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WEB MagazinENé en janvier dernier, en même temps que notre nouvelle marque, le Magazine est une section de notre site Internet entièrement dédiée aux articles spécialement rédigés par nos soins. Chaque semaine, nous partons explorer la Romandie afin de vous offrir des interviews exclusives, liées de près ou de loin à l’univers de l’immobilier. Bonne lecture ! www.cardis.ch/magazine

Feng ShuiMéthode prisée dans le monde entier, le Feng Shui est - de-puis plusieurs années - également très diffusé en Europe, au point que de nombreux architectes et décorateurs d’in-térieur réputés s’ en inspirent ou en suivent fidèlement les préceptes. Allons voir quelles sont les bases de cet Art et comment les appliquer chez soi, au quotidien.

Ville ou campagneLorsque l’ on désire procéder à l’achat d’un bien immobi-lier, la première intrigue à résoudre est liée au type de lieu où l’ on souhaite vivre : naturel ou urbain, paisible ou dy-namique ? Ville ou campagne ? Cependant, sommes-nous réellement sûrs que choisir une option signifie renoncer à toutes les autres ?

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Edition mai 2014immostreet.ch

Prochain numéro le 21 mai 2014

NE PAS JETER SUR LA VOIE PUBLIQUE - PRÉSERVONS L’ENVIRONNEMENTLes manuscrits et documents envoyés ne sont pas rendus. En aucun cas le journal n’est responsable des documents qui lui sont confiés. Toute reproduction même partielle est interdite, sauf autorisation préalable et écrite à la direction. Les articles insérés n’engagent que la responsabilité de leurs auteurs. Les prix sont à titre indicatifs sous réserve d’erreur typographique.

Une publication du groupe ImmoStreetCrédit photo de la couverture : © BaldiTirage 56’000 exemplaires - Tirage “Confirmé REMP/FRP“ 55’663 exemplaires

DIREcTEUR cOMMERcIAL ET DISTRIBUTIONChristophe Ravel

RESPONSABLE BOUcLAgENicolas Nouguier

cONSEILLERS MÉDIAS Stéphane Vuarnier, Isabelle Casubolo,Michaël Mayet,Brice Goron,

ASSISTANTE MÉDIAS ET DISTRIBUTIONIsabelle Marique

ADMINISTRATIONBrigitte Bopp

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RÉDAcTION SUISSE ROMANDEImmoStreet.ch SARue de la Mercerie 121003 LausanneTél.: 021 321 77 07Fax: 021 321 77 [email protected]

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Le nouveau visage urbain de Renens

Deux immeubles de six et sept étages vont être construits à l’est et à l’ouest de la gare historique (1908) de Renens : 200 logements sont prévus, ainsi que des com-merces, des services, une vélostation de 120 places, un parking Parc and Rail de 50 unités, et du stationnement souterrain pour les occupants des deux édifices. L’en-semble est devisé à quelque 130 millions de francs par l’unité CFF Immobilier. Les travaux pourraient commencer en 2016 et se terminer en 2019.

GENÈVE

Genève toujours plus verte

Associée au Canton, la Ville de Genève encourage les communes et citoyens genevois à agir pour la biodiversité. Les municipalités sont appelées à veiller à ne pas tondre les pelouses trop ras, à éteindre les éclairages de jardins pour ne pas per-turber le rythme biologique des animaux, ou encore à installer des barrières ou bor-dures de trottoir permettant le passage de la petite faune. Les citoyens genevois qui auraient un projet original pour intégrer la nature en ville sont invités à participer à un concours. Les lauréats recevront un soutien financier pour réaliser leur idée.

NEUchâtEl

Neuchâtel en pleine croissance

La ville de Neuchâtel a gagné 251 habi-tants en 2013 pour s’établir à 33’641. Cette croissance démographique est la conséquence d’une politique dynamique en matière de promotion économique et d’urbanisme. En onze ans, la ville de Neuchâtel a gagné 2’075 habitants. L’ar-rivée sur le marché de nouveaux loge-ments, en particulier dans le secteur des Cadolles et des Draizes, explique aussi cette progression qui encourage les auto-rités dans leur politique de densification urbaine.

FRIBOURG

fribourg, un canton agréable à vivre

Offrant un bel équilibre entre une cam-pagne pittoresque et une ambiance cita-dine, Fribourg est un canton agréable à vivre. Un environnement intact, une gamme étendue de loisirs et d’offres culturelles, une ambiance cosmopolite et multiculturelle, les atouts de Fribourg sont nombreux. Qui plus est, une étude récente sur la qualité de vie dans les 104 principales villes suisses a classé celle de Fribourg comme la plus attrayante de Suisse romande. La ville de Bulle arrive, quant à elle, en cinquième position.

VAlAIS

Le Valais encourage les rénovations et les trans-formations

Une étude de Credit Suisse estime à 1,5 milliard de francs la perte valaisanne d’investissements liée à la Lex Weber, avec près de 4’000 logements perdus rien que pour le canton du Valais. Le Parlement cantonal a, quant à lui, don-né son feu vert à l’unanimité à l’examen de mesures pour encourager les rénova-tions et les transformations de bâtiments existants. Le Grand Conseil se montre par ailleurs sensible à un postulat réclamant une accélération du traitement adminis-tratif de certains dossiers.

MONtAGNE

Méga-fusion en vue dans les Alpes vaudoises

La plus vaste commune vaudoise pour-rait bien être montagnarde. Les habi-tants d’Ormont-Dessus et Ormont-Des-sous diront en juillet s’ils sont d’accord d’entreprendre une méga-fusion qui donnerait naissance à une entité bapti-sée Les Ormonts. Forte de près de 2’464 habitants, elle s’étendrait sur 12’546 hec-tares, dépassant Château-d’Œx. Elle tota-liserait 19 millions de francs de rentrées fiscales. Sur son territoire se trouvent deux stations hivernales importantes: Les Diablerets et Les Mosses. Les Ormonts pourraient voir le jour le 1er janvier 2017.

© Ikiwaner

© Fribourg tourisme et Région © Michael Spahn © Earth Explorer

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Dirigisme De la Berne féDérale en matière D’aménagement Du territoire le Conseil fédéral a décidé le 2 avril 2014 de mettre en vigueur au 1er mai 2014 la loi sur l’aménagement du territoire (lat) partiellement révisée ainsi que l’ordonnance sur l’aménagement du territoire (oat) également révisée afin de tenir compte des modifications de la loi. Par le biais de cette révision de l’oat, l’administration fédérale empiète malheureusement sur des compétences cantonales.

A titre de rappel, la révision de la LAT, acceptée en votation populaire le 3 mars 2013, prévoit notamment que les zones à bâtir doivent répondre aux besoins prévisibles pour les quinze prochaines années et que celles qui sont surdimensionnées doivent être réduites. En outre, une taxe d’au moins 20 % sera prélevée sur les avantages résultant de mesures d’aménagement. Autrement dit, une telle taxe sera prélevée par exemple lorsqu’une parcelle sera classée en zone constructible.

Suite à cette modification de la LAT, une révision de l’OAT s’imposait. Cependant, l’ordonnance ne saurait être encore plus restrictive que la loi. Dans le cadre de la procédure de consultation relative à la modification de l’OAT, l’USPI Suisse avait déjà relevé que l’aménagement du territoire est de la compétence des cantons et que la Confédération ne doit édicter que des principes. Or, l’administration fédérale n’en a pas tenu compte.

En effet, cette révision de l’OAT impose aux cantons d’indiquer, dans leur plan directeur, quelle évolution de la population et des emplois est prise en considération pour déterminer leurs besoins en zones à bâtir, étant précisé que cette évolution sera déterminée par l’Office fédéral de la statistique (OFS).

Si l’évolution supposée de la croissance est supérieure à celle du scénario moyen d’évolution de la population établi par ledit Office fédéral, elle n’est prise en considération qu’à concurrence du scénario haut de l’OFS. Si elle devait dépasser le scénario haut, elle n’est prise en compte que si le développement réel l’a confirmée ou si elle concerne le nombre d’emplois et que le canton apporte, dans le plan

directeur, la preuve que ses suppositions sont plus plausibles que les hypothèses qui fondent les scénarios de l’OFS pour la croissance de la population résidente. Un tel procédé est inacceptable. Les cantons sont les plus à même d’évaluer, en fonction de la connaissance de leur région, la croissance du nombre d’emplois qui ne repose pas uniquement sur des statistiques, mais tient compte du potentiel de développement du canton, de sa politique en matière fiscale, en matière de logements, etc.

Par ce procédé, l’OFS déterminera la croissance cantonale de la population et d’emplois et partant les surfaces de zones constructibles des cantons. Autrement dit, le nombre de surfaces constructibles devient quasiment une affaire de l’administration fédérale, alors que cela doit relever exclusivement de la compétence des cantons.

Jusqu’à l’approbation par le Conseil fédéral des nouveaux plans directeurs cantonaux, les cantons doivent compenser la création de nouvelles zones à bâtir. Les zones affectées à des infrastructures publiques répondant à une nécessité urgente ne seront pas soumises à cette obligation. Pour d’autres projets urgents d’importance cantonale, une surface au moins équivalente doit être sécurisée ailleurs dans le canton par des mesures de planification, mais sans être déclassée immédiatement.

Frédéric DovatSecrétaire général de l’Union suissedes professionnels de l’immobilier( USPI Suisse )Route du Lac 2, 1094 Paudex.Tél.: 021 796 33 00.Web : www.uspi-suisse.ch

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Une fois l’objet trouvé, se pose, généralement, la question du financement. Quelle proportion de fonds propres doit-on investir ? Comme mentionné dans nos précédentes chroniques, ces derniers doivent représenter pour un objet en résidence principale au minimum 20% (dont la moitié ne doit pas provenir de la caisse de pension) du prix d’achat ou de la valeur du bien hors frais d’acquisition. Ce capital peut être investi directement dans l’achat immobilier ou mis en nantissement.

Il arrive parfois que les fonds propres à disposition soient supérieurs à 20% (+ les frais), dans ce cas que faire ? Investir la totalité ou le minimum demandé ? Toute la problématique réside dans la charge fiscale et le rendement de la part non-investie dans le bien.

En effet, un revenu fictif, soit la valeur locative, calculé suivant les cantons en fonction de critères tels que généralement : la surface habitable, la situation géographique, l’environnement, la qualité et l’équipement de la construction, etc, est ajouté au revenu imposable comme un salaire net supplémentaire. En contre partie, les intérêts hypothécaires peuvent être déduits (à concurrence du rendement imposable de la fortune mobilière et immobilière augmenté d’un montant de CHF 50’000.- quelle que soit la situation de famille).

En conséquence, plus les fonds propres investis seront importants, plus le financement et ainsi les intérêts débiteurs seront moindres, de ce fait, les impôts sur le revenu augmenteront. A l’inverse, moins les fonds propres investis seront importants plus il y aura d’intérêts à déduire et plus le revenu imposable sera diminué. Cette dernière

Par Stéphane Lanz, administrateur-directeur de DL | Conseils en finance-ment immobilier

fAuT-IL INVESTIR TOuS LES fONDS PRO-PRES DANS uN ACHAT IMMObILIER ? 1/2

hypothèse paraît la plus séduisante, mais les intérêts seront tout de même à honorer. En revanche, si les fonds propres qui ne sont pas investis dans le bien immobilier sont placés avec un rendement supérieur au taux hypothécaire net d’impôts, l’opération est viable.

Pour pouvoir déterminer une stratégie efficiente, il est nécessaire de tenir compte du taux marginal d’imposition, nous vous en rappelons la signification.

Tout d’abord, il y a lieu de différencier le taux d’imposition et le taux marginal d’imposition. Le premier représente le pourcentage d’impôt payé en relation direct avec le revenu imposable. Plus le revenu imposable est élevé, plus le taux d’imposition est élevé et ceci inversement. En ce qui concerne le taux marginal d’imposition, celui-ci nous permet de calculer l’économie ou l’augmentation d’impôt engendrée par une diminution ou un accroissement du revenu imposable. Ce taux technique tient compte de l’aspect exponentiel du taux d’imposition. Il varie également en fonction du revenu imposable, du coefficient familial ainsi que des coefficients communaux. A titre indicatif, ce rapport se situe (pour une personne seule, résidant à Lausanne) aux alentours de 33% pour un revenu imposable de 100’000.-, 40% pour 150’000.-, 43,5% pour 200’000.- et 45% pour 250’000.-.

En d’autres termes, un taux marginal d’imposition de 40% signifie qu’une diminution du revenu imposable de CHF 10’000.- implique CHF 4’000.- d’économie d’impôt et inversement.

Notre prochaine chronique traitera d’un exemple de calcul sur le sujet !

Le taux le plus bas, à 10 ans,négocié la semaine du 14 au 18 avril 2014 1,79 %

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A Genève, les prix se sont tassés. L’offre ne suit toujours pas la demande, mais le temps des biens vendus à des prix exorbitants est révolu.

Une concentration inégalée d’acteurs globaux, des institutions académiques de renommée internationale, une position géogra-phique exceptionnelle au cœur de l’Europe, des installations à la pointe du progrès, un aéroport international, des prestations de haute qualité, Genève a tout pour elle. Ce tableau serait idyllique si le marché foncier genevois n’était pas aussi limité. L’exiguïté du territoire, enclavé dans une zone frontalière, peine à répondre à la demande de logements, contraignant les Genevois à cher-cher des biens immobiliers dans les régions voisines, en France voisine et sur la côte vaudoise. Mais comment expliquer cette pénurie, qui perdure ? Les avis divergent. L’afflux de nouveaux arrivants et le nombre élevé de bureaux au centre de Genève expliquent en partie cette situation. Le décalage entre l’offre et la demande aurait également une explication politique. En résumé, la zone à bâtir genevoise se divise en zone ordinaire et en zone de développement. Cette dernière représente un tiers des ter-rains constructibles et le marché y est strictement réglementé. C’est l’Etat qui y fixe les prix des terrains et des loyers, avec pour intention louable d’offrir des logements à prix abordables pour la classe moyenne. Une récente étude de Credit Suisse, intitulée

« Marché Immobilier 2014 », démontre toutefois les effets pervers d’une telle politique: « De larges pans du marché du logement genevois font l’objet de régulations strictes en termes de prix du terrain, de loyers, de rendements et de coûts de transformation, ce qui réduit les incitations pour les investisseurs. » Il en résulte, dès lors, une production de logements trop faible. «Dans les zones de développement, l’offre ne suit effectivement pas toujours la demande, » affirme Serge Zuanon, directeur C/O Genimmo Real Estate. Pour Credit Suisse, cette réglementation très stricte du marché foncier serait ainsi responsable des hausses de prix exor-bitantes des logements situés en dehors de la zone régulée. Bien entendu, dans un marché ouvert, rien ne dit que les logements proposés aux Genevois seraient accessibles à la population. N’en demeure pas moins que le marché hyper réglementé démontre, de fait, ses limites.

Du côté des prix, un vent plus doux souffle au bout du lac. Finie, semble-t-il, l’époque des records à la hausse. Genève n’échappe pas à la tendance baissière observée sur l’arc lémanique. Le bu-reau de conseil immobilier Wüest & Partner, dans son «Moniteur

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immobilier» du printemps 2014, indique un recul des prix de 3% dans le secteur de la PPE et de 1% pour les maisons indivi-duelles. A Genève, où la flambée des prix avait été la plus forte ces dernières années, la contraction est respectivement de 3,5% et de 1,5%. Dans le luxe, on parle de 10% à 15% de baisse. Dans l’ensemble, les acheteurs sérieux en profitent et c’est tant mieux. A titre d’exemple, combien faut-il débourser en moyenne pour un 4,5 pièces à Genève, dans la catégorie moyen de gamme? « Entre un 1,2 million de francs et 1,6 million, suivant la surface, » estime Serge Zuanon qui rappelle que les prix montent plus l’objet est situé proche du centre de Genève. Une maison indivi-duelle, située dans une commune du grand Genève, se négocie actuellement autour des 2 millions de francs.

Selon l’Office cantonal de la statistique (OCSTAT), en 2012, le prix médian au mètre carré (valeur pour laquelle la moitié des prix lui sont inférieurs, l’autre moitié supérieurs) des 1’077 apparte-ments en propriété par étage ayant fait l’objet d’une transaction est de 7’664 francs (prix moyen : 8’950 francs). Il se replie de 7 % en une année, après avoir doublé entre 2000 et 2011. Toujours en termes statistiques, moins de logements ont été construits dans le canton de Genève en 2013. Par rapport à 2012, le nombre de logements neufs est faible : 1’288 nouveaux logements, soit 562 de moins en une année. Ce total est, de plus, inférieur à la moyenne enregistrée entre 2000 et 2012 (1’426). Cependant, in-dique l’OCSTAT, le potentiel de construction de logements neufs est important pour les prochaines années. Le parc immobilier genevois a grandi de 0,8% en 2013, soit une augmentation de 1’345 logements (1’288 logements neufs, 333 logements issus de transformations, pour 276 logements détruits). C’est 562 de moins qu’en 2012 et un chiffre inférieur à la moyenne de la période 2000-2012 qui s’établit à 1’426.

En terme de construction, les bons élèves sont la ville de Genève (37% des nouveaux logements en 2013) et Veyrier (12%). Chancy est proportionnellement la commune la plus dynamique puisque son parc immobilier a augmenté de 18% avec 78 nouveaux loge-ments. A l’inverse, Cologny et Jussy arrivent en queue de peloton avec des augmentations qui plafonnent à 5%.

A Genève, précise encore Serge Zuanon, « les biens les plus demandés sont des appartements de 120 à 150 mètres carrés, proches du centre sans trop de nuisances et à 11’000 francs le mètre carré construit. »

Parmi les projets de grande envergure à Genève, on trouve le futur quartier Praille-Acacias-Vernets (PAV). Au début du mois d’avril, il est entré dans une nouvelle phase avec la mise en consultation publique du plan directeur de quartier (PDQ). Le PAV doit offrir à long terme près de 11’000 logements à Genève. Il a été élaboré par le canton en concertation avec les com-munes concernées, soit les municipalités de Genève, Carouge et Lancy. La consultation publique se termine le 12 mai.

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Les Reflets de Jade - Pully réf. web 14-113-01Source d’élégance, cette résidence idéalement située, toutes commodités à la porte. Appartements 2 ½, 3 ½, 4 ½ et 5 ½ pièces entre 79 m2 et 154 m2 pond. Dès CHF 820’000.– Choix des finitionsSandra de Wolff - 021 311 11 11

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Mont-sur-Lausanne réf. web 14-102-77Charmante villa jumelle à proximité immédiate des transports publics (arrêt de bus 8 et 60) et des commerces. Distribution idéale, 4 chambres à coucher, 2 salles d’eau complètes. 1 garage box et 1 pl. ext. en sus. CHF 940’000.– Balázs Kóczán - 021 311 11 11

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Pully réf. web 13-201-15Rare ! Situé dans le quartier très prisé des Osches, vaste appartement 5 ½ pces env. 218 m2 pond. Ter-rasse/jardin 525 m2. Commodités à proximité immé-diate. Construction 1990. Excellent état d’entretien. 1 pl. ext. et 2 pl. en sus. CHF 1’730’000.–Hakan Veyrat - 021 331 55 55

Clarens réf. web V14-401-06Ce lumineux 3 ½ pièces dans un quartier verdoyant à 50 mètres du lac. Il profite d’une magnifique vue sur le lac et les montagnes. Les fenêtres et stores sont neufs, la salle de douches, les sols et la peinture ont été rénovés. CHF 790’000.–Stefan Zollinger - 021 965 44 44

La Croix-sur-Lutry réf. web 13-201-83Vaste app. 3 ½ pces env. 138 m2 pond. Vue pan-oramique imprenable lac et Alpes. Rénovations 2014. Etat général irréprochable. Lignes de bus n°47 (Lutry) et n°66 (Lausanne) à proximité. 2 pl. int. en sus. CHF 890’000.– Hakan Veyrat - 021 331 55 55

Fontanivent réf. web V14-401-03Situé dans une petite Résidence, ce spacieux 2 ½ pièces se trouve dans un quartier verdoyant à 5 minutes du centre-ville. L’appartement jouit d’une vue exceptionnelle sur le lac et les montagnes. CHF 495’000.–Stefan Zollinger - 021 965 44 44

St-Légier réf. web V12-412-07Propriété de 365 m2 entièrement transformée, grand jardin / terrasse et vue imprenable sur le lac et la campagne. A 5 minutes du centre du village.

CHF 2’450’000.–Stefan Zollinger - 021 965 44 44

Chailly-sur-Montreux réf. web 14-401-134 ½ pièces 86 m2 hab. et balcon – Dans petit im-meuble neuf de 4 appartements. Disponible de suite. CHF 790’000.–Lucrèce Constantin - 021 965 44 44

Belvédère des Morettes – Mont s/Lausanne réf. web 12-113-22Un emplacement idéal et unique qui garantira pour toujours la tranquillité. Minergie. Appts. 2 ½ à 4 ½ pces 62 m2 et 167 m2 pond. Dès Fr. 625’000.-. Villa jumelle 5 ½ pces env. 300 m2 pond. jardin 250 m2. CHF 1’605’000.–Sandra de Wolff - 021 311 11 11

Lausanne réf. web 14-101-30Spacieux 5 ½ pièces de 132 m2 hab., balcon (sud). Belle luminosité. Transports publics (bus 2 et 21) et commodités à moins de 150 m. Quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir. 1 box et 1 pl. int. en sus. CHF 915’000.–Balázs Kóczán - 021 311 11 11

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EVOLÈNEDans la magnifique station Evolène, chalet en construction de 162 m2, très ensoleillé. sur une parcelle de 550 m2. CHF 780’000.–

BOTYRE/AYENTAppt. neuf de 3.5 pièces au rez-jardin, immeuble en ppe. 45 m² de terrasse et 150 m² de pelouse. CHF 452’000.– Garage, place de parc et local CHF 42’500.–

SAXONMagnifique villa récente de 5.5 pièces située dans un quartier villa. Pompe à chaleur air-eau. À visiter.

CHF 820’000.–

ARBAZMagnifique parcelle constructible, près d’un plan d’eau, de 1’215 m2, avec une densité de 0.3, sise, aux Mayens d’Arbaz, en rive droite. CHF 243’000.–

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NOUVEAU ROUGEMONTMagnifique appartement de 3.5 pces, 80m2, sur les hauteurs du village de Rougemont. Large balcon, et place de parc dans le garage souterrain. Réf. 56E Prix sur demande

CHÂTEAU-D’OEXJoli chalet de 2 appts de 3,5 pces situé au centre du village, sans nuisances. Grand jardin. Possibilité de créer un studio au rez-de-chaussée. Réf. 2B CHF 999’000.–

SAANEN/GSTAAD Magnifique appartement de 5,5 pièces – 120 m2 au rdc d’une petite PPE . A 2 pas des pistes de ski et des commerces. Grand living avec cheminée. 2 places de garage. Réf. 23B Prix sur demande

LA LECHERETTEJoli chalet traditionnel situé au pied des pistes, à mi-chemin entre Aigle et Gstaad, sur une parcelle de 1’169 m2. 3 ch. à coucher, 2 salles d’eau. Calme garanti. Réf. 34E CHF 650’000.–

CHÂTEAU-D’OEXRésidence de standing de 3.5 à 5.5 pces. Terrasses ou larges balcons, parking souterrain. Vue magnifique à 270° sur les montagnes. Réf. 200 Dès CHF 610’000.–

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Immostreet.ch N°163