois par mois

De temps en temps - Au moins une fois par

trimestre

Rarement - Au moins une fois par an

Jamais

NSP / NRP

30

Fréquentation Intermarché Metman Fréquentation Aldi Metman

Fréquentation Simply Market Fréquentation Grand Frais Fréquentation Leader Price

313.7. La multi-fréquentation génère un émiettement relatif de la destination des dépenses en besoins courants par les habitants de la zone analysée.

Le premier lieu d’achat est presque systématiquement le

centre commercial Cora, mais avec des parts de marché

variant nettement. Elles sont naturellement plus fortes au

Sud des secteurs analysés (Village, Michelet), dépassant

les 50% tous produits confondus.

Les commerces du quartier totalisent 27% de part de

marché tous produits confondus, pour la réponse aux

besoins courants, sauf pour le secteur de l’habitat

individuel Nord, influencé par les commerces de la rue

Metman et sortant plus du périmètre. Ce taux est de 18%

en alimentaire. Au total, les taux constatés, très variables

en fonction des produits (d’un très bon niveau sur la

pharmacie, d’un bon niveau pour la boulangerie, la

boucherie, les fruits et légumes (grâce au marché), sont

globalement d’un très bon niveau. Par contre, malgré le

nombre très important de commerces d’alimentation

générale, on note une très faible emprise sur les produits

d’épicerie, dans un contexte concurrentiel il est vrai très

dense et proche. Au passage, il est intéressant de noter

que le drive n’a pas pris sur le secteur, seul le secteur

individuel Nord utilisant un peu ce services, pour 15% des

ménages.

Au total, seulement 11% des dépenses sortent du bassin Est

de Metz, avec des pics en tabac et en presse, vers le

centre ville pour le premier, du fait des abonnements pour

le second.Pain

Pâtisserie

Viande /

Charcuterie

Poissonnerie

et

Coquillages

Fruits et

légumes

Produits

laitiers /

Crèmerie

Epicerie /

Boissons

Produits

d'entretienPharmacie

Coiffure &

EsthétiquePresse Tabac Total

Sous-total

Alimentaire

Emprise commerces du quartier

d'habitat social 50% 38% 3% 25% 2% 3% 2% 69% 12% 25% 43% 27% 18%

Emprise commerces secteur Est

hors quartier 41% 44% 78% 64% 77% 77% 78% 20% 41% 41% 8% 52% 65%

Emprise franges 1% 3% 3% 5% 9% 9% 7% 1% 0% 0% 0% 4% 6%

Flux sortant 8% 15% 16% 6% 12% 11% 13% 9% 47% 34% 48% 16% 11%

32

4. Un haut niveau de satisfactiondes habitants du quartier d’habitat social dense.

334.1. L’appréciation de l’offre commerciale et de service du quartier est clairement positive aux yeux des habitants répondants, quel que soit le secteur interrogé.

En moyenne, à peine 10%des ménages interrogéssur le bassin Est, et enparticulier sur le quartierd’habitat social dense etses franges, se disentinsatisfaits de l’offrecommerciale de leurquartier.

Le niveau de satisfactionest très élevé, y comprisavec une proportion detrès satisfaits de près de20% en moyenne.

344.2. Derrière une satisfaction globale, l’appréciation de l’offre en boulangerie est clairement positive.

L’offre en boulangerie satisfait les

consommateurs du secteur

globalement. 15% des répondants

qui estiment qu’il manque une

boulangerie artisanale, dans un

contexte où les 9 boulangeries

présentes sur le secteur sont plutôt

des points chauds.

Si le niveau de satisfaction varie en

fonction du secteur d’enquête

(attention, prendre les

pourcentages avec prudence au

regard de la faiblesse de certains

réponses spontanées), il est

systématiquement positif.

69%

1%

15%

3%

2%

4%

1%

5%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Bonne offre / satisfait

Manque de choix

Manque d'une boulangerie artisanale

Mauvaise qualité du produit

NSP / NRP

Offre moyenne

Pas / Peu Satisfait

Prix élevés

Appréciation de l'offre en Boulangerie

LibelléIndividuel

Nord

Ouest

Guyenne

Sud

MicheletVillage

Sud Alsace /

Franche ComtéFosselle Nord Est

Zone

d'enquête

Manque d'une boulangerie artisanale 11% 32% 14% 10% 22% 19% 3% 0% 15%

Bonne offre / satisfait 63% 60% 73% 54% 61% 67% 87% 90% 69%

Prix élevés 8% 4% 3% 7% 3% 0% 6% 10% 5%

NSP / NRP 0% 0% 2% 14% 4% 0% 0% 0% 2%

Offre moyenne 17% 0% 0% 0% 3% 10% 0% 0% 4%

Mauvaise qualité du produit 0% 3% 4% 6% 0% 4% 5% 0% 3%

Manque d'hygiène 0% 0% 3% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Pas / Peu Satisfait 0% 0% 0% 7% 2% 0% 0% 0% 1%

Manque de choix 0% 0% 0% 3% 6% 0% 0% 0% 1%

354.3. Comme pour la boulangerie, globalement les consommateurs sont satisfaits de l’offre en boucherie présente dans leur quartier.

Les réponses pour l’offre de

boucherie, qui compte 4

établissements spécialisés + les

offres des moyennes et

grandes surfaces généralistes,

sont également très positives.

2%

2%

3%

4%

6%

10%

73%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Offre moyenne

Mauvaise qualité du produit

Prix élevés

Manque de choix

NSP / NRP

Manque une boucherie traditionnelle

Bonne offre / satisfait

Appréciation de l'offre en Boucherie

LibelléIndiv iduel

Nord

Ouest

Guyenne

Sud

MicheletVillage

Sud Alsace /

Franche

Comté

Fosselle Nord EstZone

d'enquête

Bonne offre / satisfait 44% 69% 84% 62% 73% 76% 81% 100% 73%

Prix élevés 2% 5% 3% 0% 0% 4% 6% 0% 3%

Manque une boucherie traditionnelle 11% 16% 7% 4% 14% 20% 0% 0% 10%

NSP / NRP 9% 0% 2% 19% 12% 0% 9% 0% 6%

Offre moyenne 13% 0% 0% 0% 2% 0% 4% 0% 2%

Mauvaise qualité du produit 11% 0% 0% 12% 0% 0% 0% 0% 2%

Manque de choix 10% 11% 4% 3% 0% 0% 0% 0% 4%

364.4. Très majoritairement les répondants estiment qu’ils ont une bonne offre de primeur dans leur quartier.

Entre le marché sur place et

l’offre des grandes et

moyennes surfaces, dont

Grand Frais fréquenté par les

habitants du quartier

essentiellement pour les fruits et

légumes, les habitants du

secteur semblent trouver leur

compte.

1%

2%

2%

2%

3%

4%

85%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Offre moyenne

Pas / Peu Satisfait

NSP / NRP

Manque de choix

Mauvaise qualité du produit

Prix élevés

Bonne offre / satisfait

Appréciation de l'offre de primeur

LibelléIndiv iduel

Nord

Ouest

Guyenne

Sud

MicheletVillage

Sud Alsace /

Franche

Comté

Fosselle Nord EstZone

d'enquête

Bonne offre / satisfait 73% 88% 93% 83% 85% 91% 81% 78% 85%

Prix élevés 5% 3% 7% 9% 4% 0% 3% 6% 4%

NSP / NRP 4% 0% 0% 3% 4% 4% 3% 0% 2%

Offre moyenne 0% 0% 0% 0% 2% 0% 3% 10% 1%

Mauvaise qualité du produit 8% 6% 0% 5% 0% 3% 3% 0% 3%

Pas / Peu Satisfait 0% 0% 0% 0% 0% 0% 8% 6% 2%

Manque de choix 11% 2% 0% 0% 6% 2% 0% 0% 2%

374.5. Une offre présente en épicerie qui satisfait les consommateurs

Lorsque l’on demande aux

consommateurs leur

appréciation de l’offre en

épicerie présente dans leur

quartier, 93% répondent en

être satisfaits, alors qu’en

dehors du Proxi, il s’agit surtout

d’alimentations générales.

Il faut rappeler que l’offre

généraliste environnante

couvre tous les registres: hard

discount, soft discount,

spécialiste produits frais,

supermarché, hypermarché.

LibelléIndiv iduel

Nord

Ouest

Guyenne

Sud

MicheletVillage

Sud Alsace /

Franche

Comté

Fosselle Nord EstZone

d'enquête

Bonne offre / satisfait 86% 100% 92% 95% 86% 92% 92% 100% 93%

Prix élevés 5% 0% 0% 0% 0% 0% 3% 1%

NSP / NRP 0% 0% 8% 5% 5% 4% 3% 3%

Offre moyenne 4% 0% 0% 0% 3% 4% 3% 2%

Manque de choix 6% 0% 0% 0% 5% 0% 0% 1%

1%

1%

2%

3%

93%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Prix élevés

Manque de choix

Offre moyenne

NSP / NRP

Bonne offre / satisfait

Appréciation de l'offre en épicerie

384.6. Des souhaits d’implantation de commerces et services très diffus avec 42% des répondants qui ne voient pas ce qui pourrait être rajouté dans leur quartier

1%

1%

1%

1%

1%

1%

1%

1%

1%

1%

1%

1%

1%

1%

2%

2%

2%

2%

2%

3%

3%

3%

4%

4%

8%

9%

42%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Un lieu de rencontre pour les jeunes

Une quincaillerie / droguerie

Regroupement de producteurs locaux (AMAP par ex.)

Un magasin de bazar

une superette

Une poissonnerie

Plus d'animations

Un LIDL

BABOU

des horaires d'ouverture plus larges

Un distributeur de billets

Un magasin de chaussures

Un magasin de sport

Un supermarché / grande surface

Plus de commerces de proximité / alimentaire / épicerie / …

Parc pour enfants

Un salon de coiffure

Autres

AUCHAN

LECLERC

Un bar tabac presse

Un pressing / laverie

NSP / NRP

Plus de magasins de vêtements

Une boucherie / charcuterie / traiteur

Une boulangerie / pâtisserie

Aucun

Sur les 210 ménages interrogés,

42% indiquent que pour eux,

l’offre de commerces et services

du quartier est complète et ne

nécessite pas de complément.

Les expressions d’attentes sont

extrêmement diversifiées. Les

deux premières attentes

spontanées qui ressortent, mais

à moins de 10%, sont la

boulangerie (au sens un artisan

boulanger traditionnel) et la

boucherie charcuterie traiteur

(au sens traditionnel, non halal).

Ses attentes varient néanmoins

fortement en fonction des

secteurs géographiques.

39

Libellé souhaits

Indiv iduel

Nord

Ouest

Guyenne

Sud

MicheletVillage

Sud

Alsace /

Franche

Comté

Fosselle Nord Est

Aucun 27% 53% 47% 30% 38% 55% 29% 43%

Autres 5% 14% 6%

NSP / NRP 15% 2% 3% 6% 17%

Plus de choix / plus de commerces / plus d'enseignes 3%

Un lieu de rencontre pour les jeunes 5%

LECLERC 4% 3% 9% 5%

des horaires d'ouverture plus larges 3% 2%

INTERMARCHE 3%

Un distributeur de billets 7%

Un magasin de bazar 3%

Plus d'animations 5%

Plus de parkings 6%

Parc pour enfants 6% 5%

Un salon de coiffure 4% 3% 4% 6%

Une quincaillerie / droguerie 5%

Un pressing / laverie 11% 6% 5% 2% 3%

Une poissonnerie 3% 1%

Un magasin bio / des produits bio 4%

Plus de magasins de vêtements / plus de marques 4% 12% 4% 3% 10%

Un magasin de chaussures 4% 3%

Améliorer la voirie / plus d'aménagement urbain 3%

Restauration rapide / petite restauration / Plus de restaurants 3%

DECATHLON 2%

Une boucherie / charcuterie / traiteur 9% 15% 4% 3% 7% 12% 2%

Une boulangerie / pâtisserie 2% 15% 5% 14% 15% 12% 2%

Plus de commerces de proximité / alimentaire / épicerie / supérette 4% 3% 2% 12%

Un magasin de sport 3% 6%

Produits frais / fruits et légumes / primeur 2%

Une jardinerie / Un fleuriste 3%

Un centre commercial 3%

Un cordonnier (clefs, chaussures) 3%

BABOU 3% 2%

Regroupement de producteurs locaux (AMAP par ex.) 5%

AUCHAN 3% 10%

Un supermarché / grande surface 4% 8%

Un bar tabac presse 14% 2% 7% 6%

une superette 2% 2%

CONFORAMA 2%

Supermarché Discount 3%

Un LIDL 5%

Les réponses en fonction

des secteurs varient

nettement sans que

jamais une attente soit

très clairement dominante

(à savoir plus de 35% de

demandes spontanées).

Sur le secteur Fosselle, les

répondants à 12%

souhaitent voir

l’implantation d’une

boulangerie artisanale

ainsi qu’une boucherie

traditionnelle. Les

boulangeries présentes

sont des points chaud, et

les boucheries halal, ce

qui explique ces souhaits

exprimés. Les résultats sont

similaires sur le secteur

Ouest Guyenne.

404.7. Des souhaits des commerçants logiques au vu de leurs problématiques.

Les souhaits des commerçants pour leur développement futur:

Les principales expressions des commerçants en termes d’attentes pour faciliter leur fonctionnement et leurdéveloppement sont les suivantes:

Mettre davantage de stationnement La fin de la crise, l’augmentation du pouvoir d’achat des habitants du quartier Refaire la place du marché qui parait triste au vue des nouveaux aménagements alentours Moins de concurrence au niveau alimentaire (alimentation générale, boucherie, salon de thé, bar) Plus de population et de passage sur le quartier

Plusieurs éléments reviennent également de manière plus diffuse comme :

Embellir le quartierDéplacer le marché

Plus de sécuritéPlus de propretéL’ouverture de la Boîte à Musique

La vision des commerçants sur leur avenir et projets sur le quartier :

La majorité des commerçants interrogés en face à face compte rester sur le quartier. Néanmoins six d’entre eux ne sevoient pas d’avenir, et compte soit vendre pour ouvrir un autre point de vente ailleurs, soit partir en retraite. La plupartdes répondants souhaitent rester stables au niveau de leur activité.

41

5. Des enjeux à trois échelles imbriquées.

425.1. Bilan du fonctionnement commercial du secteur Est de Metz.

Faiblesses:

Multiplication d’offres similaires fragiles.

Dispersion de l’offre, en particulier pour celle répondant aux besoins courants.

Baisse passée du marché potentiel au sein du quartier d’habitat social dense (de l’ordre de 20%).

Atouts:

Forte densité de commerces, y compris pour le pôle de quartier autour de la place Fosselle.

Apport du marché non sédentaire pour la place Fosselle.

Présence d’un pôle commercial structurant de niveau d’agglomération.

Progression de 17% du nombre de ménages sur le bassin Est pris globalement.

Qualification du quartier déjà bien avancée.

Excellent niveau de satisfaction de la population.

Emprise optimum sur les dépenses des habitants: 11% des dépenses seulement en dehors du bassin Est, 27% de maintien des dépenses courantes au sein des commerces du quartier

d’habitat social dense.

Menaces:

Marché saturé en l’état, en particulier en alimentaire, ce qui peut amener à l’accélération de rotations et éventuellement à

des locaux commerciaux vacants (petites alimentations générales).

Incertitudes sur la capacité à poursuivre le renouvellement des professionnels au sein du quartier d’habitat social, compte tenu d’un cadre conjoncturel difficile et de situations locales de très

faible pouvoir d’achat.

Pas d’attentes de la part de la population, en dehors de quelques demandes ponctuelles, à la marge.

Multiplicité des offres de foncier et immobilier économique au sein de l’agglomération: quelle complémentarité entre les sites,

ne serait-ce qu’au niveau du bassin Est de Metz ?

Opportunités:

Développement de l’offre d’immobilier économique sur l’Est du quartier.

Création d’un nouveau micro-site commercial sur la rue de Sarre.

Poursuite de la qualification du quartier envisagée.

435.2. Les grands enseignements du diagnostic.

1. Une offre complète mais trop dispersée pour obtenir un effet complet de centralité au sein du quartier :

L’offre présente sur le quartier dans ses différentes composantes ainsi que les pôles commerciaux limitrophes assurentune diversité quasi complète de réponses, tant au niveau des besoins courants que plus largement en matière decommerces. Si la dispersion de l’offre répondant aux besoins courants (notamment avec les 9 boulangeries / pointschauds, la localisation des offres de boucherie et celle des pharmacies) est un élément positif si l’on raisonne sur laproximité pure, elle limite la capacité à obtenir un effet de centralité sur la place Fosselle, dans une logique de lieu devie. Dans ce contexte le taux de fréquentation est très en dessous des niveaux optimums. Cela pose notamment laquestion du devenir du centre commercial B7, mais aussi de la stratégie à adopter sur l’évolution des commercesdispersés au sein du secteur Est.

2. Une absence d’attentes, voire une forte réticence au changement :

Les habitants du secteur Est se montrent extrêmement satisfait de leur offre de commerces et services. Même enprécisant pour chaque type d’activité, leur niveau d’appréciation est très élevé. De même, les habitants du secteurn’expriment que peu d’attentes, et surtout des attentes très diversifiées, sans qu’aucune ne ressorte de manièrevraiment significative. De la même manière, les commerçants n’attendent qu’assez peu de changements, en dehorsde la problématique de pouvoir d’achat sur le quartier et plus largement de niveau de marché. C’est particulièrementvrai pour les commerçants non sédentaires, visiblement très réticents à une augmentation du nombre d’étals malgré

la forte demande constatée. Cette demande il est vrai émane plus des professionnels non abonnés que desconsommateurs.

3. Des effets de saturation du marché, notamment pour l’offre non sédentaire :

En particulier, le niveau de chiffre d’affaires atteint par le marché (plus de 3,6 M€ dont plus de 3 M€ en nonalimentaire) montre une emprise déjà au taquet par rapport aux potentiels de consommation du bassin Est. Sansaugmentation significative du potentiel, qui ne peut passer que par une re-densification, il y aurait un risque très fort dedilution avec un marché de taille plus importante, l’augmentation du nombre d’étals ne permettant pas d’entraînerune réelle complémentarité de nouveaux étals par rapport à l’existant, compte tenu de la diversité constatée.C’est d’ores et déjà ce qu’il se passe localement avec la concentration autour de la place Fosselle et ses abords d’unnombre déraisonnable d’alimentations générales (7).

44

4. Une implantation en cours particulièrement risquée rue de Sarre :

Le diagnostic posé montre la faiblesse du potentiel lié aux habitants sur l’Est du quartier d’habitat social. Si les 200emplois existants et les emplois potentiels futurs, ainsi que les effets de passage, peuvent compléter ce potentiel, ilressort néanmoins toujours très limité. De plus, la déconnection même provisoire d’avec le quartier dense posera desquestions de cheminements. Avec une alimentation générale de plus et une boulangerie de plus (la pharmacie étanttransférée), il est probable que l’avenir à court terme soit compliqué en termes de chiffre d’affaires, même sil’alimentation générale développe une offre ethnique suffisamment spécifique pour attirer une part de clientsextérieurs. Dans ce contexte, deux hypothèses: soit la qualité et la spécificité de ce nouveau site permet d’aller chercher une clientèle plus large à l’échelle de

l’ensemble du quartier, bien au-delà de la simple proximité classique de l’ordre de 500 mètres), et alors il estprobable que l’emprise de ces nouveaux commerces vienne remplacer celle de commerces existants,

soit la différenciation n’est pas suffisante et la pérennité des établissements créés sera en cause.A titre indicatif, nous arrivons à un potentiel de chiffre d’affaires de l’ordre de 60.000 € pour la boulangerie !, en l’étatactuel, contre au moins 300.000 € nécessaires (boulangerie traditionnelle), 150.000 € pour un point chaud: le gapcorrespond à un besoin de l’ordre de 900 logements pour une boulangerie traditionnelle et de l’ordre de 300logements pour un point chaud.Le même exercice pour l’alimentation (et sous réserve des niveaux de loyers prévus), donne un potentiel de l’ordre de300.000 à 350.000 € de chiffre d’affaires (hors boucherie, en étant très optimistes sur la capacité à tirer une emprise aucœur du quartier et en intégrant une part significatif de chiffre d’affaires hors quartier, de l’ordre de 30%). Aujourd’hui,

une alimentation générale doit générer au moins 600.000 € pour être pérenne dans le temps (rappelons que PROXI sur400 m² ne génère qu’entre 0,75 et 1 M€ de chiffre d’affaires). Le différentiel porte sur environ 1.500 logementsnécessaires pour assurer une pérennité.

5. Un enjeu de mixité de population qui rejaillit sur le potentiel commercial :

Le très faible niveau de pouvoir d’achat au sein du quartier impacte fortement les comportements et attentes de lapopulation, mais aussi les évolutions potentielles. En effet, l’enrichissement de l’offre, déjà dans un contexte desaturation de fait, ne peut se faire sans prendre en compte les profils de population, même si des demandesponctuelles apparaissent (exemple d’un marchand de glace: l’offre peut exister, mais en tant que complémentd’activité d’une boulangerie / point chaud par exemple).

455.3. Une réflexion à trois échelles.

1. L’ensemble du secteur Est :

A l’échelle de l’ensemble dusecteur Est, la structurationmultipolaire et dispersée ducommerce et des servicessature complètement lemarché. Dans le même temps,

l’élargissement de la diversitéde l’offre sur le pôle majeur n’apas vraiment atteint son butinitial dans les 10 dernièresannées. A cette échelle, deuxenjeux ressortentprincipalement:- la dispersion de l’offre, y

compris l’occupation d’unepartie de la zone industriellepar du commerce: laréponse passe par lesdocuments d’urbanismeréglementaire

- la diversité de l’offrecommerciale au-delà de laréponse aux besoinscourants, pour laquelle l’offreest en fait saturée.

2. Le quartier de Borny :

Le quartier de Borny accueille aujourd’hui au total environ 4.300 ménages, pour un marché théorique de l’ordre de 44M€ seulement (sur un total de 197 M€ sur le secteur Est), dont 18,2 M€ en alimentaire.

Zone d’influence de la place Fosselle

46

Mais le quartier de Borny n’est pas un tout, loin de là. En particulier, la présence d’offres commerciales ne constituantpas forcément des pôles à proprement dit, mais de réelles alternatives de directe proximité, ainsi que les distancesexistantes entre les différents points de concentration de population, impliquent un fonctionnement et des pratiques quine sont pas centrifuges. La proximité du centre commercial Cora, mais aussi d’autres offres alternatives, amplifientencore ce phénomène.

Ainsi, l’enjeu à l’échelle du quartier porte fondamentalement sur le niveau possible de l’effet de lieu de vie de quartier,et en conséquence le rôle et la configuration de la place Fosselle. Au passage, il est important de souligner que le rôlele plus fort en termes de centralité sur la place est la tenue du marché bi-hebdomadaire.Dans ce contexte, la limitation de la dispersion de l’offre, enjeu déjà souligné pour l’ensemble du secteur Est, est uneclef pour la pérennisation de l’offre. Pour autant, il semble difficile de revenir en arrière: la présence du centrecommercial B7, bien que très fragilisé, est une réalité du fonctionnement du quartier. Plus encore, le futur micro-pôlecommercial de la rue de Sarre interroge quant à sa viabilité. Il interroge directement la question de la re-densificationde la population sur l’Est du quartier, en plus du développement économique, mais aussi la question de la mixité de lapopulation, notamment en termes de revenus. En effet, sans redensification de population, il n’est pas envisageable decréer de nouvelles activités commerciales ou de services sur le quartier, par rapport à l’existant à Juin 2014.

3. La zone d’influence de la place Fosselle :

Hors influence particulière du marché, celle-ci se limite à moins de 2.700 ménages (périmètre en rouge sur la carte de la

page précédente), pour un marché théorique faible de 28 M€ seulement, dont moins de 12 M€ en alimentaire. Cemarché potentiel est relativement faible, notamment du fait du très faible pouvoir d’achat, en particulier par rapport àl’offre sédentaire existante, qui connaît une démultiplication de commerces dans les mêmes registres deconsommation (mais pas forcément de produits). Ce potentiel est de plus concerné par trois sites: la place Fosselle, le

centre commercial B7 et le futur site de la rue de Sarre.Le marché de la place Fosselle fonctionne quant à lui sur un marché de proximité de 44 M€, dont 18,5 M€ enalimentaire et 5,1 M€ en équipement de la personne. Dans ce niveau de marché actuel, l’offre en nombre d’étals est àsaturation: avec 16 étals alimentaires, le chiffre d’affaires développé d’environ 0,6 M€ estimés n’est pas exceptionnel; ilcorrespond néanmoins peu ou prou au niveau optimum de captation des marchés (hors région parisienne et régionRhône Alpes qui sont des cas particuliers). Il apparaît ainsi difficile de renforcer le marché en alimentaire, alors que lepoids de l’alimentaire dans l’ensemble du marché est sous-dimensionné. En non alimentaire, l’offre en équipement dela personne sature le marché sur l’ensemble du secteur Est pour cette forme de commerces. Elle est suffisante pourassurer une diversité pour les consommateurs et générer une attractivité à une échelle plus large que le quartier.

475.4. Quel niveau de re-densification, quelle armature commerciale?

Marché Théorique

Pain pâtisserie

Viande / Charcuterie

Poissonnerie / Coquillages

Fruits et Légumes

Crèmerie / Produits laitiers

Epicerie / Boissons alcoolisées et non alcoolisées

Produits d'entretien

Habillement Homme

Habillement Femme

Habillement Enfant (Moins de 14 ans) & Puériculture

Chaussures

Bijouterie Horlogerie

Electroménager Blanc (réfrigérateur, machines à laver… )

Télévision / Hifi / Materiel Photo

Matériel informatique / Téléphonie

Décoration, Luminaires, Vaisselle

Meubles

Bricolage (Outils & fournitures)

Pharmacie

Produits de beauté

Coiffure & esthétique

Optique médicale

Pressing / laverie

Tabac

Presse

Jeux Jouets

Livres

Disques, K7, DVD, Logiciels

Articles de sport (y compris cycles)

Fleurs & Jardinage (y compris matériel)

TOTAL

Zone

enquêtée

Secteur Est Zone de

proximité

Pl Fosselle

Pour 500

logements

Pour 500

logements

sociaux

1,5 6,1 0,9 0,21 0,17

4,0 16,9 2,6 0,58 0,46

0,6 2,4 0,4 0,08 0,06

2,0 8,3 1,2 0,28 0,22

2,5 10,4 1,6 0,35 0,28

6,6 27,6 4,2 0,95 0,75

0,8 3,5 0,5 0,12 0,09

0,4 2,0 0,3 0,07 0,06

0,8 4,0 0,5 0,14 0,11

0,2 1,2 0,2 0,04 0,03

0,6 2,6 0,4 0,09 0,07

0,4 2,1 0,3 0,07 0,05

0,8 4,0 0,5 0,15 0,12

1,0 5,3 0,6 0,20 0,15

0,7 3,8 0,5 0,14 0,11

0,8 4,2 0,5 0,16 0,12

1,2 6,4 0,8 0,24 0,17

0,9 4,7 0,6 0,18 0,13

4,7 20,5 3,1 0,75 0,50

1,9 7,6 1,2 0,27 0,19

1,0 4,3 0,6 0,15 0,10

0,6 2,3 0,4 0,08 0,06

0,2 0,6 0,1 0,02 0,02

3,0 9,9 1,9 0,30 0,26

0,8 3,6 0,5 0,14 0,12

0,4 1,8 0,3 0,07 0,06

0,4 1,8 0,2 0,07 0,06

0,4 1,9 0,2 0,07 0,06

2,1 9,6 1,3 0,37 0,34

0,7 3,4 0,5 0,14 0,11

41,8 182,8 26,9 6,48 5,08

Le marché théorique en zone deproximité apparaît trop faible pourassurer une pérennité de l’effet decentralité de quartier, et le maintiend’un nombre de commerces et servicesà la hauteur du tissu économiqueexistant.

Face à ce constat, deux réponses sontpossibles:

> soit élargir la zone de proximité des

commerces de la place Fosselle, à lahauteur de la zone d’attractionprincipale du marché non sédentaire.Cette hypothèse est difficilement viablecar les offres alternatives existent au seinmême du quartier et ne sont pasvraiment transférables, tant pour desraisons économiques que pour desraisons de disponibilités de locaux. Deplus, la création d’un nouveau site ruede Sarre, en cours de réalisation, vienten contradiction avec une stratégie deconcentration sur la place Fosselle.

> soit re-densifier le quartier: à titreindicatif, l’apport de 500 logementssupplémentaires sur le quartier (nonsociaux) représenterait un marchésupplémentaire de l’ordre de 7 M€(dont 6,5 M€ pour les principauxproduits). Le même apport enlogements sociaux uniquementreprésenterait un marché de 5,4 M€supplémentaires.

48

Enjeux Pas de logements supplémentaires

500 logements supplémentairse (ou

650 logements sociaux): Centre et Est du quartier d’habitat

social

1.000 logements supplémentaires (ou

1.300 logements sociaux)

1.500 logements supplémentaires (ou

2.000 logements sociaux)

Capacité à créer un nouveau site commercial (en plus de la rue de Sarre)

NON NON NON NON

Place FosselleEnjeu de diversité d’offre et de pérennisation. Viser un resserrement progressif du linéaire commercial.

Amélioration de la lisibilité de l’offre: travail sur les enseignes, la signalétique.

Confortement du site par transfert d’activités dispersées sur le site, à moyen/long terme (ex: tabac).

Amélioration de la lisibilité de l’offre: travail sur les enseignes, la signalétique et la diversité de l’offre.

Marché place FosselleAucune possibilité de renforcer quantitativement le marché

Ouvre la possibilité théorique de 2 étals alimentaires et 2/3 étals non alimentaires: mieux vaut le laisser à sa dimension.

Ouvre la possibilité théorique de 4 étals alimentaires et 5 étals non alimentaires: mieux vaut le laisser à sa.dimension

Ouvre la possibilité théorique de 6 étals alimentaires et 7 à 8étals non alimentaires: éventualité de viser une centaine d’étals à terme.

Centre commercial B7Site en grande difficulté, avec risque majeur de friche.

Site en difficulté avec de la rotation: intervention éventuelle pour une démolition / reconstruction de logements.

Intervention souhaitable pour une démolition / reconstruction de logements.

Intervention nécessaire pour une démolition / reconstruction de logements.

Rue de SarreSite non viable. Site non viable. Boulangerie viable.

Supérette à la viabilité incertaine.

Site potentiellement viable.

Commerces dispersésPoursuite d’un fonctionnement autonome dans la fragilité.

Eventuellement viserprogressivement à une limitation de l’offre pour conforter l’effet de centralité pl. Fosselle.

Eventuellement viserprogressivement à une limitation de l’offre pour conforter l’effet de centralité pl. Fosselle.

Poursuite d’un fonctionnement autonome dans la fragilité.

495.5. Les leviers d’intervention potentiels sur l’armature commerciale du secteur Est.

Ensemble du secteur Est: CDAC / CNAC

Pas de nouvel acteur en matière d’alimentaire

généraliste.

Site rue de Sarre:Apport de logements pour

viabiliser le site.

Place Fosselle:Réaménagement,

amélioration de la lisibilité du linéaire commercial,

réorganisation du marché, transfert d’activités vers le site (moyen/long terme).

Centre commercial B7:Organisation éventuelle de

son arrêt d’activité.

Bd de Guyenne:Eventuellement transfert d’activités vers la place Fosselle à moyen / long

terme..

Zone Industrielle:Limitation des possibilités de transformation d’activités en

commerce ? par le PLU.

50

6. Un avenir commercial incertainsur le quartier Borny.

516.1. Scénario 1: accompagner le resserrement de l’offre dans un statu quo.

Site rue de Sarre:Envisager d’ores et déjà une éventuelle mutation

des locaux vers des activités de type services /

professions libérales (médical ? avec l’atout de

la pharmacie).

Place Fosselle:Réaménagement, amélioration de la lisibilité du linéaire commercial,

réorganisation du marché sans extension, accompagnement d’un resserrement du linéaire à moyen /

long terme.

Centre commercial B7:Accompagnement du site

dans sa déqualification (gestion « sécuritaire ») .

Nécessité de logements supplémentaires sur le quartier dense:

NON

52

Actions à mettre dans le cadre du scénario 1:

Réaménagement de la place Fosselle:

Si les espaces verts sontesthétiquement agréables, les rideauxd’arbres créent des ruptures visuelles

importantes pour les enseignescommerciales. De même, lesespaces de pelouses entre lebâtiment Ouest et le parkingapportent une touche verte, maisamplifie un certain « isolement »,l’espace étant très large: 70 mètresenviron entre les bâtiment Ouest etEst. La lisibilité de l’offre s’en ressenttrès nettement.

53

L’organisation de la place en différents espaces est intéressante, mais met

peu en valeur les linéaires commerciaux, dont certains sont cachés. Unréaménagement de la place, visant à faciliter les cheminements piétonstransversaux, et recherchant une meilleur homogénéité permettrait derenforcer l’effet de centralité, quite d’ailleurs à éventuellement implanter un

élément symbolique au centre de l’espace, par exemple une charreterie, quipermettrait au passage de ne pas gêner le marché, mais au contraire de luiredonner une image plus qualitative pour sa partie alimentaire. Le coût estnéanmoins élevé: de l’ordre de 500 k€.

Dimensionnement et localisation du marché:

Le marché n’a pas vocation à grossir dans ce scénario et presque danstoutes les hypothèses, car il sature déjà le potentiel. Par contre, leréaménagement de la place peut être l’occasion d’améliorer sa qualitéd’usage, notamment en terme de largeur des allées, voire de mieux mettreen valeur la partie alimentaire.Pendant la phase de travaux, l’emplacement le plus proche pour unerelocalisation provisoire serait l’espace situé juste au Nord Est de la place, rued’Artois.

Proposition de bandeaux – enseignes unifiés:

L’objectif du retravail des enseignes, sur la place et plus largement sur le pôle,est de renforcer la lisibilité de l’offre effective présente sur le site. Là encore,le coût peut rapidement être élevé: de 50.000 à 100.000 €, et nécessited’âpres concertations avec les professionnels.Une alternative sera la mise en place d’une sorte de marquise accueillant les

enseignes, mais avec des problématiques de gestion.Une autre alternative serait la simple mise en place d’enseignes drapeaux.

Images indicatives, nécessitant une transposition

au cas particulier de Borny.

54

Inconvénients:

> « Rentabilité » des investissements de réaménagementslimitée en terme de retour sur l’activité économique dusecteur: au mieux une stabilisation / pérennisation.

Avantages:

> Intervention limitée de la Collectivité sur l’appareilcommercial en lui même.

> Ne nécessite pas de re-densification du quartier.

556.2. Scénario 2: une ambition de recentrage sur une place Fosselle commercialement confortée et pérennisée.

Site rue de Sarre:Envisager une éventuelle mutation des locaux vers

des activités de type services / professions

libérales (médical ? avec l’atout de la pharmacie).

Place Fosselle:Réaménagement, amélioration de la lisibilité du

linéaire commercial, réorganisation du marché sans extension. Accompagnement de transferts

progressifs vers la place Fosselle, par mutation de locaux commerciaux existants.

Centre commercial B7:Opération de démolition /

reconstruction de logements sur le site.

Nécessité de logements supplémentaires sur le quartier dense:

A minima 500 logements supplémentaires.

Bd de Guyenne et plus largement ets isolés au

sein du quartier:Transfert d’activités vers la place Fosselle à moyen / long terme, en prenant

soin d’éteindre progressivement la

commercialité des lccauxcommerciaux.

Zone Industrielle:Limitation des possibilités de transformation d’activités en

commerce par le PLU.

Ensemble du secteur Est: CDAC / CNAC

Pas de nouvel acteur en matière d’alimentaire

généraliste.

56

Les actions de réaménagement de laplace Fosselle, de dimensionnementet de localisation du marché, et de

travail sur les enseignes des magasinssont identiques au scénario 1.

Maîtrise de locaux commerciaux pourl’organisation de transferts d’activités:

Ces transferts seraient limités à environ3, mais nécessitent à la fois que laCollectivité possède les murs delocaux sur le site de la place Fosselled’une part, et éteigne lacommercialité d’autres locaux,notamment bd de Guyenne, d’autrepart. Le transfert de l’activité ne se faitpas forcément par transfert del’établissement ou du commerçant,mais peut tirer partie de défaillancesindividuelles. Outre le coût financier,dépassant les 500 k€ pour 3 unités,cette action est à préparer avec soinen terme de communication, carcertains habitant pourront prendrecette action comme négative pourleurs services de proximité.

Libération foncière du centre commercial B7:

Après le transfert de la pharmacie, resteront 4 activités très fragilisées, dont lesupermarché Lider non transférable dans l’absolu et les 3 autres activitésn’ayant pas forcément les moyens d’assumer un transfert, même avec uneindemnité. Dans ce contexte, le coût de libération foncière, avec indemnitésd’éviction, pourrait atteindre les 2 millions d’euros, pour un bâtiment à démoliret une parcelle sur laquelle on pourrait imaginer un remplacement par dulogement (sans rez-de-chaussée commercial ou de services bien sûr), avecune capacité théorique d’une cinquantaine / soixantaine de logements ?

(en liquidation

judiciaire en 2012)

Actions à mettre dans le cadre du scénario 2:

57

Inconvénients:

> Nécessite la création d’au moins 500 logementssupplémentaires au « centre » du quartier.

> Génère un fort coût de libération foncière pour les

commerces déplacés et évincés, en plus des coûts deréaménagement de la place Fosselle.

Avantages:

> Conforte l’effet de centralité commerciale au sein duquartier et clarifie la situation.

> Limite les risques de paupérisation de la place Fosselle

à moyen / long terme.

Limitation des possibilités de transformation de locaux d’activités en commerce dans la zone industr