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Extrait Du Guide Rentagarage 21

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Table des matieres

• Le guide de RentaGarage 2.1 - Julien Bédouet - www.parkinggarage.fr • 2

Introduction� 3Presentation� 4Le�rendement�brut� 5La�rentabilite�nette�de�charges� 8Le�financement�des�parkings� 13Comment�calculer�les�impots�?� 19L’impôt sur le revenu 19Les prélèvements sociaux 21Quel�régime�fiscal�choisir�?� 21Le régime micro-foncier 22Le régime réel 22L’inflation� 23Le�regime�micro�foncier�sans�emprunt� 25Le�regime�micro�foncier�avec�emprunt� 28Le�regime�reel�sans�emprunt� 30Le�regime�reel�avec�emprunt� 31Comparer�les�4�scenarii� 33La plus-value immobiliere 38Conclusion� 42

Ce guide ne peut être utilisé que pour un usage privé uniquement. Vous n’avez pas le droit de l’offrir ni de le revendre sans accord de l’auteur. Toutes reproductions, partielles ou totales, sous quelques formes et procédés sont interdites conformément à l’article L.122-4�du�Code�de�la�Propriété�Intellectuelle.�Toute�personne�procédant�à une utilisation du contenu de ce guide, sans une autorisation expresse et écrite de l’auteur, encourt une peine relative au délit de contrefaçon détaillée à partir de l’article L 335-2 du même Code.

L’auteur s’est efforcé d’être aussi précis et complet que possible lors de la création de cet ouvrage. Malgré ceci, il ne peut en aucun cas garantir le contenu de cet ouvrage en raison de l’évolution et de la mutation rapide et constante des lois. Cet ouvrage a été écrit par un investisseur particulier qui partage son expérience. Celle-ci ne peut pas garantir l’exactitude de son contenu.

Les exemples et stratégies décrits dans cet ouvrage ne peuvent être considérés comme des modèles absolus et reproductibles à l’identique. Ils ne servent que d’illustration aux propos de l’auteur, et ne peuvent en aucun cas être pris en compte comme de quelconques incitations, recommandations, sollicitations, prévisions,� conseils� d’achat� ou� de� vente� de� produits� financiers,�immobiliers ou spéculatifs.

Il appartient à chacun de se faire sa propre opinion. L’auteur partage son expérience et ses opinions, mais il n’a pas le statut de conseiller,�juriste,�fiscaliste�ou�administrateur�de�biens.�Il�peut�être�nécessaire de faire appel à ce type de spécialistes en tout cas de doute.

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Introduction

• Le guide de RentaGarage 2.1 - Julien Bédouet - www.parkinggarage.fr • 3

Bienvenue! Dans ce guide nous allons étudier les parkings d’un point de vue financier. Je ne sais pas où vous en êtes dans vos recherches immobilières, mais si vous avez acheté ce livre, c’est que vous avez besoin de savoir dans quoi vous vous engagez.

Dans ce guide, vous apprendrez le côté financier de la gestion de parking :

• comment�calculer�les�frais�de�notaire�?

• comment�estimer�les�loyers�?

• comment�calculer�les�charges�du�parking�?�

• comment�choisir�son�crédit�et�économiser�des�milliers�d’euros�?

• comment�calculer�les�impôts�?�

• comment�payer�des�centaines�d’euros�d’impôts�en�moins�?

• combien�vous�rapportera�votre�parking�?�

• votre�investissement�est-il�viable�financièrement�?�

Avec ce guide et RentaGarage 2.1, vous allez sécuriser votre investissement et surtout ne pas perdre d’argent avec un parking. Vous allez même apprendre à gagner plus d’argent grâce aux fonctions de calcul de ce tableur excel.

J’ai developpé cet outil de calcul pendant plus d’une année. Au début, j’estimais mes investissements avec RentaGarage 1. Cela me permettait de savoir approximativement le rendement. Les calculs étaient basiques et réflétaient bien mes savoirs de l’époque. Je ne connaissais pas bien la fiscalité ou les crédits.

J’avais oublié certaines charges. Je calculais le rendement uniquement pour la première année. Je ne pouvais pas faire de simulation pour optimiser les impôts, les crédits ou la revente.

Et puis, au fil du temps, cet outil a évolué. J’ai dû aller voir les banquiers pour obtenir un financement de 90000 €. Je me suis dit qu’un joli dossier, bien présenté avec tous les chiffres et toutes les projections de mon investissement, pourrait aider. J’ai donc étendu les fonctions de l’outil. Maintenant, vous pouvez analyser votre investissement sur 30 ans au lieu d’un an. Tous les calculs sont détaillés. Vous pouvez prévoir des travaux, des frais exceptionnels. Vous pouvez comparer le rendement avec différents niveaux de financement : 0 %, 25 %, 50%, 100 %, ou tout autre pourcentage, c’est vous qui choissisez.

Acheter un parking vous engage dans la durée. Ce guide est uniquement une annexe de RentaGarage et n’aborde que le côté financier. Si vous voulez avoir toutes les clès pour investir, je vous invite à lire Réussir son investissement dans les parkings. Dans ce livre, vous découvrirez comment évaluer la demande, comment négocier, comment louer, comment organiser vos recherches, bref, le métier d’investisseur.

Avec RentaGarage 2.1, analyser financièrement un lot de parkings n’a jamais été aussi simple et rapide. En moins de 5 minutes, je connais l’avenir probable de mon investissement pendant les 30 prochaines années. Vous allez maintenant découvrir étape par étape le fonctionnement de RentaGarage 2.1 et comment vous allez pouvoir en tirer parti !

Bonne lecture! Julien

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Presentation

• Le guide de RentaGarage 2.1 - Julien Bédouet - www.parkinggarage.fr • 4

Pour que vous compreniez bien le fonctionnement de la calculatrice, je vais extraire petit à petit des parties de son contenu. Les explications se trouvent juste à côté de ces images. Ainsi, vous n’aurez pas besoin de vous référer au tableur. Ceci dit, vous pouvez très bien reproduire les exemples au fur et à mesure afin de tester l’outil et de vous entraîner.

Dans RentaGarage, il y a plusieurs pages. La première page est exposée ci dessous. Cette page vous permet de situer votre projet pour quelqu’un qui ne le connaît pas. Lorsque vous irez demander un financement à un banquier, il faut que vous soyez préparé ET crédible.

Dossier de présentationPierre Dupont

Projet d’investissement dans

un lot de garages

situé à Angers

Cette page est donc la page de garde de votre dossier. Vous le savez peut-être, mais vous pouvez créer un document imprimable à partir d’un tableur excel. Le format de ce document imprimable est le même que celui de ce guide : le format PDF. Cela vous permet de figer le document pour l’imprimer ou l’envoyer par email.

Pour faire cela, vous devez aller dans le menu ‘Fichier’, puis cliquer sur ‘exporter au format pdf’. Vous pouvez choisir de modifier les options ou de cliquer sur le bouton ‘Exporter’. Vous obtenez ainsi un joli document d’une douzaine de pages que vous pouvez partager avec des banquiers ou d’autres investisseurs.

Je vous précise aussi que je travaille avec le logiciel Open Office Calc. C’est à peu près le même logiciel que Excel, sauf qu’il est 100 % gratuit. Vous pouvez le télécharger en cliquant ici. Je vous conseille de le faire car mes indications se référeront toujours à ce logiciel.

Rentrons tout de suite dans le vif du sujet avec la page ‘données’. C’est ici que vous allez saisir les informations concernant votre projet d’investissement.

Tout au long de ce guide, je vais me référer à un exemple réel. Il m’a été présenté par un lecteur. Il s’agit d’un lot de 6 parkings. J’ai analysé ce lot avec le lecteur. Il convient parfaitement pour illustrer les capacités de calcul de RentaGarage 2.1.

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Le rendement brut

• Le guide de RentaGarage 2.1 - Julien Bédouet - www.parkinggarage.fr • 5

InformationsInformations sur le projet Location

Coût initial 27 000 € Nombre d’emplacements à louer 6Frais de notaire 3 051 € Loyer mensuel unitaire moyen 40�€Proportion des frais de notaire 10,2% % d’emplacements vides et/ou non payés 5,0%

Investissement total 30 051 € Loyers annuels 2 736 €

Rentabilité Brute 9,1%Les cases en bleu sont celles de vous pouvez modifier. Ce sont ces cases qui caractérisent votre investissement. Les autres cases contiennent les formules de calcul automatique. Ces formules éxécutent des ordres précis qui affichent ensuite un résultat.

Dans la colonne de gauche, nous calculons le montant de l’investissement. Il est composé de deux choses : le prix que vous verserez au vendeur et les frais de notaire. Il est possible que vous passiez par un agence immobilière pour acheter. Dans ce cas, vous renseignerez le prix de vente avec les frais d’agence inclus.

C’est à partir de ce montant que sont calculés automatiquement les frais de notaire. Les calculs se font dans la page ‘frais de notaire’ du tableur. Ce calcul est assez complexe. Vous pouvez regarder cette page si vous le souhaitez.

Pour résumer, les frais de notaire comprennent des taxes que collecte le notaire pour le compte de l’Etat, la rémunération de son travail et les frais qu’il a avancés pour établir l’acte de vente.

Selon la complexité de la vente, les frais peuvent varier. Je vous conseille donc de demander un devis au notaire pour valider l’estimation que vous faites. De la même manière, vous pouvez estimer les frais de notaire sur internet.

http://www.pap.fr/argent/calculettes/frais-de-notaire

http://www.calcul-frais-de-notaire.fr/

Les frais de notaire sont proportionnels au prix de vente du bien. Attention ! Les places de parking vendues à l’unité ont des frais de notaire assez élevés. Si vous achetez une place de parking 10 000 €, vous paierez environ 2000 € de frais de notaire, soit 20 % du prix de vente. Dans l’exemple ci-dessus, le pourcentage des frais de notaire est de 10,2 %. Au delà de 80 000 €, vous pouvez compter environ 7% à 8 % du prix de vente.

Acheter des places de parking en lot permet de diminuer proportionnellement les frais de notaire.

Montant de l’investissement = prix de vente + frais de notaire

Le détail des formules mathématiques seront présentées comme ci-dessus.

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Le rendement brut

• Le guide de RentaGarage 2.1 - Julien Bédouet - www.parkinggarage.fr • 6

InformationsInformations sur le projet Location

Coût initial 27 000 € Nombre d’emplacements à louer 6Frais de notaire 3 051 € Loyer mensuel unitaire moyen 40�€Proportion des frais de notaire 10,2% % d’emplacements vides et/ou non payés 5,0%

Investissement total 30 051 € Loyers annuels 2 736 €

Rentabilité Brute 9,1%Dans la colonne de droite, nous allons calculer les loyers que le lot de parkings va générer. La formule est simple :

Loyers = nombre d’emplacements x loyer mensuel x 12 mois x pourcentage d’emplacements vides et/ou non payés

Dans cet exemple, le lot comprend 6 places de parking. Chacune est�louée�40�€�par�mois.�Le�propriétaire�peut�donc�encaisser�:

6�x�40�€�=�240�€�de�loyers�par�mois�si�les�places�sont�toutes�louées.�Pour obtenir le montant des loyers annuels, il suffit de multiplier le loyer mensuel total par 12. Ce qui nous donne :

240�€�x�12�=�2�880�€�de�loyers�par�an.�

J’ai ajouté une marge d’erreur à ce calcul. En effet, je me suis rendu compte que ce calcul ne reflétait pas la réalité.

Il est très rare qu’un propriétaire arrive à louer tous ses parkings 365 jours par an. Il se passe souvent quelques jours entre le départ d’un locataire et l’arrivée d’un nouveau locataire. Il arrive aussi que certains locataires occupent un parking sans le payer. Ce sont des aléas que vous pouvez prévoir.

Selon la qualité de l’emplacement, la demande locative sera plus ou moins forte. Plus la demande est forte et moins vous aurez de vacances locatives. A l’inverse, moins vous aurez de demande, et plus votre parking sera vacant.

Dans cet exemple, on estime que les vacances locatives seront de 5%. On applique alors la formule :

2 880 € x (100 % - 5 %) = 2 736 €.

Cela reste une estimation. Avec le temps et l’expérience, vous serez à même de mieux jauger la situation.

Rentabilité brute = loyers annuels / investissement total

La rentabilité brute est un calcul assez basique. Elle permet de mesurer le montant d’argent encaissé en fonction de l’argent que vous aurez investi. Je vais prendre un exemple simple que tout le monde connaît.

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Le rendement brut

• Le guide de RentaGarage 2.1 - Julien Bédouet - www.parkinggarage.fr • 7

La rentabilité, c’est le taux d’intérêt de votre livret A : 1,25 %, à l’heure où j’écris ces lignes.

Si vous avez 100 € sur votre livret A pendant un an, la banque vous donnera 1,25 % des 100 €, soit :

100 € x 1,25 / 100 = 1,25 € par an.

Votre argent est rémunéré à hauteur de 1,25 € pour 100 €, soit 1,25 % par an.

En immobilier, ce sont les loyers qui rémunèrent le capital investi.

Le rendement ou la rentabilité, c’est un pourcentage qui permet de comparer plusieurs investissements entre eux, et savoir lequel rapporte le plus d’argent. Pour cela, le calcul prend en compte les revenus locatifs (loyers) et le montant de l’investissement qui a permis de les générer.

On appelle rentabilité brute, toutes les rentrées d’argent de l’année, divisées par l’investissement total. C’est le taux que vous communiquent les agents immobiliers pour vous vendre le parking.

L’inconvénient majeur de ce taux est qu’il ne prend pas en compte les sorties d’argent. Être propriétaire d’un parking génère des frais. Vous devez envoyer des quittances de loyer, payer le syndicat de copropriété et des impôts...

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La rentabilite nette de charges

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La rentabilité nette de charges est la donnée la plus importante à calculer. Acheter un parking, c’est comme créer une entreprise. Il faut un capital, et il y a des rentrées et des sorties d’argent. A la fin�de�l’année,�vous�faites�vos�comptes�pour�savoir�combien�vous�avez�gagné�avec� votre�entreprise� :� c’est� le� bénéfice�ou� la�perte�(risque faible avec un parking bien choisi).

Le�bénéfice�de�votre�futur�parking�se�calcule�ainsi�:�les�loyers�moins�les charges (syndic de copropriété, annonces dans les journaux, entretien de la porte du garage, changement de la serrure, la taxe foncière,�etc�etc).�Il�ne�vous�reste�plus�qu’à�diviser�votre�bénéfice�par le coût de votre parking et vous avez trouvé la rentabilité nette du parking.

Taux de rentabilité net = (Rentrées – Sorties) x 100

Montant de l'investissement

= Bénéfice x 100

Montant de l'investissement

Voyons maintenant comment RentaGarage va nous aider à calculer le rendement net de charges.