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Supplément à La Libre Belgique - N°114 - Semaine du 25 au 31 août 2011

PP.>2-3

MICHE

LGILE/SUN

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PORT

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... PAR LE SOLCHAUFFER

Conjoncture Question time AnnoncesDans ce supplément,7 pages pour trouver lebien de votre choix.

Vendre un bien à unesociété. Ce qu’il faut savoir.

page 4

Brad Pitt veut se séparer de savilla à Malibu. Avis auxamateurs… page 4

D.R.

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2 Le dossier SEMAINE DU 25 AU 31 AOÛT 2011 LIBRE IMMO 3En pratiqueSEMAINE DU 25 AU 31 AOÛT 2011 LIBRE IMMO

l Habitat l Chauffage

La chaleur à vos piedsh Les chauffages par le sol ont le venten poupe. Ils profitent desrenforcements de la norme PEB. Gainde place et d’énergie sont leurs pointsforts.

NE CHERCHEZ PLUS LES RADIATEURS AUX MURS,c’est sous vos pieds que ça se passe. Et que ça chauffe,en douceur de surcroît. Le chauffage par le sol irradiel’entièreté d’un habitacle sans dépasser une tempé­rature de 30°. “Les radiateurs fixés aux murs chauffentfort dans un rayon de deux ou trois mètres, mais guèreau­delà. C’est le contraire avec un système de chauffagedans le sol, dont les tubes sont répartis équitablementsur l’ensemble du plancher. Cela permet de baisser latempérature de chauffe de deux degrés. Et de générerune économie, sans compter une baisse des déperditionsd’eau”, explique Christian Mathys, Product manageraccessoires de chauffage chez Viessmann, un des lea­ders du secteur du chauffage.L’atout économique de ce type d’installation n’est

pas anodin : le chauffage représente environ la moitiéde la consommation totale d’énergie d’une famille.D’une étude à l’autre, le montant de l’économie va­rie : “on peut estimer qu’un chauffage par le sol est 10 à15% plus économique qu’une installation classique”,juge Olivier Cornil, administrateur­délégué d’OpalSystems, société belge née dans le giron de l’ULg etspécialiste de ce secteur.De plus en plus de particuliers choisissent de se sé­

parer des bons vieux radiateurs dans le cas des cons­tructions neuves et des grosses rénovations. Leschauffages par le sol se marient tout particulière­ment aux standards basse énergie et passif, quoiquece dernier soit quasi indépendant de toute forme dechauffage autre que d’appoint. Autre atout, l’adieuaux radiateurs permet de gagner de la place. Un argu­ment non négligeable dans les pièces de petit vo­lume, outre le côté peu esthétique de l’objet. “On ga­gne environ un mètre carré par pièce. Vu le prix du mè­tre carré, le gain n’est pas négligeable”, assure OlivierCornil.“Cet essor est aussi lié à l’installation de plus en plus fré­

quente des chaudières basse température et des pompesà chaleur, qui produisent de l’eau chaude à basse tempé­rature, elle­même nécessaire pour les conduits de chauf­fage par le sol”, poursuit Christian Mathys. L’un en­courage l’autre. Mais l’eau chaude n’est pas la seulesource d’énergie possible : le système peut fonction­ner également à l’électricité. Dans un cas commedans l’autre et quel que soit le produit choisi, l’isola­tion du sol est une donnée capitale pour ne pas per­dre tout l’intérêt d’une chaleur émanant du plan­cher. “Toute déperdition d’énergie vers le bas est en effettrès préjudiciable au rendement. Nous demandons par­fois à des bureaux d’étude de venir mesurer ces pertes,pour que nous isolions en conséquence”, détaille Chris­tian Mathys. Le renforcement de la performanceénergétique des bâtiments (PEB) sert donc directe­ment la cause des chauffages par le sol : “autrefois, ilfallait augmenter la température du système pour com­penser les pertes de chaleur liées à la piètre isolation dusol. Ca pouvait causer des ennuis de santé. Ce type deproblème est bien fini, comme en témoigne la basse tem­

pérature des systèmes de chauffage”, explique OlivierCornil. De manière générale, tout système de chauf­fage a intérêt, pour le portefeuille de ses bénéficiai­res, à élire domicile dans une maison bien isolée etventilée de la tête aux pieds. C’est une étape indis­pensable pour le rendement des installations.

Les chauffages par le sol posent souvent les mêmesquestions: ils gonfleraient les jambes et causeraientdes varices en raison d’une trop forte irradiation, ilssont lents à se mettre en route, on ne peut pas les ins­taller sous du parquet ou de la moquette, ils sont peuadéquats pour chauffer les étages, etc. Dans la plu­part des cas, tant les forums d’utilisateurs que lesconstructeurs permettent à ceux qui le souhaitentd’être rassurés. A pointer cependant, la question dutemps de réaction du système. Oui, sa mise en routeest plus lente que pour des radiateurs classiques.Même si techniquement, certaines solutions permet­tent de réduire fortement le temps écoulé entre l’al­lumage et la propagation de chaleur. Dans le cas d’unsystème de base, alterner les démarrages et les inter­ruptions n’est pas recommandé. “On ne le met pas enroute pour deux ou trois heures”, confirme ChristianMathys. “Il est préférable de l’allumer lors des premiersfroids, et ce pour toute la saison. Il faut savoir que leschauffages par le sol s’autorégulent, ce qui ajoute à leursperformances en termes de consommation. Lorsque quela couche d’air de la pièce atteint la température souhai­tée, ils se mettent en veille. La précision est importante encas de baies vitrées fortement exposées au soleil en été. Il

n’y a pas de risque de surchauffe, grâce aux techniquesde régulation”. La régulation par radiofréquencepermet par exemple de programmer des tempéra­tures par pièce, par heure et par jour. On peut aussiadapter la température à partir du temps qu’il fait àl’extérieur. Ces cas de figure se posent particulière­ment dans le cas d’habitations basse énergie oupassives, conçues pour profiter des apports de cha­leur gratuits comme le soleil. On peut craindrequ’une maison déjà bien chauffée par le sol ne sur­chauffe en raison du temps de réaction du système.Des solutions comme celles d’Opal Systems per­mettent un fonctionnement par intermittencesplus efficace.

Peut­on placer n’importe quel revêtement au­des­sus d’un tel système ? La question du parquet mé­rite d’être soulevée, vu les propriétés isolantes dubois. “Si les plaquettes de bois ne dépassent pas les 13cm de large et les 15 mm d’épaisseur, la combinaisonne pose pas de problème. Et le bois ne risquera pasd’être altéré”, tranche Olivier Cornil. La question del’épaisseur du système par rapport à la hauteur deconstruction de l’habitat nécessite elle­aussi uneétude : certains fabricants, tels Viega, commerciali­sent des systèmes volontairement moins épais, afind’assurer un minimum de hauteur perdue durantl’installation. Le chauffage par le sol a décidémentla vocation d’être le plus discret possible, sauf con­cernant la température…Olivier Standaert

Les chauffages par le sol se marient tout particulièrement auxstandards basse énergie et passif.

Épinglé

Et le chauffage mural ? Le chauffage parle sol ne nécessite normalement aucunappoint, mais il peut être associé à unsystème de chauffage mural. La tempéra-ture peut y être un peu plus élevée qu’ausol (45°). Chez Vasco, les tubes incrustésdans le mur permettent un dégagement dechaleur grâce à leurs propriétés chimi-ques. Il n’y a pas de restriction sur lerevêtement mural utilisé (peinture, crépis,papier peint, céramique, pierre) mais ilconvient de choisir un plâtre avec unebonne conductibilité thermique. Le fonc-tionnement général est le même que pourun chauffage par le sol. Et à nouveau, ilattire surtout dans le cas des construc-tions neuves ou des grosses rénovations.

Question

Vendre un bienà sa sociétéUn propriétaire d’un bien et associé dans une société,peut­il vendre son bien ? La vente d’un bien par unepersonne physique à une société est évidemment pos­sible, même si la personne en est le dirigeant. Il existetoutefois des conditions strictes lorsque la personnephysique, propriétaire du bien, est à la fois le dirigeantde l’entreprise et l’acquéreur du bien. Pour éviter tout“conflit d’intérêt”, le droit des sociétés a prévu des mé­canismes permettant de rendre transparente la vented’un bien pour laquelle un tel conflit existe. Ces méca­nismes varient en fonction du type de société (SA ouSPRL). La vente est donc autorisée, mais le propriétairedevra se faire remplacer pour l’opération par un“mandataire adhoc”, c’est­à­dire une autre personne,qui signera pour la société.Le droit des sociétés prévoit un mécanisme particulierlorsque le dirigeant d’une entreprise ou l’un des asso­ciés de l’entreprise souhaite vendre à la société un bienqui lui appartient pour une valeur d’au moins undixième du capital social et que cette vente a lieu dansles deux ans de la constitution. La vente est possible.Deux rapports devront, néanmoins, être réalisés surl’opération envisagée : le premier par le(s) dirigeant(s)de l’entreprise, le second par un réviseur d’entrepri­ses. Des droits d’enregistrement seront dus pour latransaction à l’instar d’une vente “classique”. Si uneplus­value a été réalisée, il conviendra de s’acquitterd’éventuels impôts. Plusieurs raisons peuvent motiverce type de transactions. La société dispose d’avoirs li­quides importants, alors que la personne physique esten manque de liquidités. La vente du bien à la sociétéenrichira son patrimoine d’un bien, alors que la per­sonne physique disposera de liquidités. La société aprêté une somme importante à la personne physique.La personne physique doit donc de l’argent à la so­ciété. Or, les intérêts sont élevés. La vente du bien à lasociété permettra de solder le compte courant. e

UConsultez votre notaire pour desconseils sur mesure ou rendez­vous surwww.notaire.be.

VIEG

A

L’atout économique des chauffages par le sol n’est pas anodin.

VIEG

A

Epinglé

Pas de coup de pouce régional. Lesrégions wallonne et bruxelloise n’offrentpas de prime à l’installation d’un chauf-fage par le sol. En revanche, il y en a tantpour les pompes à chaleur que les chau-dières performantes, ce qui permetd’investir à meilleur prix pour l’ensem-ble du système.

© S.A. IPM 2011. Toute représentation ou reproduction, même partielle, de la présente publication, sous quelque forme que ce soit, est interdite sans autorisation préalable et écrite de l'éditeur ou de ses ayants droit.

3En pratiqueSEMAINE DU 25 AU 31 AOÛT 2011 LIBRE IMMO

l Habitat l Chauffage

La chaleur à vos pieds

n’y a pas de risque de surchauffe, grâce aux techniquesde régulation”. La régulation par radiofréquencepermet par exemple de programmer des tempéra­tures par pièce, par heure et par jour. On peut aussiadapter la température à partir du temps qu’il fait àl’extérieur. Ces cas de figure se posent particulière­ment dans le cas d’habitations basse énergie oupassives, conçues pour profiter des apports de cha­leur gratuits comme le soleil. On peut craindrequ’une maison déjà bien chauffée par le sol ne sur­chauffe en raison du temps de réaction du système.Des solutions comme celles d’Opal Systems per­mettent un fonctionnement par intermittencesplus efficace.

Peut­on placer n’importe quel revêtement au­des­sus d’un tel système ? La question du parquet mé­rite d’être soulevée, vu les propriétés isolantes dubois. “Si les plaquettes de bois ne dépassent pas les 13cm de large et les 15 mm d’épaisseur, la combinaisonne pose pas de problème. Et le bois ne risquera pasd’être altéré”, tranche Olivier Cornil. La question del’épaisseur du système par rapport à la hauteur deconstruction de l’habitat nécessite elle­aussi uneétude : certains fabricants, tels Viega, commerciali­sent des systèmes volontairement moins épais, afind’assurer un minimum de hauteur perdue durantl’installation. Le chauffage par le sol a décidémentla vocation d’être le plus discret possible, sauf con­cernant la température…Olivier Standaert

Les chauffages par le sol se marient tout particulièrement auxstandards basse énergie et passif.

Épinglé

Et le chauffage mural ? Le chauffage parle sol ne nécessite normalement aucunappoint, mais il peut être associé à unsystème de chauffage mural. La tempéra-ture peut y être un peu plus élevée qu’ausol (45°). Chez Vasco, les tubes incrustésdans le mur permettent un dégagement dechaleur grâce à leurs propriétés chimi-ques. Il n’y a pas de restriction sur lerevêtement mural utilisé (peinture, crépis,papier peint, céramique, pierre) mais ilconvient de choisir un plâtre avec unebonne conductibilité thermique. Le fonc-tionnement général est le même que pourun chauffage par le sol. Et à nouveau, ilattire surtout dans le cas des construc-tions neuves ou des grosses rénovations.

Question

Vendre un bienà sa sociétéUn propriétaire d’un bien et associé dans une société,peut­il vendre son bien ? La vente d’un bien par unepersonne physique à une société est évidemment pos­sible, même si la personne en est le dirigeant. Il existetoutefois des conditions strictes lorsque la personnephysique, propriétaire du bien, est à la fois le dirigeantde l’entreprise et l’acquéreur du bien. Pour éviter tout“conflit d’intérêt”, le droit des sociétés a prévu des mé­canismes permettant de rendre transparente la vented’un bien pour laquelle un tel conflit existe. Ces méca­nismes varient en fonction du type de société (SA ouSPRL). La vente est donc autorisée, mais le propriétairedevra se faire remplacer pour l’opération par un“mandataire adhoc”, c’est­à­dire une autre personne,qui signera pour la société.Le droit des sociétés prévoit un mécanisme particulierlorsque le dirigeant d’une entreprise ou l’un des asso­ciés de l’entreprise souhaite vendre à la société un bienqui lui appartient pour une valeur d’au moins undixième du capital social et que cette vente a lieu dansles deux ans de la constitution. La vente est possible.Deux rapports devront, néanmoins, être réalisés surl’opération envisagée : le premier par le(s) dirigeant(s)de l’entreprise, le second par un réviseur d’entrepri­ses. Des droits d’enregistrement seront dus pour latransaction à l’instar d’une vente “classique”. Si uneplus­value a été réalisée, il conviendra de s’acquitterd’éventuels impôts. Plusieurs raisons peuvent motiverce type de transactions. La société dispose d’avoirs li­quides importants, alors que la personne physique esten manque de liquidités. La vente du bien à la sociétéenrichira son patrimoine d’un bien, alors que la per­sonne physique disposera de liquidités. La société aprêté une somme importante à la personne physique.La personne physique doit donc de l’argent à la so­ciété. Or, les intérêts sont élevés. La vente du bien à lasociété permettra de solder le compte courant. e

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Epinglé

Pas de coup de pouce régional. Lesrégions wallonne et bruxelloise n’offrentpas de prime à l’installation d’un chauf-fage par le sol. En revanche, il y en a tantpour les pompes à chaleur que les chau-dières performantes, ce qui permetd’investir à meilleur prix pour l’ensem-ble du système.

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4 Construction SEMAINE DU 25 AU 31 AOÛT 2011 LIBRE IMMO

Libre Immo. Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique.Coordination rédactionnelle:Vincent Slits. (02 211 29 13 - vincent.slits@lalibre.be) Illustrations: EtienneScholasse. Réalisation: Sodimco. Directeur général: Denis Pierrard..Rédacteur en chef:Vincent Slits.Rédacteur en chef adjoint: Pierre-François Lovens.Conceptiongraphique: Jean-Pierre Lambert (responsable graphique), Bruno Bausier. Publicité: Véronique Le Clercq (00322 21127 64 - vero.leclercq@saipm.com)

Immo Brèves

France: agencespointées du doigtL’association de consomma­teurs UFC Que Choisir a dé­noncé mardi les “pratiquesbien peu louables” des agencesimmobilières françaises, dé­nonçant de nombreuses viola­tions de la loi. Se basant sur uneenquête effectuée auprès de1 056 agences, UFC Que Choi­sir a affirmé que nombre d’en­tre elles ne respectent pas lesinformations obligatoires quidoivent être portées à la con­naissance des clients. Ainsi, se­lon l’association, dans 21% descas les honoraires n’étaient niaffichés en vitrine, ni visiblesde l’extérieur alors que cetteobligation est vieille de 20 ans.De plus, près de 4 mois aprèsl’entrée en vigueur de l’obliga­tion d’affichage du DPE (dia­gnostic de performance éner­gétique), seules 72% des agen­ces respectaient la loi. Près desdeux tiers des agences (62%

exactement), n’hésitent pas àdemander des documentsstrictement interdits: attesta­tion de l’employeur (46%) oudu précédent bailleur (10%),photographie d’identité (10%).Les honoraires acquittés par leslocataires (en moyenne 93% duloyer mensuel hors charge)sont jugés prohibitifs alors que,selon UFC Que Choisir, le loca­taire ne doit à l’agence que laseule rédaction du bail. Enfin,alors que la situation financièredu candidat locataire était con­fortable (son salaire était 3 foisle montant du loyer), l’absencede garant a posé problèmedans 28% des cas. e

USA: baisse desventes de maisonsLes ventes de maisons indivi­duelles neuves aux Etats­Unisont baissé en juillet pour letroisième mois d’affilée, selondes chiffres publiés à Washing­

ton par le département duCommerce. Elles ont reculé de0,7% par rapport à juin, endonnées corrigées des varia­tions saisonnières, pour at­teindre un niveau correspon­dant à 298 000 transactionsen rythme annualisé alors queles analystes estimaient, selonleur prévision médiane, qu’el­les s’étaient stabilisées. Le mi­nistère a revu en forte haussele recul des ventes des deuxmois précédents, calculantque celui­ci a atteint 2,9% enjuin, après 2,2% en mai (contre­1,0 et 0,6% respectivementdans son estimation précé­dente). Etabli depuis 1963,l’indice des ventes de maisonsneuves se rapproche de sonrecord de faiblesse de 281000transactions en rythme an­nualisé touché en février. Lenombre de maisons neuves àvendre à la fin du mois(164.000) correspond lui à unnouveau record de faiblesse,effaçant celui de juin. e

Chine: politique delogements sociauxInquiet du fossé grandissantentre pauvres et riches et desrisques de troubles sociaux, legouvernement chinois veutencourager la construction delogements bon marché, maisles autorités locales renâclenten raison des coûts tandis queles promoteurs font grisemine. Pékin est en train d’in­vestir la somme colossale de700 milliards de dollars (495milliards d’euros) pour aiderceux qui ne peuvent acheterou payer des loyers en hausseconstante. Le prix moyen d’unseul mètre carré dans la capi­tale chinoise correspond àquatre fois le salaire mensuelmoyen, qui est de 4 200yuans. Au cours des cinq pro­chaines années, le gouverne­ment entend construire ourénover 36 millions de loge­ments.Pendant longtemps, le parc de

logements sociaux a été né­gligé, les autorités locales pré­férant profiter de l’envolée del’immobilier pour vendre trèscher leurs terrains à des pro­moteurs. Sur la seule année2011, il est prévu de commen­cer des travaux pour 10 mil­lions de logements. Mais lesautorités locales traînent despieds, en raison de la faiblessede leur trésorerie et des béné­fices attendus. Le projet de dé­veloppement du parc de loge­ments sociaux doit être fi­nancé par les banques tandisque les autorités locales doi­vent fournir des terrains, gra­tuitement ou à un prix bas. Lesanalystes estiment qu’avec ceprogramme, les gouverne­ments locaux pourraient per­dre jusqu’à 500 milliards deyuans par an en terrains cédésou bradés. Ils verraient égale­ment leurs dettes s’accroîtreen raison des emprunts effec­tués pour financer les cons­tructions. e

Avis auxamateurs…L’acteur américain Brad Pitt(47 ans) et son épouse,l’actrice Angelina Jolie (36),veulent se séparer de leurluxueuse propriétécalifornienne située à Malibu,a annoncé le Los AngelesTimes sur son site online. Lespersonnes intéresséesdevront avancer13,75 millions de dollars(9,5 millions d’euros) pouracquérir la demeure. Enéchange de cette sommerondelette, ils disposerontd’une villa avec piscine,terrain de tennis et accèsdirect à la plage, l’habitationétant dotée de quatrechambres, autant de salles debain et, on l’imagineaisément, toutes lescommodités d’usage etmême plus. Brad Pitt avaitacheté cette villa à Malibu en2005 pour 8,41 millions dedollars (5,8 millions d’euros).Elle avait déjà été mise envente il y a deux ans. Mais àl’époque, personne n’étaitdisposé à mettre sur la tableles 18 millions de dollarsdemandés. e

Arrêt sur image

PHOT

ONE

WS

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5immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 25 AU 31 AOÛT 2011 LIBRE IMMO

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6 Annonces immobilières SEMAINE DU 25 AU 31 AOÛT 2011 LIBRE IMMO

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7immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 25 AU 31 AOÛT 2011 LIBRE IMMO

MAISONS À VENDREde 375.000 à 500.000 €

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MAISONS À VENDREplus de 500.000 €

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8 Annonces immobilières SEMAINE DU 25 AU 31 AOÛT 2011 LIBRE IMMO

21-94096102-02

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MAISONS À VENDREprix non précisé

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APPARTEMENTSÀ VENDRE

de 125.000 à 250.000 €

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APPARTEMENTSÀ VENDRE

de 250.000 à 375.000 €

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APPARTEMENTSÀ VENDRE

de 375.000 à 500.000 €

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9immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 25 AU 31 AOÛT 2011 LIBRE IMMO

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APPARTEMENTSÀ VENDRE

plus de 500.000 €

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10 Annonces immobilières SEMAINE DU 25 AU 31 AOÛT 2011 LIBRE IMMO

LOFTSvente & location

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VIAGER

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MAISONSà louer

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APPARTEMENTSà louer

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LITTORALà louer

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COMMERCESà vendre

21-94096001-01

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