LE DROIT DE LURBANISME REGLEMENTAIRE

ICH Gilles Godfrin 2006/2007

CHAPITRE 1 :: LE DROIT DES SOLS CHAPITRE 1 LE DROIT DES SOLS

SECTION 1 : LES REGLES DUTILISATION DU SOL

Rgles dutilisation du sol = toutes les rgles suffisamment prcises pour tre applicables lchelle dun terrain donn. Elles sont donc applicables directement aux utilisateurs du sol (toutes les personnes ayant un droit sur le sol). Exemples de rgles dutilisation du droit du sol : Art 10 du PLU limite la hauteur qui peut tre de R + 3 + combles. Art 14 du PLU sur le COS peut fixer un COS de 2. Ainsi, sur un terrain de 1.000 m, 2.000 m de SHON possible.

Les rgles dorientations sont des rgles dictes de manire trs gnrale qui ne sont pas lisibles lchelle dun terrain et qui ne sont donc pas opposables aux utilisateurs du sol ; mais elles sont opposables ladministration, notamment lorsquelle labore un plan durbanisme, lequel devra alors respecter cette rgle dorientation. Exemple de rgle dorientation du sol : Dans le code de lUrbanisme, rgle dorientation larticle L 146-2 dit que le PLU des communes littorales doit prserver des coupures durbanisation c'est--dire que depuis cette loi, il faut maintenir des espaces plus ou moins larges qui restent naturels. Donc, si une commune veut tendre son agglomration le long de la mer pour rejoindre une autre agglomration, cette rgle lui sera opposable. Ainsi, les rgles dorientation ne sont opposables aux utilisateurs du sol quau 2nd degr car ils devront respecter le PLU, lequel devra lui-mme respecter la rgle dorientation.

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Servitude : une servitude est une charge grevant un fond (un bien immobilier).

Servitude

Servitude civile

Servitude administrative ou servitude dintrt gnral (terme peu employ)

Charge grevant un bien immobilier au profit dun autre bien immobilier. Elle dfend lintrt priv du voisin.

Charge grevant un bien immobilier dans lintrt gnral.

Servitude dutilit publique

Servitude durbanisme

Charge grevant un bien immobilier dans un but dintrt gnral trs spcialis. Ces servitudes dutilit publique ont leur source dans des lois autres que le Code de lUrbanisme. Ex : protection du patrimoine (telle que la loi de 1913 sur les monuments historiques). Ex : distribution dnergie (contrainte de gnrer des cbles) Ex : alignement Ex : servitude de passage des pitons sur le littoral : le propritaire doit laisser 3 mtres pour laisser passer les pitons.

Charge grevant un bien immobilier dans lintrt gnral du dveloppement harmonieux des agglomrations, c'est--dire dans un but durbanisme. Elles ont leur source juridique dans le Code de lUrbanisme. Ex : Art L 111-1-2 (de 1983) interdit de construire en dehors des parties actuellement urbanises dans les communes qui nont aucun document durbanisme. Ex : Art L 123-1 : les communes, si elles le veulent, peuvent laborer un PLU qui pourra notamment fixer un COS.

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1/ LES DOCUMENTS DURBANISMEIl sagit dune catgorie de servitude durbanisme. Un document durbanisme, cest un rglement qui contient les rgles dutilisation du sol et exprime ces rgles la fois par lcrit et par le dessin (qui donne les rgles applicables un endroit donn). Il existe des documents durbanisme de droit commun : POS (Plan dOccupation des Sols) : amens tre progressivement remplacs par les PLU (Plan Local dUrbanisme). Certaines communes rurales peu dveloppes ont des documents plus simplifis : les cartes communales. Des documents durbanismes sappliquent dans des secteurs spcialiss. Ex : Dans des secteurs sauvegards : PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) Ex : Dans une ZAC : PAZ (Plan dAmnagement de Zone)

A/ LES PLU1958 : un Dcret a cre le Plan dUrbanisme (directeurs et de dtails). Aujourdhui, il ny en na plus qu1. 1967 : Les Plans dUrbanisme sont remplacs par les POS. Il y a environ 14.000 POS aujourdhui en vigueur sur environ 37.000 communes. Ces POS taient labors par lEtat jusquen 1983. En 1983, Gaston Defferre dcide de confier llaboration des POS aux communes Loi de dcentralisation des POS. Depuis, il y a eu de nombreuses rformes. La plus importante est la Loi SRU (Solidarit Renouvellement Urbain) du 13 dcembre 2000. La Loi SRU a rform les POS et, contre lavis du Conseil dEtat, a souhait changer le nom des POS pour les appeler des PLU ; lintrt tant que les POS et les PLU ne se ressemblent pas et nont pas les mmes contenus. Le 12 juin 2006, le PLU a t approuv par le Conseil de Paris. Aujourdhui, 18.000 POS ou PLU couvrent la moiti du territoire franais donc la moiti (la France rurale) nest pas couverte par des documents durbanisme concernant environ 55.000.000 dhabitants. Un PLU concerne la commune entire et ne peut pas concerner quune partie.

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1) LE CONTENU DES PLU Le contenu des PLU est rgi par les articles L 123 et suivants et R 123 et suivants. Le PLU est compos de 5 parties (5 pices) : 1. Le rapport de prsentation. Document essentiellement crit avec quelques schmas. 2. Le PADD : Projet dAmnagement et de Dveloppement Durable. 3. Les orientations par secteur. Pice facultative. 4. Le Rglement. Cur du PLU, rglement graphique et crit. 5. Les annexes. 2 articles sont opposables aux utilisateurs du sol (on peut leur refuser un permis de construire), ils ont donc une porte rglementaire : - Les orientations par secteur - Le rglement

A) LE RAPPORT DE PRESENTATION

Le rapport de prsentation a 3 rles : Exposer le diagnostic du territoire communal. Il doit aborder les questions de : Lconomie (agriculture, ) : permet de justifier les choix rglementaires. Lenvironnement : qualit de lair, de leau, le sol, le paysage, les nuisances, le patrimoine. Lhabitat (quel besoin de logements, nombre de logements collectifs, individuels). Les transports : les PLU doivent mettre en relation les transports et lurbanisation (ex : si, dans le rapport de prsentation du PLU, le tramway est prvu dans un quartier, alors il tendra favoriser la densification dans les secteurs desservis par le tramway). Les quipements publics : bilan des lyces, crches, stades, espaces verts pour galement mettre en vidence les besoins.

Expliquer les choix politiques qui sont effectus, donc dduits du diagnostic. Ce choix politique prfigure du PADD. Justifier les rgles du rglement ainsi que les orientations par secteur.

En 2005, sous la pression du droit communautaire, le Code de lurbanisme a t modifi pour imposer une valuation environnementale dans certains documents de planification et notamment dans le PLU. Cette valuation doit donc tre intgre dans le rapport de prsentation du PLU. Elle nest ncessaire que dans les PLU concernant les communes de + de 10.000 habitants ainsi que dans les PLU qui prvoient douvrir + de 200 hectares (donc durbaniser 200 hectares qui ne ltaient pas).

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Lvaluation environnementale doit : Prsenter ltat initial de lenvironnement, Prsenter les incidences du PLU sur lenvironnement, Justifier les choix faits par le PLU au regard des proccupations environnementales, Prsenter les mesures envisages par le PLU pour rduire ou compenser les incidences dommageables du PLU sur lenvironnement.

Le rapport de prsentation nest pas opposable aux utilisateurs du sol, mais il a une existence juridique (ex : si une administration attaque un PLU car il manque le diagnostic environnemental ou sil ne parle pas des transports, alors il pourra tre annul). Donc la qualit du rapport de prsentation conditionne la lgalit du PLU dans son ensemble.

B) LE PADD

Le code de lurbanisme dit que le PADD dfinit les orientations damnagement et durbanisme retenues pour lensemble de la commune . En gnral, le PADD est un texte dont chaque chapitre dfinit une orientation. Souvent, le PADD comporte galement des schmas. Le PADD na pas de porte rglementaire. La ligne directrice du PADD va imprgner les 2 documents qui ont une porte rglementaire (les orientations par secteur et le rglement).

C) LES ORIENTATIONS PAR SECTEUR

Les auteurs du PLU, sils le souhaitent, peuvent fixer des orientations qui prolongent, prcisent le PLU. En principe, on dfinit des orientations pour les secteurs du projet urbaniser, amliorer, transformer. Pour chaque secteur, on va avoir du texte (explication de ce que lon veut faire du quartier) ainsi que des schmas dorientation. Ces orientations sont opposables aux utilisateurs ce qui signifie quun permis de construire peut tre refus sur la base de ces orientations par secteur.

D) LE REGLEMENT ECRIT ET SES DOCUMENTS GRAPHIQUES

Le rglement crit est opposable aux utilisateurs du sol.

1- Le zonage Le territoire communal est ncessairement divis en zones (toutes les parties du territoire sont dans une zone, il ne peut pas y avoir de blanc). La zone durbanisme dtermine le zonage de base.

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4 zones de bases fondamentales : Zones Urbaines : zones U Elles correspondent soit des espaces dj urbaniss (agglomrs), soit des secteurs (des espaces) o les terrains sont quips (quipements de base) en voiries et rseaux au minimum, ou en voie dquipement. Se sont donc des zones urbanises ou immdiatement urbanisables. Dans les POS, il y a galement des zones U qui sont quasi pareilles. Zones Urbaniser : zones AU Espaces qui actuellement ne sont pas quips ou insuffisamment quips (ex : voie trop troite, rseau deau existant mais taille canalisation insuffisante) mais qui sont appels tre urbaniss. Dans les POS, les zones AU sappellent NA. 2 types de zones AU : Zone AU stricte Zone qui dune part nest pas quipe lintrieur mais qui en plus nest pas quipe dans son pourtour. Cest donc une zone gele, en attente dune modification ou dune rvision du PLU qui elle-mme ne pourra intervenir quaprs ralisation des travaux de desserte extrieure de la zone.

AU stricte

Voie et rseau

Zone AU rglement Zone non quipe lintrieur mais quipe dans son pourtour. La zone AU rglement nest pas gele, elle pourra tre urbanise sous forme dopration densemble intgrant la ralisation des quipements internes qui manquent.

AU rglement

Rseaux suffisants compte tenu du type durbanisation envisag.

Cette zone va tre rgie par un rglement dans lequel sera indiqu urbanisation possible sous forme dopration densemble dau moins 8 hectares . Donc le lotisseur devra acqurir au moins 8 hectares, faire les rseaux ncessaires pour desservir tous les lots quil va construire. a peut galement tre un permis de construire group : un matre douvrage va acqurir les 8 hectares, construire, et ensuite diviser. Le permis de construire group (construit puis divise) est diffrent du lotisseur (divise puis construit).7

Zones Agricoles : zones A Les zones A sont des zones o on protge lactivit agricole ; elles ne sont pas constructibles, lexception des constructions lies lactivit agricole (ex : une maison pour lagriculteur, condition quil y ai bien un lien de besoin entre cette maison et lactivit agricole). Dans les POS, se sont les zones NC. Zones Naturelles : zones N Les zones N sont exclusivement des zones protger pour des raisons paysagres ou cologiques. Dans les POS, il existait des zones ND qui correspondaient 2 objets trs diffrents : Protection des espaces naturels Protection des populations contre les risques

Dans les POS, les zones ND sont des zones partiellement construites et partiellement quipes dans lesquelles des constructions sont souvent admises en fonction des quipements existants. A partir du zonage de base du PLU (U AU A & N), les auteurs vont pouvoir diviser. Ex : Uc, Ua pour une zone dactivit. Ex : Dans le PLU de Paris, Zone Ug pour la zone gnrale. Il y a donc plusieurs zones de U qui correspondent des formes urbaines diffrentes. Ces divisions sont trs diffrentes et il peut arriver que dans un mme espace, on souhaite que la trame rglementaire soit globalement la mme mais avec des nuances rglementaires donc on divise nouveau (Uaa Uab), on subdivise.

2- Rglement crit et prolongation graphique Le rglement du PLU, cest une addition de rglements de zones. Il y a dans un rglement autant de rglements de zones quil y a de zones. Les secteurs nont pas de rglements spcifiques mais des nuances relatives la zone. Le code de lurbanisme (art R 123-9) impose une structure type pour les rglements de zones en 14 articles. Ex : Art 9 concerne lemprise au sol des btiments. Art 10 : concerne la hauteur des btiments. Donc chaque rglement de zone est divis en 14 articles. Ex : Rglement de zone, Zone Ua, larticle 1 sintitulera art Ua1. Les auteurs du PLU ne sont pas obligs de rdiger les 14 articles. Ex : lart 9 sur lemprise en sol nest plus toujours rdig ; idem art 14 sur le COS. Structure type : 14 articles. Si un article nest pas rdig, on notera art 14 : nant.

Il existe 3 types de rgles, 3 faons de fixer les rgles dans les diffrents articles : Rgles objectives : Rgles qui ne prtent pas interprtation. Ex : la hauteur des btiments ne peut pas dpasser 15 mtres. Souvent, ces rgles sexpriment en mtres, ou en m.8

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Rgles apprciatives : Rgles qui ne se comprennent pas sans une analyse au cas par cas de la situation. Ex : art 7 : les btiments doivent simplanter par rapport aux voies de manire assurer la continuit du bti existant. Les matres douvrage et architectes devront analyser lexistant et le service instructeur va vrifier le respect de cette rgle dans son esprit. Rgles permissives : Rgles qui donnent la possibilit lautorit comptente en matire dautorisation durbanisme (le maire le plus souvent ou ventuellement le prfet) de refuser au regard des buts poursuivis par la rgle en cause. Ex : une rgle disant que le permis de construire pourra tre refus si la construction projete risque de nuire gravement aux conditions dhabitabilit des btiments situs sur les terrains voisins.

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Il est souvent difficile dtablir une rgle par crit ; par consquent, il est frquent de les reprsenter par des graphiques. Ex : Si dans un PLU on dcide de fixer la hauteur des btiments rue par rue, il est plus simple de reprsenter la hauteur par un graphique. Le rglement crit dira quil faut respecter la norme de hauteur figurant sur le document graphique. Les 14 articles peuvent tre complts par des documents graphiques. Prsentation des 14 articles dun rglement de zone (pas de titres gnraux) :

1. Article 1 : Utilisation du sol interdite Cet article indique quels sont les btiments interdits. 3 motifs dinterdiction : - Du fait de leur localisation. Ex : dans certains secteurs risques, comme au pied dune falaise. Art Ua1 ou Ub1ou N1, - Du fait de leur destination 1 . Ex : commerces interdits dans cette zone vocation dhabitation. - En fonction de leurs caractristiques. Ex : interdire les entrepts autres que ceux vocation de ceux qui existent sur place (pour limiter la densit des entrepts). Lart 1 peut galement interdire autre chose que la construction de btiments. Ex : interdire des types dactivit ; interdire ou limiter les affouillements du sol, les travaux de terrassement modifiant les courbures du sol,

2. Article 2 : Utilisations du sol soumises des conditions particulires En pratique, ce sont toutes les rgles que lon ne peut caser dans aucun autre article. Ex : En cas de risque dinondations, on va tablir des rgles techniques (interdiction de soussol, rez-de-chausse au minimum au dessus dun quota altimtrique indiqu sur les documents graphiques). Ex : Si construction dun immeuble usage dhabitation, il faut prvoir les locaux ordures.

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Destination : usage pour lequel un btiment est conu9

Ex : Rgle qui impose depuis la Loi ENL (Engagement National pour le Logement) un certain pourcentage de logements particuliers (ex : 20% de logements sociaux pour une opration de + de 50 logements). 3. Article 3 : concerne la desserte et les accs La desserte correspond aux voies (de circulation) qui mnent au terrain, qui permettent dy accder. Ex : aucune construction ne sera autorise si le terrain nest pas desservi par une voie de + de 40 m de large. Laccs est le point de contact entre la desserte et le terrain objet du permis de construire ( dbouch sur la voie) ainsi que la voie qui va mener au btiment ( voie interne). Laccs consiste galement rglementer les voies internes. Ex : largeur des voies internes au minimum de 3,5 m ou 6 m (notamment pour passage des pompiers). Ex : les voies internes devront quant leur longueur tre adaptes aux caractristiques du btiment ( rgle apprciative).

Dbouch + voie interne = accs Desserte

Ex : la porte du parking doit faire 3.50 m de large Ex : il ne peut y avoir quune entre de parking par btiment Ex : la pente de la rampe daccs un parking souterrain doit tre infrieure x%

4. Article 4 : eau, lectricit, assainissement On impose le raccordement des constructions au rseau public deau et dassainissement quand il existe si la construction le ncessite. Larticle 4 devra dfinir des normes dassainissement individuelles (fosses sceptiques) quand il nexiste pas dgout public. N.B. : Depuis la loi de 1992, les communes ont lobligation de dlimiter un zonage dassainissement donc de dfinir les zones desservies et celles non desservies.

5. Article 5 : superficie minimale des terrains constructibles Permet de rpartir les btiments dans lespace, limiter la densit du bti dans une zone. Ex : une maison par 1.000 m de terrain. La Loi SRU interdit de fixer une superficie minimale. 2 exceptions, 2 hypothses o on peut utiliser lart 5 : Pour rpondre aux contraintes techniques de la ralisation dun assainissement individuel. Exception admise par la loi SRU

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Dans le but de prserver lurbanisation traditionnelle ou lintrt paysager de la zone . Pour viter par exemple la vente des jardins pour y construire dans des zones pavillonnaires. Exception admise par la loi de Robien

6. Article 6 : limplantation des btiments par rapport aux voies Le Code de lurbanisme utilise le terme de construction mais il sagit en fait de btiments. Fixe les rgles dalignement. Ex : tous les terrains du bois de Vincennes salignent 10 mtres de la voie.

7. Article 7 : limplantation des btiments par rapport aux limites sparatives Ex : en centre ville, en zone Ua (donc art Ua7) dcoupe le terrain. Dans la bande, la construction peut ou doit simplanter en limite sparative ; en dehors de la bande, retrait en fonction de la hauteur du btiment (souvent la moiti).Voie

D Hauteur du btiment

DBande E D : Distance 20 m de large Paris Implantation en limite sparative dans la bande

8. Article 8 : limplantation des btiments les uns par rapport aux autres sur un mme terrain Ex : la distance entre btiments doit tre infrieure la hauteur du btiment le plus haut. Ex : le PC pourra tre refus si la proximit des btiments nuit leur habitabilit (le maire se rserve ici un garde-fou). Souvent, D = H ou D = 2/3 de H

Remarque sur les articles. 6, 7, 8 (implantations) : prospect = distance

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9. Article 9 : lemprise au sol des btiments Cest la surface de sol utilise par les btiments existants ou projets. Uniquement pour le sur-sol, donc si un parking en sous-sol dborde, a na aucun effet (sauf si le PLU dit le contraire).

Emprise au sol

Lire dans les annexes du rglement ce que le PLU appelle emprise au sol et donc si oui ou non on tient compte des balcons. A dfaut dindication, on considre que les balcons et autres saillies architecturales sont prises en compte dans lemprise au sol. Larticle 9 fixe une emprise au sol maximale en pourcentage (ex : 40 % de la surface du terrain) ou par un CES (si terrain = 1.000 m et CES = 0,5 alors emprise au sol = 500 m).

10. Article 10 : hauteur des btiments Rglementation de la hauteur maximum et parfois minimum. La hauteur peut tre rglemente en mtre (bien indiquer alors le point de rfrence : sol de la voie, terrain en pente, ) ou en nombre de niveau (ex : R+3+combles ; bien indiquer quun rez-de-chausse ne peut dpasser x mtres, idem pour les combles qui ne peuvent comporter par exemple quun seul niveau habitable ou utilisable). Larticle 10 complte larticle 8 en fixant un plafond ne pas dpasser. Fatage 1 Egout Acrotre 2

Fatage : Le fatage est le point le plus haut d'un toit (ou fate). Il est constitu par la jonction de deux pans de toiture inclins suivant des pentes opposes : il constitue alors la ligne de partage des eaux pluviales. Ce terme peut galement dsigner le travail de recouvrement du fate d'une toiture.1

Acrotre : Elment d'une faade situ au-dessus du niveau de la toiture qui la masque en partie ou en totalit en constituant un rebord.2

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11. Article 11 : aspect extrieur des btiments et du patrimoine Exemples : Les faades doivent tre enduites en utilisant un nuancier de couleurs annex au PLU. Toitures recouvertes dardoise. Fentres doivent tre allonges dans le sens de la hauteur. Cest gnralement larticle le + long du PLU. Question en doctrine : PLU peut-il rglementer les matriaux eux-mmes ? Lart 11 peut galement rglementer le patrimoine, c'est--dire fixer des rgles spcifiques la restauration des existants. Ex : Rglementation de la restauration du colombage, dune faade, Lart 11 peut galement assurer la protection individuelle de btiments, en fixant des rgles rigoureuses de protection reprsentes sur le document graphique si le btiment nest pas dj protg comme monument historique.

12. Article 12 : Stationnement Automobile : le stationnement doit seffectuer sur le terrain et non sur la voie publique (principe). On rglemente le nombre de places par projet soit en donnant un nombre minimum (impact important conomique) soit en fixant un nombre maximum de places. Ex : pas plus dune place par 200 m de SHON de bureaux. En gnral, on ne donne pas de nombre maximal pour les logements. On lutilise dans les zones dattractivit des transports collectifs structurants. Exemples : Le plus souvent : Nombre minimal de places de stationnement. Une place de stationnement par logement (ou 1.5 places, 2 places). 1 place pour les logements de de 80 m2, 1.5 places entre 80 et 120 m2, 2 places audel. Les surfaces de stationnement devront correspondre 40% de la SHON de bureau. Les places devront avoir une largeur minimale de longueur minimale de De plus en plus souvent, depuis la loi SRU qui le permet, on rglemente, dans les PLU, le stationnement par un maximum pour les bureaux, les quipements publics ; ce, condition que le terrain soit desservi par les transports urbains collectifs. Toutes les tudes faites montrent que les places de stationnement sont utilises. Ex : la surface de stationnement ne doit pas dpasser 40 % de la SHON. De plus en plus, les plans de dplacement urbains (documents suprieurs aux PLU) exigent que les PLU fixent un maximum dans les zones dattractivit des rseaux de transports collectifs (primtres situs, par exemple, moins de 400m des transports collectifs). Remarque : En ce qui concerne les erreurs du PLU, un juge administratif nintervient quen cas derreur manifeste constatable par un non spcialiste. Les PLU subissent les contraintes des plans de dplacement urbain et les normes lgales issues du Code de lUrbanisme (les PLU ne peuvent exiger plus dune place de stationnement par logement social en consquence ils peuvent exiger 1/2 place ou aucune ou prvoir damnager des places sur la voie publique).13

La rglementation du stationnement existe depuis 1967 (date de cration des POS). Lart. 12 rglemente aussi le stationnement des vlos, notamment dans les immeubles collectifs dhabitation, de bureaux, dactivits, dquipements publics. Ex : on prvoit un nombre minimum de places de vlos par projet ou un local vlos dune superficie minimum. On agit ainsi sur les dplacements dans la ville, limitation des vhicules individuels.

13. Art. 13 : espaces non btis. Il sagit des espaces non btis autour des btiments. Trs souvent on fixe des rgles en matire despaces verts : surface minimale despaces verts (ex : 20%) il faut dfinir prcisment ce quest un espace vert. Remarque : depuis 1992, loi sur leau suite aux inondations. Les espaces verts nont pas pour seule fonction damliorer lagrment du terrain mais aussi de retenir leau de pluie et ainsi limiter le ruissellement dans les rseaux dgouts et les rivires. Le but est de faire en sorte que les terrains restent en partie permables. Problme de dbordement des gouts en cas dorage on limite limpermabilit des sols. Ex : obligation de planter des arbres (ex : un arbre par 200 m despace non bti) On rgit souvent les cltures (limite entre deux fonds). Les PLU ne peuvent pas interdire les cltures (Code Civil : Chacun a le droit de se clore) mais peuvent les rglementer : hauteur, aspect. Exemples : Les cltures donnant sur la voie publique doivent tre des grilles. Les cltures doivent tre un mur de hauteur fixe. Les cltures entre deux fonds ne doivent pas dpasser 3 m de hauteur. Art. 14 : COS (R123-10) Surface Hors uvre Nette maximale En urbanisme, la densit est le rapport entre la SHON et la surface du terrain. De plus en plus, les communes nutilisent pas larticle 14. Les autres articles rglementent la densit. SHON : Surface de planchers utilisable en thorie. La notion de SHON nexiste pas en dehors de la notion de btiment.

1,80 m

Cage descalier SHOB SHON

Local Vlo Chaufferie Cave Parking

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Calcul de la SHON (R112-1 et R112-2) : 1 On calcule la SHOB : addition de la surface de plancher de lensemble des niveaux, du sous-sol aux combles ou la toiture-terrasse, y compris lpaisseur des murs et les balcons, sauf les vides correspondant aux trmies descalier On dduit : - les surfaces affectes au stationnement (parkings, local vlo) ; les surfaces des toitures-terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes en rezde-chausse ; les surfaces des combles et des sous-sol non amnageables dont la hauteur est infrieure 1,80 m (pratique administrative car les textes ne disent pas a) ; les surfaces des combles et sous-sols occups par des installations techniques ; les surfaces des combles dont le sol nest pas conu pour recevoir des personnes ou du mobilier ; forfaitairement sur le rsultat trouv, on dduit 5% pour les locaux usage dhabitation.

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Ex : un comble de plus de 1,80 m peut tre considr comme amnageable mme sil nest pas accessible, car il suffit de crer un accs. Ex : un comble classique a des parties de moins de 1,80 m et des parties de plus de 1,80 m. On dduit de la SHOB la surface correspondant aux parties de moins de 1,80 m. Remarques : Faut-il dduire lpaisseur des murs au droit des balcons ? a priori non. Il nest pas sr que les surfaces non closes en rez-de-chausse soient de la SHOB. Dans le cas dun immeuble mixte habitation/bureaux on fera un prorata pour la dduction des 5% mais il ny a pas de rgle prcise, tout dpend du service instructeur. Si la SHON calcule fait 1.000 au lieu de 980 m a passe en gnral. Dans une opration de rnovation avec destruction des structures internes, cest une construction nouvelle qui doit respecter le COS.

2 manires de rglementer la SHON : 1 Cas gnral : COS : article L 123-10 du Code de lUrbanisme. Rapport exprimant le nombre de m de SHON susceptible dtre construit par m de terrain. 2 La SHON peut tre minore indirectement par dautres articles. Le COS est le rapport entre la SHON des btiments implants sur un terrain et la surface de ce terrain. Ex : COS de 0.5 permet de raliser 500 m de plancher sur un terrain de 1.000 m. Ex : COS de 0.2 0.5 en zone pavillonnaire. Le COS permet de limiter la densit du bti. Le permis de construire doit tre refus si le projet dpasse le COS autoris. Le COS dtermine une SHON maximale sur un terrain donn. Pour calculer la SHON maximale ralisable sur un terrain, il convient de prendre en compte lintgralit de la surface du terrain y compris les parties inconstructibles (ex : bande de 5 m VP) lexclusion des emplacements rservs sauf si le propritaire les cde gratuitement au rservataire.15

Dans les PLU, il nest possible de fixer un COS que dans les zones U et AU. La commune peut fixer dans une mme zone ou un mme secteur des COS diffrencis en fonction de la destination des btiments (ex : COS commerce 0,5 et COS logement 2). 500 m1000 m SHON

A2000 m SHON

B

1.000 m

C

500 m SHON

500 m

1000 m En cas de dtachement dun terrain initial dj bti, la SHON maximale constructible ne pourra pas dpasser la SHON rsiduelle calcule sur le terrain initial. Dans lapplication de cette rgle, on ne tient compte que des dtachements intervenus depuis moins de 10 ans. Sur un tissu urbain dj constitu, le COS a des effets dommageables. Cest une rgle trop mathmatique. Cest une bonne rgle pour des zones AU.

Pour complter le tissu urbain de manire homogne, le COS en A devrait tre > au COS de B. Cas particulier : dans les ZAC, il est possible dencadrer la densit par une SHON maxi par lot.

Ilots A, B, C, D et E Les lots sont subdiviss

Dans les POS, il existe un article 15 : dpassement de COS qui fixe les cas (motifs darchitecture et durbanisme) justifiant que le COS soit dpass. Ex : le COS peut tre dpass de 50 % pour les terrains dangle.16

En conclusion, le projet de loi SRU avait envisag de supprimer le COS afin dinciter les communes rglementer la densit par des rgles dimplantation et de hauteur des btiments (art. 6, 7, 8 et 10 du PLU). De plus en plus, les grandes villes nutilisent plus le COS. Mais au cours du dbat parlementaire, les lus qui sont aussi des lus locaux, ont souhait le conserver. Le COS est une rgle trop simple. Ex : les btiments construits dans les annes 70 sont soit trop hauts (grand terrain), soit trop bas (petit terrain), mais sintgrent rarement dans leur environnement. Dans les annes 80, aprs la dcentralisation des POS, les communes engagent massivement la rvision des POS et introduisent des nuances par des rgles de hauteur qui peuvent empcher dutiliser la totalit du COS (ex : on ne peut dpasser le front bti sur la voie, mme si on dispose dun terrain trs long larrire). Remarque : toutes les rgles sont facultatives, mais le juge pourra estimer quil y a erreur dapprciation. Possibilit pour la commune daccorder lautorisation de dpasser au maximum de 20% le COS par une dlibration spcifique extrieure celle qui approuve le PLU.

3- Les dispositions rglementaires autonomes des documents graphiques Les emplacements rservs : Les emplacements rservs sont des parties de terrain rserves par la commune ou par une autre personne publique pour raliser soit des quipement publics, soit des logements sociaux (nouveaut loi SRU). Lemplacement rserv a vocation tre acquis par le rservataire, il est inconstructible. Reprsentation graphique :

Les secteurs de gel temporaire de la constructibilit : Dans les zones U et AU, les communes ont la possibilit de dfinir un primtre o la constructibilit est trs rduite ou nulle pendant 5 ans maximum. Il sagit de secteurs appels tre rurbaniss et exigeant des tudes complexes et longues.

Les secteurs de mixit sociale (nouveaut de la loi ENL du 13 juillet 2006) : Art L 123-2 du code de lurbanisme : les communes peuvent dans les zones U et AU dlimiter des secteurs dans lesquels en cas de ralisation dun programme de logements, un pourcentage de ce programme doit tre affect des catgories de logements que le PLU dfinit. Ex : PLU de Paris : programme de logements > 2.000 m SHON 25 % de la surface doit tre utilise pour des logements sociaux. Dans ces 3 secteurs, en contrepartie de ces contraintes importantes, les propritaires peuvent dlaisser leur bien immobilier c'est--dire mettre en demeure la personne publique dacqurir le terrain.

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Emplacements rservs personne publique bnficiaire de la rserve (souvent la commune), donc personne publique qui a demand lors de llaboration du PLU que lemplacement lui soit dfini. Secteur de gel temporaire de la constructibilit commune (pour se donner le temps de raliser les tudes qui conduiraient modifier le PLU). Secteur de mixit sociale commune.

Procdure de dlaissement : Art L et R 230-1 et suivants du Code de lurbanisme : A partir de la mise en demeure, le destinataire de la mise en demeure dispose dun dlai de 1 an pour se mettre daccord avec le propritaire. Au-del de ce dlai, sans accord amiable, la personne publique ou le propritaire peut saisir le juge de lexpropriation dans un dlai de 3 mois. La servitude durbanisme qui pesait sur le fond tombe si je juge nest pas saisi dans ce dlai de 3 mois (suivant le dlai de 1 an).

Les espaces boiss classs : Articles L et R 130-1 et suivants. Les PLU peuvent protger en tant quespace bois class des bois, des forts, des parcs, voire des arbres isols, des haies, des plantations dalignements. Reprsentation graphique : quadrillage rempli de ronds. Dans les espaces boiss classs, on ne peut pas construire ; tout mode doccupation du sol de nature compromettre la protection des boisements est interdit. Espaces le plus souvent abandonns par leur propritaire ; le bilan des espaces boiss classs est mitig. Pour les espaces boiss classs, il ny a pas de droit de dlaissement.

Les secteurs de plan masse (art R 123-12 4me du code de lurbanisme) : Les documents graphiques peuvent contenir des secteurs de plan masse dans les zones U et AU uniquement. Il sagit de secteurs o les rgles relatives limplantation des btiments, leur emprise au sol, leur hauteur, voire lamnagement de leurs abords figurent non pas dans le rglement (art 6, 7, 8, 9, 10 et 12) mais dans un plan masse ct en 3 dimensions. Dans le rglement crit, on se contentera donc dcrire voir le plan masse , car il est plus pratique de dessiner un plan masse que de dfinir les rgles de manire crites dans diffrents articles. Un secteur de plan masse est donc un secteur o la mairie dcide de fixer des rgles trs prcises (ex : voirie qui nexistait pas, faon dont les btiments vont simplanter en bordure des voies, hauteur maximum). Dans la pratique, on utilise un plan masse essentiellement dans les secteurs oprationnels c'est-dire les secteurs o a t organise une opration damnagement urbain (c'est--dire une opration publique). La principale procdure qui permet de raliser une opration damnagement urbain est la ZAC.

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Depuis la loi SRU, les secteurs de plan masse vont servir essentiellement encadrer rglementairement ces oprations que sont les ZAC. Pour plus de souplesse, si la commune ne sait pas prcisment ce quelle veut faire, la place des secteurs de plan masse, elle peut utiliser les orientations par secteurs (orientations qui ont une porte rglementaire, donc opposables aux utilisateurs du sol). On peut galement faire un panachage des 2.

Remarques terminales sur le rglement du PLU : Les adaptations mineures sont rgies par lArt L 123-1 avant dernier alina du Code de lurbanisme. Toutes les dispositions crites ou graphiques du rglement du PLU peuvent faire lobjet dadaptations mineurs loccasion de la dlivrance des autorisations durbanisme, en particulier dun permis de construire. Les adaptations mineures ne concernent que les rgles objectives (ex : hauteur dun btiment : 15 m maxi, faades des btiments doivent respecter un nuancier de couleur annex au rglement du PLU). Pour pouvoir tre admises, les adaptations mineures doivent respecter 2 conditions : 1 2 Elles doivent constituer une trs faible atteinte la rgle ( 5% dans le cas dune rgle mtrique). Elles doivent tre justifies soit par la configuration du terrain, soit par la nature du sol, soit par le caractre des constructions avoisinante. Art UA7 = distance de 10 m Adaptation mineure et justifie par la configuration du terrain

Art 10 = hauteur 6 m lgout du toit6 mtres

Adaptation mineure et justifie par la nature du sol

Art 10 = hauteur la ligne rouge Adaptation mineure et justifie par le caractre des constructions avoisinantes Les adaptations mineures sont rarissimes en droit. Un permis de construire peut tre obtenu avec une adaptation mineure mais, mme si le projet est cohrent, il reste illgal et donc juridiquement fragile car il pourra tre annul en cas de recours dun voisin. Il est donc moins dangereux de demander larchitecte de retravailler la construction pour quelle rentre parfaitement dans la rgle que de ngocier avec le service instructeur une adaptation mineure.19

E) LES ANNEXES

Les annexes sont rgies par lart L123-16 du code de lurbanisme. 5me pice du PLU. Les annexes sont diverses informations juridiques ou techniques utiles aux utilisateurs du sol. Les annexes principales sont : 1. Plan des primtres divers. Ex : primtre dun secteur sauvegard, primtre des ZAC, primtre des programmes damnagement densemble, des zones de droit de premption urbain. Toutes sortes dinformations juridiques. 2. La liste et le plan des servitudes dutilit publique. Ex : servitudes dabords des monuments historiques.

Monument historique 500 m

Les primtres et les rgles disolement acoustique aux abords de certaines voies routires ou ferres bruyantes. 1992 : une loi a confi aux DDE le soin de dsigner les voies dpassant certaines normes de bruit et de dterminer autour de ces voies des primtres de nuisance dans lesquels sappliquent des contraintes acoustiques (double vitrage, matriaux spcifiques, ). Il sagit de rgles extrieures au PLU (art L 571-10 et suivants du Code de lenvironnement). 3. Rgles locales de publicit. Une loi de 1979 a fix des rgles nationales en matire de publicit mais a permis aux communes dadapter ces rgles localement (en les rendant plus souples ou plus svres). Art L 581-10 et suivants du Code de lenvironnement Ex : interdiction de panneaux supplmentaires tel endroit, encadrement des enseignes par exemple interdiction des enseignes lumineuses non

2) PROCEDURE DELABORATION ET DADAPTATION DU PLU Art L 123-6 et suivants du code de lurbanisme.

A) ELABORATION INITIALE DU PLU

Dans lhypothse o la commune na ni POS, ni PLU, elle doit donc crer un document durbanisme. Llaboration dun PLU peut se faire en 3 ou 4 ans.

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Elaboration initiale du PLU Consultation (des personnes publiques associes) Approbation du PLU

Elaboration initiale du PLU

Dbat dorientation

Prescription du PLU Porter connaissance

Elaboration associe + concertation

Arrt du projet de PLU par le conseil municipal

Enqute publique

Modifications ventuelles du PLU

1) La Prescription du PLU : Cest la dcision dengager llaboration dun PLU, donc une dlibration du conseil municipal (ou du conseil communautaire en cas de communaut dagglomrations). La commune informe diffrentes personnes publiques de llaboration du PLU en leur envoyant copie de la dlibration. 2) Le porter connaissance : LEtat (par lintermdiaire du prfet) porte connaissance de la commune et lui fournit toutes sortes dinformations qui lui sont utiles pour laborer son PLU : contraintes juridiques, informations techniques 3) L laboration associe : La commune ralise le PLU en association avec certaines personnes publiques : Etat, rgion, dpartement, les 3 chambres consulaires (chambre de commerce, des mtiers, de lagriculture), communes limitrophes, autorits organisatrices des transports (ex : Syndicat des Transports dIle de France) et, depuis la loi ENL, des organismes de logement social. Les modalits de ce dialogue sont libres : groupes de travail ou runion bi-partites. En mme temps que cette laboration associe, a lieu la concertation. La concertation : Art L300-2. Dialogue avec le public, la population. Modalits libres : runions publiques, forum internet, expositions avec registres... La concertation est indispensable. Un PLU peut tre annul pour vice de procdure pour une concertation insuffisante ou si le public na pas eu les moyens de sexprimer. 4) Le dbat dorientation au conseil municipal : la dcision qui sera prise au terme de ce dbat consistera entriner ou inflchir les orientations telles quelles rsultent des 1re tudes donc la 1re esquisse du PADD. Cest sur la base de ces orientations valides par le CM que pourra se poursuive la concertation. A la suite de a, on pourra arrter le projet de PLU. 5) Arrt du projet de PLU : Le conseil municipal arrte le projet de PLU (donc sa 3me dlibration). Au terme de cet arrt, on a un PLU qui est mis en forme et comporte ses 5 parties mais qui nest pas encore dfinitif. Ce dossier sera envoy aux diffrentes personnes publiques qui ont t associes. 6) Lenqute publique : elle dure au minimum 1 mois (voire 1,5 mois). Cest un lieu (en gnral la mairie) o on pose le projet de PLU et un registre denqute sur lequel le public peut faire des observations. Le public peut galement sexprimer oralement auprs du commissaire enquteur qui pourra de temps en temps recevoir le public (entre 10 et 15 demies journes de permanence). Au terme de lenqute, le commissaire enquteur va rdiger un rapport denqute qui synthtise toutes les observations crites et orales et qui aboutit des conclusions qui doivent tre favorables ou dfavorables. En pratique, lavis est souvent favorable sous rserve. Lavis ne lie pas la commune juridiquement mais il est assez difficile politiquement de passer outre lavis du commissaire enquteur, sauf bien argumenter.21

B) MODIFICATION DU PLU

Cest une adaptation lgre du PLU qui doit rpondre 3 conditions pour pouvoir sappeler modification : Qui ne porte pas atteinte lconomie gnrale du PADD (essentiellement les grandes orientations du PADD) ; Qui ne supprime pas une protection institue par le PLU (classement dune zone en N ou A, protection de certains paysages, btiments, ) ; Qui ne comporte pas de graves risques de nuisances. Cest une laboration trs simple qui peut se faire en 6 mois.

Modification du PLU

Elaboration informelle

Enqute publique

Approbation de la modification du PLU (conseil municipal)

Commune labore seule ladaptation du PLU, ce nest pas rglement. Elle peut demander lavis lEtat mais elle nen a pas lobligation. Lorsque son projet est prt, elle le soumet enqute publique. Puis approbation.

C) REVISION DU PLU

La rvision peut prendre 2 formes : simplifie ou normale.

1- La rvision simplifie La rvision simplifie est applicable principalement lorsque ladaptation du PLU a pour objet de rendre possible une construction (ex : une cole) ou une opration dintrt gnral (ex : restructuration dun quartier) localise dans lespace. Rvision simplifie du PLU Prescription (CM)

Elaboration (globalement) informelle

Runion dexamen conjoint (toutes les personnes publiques prsentes)

Enqute publique

Approbation rvision simplifie

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2- La rvision normale La rvision normale sadapte dans tous les cas o ni la modification ni la rvision simplifie ne sont applicables. Le plus souvent, il sagit dune rvision gnrale (toutes les rgles). La procdure de rvision normale est calque sur la procdure dlaboration initiale. La loi ENL (13/07/2006) impose aux communes de dbattre en conseil municipal des rsultats de lapplication du PLU au regard de la satisfaction des besoins en logements tous les 3 ans compter de llaboration initiale ou de la rvision . Lintrt de ce bilan est que le conseil municipal devra en consquence de ce bilan dcider de maintenir le PLU tel quel ou au contraire de le rviser ou le modifier.

3) LES EFFETS JURIDIQUES DU PLUA) LES EFFETS JURIDIQUES DU PLU PENDANT SON ELABORATION OU SON ADAPTATION

Pendant llaboration, la modification ou la rvision du PLU, demeure applicable le PLU ou le POS antrieur ou, dfaut, les rgles gnrales durbanisme (RGU). Toutefois, compter de la prescription de llaboration initiale ou de la rvision du PLU (et pas de la modification), lautorit administrative comptente en matire dautorisation durbanisme peut surseoir statuer sur les demandes dautorisation lorsque le projet serait de nature compromettre ou rendre plus onreuse lexcution du futur PLU. Cest une mise en attente de 2 ans maximum. Au bout de 2 ans, le ptitionnaire (vendeur) doit obtenir une rponse : refus / octroi du permis.

B) LES EFFETS DU PLU A COMPTER DE SON ENTREE EN VIGUEUR

Lentre en vigueur du PLU est conditionne par 3 actes : 1 La publication dun avis dans un journal dannonces lgales (journal local diffusion dpartementale) mesures de publicit 2 Laffichage de la dlibration en mairie pendant un mois 3 La transmission de lacte au prfet (depuis la loi du 2 mars 1982) Le PLU nest donc applicable aux utilisateurs du sol quune fois ces 3 actes effectus. Sinon, il convient dappliquer les bases antrieurs (ex : POS). Lentre en vigueur du PLU a pour effet de transfrer la commune certaines comptences. La loi du 7 janvier 1983 est plus subtile : dsormais les communes laborent leur POS (aujourdhui leur PLU) mais ce nest que lorsquelles ont labor, approuv et mis en vigueur leur POS qua lieu le transfert des autres comptences (autres que celle dlaborer leurs documents durbanisme) : 1. Les autorisations durbanisme sont dsormais dlivres par la commune, c'est--dire au nom de la commune. La commune peut donc dcider de mettre en place un service durbanisme instructeur qui dcidera. Donc si le maire commet une erreur, la responsabilit de la commune est engage (ex : un permis de construire est refus tort et ce refus est cass par le tribunal ; la commune devra indemniser la victime de sa faute pour le prjudice subi).

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2

Possibilit pour les communes dinstituer le droit de premption urbain dans les zones U ou AU du PLU donc possibilit de politique foncire (outil daccompagnement trs utile).

4) LE CONTENTIEUX DU PLUA) LES MECANISMES DE REMISE EN CAUSE DU PLU

Remise en cause contentieuse, donc par le Juge 1-Le recours direct contre le PLU

La procdure dlaboration aboutit lapprobation du PLU (initiale, modifie ou rvise). Publicit dans la presse (journal dannonces lgales) Recours : 2 mois

Approbation du PLU ( 2 ou 3 semaines)

Affichage en mairie

Transmission au prfet

A partir de la date la plus tardive des 3 dates qui dterminent lentre en vigueur, commence courir un dlai de 2 mois pour dposer une requte devant le tribunal administratif. Ce dlai se calcul de quantime quantime (ex : si date la plus tardive est le 15 mai alors fin du dlai sera le 16 juillet car le 1er jour ne compte pas, donc 2 mois + 1 jour). Toutes les personnes qui ont intrt pour agir peuvent faire un recours contre le PLU donc toute personne intresse, concerne : des habitants de la commune, des associations diverses (de quartier, de patrimoine, ), des habitants de communes voisines. Contentieux de lgalit donc il ne faut pas forcment subir un prjudice. Si le recours est pertinent, le juge prononcera lannulation du PLU au bout de 2 ou 3 ans en 1re instance. Le recours nest pas suspensif.

2- Recours loccasion dune autorisation dutilisation du sol

Exception dillgalit du PLU

Approbation du PLU

Publicit dans la presse (journal dannonces lgales)

Recours 2 mois

Recours contre PC : 2 mois

Affichage en mairie

Transmission au prfet

Permis de construire

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Pendant le dlai de recours du permis de construire, possibilit de demander au Juge de constater lillgalit du PLU. Consquence : le Juge annulera le permis de construire (mais pas le PLU) : le PLU sera dclar illgal mais ne sera pas annul. Le PLU peut tre entach dune illgalit : 1. Illgalit externe : qui tient la faon dont a t pris lacte. Il sagit essentiellement de lincomptence de lauteur de lacte. Ex : le conseil municipal a approuv le PLU alors que ce ntait pas lui de le faire ; lenqute publique na dur que 3 semaines au lieu d1 mois ; celui qui a men lenqute ntait pas impartial ; le conseil gnral na pas t consult, Il y a vice de procdure ou vice de forme (ex : PLU sans PADD). 2. Illgalit interne : principalement, cest la violation dune norme suprieure. 3. Lillgalit peut galement provenir du dtournement de pouvoir, c'est--dire une autorit administrative qui prend une dcision administrative dans un but tranger au but pour lequel elle a le droit de prendre ce genre de dcision. Ex : But dun PLU organiser lespace de manire rationnelle donc amnagement de lespace. Son but nest en aucun cas de permettre au maire de faire une plus-value dans son terrain. 4. Lerreur manifeste dapprciation. Ex : Une commune, dans un POS ou un PLU dcide de permettre des R + 5 dans un quartier o il ny a que des maisons ou prvoit une zone industrielle dans un parc du chteau

B) LES CONSEQUENCES DE LANNULATION DE LA DECLARATION DILLEGALITE

On applique le POS antrieur, dfaut les rgles gnrales durbanisme antrieures (RNU).

5) PERIODE TRANSITOIRE DES POS AUX PLU

Rgie par larticle L823-19. Les POS en vigueur demeurent applicables avec leurs rgles spcifiques de POS. Ces rgles peuvent donc tre diffrentes de celles trouves dans un PLU. Ex : Art 15 : Rglement de zone relatif au dpassement de COS Art 5 : POS peut fixer la surface minimale dun terrain constructible Si la rvision du POS est engage (normale ou simplifie), il est obligatoire cette occasion de transformer les POS en PLU. N. B. : Jusquen 2010, titre transitoire, il est possible de faire une rvision simplifie du POS (rvision qui porte sur un projet dintrt gnral localis : ZAC, nouvel quipement public, ) sans transformer le POS en PLU.

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B/ LES CARTES COMMUNALES

Art L124-1 et R124-1 et suivants.

Il sagit dun document durbanisme simplifi destin aux petites communes rurales qui ne connaissent quun faible dveloppement (peu de permis de construire) mais qui veulent tout de mme encadrer au minimum le dveloppement de leur territoire. Il y a + de 1.000 communes dotes dune carte communale, et ce chiffre est en augmentation. La carte communale a t cre par une circulaire de 1977. La loi SRU les a consacres.

1) LE CONTENU DES CARTES COMMUNALESA) LE RAPPORT DE PRESENTATION

Art L124-2

Le rapport de prsentation a un contenu trs proche de celui du PLU (diagnostic et prsentation des rgles retenues). En thorie, cf. PLU. En pratique, cest souvent plus simple car la carte communale est destine aux petites villes, villages et hameaux. Le rapport de prsentation nest pas opposable aux utilisateurs du sol.

B) LE REGLEMENT

Art L124-3

Il ny a pas de rglement crit. Partie rglementaire du code qui nvoque que des documents graphiques dont le contenu est trs simplifi. Ces documents graphiques se contentent de distinguer 2 types de secteurs : Les secteurs constructibles Les secteurs non constructibles Parmi les zones constructibles, il est possible de distinguer des secteurs rservs aux activits conomiques (ZA) donc dans les autres secteurs, toute zone est possible, mme activit conomique. Le rglement est opposable aux utilisateurs du sol : partie rglementaire.

2) PROCEDURE DELABORATION ET DADAPTATION

Une commune prend linitiative (dlibration du conseil municipal). Llaboration se fait conjointement entre la commune et lEtat (la DDE va prparer le document et le prsenter aux lus de la commune). Le projet est soumis enqute publique puis dcision favorable ou non. Au terme de lenqute, le projet de carte communal (modifi ou non suivant les rsultats de lenqute) est approuv par le conseil municipal puis par le prfet. Le prfet a 2 mois pour sopposer, sil ne le fait pas, alors approbation tacite.26

3) LES EFFETS JURIDIQUES DE LA CARTE COMMUNALE Llaboration de la carte communale ne permet pas de surseoir statuer (contrairement au PLU). La carte communale entre en vigueur dans les mmes conditions que le PLU : Publicit : affichage en mairie & journal lgal Transmission au prfet Lorsque la carte entre en vigueur, cesse de sappliquer la RCL (Rgle de Constructibilit Limite) mais continu de sappliquer le RNU (Rglement National dUrbanisme). Depuis la loi SRU, lentre en vigueur de la carte communale a pour effet le transfert des comptences la commune de la dlivrance des autorisations durbanisme (le maire dlivre lautorisation durbanisme au nom de la commune et non plus au nom de lEtat), sauf si la commune dcline cette comptence.

4) LE CONTENTIEUX DES CARTES COMMUNALES Idem PLU Recours directs et indirects.

5) LA PERIODE TRANSITOIRE DES ANCIENNES AUX NOUVELLES CARTES COMMUNALES Les anciennes cartes communales (donc cres entre 1977 et 2001) avaient une dure de validit de 4 ans. Ainsi, lheure actuelle, il nexiste plus danciennes cartes communales. Les nouvelles cartes communales nont plus de dure de validit. La diffrence entre les anciennes cartes communales et les nouvelles est que les anciennes avaient un rglement crit ainsi quune dure de validit. Sil y avait un rglement crit dans les nouvelles, ce serait considr comme un conseil donc non opposable aux tiers, sauf si le Juge venait dire que cest opposable.

C/ DOCUMENTS DURBANISME LOCAUX SPECIALISES1) LES PSMV Art L & R 313-1 et suivants Le PSMV est le seul document durbanisme qui peut rglementer lintrieur des btiments. En France, aujourdhui il y a environ 100 secteurs sauvegards (quasiment tous les centres des villes historiques non dtruits par la guerre). Dans les secteurs sauvegards, sont labors par lEtat, (et non par la commune) mais conjointement avec la commune, des documents durbanisme spcialiss : les PSMV. Le PSMV est un document qui en thorie a le mme contenu que le PLU la diffrence quil ny a pas de PADD. Mais en pratique, ce document est trs centr sur la protection du patrimoine27

bti et les plans du PSMV sont des plans trs grande chelle (en gnral au 1/500), une rglementation btiment par btiment, voire mme partie de btiment par partie de btiment (une couleur par btiment et donc par thme). Il y a donc beaucoup de rgles trs fines.

2) LES ANCIENS PAZ Un PAZ est le plan damnagement de la ZAC. Avant la loi SRU, le primtre de la ZAC pouvait tre couvert par un document durbanisme spcifique : le Plan dAmnagement de Zone ; document labor par la commune selon une procdure proche de celle des POS. Juridiquement, le PAZ tait labor sur le mme modle que le POS mais dans la pratique, le PAZ tait trs diffrent du POS car il encadrait une opration trs volontariste avec une matrise foncire totale ou quasi-totale. Le PAZ comportait un rapport de prsentation, un rglement crit (qui ressemblait au rglement crit des POS avec ses 15 articles) et un document graphique ayant la forme dun plan masse (rglementation graphique trs volontariste). Les PAZ qui existaient lors de lentre en vigueur de la loi SRU (loi du 13 juillet 2000, dcret dapplication du 27 mars 2001 et donc entre en vigueur le 1er avril 2001) sont rests en vigueur. Certains sappliquent toujours aujourdhui. La loi SRU a dsormais rendu impossible llaboration de PAZ dans les primtres de ZAC car elle a voulu soumettre les ZAC au droit commun donc aux POS et aux PLU. Ainsi, les ZAC existent toujours mais les rgles applicables sont celles du POS ou du PLU avec lide que le POS ou le PLU devra tre selon les cas modifi ou rvis pour intgrer dans le primtre de la ZAC les rgles adaptes cette opration durbanisme (ex : zone appele Uzac). En pratique, dans les PLU, on pourra encadrer la ZAC par un document graphique trs prcis (plan de masse) ou on pourra, pour plus de souplesse, utiliser les orientations par secteurs, y fixer des orientations qui seront exprimes par un schma dorientation (ex : dans ce secteur, il y aura des habitats collectifs ou ventuellement individuels, dans ce secteur ce sera de lactivit, dans ce secteur la hauteur sera assez haute ; mais cela reste souple, assez volutif). On orientera ainsi lamnagement du quartier sans le figer dans des rgles strictes qui sont celles dun plan masse. Les PAZ existants le resteront jusquau jour o la commune se dotera dun PLU. Le PAZ sera alors ncessairement intgr dans les PLU (soit tel quel, soit document adapt : schma dorientation dans les orientations par secteurs).

3) LES REGLES DURBANISME DES LOTISSEMENTS Le lotissement, cest une division foncire en vue de limplantation de btiments. Il faut demander un permis de lotir, c'est--dire lautorisation de diviser sous rserve de la ralisation des quipements (voiries et rseaux notamment) permettant la desserte des lots. Le lotisseur ne construit pas, il divise. Au 1er abord, selon le code de lurbanisme, il ny a pas de document durbanisme spcifique au lotissement o sapplique le POS, le PLU, ou la RGU (Rgle Gnrale dUrbanisme : dans les villes qui nont ni POS, ni PLU) et pourtant, dans le lotissement, il existe toute une srie de rgles spcifiques qui ensemble forment des rgles durbanisme spcifiques qui ne se substituent pas au POS ou au PLU mais le complte. Cet ensemble de rgles (imposes au demandeur du permis de construire) est compos de :

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Un rglement de lotissement Cest un ensemble de rgles rdiges comme un rglement de zones dun PLU donc qui peut comporter 14 articles mais qui en pratique comportera moins darticles car il complte le PLU. Le rglement de lotissement est facultatif. Cest une des pices de la demande dautorisation de lotir. Le maire, lorsquil accorde lautorisation de lotir, approuve en mme temps ce rglement de lotissement. Cest souvent le rsultat dun dialogue informel entre ladministration (service de lurbanisme de la commune ou la DDE si la commune na pas de service durbanisme) et le lotisseur. Cest ladministration qui va dire ce quelle veut qui figure dans le rglement ; bien souvent, elle fournira mme un rglement type donc cest un peu elle qui choisit, mme si cest occulte.

Un plan de composition Le plan de composition est obligatoire Plan sur lequel il y aura le primtre du lotissement, les voies principales du lotissement, ventuellement des places publiques et espaces verts. Le plan peut, facultativement, comporter une division parcellaire.

Division parcellaire

Parking Espaces Verts

Ce plan de composition a une valeur rglementaire (y compris le dcoupage parcellaire), la jurisprudence la reconnu dune faon trs claire (Conseil dEtat) au mme titre que le rglement lui-mme. Trs souvent, larrt du maire ou du prfet qui dlivre lautorisation de lotir va comporter des prescriptions, c'est--dire des contraintes que lon impose au lotisseur. Ex : SHON maximale ralisable dans le lotissement est toujours indique (art 1) Constructeurs devront respecter les contraintes imposes par lABF (Architecte des Btiments de France) lequel a t consult au stade de lautorisation de lotir.

Il y a donc bien une rglementation durbanisme spcifique aux lotissements compose dune partie crite (rglement crit et les ventuelles prescriptions de larrt de lotir) et dune partie graphique (plan de composition). Cela correspond donc bien un plan durbanisme mme si ce mot nest utilis nulle part. Principale diffrence entre la rglementation durbanisme dun lotissement et la rglementation durbanisme dun PAZ par exemple (avant la loi SRU) cest que le PAZ ou le PSMV se substitue au POS, cest lun ou lautre, alors que la rglementation du lotissement ne se substitue pas, elle se rajoute au POS.

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2/ LES REGLES GENERALES DE LURBANISMECe sont les rgles dutilisation du sol qui ont vocation sappliquer sur lensemble du territoire national ou sur des parties trs importantes du territoire national. Ces rgles ont donc une vocation gnrale et non pas locale.

A/ LA REGLE DE CONSTRUCTIBILITE LIMITEE (RCL)Art L111-1-2 du code de lurbanisme

1) LE PRINCIPE DINCONSTRUCTIBILITE Dans toutes les parties du territoire national non couvertes par un des documents durbanisme voqus ci-dessus (POS, PLU, carte communal, PSMV, PAZ), il est interdit de construire en dehors des parties actuellement urbanises des communes.

Commune

Village Hameau PAU : parties actuellement urbanises Tout le reste est inconstructible

Les parties actuellement urbanises sont les parties de terrains enclaves dans les villages, hameaux et bourgs ainsi que les terrains contigus ces villages, hameaux et bourgs. 2 remarques : Cette partie est volutive car progressivement un village ou un hameau peut grossir. Cette rgle fixe une interdiction de construire sur tout le reste du territoire communal.

Les auteurs de cette rgle ont voulu inciter les communes laborer un document durbanisme (POS, PLU ou carte communale).

2) LES EXCEPTIONS AU PRINCIPE LArt L111-1-2 prvoit 4 rubriques mais chacune comporte plusieurs exceptions. On peut distinguer 2 types dexceptions : Les exceptions lies la nature des constructions : Toutes les adaptations, rfections, changements de destination et extensions de constructions existantes. La ralisation possible de btiments agricoles. Les constructions incompatibles avec le voisinage des zones urbanises (ex : bergerie) : les installations nuisibles, gnantes pour les habitations.

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Les exceptions au cas par cas : Le Conseil Municipal de ces communes peut voter une dlibration tablissant que tel projet rpond lintrt de la commune. Cest essentiellement lintrt conomique ou dmographique. Le permis de construire ne pourra alors pas tre refus du fait dtre dans une partie non urbanise. La commune peut donc demander chapper cette rgle au regard de son intrt et lEtat dcidera ; la commune ne dcide pas mais elle propose au prfet, elle rend inapplicable la rgle selon laquelle on ne peut pas construire sur une partie non urbanise. LEtat dcidera au cas par cas.

B/ LA REGLE RELATIVE AUX ENTREES DE VILLEArt L111-1-4 du code de lurbanisme

1) LE PRINCIPE DINCONSTRUCTIBILITE Lart L111-1-4 dit quaux abords des voies routires importantes (c'est--dire dans une bande de 100 mtres de part et dautre des autoroutes, voies expresses et dviations ou dans une bande de 75 mtres de part et dautre des autres routes dites de grande circulation), il est interdit de construire lorsque ces espaces ne sont pas rgis par les rgles durbanisme prcises dun POS, dun PLU ou dun autre document durbanisme (ex : PAZ).

Problmes : Cela concerne toutes les routes, mme en pleine campagne et pas uniquement lentre des villes. On ne rgle pas le problme des entres de villes dj existantes car dj urbanises. La bande est de 100 ou de 75 mtres, donc au del on fait ce que lon veut.

2) LES EXCEPTIONS AU PRINCIPE On peut : Faire des travaux sur existant. Construire des btiments agricoles. Construire des quipements lis la route (ex : station service, gendarmerie routire, ).

C/ LE REGLEMENT NATIONAL DURBANISME (RNU)Cest un ensemble de rgles figurant aux articles R111-1 R111-26-2 du code de lurbanisme qui ont vocation globalement palier labsence de rglementation durbanisme locale (POS/PLU).

1) NATURE DES DISPOSITIONS DU RNU La plupart des dispositions du RNU sont des rgles permissives, ce sont donc plutt des conseils donns ladministration.

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Les rgles permissives commencent souvent par la mme formule : le permis de construire peut tre refus ou ntre accord que sous rserve de lobservation de prescriptions spciales si les constructions Ex : Art R111-2 : Le permis de construire peut tre refus ou n'tre accord que sous rserve de l'observation de prescriptions spciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature porter atteinte la salubrit ou la scurit publique. Il en est de mme si les constructions projetes, par leur implantation proximit d'autres installations, leurs caractristiques ou leur situation, sont de nature porter atteinte la salubrit ou la scurit publique. Art R111-21 : Le permis de construire peut tre refus ou n'tre accord que sous rserve de l'observation de prescriptions spciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extrieur des btiments ou ouvrages difier ou modifier, sont de nature porter atteinte au caractre ou l'intrt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu' la conservation des perspectives monumentales.

Certaines dispositions (minoritaires), ne sont pas permissives mais objectives (rgles claires et nettes). Ex : Art R111-19 : A moins que le btiment construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance compte horizontalement de tout point de ce btiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproch doit tre au moins gale la moiti de la diffrence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir tre infrieure trois mtres.

A moins dtre en limite sparative, ou au moins la moiti de la hauteur, avec un minimum de 3 mtres.

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2) CHAMP DAPPLICATION DU RNU Lintgralit du RNU sapplique dans les communes qui nont ni POS ni PLU. Mais le RNU sapplique aux communes qui ont une carte communale car la carte communale ne comporte pas de rglement crit donc au moins sappliquent ces rgles qui sont celles du RNU. Certains articles permissifs du RNU dont les articles R111-2, R111-21 et R111-4 sappliquent sur tout le territoire national, mme lorsquil y a un POS ou un PLU : R 111-2 : Le permis de construire peut tre refus ou n'tre accord que sous rserve de l'observation de prescriptions spciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature porter atteinte la salubrit ou la scurit publique. Il en est de mme si les constructions projetes, par leur implantation proximit d'autres installations, leurs caractristiques ou leur situation, sont de nature porter atteinte la salubrit ou la scurit publique.

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R 111-4 : Le permis de construire peut tre refus sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou prives dans des conditions rpondant l'importance ou la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles envisag, et notamment si les caractristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. Il peut galement tre refus si les accs prsentent un risque pour la scurit des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accs. Cette scurit doit tre apprcie compte tenu, notamment, de la position des accs, de leur configuration ainsi que de nature et de l'intensit du trafic. R 111-21 : Le permis de construire peut tre refus ou n'tre accord que sous rserve de l'observation de prescriptions spciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extrieur des btiments ou ouvrages difier ou modifier, sont de nature porter atteinte au caractre ou l'intrt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu' la conservation des perspectives monumentales.

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D/ LES AUTRES REGLES GENERALES DE LURBANISME1) LES REGLES SPECIFIQUES A LA MONTAGNE Loi du 9 janvier 1985 relative lamnagement et la protection de la montagne dite Loi montagne codifie aux articles L 145-1 et suivants du code de lurbanisme. Ces rgles se surajoutent aux autres rgles existantes dans les zones de montagne (Alpes nord/sud, Jura, Vosges, Massif Central, Corse, Pyrnes & outre mer surtout Guadeloupe et Runion) donc quil y ai ou non un POS ou un PLU.

Les articles L 145-1 et suivants fixent des principes encadrant lurbanisation en zone de montagne : Lurbanisation doit se faire en continuit des agglomrations existantes (bourgs et villages). Doivent tre ncessairement prserves les terres agricoles, pastorales ou forestires o sexerce lactivit conomique de la montagne. Les rives des plans deau sur une largeur de 300 mtres (les plans deau dune superficie infrieure 1.000 hectares) sont strictement protges, sauf exception, on ne peut pas construire.

Ces rgles sont principalement des rgles dorientation : elles orientent donc llaboration des PLU (indique o les PLU doivent crer des zones N, A, ). Ces rgles sont directement opposables aux utilisateurs du sol. Ces rgles ont donc une double nature, une double opposabilit car : opposable la commune qui labore le PLU opposable celui qui construit sur un terrain

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2) LES REGLES SPECIFIQUES AU LITTORAL Loi du 3 janvier 1986 relative lamnagement et la protection du littoral dite Loi littoral dont les dispositions durbanisme ont t intgres dans le code de lurbanisme aux art L 146-1 & suivants. Dispositions qui sappliquent dans les zones littorales c'est--dire les communes qui bordent la mer, les tangs sals en communication avec la mer, les estuaires et les plans deau de + de 1 000 hectares.

Rgles en vigueur : Urbanisation doit se faire en continuit des agglomrations existantes. Dans les espaces proches du rivages (= espace do on voit la mer, donc notion assez floue car tout dpend du relief) on ne peut autoriser quune extension limite de lurbanisation . Dans une bande de 100 mtres compter de la limite haute du rivage, toute construction est interdite. Obligation de maintenir des coupures durbanisation pour viter une urbanisation linaire du rivage.Coupure durbanisationCommune A Commune B

Commune C

Coupure durbanisation

Espace proche du rivage Bande de 100 m

MERPotentiel durbanisation Parties agglomres Augmentation modre de lagglomration existante

Si une commune bordait la commune C (commune D) mais pas le rivage, alors la Loi littoral ne lui serait pas applicable. 3 communes (A, B & C) mais 2 agglomrations. Ces 4 rgles ont valeur de rgles dorientation et donc elles ont principalement vocation encadrer llaboration, la rvision ou modification des POS ou PLU. Cest cette occasion que lon procdera une dlimitation plus fine (on traduira les normes gnrales fixes par la loi littorale, on dfinira lextension admissible) Ces diffrentes dispositions (sauf celle relative aux coupures durbanisation) sont aussi opposables directement aux utilisateurs du sol et sont donc aussi des rgles dutilisation du sol.

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3) LES REGLES SPECIFIQUES AUX ABORDS DES AERODROMES Art L 147-1 et suivants du code de lurbanisme Objectif : limiter lurbanisation aux abords des arodromes. LEtat doit laborer autour de chaque arodrome, un PEB (Plan dExposition au Bruit) selon une mthode fixe rglementairement. Le PEB fixe 4 zones en fonction de la distance et de la distance phonique (art 147-5 du code lurbanisme) : zone A : inconstructible sauf installation lie au fonctionnement de larodrome. zone B : constructibilit trs restreinte. zone C : constructibilit limite qui naugmente pas significativement le nombre dhabitants soumis au bruit (souvent activits conomiques ou industrielles). zone D : pas de restriction lurbanisation mais contrainte disolation phonique.

4) LES REGLES RELATIVES AU STATIONNEMENT Art L 421-3 du code de lurbanisme (En attente de lentre en vigueur de lordonnance de dcembre 2005)

Malgr les dispositions contraires dun POS, dun PLU ou dun autre document durbanisme, il nest pas possible dimposer ou il ne peut pas y avoir : + dune aire de stationnement par logement social construit (mme si le PLU prvoit par exemple 2 places). Daire de stationnement loccasion de lamlioration de btiments existants (rhabilitation) affects au logement social, quelque soit leur destination initiale. + d1,5 fois la SHON commerce en surface de stationnement. Ex : 1 000 m de SHON affects au commerce : on ne pourra pas faire plus de 1.500 m de SHON affects au stationnement + d1 place de stationnement pour 3 fauteuils dans les quipements cinmatographiques Lide pour les 2 premires rgles est de baisser le cot de construction des logements sociaux. Lide pour les 2 dernires rgles est de faire en sorte que les promoteurs commerciaux sinstallent dans des zones desservies par les transports collectifs, zone dattraction des transports collectifs.

5) LES REGLES RELATIVES A LA RECONSTRUCTION DES BATIMENTS SINISTRES ET DESRUINES

Cf. art L 111-3 du code de lurbanisme issu de la loi SRU : La reconstruction lidentique dun btiment dtruit par un sinistre est autorise nonobstant toute disposition durbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local durbanisme en dispose autrement, ds lors quil a t rgulirement difi. Peut galement tre autorise, sauf dispositions contraires des documents durbanisme et sous rserve des dispositions de L 421-5, la restauration dun btiment dont il reste lessentiel des murs porteurs

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lorsque son intrt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous rserve de respecter les principales caractristiques de ce btiment. A) BATIMENT SINISTRE

Principe Les btiments peuvent tre reconstruis lidentique malgr les dispositions durbanisme contraires ds lors quils ont t rgulirement difis. Ce droit ne semble pas illimit dans le temps (aucune jurisprudence) ; la logique voudrait que ce soit peu de temps aprs le sinistre (le temps de la reconstruction). A lidentique notion approximative : volume, SHON, destination initiale. On admet des variantes pour laspect ou les matriaux. Cette rgle est valable pour le terrain et non pour la personne, il peut donc y avoir un changement de propritaire. Exceptions Les PLU ou carte communale peuvent en disposer autrement et interdire la reconstruction lidentique, mais cela doit tre dit expressment. Avis du Conseil dEtat 23 fvrier 2005, arrt Hutin : On ne peut pas reconstruire lidentique un btiment lorsquil a t dtruit par un risque naturel qui pourrait se renouveler (ex : inondation)

Le lgislateur n'a pas entendu donner le droit de reconstruire un btiment dont les occupantsseraient exposs un risque certain et prvisible de nature mettre gravement en danger leur scurit. Il en va notamment ainsi lorsque c'est la ralisation d'un tel risque qui a t l'origine de la destruction du btiment pour la reconstruction duquel le permis est demand.

B) RUINE

Art L 111-3, 2me alina dit quon a le droit de restaurer un btiment dont il reste lessentiel des murs porteurs et qui par ailleurs prsente un intrt architectural ou patrimonial et cela nonobstant toute disposition durbanisme contraire. Intrt patrimonial : ex : intrt historique, btiment dans lequel un Roi aurait dormi.

6) LA REGLE DINCONSTRUCTIBILITE DES TERRAINS NON EQUIPES Art L 421-5 du code de lurbanisme Lorsque, compte tenu de la destination de la construction projete, des travaux portants sur les rseaux publics de distribution deau, dassainissement ou de distribution dlectricit sont ncessaires pour assurer la desserte de ladite construction, le permis de construire ne peut tre accord si lautorit qui le dlivre nest pas en mesure dindiquer dans quel dlai et par quelle collectivit publique ou par quel concessionnaire de service public lesdits travaux doivent tre excuts.

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Sont inconstructibles les terrains non desservis en eau, en lectricit et en assainissement, alors mme que la construction envisage aurait besoin de ces rseaux. Un garage reste donc constructible.

Rgle applicable : - Mme si le terrain est situ sur une partie actuellement urbanise dune commune sans POS / PLU ni carte communale. - Mme si le terrain est situ sur une zone U dune commune dote dun POS/PLU. - Mme si le terrain est situ en secteur constructible dune commune dote dune carte communale. Pourquoi peut-on avoir des zones U non quipes ? - Dans une zone U, on peut inclure des terrains qui sont en cours dquipement (commune a pris lengagement dquiper la zone en VRD dans tel dlai). - Dans une zone U, un terrain en marge nest pas quip.

7) TRAVAUX SUR DES CONSTRUCTIONS IRREGULIERES EXISTANTES Hypothse o une construction existante nest pas conforme une ou plusieurs rgles dutilisation du sol actuellement en vigueur (cas frquent). Ici la construction est rgulire mais pas conforme aux rgles nouvelles. Que peut-on donc y faire comme travaux ? La jurisprudence a palli linsuffisance de la loi. Conseil dEtat 27 mai 2005, arrt Sekler Selon cet arrt, sur une construction existante non conforme une ou plusieurs rgles dutilisation du sol (dictes aprs dification) on ne peut raliser que 2 types de travaux : - Les travaux qui rendent la construction plus conforme aux rgles en cause ; - Les travaux qui sont trangers c'est--dire ceux qui ne portent pas une atteinte supplmentaire aux rgles en cause.

Exemple : SHON : 2.100 m. Terrain 1.000 m / COS de 2Surlvation du toit Percement de fentre Changement destination commerce A en garage A Garage B en prolongement du A A B

Fentres : ok on peut en percer en plus car trangres au COS. Garage A : ok car rend la construction plus conforme car avant tait de la SHON destine au commerce. Garage B : ok car tranger, on ne cr pas de SHON. Toit : Non car une surlvation entrane une augmentation de la SHON.

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3/ LES SERVITUDES DUTILITE PUBLIQUE (SUP) A/ NOTION DE SERVITUDES DUTILITE PUBLIQUECharges grevant les biens immobiliers dans des buts dintrts gnraux trs spcialiss (contrairement aux servitudes durbanisme qui contribuent un dveloppement urbain harmonieux). Il existe entre 70 et 80 catgories diffrentes de servitudes dutilit publiques issues de lois diverses et varies extrieures au Code de lUrbanisme et qui renvoient donc souvent des actes administratifs (dcrets, arrts prfectoraux, ) Cependant, les servitudes dutilit publiques sont listes larticle R 126-1 Code de lUrbanisme. On considre que les servitudes dutilit publiques affectant la commune en cause doivent ncessairement tre annexes au POS ou PLU sil en existe un, cest pourquoi les servitudes dutilit publiques apparaissent dans le code de lurbanisme. Seules sont opposables, aux utilisateurs du sol les servitudes dutilit publiques annexes au POS/PLU. Donc un dfaut dinformation peut conduire leur inapplicabilit.

Remarque sur le rgime, les rgles qui sont applicables aux servitudes : Ce qui distingue, dans leur rgime, les servitudes durbanisme et les servitudes dutilit publique, cest essentiellement les rgles dindemnisation. Les servitudes durbanisme Les servitudes durbanisme ne sont en principe pas indemnisables (cf. article L 160-5 code de lurbanisme), sauf une exception : le propritaire a droit une indemnit lorsque la servitude porte atteinte un droit acquis. Il sagit dun droit acquis confr par une autorit administrative, et plus prcisment le droit de lotir (bientt appel permis damnager). Rappel : Un lotisseur est propritaire dun terrain qui obtient lautorisation de les diviser pour les vendre afin de permettre aux acqureurs de construire. Autorisation possible sous rserve de raliser les quipements collectifs (principalement VRD). Une fois lautorisation accorde, elle simpose au lotisseur. Exemple : Un lotisseur obtient une autorisation de lotir donc un droit acquis de lotir. Il ralise le lotissement mais les rgles durbanisme changent avant mme que le lotisseur ait conu les VRD. La jurisprudence a admis ici une atteinte au droit acquis de lotir do indemnit. Les servitudes dutilit publique Les servitudes dutilit publiques sont indemnisables si la loi qui les a institues a expressment prvu une indemnisation (cas assez rare).

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Exemple : loi de 1906 instituant une servitude de distribution dnergie lectrique qui permet de pouvoir implanter des pylnes lectriques ou des cbles sous des habitations prives. Ici le propritaire a droit tre indemnis. Lorsque la loi na pas prvu dindemnit, un arrt du Conseil dEtat du 29/12/2004 (arrt Socit damnagement des coteaux de Ste Blaise pose le principe quaucune indemnisation nest due sauf en cas de charges spciales et exorbitantes hors de proportion avec lobjectif dintrt gnral poursuivi (par la servitude). Quest ce quune charge exorbitante et spciale ? La servitude sera rarement considre comme telle car le Conseil dEtat est trs restrictif. Dans larrt sus mentionn il tait question dun PPRN, le risque tait celui deffondrement dune falaise, or un terrain se trouvant juste au pied de la falaise avait fait lobjet dune autorisation de lotir o les travaux de VRD avaient dj t effectus. Ici le juge a considr que la servitude dinconstructibilit ne pouvait tre considre comme une charge spciale et exorbitante. Donc aucune indemnit !!! Bien que la loi prvoit la possibilit dune indemnisation les cas sont rarissimes.

B/ VARIETES DES SERVITUDES DUTILITE PUBLIQUEArt L 126-1 du code de lurbanisme. Quelques exemples : La servitude de protection aux abords des monuments historiques La servitude applicable dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysag (ZPPAUP) La servitude de distribution dnergie lectrique La servitude de protection des parcs nationaux La servitude de circulation arienne La servitude dalignement des voies publiques Le Plan de Prvention des Risques Naturels Prvisibles (PPRNP) Le Plan de Prvention des Risques Technologiques (PPRT)

1) LA SERVITUDE DE PROTECTION AUX ABORDS DES MONUMENTS HISTORIQUES Article L 621-31 du Code du Patrimoine (cre en 2004) Sapplique un primtre de protection dun rayon de 500 mtres autour des monuments historiques quils soient classs ou inscrits ( 50.000 en France).

500 mtres

Monument historique Visible depuis le MH Travaux Visibilit en mme temps que le MH

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Dans ce primtre de protection, tous les travaux (ex : coupe darbre, dmolition, affouillement, remblaies) exigent laccord pralable dune autorit administrative qui est lArchitecte des Btiments de France ds lors que ces travaux sont visibles du monument historique ou visibles en mme temps que lui depuis un point extrieur. La visibilit doit ltre depuis une partie accessible du monument historique ou dun point extrieur par le public. Ordonnance du 8 septembre 2005 : lABF a la possibilit de modifier la forme du primtre afin notamment de le rduire autour des monuments historiques de plus faible importance et de ladapter au relief (aux perspectives urbaines).

500 mtres

MH rue

Primtre de protection adapt

Lorsque les travaux aux abords du monument historique sont soumis une autorisation durbanisme (permis de construire, autorisation de travaux, de lotir...) lavis de lABF est demand par le service instructeur dans le cadre de linstruction de la demande dautorisation. Si lABF ne donne pas son accord, lautorisation doit tre refuse. Si lABF donne son accord sous rserve du respect de certaines prescriptions, lautorisation peut tre accorde mais elle doit imprativement intgrer les prescriptions imposes par lABF. Il sagit ici dun avis conforme. Pour les travaux qui ne sont pas soumis une autorisation durbanisme (coupe darbre, travaux daffouillement ) une demande spcifique doit tre formule au prfet, lequel accorde ou refuse son autorisation aprs avis de lABF. Il sagit ici dun avis simple. En thorie, le prfet peut ne pas suivre cet avis mais dans la pratique, le prfet suit lavis de lABF.

2) LA SERVITUDE APPLICABLE DANS LES ZONES DE PROTECTION DU PATRIMOINE ARCHITECTURAL URBAIN ET PAYSAGE (ZPPAUP) Loi du 7 janvier 1983 : cration des ZPPAUP, aujourdhui codifie aux articles L 624-1 et suivants du Code du Patrimoine. On fixe par crit et par avance les rgles applicables autour des monuments historiques. Aux abords des monuments historiques et de tout secteur patrimonialement intressant (donc mme sil ny a pas de monument historique), le prfet peut, sur initiative des communes, approuver une ZPPAUP qui est une zone mais galement une rglementation crite trs dtaille (forme des toitures, matriaux, traitement des baies, amnagement des cltures, hauteur des faades, ).

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On saura donc lavance quelles sont les rgles applicables au titre de la protection du PAUP. On cre donc un primtre adapt la richesse du secteur. Dans le primtre des ZPPAUP, tous les travaux sont soumis laccord de lABF qui vrifie ici la bonne application de la rglementation de la ZPPAUP (et non plus dappliquer des contraintes au cas par cas). LABF est encadr et donc nest plus totalement libre. La Seine et Marne comprend de nombreuses ZPPAUP.

Si MH, alors le rayon de 500 m na plus lieu dtre car nouveau primtre : celui de la ZPPAUP

3) LA SERVITUDE DE DISTRIBUTION DENERGIE ELECTRIQUE Article 12 Loi du 15 juin 1906 non codifie sur lnergie. Cette loi permet aux concessionnaires de distribution dnergie lectrique (principalement EDF), sous rserve dune dclaration dutilit publique par lEtat, de faire passer des conducteurs dlectricit sous ou sur les terrains publics ou privs. Servitude annexe : droit de couper des branches ou racines darbres sur des terrains proches des conducteurs dlectricit arien.

4) LA SERVITUDE DE PROTECTION DES PARCS NATIONAUX Articles L 331-1 et suivants du Code de lEnvironnement. L331-1 : Un parc national peut tre cr partir d'espaces terrestres ou maritimes, lorsque le

milieu naturel, particulirement la faune, la flore, le sol, le sous-sol, l'atmosphre et les eaux, les paysages et, le cas chant, le patrimoine culturel qu'ils comportent prsentent un intrt spcial et qu'il importe d'en assurer la protection en les prservant des dgradations et des atteintes susceptibles d'en altrer la diversit, la composition, l'aspect et l'volution. Il est compos d'un ou plusieurs coeurs, dfinis comme les espaces terrestres et maritimes protger, ainsi que d'une aire d'adhsion, dfinie comme tout ou partie du territoire des communes qui, ayant vocation faire partie du parc national en raison notamment de leur continuit gographique ou de leur solidarit cologique avec le coeur, ont dcid d'adhrer la charte du parc national et de concourir volontairement cette protection. Il peut comprendre des espaces appartenant au domaine public maritime et aux eaux sous souverainet de l'Etat. LEtat par dcret peut instaurer des pars nationaux (7 actuellement). Le Dcret qui cr un parc national contient diverses servitudes qui psent sur le propritaire. (Ex : limitation du droit de construire, de chasser telle espce )

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5) LA SERVITUDE DE CIRCULATION AERIENNE Article L 131-1 du Code de laviation civile : Les aronefs peuvent circuler librement au-dessus des territoires franais. Toutefois les aronefs de nationalit trangre ne peuvent circuler audessus du territoire franais que si ce droit leur est accord par une convention diplomatique ou s'ils reoivent, cet effet, une autorisation qui doit tre spciale et temporaire. Les aronefs peuvent survoler les terrains.

6) LA SERVITUDE DALIGNEMENT DES VOIES PUBLIQUES Ou servitude de reculement Article L 112-1 du Code de la voierie routire : L'alignement est la dtermination par l'autorit

administrative de la limite du domaine public routier au droit des proprits riveraines. Il est fix soit par un plan d'alignement, soit par un alignement individuel. Le plan d'alignement, auquel est joint un plan parcellaire, dtermine aprs enqute publique la limite entre voie publique et proprits riveraines. L'alignement individuel est dlivr au propritaire conformment au plan d'alignement s'il en existe un. En l'absence d'un tel plan, il constate la limite de la voie publique au droit de la proprit riveraine. Servitude qui permet aux propritaires des voies publiques (commune, dpartement, rgion outre mer, Etat) dlaborer des plans dalignement de ces voies en vue de la rectification ou de llargissement de ses routes.

Alignement futur qui rsulte dun plan dalignement approuv par le propritaire de la voie. Route Alignement actuel

Une partie du terrain A et du terrain B sont frappes dalignement. Consquences : Ces parties de terrain sont inconstructibles. Quand il existe des constructions dans ces parties, celles-ci ne peuvent pas faire lobjet de travaux confortatistes. Le plan dalignement a pour effet de transfrer la proprit des parties frappes dalignement au profit de la personne publique propritaire de la voie : Transfert immdiat pour les terrains non btis. Transfert diffr, sagissant des parties de terrains frappes dalignement qui sont bties, la date de la destruction du btiment (quelle soit volontaire ou fortuite).

La prise de possession de la voie par le propritaire dpend de lindemnisation.

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7) LE PLAN DE PREVENTION DES RISQUES NATURELS PREVISIBLES (PPRNP) Art. L 562-1 et suivants du code de lenvironnement (liste non exhaustive) Art L 562-1 : I. - L'Etat labore et met en application des plans de prvention des risques naturels prvisibles tels que les inondations, les mouvements de terrain, les avalanches, les incendies de fort, les sismes, les ruptions volcaniques, les temptes ou les cyclones.

II. - Ces plans ont pour objet, en tant que de besoin : 1 De dlimiter les zones exposes aux risques, dites "zones de danger", en tenant compte de la nature et de l'intensit du risque encouru, d'y interdire tout type de construction, d'ouvrage, d'amnagement ou d'exploitation agricole, forestire, artisanale, commerciale ou industrielle ou, dans le cas o des constructions, ouvrages, amnagements ou exploitations agricoles, forestires, artisanales, commerciales ou industrielles pourraient y tre autoriss, prescrire les conditions dans lesquelles ils doivent tre raliss, utiliss ou exploits ; 2 De dlimiter les zones, dites "zones de prcaution", qui ne sont pas directement exposes aux risques mais o des constructions, des ouvrages, des amnagements ou des exploitations agricoles, forestires, artisanales, commerciales ou industrielles pourraient aggraver des risques ou en provoquer de nouveaux et y prvoir des mesures d'interdiction ou des prescriptions telles que prvues au 1 ; 3 De dfinir les mesures de prvention, de protection et de sauvegarde qui doivent tre prises, dans les zones mentionnes au 1 et au 2, par les collectivits publiques dans le cadre de leurs comptences, ainsi que celles qui peuvent incomber aux particuliers ; 4 De dfinir, dans les zones mentionnes au 1 et au 2, les mesures relatives l'amnagement, l'utilisation ou l'exploitation des constructions, des ouvrages, des espaces mis en culture ou plants existants la date de l'approbation du plan qui doivent tre prises par les propritaires, exploitants ou utilisateurs. III. - La ralisation des mesures prvues aux 3 et 4 du II peut tre rendue