COURS DE DROIT DE L’URBANISME

AU MAROC

L'architecture est à la fois le métier et l'art de concevoir et réaliser des édifices, des villes, des

villages mais aussi d'aménager l'espace avec les architectes paysagistes ou des navires avec

les architectes navals.

ANIME PAR : Mme FETHI SOUMIA ANNEE SCOLAIRE : 2012- 2013

I. INTRODUCTION

I. 1- Droit de l’urbanisme

I.1.1 Problèmes de définitions

I.1.2 Sujets, destinataires et sources de la législation urbaine

I.2 – Aperçu historique de l’urbanisme au Maroc

I.2.1 Urbanisme arabo-mesulman (l’ancienne Médina)

I.2.2 Introduction de l’urbanisme occidental (phase du protectorat français)

I.2.3 Urbanisme de type prévisionnel et sécuritaire (premières années de

l’indépendance)

I.2.4 Urbanisme de type stratégique

1.2.5 Les étapes de la formation de la législation urbaine

I.3– Les enjeux du foncier et droit de l’urbanisme

I.3.1 Régimes régissant le foncier

I.3.2 Statuts fonciers

I.3.3 Enjeux fonciers urbains

I.3.4 La pluralité des acteurs

II- CADRE JURIDIQUE DE LA PLANIFICATION URBAINE AU MAROC

II.1 Cadre juridique instauré par le protectorat

II.1.1 Dahir du 16 Avril 1914

II.1.2 Dahir du 12 Novembre 1917 relatif aux associations

syndicales de propriétaires urbains

II.1.3 Dahir du 27 Janvier 1931 autorisant l’établissement de plans

d’Aménagement pour les centres et les banlieues des villes

II.1.4 Dahir du 14 Juin 1933 relatif aux lotissements

II.1.5 Dahir du 30 Juillet 1952 relatif à l’urbanisme

II.1.6 Dahir du 30 Septembre 1953 relatif aux lotissements et morcellements

II.2 Dispositif juridique datant de l’indépendance

II.2.1 Champs d’application de la loi 12-90 sur l’urbanisme

II.2.2 Loi 25-90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements

II.3 Modalités et adaptation de la gestion urbaine

III. LA MAITRISE DE LA PLANIFICATION URBAINE

III.1 Les documents relatifs à l’aménagement urbain

III.1.1 Le Schéma Directeur d’Aménagement Urbain (SDAU)

III.1.3 Plan d’Aménagement (PA)

III.1.2 Plan de zonage (PZ)

III.1.4 Les arrêtés d’alignement

III.2 Appréciation de la législation en vigueur

IV. Urbanisme règlementaire

IV.1. Les autorisations d’urbanisme

IV.1.1 Le permis de construire

IV.1.2 Le rôle de l’architecte

IV.1.3 Le permis d’habiter et le certificat de conformité

IV.1.4 Le règlement de construction

IV.1.5 Les sanctions

IV.2. Les opérations d’aménagement

IV.2.1 Les opérations de lotissements

IV.2.2 Les opérations de morcellement urbain

V NOUVEAU CODE D’URBANISME

V.1 Pourquoi un nouveau code de l’urbanisme

V.2 Apports du nouveau code d’urbanisme

VI CONCLUSION

CONTEXTE ACTUEL

EVOLUTION DU FAIT URBAIN : « Quelques caractéristiques »

Accroissement démographique très important: (de 4,6 M en 1900; 11,6M en 1960;

26 M en 1994 et 29,8 M en 2004 et 32,2 en 2011) malgré le fléchissement du taux

d’accroissement annuel moyen de la population dû essentiellement à baisse de la

fécondité générale (nombre moyen d’enfants par femme est passé de 7 en 1962 à

3,3 en 1994 et 2,5 en 2004 et 2,2 en 2011)

Exode rural massif et continu à la recherche de meilleures conditions de vie et de

travail.

Fort accroissement du taux d’urbanisation: (9,8% en 1900; 29,1% en 1960; 51% en

1994, 55,1% en 2004, 58,3 en 2011).

Évolution remarquable du nombre de villes : (27 en 1900; 117en 1960 ; 318 en 1994

et 391 en 2004).

3 méga villes de plus d’un million d’habitants (Casa, Rabat-Salé et Fès)

Une quarantaine de grandes villes (Marrakech, Meknès, Tanger, Agadir ,

Oujda…)

Une quarantaine de villes moyennes .

Une centaine de petites gravitant autour des grands centres.

Véritable conurbation littorale « Nord Ouest » dominée par le Grand Casablanca

(près de 3 Millions d’habitants) :

Rassemble près de 20% de la population nationale et 39% de la population

urbaine.

Concentration de près de 7 Millions d’habitants sur l’axe Kénitra -Casablanca

soit près de 150 Km de longueur et 10 à 30Km de profondeur, de la mer vers

l’intérieur.

Concentration de 70% des emplois (avec Mohammadia) industriel, tous les

sièges des établissements bancaires, la quasi-totalité des commerces de

gros, principal point routier.

Groupement composé de quelques villes du plateau des phosphates dont Béni Mellal

et Khouribga, trame urbaine relativement serrée (transformations socio-

économiques et culturelles que connaît cet espace grâce à l’extraction des

phosphates et la modernisation du secteur agricole expliquent en grande partie cette

situation)

L’armature urbaine des espaces situés dans les plaines et plateaux entre la région de

la chaouia, jusqu’aux limites du pays du Souss, est constituée essentiellement de

petits centres (Sidi Bennour,Chemmaia,Sidi Ahmed, …) exception faite des villes de

Safi, essaouira et Marrakech.

Marrakech, à cause de son poids historique et économique et à cause des conditions

physiques, n’a pas laissé se développer aucune grande ville à proximité.

Le souss fait exception dans la région du Sud du fait qu’il est caractérisé par une forte

densité rurale accompagnée d’une urbanisation accélérée. La modernisation,

l’extension et l’émergence des espaces urbains de cette région sont dus

essentiellement à la migration internationale au-delà de l’extension des périmètres

irrigués et du développement de l’agriculture spéculative orientée vers l’exportation.

A l'extrême Nord Ouest, la trame urbaine est en plein essor, la promotion des

centres au statut urbain et surtout le renforcement étatique au sein de cette région,

ont contribué à l’émergence et au développement d’autres villes (Larache, Ksar

Lakbir, Assilah). Ce qui a permis la remise en cause de la domination des villes de

Tanger et Tetouan

Un triangle remarquable de villes s’étire de Bouarfa à Laayoune. Le site géopolitique

et l’importance des interventions administratives sont les principaux facteurs

d’impulsion de ces centres.

La Nébuleuse de la région du Nord Est, ordonnée par Oujda – berkane, apparaît

quelque peu isolée. Sa principale activité est l’industrie alimentaire et la

construction.

La croissance démographique accélérée, qui a marqué le pays durant les quatre dernières

décennies, a eu pour conséquence majeure d’aggraver les déséquilibres entre les régions et le

développement inégal à l’intérieur d’un même espace urbain.

Problématiques urbaines:

Dégradation et vétusté des tissus urbains anciens : 348.000 logements nécessitant

un réaménagement voire une destruction totale selon une étude du Secrétariat

général de l’habitat en 2001.

Prolifération des bidonvilles et de l’habitat clandestin : 398.000 logements non

réglementaires et 292.000 logement en bidonvilles (selon la même étude citée ci-

haut)

Manque d’équipement des tissus non réglementaires et des banlieues des villes :

VRD, équipements d’infrastructures et de superstructure (l’enseignement, santé,

culture, social, loisirs…).

Branchements aux différents réseau eau potable, assainissement et électricité

insuffisante pour les constructions rurales et les bidonvilles.

Non suivi des équipements sociaux nécessaire à la vie en collectivité.

Inadéquation entre offre et demande de logement malgré l’offre en extensions

urbaines organisées et adaptées à toutes les catégories sociales insuffisantes.

Besoin croissant en logements estimé à 2,5 millions d’unités en 2012.

Dégradation de l’environnement :

Pollution des eaux souterraines et maritimes sous l’effet des rejets des

déchets liquides et solides (domestiques et industrielles).

Pollution atmosphérique de l’air augmentation des volumes de dégagement

des gaz nocives (intensité de la circulation automobile, rejets industriel)

Nuisances acoustiques sous l’effet du bruit.

Dégradation des sites naturels sous l’effet du problème du rejet des déchets

(Décharges publiques )

Difficultés de circulation dans les grandes villes (dégradation de la voirie urbaine).

Indisponibilité des sols urbains équipés dans les grandes villes.

Le recours au Droit de l’urbanisme :

Complexité des problématiques urbaines (population urbaine croissante et un

étalement urbain accéléré, moyens de transports insuffisants et ne couvrant pas

toutes les zones urbaines, équipements de base insuffisants, branchement au VRD

insuffisants, prolifération de l’habitat non réglementaire, …).

Le désir de faire face à l’anarchie urbaine qui règne.

L’obligation de défendre l’intérêt public pour éviter tout empiètement sur les droits

et attributions des uns et des autres.

Il s’est avéré d’autant plus nécessaire d’élaborer une réglementation marquant les

limites des prérogatives de chacun des secteurs privé et public. En matière

d’urbanisation, les deux intérêts se chevauchent et s’imbriquent.

Cette réglementation qui est usuellement définie comme étant

«l’ensemble des règles à travers lesquelles la collectivité au nom de l’utilité publique

et les titulaires du droit de propriété, au nom de la défense des intérêts privés,

doivent coordonner leurs positions et actions respectives en vue de l’aménagement

de la ville » n’est autre que « le Droit de l’Urbanisme » .

Le Droit de l’Urbanisme l’ensemble des règles qui s’imposent à l’Administration et aux particuliers

en vue de l’aménagement de l’espace et une meilleure gestion du cadre urbain.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

I.1- Droit de l’urbanisme

I.1.1 Problèmes de définitions

Au préalable, un certain nombre de concepts mérite d’être éclairci tel que

l’urbanisation, l’urbanisme et leurs relations avec le Droit.

Il convient de présenter cette branche du droit marocain, étudier son

évolution et analyser les structures de l’Administration chargées de

l’urbanisme au Maroc tant au niveau central que local.

Définitions : Urbanisation, urbanisme et droit de l’urbanisme:

I.1.1.1- L’urbanisation:

D’après la définition de Jean Clyde Mitchel, auteur Américain:

« L’urbanisation : C’est le fait de se fixer à la ville ».

D’après la définition du ROBERT :

« L’urbanisation : C’est la concentration croissante de la population dans les agglomérations

urbaines ».

NB : Ces approches sont incomplètes car elles n’englobent qu’un seul aspect du phénomène

urbain à savoir la population.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

I.1- Droit de l’urbanisme (Suite) :

I.1.1 .1 Problèmes de définitions (suite)

Le terme urbanisation est d’un contenu plus riche, il peut désigner aussi

l’organisation et l’équipement d’un site en vue de créer une agglomération

ou d’acquisition par une collectivité du caractère urbain.

Cependant c’est le mouvement migratoire de la population qui à la fois vide

les campagnes et fait acquérir à une agglomération le caractère urbain.

L’urbanisation est un phénomène mondial, il n’est pas propre aux pays sous-

développés mais la poussée urbaine a des conséquences beaucoup plus

graves pour ces pays là car elle se superpose à d’autres problèmes que les

pays développés ont déjà résolu (la stabilité politique, économique, niveau

de vie convenable, la structure sociale…).

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

Au Maroc l’urbanisation s’est accentué pendant le protectorat qui a introduit

un grand nombre de changements dans les structures économiques, sociales

et culturelles ce qui a engendré un bouleversement de la vie du citoyen et a

provoqué un déséquilibre entre la ville et la campagne.

Les problèmes liés à l’urbanisation vont s’accentuer avec la crise

économique mondiale des années 30.

L’urbanisation est donc la concentration des populations et des activités dans une portion réduite

de l’espace.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

I.1.1.2 - L’urbanisme:

Ce mot a longtemps gardé un sens imprécis :

• Selon la loi Française du 14 Mars 1919 il indiquait:

« Les projets d’aménagement, d’embellissement et d’extension des villes ».

• Selon l’écrivain Louis Jacquignon :

« L’urbanisme est l’art d’aménager les villes ou encore la science de la ville ou la science des

agglomérations présentant une certaine continuité et essentiellement destinées à l’habitation au

travail et aux échanges sociaux ».

• Selon les écrivains Jean Marie Auby et Robert Ducos Ader:

«l’urbanisme c’est l'ensemble des mesures techniques,juridiques,

économiques et sociales qui doivent permettre un développement

harmonieux rationnel et humain des agglomérations ».

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

« L’urbanisme est donc tout à la fois une science, un art et une philosophie qui se manifeste par des

mesures économiques, techniques et juridiques en vue d’un aménagement harmonieux, rationnel et

humain des espaces bâtis et non bâtis. C’est aussi la prévoyance pratique qui vise la correction des

fautes du passé et la mise à profit de l’expérience »

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

1.1.1.3- Le Droit de l’urbanisme:

• Par le passé,l’Etat se contentait souvent de fonctions non

économiques «police et justice» mais s’est vu de plus en plus

contraint de défendre l’intérêt public pour éviter que l’un des deux

secteurs privé ou public, n’empiète sur les droits et attributions de

l’autre.

• Nécessité d’élaborer une réglementation marquant les limites des

prérogatives de chacun des deux secteurs. En matière d’urbanisme,

les deux intérêts se chevauchent et sont trop intimement imbriqués.

• Cette réglementation est l’ensemble des règles à travers lesquelles la

collectivité au nom de l’utilité publiques et les titulaires des droits de

propriété, au nom de la défense des intérêts privés, doivent

coordonner leurs positions et actions respectives en vue de

l’aménagement de la ville

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

Le droit de l’urbanisme est l’ensemble des règles et institutions qui s’imposent aussi bien à

l’Administration qu’aux particuliers et qui contribuent à la réglementation, au contrôle et à

l’utilisation du sol conformément à l’intérêt général. Elle consiste en interdictions, autorisations et

injonctions.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

Cette législation est distincte des disciplines voisines tels que :

►le Droit de l’aménagement du territoire: S’intéresse à l’ensemble des moyens utilisés pour

organiser les hommes et les activités au niveau de tout le territoire et non pas au niveau de la ville

uniquement.

Il s’accorde avec le droit de l’urbanisme sur le point d’assurer une meilleure utilisation du sol.

Cependant les deux disciplines utilisent des techniques juridiques différentes. Le droit

d’aménagement du territoire recoure à des mesures incitatives alors que le Droit de l’urbanisme

recoure à la police administrative.

► le droit de construction : Bien que certaines notions comme le permis de construire relève à la fois

du Droit de l’urbanisme et du Droit de construction, les deux disciplines se différencient par le fait

que les problèmes liés au Droit de construction relèvent essentiellement du droit privé (Statut du

constructeur, responsabilités des constructeurs…).

► le droit de l’environnement : A la différence du Droit de l’Urbanisme qui a un caractère

strictement interne et n’est pas régit par aucun texte à caractère international, le Droit de

l’environnement intègre plusieurs conventions internationales.

Droit de l’urbanisme au Maroc est un droit d’inspiration française, jeune,

évolutif mais en déphasage par rapport aux dimensions multiples de la

croissance urbaine.

Le processus d’urbanisation accéléré et la rupture des équilibres

traditionnels sont à l’origine du vaste mouvement de restructuration

spatiale qu’a connu le MAROC.

La dynamique urbaine et les flux migratoires en déploiement continu

imposent une nouvelle approche de la gestion et d’aménagement des villes.

Tendance à la prédominance de l’urbain tant au niveau démographique que

sur le plan socio-économique : (augmentation du taux d’urbanisation,

apparition des problèmes liés au logement, aux services publics de proximité,

aux infrastructures de base et aux équipements collectifs de santé, de

l’éducation…)

• Le rythme et formes de l’urbanisation actuelle sont à l’origine des

dysfonctionnements et difficultés qui entravent la mise en place d’une gestion

urbaine rationnelle.

• Dysfonctionnement des systèmes socio-politiques, des institutions et acteurs chargés

de l’aménagement des villes.

• Défaillance des pouvoirs publics à maîtriser le processus d’urbanisation et à assurer

une meilleure gestion de l’espace.

• L’étude du droit de l’urbanisme a pour intérêt de confronter le texte juridique à la

pratique urbanistique en vue de dégager l’impact réel de la loi et vérifier si les

objectifs en matière de gestion urbaine ont été réalisé.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

I.1.2 Sujets, destinataires et sources de la législation urbaine :

1.2.1 Sujets et destinataires de la législation urbaine :

• Le Droit de l’urbanisme réglemente des situations qui relèvent de

part leur nature, du droit Administratif.

• Ce Droit répartit les compétences entre les acteurs centraux et

locaux et crée des droits et des obligations au profit et à la charge

des Administrations et des Administrés.

• Ce Droit réglemente les rapports entre l’Administration et les

Particuliers.

• Il précise le champ d’application territoriale, le contenu, les

procédures et les effets des documents d’urbanisme et règle leur

opposabilité aux particuliers.

La législation urbaine règle :

- Les relations entre l’Etat et les collectivités locales .

- Les rapports entre l’Administration et les particuliers.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

• Le Droit de l’urbanisme a un caractère strictement interne, il existe

très peu de textes ou de conventions internationales dans ce

domaine (Agendas 21).

• Ce Droit n’est pas régi directement par des textes de valeur

constitutionnelle.

• La constitution de 1985 n’a touché à l’urbanisme que de façon très

indirecte ne parlant que de la fiscalité et du droit de la propriété .

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

I.1.2.2 Sources de la législation urbaine :

Les sources principales de ce Droit sont:

La loi : Les textes législatifs interviennent pour 2 raisons :

- soit parce que la Constitution l’a exigé,

- Soit parce que on veut souligner l’importance de certains

instruments.

Le Règlement : Source très importante quantitativement très abondante. Elle est constituée par des

décrets, des arrêtés et des circulaires. Les règlements sont souvent accompagnés par des documents

graphiques qui précisent sur le terrain les champs d’application territoriale et les différentes

dispositions qu’on retrouve dans les textes .

La jurisprudence : La jurisprudence joue un rôle très faible dans le domaine urbain (les effets des

documents d’urbanisme). On a affaire à deux recours: recours en annulation ou en indemnisation.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

I.2 – Aperçu historique de l’urbanisme au Maroc

I.2.1 Urbanisme arabo-mesulman (l’ancienne Médina)

L’urbanisme propre au Maroc est celui qui existe dans les villes

traditionnelles (intra-muros) d’origine musulmane et arabe.

L’organisation urbaine était orientée vers les pratiques religieuses et tournait

autour de trois objectifs fondamentaux :

• l’indispensable : c’est habiter, « l’abri » qui protège…

• Le nécessaire : c’est l’équipement, l’ameublement…

• Le complémentaire : c’est l’esthétique, le décor

L’urbanisme d’inspiration mesulmane se base sur la solidarité sociale et le

partage de l’espace contrairement à l’urbanisme occidental qui a engendré

l’anonymat, les cassures sociales et l’exclusion.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

I.2.2 Introduction de l’urbanisme occidental (phase du

protectorat Français)

L’urbanisme était la principale clef à l’accomplissement de la politique

coloniale qui avait pour objectif: «Assurer l’ordre et la sécurité, favoriser le

développement économique et social, assurer la justice et l’équité sous le

couvert de l’autorité traditionnelle ».

A partir de 1912, le protectorat Français va introduire et imposer au Maroc

l’urbanisme occidental tel qu’il existait en France au début du XXème siècle.

Passage d’un modèle basé principalement sur les valeurs humaines à un

mode de structuration fondé sur la rationalité normative, un urbanisme de

type prévisionnel et sécuritaire.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

I.2.3 Urbanisme de type prévisionnel et sécuritaire

En 1914, le Maroc était parmi les premiers pays au monde à se doter d’un

instrument législatif en matière d’urbanisme: « Dahir du

16 Avril 1914 ».

Pour faciliter l’implantation des nouvelles villes, l’Etat s’est doté d’un nouvel

outil, le Dahir du 23 Novembre 1917.

Entre 1915 et 1925, une dizaine de villes nouvelles ont vu le jour.

L’Etat qui pratiquait un urbanisme de type prévisionnel et sécuritaire s’est vu

confrontée aux besoins d’une planification prospective et à une plus grande

maîtrise de l’évolution urbaine.

Les années 30 verront l’adoption de plusieurs Dahirs et le Maroc passera à

un nouveau type d’urbanisme «l’urbanisme stratégique».

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

I.2.4 Urbanisme de type stratégique

L’urbanisme stratégique se base sur :

• L’établissement d’un certain nombre de projets pour la ville.

• La recherche d’une cohérence entre ces projets au niveau de la

conception et de l’exécution.

Il s’agissait de projets intégrés comprenant les études socio-économiques, et

le montage technico-financier. C’était des projets structurants qui visaient un

développement harmonieux et équilibré des territoires et assuraient une

large participation à la gestion urbaine.

En 1952, l’adoption du Dahir du 30 Juillet 1952 marquera l’urbanisme au

Maroc jusqu’à son indépendance. Cette loi se veut un élargissement du

champ d’application jusque là réservés aux villes à d’autres espaces: (les

banlieux, les zones périphériques, les centres délimités et les groupements

d’urbanisme).

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

Durant le protectorat, le Maroc a assisté à une réglementation accélérée et

constante de ses villes, la cadence sera quelque peu diminuée durant

l’indépendance.

Le Dahir de 1952 restera la principale loi de référence. Toutefois une loi

législative couvrant le monde rural verra le jour le 25 Juin 1960.

Il faudra attendre près de 30 ans càd le 17 Juin 1992 pour que le

gouvernement vote une nouvelle loi 12-90 en vue d’ajuster les législations et

contrer les problèmes d’urbanisation.

Actuellement un projet de loi est en cours de discussion au parlement il

s’agit du nouveau code de l’urbanisme qui édicte diverses dispositions en

matière d’habitat et d’urbanisme et qui amende les dispositions de certaines

articles des lois 12-90 et 25-90.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

1.2.5 Les étapes de la formation de la législation urbaine

► Période Coloniale

- Entre 1914 et 1917: trois textes vont être adoptés l’un sur l’urbanisme, l’autre sur l’expropriation et

un troisième relatif aux associations syndicales de propriétaires urbains. Tout ceci a donné lieu à la

législation des grands chantiers.

- En 1931 : Cette loi a autorisé l’établissement des PA pour les Centres et les banlieues des villes.

- En 1933 : Cette Loi relative aux lotissements et morcellements s’étendait aux agglomérations

urbaines et aux îlots délimités dans leurs zones périphériques dans un rayon fixé à 5 Km.

- En 1952 : Cette loi s’est substituée au Dahir de 1914. Elle a apporté quelques innovations

relativement à l’étendu du champs spatial des documents d’urbanisme et de leur efficacité.

- En 1953 : Cette loi a réformé la réglementation relative aux lotissements et morcellements

(obligation d’équipement préalable du lotissement avant obtention de l’autorisation).

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

► Après l’indépendance

- En 1960 : La première loi relative au développement des

agglomérations

rurales a vu le jour.

- En 1970 : Projet de Loi Cadre sur l’aménagement urbain et rural qui

n’a

pas pu être concrétisé.

- En 1982 : Dahir sur l’expropriation

- En 1984 : Dahir sur le SDAU de Casablanca

- En 1992 : Les nouvelles lois relatives à l’urbanisme (Loi 12-90) et

celle

relative aux lotissements morcelés et groupes d’habitations

(Loi 25-90) interviendront 36ans après l’indépendance pour

adapter l’Arsenal juridique à l’évolution et aux problèmes de

l’urbanisation.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

Caractéristiques de la Période Coloniale

Le bilan de la période 1914-1946 est largement négatif car:

- La législation marocaine en ce domaine était caractérisé

par une courte vue

- Toute l’œuvre normative relative à l’urbanisme avait un

caractère purement réglementaire et opérationnel sans la

moindre vision prospective.

- Son objectif de planifier le développement et

l’aménagement des villes était relativement étroit et ses

horizons limités.

- Ce manque de vision globale de la politique urbaine du

protectorat a crée une situation indéniable qui s’encrait

dans l’espace et qui a fait basculer le pays sur sa façade

atlantique créant ainsi une distorsion entre un «Maroc

utile» et un «Maroc inutile » et des disparités à l’intérieur

d’une même région entre villes et campagnes.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

Le bilan de la période 1946 – 1960

-La nécessité d’adapter la législation de l’urbanisme aux réalités économiques et sociales et leurs

répercussions spatiales devenait pressantes, ce qui incité les pouvoirs en place pour recourir

«Micheal Ecochard» un architecte et urbaniste de renom.

- Il avait pour mission de promouvoir des programmes d’habitat économique

destinés à résorber les bidonvilles, décongestionner les médinas et assurer

un habitat au plus grand nombre.

- Il inscrivit son action dans une attitude prospective et introduit les premiers

rudiments d’un aménagement régional ( la planification de la ville de casa

dans un cadre régional en vue d’un développement linéaire devant la relier à

Mohammadia pour contourner son développement concentrique; les

tentatives de décentralisation industrielle en faveur des villes secondaires

Fès, Agadir, Meknès, Marrakech, Safi Béni Mellal….).

- Sur le plan Urbain, furent réalisées des villes satellites autour de diverses

villes capables d’accueillir les migrants.

- Les bidonvilles furent améliorés avec des équipements sommaires consistant

dans l’alignement, l’éclairage public, les bornes fontaines, l’assainissement

les préparant à recevoir des constructions définitives.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

- En 2000 : La loi n° 42-00 a été rapidement perdu dans le circuit

d’approbation à cause des luttes d’intérêts des différents acteurs.

- En 2004 : La Loi 04-04 modifiant et complétant les lois 12-90 et 25-90

notamment au niveau des autorisations administratives, des sanctions et des

responsabilités; la prévention du développement de l'habitat insalubre étant

particulièrement visée par cette réforme. Cette loi ne verra pas le jour et son

contenu sera versé dans le nouveau code d’urbanisme.

- En 2005 : Lancement de la réflexion sur le nouveau code de l’urbanisme qui

vise à l’instauration d’un urbanisme facilitateur, incitatif, participatif et

équitable. (Loi en cours de discussion)

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

I.2 – Aperçu historique de l’urbanisme au Maroc(Suite)

Synthèse

Du fait de la colonisation, une partie de la ville au Maroc présentait une

certaine harmonie entre la législation qui la régissait et les réalisations

urbanistiques et architecturales auxquelles elles ont abouti.

L’urbanisme à l’époque était maîtrisable du fait de la disponibilité du foncier

et de la faible poussée démographique.

Après l’indépendance, l’urbanisme n’a pas suivi la législation qui le

réglementait. En l’absence d’un dispositif juridique opérationnel, il y a eu des

déviations multiples (expansion de l’habitat insalubre, des bidonvilles et des

structures anarchiques).

L’urbain échappait de plus en plus au contrôle de l’Etat qui agissait sous pression des difficultés et

des événements. La réglementation de l’urbanisme s’est contentée de corriger, de rectifier et

d’ajuster au lieu de planifier le développement futur des villes.

I.3– Les enjeux du foncier et droit de l’urbanisme :

I.3.1 Régimes régissant le foncier

- Partout dans le monde, le régime foncier joue un rôle prépondérant dans

l’essor de l’activité économique.

- Au Maroc, la propriété privée en matière foncière est soumise à une dualité

de Droit due à la coexistence d’un Droit traditionnel et d’un Droit

d’immatriculation foncière dit moderne qui remonte à 1913 (dahir sur

immatriculation des immeubles).

- Le secteur foncier Traditionnel est régi par les principes du «Droit Musulman

et les coutumes locales ». Le Droit de propriété est fondé en cas d’existence

de documents écrits probants :

- Sur la possession paisible publique, à titre de propriété, permanente

(d’une durée supérieure à 10 ans quand elle est invoquée à

l’encontre des tiers et à 40 ans quand elle est invoquée à l’encontre

des parents).

- L’acquisition au profit du possesseur au-delà de la durée précitée.

Le secteur soumis au régime de l’immatriculation foncière appelé aussi régime des livres fonciers

présente les caractéristiques suivantes :

- Il est fondé sur une large publicité.

- Il a un effet de purge qui annule tout droit réel antérieur non révélé au cours

de la procédure d’immatriculation.

- Chaque immeuble est individualisé par un nom, plan et un numéro propre.

C’est le titre foncier qui constitue pratiquement l’état civil de la propriété et

lui donne un nouveau départ.

- Le titre foncier dès son établissement est définitif et inattaquable.

- Les droits inscrits sur le titre ont un effet légal et une force probante entre

les parties vis à vis des tiers et auprès des tribunaux.

- Tout droit acquis doit être détenu de la personne précédemment inscrite, ce

qui écarte toute usurpation ou prescription. Il ne peut y avoir de rupture

dans la chaîne des inscriptions, l’accès au crédit et à l’investissement.

Les immeubles soumis au Droit Traditionnel sont caractérisés par :

- L’absence de la publicité des droits prétendus;

- La méconnaissance par les tiers (parfois par les ayants droits eux-

mêmes) de l’immeuble concerné, sa situation, sa consistance, ses

limites ainsi que de la nature et de l’étendu de droits qui s’y exercent

et de leurs véritables détenteurs.

- L’insécurité des transactions car le droit prétendu existe jusqu’à

preuve du contraire, établie.

- La difficulté d’accès aux crédits puisque la garantie réelle est

incertaine.

- La faiblesse de l’investissement.

- La multitude des litiges entre riverains et d’autres prétendants qui

constituent plus de 50% des affaires pendantes devant les tribunaux.

►Le manque total de publicité concernant les immeubles non immatriculés et leurs détenteurs,

rend le secteur traditionnel d’une « opacité » impropre à la circulation des biens, à l’investissement

et à la modernisation.

I.3– Les enjeux du foncier et droit de l’urbanisme :

►Nous constatons la présence côte à côte de deux régimes fonciers dont l’un malgré ses défauts

préserve l’intimité des propriétaires et l’autre malgré ses qualités, dévoile à tout venant des données

qui devraient être personnelles et confidentielles.

►La propriété foncière est soumise depuis quelques années à une très forte pression due à

l’explosion démographique qui aboutit à l’accroissement de la demande et à la rareté du facteur

«Terre », marqué par un lien traditionnel et un amour propre de la propriété, ce droit fondamental

est consacré par différentes constitutions qui énoncent que le droit de propriété demeure garanti.

►Le discours analysant les problèmes de l’urbanisation et de l’investissement sont focalisés sur la

lenteur des procédures administratives et sur la complexité des statuts fonciers.

I.3– Les enjeux du foncier et droit de l’urbanisme :

I.3.2 Statuts fonciers:

L’espace foncier est structuré par des statuts, dont certains ne procurent pas la stabilité et les

garanties nécessaires pour répondre aux besoins de l’urbanisation et entreprendre des

investissements sur le long terme :

- Le Melk: largement prédominant (76% de la SAU) estimé à 7MHa, peut appartenir en pleine

propriété à titre indivuduel à une personne, comme il peut appartenir à plusieurs individus. Il est

confronté au problèmes de morcellement, de l’indivision et à des insuffisances du système

traditionnel d’établissement des actes constitutifs du droit de propriété.

- Les immeubles domaniaux possédés par l’Etat, personne morale de droit public, classés en

Domaine Public (rues, plages, ports…) , en Domaine Privé (provenant de l’acquisition à

l’amiable, expropriation, …) et Domaine Forestier (Forêts, dunes…), et représentant (3% de la

SAU) soit près de 270.000 Ha.

- Les terres Collectives (17% de la SAU) soit près de1,5 MHa, appartenant en pleine propriété

et dans l’indivision à l’ensemble de la collectivité ethnique concentrée et

- les terres Guichs (3% de la SAU) soit près de 240.000Ha. Ces deux statuts connaissement un

démembrement du droit de propriété, dans la mesure où les ayant droits n’ont qu’une

jouissance précaire.

I.3– Les enjeux du foncier et droit de l’urbanisme :

- Les terres Habous : ce sont des biens immobilisés par le fondateur musulman et la jouissance

profite aux catégories de bénéficiaires qu’il désigne, elles se caractérisent par plusieurs types (public,

de famille et Zaouia) et font l’objet en général, de location de courte durée, ils représentent (1% de la

SAU) soit 59.000 Ha.

►Ces différents statuts malgré leurs diversités et complexités peuvent être soumis au régime de

l’immatriculation foncière.

►Toute intervention de l’Etat tendant à développer un secteur donné doit être basée sur les

données sûres et fiables, surtout lorsqu’elle a pour objet l’aménagement de l’espace et

l’implantation de projets sur le terrain. Dans le rural ou l’urbain, aucun projet ne peut aboutir si la

situation juridique du terrain n’est pas assainie.

► Au Maroc l’immatriculation des terres ne dépasse guère 52%. De là apparaît l’ampleur des

problèmes qui se posent chaque fois qu’il est question d’aménager un espacer donné pour une fin

d’aménagement, d’activité, d’habitat ou de service.

- Le foncier urbain est le premier enjeu des luttes et des conflits urbains sur lesquelles l’urbanisme

est appelé à se prononcer.

- Dès le début du siècle dernier et avant même la loi fondatrice de l’urbanisme moderne au Maroc,

l’Administration du Protectorat a compris l’importance de la maîtrise du foncier. En 1913, le Dahir sur

l’immatriculation des immeubles a été promulgué avec le double objectif d’assurer les milieux

économiques et financiers et de pérenniser les actions d’aménagement urbain.

- Tout en garantissant et en sécurisant la propriété foncière, le Dahir de 1913 a permis la

constitution des premières réserves foncières publiques. Il a également permis à des grands

groupes immobiliers privés (BALIMA à Rabat et MANNESMANE à Casablanca) de tirer profit

de ses nouvelles dispositions pour constituer à leur tour de grandes réserves foncières et de

mener de grandes opérations urbaines concertées.

► Réserves foncières : l’ensemble des terrains acquis par l’Etat, les collectivités publiques ou les

établissements publics pour les extraire à l’évolution du marché en vue d’une utilisation ultérieure à

des fins de politique urbaine qui ne sont pas nécessairement déterminées au moment de

l’acquisition. Elles sont distinctes de terrains réservés par les documents d’urbanisme et sont aussi

différentes des acquisitions urbaines dont l’affectation est prédéterminée.

- Cependant, sous la pression de l’urbanisation, aggravée par l’exode rural, une bulle spéculative sur

le foncier s’est très vite développée dans les principales agglomérations du pays, provoquant les

premières grandes difficultés de réponse à la demande du logement social malgré tous les efforts

visant le renforcement du patrimoine foncier public.

- Depuis l’indépendance, les villes ont été les témoins d’une consommation abusive du

patrimoine foncier public, sans effort particulier pour le renouveler. Ainsi elles ont été

progressivement engagées à travers un «urbanisme d’opportunités foncières» qui a conduit

à la plupart des dysfonctionnement qu’elle connaît aujourd’hui.

- Cet urbanisme a été l’une des principales causes de la pénurie, aujourd'hui structurelle, de

terrains propres à l’urbanisation. Ce qui a fait que la ville se fabrique à la limite du tolérable

en terme de sécurité et du développement durable et en marge du cadre réglementaire.

- La pénurie du foncier urbanisable est aggravée par la complexité des statuts fonciers et la

dualité des régimes juridique qui les régissent et qui sont en totale inadéquation avec les

textes régissant l’urbanisme notamment les lois 12/90 et 25/90. Ceci entrave la mobilisation

des terrains par les opérateurs privés et publics et encourage toutes les formes de dérives

urbaines.

► L’épuisement des Réserves foncières :

- Met les collectivités publiques dans l’impossibilité de maîtriser le foncier urbain.

- Il rend difficile la réalisation des documents d’urbanisme.

- Ouvre la porte aux pratiques spéculatives et à l’urbanisation sauvage.

► Quelques tentatives pour faciliter l’acquisition des terrains:

- Le projet de Loi-Cadre de l’aménagement urbain et rural (1970) visant la constitution de

réserves foncières a mis l’accent sur deux aspects importants:

1- La création d’organismes et d’opérateurs intervenant dans le domaine du foncier.

2- L’assouplissement des procédures d’acquisition des terrains. Bien que ce projet de texte n’est pas

entré en vigueur, mais l’idée de créer des organismes a pénétré le Droit positif Marocain. Ainsi ont vu

le jour plusieurs organismes à savoir

En 1973 : Fonds National d’Achat et d’Équipement des Terrains (FNAET). La FNAET va

disparaître en 1987 et va céder la place à la SNEC (Société Nationale d’Équipement et de

construction).

En 1982 : Agence Foncière Nationale

- Le Droit de préemption : la copropriété en indivision et le Droit de Chafaa constituent la

manifestation de ce Droit en Droit Privé.

- L’expropriation pour utilité publique.

►L’espace urbain est à la fois support des rapports sociaux et objet des conflits entre les différents

groupes en présence (locataires-propriétaires, Lotisseurs-acquéreurs, Administration Centrale -

Administration Locale, Administration - Administrés, Services extérieurs - Communes).

►Le Droit de l’urbanisme se présente comme une série de limitations administratives au droit de

propriété qui visent à permettre un usage du sol compatible avec l’intérêt général (équipements

sociaux, éducatifs sportifs, d’infrastructures, des ZI…).

►L’urbanisme met en présence plusieurs intérêts privés inconciliables avec l’intérêt général.

►La fonction régulatrice du Droit de l’urbanisme rencontre souvent de fortes résistances. Le Droit de

l’urbanisme cède souvent le pas devant les propriétaires fonciers.

►Ces pressions s’exercent soit avant, soit au cours soit après l’élaboration des documents

d’urbanisme.

►Sous l’effet des pressions, de graves contradictions vont opposer la ville telle qu’elle existe

réellement conçu et celle projetée dans les documents d’urbanisme.

I.3– Les enjeux du foncier et droit de l’urbanisme :

L’urbanisme n’est pas une affaire exclusive du Ministère qui en est chargé. C’est une discipline

interministérielle. Parmi les Départements et organismes qui jouent un rôle important, il faudrait

citer :

Au niveau Central :

Les Ministères (l’Intérieur, l’Équipement, l’Agriculture, l’Environnement, la

culture…)

Les offices (ONEP, ONE, IAM, ….)

Les Établissements Publics spécialisés ( CDG, Al Omrane, ….)

Au niveau Local :

- L’Administration déconcentrée: (Agents d’autorité qui sont nommés ou désignés soumis au

pouvoir hiérarchique : sanctions, instructions, recours à la force publique pour mettre fin aux

infractions d’urbanisme).

- L’Administration décentralisée : (les élus qui exercent des compétences définies par la Loi charte

communale…).

- Les représentants des services extérieurs :(les Directions et délégations des différents

Départements Ministériels).

- Les organismes techniques: (Agences urbaines, Régies de l’eau et d’électricité, les inspections

régionales de l’urbanisme…).

►Rôle du Gouverneur :

Il participe au Comité Central sur le SDAU.

Il préside le Comité local sur le SDAU

Il préside les conseils technique Provinciaux CTP.

Il décide du recours à la force publique pour mettre fin aux infractions

d’urbanisme.

►Rôle des Agences Urbaines :

Au niveau de la Conception :

• Elles élaborent les études pour l’établissement des SDAU.

• Elles préparent les projets des documents réglementaires.

• Elles assistent les acteurs publics et privés.

Au niveau de l’exécution elles sont chargées de :

• L’aménagement foncier.

• La maîtrise d’ouvrage délégué.

• La délivrance des notes de renseignement.

• Le contrôle de conformité des autorisations de construire et de lotir.

►Rôle des Communes :

Participent à l’élaboration des documents d’urbanisme

Donnent leur avis sur les projets des documents d’urbanisme.

Adoptent par arrêté du Président les plans d’alignement.

Délivrent les autorisations d’urbanisme.

Contrôlent la conformité de l’utilisation de l’espace communal aux règles

d’urbanisme.

Participent au suivi des documents d’urbanisme.

Déconcentration :

- La déconcentration désigne un mode d'organisation de l'administration dans lequel certains

pouvoirs sont délégués ou transférés d'une administration centrale vers des services répartis sur le

territoire, dits services déconcentrés ou services extérieurs. Le but est d'améliorer l'efficacité de

l'Etat en décongestionnant l'administration centrale et en accélérant les prises de décisions au niveau

local.

En France, la déconcentration est basée sur le principe de subsidiarité (loi du 6 février 1992) qui fait

que l'échelon le plus élevé ne doit assurer que les missions ne pouvant être exercées à un niveau

inférieur.

Décentralisation

- La décentralisation est une politique de transfert des attributions de l'Etat vers des

collectivités territoriales ou des institutions publiques pour qu'elles disposent d'un pouvoir

juridique et d'une autonomie financière. Le transfert de ces attributions, qui restent

néanmoins sous la surveillance de l'Etat, permet à ce dernier de décharger ses

administrations centrales et de confier les responsabilités au niveau le plus adapté.

La décentralisation vise à donner aux collectivités locales des compétences propres,

distinctes de celles de l'État, à faire élire leurs autorités par la population et à assurer ainsi un

meilleur équilibre des pouvoirs sur l'ensemble du territoire.

La décentralisation rapproche le processus de décision des citoyens, favorisant l'émergence

d'une démocratie de proximité.

La déconcentration est une notion bien distincte ; elle vise à améliorer l'efficacité de l'action

de l'État en transférant certaines attributions de l'échelon administratif central aux

fonctionnaires locaux, c'est à dire aux walis et gouverneurs, aux directeurs régionaux et

provinciaux des services de l'Etat ou à leurs subordonnés."

LES REGIONS DU MAROC

La région est devenue dans la plupart des pays un acteur essentiel de développement et

d'aménagement du territoire. Elle joue un rôle inéluctable d'animateur de la vie économique

sociale et culturelle.

Conscient de ce rôle, le Maroc est par le dahir du 2 avril 1997 portant loi n° 47-96

relative à l'organisation de la région a subdivisé son territoire comme suit : 16 régions

économiques, ayant chacune à sa tête un Wali (gouverneur de région), ainsi qu'un Conseil

régional, représentatif de la région. Ces régions ont le statut de collectivité locale (article 101

de la Constitution).

1 - Tanger-Tétouan : Elle se trouve à la pointe nord-ouest du Maroc. Sa superficie est de 11 570 km²

pour une population de 2 470 372 habitants. Son chef-lieu est la ville de Tanger La région est baignée

par la mer Méditerranée au nord et l'océan Atlantique à l'ouest. Elle dispose d'une frontière avec

l'Espagne, et plus particulièrement avec la ville de Ceuta, enclavée, et revendiquée par le Maroc

comme part de la région.

2 - Taza-Al Hoceima-Taounate : Elle est située au nord du Maroc, le long de la côte méditerranéenne.

Sa superficie est de 24 155 km² pour une population de 1 807 113 habitants. Son chef lieu est Taza.

3 - L'Oriental : Elle occupe le nord-est du Maroc. Sa superficie est de 82 900 km² pour une population

de 1 918 094 habitants. Sa capitale est Oujda.

4 - Gharb-Chrarda-Beni Hssen : Située au Nord-Ouest du pays, cette région est composée des

provinces suivantes : La Province de Kénitra et celle de Sidi Kacem.

5 - Fès-Boulemane : Elle se situe dans le nord du pays, et inclut une partie du Moyen Atlas. La

région de Fès-Boulemane, qui est située au centre-nord du Royaume, est considérée comme un

carrefour entre l'est et le nord-est d'une part, et le sud-ouest du Royaume d'autre part.

6 - Rabat-Salé-Zemmour-Zaër : Elle se trouve au Nord-Ouest du pays, englobant la capitale et son

arrière-pays. Sa superficie est de 9 580 km² et elle est peuplée de 3 123 595 habitants. Sa capitale est

Rabat.

7 - Meknès-Tafilalet : Elle se trouve dans le nord du pays. Elle s'étend sur 79 210 km² (plus vaste

que la République tchèque) et est peuplée de 2 141 527 1. Sa capitale est Meknès qui se situe à son

extrême nord.

8 - Grand Casablanca : Située au nord-ouest du pays et est la région la plus peuplée. Sa superficie

est de 1 615 km² pour une population de 3 777 964 habitants (2007). Sa capitale est Casablanca.

Ses frontières sont la région de Rabat-Salé-Zemmour-Zaër au nord, la région de Doukkala-Abda

au sud, Chaouia-Ouardigha à l'est et l'océan Atlantique à l'ouest.

9 - Chaouia-Ouardigha : Elle est située sur la plaine atlantique, entre l'arrière-pays de Casablanca,

l'oued Oum er-Rebia et le plateau des Phosphates. Sa superficie est de 7 010 km² pour une

population de 1 655 660 habitants. Sa capitale est Settat.

10 - Tadla-Azilal : Elle se trouve au centre du pays, englobant la plaine de Tadla entre le Haut et le

Moyen Atlas. Son chef lieu est Beni Mellal

11 - Sous-Massa-Drâa : Elle se trouve dans le sud du Maroc, au sud du Haut Atlas, englobant la plaine

du Souss, une partie de l'Anti-Atlas et la région de Ouarzazate.

12 - Marrakech-Tensift-El Haouz : Elle se trouve au centre du pays, et englobe une partie du Haut

Atlas. Sa superficie est de 31 160 km², ce qui représente 4,5 % du territoire national, pour une

population de 3 102 652 habitants. Sa capitale est Marrakech.

13 - Doukkala-Abda : Elle est située au sud de la plaine centrale, sur la côte atlantique. Elle s'étale sur

13 285 km², pour une population de 1 984 039 habitants. Sa capitale est la ville de Safi.

14 - Guelmim-Es Smara : Elle est située dans le sud du pays. Son chef lieu est la ville de Guelmim. La

région est composée des provinces suivantes : La province de Guelmim, Tan-Tan, Assa-Zag, Tata et

Es-Semara.

15 - Laâyoune-Boujdour-Sakia El Hamra : Est une région du sud marocain. Cette région se situe en

majeure partie sur le territoire contesté du Sahara occidental. Sa capitale est Laâyoune.

16 - Oued Ed-Dahab-Lagouira : Est la région la plus australe du Maroc. Elle est limitée au nord par la

région de Laâyoune-Boujdour-Sakia El Hamra, à l'est et au sud par la Mauritanie et à l'ouest par

l'océan Atlantique.

L’autonomie nouvelle région

1- Depuis 2004, le Conseil de sécurité appelle régulièrement « les parties et les Etats de la région à

continuer de coopérer pleinement avec l'ONU pour mettre fin à l'impasse actuelle et progresser vers

une solution politique ».

2- En réponse à cet appel de la communauté internationale, le Royaume du Maroc s'est inscrit dans

une dynamique positive et constructive, en s'engageant à soumettre une initiative pour la

négociation d'un statut d'autonomie de la région du Sahara, dans le cadre de la souveraineté du

Royaume et de son unité nationale.

3- Cette initiative s'inscrit dans le cadre de l'édification d'une société démocratique et moderne,

fondée sur l'Etat de droit, les libertés individuelles et collectives et le développement économique et

social. Comme telle, elle apporte la promesse d'un avenir meilleur pour les populations de la région,

met fin à la séparation et à l'exil et favorise la réconciliation.

4- Par cette initiative, le Royaume du Maroc garantit à tous les Sahraouis à l'extérieur comme à

l'intérieur, toute leur place et tout leur rôle, sans discrimination ni exclusive, dans les instances et

institutions de la région.

L’autonomie nouvelle région

5- Ainsi, les populations du Sahara géreront elles-mêmes et démocratiquement leurs affaires à

travers des organes législatif, exécutif et judiciaire dotés de compétences exclusives. Elles

disposeront des ressources financières nécessaires au développement de la région dans tous les

domaines et participeront, de manière active, à la vie économique, sociale et culturelle du Royaume.

6- L'Etat conservera ses compétences dans les domaines régaliens, en particulier la défense, les

relations extérieures et les attributions constitutionnelles et religieuses de Sa Majesté le Roi.

7- L'initiative marocaine, inspirée par un esprit d'ouverture, tend à créer les conditions d'un

processus de dialogue et de négociation débouchant sur une solution politique mutuellement

acceptable.

8- Le statut d'autonomie, résultat des négociations, sera soumis à une consultation référendaire des

populations concernées, conformément au principe de l'autodétermination et des dispositions de la

Charte des Nations Unies.

Les compétences de la Région autonome du Sahara

9- Dans le respect des principes et des procédures démocratiques, les populations de la Région

autonome du Sahara, agissant par l'intermédiaire d'organes législatif, exécutif et judiciaire auront,

dans les limites territoriales de la Région, la compétence notamment dans les domaines:

De l'administration locale, de la police locale et des juridictions de la Région;

Economique: le développement économique, la planification régionale, l'encouragement des

investissements, le commerce, l'industrie, le tourisme, et l'agriculture;

Du budget et de la fiscalité de la Région;

Des infrastructures: l'eau, les installations hydrauliques, l'électricité, les travaux publics et le

transport ;

Social: l'habitat, l'éducation, la santé, l'emploi, le sport ,la sécurité et la protection sociales;

Culturel, y compris la promotion du patrimoine culturel sahraoui hassani ;

De l'environnement.

Les compétences de la Région autonome du Sahara.

10- La Région autonome du Sahara disposera des ressources financières nécessaires à son

développement dans tous les domaines. Ces ressources seront notamment constituées par:

Les impôts, taxes et contributions territoriales édictés par les organes compétents de la

Région;

Les revenus de l'exploitation des ressources naturelles affectés à la Région;

La partie des revenus des ressources naturelles situées dans la Région et perçus par l'Etat;

Les ressources nécessaires allouées dans le cadre de la solidarité nationale;

Les revenus provenant du patrimoine de la Région.

Les compétences de la Région autonome du Sahara.

11- L'Etat conservera la compétence exclusive, notamment sur:

Les attributs de souveraineté, le drapeau, l'hymne national et la monnaie;

Les attributs liés aux compétences constitutionnelles et religieuses du Roi, Commandeur des

croyants et Garant de la liberté du culte et des libertés individuelles et collectives;

La sécurité nationale, la défense extérieure et de l'intégrité territoriale;

Les relations extérieures;

L'ordre juridictionnel du Royaume.

12- La responsabilité de l'Etat dans le domaine des relations extérieures sera exercée en consultation

avec la Région autonome du Sahara concernant les questions qui se rapportent directement aux

attributions de cette région. La Région Autonome du Sahara peut, en concertation avec le

Gouvernement, établir des liens de coopération avec des Régions étrangères en vue de développer le

dialogue et la coopération inter-régionale.

II- CADRE JURIDIQUE DE LA PLANIFICATION URBAINE AU MAROC

II.1 Cadre juridique instauré par le protectorat

II.1.1 Dahir du 16 Avril 1914

C’est la première Loi en matière d’Urbanisme au Maroc. Elle est considérée

comme la base de la législation urbaine au Maroc. Elle a traité aussi bien de

l’urbanisme prévisionnel que de l’urbanisme opérationnel.

Cette Loi a défini le modalités des opérations suivantes :

• L’ouverture des voies publiques.

• mise en œuvre du plan de la ville.

• de création par le particuliers d’une partie de la ville de groupes

d’habitations.

• La réglementation de l’acte de bâtir.

La législation de 1914 était celle des grands chantiers. En effet, toutes les

opérations de construction de l’époque étaient faites et regroupées par

l’Etat en vue de créer de nouvelles villes.

► Dahir du 16 Avril 1914 (suite)

Cette Loi a permis la création d’une dizaine de villes entre 1915 et 1925.

Bien que cette Loi soit incomplète du fait qu’elle ne s’occupait surtout que

des voies et des plans d’aménagement et ne définissait pas d’une manière

claire les lotissement, elle a donné à l’Administration les moyens de réduire

l’extension incontrôlée des villes.

Cette loi a permis de développer et d’embellir les villes, nouvellement créées

par le colonisateur dans un souci de confort et de salubrité publique.

►Le Dahir du 31 Août 1914 : premier texte instituant les base de l’expropriation pour cause d’utilité

publique. Il est intervenu pour instaurer le régime de l’expropriation en prescrivant que le droit de

l’expropriation résulte d’un dahir ou d’un arrêté viziriel déclarant l’utilité publique, les travaux à

entreprendre laissent au tribunal le soin de prononcer l’expropriation.

II.1.2 Dahir du12 Novembre 1917 relatif aux associations syndicales de

propriétaires urbains

Pour faciliter l’implantation des nouvelles villes, l’Etat s’est doté d’un nouvel

outil le Dahir du 23 Novembre 1917. Le but recherché de cette Loi est de :

• Soumettre à autorisation toutes constructions à l’intérieur des villes

où des voies et places sont projetées.

• Faciliter à l’Administration Coloniale, l’acquisition de terrains et

d’immeubles pour réaliser des projets.

Ce Dahir a conféré au Chef de Service Municipal le pouvoir de :

• créer une association syndicale de propriétaires urbains,

• établir un projet de statut,

• présider son assemblée générale et

• transmettre le dossier au Grand Vizir qui constitue l’association par

arrêté.

Une fois publié, aucune construction nouvelle ne pouvait être élevée dans le

plan périmétral.

Cette Loi a permis à l’autorité municipale au moyen du syndicat qui est

présidé par elle, d’associer les propriétaires urbains à la politique urbaine de

l’Administration qui sera couverte par une commission syndicale des

propriétaires pour autoriser, rectifier et racheter les constructions.

II.1.3 Dahir du 27 Janvier 1931 autorisant l’établissement de plans

d’Aménagement pour les centres et les banlieues des villes

Cette Loi autorisait l’établissement des plans d’aménagement pour les

centres et les banlieues des villes.

Cette Loi a soumis à autorisation toute construction et tout lotissement

réalisé dans la zone avoisinant le périmètre des villes érigées en municipalité

et les centres délimité aux dispositions du Dahir de 1914. Le rayon de la zone

est fixé à 5 Km. C’est ce qu’on qualifie de périmètre urbain.

Ce Dahir a fourni à l’Administration les moyens nécessaires pour contrôler

les constructions isolées et les groupes de construction édifiés dans les

environs des villes.

► Centre délimité : une partie du territoire d’une Commune rurale dont

les limites sont fixées par voie réglementaire.

II.1.4 Dahir du 14 Juin 1933 relatif aux lotissements

Ce Dahir est la première Loi marocaine consacrée aux lotissements.

Cette Loi avait deux objectifs majeurs :

Maîtriser la croissance de l’urbanisation en soumettant la

création d’un lotissement, situé à l’intérieur du périmètre

urbain des villes, dans la banlieue et dans les zones rurales, à

une autorisation administrative.

Soumettre les villes nouvellement crées, aux normes d’un

urbanisme moderne inspiré de la réglementation en vigueur

en Europe notamment en France.

►Cette loi va être complétée par les Dahirs du 7 Août 1934, celui du 7 Octobre 1937,

celui du 30 Septembre 1953 et le dernier en date la Loi 25-90 du 17 Juin 1992.

II.1.5 Dahir du 30 Juillet 1952 relatif à l’urbanisme

Ce Dahir marquera l’urbanisme marocain jusqu’à l’indépendance. Il ne remet

pas en cause celui de 1914. Il garde les mêmes principes en matière

d’alignement, du plan d’aménagement et du permis de construire.

Cette Loi se veut un élargissement du champ d’application du dahir de 1914

jusque là réservé aux villes, à d’autres espaces :

Les banlieues

Les zones périphériques.

Les centres délimités

Les groupements d’urbanisme

Dorénavant, seul le Plan d’aménagement approuvé par Décret est

générateur d’obligations.

L’Administration ne peut pas au cours de l’élaboration du plan, interdire

toute construction susceptible de gêner l’exécution du plan une fois

approuvé. Cependant elle peut par arrêté dits «arrêtés de mise à l’étude du

plan » définir les zones dont l’aménagement est prévu et à l’intérieur

desquelles aucun permis de construire ne pourra être délivré.

Les plans dits de zonage pourront, avant l’établissement du plan

d’aménagement, délimiter les secteurs réservés à des modes d’utilisation

déterminés et interdire la construction pendant deux ans.

II.1.6 Dahir du 30 Septembre 1953 relatif aux lotissements et morcellements

A la différence du Dahir du 14 juin 1933 qui laissait le soin à l’autorité

administrative de déterminer, selon les cas, la superficie au dessous de

laquelle le fractionnement d’une propriété foncière constitue un

lotissement, ce Dahir définit clairement le lotissement comme étant :

«Toute division d’une propriété foncière en deux ou plusieurs lots dont un au moins est d’une

superficie inférieure à un hectare ».

Le but recherché de cette loi était de :

Définir juridiquement le lotissement et le morcellement,

Imposer le respect de cette réglementation pour les

promoteurs.

Mettre fin à la spéculation anarchique.

Ce Dahir a permis de mettre fin aux opérations de lotissement sans respect

des règles et documents d’urbanisme et qui détériorent les terres agricoles.

En ce qui concerne la procédure d’autorisation de lotir, le Dahir de 1953 n’a

pas apporté de grandes modifications.

Au cours du protectorat, on a assisté à une réglementation accélérée et

soutenue de l’urbain, ce rythme ne sera pas soutenu après l’indépendance

et la Loi de 1952 restera pour de longues années, jusqu’en 1992 la référence

de base.

Il faut mentionner qu’aucune Loi n’a été conçue pour le monde rural avant.

Il faudra attendre l’indépendance pour que la direction du Maroc comble

cette lacune.

II.2 Dispositif juridique datant de l’indépendance

Le Dahir du 25 juin 1960

Le Dahir du 25 juin 1960 relatif au développement des agglomérations

rurales est venu compléter les dispositions du Dahir de 1952 en délimitant

les agglomérations situées en dehors du périmètre urbain définis dans

l’article premier du Dahir du 30 Juillet 1952.

Il peut être établi pour les agglomérations des plans dits «Plans de

développement» qui définissent les principales zones d’activité de

l’agglomération, les zones d’habitation et toutes les autres indications

relatives au « mode d’utilisation des sols».

L’approbation du plan de développement pour une agglomération rurale

rend le permis de construire obligatoire et soumet à une autorisation

préalable le lotissement.

► Les années 1960 : ont été marquées une nette régression du nombre des plans d’aménagement

homologués, alors que les agglomérations urbaines ont vu le rythme de leur taux de croissance

s’accélérer.

► Les années 1970 : ont connu l’introduction des SDAU au Maroc et sa généralisation aux

principales agglomérations. Par ailleurs, on a assisté à une stagnation de la production des Plans

d’Aménagements et de Développement (3PA et 8 PD par an faible moyenne).

► Les années 1980 : ont été marquées par l’intervention du Cabinet Pinseau et l’élaboration du

SDAU de Casablanca. De même cette période a connu une relance de la production des différents

documents d’urbanisme.

► Les années 1990 : ont connu la promulgation de la Loi du 17 Juin 1992 (Lois 12-90 et 25-90

relatives à l’urbanisme et aux lotissements morcelés et groupes d’habitation) et la production des

documents SDAU et PA dans le cadre de cette nouvelle Loi sur l’urbanisme.

► La Loi du 17 Juin 1992

En 1992 et 36 ans après l’indépendance, le Gouvernement marocain votera

deux lois pour adapter l’arsenal juridique à l’évolution et aux problèmes de

l’urbanisation.

- La Loi 12-90 relatives à l’urbanisme

- La Loi 25-90 relative aux lotissements morcellements et groupes d’habitation

Ces deux lois interviennent dans un contexte particulier marqué par :

• L’extension des bidonvilles.

• L’émergence de nouvelles communes urbaine issues du découpage

territorial de 1992 et qui a eu comme conséquence l’augmentation

de leurs zones périphériques à 15 km et une extension des territoires

soumis à la nouvelle législation et à ses différentes sujétions,

• La création des agences urbaines et des inspections régionales de

l’urbanisme

• L’anarchie qui caractérise l’urbanisme.

► La Loi 12-90 relative à l’urbanisme

Cette Loi est composée de 93 articles et d’un décret d’application

n°2-92-832 divisé en 43 articles explicitant le contenu de la Loi. Le tout

donne une définition juridique des différents documents d’urbanisme (SDAU,

PZ, PA, arrêtés d’alignement, permis de construire) et réglemente la

construction.

Cette Loi a pour objectif de :

• Définir les différents documents d’urbanisme,

• Définir les règlements de construction

• Instituer les sanctions pénales.

II.2.1 Champs d’application de la loi 12-90 sur l’urbanisme

► Champ d’application de la Loi 12-90 : Cette Loi s’applique aux:

• Communes urbaines: municipalités et centres autonomes.

• Centres délimités des communes rurales : Partie d’une commune

rurale dont les limites sont fixées par voie réglementaire.

• Zones périphériques des communes urbaines : Les territoires ruraux

avoisinants les villes qui s’étendent sur 15 km à partir du périmètre

municipal .

• Groupements d’urbanisme : Un ensemble de communes urbaines

avec leurs zones périphériques et éventuellement des communes

rurales avoisinantes qui ont une relation économique nécessitant un

aménagement d’ensemble.

• La bande du littoral sur une profondeur de 5 Km

• Le long des axes routiers sur une profondeur de 1 km.

II.2.2 Loi 25-90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements

► La Loi 25-90 relative aux lotissements morcellements et groupes

d’habitation

• Cette Loi est structurée en 78 articles et d’un décret d’application

n°2-92-833 comportant 23 articles explicitant le contenu de la Loi. Le

tout définit juridiquement les lotissements, morcellement et groupes

d’habitation ainsi que les régimes qui leurs sont applicables.

• Cette Loi a pour objectif de :

Définir le lotissement et le morcellement,

Définir les obligations et droits du lotisseur

Prévoir les sanctions pénales.

► Quelques apports de la Loi du 17Juin 1992

• Cette Loi a étendu le champs d’application à de nouvelles zones.

• Elle a donné une nouvelle assise juridique aux SDAU.

• Elle a introduit la notion de hiérarchie entre les documents

d’urbanisme (SDAU,PA,PZ et PD).

• La prééminence du SDAU en tant que document de référence en

l’absence de tout autre document.

• Elle a réduit la durée de validité des effets des plans

d’aménagement de 20 ans à 10 ans.

II- CADRE JURIDIQUE DE LA PLANIFICATION URBAINE AU MAROC

II.3 Modalités et adaptation de la gestion urbaine :

L’urbanisme est un domaine sensible en perpétuelle évolution.

Il est censé refléter les mutations sociales et spatiales incessantes et répondre aux

besoins renouvelés des populations considérées.

Ce domaine est réputé pour les intérêts souvent contradictoires qu’il doit concilier.

Ceci nécessite pour son organisation des règles de jeu pertinentes qui doivent être

actualisées ou renouvelées en permanence.

L’urbanisme a flotté pendant longtemps et a transité à travers plusieurs Département à

savoir :

Avant 1945 : Secrétariat Général du Protectorat, Direction de l’Instruction

Publique, Direction de l’Intérieur.

1945 : Création de la Direction d’Urbanisme et de l’Habitat.

1955 : Ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat (avec la formation du

1er Gouvernement Indépendant)

1956 : Ministère des Travaux Publics.

1967 : Ministère de l’Intérieur

1972 : Ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat

1977 : Ministère de l’Habitat et de l’Aménagement du Territoire

1985 : Ministère de l’Intérieur

1998 : Ministère de l’Urbanisme, de l’Aménagement du Territoire, de

l’Environnement et de l’Habitat (la vision intégrée des nouveaux

responsables du gouvernement d’Alternance)

2000 : Ministère de l’Urbanisme, de l’Aménagement du Territoire et de

l’Habitat (remaniement Ministériel de 2000).

La répartition des compétences entre l’Etat et les collectivités décentralisées laisse

apparaître plusieurs organes qui interviennent dans la gestion urbaine.

L’État monopolise la production des normes et la planification urbaine et les

collectivités locales s’occupent de l’opérationnel.

La confusion existante en matière de partage des responsabilités et le grand nombre

d’intervenants constituent une entrave pour la mise en œuvre des documents

d’urbanisme.

Les rattachement de l’Urbanisme aux différents départements reflètent l’évolution

des multiples visions qui sous tendent la politique de l’urbanisme. Ainsi d’une vision

technique, on est passé à une vision sécuritaire pour aboutir enfin à une vision plus

intégrée.

L’approche nouvelle de l’urbanisme coïncide avec l’arrivée de l’ancienne opposition à

la gestion des affaires publiques et est conçue selon une démarche pragmatique :

Procéder à un diagnostic de l’état des lieux.

Arrêter un Plan d’Action pour les 20 années à venir.

Le diagnostic a dégagé les problèmes et dysfonctionnements. Le premier objectif de ce

gouvernement était d’instaurer une véritable communication avec l’ensemble des acteurs

qui interviennent dans les domaines de l’habitat, de l’urbanisme, de l’aménagement du

territoire et de l’environnement.

L’Etat a fait de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire un ensemble complémentaire

du fait qu’ils ont la même échelle de temps et le même souci du long terme. C’est alors que

le concept de développement durable est abordé.

Selon M.Ali Sedraji: «Il n’est pas question de continuer à faire prévaloir le présent, à gérer

l’urgence, mais de prospecter l’avenir et pour cela, il faut une vision à moyen et long terme

et des valeurs qui définissent et qui expliquent le concept de durabilité».

►Concept du développement durable :

Ce concept repose sur quatre principes :

Ne pas compromettre les besoins des générations futures.

Prendre en compte l’ensemble des efforts environnementaux des activités urbaines.

Assurer l’équilibre entre les habitants de la ville et ceux de la campagne, ainsi

qu’entre les générations actuelles et futures.

Favoriser la participation de tous les citoyens aux décisions concernant le

développement de leur espace et territoire.

L’objectif poursuivi est de rendre opérationnel le concept de développement

durable.

La décentralisation doit être approfondie et consolidée de sorte qu’on puisse

avancer concrètement le processus de la décentralisation et la responsabilisation des

instances locales et régionales (être à l’écoute des collectivités territoriales et les

élus, les aider à prendre des responsabilités nouvelles, …)

Le besoin le plus urgent concerne la politique urbaine, il y a lieu d’apporter des réponses

concrètes aux problèmes du foncier, d’aménagement concerté, de la fiscalité de financement

des équipements publics….

S’agissant de la politique de l’habitat, celle-ci doit être basée sur:

La justice sociale.

Le droit au logement décent pour tous les ménages.

Le développement des capacités productives du secteur de la construction.

La définition d’un nouveau rôle de l’Etat .

La lutte contre les réseaux non réglementaires et les occupations illégales de

l’espace.

Le travail de modernisation et de rénovation des politiques d’aménagement du territoire a

été consacré après un débat national qui a duré deux ans.

Une charte nationale d’aménagement du territoire définissant les objectifs, les priorités et

les valeurs fondamentales qui doivent guider les nouvelles politiques d’aménagement du

territoire a été adoptée.

La mise en place d’une politique volontariste nécessite la mise en place d’instruments de

planification spatiale hiérarchisée. Ces instruments s’appliquent à des espaces de dimensions

décroissants. Leur contenu est plus précis et leurs effets sont de plus en plus contraignants. Il

s’agit notamment du :

• SNAT : Schéma national de l’Aménagement du territoire (conçu à

l’échelle nationale)

• SDAR Schéma Directeur d’Aménagement Régional (destiné à

s’appliquer au niveau régional)

• SDAU Schéma Directeur d’Aménagement Urbain (applicable au

niveau sub-régional ou local)

Ces instruments doivent théoriser et globaliser les actions d’aménagement du territoire dans

l’espace et dans le temps de manière à ce que la ville soit intégrée à la région et la région à

l’ensemble du territoire avec toutes les articulations économiques et institutionnelles

qu’implique une politique volontariste d’aménagement du territoire.

La pratique de l’aménagement du territoire initiée en 1970 a donné lieu à la régionalisation.

Celle-ci a connu une évolution importante passant de 7 régions en 1971 à 16 régions en 1997

dotées de prérogatives importantes en matière d’aménagement du territoire. Les résultats

quant à eux ne sont pas à la hauteur des attentes à cause des incertitudes et faiblesses qui

génèrent l’action régionale.

III. LA MAITRISE DE LA PLANIFICATION URBAINE

III.1 Les documents relatifs à l’aménagement urbain

Les documents d’urbanisme sont des outils de planification urbaine qui ont pour objectif de

planifier l’espace territorial aussi bien pour les agglomérations urbaines que rurales.

Conformément au dispositions de la Loi 12-90 relative à l’urbanisme et du Dahir de 1960

relatif au développement des agglomérations rurales, les objectifs majeurs de ces outils

peuvent être résumés comme suit :

Déterminer le choix et options d’aménagement qui doivent régir le développement

économique et social du territoire concerné;

Déterminer les zones nouvelles d’urbanisation;

Fixer la destination générale des sols;

Préserver les orientations du SDAU en instance de l’élaboration d’un plan

d’aménagement.

L’affectation des différentes zones suivant l’usage principal qui doit en être fait ou la

nature des activités dominantes qui peuvent y être exercées.

Les zones dans lesquelles toute construction est interdite.

Les emplacements réservés aux équipements publics, collectifs et intérêts général.

Les règles d’utilisation des sols et les règles applicables à la construction.

Les zones réservées à l’habitat des agriculteurs composant l’installation de bâtiment

d’exploitation agricole.

III.1.1 Le Schéma Directeur d’Aménagement Urbain (SDAU)

Au Maroc l’idée d’introduire les SDAU en tant qu’instrument de planification urbaine

remonte à 1960 lorsque le Ministère de l’Intérieur de l’époque a dressé des constats d’échec

d’une législation issue de la période coloniale (explosion urbaine, congestionnent des

anciennes Médina, prolifération des bidonvilles et de l’habitat clandestin, crise du

logement…).

Les PA prévus par la Loi de 1952 se sont avérés d’un maniement trop lourd et trop complexe

pour faire face à une situation en constante évolution.

Cette prise de position officielle a conduit à engager une réflexion en profondeur visant une

refonte globale des instruments d’urbanisme.

L’aboutissement du processus de réflexion fût le projet de Loi relatif à l’aménagement urbain

et rural de 1971 qui a proposé trois nouveaux documents de planification spatiale :

S.S.O : Schéma de Structure et d’Orientation applicable à la région.

SDAU : Schéma Directeur d’Aménagement Urbain applicable aux grandes

agglomérations.

PUS :Plan d’utilisation du Sol applicables aux Communes, Secteurs,

Le projet de la Loi Cadre a traduit la prise de conscience de la nécessité d’appréhender

l’espace dans sa globalité et de distinguer les prévisions à LT des règles d’application

immédiate et d’adapter les instruments de l’intervention publique à la diversité des échelles

spatiales visées et des objectifs poursuivis.

Les nouveaux instruments créés avaient pour objectif de théoriser et globaliser les actions

d’aménagement dans l’espace et dans le temps. Ainsi, « le quartier étant vu dans la ville, la

ville dans la région et la région dans la Nation».

Le projet de Loi cadre sur l’aménagement urbain et rural a définit les instruments prospectifs

de la planification régionale et urbaine et l’utilisation des sols et les interférences entre eux

dans une vision spatiale cohérente.

Les SSO et les SDAU prévoient des localisations trop imprécises pour être opposables aux

tiers. Ils constituent seulement des cadres d’actions s’imposant aux pouvoirs publics et

définissant les grandes lignes du parti d’aménagement qu’il soit régional ou local. Ce sont les

PUS qui indiquent en reprenant les orientations du SDAU les règles précises d’utilisation du

sol, la détermination définitive des différentes zones, les servitudes et les obligations des

propriétaires.

Définition du SDAU :

« Le SDAU est un outil de planification urbaine qui dresse pour un horizon défini

n’excédant pas 25 ans les grandes lignes de développement intégré d’une ou de plusieurs

agglomérations et de leurs zones d’influence directes ».

Ce développement intégré doit conduire à une planification générale de l’utilisation du sol,

de l’implantation des différents réseaux et à la programmation des grands équipements et

des actions d’aménagement qui engagent l’avenir de l’agglomération.

Le SDAU constitue un instrument de coordination des différents programmes d’équipement

de l’État, des CL et des entreprises publiques.

Le SDAU a pour préoccupation essentielle de réserver le terrain pour le développement

économique de l’agglomération.

Le SDAU constitue un guide pour la préparation des PA des différents secteurs de

l’agglomération.

Le SDAU constitue un cadre de référence pour les investisseurs dont il oriente la localisation.

Champs d’application du SDAU :

Le SDAU s’applique à:

un territoire intercommunal qui peut comprendre une ou plusieurs communes

urbaines ou rurales et

aux zones d’influence directe de ce territoire.

La zone d’influence directe: comprend la zone périurbaine qui en terme physique ou

fonctionnel forme la continuation de l’agglomération ou bien elle est appelée à la former à

l’horizon du SDAU.

Les critères retenus pour apprécier l’aire d’influence d’une agglomération sont les suivants :

La continuité de la surface bâtie

L’utilisation d’équipements collectifs,

Les mouvements des voyageurs ,

Les communications téléphoniques,

Les transferts et les dépôts financiers,

La hiérarchie administrative et la fréquentation des établissements d’enseignement

et des commerces.

Objet du SDAU :

Le SDAU définit :

Les choix et options d’aménagement qui doivent régir le développement spatial et

économique de l’agglomération.

Les nouvelles zones d’urbanisation et les dates à partir desquelles elles doivent être

ouvertes à l’urbanisation.

La destination des sols en localisant les différentes zones (agricoles, habitat, ZI,

équipement…)

Les secteurs à restructurer ou à rénover (clandestin, anciennes médinas…).

Les principes d’assainissement et les points de rejets (assainissement collectif ou

individuel à la charge de la collectivité ou non).

Les principes d’organisation des transports.

La programmation des différentes phases de sa mise en œuvre et précise les actions

prioritaires.

Consistance du SDAU : Il comprend :

Des documents graphiques : Cartes d’utilisation des sols dont celles définissant les

zones agricoles et forestières et éventuellement un Plan de sauvegarde et de mise en

valeur du patrimoine historique.

Un rapport justificatif des cartes d’utilisation des sols indiquant les moyens à mettre

en œuvre pour la réalisation des objectifs arrêtés à leur phase d’exécution.

Procédure d’élaboration du SDAU:

Le SDAU est établi par l’autorité gouvernementale chargée de l’urbanisme avec la

participation des élus, des services communaux, des services extérieurs des différents

départements ministériels et de l’Agence urbaine s’il y a lieu.

Le suivi de cette étude est assuré au niveau Central par «le Comité Central» de suivi de

l’élaboration du SDAU chargé d’examiner et d’orienter le études réalisées et par l’Agence

urbaine.

Le « Comité Central » est présidé par le Ministre de l’urbanisme et est composé par Les

représentants de tous les ministères, le Wali et les Gouverneurs, Les présidents de l’Agence

urbaine et le §directeur de l’Agence Urbaine.

Instruction du SDAU :

Le projet de SDAU est ensuite soumis à :

L’avis d’un « Comité Local » qui doit transmettre la synthèse et le procès-verbal de

ses travaux au Comité Central, dans les 15 jours qui suivent la clôture de ces travaux,

pour décision.

Ce « Comité Local » est présidé par le Wali ou le Gouverneur et il composé des membres du CTP,

des présidents des conseils communaux, des présidents des chambres professionnelles et du

directeur de l’Agence urbaine si elle existe.

Aux délibérations du ou des conseils communaux concernés le cas échéant à celui du

conseil de la communauté urbaine pour leur permettre de formules éventuellement,

dans un délai de 3 mois, des propositions qui sont étudiées par l’Administration en

liaison avec les conseils communaux intéressés.

Approbation du SDAU :

Le projet de SDAU est approuvé par Décret pris sur proposition de l’autorité chargée de

l’Urbanisme et après avis :

• Du Ministre de l’Intérieur,

• Du Ministre des finances,

• Du Ministre des Travaux Publics,

• Du Ministre chargé de l‘Agriculture.

Effets du SDAU :

D’une durée de 25 ans, le SDAU est opposable à l’Administration, aux Collectivités locales,

aux Établissements Publics et aux particuliers.

Doivent être compatibles avec les orientations du SDAU :

Les programmes d’équipement des personnes publiques,

Les Plans d’Aménagement, Plans de Zonage et Plans de Développement des

agglomérations rurales

Pour qu’un projet de lotissement, de groupe d’habitations ou de construction puisse

être autorisé, en l’absence d’un Plan d’aménagement ou d’un Plan de zonage, il doit

être compatible avec les dispositions du SDAU relatives aux zones d’urbanisations et

à la destination générale du Sol.

Le cas spécifique du SDAU de Casablanca :

L’établissement du SDAU de Casablanca est obligatoire alors qu’il est facultatif pour les

autres agglomérations selon les moyens.

Le projet de SDAU de Casablanca est établi par le Ministre de l’Intérieur alors que pour les

autres SDAU il est établit par le département ministériel chargé de l’urbanisme.

Le Conseil de la Communauté doit donner son avis dans un délai de 2 mois alors qu’il est de 3

mois pour les autres agglomérations.

Le décret d’approbation est pris sur proposition du Ministre de l’Intérieur pour le cas de Casa

alors qu’il est pris sur avis de Monsieur le Ministre de l’urbanisme pour les autres.

Le SDAU de Casa a pour effet de rendre obligatoire dans un délai de 3 mois après son

approbation l’établissement des documents d’aménagement des communes (mise à l’étude

des PA et PD des agglomérations rurales situées dans la périphérie) alors que les autres SDAU

ne produisent pas cet effet.

Le nouveau SDAU de Casablanca :

Un nouveau schéma directeur de l’aménagement urbain (SDAU) pour le Grand Casablanca a

vu le jour le 21 Octobre 2008. Il comprend la capitale économique, Mohammédia et

différentes communes rurales.

Il aura fallu attendre deux ans (2005-2007) pour que le SDAU soit finalisé par l’Agence

urbaine de Casablanca qui a bénéficié de l’assistance technique de l’Institut d’aménagement

et d’urbanisme de l’Ile-de-France.

Mais pour qu’il soit une référence pour les autres documents d’urbanisme (plan

d’aménagement, zoning, etc.) et les acteurs, le SDAU doit faire l’objet de procédures

réglementaires et de formalités de publication. Une fois ces procédures faites, le SDAU sera

viable jusqu’à 2030.

La région du Grand Casablanca, selon les orientations du SDAU, se compose de trois grands

espaces structurants :

l’axe tertiaire Anfa - Sidi Maârouf :qui est dédié aux affaires, à la culture et à l’enseignement

supérieur.

En clair, cette zone sera le quartier des affaires, des activités innovantes, des instituts

de formation, de la cité scientifique et des grands équipements culturels.

Ce sera un espace de grande affluence doté d’une logistique de transport, en

l’occurrence une gare intermodale pour le métro, RER et tramway.

le cœur tertiaire de Casablanca.

Il s’agit pour le SDAU de mettre à niveau le quartier historique des affaires et ses

extensions vers l’est et l’ouest.

Le schéma directeur veut renforcer la vocation classique de cet espace qui consiste

en un tourisme d’affaires et de culture. Sans pour autant négliger son attractivité

commerciale et ses spécificités de quartier administratif.

Le SDAU prévoit aussi de faire du centre-ville une interface entre le port et les

activités tertiaires. D’où l’impératif de le doter d’une gare LGV Casa voyageurs (ligne

grand vitesse), d’une desserte RER, métro et tramway.

Le souhait serait de faire du centre la vitrine des grands projets urbains»,

le nouveau corridor

Il s’agit du corridor de développement industriel et d’innovation métropolitaine sur

l’axe Zénata-Mohammédia.

Cette zone est vouée à être le nouveau centre d’industrie de toute la région avec son

complexe industriel et portuaire.

Plus particulièrement, c’est un espace qui sera consacré aux industries de

l’automobile, énergies renouvelables, plasturgie/métallurgie, activités aéronautiques

et plateformes logistiques de fret.

Les prévisions du nouveau SDAU de Casablanca :

Les prévisions du SDAU indiquent que la ville de Casablanca connaîtra:

une extension résidentielle de 2.000 hectares

une progression des ZAE (zones d’activités économiques) de 1.000 Ha dont 54 Ha de

logistique. Ce qui confirme la volonté des pouvoirs publics de dédensifier la

métropole.

Selon les prévisions du SDAU, la population de la préfecture casablancaise passera de

près de 3 millions d’habitants à 2,7 millions d’habitants.

Des extensions importantes auront lieu à Mohammedia et Nouaceur. Elles sont de

l’ordre, respectivement, de 3.500 et 4.000 hectares pour le résidentiel. Villes qui

bénéficieront également des mêmes superficies pour le développement des activités

économiques.

La commune de Médiouna s’élargira de 1.900 hectares, via des projets résidentiels.

Pour la concrétisation, il faut faire valoir des outils législatifs, financiers et

opérationnels:

• Sur le pan financier, il faut mobiliser les plus-values foncières.

• Au niveau opérationnel, il faut appliquer le droit d’expropriation, les

ZAC (zone d’aménagement concerté) et les ZAD (zone

d’aménagement différé)»

Les actions prioritaires du nouveau SDAU de Casablanca :

Pour pouvoir mener à terme les différentes actions programmées dans le cadre du SDAU

établi jusqu’à 2030, il faut fixer les priorités. Ainsi, plusieurs actions sont programmées à

moyen terme.

il s’agit de publier et d’adopter le nouveau schéma directeur.

Cette formalité accomplie, les pouvoirs publics s’attaqueront à la réalisation d’Anfa-

Zénata et son complexe industrialo-portuaire et logistique.

Côté mobilité, les lignes de tramway seront réalisées avant le métro et le RER (réseau

expresse régional).

Parmi les priorités, la mise à niveau environnementale. Ainsi, trois nouvelles

décharges publiques sont au programme. Notons que la mairie a délégué tout

récemment la gestion de la décharge à l’opérateur américain Ecomed qui aura à

exploiter l’actuelle décharge pour deux ans avant la mise en œuvre effective de la

nouvelle.

Le projet urbain de Sidi Moumen est également prioritaire. Il consiste en la

résorption des bidonvilles, la construction d’un stade et la mise en place d’un parc.

Autres priorités : le campus universitaire de Bouskoura, le tunnel ferroviaire et trois

grands parcs urbains.

Rq:Ces actions sont très ambitieuses. L’échéancier et les moyens de financement n’ont pas été

dévoilés. Les communes à elles seules ne peuvent rien faire. Plus de la moitié de leurs budgets est

engloutie par les salaires. Sans l’intervention de l’Administration centrale, le SDAU restera au stade

d’une prévision sans lendemain.

III . LA MAITRISE DE LA PLANIFICATION URBAINE

III.1 Les documents relatifs à l’aménagement urbain (Suite)

III.1.2 Plan de zonage (PZ) :

Le plan de zonage est destiné à sauvegarder les orientations du SDAU en attendant

l’établissement du Plan d’aménagement .

Il définit l’affectation des différentes zones et la localisation des emplacements réservés aux

principaux équipements (Zone d’habitat, zone agricole, zone non édificandi, zone

industrielle…) .

Il définit les zones à l’intérieur desquelles un sursis à statuer peut être opposé par

l’administration à toute demande d’autorisation de lotir ou de créer un groupe d’habitations

ainsi qu’à toute demande de permis de construire.

Objet du PZ :

Répartir le territoire auquel il s’applique en zones affectées chacune à un genre déterminée

d’utilisation:

Autoriser la construction en l‘absence d’un PA tout en la contrôlant.

Réserver les terrains nécessaires aux différents équipements.

Le contenu du PZ :

Il se constitue d’un document graphique et d’un règlement .

Procédure d’élaboration:

Le PZ est établi par l’Agence urbaine ou, à défaut, par le Département chargé de l’urbanisme

avec la participation des Communes et, le cas échéant, de la communauté urbaine

concernée.

Il est soumis à l’avis d’une commission locale (qui est composée et qui fonctionne comme il

est prévu pour le comité local chargé d’examiner le SDAU).

Il est ensuite soumis à l’examen du ou des conseils communaux intéressés, et le cas échéant

à celui du Conseil de la Communauté urbaine. Un délai maximum de deux mois est imparti à

ces conseils pour délibérer. Les éventuelles propositions du ou des conseils susvisés sont

étudiées par l’Administration chargée de l’Urbanisme ou l’Agence Urbaine, suivant le cas, en

liaison avec les communes intéressées.

Il est approuvé par arrêté de l’autorité gouvernementale chargée de l’urbanisme.

Ce plan produit ses effets pour une durée de deux ans non renouvelable.

Il est opposable à l’Administration et aux tiers pendant la durée de deux ans.

Rq: C’est un document transitoire à caractère conservatoire, il vise à préserver les

orientations du SDAU et les terrains alloués au programmes d’équipements.

III. LA MAITRISE DE LA PLANIFICATION URBAINE

III.1 Les documents relatifs à l’aménagement urbain

III.1.2 Plan d’aménagement

Champs d’application du PA:

Le plan d'aménagement est le document d’urbanisme qui définit les conditions d’utilisation du sol au

niveau des centres urbains. Il s’applique à :

Tout ou partie d’une municipalité.

Tout ou partie d’un Centre délimité.

Tout ou partie d’une zone périphérique.

Tout ou partie d’un groupement d’urbanisme (Toutefois un plan d'aménagement ne

pourra être établi pour partie d'un groupement d'urbanisme que si ledit groupement

est doté D'un schéma directeur d'aménagement urbain).

Tout ou partie d’une zone à vocation spécifique (Pour tout ou partie du territoire

d'une ou plusieurs communes rurales, ayant une vocation spécifique telle que

touristique, industrielle ou minière et dont le développement urbain prévisible

justifie un aménagement contrôlé par l'administration ; ces zones sont délimitées par

l'administration sur proposition des conseils communaux compétents ou à défaut, à

la demande du gouverneur de la préfecture ou de la province concerné)

Contenu du PA :

Le PA est composé de :

Un rapport de présentation.

un document graphique.

Un règlement.

Objet du PA:

Le plan d'aménagement a pour objet de définir:

Le Zonage : L'affectation des différentes zones suivant l'usage principal qui doit en être fait

ou la nature des activités dominantes qui peuvent y être exercées telles que zone d'habitat,

zone industrielle, zone commerciale, zone touristique, zone maraîchère, zone agricole et

zone forestière;

Le tracé des voies de circulation :Les limites de la voirie (voies, places, parkings) à conserver,

à modifier ou à créer ;

A- Le PA répartit l’espace en deux zones principales :

1. Les zones résidentielles.

2. Les zones d’activité.

1- Les zones résidentielles :

Habituellement, le PA répartit la zone résidentielle en deux grandes catégories :

1.1 La zone d’habitat continue :

c’est une partie du Périmètre urbain équipée pour recevoir des constructions d’un certain niveau de

densité. Mais cette zone n’est pas constituée par un secteur homogène. Elle comprend plusieurs

sous zones zone villas, habitat économique, immeubles mixtes…). Le PA comprend un règlement

pour chacune de ces zones.

1.2 La zone d’habitat dispersé :

C’est une zone non équipée qui est située à la limite du Périmètre urbain. Elle constitue soit une

zone rurale qu’on veut préserver, soit une zone d’urbanisation future où on veut maintenir un faible

niveau de densité en attendant une ouverture future à l’urbanisation. Le règlement concernant cette

zone prescrit que la superficie des parcelles doit être d’un hectare environ.

2- Les zones d’activité :

- Elles peuvent comprendre soit des activités commerciales,

artisanales, touristiques ou industrielles.

- Lorsqu’il s’agit d’une zone industrielle, le PA établit sa localisation,

énonce les règles applicables aux établissements industriels et fixe la

dimension des lots industriels.

- Le principe est que cette zone ne doit pas comprendre des

immeubles résidentiels à l’exception des bâtiments nécessaires au

logement des personnes dont la présence permanente sur le site est

indispensable pour assurer la direction et la surveillance des

établissements industriels.

Le principe recherché est la séparation des tissus industriels des zones résidentielles en vue de

protéger les populations des dangers de pollution.

B- Les servitudes d’urbanisme

Les servitudes sont établies dans l'intérêt de l'hygiène, de la circulation, de l'esthétique, de la sécurité

et de la salubrité publique et éventuellement les servitudes découlant de législations particulières.

Il y a trois catégories de servitudes :

• Les servitudes dites in faciendo : obligation de répondre à certaines

conditions (conciergerie, parkinage…)

• Les servitudes dites non altius tollendi : limite l’action de

construction (les règles d’utilisation du sol et les règles applicables à

la construction :le nombre d’étages, la hauteur..)

• Les servitudes dites non aedificandi : terrains non constructibles (à

l’exception de certaines activités provisoires)

L’interdiction de construire peut avoir plusieurs raisons:

• Préserver ou créer des espaces verts;

• Terrains exposés à des risques;

• Bloquer ou réorienter l’urbanisation;

• Protéger un site naturel ou historique.

Le PA acquiert force de loi et toute infraction aux servitudes qu’ils entraînent devient répréhensible.

Ils ont effet durant 20 ans, exceptés pour des emplacements des équipements collectifs dont l’effet

est de 10 ans.

C- Les zones réservées aux équipements

• Le PA a pour objet de définir les limites des espaces réservés aux

grands équipements publics (administratifs, socio-éducatifs et

sanitaire). Ces espaces sont frappés d’une réserve et deviennent

inconstructibles pour leurs propriétaires durant une durée de 10 ans

à partir de la date de la promulgation du PA (frappés de déclaration

d’utilité publique.

• Ce n’est qu’après l’expiration du délai de 10 ans que le propriétaire

peut reprendre le libre usage de sa propriété. Ce même terrain ne

peut être réaffecté à un équipement lors d’un autre PA.

Le PA définit aussi :

• l’emplacement des équipements collectifs et installations d’intérêt

général dont la réalisation relève du secteur privé (Centres

commerciaux, Centres de loisirs…).

• Les limites des espaces destinés aux activités sportives à créer.

• Les limites des espaces verts publics et les autres espaces à

conserver, à modifier ou à créer.

• Les quartiers, monuments, sites historiques ou archéologiques à

protéger ou à mettre en valeur.

• Les périmètres des secteurs à rénover ou à restructurer.

D- Les zones à urbaniser en priorité (l’urbanisme prioritaire) :

Cette disposition est très importante, elle introduit l’idée de programmation dans

l’exécution des PA .

Dans le texte de 1952, le PA se présentait comme un document statique figé dans le

temps. Ni la chronologie des opérations projetées ni l’échéancier de leur réalisation

n’étaient précisés. Ce qui favorisait la pression des propriétaires qui cherchaient à

ouvrir leurs terrains à l’urbanisation. Les CL équipaient des terrains à la limite du

Périmètre Urbain et où il n’ y avait pas une poussée d’urbanisation ce qui aggrave les

charges des CL….

La loi 12-90 a rompu avec ces pratiques et a introduit l’idée de priorité, càd les zones

à urbaniser en priorité et vers lesquels l’effort d’équipement doit être orienté.

E- Les zones dont l’aménagement doit faire l’objet d’un régime juridique particulier

Cette disposition est très importante dans la mesure où elle introduit l’idée de l’urbanisme

dérogatoire totalement ignoré du dahir de 1952. Auparavant, le PA était un document rigide

sans possibilité de dérogation. Cette rigidité poussait les CL à préférer travailler sans PA ce

qui leur donnait beaucoup plus de liberté de manœuvre et d’action.

La loi 12-90 a introduit les dispositions qui à l’occasion d’un grand projet de lotissement ou

de construction de groupes d’habitations, peuvent faire l’objet de dérogation (autoriser un

projet industriel dans une zone classée agricole si le projet a des retombées positives sur

l’économie locale, autoriser des dépassements de hauteur, dépasser les CUS et le COS,

autoriser l’ouverture de certaines de nouvelles zones d’urbanisation plutôt que possible…).

Rq :Le PA a introduit des règles de souplesse en vue de faciliter l’adaptation du document à la réalité

du terrain.

III. LA MAITRISE DE LA PLANIFICATION URBAINE

III.1 Les documents relatifs à l’aménagement urbain (Suite)

III.1.3 Le Le Plan d’aménagement urbain (PA) :

Procédures d’élaboration d’un PA:

La procédure d’élaboration du PA passe par trois phases :

1- Phase d’étude:

L’étude du PA est menée soit par l’Agence Urbaine, soit par la division préfectorale ou

provinciale chargée de l’urbanisme en collaboration avec les élus, les autorités locales et les

services extérieurs concernés par l’urbanisme.

Cette phase procède par collecte des données sur l’existant et sur les projets programmés

qui doivent être placés sur le PA à CMT.

Cette phase doit déboucher sur l’élaboration d’une esquisse générale d’aménagement qui

doit recueillir les consensus le plus large au niveau local.

Procédures d’élaboration d’un PA

2- Phase d’instruction:

Le projet du PA doit être transmis au Ministère de l‘Équipement et des transports pour avis,

Il est ensuite transmis à la Direction Générale de l’Urbanisme qui examine le projet sur le

plan technique et juridique, accompagné des pièces suivantes :

Esquisse du PA

Le règlement du PA

Le plan de situation

Le rapport justificatif

L’avis du MET

Le planning des opérations

Le projet du PA est soumis à l’examen du comité local en collaboration des différents

représentants ministériels. Le PV des travaux du Comité local est adressé à la direction

Générale chargée de l’Urbanisme ou au directeur de l’agence urbaine dans un délai de 15

jours.

Le projet du PA est soumis à l’examen du Conseil Communal qui doit donner son avis dans un

délai de 2 Mois.

L’enquête publique : Le projet de PA est soumis à une enquête publique d’un mois durant

laquelle, le public est invité à inscrire ses observations dans un registre ouvert à cet effet au

siège du conseil Communal.

3- Phase d’approbation

Le PA est approuvé par décret pris sur proposition du Ministère chargé de l’Urbanisme et

après avis du Ministère de la culture (site culturels, historiques, ancienne Médina…).

Les effets du Plan d’Aménagement :

Effets pendant la phase d’Etude : «Effets de l’arrêté de mise à l’étude »

Préalablement à l'établissement d'un PA, un arrêté de mise à l'étude du PA fixe les limites du

territoire concerné. Cet arrêté est effectif pendant 6 mois et peut être renouvelé une seule

fois pour une période de 6 mois.

Dés sa publication, le président du conseil communal sursoit à statuer sur toutes les

demandes d'autorisation de lotir, de créer un groupe d'habitations ou de construire dans le

territoire concerné.

Toutefois il peut délivrer des autorisations de lotir, après accord de l'administration si le

projet est compatible avec les dispositions du SDAU.

Effets pendant la phase d’instruction :

A compter de la date de clôture de l'enquête publique, et jusqu'à la parution du texte

d'approbation du projet du PA, aucun travail de construction et de plantation, ou de création

de lotissement ou de groupe d'habitation, non conforme aux prescriptions du projet ne peut

être autorisé.

Toutefois, si l’approbation n’intervient pas dans un délai de 1 année, ces dispositions cessent

d’être opposable aux particuliers et à l’Administration.

- Effets après son approbation:

Le PA est opposable à l’administration et aux particuliers mais il ne produit pas une

obligation d’équipement.

Les autorisations d’urbanisme ne sont accordés que si les dossiers objet de la demande sont

conformes au PA.

Le décret d’approbation du PA vaut déclaration d’utilité publique pour les terrains destinés

aux équipements pour une durée de 10 ans. Ces terrains ne peuvent pas servir pour la

construction et ne sont pas rémunérés pour ces gels.

Le terrain privé ne peut faire l’objet de deux déclarations d’utilité publique.

- Application du PA:

Le conseil Communal et l’Agence urbaine assurent la réalisation, le respect et le suivi du PA.

l’élaboration des PA reste centralisée même si l’attribution des marchés d’études et leur suivi

revient depuis quelques années au pouvoir déconcentré. La participation des communes, limitée à

l’émission d’avis et celle des habitants malgré l’enquête publique, est sans doute toujours très peu

efficace. L’absence de publicité, l’incapacité des citoyens à lire des plans et décortiquer la technicité

des dossiers limitent cette consultation et en rendent l’efficacité presque illusoire.

III. LA MAITRISE DE LA PLANIFICATION URBAINE

III.1 Les documents relatifs à l’aménagement urbain (Suite):

III.1.3 Les arrêtés d’alignement :

Les présidents des conseils communaux peuvent décider de la création des

voies, places et parking ; la modification de leur tracé ou leur largeur ou leur

suppression, totale ou partielle, par des arrêtés portant cessibilité des

terrains nécessaires. A cette fin, ils désignent les propriétés et leur

propriétaires présumés.

Les arrêtés d’alignement sont pris après avis conforme de l'administration

(Agence urbaine, direction générale de l’Urbanisme…), ils doivent recueillir

les visas prévus par la réglementation en vigueur, préalablement à

l'ouverture d'une enquête publique.

La durée de cette enquête est fixée à un mois pour les arrêtés d'alignement

et à deux mois pour les arrêtés d'alignement portant cessibilité.

Les arrêtés pris valent déclaration d'utilité publique pendant une durée de 10

ans. Cette durée est ramenée à 2 ans pour les arrêtés portant cessibilité.

III. LA MAITRISE DE LA PLANIFICATION URBAINE

III.2 Appréciation de la législation en vigueur

Les lois de 1992 ont contribué à rehausser la qualité du cadre bâti et la

qualité architecturale de nos villes et quartiers par l'obligation du respect des

plans d'urbanisme, des conditions rigoureuses de délivrance des permis de

lôtir, de construire, du permis d'habiter et du certificat de conformité.

Il est à noter, indépendamment de leur contenu, que ces deux lois 12/90 et

25/90 sont venues remplacer des lois obsolètes (1952-1953) qui ne

convenaient plus au domaine pour lequel elles avaient été élaborées.

Cela dit, certaines remarques méritent d'être formulées à leur sujet :

• Concernant la Loi 12-90 on notera qu'elle insiste sur des objectifs généraux (la sécurité, le

transport, l'hygiène et l'esthétique) en s'appuyant sur les documents d'urbanisme, pour régir le

territoire national.

Toutefois ces documents souffrent à la fois du manque de moyens, surtout financiers, pour leur

application ainsi que de la complexité et la lenteur des procédures conduisant à leur approbation.

Complexité qui fait que ces documents se promènent entre les différentes

administrations,communes et autres établissements pendant de longues durées au point qu'au

moment même de leur promulgation, ils ont déjà du retard par rapport aux pratiques et sont alors en

marge de ce qui se fait.

• À noter aussi que ces documents sont établis par l'administration et que les autorités locales n'ont

pas un rôle de décision. Cette loi a aussi défini de façon précise la mission de l'architecte et ses

responsabilités, ce qui écarte toute ambiguïté. Les sanctions établies ne sont pas dissuasives car

certaines personnes préfèrent être sanctionnées que d’appliquer le règlement.

Concernant la loi 25-90, elle a offert à l'administration les outils pour faire le

suivi de la réalisation des projets et leur compatibilité avec les objectifs et les

règlements existants, afin d'intervenir contre toute construction non

conforme et stopper le phénomène de l'habitat clandestin. Cependant, la

pratique démontre l'inefficacité de ces mesures, d'une part, en raison de leur

complexité qui décourage les gens à suivre ce long trajet et, d'autre part,

l'incompétence des autorités et surtout leur incapacité à remplir leurs

fonctions convenablement.

Concernant son contenu, l'application de cette législation s'est heurtée à un

certain nombre de contraintes de différents ordres :

• La contrainte fiscale :

Les nouvelles taxes instituées au profit des communes

constituent un surplus de charges pour les promoteurs et

pour les simples citoyens.

Les taxes sur les opérations de lotissement, de

morcellement, de construction et les redevances

d'occupation temporaire du domaine public communal pour

usage lié à la construction, ajoutés à d'autres impôts et taxes

créées au profit de l'Etat constituent autant de charges et

d'entraves aux yeux des promoteurs et des citoyens.

Les exigences de la nouvelle réglementation concernant le

recours obligatoire à l'architecte et aux ingénieurs spécialisés

constituent de nouvelles charges. La quasi- totalité de ces

charges est supportée par le citoyen avant même de

commencer ses travaux.

Les difficultés inhérentes à l’application de la loi:

Il s'agit d'une législation trop rigoureuse pour une population habituée au

laxisme. D'où des difficultés pour son application et pour l'adhésion de tous.

L'application de cette loi a causé une régression du secteur de la

construction de 75 % pour la période de 1992 à 1997.

L'application de la loi se heurte à l'insuffisance ou l'absence de documents

d'urbanisme dans certaines régions, et même quand ils existent, les

documents d'urbanisme sont difficiles à mettre en oeuvre.

Les documents d'urbanisme demeurent figés en raison de leur procédure de

modification compliquée.

Les contraintes inhérentes aux plans d’aménagement

L'insuffisance des plans d'urbanisme concerne les anciennes municipalités

dotées de plans d'aménagement, et qui ont été divisées en deux ou plusieurs

communes.

Il fallait revoir leur conception afin de doter chacune de ces communes d'un

siège et d'un centre afin d'en faire une véritable unité urbaine, indépendante

du reste de l'ancienne municipalité.

Le manque de suivi rigoureux de l'exécution des dispositions des plans

d'aménagement. À titre d'exemple, la durée de validité des dispositions d'un

grand nombre de plans d'aménagement afférentes aux équipements publics

est presque arrivée à son terme, alors que les administrations concernées

n'ont pas encore pris les mesures qui s'imposent.

Les administrations ne procèdent pas à temps à l'acquisition du foncier en

établissant les arrêtés de cessibilité, et ne prévoient pas les crédits

nécessaires à la réalisation de leurs projets. Ce qui cause du tort aux

propriétaires qui voient leur terrains bloqués sans réalisations concrètes

(Pour Casa on eu 25 PA approuvés et seulement 15% seulement des

équipements publics prévus ont été réalisés)

Toute Administration concernée par un équipement est appelée à établir les

arrêtés de cessibilité des terrains afin de sauvegarder les réserves foncières

et programmer leur réalisation, sinon les propriétaires des terrains en

prendront la libre disposition conformément à la loi, ce qui remet en cause

les prévisions des P.A.

Le comité de suivi sous la responsabilité de la commune, prévu pour

coordonner la réalisation des prévisions du P.A, ne s'acquitte pas de sa

mission.

En somme, l'application des documents d'urbanisme se heurte à des problèmes fonciers, financiers

et humains.

Le foncier constitue le problème majeur pour la mobilisation des terrains

urbains ou devenus urbains (tels que les terrains collectifs, les terres

agricoles) qui se sont trouvés à l'intérieur des périmètres urbains à la suite

du découpage territorial ;

Le problème financier concerne le coût élevé des terrains privés,

l'insuffisance des crédits budgétaires et l'épuisement des réserves foncières

de l'Etat et des collectivités locales empêchant l'administration de réaliser les

équipements à sa charge dans les délais légaux ;

Sur le plan humain, l'application des plans d'urbanisme se heurte à

l'insuffisance voire le manque de personnel qualifié pour assurer l'exécution

des prévisions des plans.

Les contraintes liées à l'immatriculation des terrains à lotir :

La loi exige pour toute demande de lotir que le terrain soit immatriculé. La

réalisation de cette condition dans certaines villes présente un énorme

problème du fait du très faible pourcentage de terrains immatriculés (à peine

65 à 70 %).

La non généralisation de l'immatriculation tient à son caractère non

obligatoire et au rythme lent suivant lequel les services de la conservation

foncière répondent aux demandes et accomplissent les formalités

nécessaires, ce qui demande parfois des années.

Dans certaines régions, la conformité aux dispositions relatives à l'utilisation

des sols n'est pas respectée. Car réaliser un lotissement constitué de lots

dont la superficie est égale ou supérieure à un hectare est une règle qui était

dictée par le souci de prévenir la prolifération de noyaux d'urbanisation

menaçant la vocation des zones rurales situées en dehors des centres

délimités et des agglomérations rurales.

Dans certaines régions, la prévision des équipements des lotissements

équivaut à un blocage. Exiger la conception de lotissements avec un

équipement complet (voirie, eau, assainissement, terrains réservés aux

équipements sociaux...) n'est pas réaliste dans les zones périphériques ou

rurales où il y a absence des réseaux principaux.

La loi a prévu la réalisation de lotissements sans équipements (art. 21), mais

cette facilité n'a pas encore reçu application car elle inquiète les

responsables.

Dans certaines régions éloignées le recours à l'architecte et aux ingénieurs

est très difficile du fait que ces professionnels ne sont pas installés dans ces

régions.

Les contraintes liées au morcellement

La loi prévoit que le morcellement ne peut être autorisé dans une zone

constructible en application d'un document d'urbanisme. Dans ce cas, il doit

obéir aux conditions prévues pour les opérations de lotissement. Ceci dans

le but d'éviter que certaines personnes détournent la loi en faisant croire

qu'ils procèdent à un morcellement alors que celui-ci sera destiné à la

construction.

Or, parmi les zones constructibles prévues par les documents d'urbanisme

figurent également des zones agricoles et des secteurs d'équipements

publics dans lesquelles la division d'un terrain ne constitue pas un

lotissement mais bien un morcellement.

IV- Urbanisme règlementaire

IV.1 Les autorisations d’urbanisme

IV.1.1 Le permis de construire

• Le permis de construire est obligatoire pour tout type de

construction dans les périmètres des (communes urbaines, centres

délimités, zones périphériques, groupement d'urbanisme) et dans les

zones à vocation spécifique. Ainsi qu'à l'extérieur de ces périmètres,

des agglomérations rurales dotées d'un PDAR (plan de

développement d'agglomération rurale) et dans les lotissements

autorisés.

• Le permis de construire est également obligatoire dans le cas de

modification de construction existante, si la modification porte sur

des points visés par les règlements.

• Le permis de construire est délivré lorsque la construction projetée

est reconnu satisfaire aux dispositions législatives et réglementaires

par le président du conseil communal.

Le permis de construire est refusé :

• Dans les communes urbaines, dans le cas d'immeuble de 3 ou 4

niveaux comportant 6 logements, ou tout immeuble à usage

commercial ou industriel d'une surface au sol supérieur à 500 m, si le

projet ne prévoit pas l'installation des lignes nécessaires au

raccordement desdits immeubles au réseau de télécommunication.

• Si le terrain concerné n'est pas raccordé à un réseau

d'assainissement ou de distribution d'eau potable (des dérogations

peuvent être accordées après avis des services compétents en la

matière).

• Dans le cas de silence du président du conseil communal, le permis

de construction est accordé à l'expiration d'un délai de deux mois à

compter de la date du dépôt de la demande. Il est périmé si les

travaux de fondations ne sont pas entrepris après un an de sa

délivrance.

IV.1.2 Le rôle de l’architecte

Dans les communes urbaines, les centres délimités et leurs zones périphériques ainsi que dans les

zones à vocation spécifique le recours à un architecte est obligatoire pour :

Toute construction nouvelle ;

Toute modification apportée à une construction existante

nécessitant l'octroi du permis de construire ;

Tous travaux de restauration des monuments.

Le recours à un architecte est nécessaire pour l'obtention du permis du construire.

En dehors des périmètres cités auparavant, le recours à un

architecte est obligatoire pour tout bâtiment public ou à usage public.

L'architecte est obligatoirement chargé de :

La conception ou la modification architecturale de l'oeuvre ;

L'établissement de tous documents architecturaux

graphiques et écrits relatifs à la conception ou la

modification de la construction en particulier ceux à fournir à

la commune pour l'obtention du permis de construire

conformément à la réglementation en vigueur ;

Veiller à la conformité des études techniques réalisées par

les ingénieurs spécialisés en construction avec la conception

architecturale ;

Effectuer un suivi de chantier jusqu'à la délivrance du permis

d'habiter ou du certificat de conformité.

Les ingénieurs spécialisés sont obligatoirement chargés de :

• L'étude et l'établissement des documents techniques nécessaires

relatifs à la conception de la construction.

• Suivre la réalisation des travaux se rapportant aux études techniques

effectuées par eux.

Le recours à l'architecte n'est pas obligatoire dans le cas de construction de

superficie inférieure à 150 m.

IV.1.3 Le permis d’habiter et le certificat de conformité

• Le propriétaire ne peut utiliser la construction une fois les travaux

achevés, que s'il obtient le permis d'habiter ou s'il s'agit d'immeuble

à usage autre que d'habitation, un certificat de conformité.

• Ces pièces sont délivrées, dans les formes et conditions fixées par le

président du conseil communal sur demande du propriétaire qui

doit, obligatoirement déclarer l'achèvement de la construction.

• Le permis d'habiter des immeubles ne peut être délivré qu'après

vérification par les services compétents en matière de

télécommunication, de l'existence des lignes dont l'installation est

obligatoire.

IV.1.3 Le permis d’habiter et le certificat de conformité

• Lorsque dans un lotissement, les constructions sont réalisées par le

lotisseur, le permis d'habiter et le certificat de conformité ne

peuvent être délivrés avant la réception provisoire du lotissement.

L'affectation de toute construction qui a donné lieu à la délivrance

du permis de construire et du permis d'habiter ne peut être changée.

• Le président du conseil communal peut autoriser un changement si

le changement est conforme avec la vocation du secteur concerné.

IV.1.4 Le règlement de construction :

Les règlements généraux de construction fixent :

• La forme et les conditions de délivrance des autorisations et de

toutes autres pièces exigibles en application de la loi et de la

législation relative aux lotissements, groupes d'habitations et

morcellements ;

• Les règles de sécurité que doivent respecter les constructions ainsi

que les conditions auxquelles elles doivent satisfaire dans l'intérêt de

l'hygiène et de la salubrité publique ;

• Les règlements généraux de construction sont approuvés pas décret

réglementaire. Ces règlements sont applicables à tout le territoire

sauf disposition contraire.

• Le président du conseil communal peut fixer par arrêtés, des

dispositions non prévues par les règlements généraux de

construction ou par les plans d'aménagements.

• Les dispositions des règlements généraux de construction se

substituent de plein droit aux dispositions contraires ou divergentes

des règlements communaux de construction.

• Ces dispositions ne sont pas applicables aux ouvrages d'art (pont,

tunnels...) ainsi qu'aux équipements d'infrastructure (barrages,

digues...).

IV.1.5 Les sanctions

• Les sanctions pénales, en cas d'infraction aux prescriptions de la loi

12-90 peuvent aller de 10.000 à 100.000 Dirhams pour l'engagement

d'une construction, sans autorisation, ou non conforme avec le

permis délivré (modification des hauteurs,des volumes, des

implantations...)

• Les mêmes sanctions (10.000 à 100.000 Dhs) sont appliquées dans le

cas de violation des normes édictées par les règlements d'urbanisme

et de construction généraux ou communaux concernant la stabilité

et la solidité de la construction, les matériaux et procédés de

construction interdits.

• L'utilisation par le propriétaire des constructions sans permis

d'habiter ou certificat de conformité ou leur mise par lui à la

disposition de tiers dans ces conditions sont également punies d'une

amende de 10.000 à 100.000 Dhs.

• Est punie d'une amende de 5.000 à 50.000 Dhs pour la violation des

normes édictées par les règlements d'urbanisme et de construction

généraux ou communaux concernant la superficie, le volume ou la

dimension, les conditions d'aération et des dispositifs d'hygiène et

de salubrité publique.

• Les autres violations des normes édictées par les règlements

d'urbanisme et de construction généraux ou communaux sont

punies d'une amende de 1.000 à 10.000 Dhs.

• Le maître d'ouvrage, l'entrepreneur qui a exécuté les travaux,

l'architecte, l'ingénieur spécialisé, le topographe ou tout autre

maître d'oeuvre ayant donné les ordres à l'origine de l'infraction sont

considérés complices aux yeux de la loi.

• Les amendes sont doublées en cas de récidive dans un délai de

12 mois. Le cumul des infractions entraîne le cumul des amendes.

• Les sanctions pénales, en cas d'infraction aux prescriptions de la

loi 25-90 peuvent aller de 100.000 à 1.000.000 de Dhs pour la

création d'un lotissement ou d'un groupe d'habitations sans

l'autorisation de lotir, ainsi que la vente, partage ou location de lots

d'un lotissement s'il n'a pas encore fait l'objet du procès-verbal de

réception provisoire des travaux.

• Chaque vente ou location de lot ou de logement étant considérée

comme une infraction séparée. Les amendes sont doublées en cas de

récidive dans un délai de 12 mois.

• Les actes de ventes, de location ou de partage passés par infraction

aux dispositions de la présente loi sont frappés de nullité.

IV.2. Les opérations d’aménagement

IV.2.1 Le lotissement

• Le lotissement est défini comme étant toute division par vente,

location partage d'une propriété foncière en deux ou plusieurs lots

destinés à la construction d'immeubles à usage d'habitation, ou à

usage industriel ou touristique, ou encore commercial ou artisanal.

• La création des lotissements est précédée obligatoirement par

l'autorisation de lotir.

IV.2.1.1 L’autorisation de lotir

• Cette autorisation est délivrée par le président du conseil communal

duquel relève le lotissement. Quand le lotissement relève de plus

d'une commune, l'autorisation est accordée par le ministre de

l'intérieur ou sur délégation par le wali ou gouverneur concerné.

Le lotisseur doit joindre à sa demande d'autorisation de lotir les pièces suivantes :

1 - Le plan topographique du périmètre à lotir au 1/500 ou au 1/1000 quand la superficie dépasse

25 ha.

2 - Les documents relatifs à la conception urbanistique du projet plan de conception à l'échelle

1/500 ou 1/1000 indiquant les côtes principales du projet, les côtes seuils, le tracé et la largeur des

voies, les voies et places soumises à un ordonnancement architectural,les limites des lots numérotés,

l'emplacement des équipements et des espaces verts, et le raccordement avec les voies limitrophes,

un document contenant les prescriptions architecturales applicables aux places et voies de la

servitude d'ordonnancement architectural et le dessin des ouvrages au minimum à l'échelle 1/50, Le

plan de situation de la parcelle concernée au 1/2000 ou 1/5000 comportant l'orientation, les voies de

dessertes avec dénomination et des points de repères permettant de localiser le terrain.

3 - Les documents techniques V.R.D : plans de conception des infrastructures à l'échelle 1/500 ou

1/1000 sur le plan topographique indiquant les différents réseaux : eau, électricité, éclairage public,

égouts et télécommunications, la position des ouvrages spéciaux, le raccordement de chaque lots

aux divers réseaux internes du lotissement, les profils en long des chaussées, égouts et canalisations

d'eau, les profils en travers-type des voies dans toute leur emprise et les dessins des ouvrages au

1/50.

4- Le cahier des charges : mentionnant notamment les servitudes de toute nature grevant

l'immeuble (nature des constructions à édifier, plantations à conserver ou à créer, zones de recul à

respecter), le nombre et la superficie des lots par catégories de construction suivant leur destination,

le volume des construction à édifier, les emplacements à réserver aux équipements collectifs et leur

superficie, la voirie et espaces dont la réalisation incombe au lotisseur et ceux dont la réalisation

relève des collectivités locales.

La demande d'autorisation de lotir est :

Irrecevable si le terrain n'est pas immatriculé ou en cours d'immatriculation,

dans ce cas (en cours d'immatriculation) pour que la demande soit acceptée

il ne doit pas avoir été formulé d'opposition pendant le délai fixé. Elle est

également irrecevable s'il manque une pièce dans le dossier qui

l'accompagne ;

Délivrée quand le lotissement projeté est reconnu satisfaire aux dispositions

législatives et réglementaires, ainsi qu'à celles des plan de zonages et des

plans d'aménagement ;

Refusée si le lotissement n'est pas raccordé aux réseaux V.R.D sauf si ces

réseaux n'existent pas (art. 20) ou que l'exécution des travaux de raccordement ne se justifie pas par

la destination ou la situation du lotissement (art. 20).

Lorsque l'affectation des terrains est définie par un PZ ou un PA :

le silence de l'administration vaut autorisation de lotir après 3 mois de la

date de dépôt de la demande, dans ce cas le demandeur doit avisé par lettre

recommandée avec accusé de réception l'autorité dépositaire de sa

demande, du commencement des travaux.

Le délai de 3 mois est interrompu par toute demande de modification par

l'administration.

Lorsque l'affectation des terrains n'est pas définie par un PZ ou un PA, l'autorité

compétente peut soit :

surseoir à statuer sur les demandes l'autorisation de lotir

délivrer l'autorisation de lotir si le lotissement projeté est compatible avec le

SDAU ou à défaut avec la vocation du secteur concerné, cela dans les

périmètres des communes urbaines, des centres délimités et des zones à

vocation spécifique.

En dehors de ces périmètres, l'autorité compétente peut délivrer l'autorisation de lotir, si le

lotissement est réservé à des constructions destinées à l'habitat dispersé, aux activités

touristiques ou agricoles à condition que chaque lot ait une surface minimale d'un hectare.

L'autorisation de lotir est périmée si le lotisseur n'a pas réalisé les travaux d'équipements à

l'expiration d'un délai de 3 ans à partir de la date de délivrance de l'autorisation ou du délai

de 3 mois de silence administratif.

IV.2.1.2 Les obligations et droits du lotisseur

Dés l'obtention de l'autorisation de lotir :

le lotisseur doit déposer un exemplaire du dossier objet de ladite autorisation à la

conservation foncière.

Le lotisseur doit entre autre recourir à un architecte pour la conception urbanistique du

projet de lotissement et pour l'établissement des documents relevant de la conception

architecturale.

Il doit recourir à un géomètre pour l'établissement du plan topographique et à des ingénieurs

spécialisés pour l'établissement des documents techniques.

Le lotisseur est tenu de désigner un coordonnateur chargé de veiller à la bonne exécution des

travaux.

Le lotisseur doit prévoir les travaux d'équipement et les espaces destinés aux équipements

collectifs et installations d'intérêt général.

Le lotisseur qui se substitue à la commune pour la réalisation des réseaux principaux de voirie

et d'assainissement peut sur la base d'un accord avec la commune, percevoir des

propriétaires de terrains bénéficiant de ces nouveaux réseaux une indemnité recouvrée par

la commune auprès des propriétaires et reversée au lotisseur à concurrence du montant des

travaux effectués à la place de la commune.

Le lotisseur doit obligatoirement déclarer l'achèvement des travaux d'équipement prévus par

le projet de lotissement.

La réception provisoire se fait alors dans les 45 jours suivant la déclaration d'achèvement des

travaux.

Un an après la date de l'établissement du procès-verbal de réception provisoire des travaux

d'équipement, il est procédé à la réception définitive.

Cette réception définitive a pour objet de déterminer si la voirie et les réseaux divers ne

présentent aucune malfaçon. Elle donne lieu à la délivrance par le président du conseil

communal d'un certificat établit attestant que la V.R.D sont en état.

Des servitudes peuvent être imposées au lotisseur, dans ce cas elles ouvrent droit à indemnité à

partir d'une certaine superficie et selon la taille du lotissement.

• Le lotisseur est tenu de borner les différents lots et de requérir auprès de la conservation foncière

la création d'un titre foncier par lot.

• Le lotisseur peut recevoir une autorisation de construire avant l'achèvement des travaux

d'équipement s'il réalise les constructions lui-même.

• Le lotisseur est tenu d'établir, pour les parties communes du lotissement un règlement de

copropriété, définissant notamment :

• Les parties du lotissement détenues par les copropriétaires en

indivision.

• Les obligations des copropriétaires.

• Les conditions de nomination du représentant de la copropriété.

Ce règlement doit être déposé au siège de la commune avant la réception provisoire des travaux

d'équipement. Il doit aussi rendre publique l'autorisation de lotir et les documents du dossier de

demande d'autorisation (plan urbanistique, documents technique et cahier des charges).

IV.2.1.3 Les actes de vente, de location et de partage

Les actes de vente, location et partage afférents aux lotissements ne peuvent être passés

qu'après réception provisoire par la commune des travaux d'équipement du lotissement.

Les adouls, notaires et les conservateurs de la propriété foncière ainsi que les receveurs de

l'enregistrement doivent refuser de dresser, de recevoir ou d'enregistrer tous actes de vente,

location ou de partage s'il n'est pas fourni une copie certifiée conforme du PV de réception

provisoire, ou une copie certifiée conforme de l'attestation délivrée par le président du

conseil communal certifiant que l'opération ne tombe pas sous le coup de la loi.

IV.2.1.4 Dispositions spéciales applicables aux lots réalisés par tranche

Le lotisseur peut être autorisé à réaliser l'équipement du lotissement par tranche successive en

fournissant un dossier comprenant, en plus des pièces demandées :

Un programme d'échelonnement des travaux assortis de leur estimation et

désignant les lots pour lesquels l'autorisation de vente ou de location sera demandé ;

Une déclaration légalisée fournissant les renseignements sur les modalités de

financement des tranches successives des travaux et sur les garanties pour assurer

ledit financement (caution personnelle, caution bancaire, et nantissement).

La garantie doit couvrir le montant prévisible du coût des travaux d'équipement non

réalisés au moment de la vente des premiers lots. Si les travaux n'ont pas été

exécutés dans les délais la commune se servira de la garantie pour achever les

travaux.

Le lotisseur peut être autorisé à réaliser l'équipement du lotissement par tranche successive en

fournissant un dossier comprenant, en plus des pièces demandées :

Un programme d'échelonnement des travaux assortis de leur estimation et

désignant les lots pour lesquels l'autorisation de vente ou de location sera demandé ;

Une déclaration légalisée fournissant les renseignements sur les modalités de

financement des tranches successives des travaux et sur les garanties pour assurer

ledit financement (caution personnelle, caution bancaire, et nantissement).

La garantie doit couvrir le montant prévisible du coût des travaux d'équipement non

réalisés au moment de la vente des premiers lots. Si les travaux n'ont pas été

exécutés dans les délais la commune se servira de la garantie pour achever les

travaux.

La réception provisoire des travaux est opérée à l'achèvement de chaque tranche. Le

PV de réception provisoire est alors accompagné d'une attestation du président du

conseil communal désignant les lots dont la vente ou location peut être effectuée.

La réception définitive intervient un an après la réception provisoire de la dernière

tranche.

IV.2.1.5 Restructuration des lotissements irréguliers :

Les lotissements irréguliers sont définis par l'article 49 de la loi 25-90 comme étant les

lotissements qui ont été réalisés sans autorisation préalable et les lotissements dont les

travaux d'équipement ne sont pas conformes avec les documents ayant permis l'obtention

de l'autorisation de lotir.

L'État ou les collectivités locales peuvent procéder à l'expropriation pour cause d'utilité

publique. Dans ces lotissements, le lotisseur et les propriétaires des lots participent aux frais

d'exécution des équipements non réalisés. Ces frais sont répartis par moitié entre le lotisseur

et les propriétaires des lots:

Le montant de la contribution due par chaque propriétaire est calculé sur la base de

la superficie cumulée des planchers de la construction que peut recevoir le lot.

Le montant de la contribution pour la réalisation de la voirie est calculé, quant à lui

sur la base de la longueur de la façade.

IV.2.1.6 Les groupes d'habitations

Un groupe d'habitations est, selon l'article 56, constitué par les immeubles individuels ou

collectifs à usage d'habitation édifiés sur une seule ou plusieurs parcelles contiguës ou

voisines, simultanément ou successivement par le propriétaire ou les copropriétaires de la

ou des parcelles en cause. Les groupes d'habitations sont soumis au dispositions prévus par

le titre premier de la loi 25-90.

IV.2.2 Les morcellements

Dans les communes urbaines et toute autre partie du territoire couverte par un document

d'urbanisme approuvé tel que le SDAU et le PDAR (plan de développement d'une agglomération

rurale), est soumise à autorisation préalable de morcellement :

Toute opération de vente ou de partage ayant pour objet ou effet la division d'une

propriété foncière en plus d'un lot non destinés à la construction.

Toute vente en indivision d'une propriété foncière qui aurait pour effet d'attribuer à

l'un au moins des acquéreurs des droits de copropriétés dont la superficie serait

inférieure à la superficie prévue par les documents d'urbanisme. (2500 m par

défaut).

L'autorisation de morcellement est délivrée par le président du conseil communal, après avis de

l’agence urbaine sur la base d'un dossier comportant :

• Un plan de situation de la parcelle concernée, à l'échelle 1/2000 ou au 1/5000,rattaché au réseau

géodésique, comportant l'orientation, les voies de desserte avec leur dénomination et les points de

repère permettant de localiser le terrain.

• Un certificat de la conservation de la propriété foncière.

• Un plan-masse faisant apparaître les bâtiments existants.

• Le plan du projet de morcellement régulier établi au 1/500 ou au 1/1000 lorsqu'il ne s'agit pas

d'une vente en indivision.

- Cette demande est accordée si le président n'a pas statué dans un délai de 2mois à compter de la

date du dépôt de la demande.

- Par contre la demande est irrecevable si le terrain est situé dans une zone constructible en

application d'un document d'urbanisme.

- Les adouls, notaires et conservateurs de la propriété foncière ainsi que les receveurs de

l'enregistrement sont tenus de refuser de dresser, de recevoir ou d'enregistrer tous actes

afférents aux opérations de vente ou de partage non assortis de l'autorisation du président

communal, ou d'une attestation de celui-ci certifiant que l'opération ne tombe pas sous le

coup de cette loi.

- L'acte de vente ou de partage doit mentionner l'autorisation de morcellement ou

l'attestation du président du conseil communal.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

V. NOUVEAU CODE D’URBANISME

V.1 Pourquoi un nouveau code de l’urbanisme

Les lois qui ont régi l'urbanisme au Maroc jusqu'à présent, notamment celles de 1952 et de

1992 ont privilégié une approche réglementaire de l’urbanisme.

Grâce à cette approche qui a permis à la puissance publique de contrôler et maîtriser dans

une large mesure le processus d'urbanisation, le Maroc dispose aujourd'hui d'une armature

urbaine équilibrée et structurée qui constitue un des atouts majeurs de son développement.

En effet, le développement et la croissance économique de la plupart des pays, qu'ils soient

développés ou en développement, sont portés aujourd'hui par les villes et en particulier par

les grandes métropoles.

Aujourd'hui, la ville continue à être gérée sur la base de pratiques et avec des outils

réglementaires en décalage total avec les évolutions récentes que connaissent la société, le

paysage politique et économique du Maroc ainsi que les villes et les territoires de par le

Monde.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

Le constat général actuel est marqué par le fait qu’on est en présence :

D’un urbanisme de rattrapage.

D’un arsenal juridique éparse, rigide et parfois désuet.

Les documents d’urbanisme sont caractérisés par :

Complexité et lenteur des procédures d’élaboration des documents d’urbanisme et

des circuits d’octroi des autorisations.

Inadaptation des zonages.

Difficulté de la mise en œuvre des prévisions des documents d’urbanisme.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

La gestion urbaine est marquée par :

La multiplicité des acteurs et chevauchement de leurs attributions.

Faible implication du secteur privé.

Opacité des centres de décision

Déficience des approches de concertation et de participation.

Défaillance du système de contrôle et de répression des infractions.

L’urbanisme opérationnel est caractérisé par :

La faible implication de la puissance publique dans la fabrique de la ville.

L’absence d’instruments d’intervention sur les tissus existants et patrimoniaux.

La faiblesse des ressources de financement de l’Etat et des collectivités locales.

L’insuffisance des contributions au coût de l’urbanisation.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

Les structures de l’urbanisme sont caractérisées par :

L’amenuisement des réserves foncières de l’Etat et l’absence d’institution

d’intervention sur le marché foncier.

La faiblesse des moyens d’intervention des agences urbaines leur permettant un

encadrement du secteur.

La réforme du code de l’urbanisme doit permettre de mettre en place des dispositifs simples

permettant de prendre le devant des problèmes urbains et de ne pas être continuellement dans le

rattrapage et le replâtrage.

Lancement de l’élaboration d’un nouveau code de l’urbanisme :

Le 3 Octobre 2005, à l’occasion de la célébration de la journée mondiale de l’habitat, le débat

sur le nouveau code de l’urbanisme a été initié.

Plus de 100 institutions dont l’institution parlementaire, les collectivités territoriales, les

Ministères concernés, les associations professionnelles ont été invitées à la réflexion.

Une très large concertation a été menée sur la base d’un document de concertation et à

plusieurs niveau régional et local avec une forte implication des élus locaux.

Animation des ateliers par les universitaires et les consultants en vue de prendre

connaissance des expériences et pratiques internationales en matière de développement et

de gestion urbaine.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

Les grandes orientations qui ont guidé l’élaboration du code de l’urbanisme :

Les règles de l’urbanisme doivent accompagner les transformations de la société marocaine.

Elles doivent avoir pour objectif principal de créer un contexte favorable permettant une

croissance des villes qui assurent simultanément le développement économique, la solidarité

sociale, les équilibres écologiques et le respect des identités culturelles.

Le nouveau code doit plus particulièrement se poser des questions relatives :

Au développement durable,

A la Décentralisation/ Déconcentration,

A l’encouragement de l’investissement,

A l’introduction du principe d’équité et de justice foncière,

A la prévention des risques,

A la responsabilisation des acteurs,

Au système de contrôle et à la répression des infractions,

A l’institution des mécanismes d’adaptation.

Ce code doit prévoir à côté des plans d’urbanisme stratégiques ou réglementaires des dispositifs

opérationnels adaptés aux problèmes urbains posés dans notre pays.

Lancement de l’élaboration d’un nouveau code de l’urbanisme :

Missions à l’étranger dans 11 pays représentant différentes écoles en matière d’urbanisme

(Mexique, Tailande, Malaisie, Allemagne Etats Unies…).

Organisation de journées de travail sur les thèmes stratégiques liés à l’urbanisme en vue

d’échanger les points de vues et les expériences des professionnels du secteur autour du

projet du code.

Mise en place d’une plate forme de discussion libre permanente autour du projet de code de

l’urbanisme.

Recueil des propositions et préoccupations des partenaires professionnels et des citoyens.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

Le Roi avait demandé l’élaboration du nouveau code de l’urbanisme en octobre 2005.

Le projet de code de l’urbanisme a été présenté le 9 mai 2008 par le Ministre Délégué de

l’Habitat et de l’Urbanisme. dans sa première mouture.

Le texte a encore un très long chemin à parcourir, où les oppositions et les embûches seront

probablement nombreuses, tant les promoteurs de ce plan ont voulu en faire un instrument

de rupture avec un passé où beaucoup se sont complus.

Après avoir consulté l’ensemble des parties prenantes au niveau central et régional, le projet

de code de l’urbanisme entamera son parcours institutionnel. Après avoir été remis au

Secrétariat Général de Gouvernement, il passera par le Conseil de Gouvernement, puis les

deux chambres du Parlement.

Pas moins de trois années seront nécessaires pour boucler ce parcours, soit bien au-delà du

mandat de l’actuel gouvernement, à la veille d’élections législatives.

L’entrée en vigueur du code ne se fera vraisemblablement pas avant 2010.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

Selon le Ministre M.Taoufik Hejira, la vision est à long terme « Ce code est élaboré pour les

30 prochaines années. C’est un projet dont la préparation et la mise en œuvre concerneront

au moins deux gouvernements. Le projet de code est en soit une révolution. Il propose ainsi

une nouvelle manière de penser l’urbanisme dans notre pays. ».

Le futur code devra contribuer à remplacer progressivement les mauvaises pratiques par les

bonnes pour rétablir l’ordre et l’organisation, afin d’éviter une croissance anarchique et

chaotique des villes.

Le Code de l’Urbanisme vise à corriger les dysfonctionnements que connaît le secteur depuis

50 ans.

Il vise aussi à combler les lacunes qui touchent le secteur de l’urbanisme au niveau de la

complexité et la lenteur des procédures d’élaboration des documents d’urbanisme et la

multiplicité des intervenants.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

Pendant trop longtemps, la volonté du pouvoir central a été de tout organiser à son niveau

et de déléguer aux provinces la mise en œuvre seulement. Aujourd’hui le projet de code de

l’urbanisme veut rectifier le tir et déléguer au maximum.

Avec la nouvelle organisation communale et la création des agences urbaines, les villes

disposent de meilleurs instruments pour maîtriser leur urbanisation.

Pour instaurer l’ordre, le projet du code impose un ensemble de documents d’urbanisme.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

V.2 Apports du nouveau code de l’urbanisme:

Moins de documents pour une plus grande fluidité de l’urbanisme:

La plus grande avancée apportée par ce projet de loi est incontestablement celle qui

concerne les documents d’urbanisme, épine dorsale du système marocain en la matière.

Actuellement au nombre de trois (schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme, plan

d’aménagement et plan de zonage), le projet préconise de n’en garder que deux. Ainsi, le

plan de zonage, qui «engendre trop de tracasseries administratives», selon de nombreux

urbanistes, devrait passer à la trappe.

C’est une excellente disposition. Sur le principe, réduire le nombre des documents

d’urbanisme est à même d’alléger les procédures. Mais ces dernières doivent également être

revues pour donner plus de souplesse à ces documents d’urbanisme et les adapter au

contexte économique et régional.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

Schéma directeur d’agglomération (SDA)

Autre changement, le schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme (SDAU) est

remplacé par un schéma directeur d’agglomération (SDA).

Ce sera le document de base de la nouvelle organisation urbanistique. Il s’agit d’un

document dont la durée de vie a été fixée à 20 ans, mais qui peut être actualisé tous les cinq

ou six ans, suivant les mandats des différents élus.

L’autre caractéristique et nouveauté du SDA est qu’il ne concerne pas une région mais une

agglomération, définie dans le projet de code de l’urbanisme comme «tout groupement de

communes urbaines et rurales».

Pour la direction de l’architecture et de l’urbanisme, ce nouveau document a «des visées

stratégiques, mais également opérationnelles puisqu’il devra servir de cadre de référence,

d’une part, à la coordination des politiques sectorielles au niveau local, et, d’autre part, à la

contractualisation entre l’Etat et les collectivités locales pour la réalisation des projets

importants à l’échelle de l’agglomération».

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

Le SDA indiquera les secteurs à couvrir par des plans d’aménagement et les zones à couvrir

par des plans de sauvegarde et de développement (ces derniers sont de nouveaux

documents réservés à des zones spécifiques, à caractère patrimonial, forêts et palmeraies

notamment).

Il indiquera également des secteurs de projets opérationnels, dont il définira les périmètres

et auxquels il fixera des objectifs (secteur de réhabilitation, de reconversion, de

restructuration, d’urbanisation nouvelle, etc.).

Le SDA doit s’aligner sur les schémas d’aménagement du territoire et le schéma

d’aménagement régional réalisés au niveau du Ministère de l’Aménagement du Territoire.

Le SDA est validé par les conseils régionaux, préfectoraux et communaux avant d’être

homologué par l’autorité locale.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

Plan d’Aménagement (PA)

A plus petite échelle, c’est le plan d’aménagement (PA) qui est de mise. Sa nouvelle mouture

se veut plus souple que la précédente, objet de toutes les critiques: «le plan d’aménagement

actuel condamne l’avenir d’une même zone durant les dix années qui suivent son élaboration

sans donner la possibilité de l’actualiser. De plus, ce document urbanistique prend de trois à

cinq années pour aboutir. Au moment de sa sortie, ce document se trouve déjà dépassé. »

Le nouveau PA est un document élaboré sur la base des directives du SDA. Une sorte de «

sous plan », plus détaillé, qui se penche sur des zones nécessitant un intérêt spécifique à

cause de leur extension rapide, de leur difficulté d’exploitation… Ceci dit, le PA peut aussi

exister indépendamment du SDA.

En effet, le texte du projet donne aux agences urbaines et aux communes la responsabilité

d’initier un PA quand le besoin s’en fait sentir. Il est évalué et renouvelé via contrat-

programme tous les cinq ans.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

Renforcer la décentralisation:

- L’ensemble de ces documents devra être validé par les autorités régionales, marquant, par

cette décentralisation, une rupture par rapport à la situation antérieure où la gestion des

villes était bâtie à Rabat, l’échelon local se contentant d’une simple exécution.

- Les Agences Urbaines, dont l’essentiel de l’activité était de délivrer des autorisations de

construire,se verront délester de cette fonction au profit des architectes privés, qui le feront

sur la base d’un cahier de chantier.

- les Agences Urbaines assisteront les communes dans la confection des documents

d’urbanisme. Cette disposition constitue une solution au problème des ressources humaines

des collectivités locales.

- Les Agences Urbaines seront en quelque sorte des bureaux d’études publics pour les

schémas et plan d’aménagement.

- l’autorisation de construire, le code consacre le rôle exclusif du président du conseil

communal, tout en rappelant que les délais d’octroi ne sauraient dépasser un mois au

maximum, quand ces délais prennent aujourd’hui de trop nombreux mois.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

Contrôle des infractions à la réglementation :

Contrôler et agir, c’est une des priorités du nouveau code de l’urbanisme. Pour dépasser les

dysfonctionnements résultants de la multiplicité des intervenants en matière de contrôle des

infractions à la réglementation en vigueur, le code propose la création d’une police

d’urbanisme placée sous l’autorité du gouverneur qui peut ordonner l’arrêt ou la démolition

des travaux entrepris de manière illégale immédiatement après le dépôt de plainte (Cette

police urbanistique est officiellement entrée en service à Oujda) .

La brigade veillera au respect d’un code qui déclare nul tout document ou toute action

menée en contradiction avec ses dispositions.

Des amendes sont prévues pour les auteurs d’infraction, de même que des peines

d’emprisonnement pouvant atteindre trois ans.

Dans le chapitre des sanctions, le code insiste sur les actions entravant la résorption de

l’habitat insalubre ou la contribution à sa prolifération. Par exemple, une personne qui

fausserait le recensement des ménages d’un bidonville serait frappée d’une amende de 20

000 à 50 000 dirhams et ou une peine d’emprisonnement d’un à six mois.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

Les modalités d’expropriation révisées:

- La nouvelle approche suivie dans le cadre de l’élaboration de ce projet de loi vise ainsi à

créer un cadre légal, avec, autre nouveauté, le souci d’ouvrir la voie à l’aménagement

concerté dans le cas des nouvelles zones à urbaniser.

- Un cadre légal spécifique sera aussi dédié à la création de villes nouvelles, de plus en plus

nombreuses.

- Dans cette même optique, le projet prévoit la création d’un fonds destiné au préfinancement

de l’ouverture de ces nouvelles zones.

- Le projet s’attaque à la procédure de remembrement urbain qu’il préconise de moderniser.

C’est ainsi que le SDA prévoit la délimitation de secteurs devant accueillir des projets à

caractère opérationnel, seul moyen, selon les initiateurs du texte de loi, de régler des

problèmes complexes tels que ceux posés par la réhabilitation des centres anciens ou par la

régularisation des quartiers non réglementaires. La responsabilité de cette délimitation sera

confiée à un opérateur habilité.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

L’assainissement foncier :

- L’assainissement foncier est également à l’ordre du jour. C’est ainsi que les dispositions du

nouveau code prévoient de revoir un certain nombre de dispositions concernant

l’immatriculation foncière, le lotissement et le morcellement, ainsi que la création d’agences

foncières régionales destinées à permettre une plus grande maîtrise de la croissance urbaine.

- Le projet prévoit également une légère modification de la loi sur l’expropriation pour cause

d’utilité publique afin que celle-ci puisse être invoquée pour des raisons de patrimoine,

notamment de patrimoine en péril.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

Dispositions relatives aux prérogatives des élus :

- Le nouveau texte permet aux présidents des conseils communaux de fixer par décision

certains aspects de l’architecture locale et régionale.

- C’est incontestablement un point positif qui permettra une meilleure implication des élus

dans la gestion de l’urbanisme de leurs circonscriptions.

- Mais il faudrait que les équipes techniques et architecturales qui les secondent puissent avoir

leur mot à dire pour éviter que les grandes décisions dans ce sens revêtent un caractère

politique pur.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

VI – CONCLUSION

La gestion de l’urbanisation au Maroc est devenue au cours de ces dernières années la

préoccupation majeure des pouvoirs publics. Les campagnes se vident, des villes entières

émergent ici et là donnant l’impression d’une incapacité de l’Etat à exercer une réelle

maîtrise de l’évolution urbaine faute d’infrastructures de base, des équipements collectifs et

dans l’ensemble, des éléments structurants pour une ville répondant aux critères de qualité,

de bonne organisation et de bien être.

Le système de planification urbaine au Maroc a atteint ses limites. Les transformations

rapides et profondes que connaît le pays imposent la recherche de nouvelles approches de

planification, d'aménagement et de gestion de l’espace.

Depuis quelques années, la gestion des affaires de la ville, une ville vieillissante, éclatée,

composite, malade, diffuse, est heureusement assurée, mais dans l'improvisation.

L’urbanisme a entrepris une tentative de réconciliation du citoyen avec la ville, à travers des

actions circonscrites. Cela s'est fait par le biais de circulaires interministérielles ou

ministérielles, qui ont permis parfois même en marge du cadre réglementaire légal,de

redynamiser l'investissement et de corriger un certain nombre de dysfonctionnements des

documents d'urbanisme.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

Pour cela, il est impératif ce se doter des moyens réglementaires, institutionnels, financiers,

fonciers pour un urbanisme opérationnel à même de permettre d'entreprendre des grandes

opérations d'urbanisme et de reconstruire la ville à travers le renouvellement, la

requalification et la réhabilitation des tissus urbains existants d'une part et un urbanisme

prévisionnel plus souple et plus incitatif d’autre part.

Les documents d'urbanisme actuels (SDAU, PZ, PA) caractérisés par leur rigidité, même s'ils

peuvent, sous une forme plus allégée et plus souple, encore permettre d'orienter et

d'encadrer le développement des petites et des villes moyennes, ils ne sont plus adaptés aux

grandes mégalopoles déjà largement consolidées.

Nous sommes donc, et nous le serons encore plus à l'avenir, mis face à des défis qui

imposent le recours à de nouvelles démarches et à des outils plus adaptés de maîtrise de

l'espace. Le défi de la mise à niveau urbaine pour faire face à la compétitivité des territoires

et les défis liés à la tendance lourde de l'urbanisation, confirmée et mise en évidence par le

Schéma National d'Aménagement du Territoire.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

Si la ville d'hier était un objet circonscrit, avec des fonctions limitées et bien définies, celle

d'aujourd'hui est de plus en plus diffuse. Ouverte, sans limites, déterminée par de nouveaux

besoins exprimés aussi bien par le citadin que par les opérateurs économiques. Quelle sera

la ville demain ?

Elle restera un lieu d’écriture et de conservation des cultures et des civilisations, un lieu

d'expression, d'exercice et de partage des pouvoirs économiques, de production et de

contrôle des richesses et un lieu d'émergence de leaderships politiques. Mais, elle tendra

nécessairement, avec le développement des nouvelles technologies de l'information et des

communications, vers un bouleversement de tous les référentiels traditionnels.

Elle sera inéluctablement prise dans le "tourbillon" de la globalisation économique mondiale

et de la tendance qu'elle va créer vers la

métropolisation et ses conséquences sur la hiérarchie urbaine nationale et internationale et

sur les métropoles et agglomérations secondaires au tissu économique fragile.

DROIT DE L’URBANISME AU MAROC

Le nouveau code de l’urbanisme exprime la volonté des élus locaux de promouvoir le

patrimoine urbain au profit de leurs électeurs. Il exprime l'adhésion des habitants

directement ou par le biais des organisations de la société civile. Il permet la création de

richesses et génère une dynamique d'intégration de l'homme et de ses activités.

Il fait appel à une maîtrise d'oeuvre multidisciplinaire à même d'apporter la vie à l'espace du

projet et le plaisir de vivre la ville par le citadin.

C'est un projet opérationnel qui doit faire l'objet d'un montage financier précisant les

partenaires institutionnels, économiques et sociaux.

Quant aux grandes opérations d'urbanisations nouvelles pour lesquelles nous ne disposons

aujourd'hui d'aucun cadre légal adapté, le code tentera d'apporter les outils les plus

appropriés notamment en terme de document d'urbanisme, de règlement d'aménagement.

Il proposera une refonte totale des documents d'urbanisme, aussi bien leur forme et leur

contenu que les procédures de leur élaboration et de leur homologation. Il attachera une

importance particulière aux tissus urbains existants, en particulier le patrimoine urbain, pour

lequel il sera proposé un document d'urbanisme particulier, le Plan de sauvegarde.

Bibliographie

Larbi Gharbi : « La planification urbaine au Maroc : Bilan des 50 années et perspectives » .

Mohammed Dryef : « Urbanisation et droit de l’urbanisme au Maroc »

Ali Sedraji : « Présentation du droit de l’urbanisme au Maroc »

Abdelghani Tayyibi : « Réflexion au sujet des politiques de l’aménagement et de

l’urbanisme ».

Abdel Ilaah Mkinsi : « Le Droit Marocain de l’Urbanisme ».

Sujets de recherche

Les agences urbaines création, organisation et attributions.

Les inspections régionales de l’urbanisme création, organisation et attributions.

Le Foncier au Maroc réalité et enjeux.

Les loi 12-90 et 25-90 relatifs à l’urbanisme et les lotissements et morcellements

présentation et apports de ces lois.

Le nouveau code de l’urbanisme.