Le marché de l'investissement - 1er semestre 2016

LE MARCHÉ

DE L’INVESTISSEMENT ÎLE-DE-FRANCE / FOCUS QCA (Quartier Central des Affaires)

1ER SEMESTRE 2016

446

820 1,3

72

2,6

22

900

1,4

51

2,1

54

4,2

41

1,3

51

2,1

44

2,7

40

5,6

33

1,4

43

3,5

09

2,4

04

4,7

66

1,7

58

2,6

51

3,6

85

3,6

24

3,1

18

5,4

89

2,6

66

5,4

44

4272

3507

4321

6042

2196

4165

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

10,000

11,000

12,000

13,000

14,000

15,000

16,000

17,000

18,000

19,000

T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

En

mil

lio

ns

€

2009 5,2 milliards €







-17% : en dépit d’un regain d’activité au

2ème trimestre, le volume investi en

immobilier d’entreprise a baissé sur la

région parisienne par rapport au 1er

semestre 2015

Ce semestre se caractérise par un nombre

de transactions record depuis 2007, avec

près de 130 opérations recensées sur l’Ile-

de-France (hors portefeuilles nationaux)

Les petites et moyennes transactions

(moins de 100 millions d’euros) ont eu un

impact majeur, représentant près de 45%

de l’activité contre 30% en 2015

Le secteur de la Défense signe son retour

au premier plan avec 1,1 milliard d’euros

investis. Ce secteur profite en partie d’un

taux de rendement plus rémunérateur que

celui des marchés voisins et de sa

typologie d’actifs de grandes surfaces

Ce rebond d’activité à La Défense, ainsi

que sur le reste de l’Ile-de-France lors des

3 derniers mois, s’explique par la

finalisation de grosses transactions, à

l’image de l’acquisition par AXA de la tour

First pour 800 millions d’euros

LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016

ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA

Volumes investis

6,4 milliards d’€ sur le 1er semestre 2016 Source : Knight Frank

Géographie des volumes investis

Le QCA tire son épingle du jeu Source : Knight Frank

La

Défense

18%

Croissant

Ouest

25%

Paris

QCA

26%

Reste

Paris

Intra-muros

16%

1ère

Couronne

7%

-32%

+24%

-51%

-43%

Paris QCA Reste Paris

Intramuros La Défense

Croissant

Ouest

1ère

Couronne Autres

Total

Île-de-France

1 664 996 1 108 1 583 473 540 6 362

Volume investi en 2016 (en millions d’€)

Part en % dans les volumes

Investis en Île-de-France en

2016

Évolution en % des volumes

Investis en 2016 par rapport

À 2015



+2%

Malgré un 1er trimestre très médiocre, le QCA a

été un marché dynamique, affichant une hausse

de l’activité de 24% sur l’ensemble du 1er

semestre

La raison de ce mauvais démarrage est à

chercher dans la forte activité de la fin 2015, qui

a eu pour effet d’assécher l’offre pour quelques

mois

Le rebond de l’activité observé au 2ème

trimestre a permis de compenser ce

phénomène, le QCA a ainsi pu retrouver la place

qui est traditionnellement la sienne en Ile-de-

France, attirant 26% des volumes investis en 6

mois sur la région

Ce rebond est porté par plusieurs belles

signatures, à commencer par celle du 65/67

Champs-Elysées, acquis par l’Emirat du Qatar

pour 490 millions d’euros

La poursuite de la compression des taux de

rendement sur le QCA n’a pas réduit l’intérêt des

investisseurs pour ce marché

151

455

272

1,0

46

573

448

303

514

247 632

707

878

160

2,1

11

702

982

625

899

268

943

353

1,4

39

893 1,3

37

689

649

572

1,5

20

342

1322

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

En

mil

lio

ns

€

Volume trimestriel Volume annuel

2009 1,92 milliard €

2010 1,84 milliard €




21% 21%

33%

37%

23% 24%

19%

2014 4,02 milliards




Focus QCA

+24% au 1er semestre 2016 par rapport à 2015 Source : Knight Frank

Date Immeuble Type d’actif Secteur

géographique Surface

Prix

(en millions d’€) Acheteur Vendeur

Avril

2016

Tour First Bureaux La Défense 80 000 800 Axa Investment

Managers Real

Assets

Beacon Capital

Partners

Juin

2016

65-67 Avenue des

Champs Elysées

Commerces/ Bureaux QCA 10 500 490 Emirat du Qatar Thor Equities LLC

Meyer Bergman

Mars

2016

2-8 rue d’Ancelle Bureaux Croissant

Ouest

17 200 270,8 Amundi / Assurance

Crédit Mutuel

Unibail-Rodamco

Mars

2016

Villebon 2 Centre commercial 2ème Couronne 47 500 159 Crédit Agricole

Assurance/ ACM Vie

AS

Hammerson

Mai

2016

Sofitel Le Faubourg Hôtel QCA 147

chambres

158 Consortium

d’investisseurs

asiatiques

Mount Kellett

Capital

Management

Janv.

2016

Tour Alto Projet de

développement mixte

La Défense 51 000 55 Abu Dhabi Investment

Authority

UBS Real Estate

Janv.

2016

44 rue Paul

Langevin, Ris

Orangis

Plateforme logistique 2ème Couronne 46 200 34,4 EPF Raiffesen



Exemples de transactions Source : Knight Frank

87%

10% 3%

Année 2015

83%

13%

4%

1er semestre 2016

Bureaux Commerces Autres actifs



Répartition par types d’actifs

Léger regain du poids des actifs commerciaux Source : Knight Frank

59% 22%

19%

Année 2015

61% 20%

19%

1er semestre 2016

Core Core Plus Value Added/ Développements en blanc



Répartition par profils de risque

Quasi statu quo sur les profils de risque Source : Knight Frank

20%

25%

30%

25%

1er semestre 2016

Moins de 50 millions d'€ 50 à 100 millions d'€

100 à 200 millions d'€ Plus de 200 millions d'€

11%

18%

32%

39%

Année 2015



Répartition par montants

Domination des deals intermédiaires (entre 50 et 200 millions d’€) Source : Knight Frank

Source : Knight Frank

80%

6%

2%

2% 2%

France Zone € Europe hors zone € Amérique du Nord Asie / Moyen-Orient Autres

64% 3%

8%

13%

8% 4%

Année 2015 1er semestre 2016



Répartition par nationalités des acquéreurs

Chasse gardée des investisseurs français Source : Knight Frank

Avec une fourchette désormais comprise entre 3 et

3,25% sur le QCA, les taux Prime sont à leur point

bas historique

En dépit de ce point bas et de l’écart croissant qui le

sépare de la plupart des autres marchés de la région

parisienne, le QCA conserve les faveurs des

investisseurs

Plus discrète et, surtout, plus modérée, la

compression des taux Prime gagne les autres

marchés d’Ile-de-France, à l’exemple de La Défense

qui voit passer son taux prime sous les 5%

L’écart de taux entre le Core, le Core Plus et les

autres classes d’actifs a tendance à s’accroitre au

sein de chaque secteur géographique, ce qui

contribue au regain d’intérêt des investisseurs pour le

Core Plus et le Value Added, ouvrant des

opportunités sur des segments moins saturés

Elément capital du succès du compartiment

immobilier auprès des investisseurs, le spread entre

taux Prime et les rendements obligataires continue

d’afficher un avantage important pour les actifs

immobiliers (273 points de base)

3.38%

4.88%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

8.00%

9.00%

10.00%

198

2

198

3

198

4

198

5

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6

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7

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8

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9

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0

199

1

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2

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3

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6

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7

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8

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9

200

0

200

1

200

2

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3

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4

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5

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6

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7

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8

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9

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0

201

1

201

2

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3

201

4

201

5

S1

20

16

QCA La Défense



Taux de rendement Prime

Baisse continue des taux sur les actifs Prime Source : Knight Frank

3.00

4.00

3.75

4.75 4.75 4.75

3.75

4.50

4.00

4.50

5.00

4.75

3.25

4.25

4.00

5.00 5.00

5.25

4.00

4.75

4.50

4.75

5.25

5.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

5.00

5.50

Pa

ris Q

CA

Pa

ris 1

2/1

3

Pa

ris 1

4/1

5

Pa

ris 1

8/1

9/2

0

La

Défe

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Bo

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ud

1ère

Co

uro

nn

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ord

1ère

Co

uro

nn

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st

1ère

Co

uro

nn

e S

ud

En

%



Taux de rendement Prime

Compression généralisée pour le 1er semestre 2016 Source : Knight Frank



Spread taux Prime / rendements obligataires Source : Knight Frank

-8.00%

-6.00%

-4.00%

-2.00%

0.00%

2.00%

4.00%

0

5

10

15

20

25

19

83

19

84

19

85

19

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19

87

19

88

19

89

19

90

19

91

19

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19

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19

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19

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19

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20

00

20

01

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02

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04

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20

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20

08

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09

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20

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12

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13

20

14

20

15

Ju

n-1

6

Spread taux de rendement / placements obligataires Volumes investis en Ile-de-France

Avantage obligataire

Avantage immobilier

ES

TIM

AT

ION