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Auteurs: LOURADOUR Frédéric FONDATERRA (Fondation européenne pour des territoires durables), REEDS (Recherche en Économie écologie, Éco- innovation et Ingénierie du Développement Soutenable). MERY Marie-Gabrielle FONDATERRA (Fondation européenne pour des territoires durables), REEDS (Recherche en Économie écologie, Éco- innovation et Ingénierie du Développement Soutenable). MORLAT Clément UVSQ (Université de Versailles Saint-Quentin-en-Yvelines), REEDS (Recherche en Économie écologie, Éco-innovation et Ingénierie du Développement Soutenable). PINTO-SILVA Kleber UVSQ (Université de Versailles Saint-Quentin-en-Yvelines), REEDS (Recherche en Économie écologie, Éco-innovation et Ingénierie du Développement Soutenable). SANTHALINGAM Rajeetha FONDATERRA (Fondation européenne pour des territoires durables). Comment impulser la rénovation du parc immobilier tertiaire privé ? Le rôle des collectivités territoriales 1 Ecologie politique vs. Ecologie industrielle IUFM Auvergne / UBP 21 mars 2013 Logo fonda

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Page 1: Ci re pat iufm final final

Auteurs:

LOURADOUR Frédéric FONDATERRA (Fondation européenne pour des territoires durables), REEDS (Recherche en Économie écologie, Éco-

innovation et Ingénierie du Développement Soutenable).

MERY Marie-Gabrielle FONDATERRA (Fondation européenne pour des territoires durables), REEDS (Recherche en Économie écologie, Éco-

innovation et Ingénierie du Développement Soutenable).

MORLAT Clément UVSQ (Université de Versailles Saint-Quentin-en-Yvelines), REEDS (Recherche en Économie écologie, Éco-innovation et

Ingénierie du Développement Soutenable).

PINTO-SILVA Kleber UVSQ (Université de Versailles Saint-Quentin-en-Yvelines), REEDS (Recherche en Économie écologie, Éco-innovation et

Ingénierie du Développement Soutenable).

SANTHALINGAM Rajeetha FONDATERRA (Fondation européenne pour des territoires durables).

Comment impulser la rénovation du parc immobilier tertiaire privé ? Le rôle des collectivités territoriales

1 Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013

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Enjeux Contexte

Rôle des pouvoirs publics

Diagnostic territorial Deux territoires, deux profils

Les freins à la rénovation

Modélisation, valorisation… et contractualisation. notion de valeur verte

Approche fonctionnelle de la valeur immobilière

Approche structurelle de la valeur immobilière

Approche dynamique de la valeur immobilière

Présentation de la démarche d’animation du jeu d’acteurs

PLAN

2 Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013

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Un contexte préoccupant

Le parc tertiaire compte plus de 850 millions de m2 de bâtiments, au sein duquel le

secteur privé représente plus de la moitié des surfaces (480 millions).

Les bâtiments et zones d’activités se multiplient, mais ne se renouvellent pas.

En Ile-de-France, près de 2/3 des bâtiments datent de moins de 30 ans

le taux moyen de renouvellement est estimé à 2% par an.

Le taux de vacance à moins de 6 mois des immeubles tertiaires atteints sont taux le plus

élevé depuis 12 ans.

Les bâtiments tertiaires consommeraient en moyenne 221kWh/m2.

Rôle des collectivités publics

De part la politique développée, elles posent les lignes de la stratégie de développement

du territoire

Territorialisation du Grenelle de l’Environnement

Rénovation urbaine

Développement économique et attractivité du territoire

De fait, elles sont en capacité de réguler le marché.

Enjeux

3 Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013

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Deux territoires

La Communauté d’Agglomération de Saint Quentin-en-

Yvelines

La communauté d’Agglomération de Val-de-France

Deux profils

1er cas:

Bâtiments de bureaux de construction mixte (70 à nos jours)

292 kWhep/m²/an en moyenne

27€/m²/an de charges énergétiques en moyenne

2 ème cas:

Bâtiments de bureaux « transformés » construits avant les années 1984

563 kWhep/m²/an (associé à l’étiquette G du DPE)

51€/m²/an de charges énergétiques en moyenne

Freins à la rénovation: urbanistiques pour les uns,

économiques, organisationnels et informationnels pour

les autres

Diagnostic territorial

4 Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013

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Ecologie industrielle et création de valeur verte immobilière

Modélisation, valorisation… et contractualisation.

Trois approches de la valeur et trois échelles d’analyse…

fluidification du processus de création de valeur verte en favorisant la

concertation et donc le processus de valorisation

émergence d’indicateurs perceptibles par les investisseurs

… pour des solutions de gouvernance qui favorisent la prise en compte

d’une “valeur verte” …

en guidant l’expertise économique, comptable, et financière, depuis le

constat “mark to market” vers l’approche “mark to model”

par des moyens classiques (leviers fiscaux, réglementaires, marché, etc)

en catalysant l’émergence d’outils adaptés (notamment innovations immatérielles)

… dans une logique d’éco-restructuration

définanciarisation partielle de la filière, dématérialisation des produits et

services , étanchéification et bouclage des flux (mutualisations et substitutions)

Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013

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Page 6: Ci re pat iufm final final

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Propriétaires / MOA

Observation du marché de l’immobilier

Recherche scientifique et technique

MOE

Experts

Commercialisateurs

Banques

Organismes de

certification

Entrepreneurs

Locataires

Acheteurs

Etat/Collectivité

Centre décisionnel principal

Élément salutaire du système

Centre décisionnel secondaire

Régulateur du système

Fonction d’amplification

Élément salutaire du système

POINT D’ENTREE

ELEMENT DECLENCHEUR

Fonction relais Fonction relais

Fonction relais Fonction relais

POINT D’ENTREE

Profit

1

1

2

3

4

5

6

7 Q

P

P

I

d, v, f

L, V

c

t ? ?

Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013

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Approche fonctionnelle de la valeur immobilière

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A l’échelle d’un bâtiment destiné à la location:

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Evolution des attentes DD

des preneurs (+)

Charges moins fortes (+)

Travaux preneur moindre (+)

Santé occupant (+)

Productivité (bureaux) (+)

Gros Entretien et Réparations = Capex (-)

Travaux de « mise à niveau » (-)

Maintenance des performances – Opex (-)

Franchises et remises de loyer (-)

Plus de cash-flow (-)

Commercialisation plus rapide (-)

Conformité réglementaire anticipée (-) Compétitivité, attractivité (+)

Coûts de l’énergie (+)

Image « durable » (+)

Durée de vie plus

longue (-)

Conformité plus longue

aux réglementations (-)

Revenu net

(loyer de marché – débours du propriétaire)

Taux de capitalisation

(taux du placement sans risque + prime de risque – croissance des revenus + dépréciation)

Valeur de marché

=

(Source : Dr David Lorenz MRICS, Germany)

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Approche structurelle de la valeur immobilière

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8 Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013

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Approche dynamique de la valeur immobilière

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9 Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013

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Approche dynamique de la valeur immobilière

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Animation du jeu d’acteurs par Fondaterra

10 Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013

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• Compréhension du jeu d’acteur

• Identification des enjeux

• Identification des freins et leviers Jeu d’acteurs

• Identification des pratiques innovantes

• Inventaire des actions possibles

Leviers d’action

• Concertation avec les acteurs

• Leviers d’action

• Outil d’aide à la décision

Guide pour les collectivités

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Compréhension du jeu d’acteurs (acteurs directs)

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Attentes:

Qualité du cadre de travail

Services à proximité

Critères de choix:

Rapport qualité/prix

Accessibilité et situation

Attentes:

Rénovation de qualité du parc

Services à proximité

Objectifs:

Réaliser des projets rentables

Augmenter le revenu locatif

Diminuer les coûts directs liés au bâtiment

Valoriser le patrimoine

Etre à l’écoute des utilisateurs et développer les services rendus

Objectifs:

Etre à l'écoute des utilisateurs

Engager une rénov. énergétique conforme au Grenelle

Développer les écogestes

Diminuer le taux de vacance

Augmenter les surfaces utiles

Employés

de

bureaux

Entreprise

locataire Propriétaire

MOA Territoire

Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013

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Matrice de priorisation – analyse globale

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Etre à l’écoute des utilisateurs et renforcer les

services attendus

Diminuer le taux de vacance

Répondre aux problèmes d’accessibilité,

d’hygiène et de sécurité

Engager une rénovation énergétique conforme

au Grenelle de l'Environnement

Développer les éco-gestes

Densifier/augmenter les surfaces utiles

Réaliser des projets rentables

Augmenter le revenu locatif

Diminuer les coûts directs liés au bâtiment

Valoriser le patrimoine

LEVIERS DES COLLECTIVITES

PEDAGOGIE URBANISME

Besoin des

occupants

(enquêtes à

l 'initiative des

collectivités)

Accessibilité,

hygiène,

sécurité

Mesures liées au

Grenelle de

l'Environnement

(bail vert, décret à

venir…)

Eco-

gestes

Coûts

futurs de

l’énergie

Valeur verte

et systèmes

de notation

associés

Aides et

dispositifs

existants

(organismes,

financement,

CEE, CPE…)

Accorder un

bonus de COS

pour les

rénovations de

bâtiments

Autoriser le

changement

d'usage des

bâtiments en

cas de

rénovation

Faciliter la

mobilité

O

B

J

E

C

T

I

F

S

D

E

S

M

O

A

Actions sur les

outils

d’urbanisme (PLU,

SCOT…) et le Plan

Climat

Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013

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Globalement, les leviers prioritaires sont :

les leviers d’urbanisme,

les actions de pédagogie et de conseils,

le renforcement des offres de service,

l’émergence d’une intelligence collective,

le développement de démarches à l’échelle du territoire.

L’axe principalement développé aujourd’hui porte sur le financement, mais il ne

s’agit pas d’un levier efficace et suffisant.

En tant qu’aménageur, les collectivités devraient et doivent créer les conditions

favorables à la valorisation du patrimoine et rendre opérante la valeur verte du

parc existant rénové.

L’efficacité énergétique du parc tertiaire privé peut être envisagée comme un

système « gagnant-gagnant » instauré entre la collectivité et les acteurs

économiques de son territoire.

Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013

Conclusion

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Un outil pratico-

pratique

Une méthode

Fiches infos

Fiches outils

Fiches Rex

Facilitant la

remontée et le

partage de la

connaissance

http://www.guides-

fondaterra.com/g2e-

collectivites/

14 Ecologie politique vs. Ecologie industrielle – IUFM Auvergne / UBP – 21 mars 2013

Un guide méthodologique

pour accompagner les collectivités territoriales

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MERCI

Comment impulser la rénovation du parc immobilier tertiaire privé ?

Le rôle des collectivités territoriales

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