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Chambre des Représentantsde Belgique

SESSION ORDINAIRE 1996-1997 (*)

13 DÉCEMBRE 1996

PROJET DE LOI

modifiant certaines dispositionsen matière de baux

PROPOSITION DE LOI

modifiant les règles du Code civilparticulièrement aux baux relatifs à la

résidence principale du preneur

PROPOSITION DE LOI

modifiant l'article 9 des règles du Code civilparticulières aux baux relatifs à la résidence

principale du preneur

PROPOSITION DE LOI

modifiant les règles du Code civilparticulières aux baux relatifs à la résidence

principale du preneur

PROPOSITION DE LOI

modifiant l'article 1728bis du Code civil

PROPOSITION DE LOI

modifiant les règles du Code civilparticuliers aux baux relatifs à la résidence

principale du preneur

PROPOSITION DE LOI

visant à modifier certaines dispositionsde la section II intitulée «Des règles particulières auxbaux relatifs à la résidence principale du preneur"

insérée à la suite de l'article 176'1bisdu Code civil par la loi du 20 février 1991

RAPPORT

FAIT AU NOM DE LA COMMISSION DE LA JUSTICE (1)

PAR M. RENAAT LANDUYT

(1) Voir page 2.(*) Troisième session de la 49' législature.

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Belgische Kamervan Volksvertegenwoordigers

GEWONE ZITTING 1996-1997 (*)

13 DECEMBER 1996

WETSONTWERP

tot wijziging van sommige bepalingen betreffende dehuurovereenkomsten

WETSVOORSTEL

tot wijziging van de regels van het Burgerlijk Wetboekbetreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot

de hoofdverblijfplaats vande huurder in het bijzonder

WETSVOORSTEL

tot wijziging van artikel 9 van de regels van het Burger-lijk Wetboek betreffende de huurovereenkomsten metbetrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder

in het bijzonder

WETSVOORSTEL

tot wijziging van de regels van het Burgerlijk Wetboekbetreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot

de hoofdverblijfplaats van dehuurder in het bijzonder

WETSVOORSTEL

tot wijziging van artikel 1728bis van hetBurgerlijk Wetboek

WETSVOORSTEL

tot wijziging van de regels betreffende dehuurovereenkomsten met betrekking tot de

hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder

WETSVOORSTEL

houdende wijziging van een aantal bepalingen van denieuwe afdelingen II met als opschrift« Regels

betreffende de huurovereenkomsten met betrekking totde hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder ",

bij de wet van 20 februari 1991ingevoegd na artikel176'1bis van het Burgerlijk Wetboek

VERSLAG

NAMENS DE COMMISSIE VOOR DE JUSTITIE (1)

UITGEBRACHT DOORDE HEER RENAATLANDUYT

(1) Zie blz. 2.(*) Derde zitting van de 49' zittingsperiode.

S.-1724

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MESDAMES, MESSIEURS,

Votre commission a examiné ce projet de loi ainsique les propositions de loi jointes au cours de sesréunions des 23 octobre et 6 novembre 1996.

I. - EXPOSE INTRODUCTIFDU MINISTRE DE LA JUSTICE

Dans l'accord de gouvernement, on pouvait lirequ'une attention toute particulière serait attachée àla problématique des loyers, et, plus particulière-ment,

1. que l'on se baserait sur le rapport de la commis-sion spéciale chargée d'évaluer les effets de la loi de1991 sur les loyers, en ce compris la problématiquede la demande et de l'offre de logements ainsi que lafixation des loyers;

(1) Composition de la Commission:Président: M. Verwilghen.

A. - Titulaires:

C.V.P. MM.Vandeurzen, Van Pa-rys, Verherstraeten, Wil-lems.

P.S. MM. Borin, Giet, Mou-reaux.

V.L.D. MM. Dewael, Van Belle,Verwilghen.

S.P. MM. Landuyt, Vandenbos-sehe.

P.R.L.- MM.Barzin, Duquesne.F.D.F.P.S.C. Mme de T'Serciaes.VI. M. Laeremans.BlokAgalev/M. Lozie.Ecolo

B. - Suppléants:

M. Breyne, Mmes Pieters (T.), Ver-hoeven, D'Hondt, M. Didden.

MM. Biefnot, Eerdekens, Minne,Moock.MM.Chevalier, De Croo, van denAbeelen, Versnick.MM. Delathouwer, Roose, Van derMaelen.Mme Herzet, MM.Maingain, Simo-net.MM.Beaufays, Viseur (J.-J.).MM. Annemans, De Man.

M. Decroly, Mme Schüttringer.

C. - Membres sans voix délibérative:V.U. M. Bourgeois.F.N. M. Wailliez.

Voir:- 717 - 96 / 97 :

N' 1 : Projet de loi.- N" 2 à 6 :Amendements.

Voir aussi:- NoS: Texte corrigé par la commission.

- 96 - 1995 (S.E.) :- N°1 : Proposition de loi de M. Breyne et consorts.- N°2 : Rapport.

- 164 - 95/96 :- N°1 : Proposition de loi de M. Duquesne.- N°2 : Rapport.

- 211 - 95 / 96 :- N°1 : Proposition de loi de Mme Burgeon.- N°2 : Rapport.

- 270 - 95 / 96 :- N°1 : Proposition de loi de M. Landuyt.- N°2 : Rapport.

- 612 - 95/96 :- N°1 :Proposition de loi deMM.Giet, Moocket Moureaux- N°2 : Rapport.

- 690 - 95 / 96 :N°1 : Proposition de loi de M. Barzin et consorts.

- N°2 : Rapport.

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DAMES EN HEREN,

Uw commissie heeft dit wetsontwerp, alsook detoegevoegde wetsvoorstellen, besproken tijdens haarvergaderingen van 23 oktober en 6 november 1996.

I. - INLEIDING DOOR DE MINISTERVAN JUSTITIE

In het regeerakkoord werd gesteld dat bijzondereaandacht zou worden besteed aan de huurproblema-tiek. Meer bepaald werd gesteld:

1. dat hierbij zou worden uitgegaan van het ver-slag van de Bijzondere Commissie voor de evaluatievan de gevolgen van de huurwet van 1991, met inbe-grip van de problematiek van de vraag naar en hetaanbod van woningen en de prijsvorming bij verhu-ringen;

(1) Samenstelling van de Commissie:Voorzitter: de heer Verwilghen.

A. - Vaste leden:

C.V.P. HH. Vandeurzen, Van Pa-rys, Verherstraeten, Wil-lems.

P.S. HH. Borin, Giet, Moureaux.

B. - Plaatsvervangers:

H. Breyne, Mevr. Pieters (T.),Mevr.Verhoeven, Mevr. D'Hondt, H. Did-den.HH. Biefnot, Eerdekens, Minne,Moock.HH. Chevalier, De Croo, van denAbeelen, Versnick.HH. Delathouwer, Roose, Van derMaelen.Mevr. Herzet, HH. Maingain, Simo-net.HH. Beaufays, Viseur (J.-J.).HH. Annemans, De Man.

H. Decroly, Mevr. Schüttringer.

V.L.D. HH. Dewael, Van Belle,Verwilghen.

S.P. HH. Landuyt, Vandenbos-sehe.

P.R.L.- HH. Barzin, Duquesne.F.D.F.P.S.C. Mevr. de T'Serciaes.VI. H. Laeremans.BlokAgalev/H. Lozie.Ecolo

C. - Niet-stemgerechtigde leden:V.U. H. Bourgeois.F.N. H. Wailliez.

Zie:- 717 - 96 / 97 :

N' 1 :Wetsontwerp.- N" 2 tot 6 :Amendementen.

Zie ook:- N' S : Tekst verbeterd door de commissie.

- 96 - 1995 (B.Z.) :- N' 1 :Wetsvoorstel van de heer Breyne c.s.- N' 2: Verslag.

- 164 - 95/96 :- N' 1 :Wetsvoorstel van de heer Duquesne.- N' 2 : Verslag.

- 211 - 95/ 96 :- N' 1 :Wetsvoorstel van mevrouw Burgeon.- N' 2: Verslag.

- 270 - 95/ 96 :- N' 1 :Wetsvoorstel van de heer Landuyt.- N' 2: Verslag.

- 612 - 95/ 96 :- N' 1 :Wetsvoorstel van deheren Giet,MoockenMoureaux.- N' 2 : Verslag.

-690-95/96:N' 1 :Wetsvoorstel van de heer Barzin c.s.

- N' 2: Verslag.

2. qu'un certain nombre d'abus seraient corrigés,en particulier sur le plan des contrats successifs, durenon pour usage propre et d'autres difficultés enmatière de résiliation du contrat et qu'à cet égard, lesgroupes les plus vulnérables feraient l'objet d'uneattention particulière;

3. que les conditions élémentaires de sécurité,d'hygiène et de salubrité seraient fixées par arrêtéroyal;

4. que les baux visés à l'article 16 de la loi du20 février 1991 seraient prorogés d'un an.

Cette dernière promesse a déjà été tenue par la loidu 1er décembre 1995 relative à la prorogation decertains baux.

Le présent projet est la concrétisation des autrespromesses. La mission de la Commission d'évalua-tion n'était pas de réformer à nouveau la loi, maisbien de faire l'inventaire des difficultés nées de l'ap-plication de la nouvelle loi sur les baux à loyer etd'indiquer les lacunes apparues, en particulier auniveau de la protection des locataires et du droit aulogement. Ce rapport a dès lors servi de base pour leprojet, lequel s'est également inspiré utilement desinformations supplémentaires contenues dans lestextes qui ont été publiés entretemps.

Dès lors, il ne s'agit pas d'une énième réforme de laloi sur les baux à loyer, mais bien de l'apport d'unnombre de corrections tout en essayant de préserverl'équilibre atteint entre les intérêts des preneurs etceux des bailleurs.

1. En ce qui concerne le champ d'application, laCommission a demandé de réintroduire la possibilitéde conclure des baux à vie. Les articles 6, 9°, et 13prévoient cette possibilité. La commission doute elle-même de l'opportunité de modifier la loi en ce quiconcerne le problème posé par le décès du preneur.Ce problème relève également du droit successoral etmérite d'être traité de façon distincte.

2. La commission a consacré une grande attentionau problème de l'état du logement. Le gouvernementa fait de même, tout en tenant compte de la fortepression exercée sur le segment de marché des loge-ments qualitativement inférieurs, dont les loyerssont quelquefois élevés, et du fait que ce sont essen-tiellement des preneurs défavorisés qui semblent oc-cuper ce segment de marché. Conformément à l'ac-cord de gouvernement, c'est au Roi qu'est conféré lepouvoir de fixer les conditions minimales. Le projetrègle également le problème des sanctions en cettematière.

La compétence du législateur fédéral en la matièreayant été remise en question, le gouvernement ademandé explicitement au Conseil d'Etat si cettedisposition concerne une matière relevant de la com-pétence du législateur fédéral. Le Conseil d'Etat arépondu que la compétence des régions en matière delogement ne porte pas atteinte à la compétence del'autorité fédérale pour régler les relations contrac-

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2. dat een aantal misbruiken zouden gecorrigeerdworden, in het bijzonder op het vlak van opeenvol-gende contracten, de opzeg wegens eigen gebruik enandere moeilijkheden inzake beëindiging van hetcontract en dat hierbij bijzondere aandacht zou wor-den besteed aan de meest kwetsbare groepen;

3. dat de elementaire vereisten van veiligheid,gezondheid en bewoonbaarheid bij koninklijk besluitzouden worden vastgesteld;

4. dat de huurovereenkomsten, bedoeld in arti-kel 16 van de wet van 20 februari 1991 met één jaarzouden worden verlengd.

Met de wet van 1 december 1995 betreffende deverlenging van bepaalde huurovereenkomsten werddie laatste belofte reeds gerealiseerd.

Dit wetsontwerp is de praktische uitwerking vande overige beloftes. De Evaluatiecommissie had niettot taak opnieuw de wet te hervormen, maar wel eeninventaris te maken van de moeilijkheden ingevolgede toepassing van de nieuwe huurwet en de aan hetlicht gekomen lacunes aan te duiden, in het bijzonderwat de bescherming van de huurder en het recht ophuisvesting betreft. Dit verslag heeft dan ook alsuitgangspunt gediend voor het wetsvoorstel, datvoorts gebaseerd is op aanvullende bijkomende infor-matie die vervat zat in intussen verschenen teksten.

Het gaat hier dus niet om de zoveelste hervormingvan de huurwet, wel om een aantal verbeteringenzonder dat daarbij aan het tussen huurders en ver-huurders bereikte evenwicht wordt geraakt.

1. Wat het toepassingsgebied betreft vroeg deCommissie het opnieuw mogelijk te maken dat huur-overeenkomsten voor het leven konden worden geslo-ten. Aan die vraag wordt tegemoetgekomen in deartikels 6-9° en 13. De Commissie twijfelde zelf aande opportuniteit van een wetswijziging inzake deproblematiek ingevolge het overlijden van een huur-der. Deze problematiek raakt inderdaad ook aan heterfrecht en verdient een aparte benadering.

2. De Commissie besteedde veel aandacht aan deproblematiek van de staat van de woning. Ook deregering heeft dit gedaan en heeft daarbij rekeninggehouden met het feit dat de druk op het marktseg-ment van kwalitatiefminderwaardige woningen, diesoms voor hoge huurprijzen worden verhuurd, grootblijkt te zijn en dat vooral minderbegoede huurderszich op die huurmarkt blijken te begeven. In uitvoe-ring van het regeerakkoord wordt nu aan de Koningde bevoegdheid gegeven de minimale voorwaardenterzake vast te stellen. Terzelfdertijd wordt een op-lossing gegeven voor de problematiek van de sanctiesin dit verband.

Omdat de bevoegdheid van de federale wetgeverterzake in vraag werd gesteld heeft de regering uit-drukkelijk aan de Raad van State de vraag gesteld ofdeze bepaling een aangelegenheid betreft die behoorttot de bevoegdheid van de federale wetgever. DeRaad van State heeft daarop geantwoord dat de ge-westbevoegdheid inzake huisvesting geen afbreukdoet aan de bevoegdheid van de federale overheid om

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tuelles qui se nouent entre le preneur et le bailleur etqui concernent l'obligation de délivrance, pourautant qu'il s'agisse des conditions minimales deconformité du bien avec les exigences de sécurité, desalubrité et d'habitabilité. Cette question fera toute-fois également l'objet d'une concertation avec les ré-gions.

3. C'est l'article concernant la durée qui fait l'ob-jet de la plupart des modifications. Il intègre désor-mais une série de propositions de compromis concer-nant le congé pour occupation personnelle, la preuvedu lien de parenté, le congé pour des travaux, lapossibilité d'un contre-préavis pour le preneur en casd'un congé donné par le bailleur, le début du congéqui peut être donné à tout moment, le délai de congéd'un contrat de courte durée et une date de départplus appropriée pour un contrat de courte durée quiest prorogé. Quant à l'abus des contrats successifs decourte durée, le Gouvernement propose une modifi-cation qui doit exclure toute possibilité d'abus, encombinaison avec la nouvelle disposition concernantla révision du loyer.

4. Les sous-locations par des personnes moralesaux personnes démunies ou aux personnes qui setrouvent dans une situation sociale difficile sont ren-dues possibles. Dans le même temps est prévue lapossibilité de conclure un contrat de sous-locationpour la résidence principale dans le cadre d'un bailde commerce. De telles sous-locations s'inscriventégalement dans le cadre de la politique de renouveauurbain.

5. La proposition de la Commission de reprendrel'ancienne formulation de l'indexation du loyer, a étésuivie.

6. La commission d'évaluation n'est pas parvenueà un consensus en ce qui concerne la modification despossibilités de révision du loyer, mais bien en ce quiconcerne la possibilité de demander à tout moment laconversion des frais et charges forfaitaires en frais etcharges réels. Une disposition est également inséréedans le même article afin de lutter contre les résilia-tions de bail spéculatives (pratiquées dans le seul butd'augmenter le loyer). Parallèlement, il est confirméque la durée du bail est en principe de 9 ans.

7. La commission d'évaluation a également mar-qué son accord sur une modification de la dispositionconcernant le bail de rénovation. Le nouveau texteapporte un certain nombre de précisions à ce sujettout en favorisant les rénovations et exclut que cettedisposition ne soit utilisée abusivement pour louerdes logements se trouvant dans un état inacceptable.

8. La Commission a également formulé des propo-sitions concernant la problématique de la transmis-sion d'un bien loué, lesquelles ont été intégrées auprojet.

9. Une sanction spécifique est à présent prévuepour le cas où la réglementation légale concernant lagarantie n'est pas respectée.

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de contractuele betrekkingen te regelen tussen huur-der en verhuurder die betrekking hebben op de leve-ringsverplichting voor zover het gaat om minimum-voorwaarden van overeenstemming met de vereistenvan veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Ter-zake zal echter ook overleg worden gepleegd met degewesten.

3. In het artikel betreffende de duur van de huur-overeenkomsten zijn de meeste wijzigingen aange-bracht. Het omvat voortaan een aantal compromis-voorstellen met betrekking tot de opzegging wegenseigen gebruik, het bewijs van de band van verwant-schap, de opzegging wegens werken, de mogelijkheidvoor de huurder om een tegenopzegging te doen ingeval van opzegging door de verhuurder, de aanvangvan de opzegging die steeds kan worden gedaan, deopzeggingstermijn bij overeenkomsten van korteduur en een passender vertrekdatum bij overeen-komsten van korte duur die worden verlengd. Wat demisbruiken inzake opeenvolgende overeenkomstenvan korte duur betreft, stelt de regering een aanpas-sing voor die elk misbruik moet uitsluiten in combi-natie met de nieuwe bepaling betreffende de herzie-ning van de huurprijs.

4. Onderverhuringen door rechtspersonen aanbehoeftigen of aan mensen die zich in een moeilijkesociale situatie bevinden, worden mogelijk, Tegelij-kertijd is voorzien in de mogelijkheid tot onderverhu-ring van de hoofdverblijfplaats in het raam van eenhandelshuurovereenkomst. Dergelijke onderverhu-ringen sluiten eveneens aan bij het beleid van stads-vernieuwing.

5. Het voorstel van de Commissie om de oudeformulering van de indexering van de huurprijzenover te nemen, werd aangenomen.

6. Er was geen consensus binnen de Evaluatie-commissie omtrent een wijziging inzake de herzie-ningsmogelijkheden van de huurprijs, welomtrentde mogelijkheid steeds de omzetting te kunnen vra-gen van de forfaitaire kosten en lasten in de werkelij-ke kosten en lasten. In hetzelfde artikel wordt nu ooknog een bepaling ingevoegd die speculatieve opzeg-gingen van contracten van korte duur, enkel om dehuurprijs te kunnen verhogen, moet tegengaan. Ter-zelfdertijd wordt de principiële duur van de huur-overeenkomst van 9 jaar bevestigd.

7. De Evaluatiecommissie ging ook akkoord meteen wijziging van de bepaling inzake het renovatie-contract. De nieuwe tekst creëert terzake meer dui-delijkheid, bevordert renovaties en vermijdt terzelf-dertijd dat misbruik wordt gemaakt van die bepalingom woningen van onaanvaardbare kwaliteit te ver-huren.

8. De commissie heeft eveneens voorstellen ge-daan in verband met het vraagstuk van de over-dracht van een gehuurd goed. Die voorstellen werdenin het ontwerp opgenomen.

9. Thans wordt voorzien in een specifieke sanctiein geval de wettelijke waarborgregeling niet in achtwordt genomen.

La Commission a reconnu qu'il était impossible dedemander au législateur de préciser dans la loi cequ'il fallait entendre par les «circonstances excep-tionnelles », sur la base desquelles une prorogationdu bail peut être demandée.

Elle a également fait part des problèmes posés parles dispositions transitoires de la loi du 20 février1991, mais chaque modification de ces dispositionsrisque d'engendrer plus de problèmes que de solu-tions.

Le gouvernement estime que ce projet, qui respec-te scrupuleusement l'équilibre atteint antérieure-ment entre les intérêts des locataires et des bailleurs,exécute l'accord de gouvernement. Il est conscientque la modification ou l'insertion de dispositionsdans le Code civil ne suffisent pas pour déterminer lapolitique du logement. Des dispositions fiscales etdes incitants fiscaux accordés tant aux investisseursqu'aux occupants et au secteur de la constructionainsi que les politiques régionales en matière delogement jouent un rôle au moins aussi important sipas plus important.

Pour pouvoir satisfaire la demande d'habitations àlouer, il est également nécessaire de collaborer avecle marché locatif privé.

Il n'est pas souhaitable d'intervenir directementdans la fixation des loyers ni d'assurer un suivi plusbureaucratique des loyers demandés. Des expérien-ces réalisées à l'étranger montrent que très rapide-ment, d'autres phénomènes incontrôlables apparais-sent, tels que la demande d'un pas de porte, lapression croissante sur d'autres éléments du contratque le loyer ou des différences entre le prix théoriquedu marché et les prix effectivement demandés.

La pratique montre que l'on peut parler d'unecertaine stabilité du marché locatif. Des interven-tions brutales ne feraient que compromettre cettestabilité. Par ailleurs, les abus doivent être éliminéset les précisions apportées à la loi doivent permettred'éviter des malentendus et des litiges inutiles. Legouvernement estime que le projet à l'examen ré-pond à ces conditions.

II. - EXPOSE INTRODUCTIFDE L'AUTEUR PRINCIPAL DE LA

PROPOSITION DE LOI (DOC. N° 612/1)

M. Giet expose que la plupart des points figurantdans la proposition de loi, sont repris dans le projetde loi du gouvernement.

Toutefois, l'orateur souhaite que la commissiondiscute de l'article 5 de cette proposition visant àimposer au bailleur l'obligation de constituer unegarantie pour assurer la bonne exécution de ses obli-gations.

En cas de litige, le juge de paix doit pouvoir autori-ser le locataire à consigner les loyers sur un compte

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De commissie heeft erkend dat het een onmogelij-ke zaak is de wetgever in de wet te doen preciserenwat dient te worden verstaan onder de «uitzonderlij-ke omstandigheden » op grond waarvan een verlen-ging van de huurovereenkomst kan worden ge-vraagd.

De commissie heeft ook de knelpunten aangestiptdie door de overgangsbepalingen van de wet van20 februari 1991 werden teweeggebracht; elke bij-stelling van die bepalingen dreigt evenwel meermoeilijkheden op te leveren dan oplossingen aan tereiken.

De regering meent met dit ontwerp, dat het des-tijds bereikte evenwicht tussen de belangen vanhuurders en verhuurders strikt eerbiedigt, verdereuitvoering te geven aan het regeerakkoord. Zij is zichbewust van het feit dat het huisvestingsbeleid uiter-aard niet alleen gedetermineerd wordt door bepalin-gen in het Burgerlijk Wetboek. Fiscale bepalingen enstimulansen zowel voor investeerders, bewoners ende bouwnijverheid en de regionale huisvestingspoli-tiek spelen een minstens even belangrijke, zoniet nogbelangrijker rol.

Om de vraag naar huurwoningen te kunnen vol-doen blijft de medewerking van de private huur-markt noodzakelijk.

Rechtstreekse ingrepen in de bepaling van dehuurprijzen of een meer bureaucratische opvolgingvan de gevraagde huurprijzen zijn niet aangewezen.Buitenlandse ervaringen tonen aan dat zich dan bin-nen de kortste termijn andere oncontroleerbare feno-menen voordoen zoals het vragen van drempelgel-den, bijkomende druk op andere elementen van hetcontract dan de huurprijs of verschillen tussen detheoretische marktprijs en de werkelijk gevraagdeprijzen.

De praktijk toont aan dat er sprake is van eenzekere stabiliteit op de huurmarkt. Bruuske ingre-pen zouden die stabiliteit enkel maar verstoren. An-derzijds moeten misbruiken worden uitgesloten enkunnen verduidelijkingen van de wet misverstandenen onnodige betwistingen vermijden. De regeringmeent dat dit ontwerp hieraan voldoet.

II. - INLEIDING DOOR DEHOOFDINDIENER VAN

WETSVOORSTEL Nr 612/1

De heer Giet verklaart dat de meeste punten vanzijn wetsvoorstel zijn overgenomen in het wetsont-werp van de regering.

De spreker wenst niettemin dat de commissie eenbespreking zou wijden aan artikel 5 van zijn voorsteldat ertoe strekt de verhuurder te verplichten te voor-zien in een waarborg die een degelijke tenuitvoerleg-ging van zijn verplichtingen moet garanderen.

Als er een geschil rijst, moet de vrederechter dehuurder kunnen toestaan de huurgelden op een spe-

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bancaire spécial. Ces loyers pourront, le cas échéant,être affectés à l'exécution des obligations du bailleur.

III. - DISCUSSION GENERALE

M. Barzin attire l'attention des membres sur l'im-portance de ce projet de loi en prise directe avec lesecteur immobilier et, par voie de conséquence, avecl'épargne et l'emploi.

L'orateur déplore que les mesures actuellement envigueur n'encouragent pas l'investissement immobi-lier. Les théoriciens de gauche ont toujours voulupeser sur le marché immobilier. Cela explique lesblocages des loyers au cours des années '70, la loi du20 février 1991, la prorogation autoritaire de cer-tains baux en 1995 et l'actuel projet de loi qui prévoit,à titre d'exemple, qu'un loyer de base ne peut dépas-ser l'indexation pendant neuf années successives siun bien fait l'objet de baux successifs.

En premier lieu, le projet de loi agit sur la durée. Ilprévoit des baux de 3 ans au moins, des baux de 9 ansau plus et la possibilité pour des baux de 3 ans dedevenir des baux de 9 ans. Cela conduit à une certai-ne confusion d'autant plus qu'il peut y avoir desdérogations, notamment pour occupation personnel-le, et des révisions de loyers.

L'orateur propose de privilégier la liberté des par-ties et renvoie à la proposition de loi qu'il a déposé àcet égard (Doc. n° 690/1). Le principe fondamentalest que les parties fixent librement la durée du bail.Si aucune durée ne figure dans la convention, le bailest présumé conclu pour 3 ans et est renouvelable.

Le propriétaire et le locataire doivent être satis-faits de leurs prestations respectives.

Le locataire peut invoquer des raisons sérieusespour résilier le bail de même qu'il peut se prévaloir decirconstances exceptionnelles pour le prolonger.

D'une manière générale, les deux parties ont inté-rêt à s'entendre.

En deuxième lieu, le projet de loi agit sur les prix.L'orateur estime que la liberté des prix doit prévaloirafin d'encourager les propriétaires à investir davan-tage dans l'immobilier. Une offre accrue de logementsera de nature à stabiliser les prix.

En ce qui concerne la qualité des logements, l'ora-teur marque son accord pour que le gouvernementagisse par voie d'arrêtés royaux afin que les biensloués offrent un minimum de confort. A cet égard, il

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ciaal daartoe geopende bankrekening te storten. Invoorkomend geval kunnen die huurgelden wordenaangewend voor de tenuitvoerlegging van de ver-plichtingen van de verhuurder.

III. - ALGEMENE BESPREKING

De heer Barzin vestigt de aandacht van de leden ophet belang van dit wetsontwerp dat nauw verbandhoudt met de vastgoedsector en bijgevolg ookmet hetspaarwezen en de werkgelegenheid.

De spreker betreurt dat de vigerende maatregelenniet bepaald een stimulans zijn om te beleggen inonroerend goed. Het is er de linkse ideologen vanoudsher om te doen in te grijpen in de vastgoed-markt. Bewijzen daarvan zijn de blokkeringen vande huurprijzen in de jaren '70, de wet van 20 februari1991, de verplichte verlenging van bepaalde huur-overeenkomsten in 1995 en het voorliggende wets-ontwerp, waarin bijvoorbeeld bepaald wordt dat in-dien een woning het voorwerp is van opeenvolgendehuurovereenkomsten, de basishuurprijs gedurendenegen opeenvolgende jaren niet meer mag stijgendan de indexering.

Het wetsontwerp wil in de eerste plaats ingrijpenophet vlak van de duur van de huurovereenkomsten.Het voorziet in overeenkomsten met een minimum-duur van 3 jaar, in overeenkomsten met een looptijdvan 9 jaar of langer en in de mogelijkheid om over-eenkomsten met een duur van 3 jaar om te zetten ineen duur van 9 jaar. Dat leidt tot een zekere verwar-ring, temeer daar afwijkingen (met name voor per-soonlijke bewoning) en herzieningen kunnen wordentoegestaan.

De spreker pleit ervoor om de partijen ter zakemeer speelruimte te geven; hij verwijst in dat ver-band naar zijn desbetreffend wetsvoorstel (Stukn' 690/1). Als grondbeginsel geldt daarbij dat de par-tijen de duur van de huurovereenkomst vrijelijk mo-gen vaststellen. Is in de overeenkomst geen sprakevan duur, dan wordt die geacht te zijn afgesloten vooreen termijn van 3 jaar, die hernieuwbaar is.

De eigenaar en de huurder moeten zich kunnenterugvinden in hun respectieve handelingen.

De huurder kan ernstige redenen aanvoeren omde huurovereenkomst te ontbinden, maar hij kanzich ook beroepen op uitzonderlijke omstandighedenom de overeenkomst te verlengen.

Beide partijen hebben er doorgaans belang bij hetmet elkaar te kunnen vinden.

Voorts wil het wetsontwerp ingrijpen in de prijzen.Volgens de spreker is de vrije bepaling van de huur-prijzen noodzakelijk wil men de eigenaars aanmoedi-gen om meer in onroerend goed te beleggen. Eengroter woningaanbod kan de prijzen stabiliseren.

In verband met de kwaliteit van de woningen is despreker het ermee eens dat de regering er via konink-lijke besluiten wil toe komen dat de verhuurde wo-ningen uitgerust zouden zijn met een minimum aan

serait préférable de confier au juge de paix le soin devérifier la bonne disposition des lieux loués.

Enfin, l'intervenant observe que l'augmentationde la taxation est préjudiciable à l'ensemble de sec-teur immobilier. Le débiteur d'un précompte immobi-lier n'est désormais plus autorisé à l'intégrer dans sadéclaration fiscale de l'IPP et certaines communesont augmenté ce précompte de 20 %.

Il conviendrait que le gouvernement prenne lesmesures qui s'imposent en vue d'inverser la tendan-ce. Dans la négative, le marché immobilier risque des'éffectuer d'ici 5 ou 10 ans.

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M. Vandeurzen constate que la proposition qu'il adéposée conjointement avec M. Breyne et d'autres(Doc. n° 96/1) a grosso modo la même teneur que leprojet à l'examen.

Il se contente dès lors de soulever une question, àlaquelle le Conseil d'Etat a consacré quelques consi-dérations dans son avis et que la suite de la discus-sion devrait, selon lui, approfondir: quel est le rap-port entre la compétence de l'autorité fédérale pourrégler les relations contractuelles qui se nouent entrele preneur et le bailleur, plus particulièrement pourfixer les conditions minimales à remplir pour que lebien loué soit conforme aux exigences élémentairesde sécurité, de salubrité et d'habitabilité, et la com-pétence de l'autorité régionale en matière de loge-ment?

Certaines questions peuvent se poser à cet égard, àsavoir : quelles sont les conséquences contractuellesd'une infraction aux normes régionales de qualité(qui peuvent relever de l'ordre public), notammentlorsque ces normes sont plus sévères que les normesfédérales? Quelles répercussions une déclarationd'insalubrité émanant du bourgmestre pourra-t-elleavoir sur les relations contractuelles nouées entre lepreneur et le bailleur?

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M. Verherstraeten juge le projet positif. Celui-ciconcrétise les objectifs que le gouvernement s'étaitfixés dans l'accord de gouvernement en ce qui concer-ne la problématique des loyers, et ce grâce notam-ment aux efforts des auteurs des propositions de loiauxquelles renvoie l'exposé des motifs.

La législation sur les loyers vise essentiellement àcorriger les situations juridiques respectives du pre-neur et du bailleur. Le preneur doit être protégécontre la partie la plus forte, en l'occurrence lebailleur, surtout lorsqu'il s'agit d'agences immobiliè-res, comme c'est de plus en plus souvent le cas.

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comfort. Ter zake verdient het de voorkeur dat devrederechter kan nagaan of het verhuurde goed be-hoorlijk ingericht is.

Ter afronding merkt het lid op dat belastingverho-ging voor de hele vastgoedsector contraproductief is.Wie onroerende voorheffing verschuldigd is, mag dievoortaan niet meer opnemen in zijn aangifte inzakepersonenbelasting. Daar komt nog bij dat die voor-heffing in sommige gemeenten met 20 % verhoogdwerd.

De regering zou dan ook maatregelen moeten ne-men om die tendens om te buigen want anders is hetniet denkbeeldig dat de vastgoedmarkt over 5 à10 jaar ineenstort.

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De heer Vandeurzen stelt vast dat de inhoud vanhet wetsvoorstel dat hij samen met de heer Breyneen anderen heeft ingediend (Stuk n' 96/1) in grotelijnen in het ontwerp terug te vinden is.

Hij beperkt zijn uiteenzetting tot het aanhalenvan een vraagstuk, waaraan de Raad van State inzijn advies reeds enkele beschouwingen wijdde endat zijns inziens in de verdere bespreking zou moe-ten worden uitgediept: hoe verhoudt zich de be-voegdheid van de federale overheid om de contrac-tuele betrekkingen tussen de huurder en deverhuurder te regelen en meer bepaald minimalevoorwaarden vast te stellen waaraan het gehuurdegoed moet voldoen om te beantwoorden aan de ele-mentaire vereisten van veiligheid, gezondheid en be-woonbaarheid, tot de gewestbevoegdheid inzakehuisvesting?

In dat verband kunnen vragen rijzen als: wat zijnde contractuele gevolgen van de overtreding van ge-westelijke kwaliteitsnormen (die van openbare ordekunnen zijn), met name wanneer die normen stren-ger zijn dan de federale? Wat is de weerslag op decontractuele betrekkingen tussen de huurder en deverhuurder van een onbewoonbaarverklaring doorde burgemeester?

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De heer Verherstraeten beoordeelt het ontwerp po-sitief. De doelstellingen die de regering zich in hetregeerakkoord met betrekking tot de huurproblema-tiek had gesteld, worden in dit ontwerp geconcreti-seerd, mee dankzij de inspanningen van de auteursvan de wetsvoorstellen waarnaar in de memorie vantoelichting wordt verwezen.

De huurwetgeving is er essentieel op gericht derespectievelijke rechtsposities van huurder en ver-huurder te corrigeren. De huurder moet worden be-schermd tegen de sterkere partij die de verhuurderis, zeker wanneer het gaat om immobiliënmaat-schappijen, zoals nu meer en meer het geval is.

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Si la loi de 1991 a incontestablement renforcé lasécurité de logement du locataire, la commissiond'évaluation a toutefois relevé dans son rapport quel-ques problèmes liés à son application. Il y est consta-té que l'esprit de la loi n'est pas respecté et qu'il y ades abus. Il faut réagir, sans pour autant compromet-tre l'équilibre précaire qui caractérise le marché deslogements privés.

L'instauration des baux à vie est une très bonnechose, qui profitera principalement aux personnesâgées.

La mesure visant à rendre impossibles les abusrelatifs aux baux successifs de courte durée étaitégalement attendue depuis longtemps.

En ce qui concerne les critères élémentaires desécurité, de santé et de salubrité, le Conseil d'Etat adélimité les compétences des différents législateurs.Sur le plan du contenu, les conditions dans lesquellesune habitation de rapport satisfait à ces critèresseront établies par arrêté royal. L'intervenant suggè-re au ministre de ne pas placer la barre trop hautdans un premier temps, mais de prévoir une aug-mentation progressive du niveau de protection, sansempiéter sur le domaine de compétences des régions.Dans le cas contraire, les conséquences pourraientêtre néfastes pour le marché de la location.

Enfin, l'intervenant salue le fait que la sous-loca-tion sera désormais également possible dans le cadredu bail commercial.

M. Lozie cite un certain nombre de dispositions dela loi de 1991 qui, selon lui, ont eu des conséquencesnéfastes et que notre gouvernement souhaite main-tenant réformer:

1. la possibilité offerte au preneur de résilier lebail sans motivation, mais moyennant paiementd'une indemnité, est utilisée à l'excès; le but quiconsistait à assurer une sécurité d'habitation accrueau preneur a été insuffisamment atteint;

2. le nombre de baux de courte durée a fortementaugmenté, dans une proportion supérieure au besoinréel de tels contrats;

3. les trop nombreuses possibilités prévues pourle bailleur de résilier le bail et d'occuper lui-même lebien ou de le faire occuper par un parent jusqu'autroisième degré, avec latitude pour le bailleur d'at-tendre un an avant d'exécuter son intention. La me-sure proposée par le gouvernement ne va certaine-ment pas assez loin en ce qui concerne ce dernierexemple.

L'intervenant attire ensuite l'attention sur les ef-fets sociaux considérables pour le logement. Il estétabli dans le Rapport général sur la pauvreté (fé-vrier 1995) qu'un logement décent s'avère souventêtre un levier pour un bien-être élémentaire généralet que ce sont surtout les groupes vulnérables de lasociété qui sont exclus du marché du logement.

L'inscription dans la Constitution, après l'entréeen vigueur de la loi de 1991, du droit à un logementconvenable est significative à cet égard. Il s'agit d'un

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De wet van '91 gaf de huurder duidelijk meerwoonzekerheid. De evaluatiecommissie heeft in haarverslag evenwel gewezen op een aantal pijnpuntenmet betrekking tot de toepassing ervan. Vastgesteldwordt dat de geest van de wet wordt miskend en dater misbruiken zijn. Daartegen moet worden gerea-geerd, zonder evenwel het precaire evenwicht te ver-storen dat de particuliere woonmarkt kenmerkt.

De invoering in dit ontwerp van de huur voor hetleven wordt op prijs gesteld. Ze zal vooralouderemensen ten goede komen.

Ook het onmogelijk maken van misbruiken metbetrekking tot opeenvolgende huurovereenkomstenvan korte duur is een maatregel waar reeds langwerd naar uitgekeken.

Inzake de elementaire vereisten van veiligheid,gezondheid en bewoonbaarheid heeft de Raad vanState de bevoegdheden van de onderscheiden wetge-vers afgelijnd. Op het inhoudelijke vlak, zal bijkoninklijk besluit worden vastgesteld onder welkevoorwaarden een huurwoning daaraan voldoet. Despreker suggereert de minister om de eisen in eeneerste fase niet te hoog te stellen, maar te voorzien ineen progressieve toename van het beschermingsni-veau, zonder het bevoegdheidsterrein van de gewes-ten te betreden. Zo niet zouden de gevolgen voor dehuurmarkt nefast kunnen zijn.

Ten slotte juicht de spreker het toe dat voortaanonderverhuring ook mogelijk zal zijn in het kadervan de handelshuur.

De heer Lozie haalt een aantal van de bepalingenuit de wet van 1991 aan die zijns inziens kwalijkegevolgen hebben gehad en die ook de regering nu wilaanpakken.

1. de mogelijkheid voor de verhuurder om op tezeggen zonder motivering, maar met betaling vaneen vergoeding: daarvan is te veel gebruik gemaakt;het doel de huurder meer woonzekerheid te geven isop dat punt onvoldoende bereikt;

2. de huurovereenkomsten van korte duur: hunaantal is fors toegenomen en sterker dan de reëlenood aan dergelijke contracten;

3. de mogelijkheden voor de verhuurder om op tezeggen en zelf het goed te betrekken of te latenbetrekken door een bloedverwant tot in de derdegraad, waarbij de verhuurder één jaar kan wachtenalvorens zijn voornemen uit te voeren: die mogelijk-heden zijn zijns inziens te uitgebreid. De door deregering voorgestelde maatregel gaat zeker wat hetlaatste voorbeeld betreft niet ver genoeg.

De spreker vestigt vervolgens de aandacht op debelangrijke sociale effecten van de huisvesting. Inhet Algemeen verslag over de armoede (februari1995) wordt gesteld dat een degelijke huisvestingvaak een hefboom voor algemeen basiswelzijn blijktte zijn en dat vooral de kwetsbare groepen in desamenleving in toenemende mate worden uit-gesloten uit de gewone huisvestingsmarkt.

In dat verband is de inschrijving in de Grondwet,na de wet van '91, van een recht op behoorlijkehuisvesting betekenisvol. Het betreft een grondrecht

droit fondamental qui doit être garanti par la loi. Onpeut cependant lire dans l'exposé des motifs du projetde loi à l'examen qu'il n'est pas porté atteinte àl'équilibre atteint précédemment. Le projet à l'exa-men ignore donc au moins en partie le souhait expri-mé par le Constituant.

L'on ne profite pas de cette discussion pour abor-der la question du montant des loyers, alors que cettequestion revêt un caractère urgent. A l'heure actuel-le, les pouvoirs publics ne disposent pas d'un instru-ment permettant de fixer de manière objective unloyer maximum et de garantir effectivement la stabi-lité de ce loyer. L'intervenant estime cependant qu'ilest nécessaire d'apporter une telle correction socialeau marché. Il rejette la dualisation, qui implique quecoexistent un marché locatif social, qui devrait ga-rantir le droit à un logement convenable, et, d'autrepart, un marché privé caractérisé par une libertéquasi totale.

Il faudrait également réagir face aux pratiquesabusives qui, à l'heure actuelle, s'observent surtoutau niveau de la location de meublés, et qui rendentprécaire la situation de certaines personnes.

A l'occasion de la présente discussion, l'interve-nant tient à souligner qu'en Belgique, il n'existe pasde levier permettant aux pouvoirs publics de déter-miner jusqu'à un certain point qui peut habiter où, cequi complique extrêmement la politique de rénova-tion des centres urbains.

Enfin, l'intervenant expose les grandes lignes desamendements qu'il présentera au projet, qu'il jugetrop timide. Il est proposé:

1. de prendre pour règle les baux à durée indéter-minée;

2. de limiter les motifs valables de congé;

3. de permettre au preneur de contester un loyerinjustifié;

4. de conférer au preneur un droit de préférenceen vue de réintégrer le bien après rénovation.

L'intervenant souligne en guise de conclusion quele droit à un logement décent doit primer le droit depropriété lorsque ce dernier est spéculatif, bien qu'ilreconnaisse que les lois du marché libre ont leur rôleà jouer en matière de logements.

M. Beaufays rappelle les objectifs de la loi de 1991:instaurer un équilibre durable entre une indemnisa-tion équitable pour le propriétaire d'une part et lasécurité d'habitation pour le preneur d'autre part.

Depuis lors, la commission d'évaluation - dont lacréation a été souhaitée par le parlement lors del'élaboration de la loi de 1991- a indiqué les disposi-tions qui, dans la pratique, ont engendré des abus oudes situations confuses. Un certain nombre de propo-sitions de loi ont été déposées en vue de corriger la loidans un sens qui avait déjà été indiqué dans l'accordgouvernemental.

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dat door de wet moet worden gewaarborgd. Nochtansstaat in de memorie van toelichting van dit ontwerpte lezen dat het vroeger bereikte evenwicht nietwordt verstoord. Het ontwerp gaat dan ook ten delevoorbij aan de door de grondwetgever geuite wens.

Van deze bespreking wordt geen gebruik gemaaktom het vraagstuk van de huurprijzen aan te pakken,hoewel dat volgens de spreker dringend zou moetengebeuren. De overheid beschikt op dit ogenblik nietover een instrument om op objectieve wijze een maxi-mumhuurprijs vast te leggen en om die prijs werke-lijk stabiel te houden. Een dergelijke sociale bijstu-ring van de markt lijkt de spreker nochtansnoodzakelijk. Hij verwerpt de tweedeling met aan deene kant een sociale huurmarkt die het recht op eenbehoorlijke huisvesting zou moeten waarborgen enaan de andere kant een privé-markt waarop nage-noeg volledige vrijheid zou heersen.

Er zou ook moeten worden gereageerd op de uit-buitingspraktijken die vandaag vooral op het vlakvan de kamerverhuur worden vastgesteld en waar-door personen in een precaire situatie worden getrof-fen.

Naar aanleiding van deze bespreking wil de spre-ker er nog op wijzen dat in België een hefboom ont-breekt om van overheidswege tot op zekere hoogte tebepalen wie waar kan wonen, wat met name eenbeleid van stadskernvernieuwing ten zeerste be-moeilijkt.

De spreker zet ten slotte de grote lijnen uiteen vande amendementen die hij op het ontwerp zal indie-nen, daar het ontwerp volgens hem niet ver genoeggaat. Voorgesteld wordt:

1. de huurovereenkomst voor onbepaalde duur alsnorm te nemen;

2. de geldige motieven voor opzegging te beper-ken;

3. de huurder de mogelijkheid te geven om eenongerechtvaardigde huurprijs aan te vechten;

4. de huurder een recht van voorkeur toe te ken-nen om het goed na renovatie weer te betrekken.

Tot besluit stelt de spreker dat het recht op eenbehoorlijke huisvesting voorrang moet hebben op heteigendomsrecht wanneer dat op speculatie is gericht,al ontkent hij niet dat het vrije-marktmechanismeook inzake de huur van woningen een rol te vervullenheeft.

De heer Beaufays herinnert aan de doelstellingenvan de wet van '91: een duurzaam evenwicht totstand brengen tussen een billijke vergoeding voor deeigenaar enerzijds en woonzekerheid voor de huur-der anderzijds.

De evaluatiecommissie waarvan de oprichting bijde totstandkoming van de wet van '91 door het par le-ment werd gewenst, heeft inmiddels de bepalingenaangewezen die in de praktijk tot misbruiken of on-duidelijke situaties aanleiding hebben gegeven, Eenaantal wetsvoorstellen werden ingediend om de wette corrigeren, in een zin die in het regeerakkoordreeds was aangeduid.

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Les principes de base de la loi de 1991 restentactuels: les baux ont une durée normale de 9 ans etles loyers de base sont déterminés librement.

En ce qui concerne les corrections, elles ne peuventêtre qualifiées de «gauchistes» ou de «droitières»que dans une représentation des choses simplifiée àl'excès. Il est par exemple évident que tant les pre-neurs que les bailleurs ont intérêt à ce qu'il existeune catégorie d'habitations de rapport à loyer modi-que. La signification légale des critères élémentairesde sécurité, de santé et de salubrité ne modifie enrien cette donnée.

Les associations de propriétaires et de locatairesdevront cependant être consultées avant que le Roine détermine ces conditions. Elles avaient d'ailleursdéjà abouti à un accord à ce sujet au sein de lacommission d'évaluation.

L'intervenant analyse ensuite les principales dis-positions du projet.

Il se réjouit que les preneurs puissent, dans cer-tains cas, sous-louer à certaines conditions.

Il souscrit également au rétablissement du bail àvie, qui répond à un besoin réel.

Le bail de rénovation lui paraît être un excellentmoyen pour les parties de parvenir à un accord lors-que le bien ne correspond pas, au début de la location,aux exigences élémentaires.

En ce qui concerne les baux de courte durée, l'in-tervenant approuve le maintien du principe du bailde neuf ans. On peut conclure exceptionnellementdes baux pour une durée inférieure ou égale à troisans, qui peuvent même être prorogés plusieurs foisaux mêmes conditions, tant que la durée totale n'ex-cède pas trois ans.

L'intervenant se réjouit également que l'on per-mette au preneur de notifier un contre-préavis. Ilestime que l'on pourrait également dans ce cas rédui-re proportionnellement l'indemnité due par lebailleur, de sorte qu'il y ait un meilleur équilibreentre les obligations des deux parties.

Conformément à l'esprit de la loi de 1991 et afin delutter contre les abus en matière de baux successifs,le projet prévoit par ailleurs que, pendant neuf an-nées successives, le loyer de base ne peut pas êtresupérieur au loyer exigible au début de ce délai, le caséchéant adapté proportionnellement au coût de lavie, sauf circonstances nouvelles. On peut se deman-der si cette disposition ne posera pas beaucoup deproblèmes dans la pratique. Comment le preneurpourra-t-il prouver le montant du loyer initial?

M. Van Belle pose deux questions préliminaires. Ilconstate que le ministre n'a pas tenu sa promesse dedéposer le projet de loi à l'examen au début de l'année1996. Même après l'approbation du projet par leConseil des ministres du 12 juillet 1996, des mois ont

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De basisbeginselen van de wet van '91 blijvenactueel: de huurovereenkomsten hebben een norma-le looptijd van 9 jaar en de basishuurprijzen wordenvrij bepaald.

Wat de correcties betreft, die kunnen alleen in eenclichématige voorstelling van zaken als links ofrechts worden bestempeld. Het is bijvoorbeeld duide-lijk dat zowel huurders als verhuurders gebaat zijnmet het bestaan van een categorie van laag geprijsdehuurwoningen. Het wettelijk invullen van de ele-mentaire vereisten van veiligheid, gezondheid en be-woonbaarheid doet daaraan geen afbreuk.

Wel zullen de eigenaars- en huurdersverenigingenmoeten worden geraadpleegd vooraleer de Koningdie voorwaarden bepaalt. Zij hadden daarover bin-nen de evaluatiecommissie trouwens een akkoordbereikt.

De spreker gaat vervolgens nader in op de belang-rijkste bepalingen van het ontwerp.

Hij verheugt zich er over dat de huurders in be-paalde gevallen de mogelijkheid krijgen om onderbepaalde voorwaarden onder te verhuren.

Ook de herinvoering van de huurovereenkomstvoor het leven kan zijn goedkeuring wegdragen, Zijbeantwoordt aan een reële nood.

De renovatieovereenkomst lijkt hem een uitste-kend middel voor de partijen om tot een akkoord tekomen wanneer het goed bij de aanvang van de huurniet voldoet aan de elementaire vereisten.

Wat de huurovereenkomsten van korte duur be-treft, keurt de spreker het goed dat het beginsel vannegenjarige huurovereenkomsten behouden blijft.Uitzonderlijk kunnen huurovereenkomsten voormaximaal drie jaar worden aangegaan en zelfs meer-maals worden verlengd onder dezelfde voorwaarden,zolang de totale looptijd niet meer dan 3 jaar be-draagt.

De spreker gaat eveneens akkoord met de moge-lijkheid voor de huurder om een tegenopzegging tebetekenen. In dat geval zou zijns inziens ook devergoeding verschuldigd door de verhuurder propor-tioneel kunnen worden verminderd, zodat een beterevenwicht tussen de verplichtingen van de partijentot stand zou komen.

In de geest van de wet van 1991 en om de misbrui-ken in verband met opeenvolgende huurovereenkom-sten tegen te gaan, bepaalt het ontwerp voorts dat debasishuurprijs gedurende negen opeenvolgende ja-ren niet hoger mag zijn dan de eisbare huurprijs bijhet begin van de negenjarige periode, in voorkomendgeval aangepast aan de index, behoudens nieuweomstandigheden. De vraag rijst of deze bepaling inde praktijk niet tot veel moeilijkheden aanleiding zalgeven. Hoe zal de huurder het bedrag van de oor-spronkelijke huurprijs kunnen bewijzen?

De heer Van Belle stelt twee voorafgaande vragen.Hij constateert dat de minister zijn belofte dat hij ditwetsontwerp in het begin van 1996 zou indienen, nietis nagekomen. Ook na de goedkeuring in de Mi-nisterraad op 12juli 1996 gingen nog maanden voor-

encore passé avant que l'examen du projet puisseêtre entamé au parlement. Le ministre peut-il préci-ser les raisons de ces retards?

L'intervenant rappelle ensuite que la loi du1er décembre 1995 prorogeant certains baux a étéadoptée l'an passé. Les baux concernés expireront le31 décembre 1996, à condition que leur résiliation aitété notifiée dans les délais. On peut se demander s'ily a lieu, cette année encore, d'adopter une loi simi-laire.

Les intervenants précédents ont déjà indiqué quece projet était annoncé dans l'accord de gouverne-ment et qu'il est basé sur le rapport rédigé par lacommission créée par le ministre de la Justice afind'évaluer la loi de 1991. L'intervenant doute quecette commission ait été composée de manière équili-brée, compte tenu notamment de ce qu'elle affirmeelle-même dans l'introduction générale de son rap-port. La commission place ses activités sous le signede la protection des locataires et du droit au loge-ment. Or, ce droit au logement s'oppose au droit à lapropriété, également garanti par la Constitution. Lacommission aurait dû rechercher un équilibre entreces deux droits.

La commission d'évaluation s'est toutefois deman-dé à juste titre si c'était aux propriétaires privés ouaux pouvoirs publics de garantir l'exercice de cedroit. L'intervenant estime que cette obligation in-combe au premier chef aux pouvoirs publics. Or,ceux-ci n'y parviennent pas. En Flandre, la part deslogements sociaux ne représente que 5 % du nombretotal de logements, en Wallonie elle est de 8 % et àBruxelles d'un peu plus de 8 %.

L'intervenant constate en outre que, dans son rap-port, la commission d'évaluation n'accorde aucuneattention à la problématique de la demande et del'offre de logements et à la fixation des loyers, alorsque, selon l'accord de gouvernement, cela fait partiede sa mission.

En ce qui concerne le projet proprement dit, onpeut sérieusement douter qu'il tienne encore comptede l'équilibre instauré par la loi de 1991. La questionpar excellence est de savoir s'il ne serait pas possiblede résoudre, par une simple révision de la durée desbaux, les problèmes qui, selon la commission d'éva-luation, découlent de la loi de 1991. Les problèmesposés par la mauvaise qualité des logements danscertaines régions ne pouvaient-ils pas être résolus enaugmentant l'effort des pouvoirs publics en matièrede logement social?

Cette loi impose des obligations telles auxbailleurs qu'elle découragera à nouveau les investis-sements immobiliers, alors que, selon une étude del'université de Louvain, ces investissements sontdéjà imposés de 2 à 4 fois plus lourdement que lesinvestissements mobiliers et que les biens immobi-liers donnés en location sont taxés presque 2 fois plusque les biens immobiliers en usage propre.

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bij voordat de bespreking in het parlement kon wor-den aangevat. Kan de minister meedelen waaraandie vertragingen te wijten zijn?

De spreker herinnert er vervolgens aan dat vorigjaar de wet van 1 december 1995 betreffende deverlenging van bepaalde huurovereenkomsten werdgoedgekeurd. Aan de desbetreffende huurovereen-komsten zal op 31 december 1996 een einde komen,mits tijdig opzegging werd betekend. De vraag rijst ofdit jaar opnieuween dergelijke wet moet wordengoedgekeurd.

Vorige sprekers hebben er reeds op gewezen datdit ontwerp was aangekondigd in het regeerakkoorden dat het is gebaseerd ophet verslagvan de commis-sie die door de minister van Justitie in het leven werdgeroepen om de wet van '91 te evalueren. De sprekerbetwijfelt of die commissie evenwichtig was samen-gesteld, mede gelet op wat ze zelf in de algemeneinleiding van haar verslag stelt. De commissieplaatst haar werkzaamheden in het teken van debescherming van de huurders en van het recht ophuisvesting. Tegenover dat recht staat nochtans heteveneens grondwettelijk gewaarborgde eigendoms-recht. De commissie had een evenwicht tussen diebeide rechten moeten nastreven.

De evaluatiecommissie heeft zich terecht wel afge-vraagd of de particuliere eigenaars dan wel de over-heid de uitoefening van het voornoemde recht moes-ten waarborgen. Volgens de spreker rust die plicht inde eerste plaats op de overheid. Die schiet daarinnochtans tekort. Het aandeel van de sociale wonin-gen bedraagt in Vlaanderen slechts 5 % van het tota-le aantal woningen, 8 % in Wallonië en in Brusseliets meer dan 8 %.

De spreker constateert verder dat de evaluatie-commissie in haar verslag geen aandacht besteedtaan de problematiek van de vraag naar en het aan-bod van woningen en de prijsvorming bij verhurin-gen, hoewel dat volgens het regeerakkoord tot haaropdracht behoort.

Wat het ontwerp zelf betreft kan ernstig wordenbetwijfeld ofhet het evenwicht dat met de wet van '91was bereikt nog wel in acht neemt. Bovenal rijst devraag of aan de problemen waartoe de wet van '91volgens de evaluatiecommissie aanleiding heeft ge-geven, niet kan worden tegemoetgekomen met eenloutere herziening van de duur van de huurovereen-komsten. Konden de problemen met betrekking totde slechte kwaliteit van de woningen in bepaaldegebieden niet worden verholpen door een grotereinspanning van de overheid op het stuk van de socia-le woningen?

Deze wet is dermate verregaand in het opleggenvan verplichtingen aan de verhuurders dat zij op-nieuw het beleggen in onroerend goed zal ontmoedi-gen, terwijl die beleggingen volgens een studie vande Leuvense universiteit nu al 2 tot 4 maal meerworden belast dan de roerende beleggingen en onroe-rende goederen die worden verhuurd bijna 2 maalmeer dan onroerende goederen voor eigen gebruik.

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Le gouvernement ne se soucie visiblement pas del'emploi dans le secteur de la construction, ni de lapénurie éventuelle de logements abordables dansl'avenir.

L'intervenant examine ensuite successivement lesdispositions de la proposition de loi. Il estime quel'article le plus préjudiciable aux propriétaires etsingulièrement aux petits propriétaires est celui quiconfère au Roi le pouvoir de fixer les conditions mini-males à remplir pour répondre aux exigences élé-mentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilitétout en accordant au preneur la possibilité de deman-der la résiliation du contrat avec dommages et inté-rêts ou d'exiger l'exécution des travaux. Dans cedernier cas, en attendant l'exécution des travaux, lejuge peut même accorder une diminution du loyer. Leministre ne craint-il pas que certains preneursn'abusent de cette disposition?

L'article 1720 du Code civil qui dispose que lebailleur est tenu de délivrer la chose en bon état deréparations de toute espèce ne peut-il suffire en cettematière?

Le projet subordonne dorénavant toute indexationdu loyer à un écrit. L'intervenant estime que si cettecondition est peut-être de nature à améliorer la sécu-rité juridique, l'indexation est une simple adaptationà la dépréciation monétaire qui doit dès lors pouvoirêtre appliquée de façon automatique.

Les communes, les CPAS, les établissements d'in-térêt public et les sociétés à finalité sociale peuventsous-louer un bien à certaines personnes. L'interve-nant estime que, dans le cas des sociétés, cette possi-bilité doit être soumise à certaines conditions. Ilconviendrait de préciser la finalité sociale poursuiviepar ces sociétés. Par ailleurs, il faudrait prévoir uneresponsabilité solidaire du preneur principal et dessous-locataires pour les dommages occasionnés aubien loué.

Une autre disposition du projet vise à permettreau preneur de signifier dans certains cas un contre-préavis d'un mois, sans devoir payer une indemnité.L'intervenant fait observer que cette mesure revientà imposer au bailleur une inoccupation de 4 à 5 mois.

Enfin, l'intervenant doute de la nécessité du bailpour la vie. Il estime en effet que le droit réel d'habi-tation peut jouer le même rôle sans imposer aubailleur de trop nombreuses obligations.

M. Bourgeois déplore le caractère partiel de laréforme proposée, qui est manifestement le résultatd'un compromis entre les groupes de la majorité.

Il est dès à présent évident qu'il faudra procéderprochainement à d'autres réformes, d'autant plusque l'intervention du législateur fédéral en matièrede logement va à l'encontre de la réforme de l'Etat.

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De regering maakt zich kennelijk geen zorgen overde werkgelegenheid in de bouwsector noch over eenmogelijk tekort aan betaalbare woningen in de toe-komst.

De spreker overloopt vervolgens de bepalingenvan het wetsvoorstel. Het meest nadelige artikel voorde eigenaars en vooral voor de kleine eigenaars iszijns inziens het artikel dat de Koning machtigt deminimale voorwaarden vast te stellen om aan deelementaire vereisten van veiligheid, gezondheid enbewoonbaarheid te voldoen en dat daaraan voor dehuurder de mogelijkheid koppelt om de ontbindingvan de huurovereenkomst met schadevergoeding tevorderen of gedwongen uitvoering te eisen. In hetlaatste geval kan de vrederechter zelfs, in afwach-ting dat de werken voltooid zijn, verminderingvan dehuurprijs toestaan. Vreest de minister niet dat be-paalde huurders van deze bepaling misbruik zullenmaken?

Kan overigens artikel 1720 van het BurgerlijkWetboek dat de verhuurder verplicht het goed in alleopzichten in goede staat van onderhoud te leverenter zake niet volstaan?

Het ontwerp vereist voortaan een geschrift om dehuurprijs te kunnen indexeren. De spreker stelt datdie vereiste misschien wel de rechtszekerheid tengoede komt maar dat een indexering een loutereaanpassing aan de muntontwaarding is en derhalveautomatisch moet kunnen worden toegepast.

Gemeenten, OCMW's, instellingen van openbaarnut en vennootschappen met een sociaaloogmerkkrijgen de mogelijkheid een goed aan bepaalde perso-nen onder te verhuren. De spreker is van oordeel datdie mogelijkheid met name voor de vennootschappenvoorwaardelijk moet worden gemaakt. Er zou nadermoeten worden bepaald wat het doel van die ven-nootschappen moet zijn. Voorts zou moeten wordenvoorzien in de hoofdelijke aansprakelijkheid vanhoofdhuurder en onderhuurder voor schade aan hetgehuurde goed.

Een andere bepaling van het ontwerp betreft demogelijkheid voor de huurder om in bepaalde geval-len een tegenopzegging te betekenen van één maand,zonder een vergoeding te moeten betalen. De sprekerwijst erop dat die maatregel erop neerkomt dat deverhuurder een leegstand van 4 à 5 maanden wordtopgedrongen.

De spreker twijfelt ten slotte aan de noodzaak vande huurovereenkomst voor het leven. Zijns inzienskan het zakelijk recht van bewoning dezelfde functievervullen zonder dat al te veel verplichtingen aan deverhuurder worden opgelegd.

De heer Bourgeois betreurt dat het partiële karak-ter van de voorgestelde hervorming die kennelijk hetresultaat is van een compromis binnen de meerder-heidsfracties.

Het is nu al duidelijk dat verdere hervormingenniet lang zullen uitblijven, te meer daar het optredenvan de federale wetgever inzake huisvesting niet inovereenstemming is met de staatshervorming.

Le projet ne comporte par exemple aucune disposi-tion en ce qui concerne les frais d'entretien et deréparation, alors que la pratique montre qu'un régi-me légal serait souhaitable.

Aucun consensus n'a apparemment pu être dégagéau sujet de la problématique du rapport entre le prixet la qualité et de celle du prix des logements donnésen location.

Il faut pouvoir surmonter sur ce point les opposi-tions classiques entre les tenants d'un marché libre,d'une part, et les partisans d'une réglementationstricte, d'autre part. On constate que les ménagesappartenant à la catégorie de revenus la plus basseconsacrent plus de 30 % (parfois même entre 50 et60 %) de leurs revenus au paiement de leur loyer. Leprojet se borne à prévoir un certain nombre de nor-mes qualitatives minimales en ce qui concerne leslogements donnés en location. L'intervenant estimeque l'octroi de subsides à la location pourrait consti-tuer une solution pour un certain nombre de ména-ges. L'instauration de tels subsides n'est cependantpas de la compétence de l'autorité fédérale.

L'intervenant constate que l'on ne dispose que depeu de données fiables et détaillées concernant lanature et la durée des baux qui sont conclus. Ilinsiste auprès du ministre pour qu'il soit fait usagede la réglementation prévoyant l'enregistrementobligatoire des baux pour mettre de l'ordre dans lesstatistiques, de telle sorte que l'on puisse se fondersur des chiffres corrects par commune lors des débatsfuturs consacrés à ce problème.

L'intervenant estime enfin qu'il convient de laisserau soin exclusif des régions la fixation de normesqualitatives en matière de location de logements, demanière que celles-ci puissent mener une politiquecohérente. Cela peut se faire en renvoyant aux nor-mes régionales dans la loi. Il serait, à ses yeux, peujudicieux de faire en ce domaine la distinction entreles normes minimales, relevant de la compétence del'autorité fédérale, et les autres normes, relevant dela compétence des régions.

On rappellera, à cet égard, la politique en matièrede permis que les régions mènent (oumèneront) dansle domaine de la location de logements, la réglemen-tation en matière de primes, etc.

Pour ce qui est de la réglementation prévue par leprojet de loi, l'intervenant craint qu'elle ne soit sour-ce de contestations et qu'elle ne soit même, dans unecertaine mesure, contreproductive. Elle n'offre enoutre aucune solution en ce qui concerne les baux encours.

M. Delathouwer déclare comprendre les argu-ments de l'intervenant précédent quant au problèmede compétences. Le gouvernement a cependant de-mandé l'avis du Conseil d'Etat à ce sujet, et la régle-mentation prévue par le projet est conforme à cetavis.

L'intervenant demande d'ailleurs que l'arrêtéroyal qui fixera les conditions minimales de confor-mité d'un bien aux exigences de sécurité, de salubrité

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Het ontwerp bevat bijvoorbeeld geen regeling voorde kosten van onderhoud en herstelling, hoewel depraktijk uitwijst dat een wettelijke regeling wense-lijk zou zijn.

Over de problematiek van de verhouding tussen deprijs en de kwaliteit en de betaalbaarheid van huur-woningen kon blijkbaar geen consensus worden be-reikt.

De klassieke tegenstellingen tussen de voorstan-ders van een vrije markt enerzijds en van een strak-ke reglementering anderzijds zouden op dat puntnochtans moeten kunnen worden overstegen. Gezin-nen in de laagste inkomenscategorieën blijken meerdan 30 % (soms zelfs tussen 50 en 60 %) van huninkomen aan de betaling van de huur te besteden.Het ontwerp beperkt zich ertoe een aantal minimalekwaliteitsnormen voor huurwoningen in het vooruit-zicht te stellen. De spreker is van mening dat huur-subsidies voor een aantal gezinnen een oplossingkunnen bieden. De federale overheid is daarvoorevenwel niet bevoegd.

De spreker constateert dat er weinig betrouwbareen gedetailleerde gegevens beschikbaar zijn omtrentde aard en de duur van de huurovereenkomsten dieworden gesloten. Hij dringt er bij de minister op aanom van de regeling van de verplichte registratie vande huurovereenkomsten gebruik te maken en op hetvlak van de statistieken orde op zaken te stellen,zodat bij de toekomstige debatten over de huurpro-blematiek kan worden gesteund op correcte cijfersper gemeente.

De spreker is ten slotte van oordeel dat het vast-stellen van kwaliteitsnormen voor het verhuren vanwoningen volledig moet worden overgelaten aan degewesten, zodanig dat zij een coherent beleid kunnenvoeren. Dat kan door in de wet te verwijzen naar degewestelijke normen. Het is zijns inziens weinig zin-volop dat vlak een onderscheid te maken tussenminimumnormen waarvoor de federale overheid be-voegd zou zijn en andere normen die onder de be-voegdheid van de gewesten zouden vallen.

In dat verband moet worden verwezen naar hetvergunningenbeleid dat de gewesten ter zake van hetverhuren van woningen (zullen) voeren, de premiere-glementering, enzovoort.

Wat de regeling betreft die in het wetsontwerp zelfwordt voorgesteld, vreest de spreker dat ze tot be-twistingen aanleiding zal geven en zelfs in zekeremate contraproductief zal zijn. Ze biedt bovendiengeen oplossing voor lopende contracten.

De heer Delathouwer verklaart begrip te hebbenvoor de argumenten van de vorige spreker wat hetbevoegdheidsprobleem betreft. De regering heeftdaarover evenwel het advies van de Raad van Stategevraagd. De regeling die in het ontwerp is vervat isconform dat advies.

De spreker pleit er overigens voor dat het konink-lijk besluit dat de minimale voorwaarden zal vast-stellen van overeenstemming van een goed met de

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et d'habitabilité entre en vigueur en même temps quela loi.

L'intervenant considère le projet comme un toutéquilibré qui préserve à la fois les intérêts des loca-taires et ceux des bons propriétaires. Pour son grou-pe, il est essentiel que l'on ne puisse plus recourir à latechnique des baux successifs de courte durée pourfaire augmenter le loyer.

L'intervenant demande par ailleurs au ministreoù en est l'application de l'article 14 de la loi du26 juillet 1996 relative à la promotion de l'emploi et àla sauvegarde préventive de la compétitivité, articlequi énonce le principe d'une modération équivalentedes revenus des loyers.

Il souhaite également des éclaircissements de lapart du ministre concernant les baux qui ont étéprorogés jusqu'au 31 décembre 1996 en vertu de l'ar-ticle 2 de la loi du 1er décembre 1995 relative à laprorogation de certains baux. Selon lui, les baux nese terminent qu'à condition qu'une nouvelle résilia-tion soit signifiée par le bailleur avant le 1er juillet1996, à défaut de quoi ces baux sont prorogés jus-qu'au 31 décembre 1998 par application de l'article 3de la loi sur les loyers du 20 février 1991.

M. Laeremans déclare qu'il soutient le projet engrande partie en raison de son caractère social, saufen ce qui concerne l'exercice de la compétence delogement par le législateur fédéral.

B. REPONSES DU MINISTRE DE LA JUSTI-CE

En réponse aux considérations y formulées par M.Barzin concernant la durée des baux, les loyers et lesmesures relatives à la qualité des habitations, leministre souligne que la réalité économique démon-tre que le bailleur et le preneur ne peuvent pastoujours négocier comme des partenaires équivalentset qu'un bail est dans certains cas un contrat d'adhé-sion, à accepter ou non. Cette liberté contractuellen'est défendable que s'il y a une offre suffisante.L'intervenant a lui-même reconnu que ce n'est pas lecas aujourd'hui. Le projet maintient donc la libertécontractuelle dans certaines limites, mais confirmeet renforce en même temps le principe d'un bail de9 ans.

Dans le cadre de cette liberté contractuelle,M. Barzin offre la possibilité au preneur de résilier lecontrat lorsqu'il peut invoquer certains motifs.

Le ministre estime que le bien-fondé du motifinvoqué peut chaque fois faire l'objet d'une discus-sion entre les parties.

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elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid enbewoonbaarheid gelijktijdig met de wet in werkingzou treden.

De spreker beschouwt het ontwerp als een even-wichtig geheel waarbij niet alleen de belangen van dehuurders maar ook de belangen van de goede eige-naars worden verdedigd. Voor zijn fractie is het es-sentieel het aangaan van opeenvolgende contractenvan korte duur als techniek voor prijsverhoging uit tesluiten.

Voorts wenst de spreker van de minister de standvan zaken te vernemen met betrekking tot de toepas-sing van artikel 14 van de wet van 26 juli 1996 totbevordering van de werkgelegenheid en tot preven-tieve vrijwaring van het concurrentievermogen,waarbij het principe is vastgelegd van een gelijk-waardige matiging van de inkomsten uit verhuring.

Hij wenst van de minister ook een verduidelijkingmet betrekking tot de huurovereenkomsten die inge-volge artikel 2 van de wet van 1 december 1995 be-treffende de verlenging van bepaalde huurovereen-komsten werden verlengd tot 31 december 1996.Zijns inziens eindigen die huurovereenkomstenmaar indien vóór 1 juli 1996 een nieuwe opzeggingdoor de verhuurder werd betekend, bij gebreke waar-van die huurovereenkomsten met toepassing van ar-tikel 3 van de huurwet van 20 februari 1991 wordenverlengd tot 31 december 1998.

De heer Laeremans verklaart het ontwerp goed-deels te kunnen steunen vanwege het sociale karak-ter ervan, behalve wat de uitoefening van de huisves-tingsbevoegdheid door de federale wetgever betreft.

B. ANTWOORDEN VAN DE MINISTER VANJUSTITIE

In antwoord op de beschouwingen van de heerBarzin met betrekking tot de duur van de huurover-eenkomsten, de huurprijzen en de maatregelen inza-ke de kwaliteit van de woningen, wijst de ministererop dat de economische realiteit aantoont dat deverhuurder en de huurder niet altijd gelijkwaardigeonderhandelingspartners zijn en dat een huurover-eenkomst in sommige gevallen een toetredingscon-tract is dat enkel maar te nemen of te laten is. Diecontractuele vrijheid is slechts verdedigbaar als hetaanbod voldoende groot is. De spreker heeft zelf toe-gegeven dat dit vandaag niet het geval is. Het ont-werp handhaaft dus de contractuele vrijheid, zij hetbinnen bepaalde grenzen. Tegelijk bevestigt en ver-sterkt het echter het beginsel van een huurovereen-komst van 9 jaar.

Wat die contractuele vrijheid betreft, biedt hetvoorstel van de heer Barzin de huurder de mogelijk-heid de overeenkomst op te zeggen, indien hij daar-voor bepaalde redenen kan aanvoeren.

De minister is van oordeel dat het al dan nietgegrond zijn van de ingeroepen reden telkens hetvoorwerp kan uitmaken van discussie tussen de par-tijen.

A l'allégation de M. Barzin selon laquelle la légis-lation sur les baux à loyer entraînerait une diminu-tion de l'offre d'habitations à louer, le ministre ré-pond qu'il y a d'autres phénomènes déterminants:

- un glissement structurel du secteur de la cons-truction vers le secteur d'achat (autrefois le nombredes permis de bâtir était équivalent au nombre desacquisitions mais le pourcentage des acquisitions necesse d'augmenter ces dernières années suite à lasituation socio-économique);

- une diminution marquée des investissementspublics dans le secteur des logements sociaux, si l'onfait des comparaisons sur des périodes plus longues;

- une pression accrue sur le marché des petiteshabitations et des habitations à bas prix, à caused'un double phénomème : les familles de moins enmoins nombreuses et le veillissement de la popula-tion;

- un pourcentage toujours croissant du nombredes propriétaires.

M. Barzin estime que la possibilité de faire appelau juge de paix suffit à garantir la qualité du loge-ment et il a souligné les abus possibles de la part deslocataires principaux. A ce propos, il doit être préciséque la réglementation concernant l'état du bien louévise à garantir une habitation qui offre un minimumde sécurité, de salubrité et d'habitabilité. Desbailleurs qui ne disposent pas des moyes suffisantsafin de faire exécuter les travaux nécessaires en vuede faire répondre ce bien à des conditions minimalespeuvent toujours faire appel au contrat de rénova-tion, mais il va de soi que des règles minimales deprotection doivent être respectées dans ces cas. Lasous-location tombe également sous l'application decette législation et le locataire principal doit égale-ment respecter cette législation.

M. Vandeurzen fait observer à juste titre qu'ainsiqu'il est précisé dans l'exposé des motifs, le projets'inspire en partie de la proposition de loi Breyne etpose un certain nombre de questions en ce qui concer-ne le lien entre la compétence du législateur fédéralet celle des régions dans cette matière. La question sepose effectivement de savoir si l'on pourra exigerl'exécution de travaux destinés à mettre le bien louéen conformité avec les normes définies par la régionen se prévalant soit de l'article 2 du projet soit de laréglementation régionale. On peut également s'in-terroger sur la validité du bail et sur les actions quipourraient éventuellement être intentées au cas où ils'avérerait que le bien loué répond aux normes fédé-rales mais pas aux normes régionales.

Il convient de souligner tout d'abord à cet égardque les régions ont explicitement réclamé une concer-tation sur ce point. Il a été convenu au comité deconcertation du 12 novembre 1996 que cette question

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Op de bewering van de heer Barzin als zou dewetgeving inzake de huishuren een daling van hetaanbod van huurwoningen tot gevolg hebben, ant-woordt de minister dat er andere, doorslaggevenderoorzaken zijn :

- een structurele verschuiving van de bouwsec-tor naar de aankoopsector (vroeger lag het aantalbouwvergunningen even hoog als het aantal aanko-pen, maar als gevolg van de sociaal-economische toe-stand, stijgt het percentage aankopen de jongste ja-ren onverminderd);

- een aanzienlijke vermindering van de over-heidsinvesteringen in de sector van de sociale-wo-ningbouw, als men vergelijkingen maakt over lange-re periodes;

- een toegenomen druk op de markt van de goed-kope en kleine huurwoningen. Aan de basis daarvanligt een dubbel fenomeen: steeds kleinere gezinnenen de veroudering van de bevolking;

- een alsmaar stijgend aantal eigenaars.

De heer Barzin meent dat de mogelijkheid om eenberoep te doen op de vrederechter voldoende waar-borgen biedt voor de kwaliteit van de huurwoning.Tevens heeft hij benadrukt dat misbruik door dehoofdhuurders geenszins ondenkbaar is. In dat ver-band dient gepreciseerd dat de reglementering inza-ke de staat waarin het verhuurde goed zich bevindt,ertoe strekt dat de aangeboden woongelegenhedenminimaal veilig, gezond en bewoonbaar zijn. Ver-huurders die over te weinig middelen beschikken omde werken te laten uitvoeren die nodig zijn om aan deminimumvoorwaarden te beantwoorden, kunnen al-tijd een renovatieovereenkomst aangaan. Maar hetspreekt vanzelf dat de minimale beschermingsregelsook in dat geval moeten worden nageleefd. Aange-zien onderverhuring eveneens binnen de toepas-singssfeer van deze wet valt, dient ook de hoofdhuur-der deze wetgeving in acht te nemen.

De heer Vandeurzen wees er terecht op dat hetontwerp gedeeltelijk geïnspireerd is op het wetsvoor-stel-Breyne - zoals ook uitdrukkelijk vermeld werdin de memorie van toelichting - en stelde een aantalvragen in verband met de verhouding tussen de be-voegdheid van de federale wetgever en die van degewesten in deze materie. De vraag rijst inderdaad ofmen, hetzij op basis van het nieuwe artikel 2, hetzijop basis van de gewestreglementering ook de uitvoe-ring van werken zal kunnen vorderen om het goed inovereenstemming te brengen met de door het gewestbepaalde normen. Men kan ook vragen stellen naarde geldigheid van de huurovereenkomst en naar demogelijke vorderingen wanneer een goed wel zoublijken te beantwoorden aan wat men de federalenormen kan noemen doch niet aan de gewestelijkenormen.

Vooreerst moet in dit verband worden opgemerktdat terzake door de gewesten uitdrukkelijk overlegwerd gevraagd. In het Overlegcomité van 12 novem-ber 1996 werd overeengekomen dat terzake overleg

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ferait l'objet d'une concertation. Les régions serontconviées dès que le ministre aura reçu notificationdes décisions du comité de concertation. En réponse àune demande d'explications de M. Marc Olivier auSénat, le ministre a d'ailleurs précisé, le 3 juillet1996, que l'avis du Conseil d'Etat sur le projet àl'examen devait d'abord faire apparaître si le législa-teur fédéral est compétent pour fixer les exigencesminimales en matière de sécurité, de salubrité etd'habitabilité pour la totalité des logements privés etdans quelle mesure une concertation supplémentaireavec les autorités régionales était nécessaire.

Le Conseil d'Etat a maintenant confirmé que lesautorités fédérales ont le pouvoir d'imposer aubailleur des obligations en ce qui concerne l'état dubien loué. La question des sanctions civiles qui frap-peront le non-respect de ces obligations fera évidem-ment aussi l'objet d'une concertation avec les régions.

Le ministre a par ailleurs pris note de la demandede M. Verherstraeten de ne pas placer la barre trophaut au début - en ce qui concerne la fixation desnormes minimales - et de procéder de manière plu-tôt progressive.

En ce qui concerne l'exposé deM.Lozie, le ministreconfirme que des mesures sont en préparation, dansle cadre d'une concertation constructive, afin de ré-glementer et, à tout le moins, d'humaniser les expul-sions, en exécution de ce qui est prévu dans l'accordde gouvernement à propos des conclusions à tirer durapport général sur la pauvreté.

En ce qui concerne l'article 23 de la Constitution,le ministre estime que le droit constitutionnel à unlogement décent ne sera pas garanti simplement ensoumettant la location privée à des dispositions duCode civil. D'autres mesures sont au moins aussiimportantes, voire plus importantes.

Il renvoie à la politique en matière de logement etd'aide aux personnes des régions et communautés,aux mesures fiscales, aux mesures relatives aux re-venus du travail ou aux revenus de substitution, auxdiverses mesures d'assistance ou de soutien, etc. Leministre ajoute que lorsqu'il indique qu'en cette ma-tière, on s'efforce de respecter l'équilibre atteint an-térieurement entre les propriétaires et les locataires,ceci concerne exclusivement la réglementation de larelation preneur-bailleur dans le Code civil.Tant quedes circuits complémentaires ne seront pas en me-sure de satisfaire au surcroît de demande d'habita-tions à louer, il ne peut être question de découragerles investissements dans les habitations de rapportprivées et leur rénovation, ces investissements doi-vent au contraire être stimulés.

Il n'est pas touché à la libre détermination duloyer, mais des mécanismes de correction sont inté-grés. A cet égard, le ministre fait référence à lapossibilité offerte au juge d'accorder une diminutiondu loyer lorsque des travaux doivent être exécutés

[ 16 ]

zal worden gepleegd. De gewesten zullen wordenuitgenodigd zodra de minister de notificatie van debeslissingen van het Overlegcomité zal hebben ont-vangen. De minister heeft in zijn antwoord op eenvraag om uitleg terzake van de heer Marc Olivier inde Senaat op 3 juli 1996 trouwens gesteld dat uit hetadvies van de Raad van State op dit ontwerp voor-eerst zou moeten blijken of de federale wetgeverbevoegd is om de minimale vereisten inzake veilig-heid, gezondheid en bewoonbaarheid vast te stellenvoor de totaliteit van de privé-huurwoningen en inwelke mate bijkomend overleg met de gewestelijkeoverheden vereist was.

De Raad van State heeft thans bevestigd dat defederale overheid bevoegd is om de verhuurder ver-plichtingen op te leggen die verband houden met destaat van het gehuurde goed.De problematiek van deburgerrechtelijke sancties op het niet-nakomen vandeze verplichtingen zal uiteraard ook het voorwerpuitmaken van het overleg met de gewesten.

De minister nam overigens nota van het verzoekvan de heer Verherstraeten om - wat de bepalingvan de minimale normen betreft - de lat aanvanke-lijk niet te hoog te leggen doch hierbij eerder progres-sief te werk te gaan.

Wat de uiteenzetting van de heer Lozie betreftbevestigt de minister dat, in uitvoering van wat inhet regeerakkoord staat vermeld in verband met deconclusies die uit het Algemeen Verslag over de ar-moede moeten worden getrokken, ondertussen ookinverder constructief overleg maatregelen wordenvoorbereid om de uithuiszettingen te reglementerenen in elk geval te humaniseren.

Wat artikel 23 van de Grondwet betreft gaat deminister ervan uit dat de realisatie van het grond-wettelijk gewaarborgd recht op een behoorlijke huis-vesting niet alleen gebeurt via de private huurregle-mentering in het Burgerlijk Wetboek. Anderemaatregelen zijn minstens even belangrijk, zonietnog belangrijker.

Hij verwijst naar het huisvestings- en welzijnsbe-leid van gewesten en gemeenschappen, fiscale maat-regelen, maatregelen met betrekking tot de inko-mens uit arbeid of vervangingsinkomens, allerleisteun- ofondersteuningsmaatregelen, enz. Deminis-ter voegt eraan toe dat wanneer hij stelt dat ter zakegetracht wordt het vroeger bereikte evenwicht tus-sen de belangen van de eigenaars en huurders terespecteren, dit wel exclusief betrekking heeft op deregeling van de relatie huurder-verhuurder in hetBurgerlijk Wetboek. Zolang bijkomende circuits nietin staat zijn het surplus van de vraag naar huurwo-ningen te voldoen mogen investeringen in privatehuurwoningen en in de renovatie daarvan niet ont-moedigd worden, maar moeten ze integendeel gesti-muleerd worden.

Aan de vrije huurprijsbepaling wordt inderdaadniet geraakt, doch terzelfdertijd zijn ookcorrectieme-chanismen ingebouwd. Hierbij verwijst de ministernaar de mogelijkheid voor de rechter om een vermin-dering van de huurprijs toe te staan wanneer er

afin de rendre l'habitation conforme aux critères mi-nimaux; aux dispositions par lesquelles l'abus descontrats successifs de courte durée assortis chaquefois d'un loyer plus élevé, soit avec le même preneur,soit avec un autre preneur après préavis de la part dubailleur, est rendu impossible; à la possibilité -peut-être sous-exploitée - pour le preneur de de-mander une diminution du loyer tous les trois anslorsqu'il peut invoquer des circonstances objectivesextraordinaires à cet égard; à l'interdiction de récla-mer un loyer pendant l'exécution des travaux sur labase d'un contrat de rénovation pour un bien qui nerépond pas encore aux critères minimaux.

Le ministre confirme que les exigences minimalesvalent également en ce qui concerne la location dechambres à des étrangers, à des demandeurs d'asileou à des étrangers en situation illégale qui y ont leurrésidence principale. Il estime par ailleurs qu'il estpréférable de réaliser la rénovation du centre urbainet le brassage social dans le cadre de la politiquerégionale du logement que par la législation sur lesloyers privés.

M. Beaufays a confirmé que le projet actuel est,entre autres, le résultat d'une discussion approfondieentre toutes les parties concernées. Le ministre tien-dra compte de l'accord obtenu au sein de la commis-sion d'évaluation à l'occasion de l'élaboration del'arrêté royal qui déterminera les conditions minima-les. La concertation entre les régions et le législateurfédéral à ce propos garantit le maintien de cet équili-bre. Le ministre a constaté que l'on souhaite uneréduction de l'indemnité à payer par le bailleur lors-que celui-ci donne un congé non-motivé et que lepreneur donne un contre-préavis. Il s'agit cependantd'une indemnité forfaitaire, accordé dans le cas d'unerésiliation anticipative d'un contrat d'une durée nor-male de 9 ans. Dans ce cas il faut choisir entrel'indemnité forfaitaire pour le preneur et le risqued'un rendement réduit en dernier lieu pour le bail-leur. Le ministre estime que l'article qui devra éviterl'abus des augmentations des loyers en cas des con-trats successifs de courte durée avec d'autres pre-neurs peut parfaitement être mis en pratique. Deplus, il faut également tenir compte de l'article1728quater du Code civil qui prévoit un délai de 5 ansà ce propos. Il confirme que le gouvernement veilleraà ce que la philosophie de la réglementation soitrespectée dans ce domaine.

Le ministre ne partage pas l'avis de M. Van Bellequi craint que la loi en projet ne provoque des distor-sions sur le marché locatif.

A l'heure actuelle, le marché est relativement sta-ble. Il convient toutefois de tenter de résoudre leproblème sérieux que posent les logements de piètrequalité.

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werken moeten worden uitgevoerd om de woning tedoen beantwoorden aan de minimale vereisten, debepalingen waardoor het misbruik van opeenvolgen-de contracten van korte duur met telkens een hogerehuurprijs, hetzij met dezelfde huurder, hetzij meteen andere huurder na opzeg door de verhuurder,onmogelijk wordt gemaakt, de misschien onderbe-nutte mogelijkheid voor de huurder om elke driejaareen vermindering van de huurprijs te vragen wan-neer hij ter zake objectieve buitengewone omstandig-heden kan inroepen en het verbod huur te vragentijdens de uitvoering van de werken op basis van eenrenovatiecontract voor een goed dat nog niet beant-woordt aan de minimale vereisten.

De minister bevestigt dat de minimale vereistenook gelden voor de kamerverhuur aan vreemdelin-gen, asielzoekers of illegalen wanneer die daar hunhoofdverblijfplaats hebben. Anderzijds meent hij dathet realiseren van de stadskernvernieuwing en vande sociale mix beter via het gewestelijk huisvestings-beleid wordt gerealiseerd dan via de private huur-wetgeving.

De heer Beaufays heeft bevestigd dat het thansvoorliggende ontwerp onder meer het resultaat isvan grondig overleg met alle betrokken partijen. Deminister zalook rekening houden met het akkoorddat binnen de evaluatiecommissie werd bereikt naaraanleiding van de uitwerking van het koninklijk be-sluit dat de minimumvoorwaarden zal vastleggen.Het overleg tussen de gewesten en de federale wetge-ver op dit stuk staat garant voor het behoud van datevenwicht. De minister heeft vastgesteld dat wordtaangestuurd op een vermindering van de vergoedingdie de verhuurder moet betalen wanneer hij de over-eenkomst zonder geldige reden opzegt en de huurdereen tegenopzegging betekent. Het betreft evenweleen forfaitaire vergoeding, die moet worden toege-kend wanneer een huurovereenkomst met een nor-male duur van 9 jaar vroegtijdig wordt beëindigd. Indat geval moet worden gekozen tussen de forfaitairevergoeding voor de huurder en het gevaar voor eenverminderd rendement in laatste instantie voor deverhuurder. De minister is de mening toegedaan dathet artikel dat moet voorkomen dat de huur abusie-velijk wordt verhoogd bij een opeenvolging van huur-overeenkomsten van korte duur gesloten met diversehuurders, perfect kan worden toegepast. Bovendienmoet ook rekening worden gehouden met artikel1728quater van het Burgerlijk Wetboek, dat op ditstuk voorziet in een termijn van 5 jaar. Hij bevestigtdat de regering erop zal toezien dat het opzet van deregelgeving terzake zal worden nageleefd.

De minister is het niet eens met de heer Van Belledie vreest voor marktverstoringen als gevolg vandeze wet.

De markt is op dit ogenblik relatief stabiel. Wel iser het belangrijke vraagstuk van de woningen vanlage kwaliteit dat moet worden aangepakt.

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Le ministre estime que le fait que désormais l'in-dexation ne sera plus possible que si le bail est écrit,répond à la tendance générale qui consiste, dansl'intérêt de la sécurité juridique, à exiger de plus enplus que les baux soient constatés par un écrit.

En ce qui concerne l'objet des sociétés à finalitésociale, le ministre renvoie aux dispositions légalesen la matière et aux travaux préparatoires dont estissue la loi du 13 avril 1995 qui, pour ce qui concerneles SFS, est entrée en vigueur le 1er juillet de cetteannée.

Le ministre marque son accord sur la suggestionde M. Delathouwer de s'efforcer de respecter unecertaine simultanéité en ce qui concerne l'entrée envigueur de la loi et de l'arrêté royal relatif aux nor-mes de qualité minimales. Cela implique que la con-certation avec les régions devra intervenir à brèveéchéance.

Il confirme également que la continuité de la légis-lation relative aux loyers est assurée et que, commel'a déclaré M. Delathouwer, les dispositions de la loide 1991 sont également applicables aux baux qui ontété prorogés en vertu de la loi du 1er décembre 1995.

En ce qui concerne les statistiques, le ministreconstate que la grande diversité des contrats et ladurée relativement courte pendant laquelle les habi-tations sont effectivement occupées font qu'il est trèsdifficile de collecter des chiffres précis, sans que celareprésente un surcroît de travail administratif. Il estévident que si l'enregistrement des baux à loyersétait informatisé, on pourrait se servir de ces don-nées.

** *

Pour clore la discussion générale, M. Van Bellepropose d'entendre les associations de propriétaireset des experts sur le projet à l'examen.

Il rappelle ce qui avait été convenu lors de l'exa-men du projet qui allait devenir la loi du 1er décembre1995 relative aux loyers.

Plusieurs membres appuient cette proposition.D'autres font observer que la commission a encored'autres propositions de loi à examiner et que desauditions pourront être organisées ultérieurementdans un cadre général. Ils demandent que les tra-vaux ne soient pas retardés.

La proposition est rejetée par 7 voix contre 4.

IV. - DISCUSSION DES ARTICLES

Article 1er

Cet article ne donne lieu à aucune observation etest adopté à l'unanimité.

[ 18 ]

Dat indexering voortaan slechts mogelijk zal zijnals de huurovereenkomst schriftelijk is overeengeko-men, beantwoordt volgens de minister aan de alge-mene tendens om steeds meer, in het belang van derechtzekerheid, schriftelijke contracten te vereisen.

Wat de vraag naar het doel van de vennootschap-pen met een sociaaloogmerk betreft, verwijst deminister naar de wettelijke voorschriften terzake (in-zonderheid artikel164bis van de vennootschappen-wet) en naar de parlementaire voorbereiding van dewet van 13 april 1995 die, wat de VSO's betreft, op1juli van dit jaar in werking is getreden.

De minister gaat akkoord met de suggestie van deheer Delathouwer een zekere gelijktijdigheid na testreven wat de inwerkingtreding van de wet en vanhet koninklijk besluit betreffende de minimale kwa-liteitsnormen betreft. Dat brengt met zich mee dathet overleg met de gewesten daarover op korte ter-mijn zal moeten plaatsvinden.

Hij bevestigt tevens dat de continuïteit in de huur-wetgeving verzekerd is en dat, zoals de heer Dela-thouwer heeft gesteld, de bepalingen van de wet van1991 ookvan toepassing zijn op de huurovereenkom-sten die ingevolge de wet van 1 december 1995 meteen jaar zijn verlengd.

Wat de statistische informatie betreft, constateertde minister dat de grote verscheidenheid aan con-tracten en de relatief korte tijd gedurende welkehuurwoningen effectief worden betrokken het zeermoeilijk maken om zonder zware administratievebelasting de precieze cijfers te verzamelen. Het ligtvoor de hand dat mocht de registratie van de huur-overeenkomsten geïnformatiseerd zijn daar gebruikzou kunnen worden van gemaakt.

** *

Tot besluit van de algemene bespreking stelt deheer Van Belle voor om met name de eigenaarsvere-nigingen en deskundigen over dit ontwerp te horen.

Hij herinnert aan de afspraak die werd gemaaktnaar aanleiding van de bespreking van het ontwerpdat de huurwet van 1 december 1995 geworden is.

Verscheidene leden steunen dit voorstel. Anderenwijzen erop dat nog wetsvoorstellen bij de commissieaanhangig zijn en dat op een later tijdstip in eenalgemeen kader hoorzittingen kunnen worden ge-houden. Zij wensen dat de werkzaamheden nu nietworden vertraagd.

Het voorstel wordt verworpen met 7 tegen 4 stem-men.

IV. - ARTIKELSGEWIJZE BESPREKING

Artikel1

Dit artikel geeft geen aanleiding tot bespreking enwordt eenparig aangenomen.

La commission décide d'apporter au texte un cer-tain nombre de corrections d'ordre légistique et lin-guistique.

Art.2

Les communes, les CPAS, les associations sansbut lucratif, les établissements d'utilité publique oules sociétés à finalité sociale peuvent sous-louer lebien qu'ils louent à une ou plusieurs personnes, àcondition notamment que ces personnes soient dé-munies ou se trouvent dans une situation socialedifficile.

M. Borin demande comment doit être appréciée lasituation du candidat sous-locataire. Fait-on en l'oc-currence référence aux définitions des missions desCPAS? Le juge définira-t-il concrètement ces notionsprécitées au moment où il tranchera les différendsqui auront surgi à ce sujet entre les parties? Lepreneur peut-il être déclaré responsable d'une erreurd'appréciation de la situation du sous-locataire?

Le ministre confirme que le cas échéant, le jugedevra décider concrètement si la résiliation deman-dée par le bailleur en raison du non-respect d'une desconditions par le preneur ou le sous-locataire estjustifiée. S'il s'agit d'un bail conclu avec une agencede location sociale, le juge tiendra compte de l'ensem-ble des sous-locataires pour évaluer la gravité dumanquement.

M. Bourgeois estime que la disposition répond à unréel besoin. Il plaide pour que les personnes moralesqui sous-loueront fixent des critères objectifs pour lasélection de leurs sous-locataires. Il estime que lesrégions ont un rôle à jouer dans cette matière etsuggère que le ministre aborde cette question dans lecadre de la concertation avec les régions.

En ce qui concerne la terminologie utilisée, l'in-tervenant fait observer que les mots néerlandais«behartenswaardige sociale situatie » ne correspon-dent pas entièrement aux termes « situation socialedifficile» utilisés dans le texte français.

Le ministre mettra l'accent sur l'importance del'utilisation de critères objectifs dans le cadre de laconcertation avec les régions.

En ce qui concerne la terminologie, le ministreprécise que les termes français «situation socialedifficile» ont été préférés aux termes «situation di-gne d'intérêt », qui paraissaient moins judicieuxdans le contexte des dispositions en projet.

M. Lozie demande si le ministre peut confirmerque l'autorisation du bailleur, qui est requise pourpouvoir sous-louer le bien, se limite à une autorisa-tion de principe et ne peut dès lors porter sur l'identi-té des sous-locataires.

Le ministre confirme que c'est bien ainsi que cettedisposition doit être interprétée.

[ 19 ] -717/7-96/97

De commissie beslist om een aantal verbeteringenvan legistieke en taalkundige aard aan de tekst aante brengen.

Art.2

Gemeenten, OCMW's, VZW's, instellingen vanopenbaar nut of vennootschappen met een sociaaloogmerk kunnen het goed dat ze huren aan een ofmeer personen onderverhuren, op voorwaarde ondermeer dat die personen minder gegoed zijn of zich ineen behartenswaardige sociale situatie bevinden.

De heer Borin vraagt hoe de toestand van de kan-didaat-onderhuurder moet worden beoordeeld. Ver-wijst men hier naar de definities van de opdrachtenvan de OCMW's? Zal de rechter oordelen over deconcrete inhoud van de voormelde begrippen wan-neer daaromtrent geschillen rijzen tussen de par-tijen? Kan de huurder aansprakelijk worden gesteldvoor een verkeerde beoordeling van de toestand vande onderhuurder?

De minister bevestigt dat in voorkomend geval derechter in concreto zal moeten beslissen of de ontbin-ding die de verhuurder vordert wegens het niet ver-vuld zijn van een van de voorwaarden in hoofde vanhuurder of onderhuurder gerechtvaardigd is. Betrefthet een huurovereenkomst met een sociaal verhuur-kantoor, dan zal de rechter om de ernst van de te-kortkoming te beoordelen rekening houden met hetgeheel van de onderverhuringen die zijn aangegaan.

De heer Bourgeois meent dat de bepaling beant-woordt aan een reële nood. Hij pleit ervoor dat derechtspersonen die onderverhuren objectieve criteriazouden vastleggen voor de toetreding tot hun huur-contracten. Hier is zijns inziens een taak weggelegdvoor de gewesten. De spreker suggereert dat de mi-nister dit aspect op het overleg met de gewesten tersprake zou brengen.

Met betrekking tot de gebruikte terminologiemerkt de spreker op dat het begrip «behartenswaar-dige sociale situatie » in de Nederlandse tekst niethelemaalovereenstemt met het begrip «situationsociale difficile» in de Franse tekst.

De minister zal op het overleg met de gewesten deaandacht vestigen op het belang van objectieve crite-ria.

Wat de terminologie betreft, verduidelijkt hij datde uitdrukking «situation sociale difficile» in deFranse tekst werd verkozen boven het in deze con-text minder geschikte «situation digne d'intérêt »,

De heer Lozie vraagt of de minister kan bevestigendat de instemming van de verhuurder die vereist isom het goed te kunnen onderverhuren, beperkt is tothet principe en derhalve geen betrekking heeft op deidentiteit van de onderhuurders.

De minister bevestigt dat de bepaling die strek-king heeft.

-717/7-96/97

En réponse à une question de M. Van Belle, leministre confirme par ailleurs que les bailleurs visésen l'occurrence ne peuvent occuper eux-mêmes unepartie du bien. Celui-ci doit en effet être entièrementsous-loué.

** *

L'article 2 est adopté par 9 voix contre une et2 abstentions.

Art.3

Cet article ne donne pas lieu à discussion et estadopté par 10 voix et 2 abstentions.

Art. 3bis (nouveau)

MM. Barzin et Duquesne présentent un amende-ment (n 0 1, Doc. n° 717/2) visant à insérer un article3bis (nouveau).

M. Barzin souligne qu'en tant que coauteur de laproposition de loi n° 690/1, il souhaite réformer fon-damentalement la législation concernant les bauxrelatifs à la résidence principale, et ce, essentielle-ment pour deux raisons:

1. il faut simplifier le texte en vue de réduire lenombre de contestations;

2. il faut parvenir à un équilibre entre les droits etobligations du bailleur, d'une part, et ceux du pre-neur, d'autre part.

L'amendement définit, en un article 1er, le champd'application de la réforme proposée et précise, àl'alinéa 1er de l'article proposé, que l'accord des par-ties est requis pour affecter un bien à la résidenceprincipale. L'alinéa 3 prévoit que toute clause inter-disant l'affectation des lieux loués à la résidenceprincipale du preneur doit être appuyée par unejustification sérieuse.

Le ministre demande le rejet de l'amendement.

Il estime que la loi doit pouvoir être égalementappliquée aux biens immeubles meublés.

En outre, on ne peut pas laisser aux parties le soinde décider si la loi est d'application ou non. Celareviendrait à remettre en question la raison d'être dela loi elle-même.

** *

L'amendement nr l de MM. Barzin et Duquesne,tendant à insérer un article 3bis (nouveau), est rejetépar 8 voix contre 4.

[20 ]

In antwoord op een vraag van de heer Van Bellebevestigt de minister bovendien dat de hier bedoeldehuurders zelf niet een deel van het goed kunnenbetrekken. Het goed moet geheel worden onderver-huurd.

** *

Artikel 2 wordt aangenomen met 9 tegen 1 stemen 2 onthoudingen.

Art.3

Dit artikel geeft geen aanleiding tot bespreking.Het wordt aangenomen met 10 stemmen en 2 ont-houdingen.

Art. 3bis (nieuui)

De heren Barzin en Duquesne dienen een amende-ment n: 1 in (Stuk n' 717/2) tot invoeging van eennieuwartikel 3bis.

De heer Barzin legt uit dat hij als medeindiener vanhet wetsvoorstel rr 690/1een grondige hervorming na-streeft van de wetgeving betreffende de huurovereen-komsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats, enwel hoofdzakelijk om twee redenen:

1. een vereenvoudiging van de tekst, die het aan-tal betwistingen moet verminderen;

2. het tot stand brengen van een evenwicht tussende rechten en verplichtingen van de verhuurderenerzijds en de huurder anderzijds.

Het amendement bepaalt het toepassingsgebiedvan de voorgestelde hervorming in een artikel 1 enstelt in het eerste lid als principe dat de instemmingvan de beide partijen vereist is om een goed tothoofdverblijfplaats te bestemmen. In het derde lidwordt bepaald dat elk beding volgens hetwelk hetgoed niet tot hoofdverblijfplaats mag dienen, met eenernstige verantwoording moet worden gestaafd.

De minister vraagt de verwerping van het amende-ment.

De wet moet zijns inziens ook kunnen wordentoegepast op gemeubileerde onroerende goederen.

Bovenal kan het niet aan de partijen worden over-gelaten te bepalen of de wet al dan niet toepasselijkis. Daardoor zou de bestaansreden van de wet zelf invraag worden gesteld.

** *

Amendement nr 1 van de heren Barzin en Du-quesne tot invoeging van een nieuwartikel 3biswordt verworpen met 8 tegen 4 stemmen.

Art.4

Cet article ne donne lieu à aucune observation etest adopté par 11 voix et 2 abstentions.

Art.5

MM. Barzin et Duquesne présentent un amende-ment (n 02, Doc. n° 717/2) tendant à supprimer cetarticle qui charge le Roi de fixer les conditions mini-males à remplir pour que le bien loué soit conformeaux exigences élémentaires de sécurité, de salubritéet d'habitabilité.

M. Barzin explique qu'il n'est pas nécessaire d'ex-pliciter dans la loi la portée de l'article 1720 du Codecivil, article aux termes duquel le bailleur est tenu dedélivrer la chose en bon état de réparations de touteespèce. Il appartient au juge de l'appliquer aux casconcrets et de déterminer les exigences requises.L'intervenant craint que la réglementation proposéene débouche sur de nombreux litiges et n'ait desconséquences regrettables sur une grande partie dumarché.

Le ministre demande le maintien de cet article.Il convient de développer le principe déjà inscrit

dans la loi de 1991 et de l'assortir d'une sanction.

Il souligne que les conditions qui seront imposées(en matière de superficie, de hauteur, d'aération,etc.) sont des conditions minimales. Les répercus-sions de cette mesure sur le marché ne peuvent dèslors être surestimées. L'objectif est d'exclure certai-nes pratiques abusant de la situation précaire despreneurs. Nombre d'études démontrent que le pro-blème est réel et qu'il ne peut être résolu par lesmécanismes du marché. La norme qui sera définieservira du reste utilement l'ensemble du marché, quisaura ainsi à quoi s'en tenir.

M. Barzin demande si la loi peut entrer en vigueursans que l'arrêté royal prévu à cet article ne soit pris.

Le ministre confirme que la situation actuelle sub-siste jusqu'à l'entrée en vigueur de l'arrêté royal. Ilrépète cependant qu'il a l'intention de se concerterimmédiatement avec les régions afin de pouvoirprendre l'arrêté royal dès après l'entrée en vigueurde la loi.

M. Van Belle fait remarquer que les petits proprié-taires n'auront pas les moyens financiers nécessairespour adapter leurs logements aux nouvelles exigen-ces.

Le ministre énumère les possibilités qui peuventleur être offertes. C'est ainsi que les propriétairespourraient mettre leur logement à la dispositiond'une agence immobilière sociale, qui le remettra enétat et le sous-louera pour eux. Ils pourront aussiconclure un bail de rénovation.

[ 21 ] -717/7-96/97

Art.4

Dit artikel geeft geen aanleiding tot bespreking enwordt aangenomen met 11 stemmen en 2 onthoudin-gen.

Art.5

De heren Barzin en Duquesne dienen een amende-ment nr 2 in (Stuk nr 717/2) tot weglating van hetartikel, dat de Koning de opdracht geeft de minimalevoorwaarden vast te stellen waaraan een goed moetvoldoen om te beantwoorden aan de elementaire ver-eisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaar-heid.

De heer Barzin legt uit dat het artikel1720 van hetBurgerlijk Wetboek de verhuurder verplicht het goedin alle opzichten in goede staat van onderhoud televeren geen verdere verduidelijking in de wet be-hoeft. Het komt de rechters toe het op concrete geval-len toe te passen. De spreker vreest dat de voorge-stelde regeling tot tal van betwistingen aanleidingzal geven en ongewenste gevolgen zal hebben vooreen groot deel van de markt.

De minister vraagt het behoud van het artikel.Het principe dat reeds in de wet van '91 werd

ingeschreven moet nu verder worden uitgewerkt envan een sanctie voorzien.

Hij beklemtoont dat de voorwaarden die zullenworden opgelegd minimale voorwaarden zijn (inzakeoppervlakte, hoogte, verluchting, enz.), De weerslagvan de maatregel op de markt mag derhalve nietworden overschat. De bedoeling is bepaalde praktij-ken waarbij van de precaire situatie van de huurdermisbruik wordt gebruikt, onmogelijk te maken. Talvan studies tonen aan dat het probleem reëel is endoor de markt niet kan worden opgelost. De norm diezal worden vastgesteld zal trouwens voor de helemarkt nuttig zijn. De markt zal weten waaraan zijzich te houden heeft.

De heer Barzin vraagt of de wet in werking kantreden zonder dat het in dit artikel bedoelde konink-lijk besluit genomen is.

De minister bevestigt dat de huidige toestand blijftvoortbestaan zolang het koninklijk besluit niet inwerking is getreden. Hij herhaalt evenwel zijn voor-nemen om onmiddellijk met de gewesten overleg teplegen teneinde het koninklijk besluit kort na deinwerkingtreding van de wet te kunnen nemen.

De heer Van Belle merkt op dat vele kleine eige-naars niet de financiële mogelijkheden zullen hebbenom hun woningen aan te passen aan de nieuwe ver-eisten.

De minister haalt de mogelijkheden aan die hunkunnen worden geboden. De eigenaars zouden hunwoning ter beschikking kunnen stellen van een so-ciaal verhuurkantoor om ze op te knappen en voorhen onder te verhuren. Zijkunnen ook een renovatie-contract sluiten.

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M. Vandenbossche demande si le preneur pourraitrenoncer à la protection prévue par l'article.

Le ministre répond par la négative. Il s'agit dedispositions ayant un caractère obligatoire.

M. Bourgeois demande si les dispositions sont ap-plicables aux baux en cours.

Le ministre attire l'attention sur l'alinéa 2 actuelde l'article 2 de la section II, aux termes duquel lerespect des conditions doit s'apprécier par référenceà l'état du bien au moment de l'entrée en jouissancedu preneur. Cette disposition continuera de s'appli-quer sans aucune modification. Le ministre souligneen outre que l'alinéa 1er de l'article 15 rend les dispo-sitions de cet article applicables aux baux conclus ourenouvelés après l'entrée en vigueur de la loi.

M. Vandenbossche ajoute que, selon lui, les condi-tions doivent continuer d'être remplies durant lebail.

Le ministre confirme que le preneur conserve parailleurs les possibilités dont il dispose en vertu dudroit commun.

M. Verherstraeten estime que, même s'il s'agit d'unbail en cours, le juge de paix peut, en cas de contesta-tion, se laisser guider par la norme qui sera fixée.

Le ministre partage ce point de vue.M. Bourgeois présente un amendement (n°43,

Doc. n° 717/6) visant à remplacer l'alinéa 1er du texteproposé par une disposition conférant aux régions lepouvoir dévolu au Roi dans le projet.

L'auteur renvoie à la discussion générale. L'amen-dement est toutefois retiré, étant donné que les ré-gions disposent déjà de la plénitude des compétencesen matière de logement. Il est remplacé par l'amen-dement n° 45 (Doc. n° 717/6) (voir ci-dessous).

Les amendements nOS11 de MM. Barzin et Du-quesne (Doc. n° 717/3) et 40 de M. Beaufays (Doc.n° 717/5) visent à prévoir explicitement, à la suite dece qui s'est dit au cours de la discussion générale, queles associations de propriétaires et de locataires doi-vent être consultées avant que ne soit pris l'arrêtéroyal visé à l'alinéa t-. Il est renvoyé à cet égard àl'accord qui s'était dégagé au sein de la commissiond'évaluation sur les normes minimales.

Le ministre demande le rejet de l'amendement. Ilsouscrit au principe, mais fait observer que si l'on neprécise pas qui est consulté et de quelle manière,l'amendement aura plutôt pour effet de compliquerla consultation.

L'alinéa 2 de l'article a trait aux possibilités dontle preneur dispose en droit pour forcer le respect desconditions visées à l'alinéa I-.

M. Lozie présente un amendement (n °22 - Doc.n° 717/4) visant à remplacer l'alinéa 2.

L'auteur de l'amendement explique que son amen-dement offre trois possibilités au preneur:

[22 ]

De heer Vandenbossche vraagt of een huurder af-stand zou kunnen doen van de bescherming waarindit artikel voorziet.

De minister antwoordt ontkennend. Het betreftbepalingen van dwingend recht.

De heer Bourgeois vraagt of de bepalingen op delopende overeenkomsten van toepassing zijn.

De minister vestigt de aandacht op het huidigetweede lid van artikel 2 van afdeling II volgens het-welk het vervuld zijn van de voorwaarden moet wor-den beoordeeld aan de hand van de staat van hetgoed op het ogenblik dat de huurder in het genotervan treedt. Die bepaling blijft ongewijzigd vankracht. De minister wijst er bovendien op dat heteerste lid van artikel15 de bepalingen van dit artikeltoepasselijk maakt op de huurovereenkomsten geslo-ten ofvernieuwd na de inwerkingtreding van de wet.

De heer Vandenbossche voegt eraan toe dat zijnsinziens de voorwaarden gedurende de huurovereen-komst vervuld moeten blijven.

De minister bevestigt dat de huurder voor hetoverige de mogelijkheden behoudt waarover hijkrachtens het gemene recht beschikt.

De heer Verherstraeten is van oordeel dat zelfswanneer het een lopend contract betreft, de vrede-rechter zich bij betwistingen toch kan laten leidendoor de norm die zal worden vastgesteld.

De minister is het met die zienswijze eens.De heer Bourgeois dient een amendement n: 43 in

(Stuk n' 717/6) ter vervanging van het eerste lid omdaarin de bevoegdheid die het ontwerp aan de Ko-ning opdraagt, op te dragen aan de gewesten.

De indiener verwijst naar de algemene bespreking.Het amendement wordt evenwel ingetrokken daarde gewesten reeds ten volle voor de huisvesting be-voegd zijn. Het wordt vervangen door amendementn' 45 (Stuk n' 717/6) (zie verder).

De amendementen nr 11 van de heren Barzin enDuquesne (Stuk n" 717/3) en 40 van de heer Beaufays(Stuk n' 717/5) strekken ertoe om in aansluiting opde algemene bespreking uitdrukkelijk te voorzien ineen raadpleging van de eigenaars- en huurdersvere-nigingen vooraleer het in het eerste lid bedoeldekoninklijk besluit wordt genomen. Daarbij wordtverwezen naar het akkoord dat binnen de evaluatie-commissie over de minimumnormen werd bereikt.

De minister vraagt de verwerping van het amende-ment. Hij steunt het principe, maar merkt op dat alsniet nader wordt bepaald wie op welke wijze wordtgeraadpleegd, het amendement de raadpleging eer-der zal bemoeilijken.

Het tweede lid van het artikel heeft betrekking opde mogelijkheden waarover de huurder in rechtebeschikt om de naleving van de voorwaarden bedoeldin het eerste lid af te dwingen.

De heer Lozie dient een amendement nr 22 in (Stukn' 717/4) ter vervanging van het tweede lid.

De indiener van het amendement legt uit dat zijnamendement voorziet in drie mogelijkheden voor dehuurder:

1. exiger que le bailleur adapte le bien;2. si le bailleur ne le fait pas,a) ou bien faire exécuter les travaux et en prélever

le coût sur le loyer,b) ou bien mettre fin au bail.L'intervenant estime qu'il faut faire une distinc-

tion entre les conditions minimales prévues à l'arti-cle 5, d'une part, et les conditions relatives au confortpour lesquelles un bail de rénovation peut être con-clu, d'autre part.

Dans le premier cas, le preneur doit pouvoir exécu-ter lui-même les travaux nécessaires et en prélever lecoût sur le loyer, sans devoir faire appel au juge depaix.

Le ministre craint que cette dernière possibilitén'engendre des abus. Le juge doit en effet pouvoirs'assurer de la nécessité des travaux.

M. Bourgeois demande si l'alinéa 2 de l'article aune portée différente de celle de l'article 1184 duCode civil. Selon lui, la liberté de choix accordée aupreneur ne peut être plus large que celle que luireconnaît le droit commun. Le preneur pourrait, si-non, commettre un abus de droit en exigeant l'exécu-tion de travaux importants non proportionnels à lavaleur du logement.

Le ministre explique qu'il existait un doute ausujet de la sanction qui pouvait être appliquée. C'estpourquoi le texte renvoie à l'article 1184. Le bail nedoit donc pas être annulé.

M. Bourgeois estime qu'il ne suffit pas de le préci-ser dans les travaux préparatoires. C'est pourquoi ilprésente les amendements nOS45 et 51 (Doc. na 717/6)visant à supprimer l'alinéa 2.

Dans le même ordre d'idées, MM. Barzin et Du-quesne présentent un amendement (n a12 - Doc.na 717/3) qui vise, d'une part, à prévoir que le pre-neur ne pourra exiger l'exécution des travaux quepour autant que celle-ci soit possible et, d'autre part,à fixer des critères à l'usage du juge qui doit appli-quer l'article 1184 du Code civil dans ce cadre.

Le ministre souligne que le projet prévoit d'autrespossibilités pour le bailleur qui éprouve des difficul-tés financières.

L'amendement na 13 des mêmes auteurs (Doc.na 717/3) vise à compléter le texte en prévoyant quele juge fixera le nouveau loyer qui sera exigible àpartir de la fin des travaux.

M. Barzin explique que l'équité commande que lebailleur ne reste pas lié par le loyer inférieur qui étaitdemandé avant les travaux.

Le ministre renvoie aux possibilités offertes par lesarticles 9 et 10 du projet en ce qui concerne l'adapta-tion du loyer.

M. Barzin fait observer que l'hypothèse n'est pas lamême.

L'amendement na 14 des mêmes auteurs (Doc.na 717/3) vise à prévoir que les actions visées par

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1. eisen dat de verhuurder het goed aanpast;2. doet de verhuurder dat niet,a) ofwel werken laten uitvoeren en de kosten

daarvan op het huurgeld inhouden;b) ofwel de huurovereenkomst beëindigen.De spreker is van oordeel dat een onderscheid

moet worden gemaakt tussen de minimale voorwaar-den bedoeld in artikel 5 enerzijds en de voorwaardenvan comfort waarvoor een renovatieovereenkomstkan worden gesloten anderzijds.

In het eerste geval moet de huurder de mogelijk-heid hebben zelf de noodzakelijke werken uit te voe-ren en de kosten daarvan op het huurgeld in tehouden zonder dat hij een beroep op de vrederechterhoeft te doen.

De minister vreest dat deze laatste mogelijkheidkan aanleiding geven tot misbruiken. De rechtermoet op de noodzakelijheid van de werken controlekunnen uitoefenen.

De heer Bourgeois vraagt of het tweede lid van hetartikel een andere draagwijdte heeft dan artikel1184 van het Burgerlijk Wetboek. Zijns inziens kande huurder geen grotere keuzevrijheid krijgen dandie welke het gemene recht hem toekent. Zoniet zouhij rechtsmisbruik kunnen plegen door de uitvoeringvan belangrijke werken te eisen die niet in verhou-ding staan tot de waarde van de woning.

De minister verduidelijkt dat twijfel bestond overde sanctie die kon worden toegepast. Vandaar dat debewoordingen van de tekst verwijzen naar arti-kel 1184. Het contract hoeft aldus niet nietig te wor-den verklaard.

De heer Bourgeois meent dat een explicitering inde parlementaire voorbereiding niet volstaat. Hijdient daarom de amendementen nrs45 en 51 in (Stukn' 717/6), tot weglating van het tweede lid.

In dezelfde zin dienen de heren Barzin en Duques-ne een amendement nr 12 in (Stuk n' 717/3) dat erenerzijds toe strekt te bepalen dat de huurder maarde uitvoering van de werken kan eisen wanneer dieuitvoering mogelijk is en anderzijds criteria aan tereiken voor de rechter die artikel 1184 van het Bur-gerlijk Wetboek in dit kader moet toepassen.

De minister wijst erop dat het ontwerp in anderemogelijkheden voorziet voor de verhuurder die hetfinancieel moeilijk heeft.

Amendement n: 13 van dezelfde indiener (Stukn' 717/3) strekt ertoe de tekst aan te vullen. De rech-ter zal na het einde van de werken een nieuwe huur-prijs bepalen.

De heer Barzin legt uit dat billijkheid gebiedt datde verhuurder niet gebonden blijft door de lagerehuurprijs die voor de werken werd gevraagd.

De minister verwijst naar de mogelijkheden die deartikelen 9 en 10 van het ontwerp inzake prijsaan-passing bieden.

De heer Barzin wijst erop dat de hypothese nietdezelfde is.

Amendement n: 14 van dezelfde indiener (Stukn' 717/3) strekt ertoe te bepalen dat de vorderingen

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l'article doivent être intentées par le preneur dansles trois mois de l'entrée en vigueur du bail.

M. Barzin précise que cet article procède du soucide prévenir tout abus dans le chef du preneur etd'assurer au bailleur la sécurité juridique qui s'impo-se.

Le ministre estime qu'il peut exister des élémentscachés qui n'apparaissent que plus tard et qui empê-chent le preneur d'intenter son action dans les troismois (ex. : problèmes d'humidité).

MM. Van Belle et Verwilghen présentent un amen-dement (n 0 46, Doc. 717/6) visant à ne permettre aulocataire que de demander la résiliation du contrat,sauf s'il est lui-même coresponsable de la dégrada-tion du bien.

M. Van Belle explique que l'amendement a pourbut d'éviter les abus en proposant une solution derechange aux dispositions, par trop impératives, duprojet.

Le ministre indique que l'hypothèse envisagée re-lève du droit commun.

M. Bourgeois présente un amendement (n 044, Doc.n° 717/6) visant à compléter cet article.

L'auteur propose, dans le cadre des missions desCPAS, de permettre au bailleur de donner son bienen location au CPAS pour une période minimale deneuf ans et moyennant un loyer fixé en équité par leCPAS. Cet amendement règle la situation dubailleur qui n'est pas en mesure d'engager les dépen-ses nécessaires à l'exécution des travaux indispensa-bles tout en lui évitant de devoir vendre son bien.

L'intervenant indique que la solution proposée estdéjà appliquée par les agences immobilières sociales,qui aident d'ailleurs aussi les intéressés à résoudreles autres problèmes auxquels ils doivent souventfaire face.

Le ministre approuve l'objectif poursuivi parl'amendement, mais pas le caractère obligatoire del'intervention du CPAS, ni la manière de déterminerle loyer. Il privilégie les initiatives volontaires, ycompris les initiatives émanant d'autres personnesmorales que les CPAS.

M. Vandeurzen revient sur les questions qu'il avaitposées lors de la discussion générale à propos desinterférences possibles entre, d'une part, la régle-mentation fédérale et, d'autre part, les réglementa-tions régionales.

Le ministre répond que le Roi fixera les normes debase et que des arrangements seront pris avec lesrégions. Il n'en demeure pas moins que, parallèle-ment aux dispositions en projet, les dispositions d'or-dre public promulguées par les régions ou la déclara-tion d'inhabitabilité faite par un bourgmestrepourront produire leurs effets, conformément aux

[24 ]

bedoeld in het artikel door de huurder moeten wor-den ingesteld binnen drie maanden na de inwerking-treding van de overeenkomst.

De heer Barzin legt uit dat dit artikel is ingegevendoor de zorg om misbruik vanwege de huurder tevoorkomen en de verhuurder de nodige rechtzeker-heid te bieden.

De minister is van oordeel dat er verborgen ele-menten kunnen zijn die pas later aan het licht komenen die meebrengen dat de huurder zijn vordering nietbinnen drie maanden kan instellen (vochtigheidspro-blemen bijvoorbeeld).

De heren Van Belle en Verwilghen dienen eenamendement nr 46 in (Stuk n' 717/6) dat ertoe strektde huurder enkel de mogelijkheid te geven de ontbin-ding van de overeenkomst te vragen, behalve wan-neer hij zelfmee het verval van het goed heeft veroor-zaakt.

De heer Van Belle legt uit dat het amendementmisbruik wil voorkomen door een alternatief te bie-den voor de al te dwingende bepalingen van hetontwerp.

De minister wijst erop dat de bedoelde hypotheseonder het gemene recht valt.

De heer Bourgeois dient een amendement nr 44 in(Stuk nr 717/6) ter aanvulling van het artikel.

De indiener stelt voor in het kader van de takenvan de OCMW's de verhuurder de mogelijkheid tegeven zijn goed te verhuren aan het OCMW voorminimaal negen jaar tegen een prijs die door hetOCMW in billijkheid wordt bepaald. Daarmee wordttegemoetgekomen aan situaties waarin de verhuur-der zelf niet de financiële inspanningen kan doen teruitvoering van de noodzakelijke werken en wordt ookvoorkomen dat de verhuurder gedwongen wordt zijnpand te verkopen.

De spreker stipt aan dat de voorgestelde mogelijk-heid reeds bestaat bij de sociale verhuurkantoren dieoverigens ook de betrokkenen bij de andere proble-men die zij vaak hebben begeleiden.

De minister is het eens met de strekking van hetamendement behalve wat het verplichte karaktervan het optreden van het OCMW en de prijsbepalingbetreft. Hij geeft de voorkeur aan initiatieven opvrijwillige basis ook door andere rechtspersonen dande OCMW's.

De heer Vandeurzen brengt de vragen in herinne-ring die hij tijdens de algemene bespreking heeftgesteld met betrekking tot mogelijke interferentiestussen de federale regelgeving enerzijds en de gewes-telijke regelgeving anderzijds.

De minister antwoordt daarop dat de Koning ba-sisnormen zal vaststellen en dat met de gewestenafspraken zullen worden gemaakt. Dat neemt nietweg dat, parallel met de bepalingen van het ontwerp,met name de bepalingen van openbare orde die degewesten uitvaardigen, of een onbewoonbaarverkla-ring door de burgemeester, uitwerking kunnen heb-

dispositions du droit commun en la matière, sur lesrelations contractuelles nouées entre les parties.

** *

L'amendement n° 40 de M. Beaufays est retiré.

L'amendement n° 2 de MM. Barzin et Duquesneest rejeté par 8 voix contre 4 et une abstention.

L'amendement nr l l des mêmes auteurs est rejetépar 7 voix contre 2 et 4 abstentions.

L'amendement n 0 45 de M. Bourgeois est rejeté par8 voix contre 3 et 3 abstentions.

L'amendement n 0 51 de M. Bourgeois est rejeté par6 voix contre 3 et 6 abstentions.

L'amendement n° 22 de M. Lozie est rejeté par11voix contre une et 3 abstentions.

Les amendements n° 46 de MM. Van Belle et Ver-wilghen et nOS12, 13 et 14 de MM. Barzin et Duquesnesont successivement rejetés par 11voix contre 4.

L'amendement n 0 44 de M. Bourgeois est rejeté par11voix contre 2 et 2 abstentions.

L'article 5 est adopté sans modification par 9 voixcontre 4 et 2 abstentions.

Art.6

Cet article modifie les dispositions de la loi en cequi concerne le congé pour occupation personnelle.

Il prévoit en outre la possibilité pour le preneur denotifier un . contre-préavis» et règle de manière plusstricte les baux de courte durée.

Cet article instaure également les baux à vie etfixe enfin une règle visant à fixer de manière unifor-me la date de prise de cours des congés, qui peuventêtre notifiés à tout moment.

MM. Barzin et Duquesne présentent un amende-ment (n 0 3, Doc.n° 717/2) visant à remplacer le systè-me du bail légal de neuf ans par un bail légal de troisans. M. Barzin renvoie à la justification circonstan-ciée de son amendement.

Le trunistre fait observer que l'optique de cetamendement est tout à fait différente de celle duprojet. En cas de baux de trois ans, le loyer peut êtrerevu tous les trois ans, ce qui est source d'insécurité,laquelle est incompatible avec l'équilibre recherchépar la législation sur les loyers.

[25 ] -717/7-96/97

ben op de contractuele relaties tussen de partijen,volgens de gemeenrechtelijke beginselen terzake.

** *

Amendement n: 40 van de heer Beaufays wordtingetrokken.

Amendement n: 2 van de heren Barzin en Duques-ne wordt verworpen met 8 tegen 4 stemmen en 1ont-houding.

Amendement n: 11 van dezelfde indieners wordtverworpen met 7 tegen 2 stemmen en 4 onthoudin-gen.

Amendement nr 45 van de heer Bourgeois wordtverworpen met 8 tegen 3 stemmen en 3 onthoudin-gen.

Amendement nr 51 van de heer Bourgeois wordtverworpen met 6 tegen 3 stemmen en 6 onthoudin-gen.

Amendement n: 22 van de heer Lozie wordt verwor-pen met 11 tegen 1 stem en 3 onthoudingen.

De amendementen n» 46 van de heren Van Belle enVerwilghen en 12, 13 en 14 van de heren Barzin enDuquesne worden achtereenvolgens verworpen met11 tegen 4 stemmen.

Amendement nr 44 van de heer Bourgeois wordtverworpen met 11 tegen 2 stemmen en 2 onthoudin-gen.

Artike15 wordt ongewijzigd aangenomen met 9tegen 4 stemmen en 2 onthoudingen.

Art.6

Dit artikel wijzigt de bepalingen van de wet metbetrekking tot de opzegging wegens persoonlijke be-woning.

Voorts wordt de mogelijkheid ingevoerd dat dehuurder een « tegenopzegging » geeft en worden dehuurovereenkomsten van korte duur strikter gere-geld.

Het artikel voert tevens de huurovereenkomstvoor het leven in en legt ten slotte een regel vast omde ingangsdatum van de opzeggingen, die op iedertijdstip kunnen gegeven worden, op eenvormige wij-ze te bepalen.

De heren Barzin en Duquesne dienen amendementn: 3 in (Stuk n' 717/2) dat ertoe strekt het systeemvan de wettelijke huurovereenkomsten van negenjaar te vervangen door het principe van de overeen-komsten voor drie jaar. De heer Barzin verwijst naarde omstandige verantwoording van zijn amende-ment.

De minister antwoordt dat dit amendement vaneen totaal andere zienswijze uitgaat dan het ont-werp. Bij huurcontracten van drie jaar is er om dedrie jaar een herziening van de huur mogelijk, Datcreëert een onzekerheid die strijdig is met het even-wicht dat in de huurwetgeving wordt nagestreefd.

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Le ministre estime en outre que l'augmentationdes possibilités de préavis prévue par l'amendementdonnerait souvent matière à contestation dans lapratique.

L'amendement n° 15 des mêmes auteurs (Doc.n° 717/3) n'est pas non plus acceptable. MM. Barzinet Duquesne proposent de permettre la prorogation,d'une année chaque fois, des baux qui n'ont pas étérésiliés après neuf ans.

Le ministre estime que des prorogations d'une an-née chaque fois portent atteinte à la sécuritéen matière de logement. La cadence normale desbaux 3-6-9 permet par contre d'assurer cette sécuri-té.

L'amendement n° 23 de M. Lozie (Doc. n° 717/4)part du principe que tous les baux sont conclus pourune durée indéterminée et qu'ils ne peuvent êtrerésiliés que pour des motifs précis, admis par lelégisla teur.

Le ministre fait observer que d'après les constata-tions de la commission d'évaluation, le régime actuelen matière de durée des baux ne suscite pas dedifficultés. Il souhaite maintenir ce régime, qui s'ins-crit dans le droit fil de la tradition en matière debaux.

Les amendements nOS24 à 33 de M. Lozie (Doc.n° 717/4) s'inscrivent dans le droit fil de l'amende-ment n° 23 dont l'auteur a déjà précisé la portée.L'auteur les justifie successivement.

L'amendement n° 24 tend à limiter la possibilitéde mettre fin au bail pour usage propre. Le renon nesera permis que si le bailleur a l'intention de faireoccuper le bien par des parents jusqu'au deuxièmedegré.

A peine de nullité, le congé devra mentionnerl'identité de la personne qui occupera le bien et sonlien de parenté avec le bailleur (amendement n° 25).

Le locataire aura la possibilité de vérifier si le bienest réellement occupé par la personne désignée (ame-dement n° 26).

Le bailleur peut également renoncer par contrat àsa faculté de mettre fin au bail. Dans ce cas, le bailprécisera la durée de cette renonciation et, à défaut,il sera censé conclu pour la durée de vie du preneur(amendement n° 27).

Le rapporteur fait sienne la suggestion formuléepar l'amendement n° 25.

La simple formalité qui consisterait à joindre im-médiatement la preuve du lien de parenté peut pré-venir nombre de contestations ultérieures.

M. Laeremans estime, lui aussi, qu'il convient dementionner l'identité du membre de la famille. En

[26 ]

De minister is tevens van oordeel dat de uitbrei-ding van de opzegmogelijkheden die in het amende-ment wordt voorzien in de praktijk vaak tot betwis-ting zalleiden.

Het amendement nr 15 van dezelfde auteurs (Stukn' 717/3) kan evenmin worden aanvaard. De herenBarzin en Duquesne stellen voor om de mogelijkheidopen te laten dat huurcontracten die na negen jaarniet werden opgezegd, telkens met één jaar wordenverlengd.

De minister meent dat verlengingen met telkenséén jaar de woonzekerheid aantasten. Het normaleritme van de 3-6-9 contracten kan die zekerheid welverschaffen.

In amendement n: 23 van de heer Lozie (Stukn' 717/4) wordt ervan uitgegaan dat alle huurover-eenkomsten van onbepaalde duur zijn en dat zijslechts om bepaalde, door de wetgever erkende rede-nen, kunnen opgezegd worden.

De minister merkt op dat de huidige regeling be-treffende de duur van de huurovereenkomsten vol-gens de bevindingen van de evaluatiecommissie geenmoeilijkheden oplevert. Hij wenst deze regeling, dieaansluit bij een traditie inzake huurovereenkom-sten, te behouden.

1° tot 6°quater

De amendementen nr 24 tot 33 van de heer Lozie(Stuk n' 717/4) sluiten aan bij het hoger toegelichteamendement n' 23 en worden door de indiener ach-tereenvolgens verantwoord.

Amendement n' 24 beperkt de mogelijkheid totopzegging van bewoning wegens eigen gebruik, totde familieleden in de tweede graad.

Bovendien moet de opzegging in dat geval op straf-fe van nietigheid de identiteit vermelden van depersoon die het goed zal betrekken en de graad vanverwantschap opgeven (amendement n' 25).

De huurder krijgt de mogelijkheid om te controle-ren of het goed wel effectief door de aangewezenpersoon wordt betrokken (amendement n' 26).

De verhuurder kan ook contractueel afzien vanhet recht om de huurovereenkomst te beëindigen. Indat geval vermeldt de overeenkomst voor welke duurvan dat recht wordt afgezien. Bij ontstentenis hier-van wordt de huurovereenkomst geacht te zijn geslo-ten voor de duur van het leven van de huurder(amendement n' 27).

De rapporteur treedt de suggestie die in amende-ment n' 25 gedaan wordt bij.

De eenvoudige formaliteit die erin zou bestaan dathet bewijs van verwantschap onmiddellijk wordt bij-gevoegd, kan heel wat latere betwistingen voorko-men.

Ook de heer Laeremans is van mening dat de iden-titeit van het familielid moet opgegeven worden, al-

revanche, il considère qu'il est exagéré de sanction-ner le non respect de cette disposition par une nulli-té.

Le ministre ne tient pas à modifier le projet sur cepoint. Il prévoit d'ailleurs déjà que le preneur peutdemander la preuve du lien de parenté. Le ministrene comprend cependant pas pour quelle raison leprojet procéderait d'une hypothèse de méfiance.

Dans la pratique, le lien de parenté ne fera généra-lement pas l'objet d'une contestation. Il lui sembledès lors superflu de devoir apporter cette preuve defaçon systématique.

Les amendements suivants de M. Lozie ont traitaux travaux de rénovation.

L'amendement n° 28 dispose que le bailleur qui nepeut invoquer de circonstance exceptionnelle pour nepas effectuer les travaux convenus dans les condi-tions et le délai prévus doit payer une indemnité.

L'amendement n° 29 a trait à la planification destravaux de rénovation.

L'amendement n° 30 fixe le délai dans lequel lestravaux de rénovation doivent être effectués.

Les amendements nOS31, 32 et 33 précisent lesmodalités à respecter pour entamer, effectuer et ter-miner les travaux de rénovation.

Le ministre répète que ces amendements ne peu-vent être acceptés du fait qu'ils procèdent d'une autreapproche du bail à loyer. Il souligne cependant quenombre de points spécifiques prévus dans ces amen-dements figurent également dans le projet.

Le gouvernement présente un amendement (n 0 52- Doc. n° 717/6) tendant à reformuler le 50.

Cet amendement ne modifie rien quant au fond dela disposition, mais tend à mieux exprimer les inten-tions du gouvernement.

M. Vandenbossche constate qu'il existe un certainnombre de différences au niveau de la terminologieentre le texte du projet à l'examen et celui de l'amen-dement. Il en infère que l'amendement tend bel etbien à modifier la disposition quant au fond. C'estainsi que, par exemple, le terme «donner congé» estremplacé par le terme «mettre fin », L'intervenantfait observer qu'il s'écoule au moins six mois entre lanotification du congé et le moment où le bail prendfin.

M. Borin se pose également des questions au sujetde cet amendement qui, à ses yeux, ne précise pas dutout la portée du texte.

Le ministre explique que la ratio legis de cettedisposition réside dans le fait qu'elle garantit la sécu-rité de logement pendant au moins une année.

Le ministre constate que les critiques formulées àl'égard de son amendement sont fondées et décidepar conséquent de le retirer.

[27 ] -717/7-96/97

leen acht hij het overdreven om aan een miskenningvan die bepaling een nietigheidssanctie te verbinden.

De minister wenst het ontwerp op dit punt niet tewijzigen. De ontwerptekst bepaalt reeds dat de huur-der kan vragen dat het bewijs van verwantschap zouworden voorgelegd.

Hij ziet echter niet in waarom het ontwerp van dehypothese van wantrouwen zou uitgaan. In de prak-tijk zal de verwantschap meestal geen punt van be-twisting zijn en het lijkt bijgevolg overbodig om ditbewijs systematisch te doen bijbrengen.

De volgende amendementen van de heer Loziehandelen over de renovatiewerken.

Amendement n: 28 bepaalt dat de verhuurder, diegeen buitengewone omstandigheden kan inroepenom de afgesproken renovatiewerken niet uit te voe-ren, binnen de gestelde termijn en voorwaarden eenvergoeding dient te betalen.

Amendement n: 29 betreft de planning van de re-novatiewerken.

Amendement n: 30 bepaalt de termijnen waarbin-nen de renovatiewerken moeten uitgevoerd worden.

De amendementen nr 31, 32, 33 betreffen de wijzewaarop de renovatiewerken aangevat, uitgevoerd enbeëindigd moeten worden.

De minister herhaalt dat deze amendementen nietkunnen aanvaard worden omdat ze uitgaan van eenandere benadering van de huurovereenkomst. Hijwijst er niettemin op dat tal van specifieke puntendie in de amendementen worden aangebracht ook inhet ontwerp staan.

De regering dient amendement nr 52 in (Stukn' 717/6) dat het 50 herschrijft.

Het amendement wijzigt niets ten gronde maarherformuleert de tekst om beter de bedoeling van deregering weer te geven.

De heer Vandenbossche stelt een aantal terminolo-gische verschillen vast tussen de ontwerptekst en hetamendement. Daaruit leidt hij af dat het amende-ment wel een wijziging ten gronde aanbrengt. Zowordt bijvoorbeeld de term «opzegging » vervangendoor de term «beëindiging », De spreker merkt op dater minstens een periode van 6 maanden ligt tussenhet tijdstip van de opzegging en dat van de beëindi-ging van de huurovereenkomst.

Ook de heer Borin heeft vragen bij het regeringsa-mendement dat de tekst zijns inziens niet verduide-lijkt.

De minister legt uit dat de ratio legis van dezebepaling bestaat in het waarborgen van woonzeker-heid gedurende ten minste één jaar.

De minister stelt vast dat de kritiek die op hetamendement werd gegeven terecht is en hij besluitbijgevolg om het in te trekken.

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Le 70 concerne le « contre-préavis» du preneur. M.Lozie présente un amendement na 34 (Doc.na 727/4).Dans la logique des amendements na 23 et suivants(voir ci-dessus), il est proposé dans cet amendementde supprimer le 70

•

M. Barzin présente l'amendement na 16 (Doc.na 717/3). Cet amendement dispose que les circons-tances exceptionnelles, telles qu'indiquées dans l'ar-ticle 11 de la section II, ne peuvent plus être invo-quées dans le cas où c'est le preneur qui a résilié lebail.

Le ministre répond que l'application de l'article 11suppose toujours une intervention du juge de paix àdéfaut d'accord entre les parties. Le juge devra ap-précier si, dans ce cas particulier, le contre-préavis arendu impossible le recours à l'article 11.

Les deux parties devront pouvoir présenter leursarguments. Le ministre préfère cette solution pru-dente à une interdiction générale de recourir dansces conditions à la possibilité de prorogation excep-tionnelle.

MM. Barzin et Duquesne présentent l'amende-ment na 17 (Doc. na 717/3) qui introduit une régle-mentation financière du contre-préavis dans le sensoù l'indemnité de préavis due par le bailleur estdiminuée du montant du loyer pour les mois restantà courir entre la date d'échéance signifiée par lepreneur et celle qui avait été prévue par le bailleur.

Pour le preneur, ceci ne change pas grand chose àpart le fait qu'il échappe au risque de payer deux foisle loyer (pour les mois qu'il devait encore payer ainsique le loyer d'une nouvelle habitation).

L'amendement na 41 (Doc. na 717/5) de M. Beau-fays a la même portée.

Le ministre répond que le cas visé ici concerne larésiliation non motivée de la part du bailleur.

Ceci occasionne des frais supplémentaires inatten-dus pour le preneur. Il estime qu'il ne serait paséquitable de réduire l'indemnité parce que le preneura trouvé une solution.

Il s'agit en l'occurrence d'un choix entre l'indemni-té du preneur et la rentabilité pour le bailleur.

Dans leur amendement n° 18 (Doc. n° 717/3),MM. Barzin et Duquesne proposent de supprimer lesmots « qu'une seule fois », Les contrats en questiondoivent pouvoir être prorogés plus d'une fois tant quela durée maximale de trois ans, qui est celle descontrats de courte durée, n'est pas dépassée. Cetterestriction ne tient pas compte de nombreuses situa-tions se rencontrant dans la pratique, dans lesquel-

[28 ]

Het 70 betreft de « tegenopzegging »van de huur-der. De heer Lozie dient amendement nr 34 in (Stukn' 727/4). Aansluitend bij de logica van het amende-ment n' 23 en volgende (zie hoger) wordt in dit amen-dement voorgesteld om het 70 te laten wegvallen.

De heer Barzin dient amendement n: 16 in (Stukn' 717/3). Het bepaalt dat er geen uitzonderlijke om-standigheden (zoals opgegeven in artikel 11 van af-deling II) meer kunnen ingeroepen worden als dehuurder zelf de overeenkomst heeft opgezegd.

De minister antwoordt dat een toepassingvan arti-kel 11 steeds een tussenkomst van de vrederechterveronderstelt bij gebrek aan overeenstemming tus-sen de partijen. De rechter zal moeten appreciëren ofin dat particulier geval de tegenopzegging het beroepop artikel 11 onmogelijk heeft gemaakt.

Beide partijen zullen hun argumenten kunnenvoorleggen. De minister verkiest deze voorzichtigeoplossing boven een algemeen verbod om in die om-standigheden een beroep te doen op de mogelijkheidtot uitzonderlijke verlenging.

De heren Barzin en Duquesne dienen amendementnr 17 (Stuk n' 717/3) in dat een financiële regelingvan de tegenopzegging invoert in de zin dat de opzeg-gingsvergoeding die door de verhuurder verschul-digd is, verminderd wordt met het bedrag van dehuur voor de resterende maanden, tussen de door dehuurder betekende vervaldag en die welke door deverhuurder werd bepaald.

Voor de huurder verandert dit niet veel behalvehet feit dat hij ontsnapt aan het risico om tweemaalhuur te moeten betalen (voor de maanden die hij nogmoet betalen alsmede de huur voor een nieuwe wo-ning).

Het amendement nr 41 (Stuk n' 717/5) van de heerBeaufays heeft dezelfde draagwijdte.

De minister antwoordt dat het geval dat hier gevi-seerd wordt de niet-gemotiveerde opzegging vanwe-ge de verhuurder betreft.

Dit veroorzaakt onverwachte, supplementairekosten voor de huurder. Hij meent dat het niet billijkzou zijn om de schadevergoeding te verminderenomdat de huurder zelf een oplossing heeft gevonden.

Het gaat ter zake om een keuze tussen de schade-vergoeding van de huurder en de rentabiliteit van deverhuurder.

In het amendement n: 18 (Stuk n' 717/3) stellen deheren Barzin en Duquesne voor om de woorden« slechts eenmaal » weg te laten.

Zolang de maximumduur van 3 jaar voor de kortecontracten niet overschreden wordt kan er geen be-zwaar zijn om die contracten meer dan eenmaal teverlengen. Deze beperking houdt geen rekening mettal van praktijksituaties waarin een tweede of derde

les une seconde ou troisième prorogation se justifiepour des raisons externes (cf. la justification écrite).

M. Beaufays présente un amendement (n a42, Doc.na 717/5) ayant le même objet. Il importe peu aulégislateur que les parties prorogent une ou plu-sieurs fois leur contrat de bail initial dans les troisans, tant que les conditions du bail initial, en particu-lier le montant du loyer, ne sont pas modifiées. Cettedisposition ne compromet pas la protection du loca-taire.

Le ministre estime que la faculté de proroger uncontrat de courte durée doit rester limitée, ainsi quele prévoit le projet. C'est là peut-être une attituderigide, mais tout autre régime risque de poser desproblèmes, étant donné qu'il rompt avec la logiqueinterne du système. Il est également incontestableque toute prorogation crée des attentes dans le chefdu preneur. Si l'on limite les possibilités à ce niveau,la situation sera claire et les parties pourront pren-dre leurs précautions lors de la conclusion du bail.

90

Le 90 de cet article concerne le bail à vie. Ce bailprend fin de plein droit au décès du preneur.

MM. Van Belle et Verwilghen s'opposent au réta-blissement du bail à vie (amendement na 47, Doc.na 717/6). Ils estiment que c'est à juste titre qu'en1991, le législateur a supprimé ce type de bail.

Le bail à vie confère à un droit personnel de loca-tion tous les avantages liés à un droit réel d'usage etd'habitation ou d'usufruit.

Cette démarche n'est pas souhaitable, et ce, pourles raisons suivantes:

- on créerait ainsi une confusion entre les no-tions de droit réel et de droit personnel: un droitpersonnel acquerrait, sur de trop nombreux plans,les mêmes conséquences qu'un droit réel;

- on créerait un déséquilibre entre le locataire,qui bénéficierait de tous les avantages liés à ce droitréel sans avoir la moindre obligation, et le propriétai-re-bailleur, qui perdrait toute jouissance tout en con-servant toutes les obligations réelles incombant aupropriétaire.

Il serait préférable d'instaurer un droit réel quiserait, au choix des parties, un droit d'usage et d'ha-bitation ou un droit d'usufruit.

M. Verherstraeten demande si les baux à vie con-clus avant l'entrée en vigueur du projet à l'examensont nuls.

Le ministre répond par la négative et renvoie àl'article 13 du projet.

Il répond à M. Van Belle que le bail conclu pour lavie a été accueilli favorablement par la Fédérationdes notaires.

M. Verherstraeten demande si en cas de congédonné par écrit, la règle en vigueur est celle basée sur

[29 ] -717/7-96/97

verlenging om externe redenen verantwoord is (cf.schriftelijke verantwoording).

De heer Beaufays heeft amendement nr 42 inge-diend met dezelfde strekking (Stuk n' 717/5). Het isvoor de wetgever van weinig belang of de partijenhun oorspronkelijke huurovereenkomst binnen dedriejaar eenmaal ofmeermaals verlengen, zolang devoorwaarden, en in het bijzonder de huurprijs, vande initiële overeenkomst maar niet gewijzigd wor-den. De bescherming van de huurder komt hierdoorniet in het gedrang.

De minister meent dat de mogelijkheid tot verlen-ging van een kort contract moet beperkt blijven,zoals in het ontwerp wordt voorzien. Dit lijkt mis-schien een rigide houding maar elke andere regelingkan problemen scheppen omdat ze breekt met deinterne logica van het systeem. Feit is ook dat elkeverlenging verwachtingen creëert bij de huurder. Alsde mogelijkheden op dit vlak beperkt worden is detoestand duidelijk en kunnen de partijen bij het af-sluiten van de overeenkomst hun voorzorgen nemen.

90

Het 90 van dit artikel betreft de huurovereen-komst voor het leven. Die huurovereenkomst eindigtvan rechtswege bij het overlijden van de huurder.

De heren Van Belle en Verwilghen verzetten zichtegen de herinvoering van de huurovereenkomstvoor het leven (amendement n' 47, Stuk n' 717/6). In1991 heeft de wetgever deze mogelijkheid terechtlaten wegvallen, zomenen ze.

De huurovereenkomst voor het leven plant al devoordelen van een zakelijk recht van gebruik en be-woning ofvan vruchtgebruik over in een persoonlijkrecht van huur.

Om een dubbele reden is zulks niet wenselijk:

- er wordt verwarring geschapen tussen de be-grippen zakelijk en persoonlijk recht: men zou aaneen persoonlijk recht al teveel gevolgen van een zake-lijk recht toekennen;

- er wordt een onevenwicht geschapen tussen dehuurder die alle voordelen van dat zakelijk rechtgeniet doch geen enkele daaraan gekoppelde ver-plichting en de verhuurder-eigenaar die alle genotverliest doch wel de volledige zakelijke verplichtin-gen als eigenaar overhoudt.

Een betere oplossing bestaat in het vestigen vaneen zakelijk recht, naar keuze van partijen hetzij vaneen vruchtgebruik.

De heer Verherstraeten vraagt of de huurovereen-komsten voor het leven die voor de inwerkingtredingvan deze wet werden afgesloten, nietig zijn.

De minister antwoordt van niet en verwijst naarartikel 13 van het ontwerp.

Hij antwoordt aan de heer Van Belle dat de huur-overeenkomst voor het leven gunstig onthaald werddoor de federatie van notarissen.

De heer Verherstraeten stelt de vraag of bij deopzegging per brief de verzendingsregel (de maand

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la date d'expédition (le mois du congé est celui aucours duquel il a été expédié) ou bien celle se basantsur la réception (le congé est censé avoir pris cours aumoment où le preneur en prend connaissance).

Le ministre répond que c'est la règle basée sur ladate de réception qui s'applique. Dans le cas contrai-re, on pourrait imaginer que le congé (donné en fin demois) ait déjà pris cours au moment où le preneur enprend connaissance.

** *

Les amendements nOS3 et 15 de M. Barzin et Du-quesne sont rejetés successivement par 11 voix con-tre 4.

Les amendements nOS23 et 24 de M. Lozie santrejetés successivement par 14 voix contre une.

L'amendement n° 25 de M. Lozie est rejeté par8 voix contre une et 6 abstentions.

L'amendement n° 26 de M. Lozie est rejeté par10 voix contre une et 4 abstentions.

L'amendement n° 28 de M. Lozie est rejeté par12 voix contre une et 2 abstentions.

L'amendement n° 27 de M. Lozie est rejeté par10 voix contre une et 4 abstentions.

L'amendement n° 29 de M. Lozie est rejeté par12 voix contre une et 2 abstentions.

L'amendement n° 30 de M. Lozie est rejeté par10 voix contre une et 4 abstentions.

Les amendements nOS31 et 32 de M. Lozie santrejetés successivement par 12 voix contre une et2 abstentions.

Les amendements nOS33 et 34 de M. Lozie santrejetés successivement par 10 voix contre une et4 abstentions.

Les amendements nOS16 et 17 de MM. Barzin etDuquesne sont rejetés successivement par 9 voix con-tre 4 et une abstention.

Les amendements nOS41 et 42 de M. Beaufays sontretirés.

L'amendement n° 18 de MM. Barzin et Duquesneest rejeté par 9 voix contre 4 et une abstention.

L'amendement n° 47 de MM. Van Belle et Verwil-ghen est rejeté par 10 voix contre 2 et 3 abstentions.

L'article 6 est adopté sans modification par 9 voixcontre 4 et une abstention.

Art.7

Cet article ne donne pas lieu à discussion et estadopté par 13 voix et 4 abstentions.

[ 30]

van de opzegging is de maand van de verzending)dan wel de ontvangstregel (de opzegging wordt ge-acht te zijn gegeven op het ogenblik dat de huurder erkennis van neemt) geldt.

De minister antwoordt dat de ontvangstregelgeldt. Zoniet zou de huurder zich in de situatie kun-nen bevinden dat de opzegging (gegeven op het eindevan de maand) reeds zou zijn ingegaan op het ogen-blik dat hij er kennis van neemt.

** *

De amendementen nr 3 en 15 van de heren Barzinen Duquesne worden achtereenvolgens verworpenmet 11 tegen 4 stemmen.

De amendementen nr 23 en 24 van de heer Lozieworden achtereenvolgens verworpen met 14 tegen1 stem.

Het amendement nr 25 van de heer Lozie wordtverworpen met 8 tegen 1 stem en 6 onthoudingen.

Het amendement nr 26 van de heer Lozie wordtverworpen met 10 tegen 1 stem en 4 onthoudingen.

Het amendement nr 28 van de heer Lozie wordtverworpen met 12 tegen 1 stem en 2 onthoudingen.

Het amendement nr 27 van de heer Lozie wordtverworpen met 10 tegen 1 stem en 4 onthoudingen.

Het amendement nr 29 van de heer Lozie wordtverworpen met 12 tegen 1 stem en 2 onthoudingen.

Het amendement n: 30 van de heer Lozie wordtverworpen met 10 tegen 1 stem en 4 onthoudingen.

De amendementen nr 31 en 32 van de heer Lozieworden achtereenvolgens verworpen met 12 tegen1 stem en 2 onthoudingen.

De amendementen nrs 33 en 34 van de heer Lozieworden achtereenvolgens verworpen met 10 tegen1 stem en 4 onthoudingen.

De amendementen nr 16 en 17 van de heren Barzinen Duquesne worden achtereenvolgens verworpenmet 9 tegen 4 stemmen en lonthouding.

De amendementen nrs41 en 42 van de heer Beau-fays worden ingetrokken.

Amendement n: 18 van de heren Barzin en Duques-ne wordt verworpen met 9 tegen 4 stemmen en 1 ont-houding.

Amendement nr 47 van de heren Van Belle en Ver-wilghen wordt verworpen met 10 tegen 2 stemmenen 3 onthoudingen.

Artikel 6 wordt ongewijzigd aangenomen met 9tegen 4 stemmen en 2 onthoudingen.

Art.7

Dit artikel geeft geen aanleiding tot bespreking enwordt aangenomen met 13 stemmen en 4 onthoudin-gen.

Art.8

MM. Barzin et Duquesne présentent un amende-ment (n 04, Doc.n° 717/2) concernant l'effet rétroactifde la demande d'indexation.

M. Barzin estime qu'un délai de trois mois pourdemander l'indexation est, dans certains cas, tropcourt. L'amendement vise à remplacer le délai detrois mois par un délai de douze mois.

La législation actuelle prévoit en outre que lessommes payées en trop par le preneur à la suite d'unedemande d'indexation peuvent être récupérées jus-qu'à la cinquième année précédant la demande.

Cette discrimination est illogique. L'amendementvise à ramener ce délai de cinq à deux ans.

L'amendement n° 19, en ordre subsidiaire, dumême auteur (Doc. n° 717/6) vise à supprimer lesmots « et à condition que le bail ait été conclu parécrit », M. Barzin ne comprend pas pourquoi il fautimposer un écrit en la matière.

De nombreux baux sont encore conclus verbale-ment et il serait injustifié de les sanctionner (par lanon-indexation automatique).

Le ministre répond que l'article lOA de la loi du29 décembre 1983 disposait déjà que pour les bauxconclus avant le 1er janvier 1981, une adaptation duloyer au coût de la vie pouvait s'opérer à partir du1er janvier 1984 et, au cours des années suivantes, aujour anniversaire de l'adaptation du loyer.

Si ces loyers ont été adaptés à une autre date, il neconviendrait plus que le juge les modifie aujourd'hui,douze ans plus tard.

Le principe selon lequel l'adaptation du loyer aucoût de la vie appliquée injustement peut être récu-pérée avec effet rétroactif de cinq ans, était déjàinscrit dans la loi, lui aussi. La longueur de ce délaidevait avoir un effet dissuasif.

M. Barzin constate que certains éléments de laréponse du ministre figurent également dans l'amen-dement. Cet amendement visait également à coor-donner les textes existants.

En ce qui concerne le fait de favoriser le bail écrit,le ministre répond que la justification écrite est ac-ceptée par tous les rouages de la société.

** *

Les amendements nOS4 et 19 de MM. Barzin etDuquesne sont rejetés successivement par 11 voixcontre 4.

L'article 8 est adopté sans modification par11 voix et 4 abstentions.

[ 31 ] -717/7-96/97

Art.8

De heren Barzin en Duquesne dienen amendementnr 4 in (Stuk n' 712/2) betreffende de terugwerkendekracht van het verzoek tot indexering.

De heer Barzin is van oordeel dat een periode van3 maanden om de indexering te vragen in sommigeomstandigheden te kort is. In het amendement wordtvoorgesteld om de woorden . 3 maanden » te vervan-gen door . 12 maanden »,

Daarentegen bepaalt de huidige wet dat de huur-der die ingevolge een verzoek tot indexering teveelheeft betaald, de bedragen kan terugvorderen overeen periode van vijfjaar.

Dit is een onlogische discriminatie. In het amende-ment wordt voorgesteld om die termijn van 5 tot2 jaar terug te brengen.

Het amendement nr 19, in subsidiaire orde, vandezelfde auteur (Stuk nr 717/6), beoogt de weglatingvan de woorden « en op voorwaarde dat de huurover-eenkomst bij geschrift is gesloten », De heer Barzinbegrijpt niet waarom inzake huur een geschrift moetopgelegd worden.

Heel wat huurcontracten worden nog mondelingafgesloten en het is dan ook niet verantwoord omdaar een sanctie (niet-automatische indexering) aante verbinden.

De minister antwoordt dat artikel lOAvan de wetvan 29 december 1983 reeds bepaalde dat voor dehuurovereenkomsten die vóór 1 januari 1981 geslo-ten waren, een indexering kon toegepast wordenvanaf 1 januari 1984, en gedurende de volgende ja-ren op de verjaardag van de huuraanpassing.

Indien die huurprijzen op een andere datum wer-den aangepast dan moet de rechter dit thans, na12 jaar niet meer gaan wijzigen.

Het principe dat de recuperatie van de ten onrech-te toegepaste indexering met een terugwerkendekracht van 5 jaar kan gerecupereerd worden, stondook reeds in de wet. Het was de bedoeling dat dielange termijn ontradend zou werken.

De heer Barzin stelt vast dat sommige elementenuit het antwoord van de minister ook in het amende-ment vermeld worden. Dit amendement had tevensde bedoeling om de bestaande teksten te coördineren.

Wat het bevoordeligen van de schriftelijke over-eenkomst betreft antwoordt de minister dat hetschriftelijk bewijs in alle geledingen van de maat-schappij aanvaard wordt.

** *

De amendementen nrs4 en 19 van de heren Barzinen Duquesne worden achtereenvolgens verworpenmet 11 tegen 4 stemmen.

Artikel 8 wordt ongewijzigd aangenomen met11 stemmen en 4 onthoudingen.

-717/7-96/97

Art.9

Cet article concerne notamment la reVISIOnduloyer sur la base de travaux de rénovation.

Les travaux effectués dans le but de mettre le bienen conformité avec les exigences élémentaires del'article 2 de la loi sur les baux à loyer ne peuventtoutefois être pris en compte.

M. Borin demande de quelle manière une augmen-tation de la valeur locative peut être constatée. Quelséléments le juge doit-il prendre en considération?

Le ministre renvoie à la jurisprudence qui se basesur un certain nombre de points de référence. Ilrecommande, à ce propos, la lecture de l'ouvrage LeBail de résidence principale, cinq ans d'applicationde la loi du 20 février 1991 de G. Benoit, P. Jadoul etM. Vanwijck-Alexandre.

Le ministre renvoie plus particulièrement aux pa-ges 228 à 232 de ce manuel.

M. Lozie constate que cette disposition peut s'avé-rer préjudiciable dans le cas de rénovations opéréesdans des centres urbains. On constate fréquemmentqu'après que les villes ont réalisé des travaux derénovation, les premiers habitants quittent les quar-tiers rénovés en raison de la hausse exorbitante desloyers.

M. Laeremans formule des critiques au sujet de ladisposition qui prévoit que le bailleur qui conclut desbaux successifs de courte durée (par exemple, avecdes étudiants ou des travailleurs étrangers qui neséjournent que temporairement en Belgique), esttenu de maintenir le loyer au niveau du premierloyer exigible. Qu'adviendra-t-il si, dans le cas dupremier loyer, il s'agissait d'un . prix d'ami »?

Le ministre fait d'abord observer que cette règle nes'applique que si c'est le bailleur qui donne congé.L'objectif est de limiter la conclusion de baux decourte durée.

Ces baux constituent en effet une exception auxrègles générales et offrent en outre la possibilité decontourner un certain nombre de mesures visant àprotéger le locataire.

M. Vandenbossche demande comment un locatairepeut avoir accès aux informations nécessaires (lemontant du loyer et la durée du bail précédent) pourpouvoir appliquer cet article.

Le ministre répond que le locataire doit s'adresserau bureau de l'enregistrement.

L'amendement n° 5 (Doc.n° 717/2) de MM. Barzinet Duquesne vise à remplacer l'ensemble de l'article.

M. Barzin estime en effet qu'il convient de respec-ter autant que possible la liberté contractuelle,même dans cette matière.

L'amendement n° 20, en ordre subsidiaire (Doc.n° 717/3) concerne le cas du bailleur qui fait procéderà des travaux au cours du premier triennat afin

[ 32]

Art.9

Dit artikel handelt onder meer over de huurprijs-herziening ingevolge de uitvoering van verbeterings-werken.

De werken die werden uitgevoerd om het goed inovereenstemming te brengen met de elementairevereisten van artikel 2 van de woninghuurwet, moe-ten echter buiten beschouwing worden gelaten.

De heer Borin wenst te vernemen hoe kan vastge-steld worden of de huurwaarde verhoogd is. Metwelke elementen dient de rechter rekening te hou-den.

De minister verwijst naar de rechtspraak die eenaantal referentiepunten gebruikt. Hij beveelt in ditverband de lectuur aan van het boek van G. Benoit,P. Jadoul en M. Vanwijck-Alexandre, «Le bail derésidence principale, cinq ans d'application de la loidu 20 février 1991 »,

Deminister verwijst in het bijzonder naar de blad-zijden 228 tot 232 van dit handboek.

De heer Lozie stelt vast dat deze bepaling nadeligkan uitvallen in het geval van stadskernvernieu-wing. Vaak wordt vastgesteld dat de stedelijke reno-vatiewerken tot gevolg hebben dat de oorspronkelij-ke bewoners weggaan omdat de huurprijzen te sterkstijgen.

De heer Laeremans heeft kritiek bij het voorschriftdat de verhuurder, die opeenvolgend korte contrac-ten sluit (bijvoorbeeld met studenten of met buiten-landse werknemers die hier slechts tijdelijk verblij-ven) gebonden is aan de prijs die bij de eerstehuurovereenkomst wordt vastgelegd. Wat indien hettoevallig om een «vriendenprijsje » ging?

De minister merkt allereerst op dat de regelingalleen geldt in het geval dat de verhuurder zelf deovereenkomst opzegt. Het is de bedoeling om hetafsluiten van korte contracten te beperken.

Die contracten vormen immers een uitzonderingop de algemene regels en bieden bovendien de moge-lijkheid om een aantal maatregelen die ter bescher-ming van de huurder werden ingebouwd, te ontwij-ken.

De heer Vandenbossche wenst te vernemen hoeeen huurder aan de gegevens kan geraken die hijnodig heeft om dit artikel te kunnen toepassen, metname de huurprijs en de duur van de vorige overeen-komst.

De minister antwoordt dat de huurder zich moetwenden tot het registratiekantoor.

Het amendement nr 5 (Stuk n' 717/2) van de herenBarzin en Duquesne beoogt de vervanging van hetvolledige artikel. De heer Barzin legt uit dat in zijnopinie de contractvrijheid zoveel mogelijk moet ge-respecteerd worden, ook in deze materie.

Amendement nr 20, in ondergeschikte orde (Stukn' 717/3) betreft het geval van de verhuurder dietijdens de eerste periode van drie jaar, werken laat

d'améliorer l'état du bien donné en location, de ma-nière à ce qu'il réponde aux normes minimales.

Le bailleur doit avoir la possiblité de revoir lemontant du loyer au cours du premier triennat. Lesauteurs de l'amendement estiment qu'une telle in-terdiction sanctionne les efforts consentis par le pro-priétaire au lieu de les récompenser.

Le ministre réplique que le projet aborde la ques-tion sous un autre angle.

Le bailleur doit savoir qu'il ne peut donner enlocation un bien ne répondant pas aux normes mini-males. S'il conclut tout de même un bail, fût-ce à unprix réduit, ce prix sera contraignant, même aprèsles travaux d'amélioration. La location de logementsen mauvais état est ainsi découragée.

M. Barzin commente ensuite l'amendement n° 21(Doc. n° 717/3).

La disposition selon laquelle le loyer dans les con-trats de courte durée ne peut être augmenté pendantneuf années, exception faite d'une adaptation à l'in-dex, soustrait les loyers à l'évolution des mécanismesdu marché.

De prime abord, cette situation ne semble pasfavorable au preneur parce que le bailleur tenteradès le début d'augmenter artificiellement le loyer. Enoutre, de telles dispositions entraîneront une baissede l'offre de logements, du fait que les investisse-ments régresseront dans la construction de loge-ments, ce qui augmentera encore la pression sur lesloyers. La disposition proposée ne paraît dès lors pasopportune.

Le ministre répond que cet article doit, lui aussi,cadrer avec la philosophie générale du projet.

Dans le régime normal, un bail a une durée de9 ans. S'il est possible d'y déroger, la loi vise à éviterque les dérogations n'interviennent qu'à des fins pu-rement spéculatives.

M. Beaufays soutient la thèse du ministre maisfait néanmoins observer que le preneur aura du malà vérifier s'il y a eu une augmentation du loyer. Ilcraint que cette disposition, qui suppose pas mal deconnaissance et de maturité dans le chef du preneur,ne soit pas appliquée dans la pratique.

M. Lozie partage cette analyse. Il propose dès lorsque le preneur puisse diposer d'un certain délai, parexemple six mois, pour effectuer les recherches né-cessaires (amendement n° 35 de M. Lozie, Doc.n° 717/4).

Le ministre estime que l'amendement de M. Lozieva bien au-delà d'une simple contestation du loyer debaux de courte durée, étant donné qu'il permet danstous les cas au locataire de contester le loyer aprèssix mois d'occupation. Une telle disposition risque dedonner lieu à bon nombre de conflits. Le texte duprojet est plus limité et vise uniquement à luttercontre toute démarche spéculative de la part dubailleur par le biais des baux de courte durée.

[ 33 ] -717/7-96/97

uitvoeren om de staat van het gehuurde goed teverbeteren, zodat het zou voldoen aan de minimum-normen.

De verhuurder moet de mogelijkheden hebben omde huurprijs in de eerste drie jaar te herzien. Deauteurs van het amendement zijn van oordeel dateen dergelijk verbod de inspanningen van de ver-huurder bestraft in de plaats van ze te belonen.

De minister antwoordt dat het ontwerp vanuit eenandere invalshoek vertrekt.

De verhuurder moet weten dat hij een goed datniet aan de minimumnormen voldoet, niet mag ver-huren. Indien hij toch een huurovereenkomst afsluit,zij het tegen een verlaagde prijs, dan is die prijsbindend, ook na de verbeteringswerken. In die zinwordt de verhuur van woningen die zich in een slech-te staat bevinden, ontmoedigd.

De heer Barzin licht vervolgens het amendementnr 21 (Stuk nr 717/3) toe.

De bepaling dat de huurprijs van de korte contrac-ten gedurende negenjaar niet mag verhoogd worden,op de aanpassing aan de index na, onttrekt de huur-prijzen aan de evolutie van de marktmechanismen.

Dat lijkt in eerste instantie geen goede zaak te zijnvoor de huurder zelf omdat de verhuurder zal trach-ten om de huurprijs van bij het begin kunstmatighoog te stellen. Dergelijke bepalingen leiden er bo-vendien toe dat het aanbod aan woningen zal dalenomdat de investeringen in de woningbouw zullenteruglopen, wat een bijkomende druk op de prijs zalveroorzaken. De voorgestelde bepaling lijkt daaromniet opportuun.

De minister antwoordt dat ook dit artikel moetgekaderd worden in de algemene filosofie van hetontwerp.

Het normale regime is dat van een huurcontractvoor negen jaar. Het is mogelijk om daar van af tewijken maar de wet beoogt te vermijden dat zulks omzuiver speculatieve redenen zou gebeuren.

De heer Beaufays steunt de stelling van de minis-ter maar merkt niettemin op dat het voor de huurderniet eenvoudig zal zijn om na te gaan of er geenhuurprijsverhoging heeft plaatsgevonden. Hij vreestdat deze bepaling, die heel wat kennis en mondigheidvan de huurder veronderstelt, in de praktijk niet zaltoegepast worden.

De heer Lozie deelt deze mening. Hij stelt dan ookvoor dat de huurder over een zekere tijd zou beschik-ken om de nodige opzoekingen te doen, bijvoorbeeld6 maanden (amendement n' 35 van de heer Lozie,Stuk n' 717/4).

De minister meent dat het amendement van deheer Lozie veel verder gaat dan een betwisting overde huurprijs van korte contracten. Dit amendementbiedt de huurder steeds de mogelijkheid om na6 maanden bewoning, de huurprijs te betwisten. Eendergelijke bepaling riskeert heel wat geschillen uit telokken. De ontwerptekst is veel beperkter en beoogtenkel speculatie vanwege de verhuurder, door mid-del van korte termijncontracten, tegen te gaan.

-717/7-96/97

M. Lozie décide de retirer l'amendement na 35.

L'amendement na 48 de MM.Van Belle et Verwil-ghen tend à supprimer le 30 de la disposition enprojet. M. Van Belle renvoie à la justification écritede son amendement, qui corrobore les argumentsavancés par M. Barzin.

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Les amendements na 5 et na 20 de MM. Barzin etDuquesne sont successivement rejetés par 11 voixcontre 2 et 2 abstentions.

L'amendement na 21 de MM. Barzin et Duquesneest rejeté par 10 voix contre 2 et 3 abstentions.

L'amendement na 48 de MM.Van Belle et Verwil-ghen est rejeté par 10 voix contre 5.

L'article 9 est adopté, sans modification, par11 voix contre 3 et une abstention.

Art.10

MM. Barzin et Duquesne présentent un amende-ment (n 06_ Doc. na 717/2) concernant les engage-ments relatifs aux travaux exécutés par le locataireou le bailleur après la conclusion du bail. Les partiesdoivent convenir par écrit à ce sujet.

M. Barzin constate que l'article en projet prévoitdéjà bon nombre de précautions sur cepoint et décidede retirer son amendement.

L'article est adopté par 13 voix contre 2.

Art.11

MM. Barzin et Duquesne présentent un amende-ment (na 7 -Doc. na 717/2). M. Barzin estime, àl'instar du ministre, qu'il est préférable de remplacerles termes . la date de transcription de l'acte authen-tique» par les termes «la date de la passation del'acte authentique. »

La transcription peut intervenir immédiatementou quelques semaines, voire quelques mois, après lapassation de l'acte.

L'acquéreur n'est en outre pas informé de cettedate.

M. Barzin propose toutefois de se référer en outreà la date de l'enregistrement de l'acte sous seingprivé.

Un acte de cession sous seing privé qui est enregis-tré, offre également l'avantage d'être dûment daté.

[ 34 ]

De heer Lozie beslist amendement nr 35 in te trek-ken.

Het amendement nr 48 van de heren Van Belle enVerwilghen stelt de weglating van het 30 van deontworpen bepalingen voor. De heer Van Belle ver-wijst naar de schriftelijke verantwoording bij zijnamendement, die aansluit bij de argumenten diereeds door de heer Barzin werden naar voren ge-bracht.

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De amendementen nr 5 en 20 van de heren Barzinen Duquesne, worden achtereenvolgens verworpenmet 11 tegen 2 stemmen en 2 onthoudingen.

Het amendement nr 21 van de heren Barzin enDuquesne wordt verworpen met 10 tegen 2 stemmenen 3 onthoudingen.

Het amendement n: 48 van de heren Van Belle enVerwilghen wordt verworpen met 10 tegen 5 stem-men.

Artikel 9 wordt ongewijzigd aangenomen met 11tegen 3 stemmen en lonthouding.

Art.10

De heren Barzin en Duquesne dienen amendementn' 6 in (Stuk n' 717/2). Het heeft betrekking op deverbintenissen aangaande de werken die door dehuurder of de verhuurder na de inhuurneming wor-den uitgevoerd. De afspraken hieromtrent moetenschriftelijk worden vastgelegd.

De heer Barzin stelt vast dat het ontwerpartikelop dit punt reeds heel wat voorzorgen neemt en hijbesluit om zijn amendement in te trekken.

Het artikel wordt aangenomen met 13 tegen2 stemmen.

Art.11

De heren Barzin en Duquesne dienen amendementn' 7 in (Stuk n' 717/2). De heer Barzin is het met deminister eens dat de « datum van overschrijving vande authentieke akte » beter vervangen wordt door dewoorden . de datum van het verlijden van de authen-tieke akte »,

De overschrijving kan onmiddellijk, maar ook eni-ge tijd later of zelfs maanden na het verlijden van deauthentieke akte plaatsvinden.

Bovendien wordt de verkrijger niet van deze da-tum op de hoogte gesteld.

De heer Barzin stelt evenwel voor dat daarnaastook de datum van de registratie van de onderhandseakte als referentiepunt zou genomen worden.

Een onderhandse akte van overdracht die geregis-treerd wordt biedt eveneens het voordeel van eenvaste dagtekening.

En outre, cet enregistrement peut déjà avoir eulieu un certain temps avant la passation de l'acte, cequi est à l'avantage de l'acquéreur.

Le ministre ne croit pas que le texte proposé par M.Barzin constitue une amélioration. Il souligne toutd'abord que le compromis de vente peut être résiliéde commun accord.

Le texte proposé dans le projet part des droits dulocataire et tend à assurer la plus grande sécuritéjuridique possible.

On est parti du point de vue que toute vente donnelieu à la passation d'un acte authentique. La date detranscription de l'acte authentique est évidemmentétablie mais est moins pertinente étant donné que ladate de la transcription dépend dans une large mesu-re de la volonté de l'acquéreur.

M. Lozie présente un amendement (n 0 36 - Doc.n° 717/4) s'inscrivant dans le cadre de la logique desautres amendements qui ont été commentés lors dela discussion des articles précédents.

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L'amendement n° 7 de MM. Barzin et Duquesneest rejeté par 10 voix contre 4 et une abstention.

L'amendement n° 36 de M. Lozie est rejeté par10 voix contre 1 et 4 abstentions.

L'article est adopté, sans modification, par 11 voixet 4 abstentions.

Art.12

M. Giet présente un amendement (n 0 39, Doc.n° 717/5) visant à permettre au locataire, qu'un litigeoppose au bailleur, de verser le loyer dû sur uncompte spécial ouvert à cet effet.

Le ministre répond qu'il n'a pas d'objection à cettefaçon de procéder, qui est la simple application del'exceptio non adimpleti contractus.

Aussi demande-t-il s'il est bien nécessaire de l'ins-crire dans la loi. La jurisprudence ne pose pas deproblème sur ce plan.

M. Giet fait observer que la jurisprudence n'est pasuniforme. Il renvoie à ce propos à l'arrêt de la cour decassation du 6 mars 1986 (Pas. I, 1986, p. 849).L'immobilisation des loyers constitue pourtant unmoyen très approprié pour obliger le bailleur, parexemple, à effectuer ou à financer des travaux d'amé-lioration indispensables dans l'habitation.

Le ministre rappelle que la loi n'exclut pas cettesolution. Il préfère toutefois que celle-ci demeure unepossibilité et ne devienne pas une obligation légale.

Le locataire peut donc demander, à l'audience d'in-troduction, l'autorisation de verser le montant desloyers sur un compte spécial.

[ 35 ] -717/7-96/97

Bovendien kan die registratie reeds een hele tijdvóór het verlijden van de akte plaatsgevonden heb-ben, wat de verkrijger ten goede kan komen.

De minister gelooft niet dat de door de heer Barzinvoorgestelde tekst een verbetering inhoudt. Hijmerkt allereerst op dat het verkoopcompromis metwederzijds akkoord kan ontbonden worden.

De tekst die in het ontwerp wordt voorgesteldvertrekt van de rechten van de huurder en beoogt degrootst mogelijke rechtszekerheid.

Er werd uitgegaan van het gegeven dat elke ver-koop aanleiding geeft tot het verlijden van een au-thentieke akte. De datum van registratie van deauthentieke akte staat uiteraard vast maar is min-der relevant aangezien het ogenblik van de registra-tie in belangrijke mate afhangt van de wil van deverkrijger.

De heer Lozie dient amendement rr 36 in (Stukn' 717/4). Het amendement kadert in de logica van deandere amendementen die bij de bespreking van devorige artikelen werden toegelicht.

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Het amendement n: 7 van de heren Barzin en Du-quesne wordt verworpen met 10 tegen 1 stem enlonthouding.

Het amendement nr 36 van de heer Lozie wordtverworpen met 10 tegen 1 stem en 4 onthoudingen.

Het artikel wordt ongewijzigd aangenomen met11 stemmen en 4 onthoudingen.

Art.12

De heer Giet dient amendement nr 39 in (Stukn' 717/5) dat in de mogelijkheid voorziet dat de huur-der, naar aanleiding van een geschil met de verhuur-der, de verschuldigde huur op een speciaal daartoegeopende rekening stort.

De minister antwoordt dat hij geen bezwaar heefttegen deze handelswijze, die een gewone toepassinginhoudt van de « exceptio non adimpleti contractus »,

Hij stelt daarom de vraag of dit wel in de wet moetingeschreven worden. De rechtspraak heeft hiergeen moeilijkheden mee.

De heer Giet merkt op dat er ook rechtspraak in deandere zin is (zie met name het arrest van het Hofvan Cassatie van 6 maart 1986, Pas. I, 1986, 849).Het blokkeren van de huurgelden is nochtans eenzeer geschikt middel om bijvoorbeeld fundamenteleverbeteringswerken aan de woning af te dwingen ofom ze te financieren.

De minister herhaalt dat de wet deze oplossingniet verbiedt. Hij kiest er echter voor om deze moge-lijkheid open te houden en ze niet wettelijk op teleggen.

De huurder kan dan op de inleidingszitting detoestemming vragen om het bedrag van de huurgel-den op een speciale bankrekening te storten.

-717/7-96/97

Après avoir entendu le ministre, M. Giet retire sonamendement.

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L'article 12 est adopté par 13voix et 2 abstentions.

Art. 12bis

MM. Barzin et Duquesne présentent un amende-ment (n 0 8) visant à insérer un article 12bis (nou-veau) concernant la prorogation, pour circonstancesexceptionnelles, d'un bail auquel il est mis fin parl'effet d'un congé, une matière qui est réglée actuelle-ment par l'article 11 de la section II.

Ils proposent de modifier les délais prévus par laloi, le preneur devant demander cette prorogation auplus tard trois mois avant l'expiration du bail.

Etant donné que l'acquéreur d'un logement subitun préjudice du fait de la prorogation pour circons-tances exceptionnelles, il doit être informé de cettedemande le plus rapidement possible. Le nouveaupropriétaire doit recevoir la demande de prorogationdans les quinze jours qui suivent la notification ducongé.

Le ministre souligne que le régime actuel ne sem-ble pas poser de problèmes dans la pratique. Il ne voitdès lors pas pourquoi il faudrait modifier cette dispo-sition.

M. Lozie présente un amendement (n 0 37, Doc.n° 717/4) tendant également à insérer unarticle 12bis. La proposition de modification de l'arti-cle 11 de la section II comporte deux aspects.

D'une part, on élargit la portée du motif pourlequel la prorogation peut être accordée. Celle-cipourrait être accordée, non seulement en raison dugrand âge du preneur, mais également si ce dernierjustifie de circonstances exceptionnelles.

D'autre part, il est également tenu compte de lapossibilité de réinstaller le locataire dans un autrelogement.

M. Lozie explique que cet amendement s'inscritdans l'optique d'un choix de principe en faveur dudroit au logement plutôt que du droit à la sécurité delogement qui est prépondérante dans cette loi sur lesloyers.

Le ministre estime que le droit au logement ne doitpas seulement être concrétisé par cette loi. La recher-che d'un logement adéquat ne lui semble du reste pasrelever des missions du juge de paix. Les CPAS sontmieux placés pour jouer un rôle actif en la matière.

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[ 36 ]

Na deze verklaring van de minister trekt de heerGiet zijn amendement in.

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Artikel 12 wordt aangenomen met 13 stemmen en2 onthoudingen.

Art. 12bis

De heren Barzin en Duquesne dienen amendementn' 8 in tot invoeging van een artikel12bis betreffen-de de verlenging wegens uitzonderlijke omstandig-heden van een opgezegde huurovereenkomst, watthans geregeld wordt in artikel 11 van afdeling II.

Zij stellen voor om de termijnen die in de wetvoorgeschreven zijn, te wijzigen. De huurder moetdie verlenging uiterlijk drie maanden voor het ver-strijken van de huurovereenkomst vragen. Aange-zien de verkrijger van een woning nadeelondervindtvan de verlenging wegens buitengewone omstandig-heden, moet hij zo vlug mogelijk van dat verzoek opde hoogte worden gesteld. De nieuwe eigenaar moeteen bericht tot verlenging ontvangen binnen vijftiendagen volgend op de opzegging.

De minister zegt dat de huidige regeling in depraktijk geen problemen schijnt te geven. Hij zietdan ook niet in waarom deze bepaling zou gewijzigdworden.

De heer Lozie dient amendement n: 37 in dat even-eens de invoeging beoogt van een artikel 12bis (Stukn' 717/4).

Het voorstel tot wijzrgmg van artikel11 vanafdeling II betreft twee aspecten. Enerzijds wordt dereden waarvoor de verlenging wordt toegestaan ver-ruimd. Niet alleen de leeftijd, maar buitengewoneomstandigheden in het algemeen zouden tot verlen-ging aanleiding moeten kunnen geven.

Anderzijds wordt ook rekening gehouden met demogelijkheid dat de huurder kan worden gehuisvestin een andere woning.

De heer Lozie legt uit dat het amendement kadertin een principiële keuze voor het recht op huisves-ting, eerder dan voor het recht opwoonzekerheid datin deze huurwet overweegt.

De minister meent dat het recht op huisvestingniet alleen via deze wet dient gerealiseerd te worden.Het zoeken naar een geschikte woning lijkt hemoverigens ook geen taak voor de vrederechter. DeOCMW's zijn beter geplaatst om hierin een actieverol te spelen.

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M. Lozie retire l'amendement na 37.L'amendement na 8 de MM. Barzin et Duquesne

est rejeté par 10 voix contre 4 et une abstention.

Art. 12ter

L'article 12ter qui est proposé par MM. Barzin etDuquesne (amendement na 9 - Doc. na 717/2) pré-voit qu'à défaut de règles contraires propres à laRégion, les dispositions de la section à l'examen s'ap-pliquent également au logement social.

Le ministre fait observer que ce principe est déjàaccepté dans la jurisprudence. Il n'est toutefois pasfavorable à ce que cette disposition soit insérée dansla loi, du fait que cela donnerait l'impression que lelégislateur fédéral veut réglementer le logement so-cial.

L'amendement n a9 est rejeté par 10 voix contre 4et une abstention.

Art.13

Cet article ne donne lieu à aucune observation.Il est adopté à l'unanimité.

Art.14

L'amendement na 49 de MM. Van Belle et Verwil-ghen (Doc. na 717/6) prévoit une disposition plusstricte en ce sens que l'autorisation afférente à lasous-location ne doit pas être donnée tacitement,mais explicitement, soit par une autorisation préala-ble distincte, soit par une autorisation inscrite dansle bail principal.

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L'amendement n 049 est rejeté par 10voix contre 4et une abstention.

L'article 14 est adopté, sans modification, par11 voix et 4 abstentions.

Art.15

L'amendement na 38 de M. Lozie (Doc. na 717/4)vise à prévoir des mesures transitoires, qui découlentdes amendements que M. Lozie a présentés àd'autres articles.

L'amendement na 50 de MM. Van Belle et Verwil-ghen (Doc. na 717/6) découle également d'amende-ments présentés antérieurement par ces membres.

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[ 37 ] -717/7-96/97

De heer Lozie trekt het amendement nr 37 in.Het amendement n: 8 van de heren Barzin en Du-

quesne wordt verworpen met 10 tegen 4 stemmen enlonthouding.

Art. 12ter

Het artikel 12ter dat door de heren Barzin en Du-quesne wordt voorgesteld (amendement nr 9, Stukn' 717/2) bepaalt dat bij ontstentenis van anderslui-dende regels die eigen zijn aan het Gewest, de bepa-lingen van deze afdeling van overeenkomstige toe-passing zijn op de sociale woningen.

De minister merkt op dat dit principe reeds in dejurisprudentie wordt aanvaard. Hij is er echter geenvoorstander van om deze bepaling in de wet op tenemen aangezien zulks de indruk zou wekken dat defederale wetgever de sociale huisvesting zou willenregelen.

Het amendement nr 9 wordt verworpen met 10tegen 4 stemmen en lonthouding.

Art.13

Dit artikel geeft geen aanleiding tot bespreking enwordt eenparig aangenomen.

Art.14

Het amendement n: 49 van de heren Van Belle enVerwilghen (Stuk n' 717/6) beoogt een strengeretekst in de zin dat de toelating tot onderhuren nietstilzwijgend maar wel uitdrukkelijk moet wordengegeven, hetzij door een afzonderlijke voorafgaandetoelating, hetzij door een toelating in de hoofdover-eenkomst.

** *

Het amendement n: 49 wordt verworpen met 10tegen 4 stemmen en lonthouding.

Artikel 14 wordt ongewijzigd aangenomen met11 stemmen en 4 onthoudingen.

Art.15

Het amendement n: 38 van de heer Lozie (Stukn' 717/4) stelt overgangsmaatregelen voor die aan-sluiten bij de amendementen die door de heer Loziebij de andere artikelen werden ingediend.

Het amendement n: 50 van de heren Van Belle enVerwilghen (Stuk n' 717/6) sluit eveneens aan bij dedoor deze leden eerder ingediende amendementen.

** *

-717/7-96/97

L'amendement n° 38 de M. Lozie est rejeté par13 voix contre une et une abstention.

L'amendement n° 50 de MM. Van Belle et Verwil-ghen est rejeté par 13 voix contre 2.

L'article 15 est adopté sans modification par11 voix et 4 abstentions.

Art. 16 (nouveau)

MM. Barzin et Duquesne présentent un amende-ment (n 0 10, Doc.n° 717/2) tendant à reporter l'entréeen vigueur de cette loi à six mois après sa publicationau Moniteur belge. Ce délai devrait être mis à profitpour informer le public.

Le ministre répond que la loi en projet ne modifierapas fondamentalement la loi sur les loyers. La pério-de d'information proposée par MM. Barzin et Du-quesne lui paraît dès lors exagérément longue.

La loi en projet n'est pas non plus un prolongementde la loi adoptée l'année dernière.

Ce problème semble entre-temps avoir été définiti-vement résolu.

Eu égard à l'importance de la législation sur lesloyers en général, cette loi fera cependant l'objetd'une campagne d'information.

L'amendement nr lû est rejeté par 11 voix contre4.

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L'ensemble du projet est adopté, sans modifica-tion, par 10 voix contre 4 et une abstention.

Les propositions de loi jointes deviennent dès lorssans objet.

Le rapporteur, Le président,

R. LANDUYT M. VERWILGHEN

[ 38 ]

Het amendement nr 38 van de heer Lozie wordtverworpen met 13 tegen 1 stem en lonthouding.

Het amendement n: 50 van de heren Van Belle enVerwilghen wordt verworpen met 13 tegen 2 stem-men.

Artikel 15 wordt ongewijzigd aangenomen met11 stemmen en 4 onthoudingen.

Art. 16(nieuw)

Het amendement nr 10 van de heren Barzin enDuquesne stelt voor om deze wet pas 6 maanden nade publicatie in het Staatsblad in werking te doentreden (Stuk rr 717/2). De tussenliggende periodezou moeten benut worden om het publiek te informe-ren.

De minister antwoordt dat deze wet geen funda-mentele wijzigingen aan het huurrecht aanbrengt endat de informatieve periode die door de heren Barzinen Duquesne wordt voorgesteld hem daarom over-dreven lang lijkt.

Deze wet is evenmin een verlengstuk op de wet dievorig jaar gestemd werd.

Dat probleem schijnt ondertussen afdoende gere-geld te zijn.

Gelet op het belang van de huurwetgeving in hetalgemeen zal er echter ook over deze wet een infor-matie campagne gevoerd worden.

Amendement nr 10 wordt verworpen met 11 tegen4 stemmen.

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Het gehele ontwerp wordt ongewijzigd aangeno-men met 10 tegen 4 stemmen en lonthouding.

Dientengevolge vervallen de toegevoegde wets-voorstellen.

De rapporteur, De voorzitter,

R. LANDUYT M. VERWILGHEN

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