Perspectives Entreprises 4ème trimestre 2011

Une offre qui reste abondante

hors de Paris, et un climat

général qui évolue en faveur

des preneurs

L’offre immédiatement disponible reste stable, en dépit d’une

consommation de surfaces élevée

L’offre de bureaux disponibles en Ile-de-France est restée

relativement stable en 2011, à 3,6 millions de mètres carrés, en

dépit de la hausse de la consommation de bureaux. Cette faible

variation des surfaces disponibles peut s’expliquer par le nombre

élevé de pré-commercialisations et de « clés en main », qui n’ont

pas puisé dans le stock de surfaces immédiatement disponibles,

mais aussi par les motivations des mouvements des entreprises –

regroupements et optimisation du poste de dépenses

immobilières – qui peuvent impliquer que les surfaces libérées

soient plus importantes que celles prises.

Enfin, le volume global des mètres carrés de bureaux consommés en

2011 se révèle trompeur : il est en effet artificiellement « gonflé » par

un important nombre de grandes transactions, conclues en 2010,

mais dont la levée des conditions suspensives n’a été effective qu’en

2011. En cela, il reflète incorrectement la tendance actuelle, qui est

plutôt à la rationalisation des mètres carrés de bureaux - par

exemple en tirant profit de surfaces neuves, plus optimisées, qui

permettent de réduire le nombre de mètres carrés pris, pour un

effectif constant de collaborateurs.

A l’issue du 4e trimestre, le taux de disponibilité est stabilisé à 6,9%,

soit en légère baisse par rapport au début de l’année. L’offre

demeure ainsi globalement abondante, hormis dans certaines

zones de tensions bien identifiées.

Des tendances qui occultent d’importantes disparités, les

disponibilités étant plus limitées dans Paris

Dans le détail, le taux de vacance est très variable d’un secteur à

l’autre, compte tenu de la grande hétérogénéité de l’offre et de la

demande. Tandis que l’offre de qualité se fait plus rare dans les

quartiers centraux (Paris intra-muros et La Défense, qui affichent

un taux de vacance particulièrement bas, compris entre 4,4% et

5,4%), le choix reste relativement vaste dans le Croissant Ouest

et en Première Couronne (taux de vacance de 9 à 13%), pour les

entreprises prêtes à assouplir leurs critères de localisation.

En termes d’évolutions, ces situations contrastées font émerger un

marché à double vitesse.

D’un côté, Paris intra-muros a vu son offre de bureaux

disponibles fortement se contracter en 1 an (-16%, soit

140.000m² en moins) ; il en résulte une tension accrue sur les

offres de qualité dans les secteurs les plus prisés.

Evolution de l’offre immédiate de bureaux disponibles (en m²) et du taux de vacance

Moins de 5%

Entre 5% et 8%

Entre 8% et 10%

Plus de 10%

Cartographie : Taux de vacance par secteur géographique

Pulse •Perspectives Entreprises • 4ème trimestre 2011 - Page 2

Une situation à rattacher notamment à une consommation

soutenue de surfaces dans les 5/6/7e arrondissements, qui ont

attiré la demande sur des immeubles prestigieux, apparus

comme des alternatives solides à l’offre de premier choix

traditionnellement proposée par le Quartier Central des Affaires.

A l’inverse, ce dernier a finalement enregistré un ralentissement

d’activité en fin d’année, pénalisé par la rareté des offres de

qualité (grade A) disponibles et une légère érosion des grandes

transactions.

En outre, le secteur de Paris Centre Est (3/4/10/11e

arrondissements) a lui aussi enregistré un regain d’intérêt, sur le

segment des grandes et moyennes surfaces, ce secteur offrant

une alternative économique au Quartier Central des Affaires

parisien.

... Tandis que le Croissant Ouest, la 1e Couronne et - dans une

moindre mesure - La Défense ont vu leur stock de surfaces

disponibles croître (respectivement de +12%, +11% et +7%).

La Défense a effectivement enregistré une baisse du nombre de

mètres carrés consommés en 2011, ces derniers étant

majoritairement le fait d’extensions d’entreprises déjà implantées,

alors que le nombre de nouveaux entrants est resté limité. Il

semblerait que le secteur souffre de loyers globalement élevés,

dans un contexte de recherche d’économies toujours prégnant.

L’offre de bureaux neufs reste essentiellement localisée dans

les secteurs périphériques

Au total de l’Ile-de-France, la part d’immeubles neufs dans

l’offre de bureaux disponibles demeure quasi stable, à 25%.

Toutefois, la répartition de ces bureaux neufs continue de faire

apparaître d’importantes disparités entre Paris intra-muros,

significativement moins pourvu, et les secteurs périphériques,

regroupant l’essentiel des produits neufs et de Haute Qualité

Environnementale disponibles en Ile-de-France.

Cependant, cet écart s’érode légèrement à l’issue du 4e trimestre,

dans le Croissant Ouest et en 1e Couronne notamment (passés

respectivement de 33% à 29% de neuf et de 44% à 36%). En effet,

l’offre de ces secteurs a davantage été alimentée par des immeubles

de seconde main au cours du dernier trimestre,.

Répartition de l’offre de bureaux disponibles par secteur et par état des locaux

Répartition de l’offre immédiate de bureaux disponibles par secteur

Part du neuf/restructuré dans l’offre de bureaux disponibles

Evolutions vs. 4e

trimestre 2010

Pulse • Perspectives Entreprises • 4eme trimestre 2011- Page 3

Le rapport de force évolue en faveur des preneurs

En effet, par-delà les difficultés ponctuelles de disponibilité de l’offre

de qualité, un assouplissement des loyers est actuellement à

l’œuvre sur le marché. La stabilisation amorcée au 3e trimestre est

donc confirmée. Dans le détail, face à la persistance des

perturbations macro-économiques, plusieurs grands bailleurs du

marché se sont résolus, en fin d’année, à revoir leurs ambitions à la

baisse en matière locative, en révisant leur stratégie de prix, afin

d’être plus en phase avec les conditions de marché. Selon la même

logique, ils tendent également à se montrer plus flexibles quant à la

division des grands ensembles. En témoignent les opérations

conclues récemment dans l’immeuble Iléo à Boulogne-Billancourt ou

encore la tour Cristal dans le 15e arrondissement de Paris.

Du côté des valeurs locatives haut-de-gamme (loyers « prime »,

c’est-à-dire loyers les plus élevés recensés sur un secteur donné):

Si la situation reste tendue dans la capitale, du fait d’une

absorption rapide de l’offre de bureaux disponible, faiblement

compensée par le nombre de programmes immobiliers (qui reste

limité), les niveaux de loyers se sont dans l’ensemble

stabilisés, et seuls les arrondissements centraux sont en

hausse : le Quartier Central des Affaires (à 759€/m²), le 5/6/7e (à

830 €) et les 3/4/10/11e arrondissements (à 444€/m²).

Le loyer prime parisien atteint désormais 830€, en raison des

transactions phares enregistrées dans le 7e arrondissement.

La Défense affiche un loyer haut de gamme « trompeur » de

581€/m² : un niveau qui n’est atteint que dans la tour First et

n’est en rien représentatif des autres loyers du secteur, ce

dernier ayant dans l’ensemble souffert d’une baisse des

signatures sur les produits de qualité. En outre, le loyer « prime »

de First est à nuancer, compte tenu des mesures

d’accompagnement consenties à l’occasion des opérations dans

cette tour.

En dehors de Paris, les loyers sont stables, voire amorcent

de légères baisses, notamment dans les marchés où les

preneurs ont encore le choix, et peuvent opter pour des produits

ou des localisations secondaires.

Enfin, par-delà la valeur faciale des loyers, les mesures

d’accompagnement perdurent et constituent une variable

d’ajustement non négligeable dans les négociations. Dans

l’ensemble, même si la portée de ces mesures reste variable et

entièrement liée à la politique des bailleurs, l’écart va grandissant

entre et les valeurs faciales « officielles » et les loyers économiques

finalement à la charge des preneurs.

En termes de loyers de seconde main (correspondant à des

immeubles ni neufs, ni restructurés), le constat est identique :

L’hypercentre de la capitale enregistre encore des hausses

importantes : le secteur des 5/6/7e arrondissements (510€/m²) et

celui des 3/4/10/11e arrondissements (à 348€/m²), en raison d’un

manque d’offre de qualité ;

Hors de Paris, la 1e couronne se distingue en recensant des

baisses notables au nord de son secteur.

In fine, le loyer de seconde main moyen atteint 320€/m², en ligne

avec les trimestres précédents.

Cartographie : Loyers haut-de-gamme

Plus de 600€/m²

Entre 500 et 600€/m²

Entre 400 et 500€/m²

Moins de 400€/m²

Cartographie : Loyers de seconde main

Plus de 400€/m²

Entre 300 et 400€/m²

Entre 200 et 300€/m²

Moins de 200€/m²

Pulse •Perspectives Entreprises • 4ème trimestre 2011 - Page 4

Perspectives

L’examen de l’offre future de bureaux permet d’estimer le potentiel

du marché francilien : volume de l’offre à venir et son niveau de

disponibilité, évolution du rapport de force entre offreurs et locataires

potentiels.

Un volume de production neuve qui se stabilise au niveau du 3e

trimestre… mais dont seulement la moitié est encore disponible

Le premier constat porte sur le volume de l’offre future certaine,

c’est-à-dire le nombre de mètres carrés actuellement mis en

chantier. Après la hausse enregistrée au 3e trimestre (200.000 m²

supplémentaires, soit une progression de 20% vs. le trimestre

précédent), la tendance est à la stabilité : aucun mètre carré

supplémentaire n’a été mis en chantier depuis, et la production

neuve de grandes surfaces de bureaux (supérieures à 5.000 m²) en

Ile-de-France reste de 1,3 million de mètres carrés.

En parallèle, le niveau de pré-commercialisation est toujours

important, à presque 50% sur les 36 prochains mois. En d’autres

termes : sur 2 mètres carrés de bureaux neufs actuellement en

chantier, seul 1 mètre carré est encore disponible.

Dans le détail, 2012 enregistre un fort niveau de pré-

commercialisation (73%) ; le volume de l’offre disponible ne

devrait donc pas évoluer de manière significative et la part des

immeubles neufs dans l’offre devrait baisser. En effet, compte

tenu du nombre de mises en chantier actuellement recensées

pour 2012, ce sont moins de 145.000m² de bureaux qui ne sont

pas encore pré-commercialisés, et qui viendront s’ajouter à l’offre

disponible en 2012, de façon relativement homogène entre Paris

intra-muros, le Croissant Ouest et les 1e et 2e Couronnes (1/3

chacun environ, soit moins de 50.000m² par secteur).

2013, en revanche, verra un accroissement des livraisons,

qui enrichira l’offre de façon conséquente, puisque 82% des

mètres carrés actuellement en chantier n’ont pas encore trouvé

preneur. Ce sont donc 500.000m² de bureaux neufs, et presque

tous certifiés BBC, qui vont venir alimenter le marché.

Certains secteurs demeurent moins bien pourvus que d’autres

Dans l’ensemble, le marché apparait segmenté, entre :

Les quartiers d’affaires traditionnels - les arrondissements

centraux de Paris, le Croissant Ouest et La Défense notamment -

dont le niveau de pré-commercialisation reste faible ;

Et les secteurs à coûts modérés - les quartiers parisiens

périphériques à loyers « modérés », les 1e et 2e Couronnes -

dans lesquels les pré-commercialisations sont plus

nombreuses.

Offre future par niveau d’engagement

Offre future certaine : 1,3 million de m² mis en chantier fin déc.

Part des pré-commercialisations dans l’offre future certaine > 5.000 m²

Offre certaine : projet mis en chantier

Offre probable : projet avec autorisations obtenues mais dont la mise en chantier

demeure incertaine.

Offre potentielle : Avant-projet ou projet dont le PC est en cours d’instruction ou

n’a pas encore été déposé.

Pulse • Perspectives Entreprises • 4eme trimestre 2011- Page 5

Ces disparités s’expliquent par la frilosité des investisseurs dans les

zones à coûts réduits : ces derniers évitent effectivement de

s’engager sur des livraisons de surfaces importantes sans

l’assurance de trouver preneur ; d’où un important niveau de

transactions « clé en main » et donc de pré-commercialisations.

Néanmoins, l’actualité économique pourrait œuvrer en faveur

des preneurs avisés…

En effet, l’incertitude économique et financière qui règne depuis l’été

impacte les comportements des preneurs, dans le sens d’une

prudence accrue, et d’une extrême sélectivité en matière de

projets immobiliers. Le ralentissement de l’activité locative, déjà

constaté au 4e trimestre, pourrait donc se confirmer… et accentuer la

pression sur les bailleurs. Dans ce contexte, ces derniers

pourraient se montrer plus enclins à assouplir leurs conditions

de location, dans le but d’attirer de nouveaux preneurs, ou de

sécuriser les baux en cours.

Ceci d’autant plus que l’indice du coût de la construction s’est

envolé (+7% en un an, en raison du renchérissement du prix des

matières premières), et avec lui les loyers en cours, indexés sur cet

indice : certains de ces loyers ne sont donc plus en phase avec ceux

offerts aujourd’hui sur le marché. Une situation qui pourrait inciter

certaines entreprises, bien conseillées, à questionner leur

stratégie immobilière, en tirant le meilleur parti du cadre législatif.

Certains locataires pourraient donc envisager une renégociation de

bail, voire un déménagement. Face à eux, les bailleurs avertis auront

très probablement à cœur d’anticiper ce risque, en prenant les

devants et en proposant d’emblée des conditions de renégociation

avantageuses.

Ainsi, les entreprises désireuses d’entreprendre des projets

immobiliers dans les prochains mois devraient pouvoir bénéficier de

conditions de location, ou de renégociation plus favorables.

A noter que cet assouplissement pourrait tout particulièrement

bénéficier à l’offre neuve disponible qui, ne baissant que

lentement, devrait pousser les propriétaires à être plus conciliants

encore en termes de mesures d’accompagnement et de loyers – le

portage d’immeubles neufs pendant de longs mois après la livraison

étant particulièrement coûteux.

Une opportunité intéressante, dans un contexte où l’intérêt ira

grandissant pour les immeubles répondant aux nouvelles normes

environnementales, et où de multiples mouvements de

regroupements - de collaborateurs et donc d’immobilier - sont

encore à prévoir, compte tenu de la rationalisation actuellement à

l’œuvre dans de nombreuses entreprises.

Pré-commercialisations vs. Offre disponible par secteur, dans l’offre future certaine > 5.000 m²

Offre future certaine pré-commercialisée

Offre future certaine disponible

Offre future certaine pré-commercialisée

Offre future certaine disponible

Indexation de loyers sur l’IC : Que dit la loi ?

L’article 145.39 du Code du Commerce prévoit qu’en cas d’un

cumul d’indexation supérieur à 25% depuis le début du bail…

Par exemple : Dans le cas d’un loyer initial de 100 à

la signature du bail, qui vaudrait désormais 125, par

le jeu du cumul des indexations du loyer sur l’ICC,

appliquées à chaque date anniversaire du bail.

… le preneur ou le bailleur est en droit de demander une

révision du loyer, à la valeur locative du marché.

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