La Libre Immo du 1 septembre 2011

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Supplément à La Libre Belgique - N°115 - Semaine du 1er au 7 septembre 2011

PP.2>3

JOHA

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TESSIERE

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TEMPORISENTLES PRIX

Construction Question time AnnoncesDans ce supplément,8 pages pour trouverle bien de votre choix.

Apporter un immeuble àune société: les règles àrespecter. page 4

L’enregistrement desentrepreneurs disparaît.Quid alors? page 4

D.R.

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2 Le dossier SEMAINE DU 1ER AU 7 SEPTEMBRE 2011 LIBRE IMMO 3Le dossierSEMAINE DU 1ER AU 7 SEPTEMBRE 2011 LIBRE IMMO

l Conjoncture l Décodage

Confirmation par les chiffres :le marché s’essouffleh Les conseils des professionnels : ne pass’empêcher d’acheter pour le longterme, mais attention sur le moyenterme. Un frein à l’investissement ?

Analyse Charlotte Mikolajczak

AINSI DONC, SELON LES DERNIÈRES STATISTIQUESde la Direction générale Statistique et Informationéconomique (exINS), les prix de l’immobilier ontcontinué à grimper au cours du 1er semestre de cetteannée. Certes, l’augmentation par rapport au 1er semestre 2010 est légère : + 3,7 % pour lesmaisons d’habitation ordinaires et + 3,5 % pour les villas commepour les appartements. En Flandre, la hausse la plusimportante a été observée pour les maisons d’habitation ordinaires (+ 4,5 %). En Wallonie, ce sont les appartements qui ont le plus progressé (+ 3,6 %). Quantaux terrains à bâtir, la hausse de leur prix sembles’être arrêtée ( 3,9 %). À tout le moins au niveau national, car en Wallonie, ils ont continué à progresser(+ 4,3 %).Pour le lecteur lambda, ces différents chiffres signi

fient une énième progression des prix. Les candidatsvendeurs s’en frottent les mains. Les candidats acheteurs sont à nouveau contraints de se plaindre que lapause qu’on leur annonce depuis quelques mois n’esttoujours pas au rendezvous.Pour les professionnels, il n’en est rien. Certes, sur

base annuelle (1er semestre 2011/1er semestre 2010),

les prix continuent d’augmenter.Mais sur base semestrielle (1er semestre 2011/2e semestre 2010), Voire trimestrielle, le ralentissement est bien réel.

1 Stagnation des prix. “Fin de l’année dernière, il y aeu une forte poussée des prix, indique Philippe Jans

sens, consultant en immobilier chez Stadim. Entre le1er et le 2e semestre 2010, le prix moyen d’une habitationest passé de quelque 178 300 € à près de 183 400 €(+2,9%). Au 1er semestre 2011, il frisait les 184 900(+0,8%). C’est cela qu’il faut regarder. Et c’est encore plusfrappant en matière d’appartements dont le prix moyena augmenté entre la première et la deuxième moitié del’année 2010 de 5,3 %, mais a reculé de 1,7 % au 1er semestre 2011. Ce que ces chiffres montrent, c’est une stagnation. Qui s’explique, essentiellement par une modification d’un des quatre critères économiques agissant surles prix : l’augmentation des taux d’intérêt hypothécaires.”“Les chiffres de laDG Statistique sontmoins… positifs qu’ily paraît, confirme Julien Manceaux, analyste du secteur immobilier pour ING. Entre le 4e trimestre 2010 etle 2e trimestre 2011, ils ont globalement perdu près de1 %. Le prix moyen d’un logement, tout type et localisation confondus, est ainsi passé de 207 600 € à206 180 €. Les taux de croissance sur base annuelle sontégalement en recul : ils étaient de 5,4 % au 4e trimestre2010 (par rapport au même trimestre en 2009), et nesont plus que de 3,2 % au 2e trimestre 2011.”À tel point que le pronostic d’unehaussemoyennedesprix cette année 2011 de 4,5 % est d’ores et déjà abandonné. “On imaginait bien que 2011 serait en deçà de

2010, ajoutetil.Mais ce sera… fort en deçà.”Pour rappel, 2010 a vu les prix augmenter de 5,8 % enmoyenne, après une année 2009 durant laquelle ilsont reculé de 0,4 %, et une année 2008 où ils n’avaientaugmenté que de 4,2 % (le pire de la crise immobilières’étant déroulé entre juin 2008 et juin 2009, le creuxs’est, statistiquement parlant, étalé sur deux ans). En2007, comme au cours des années précédentes, leshausses de prix avaient dépassé les 10 % (+11,7 % en2006, +11 % en 2004, par exemple), à tout le moinss’en étaient rapprochées (+8,6 % en 2007, +7,6 % en2002…). “Cette année 2011, si on atteint une croissancede 3,5 %, on peut s’estimer heureux.”

2 Baisse d’activité. Si les prix chutent ou augmentent moins vite depuis le début de cette année,

c’est qu’il y a moins d’amateurs pour les faire s’envoler. “Les 3e et 4e trimestres de l’année dernière ont été exceptionnels. Il y a eu jusqu’à 36 000 transactions tousbiens confondus au 4e trimestre 2010, poursuit JulienManceaux. Beaucoup de candidats acheteurs, entendantparler de taux d’intérêt bas et d’un risque de hausse, ontavancé leur achat. Au 1er et au 2e trimestres de cette année, on est passé en dessous de la barre des 30 000 qui,depuis 5 à 6 ans, représente un rythme de croisière.”Globalisé par semestre, le recul de l’activité sur le marchérésidentiel est important : 14 % entre fin 2010 et début 2011 Certes, par rapport au 1er semestre 2010, lerecul n’est que de 3 %, mais la pause est bien là.Pour Philippe Janssens, la comparaison du rythme del’activité d’un semestre par rapport au précédent n’est

pas idéale. “Question de saisonnalité dumarché”, ditil,avec des mois traditionnellement creux (janvier, parexemple) et d’autres, tout aussi traditionnellementforts (septembre et octobre, notamment). “Ce quin’empêche que la confrontation entre le 1er semestre2010 et le 1er semestre 2011 soit interpellante, expliquele consultant. Pas tant en maisons – avec une activitéplus ou moins similaire, supérieure à 31 000 transactions par semestre –, mais certainement en appartements avec un recul manifeste de près de 9% (de20 097 à 18 350 transactions).” Il faut dire que lesamateurs d’appartements avaient fait le plein fin2010. Du jamais vu avec plus de 23 750 transactionsau cours du 2e semestre 2010, dont 13 700 rienqu’au cours du 4e trimestre. “Bien plus que dans lesunifamiliales, c’est dans le segment des appartementsque s’est le plus vérifié le phénomène d’anticipationd’une hausse des taux d’intérêt,précise encore PhilippeJanssens. Et c’est ce segment qui va souffrir dans les prochains mois. Doublement. Car alors que traditionnellement une baisse d’activité est le signe précurseur d’unrecul des prix, ici, les deux sont allés de pair.”

3 Conseils d’achat. “On est dans un marché quicompense l’inflation,mais tout juste, indique Julien

Manceaux. Je ne suis pas négatif, mais pas dithyrambique non plus”, en référence au sentiment qui pouvaitsembler prévaloir auprès de la DG Statistique.Au point d’empêcher les futurs acheteurs à se positionner sur lemarché ? “Tout dépend de l’objectif poursuivi”. Si c’est pour y habiter longtemps, Julien Man

ceaux conseille toujours l’acquisition : “Cela permetde s’épargner un loyer dans le futur et de se constituerune pension”. Par contre, aux investisseurs et aux jeunes qui pensent acheter un studio ou un appartement 1 chambre, qu’ils revendraient d’ici 5 ou 6 ansafin d’acheter plus grand, il préconise la prudence.“Il faut savoir que l’immobilier n’est pas dénué de risques. Certes, c’est moins risqué que des actions, maisc’est moins liquide aussi. Quant au système d’achat/revente, je ne suis pas convaincu que la plusvalue seraénorme et permettra le saut. Ne pas acheter pourraitêtre plus rationnel. Surtout sur certains marchés.” Et depointer la Wallonie dont le prix moyen des appartements a perdu 4 % entre le 4e trimestre 2010(157 400 €) et le 2e trimestre 2011 (151 175 €). Etpire encore entre le 4e trimestre 2010 et le 1er trimestre 2011 (143 000 €).Les conseils de Philippe Janssens sont assez identiques “Acheter sans se précipiter, profèretil.Dumoinspour sa propre habitation, dans une vision à long terme.Attendre une éventuelle baisse des prix dans les prochainsmois, c’est prendre le risque de pâtir de taux d’intérêt plus élevés. Dans un délai de 15 ou 20 ans, qu’importe, finalement, que vous ayez acheté votremaison unpeu plus cher (230 000 € frais compris plutôt que220 000 €). À la revente, vous y gagnerez toujours. Parcontre, si votre emprunt annuel passe de 9 000 à10 000 € (pour une quotité de 70% ), vous le sentirezlourdement.”En cequi concerne les investissements àmoyen terme, Philippe Janssens est, au contraire,bien plus circonspect. “Car il s’agit, ici, de choisir entredeux.…maux, souritil. Unmarché locatif difficile ou unmarché boursier décevant.”

Des moyennes trompeuses ?

Bruxelles. Dans la capitale, la moyenne s’élève, pourune maison à 340 090 € et pour un appartement à202 613 €.C’est dans le domaine de la maison de maître et de lavilla que le plafond est atteint, à 1 014 272 €. Soit unehausse de plus de 26% par rapport au 1er semestre2010. Un boom inexplicable. D’autant que, d’après lesgéomètres-experts immobiliers, sur le terrain, lesegment du haut de gamme souffre terriblement avecdes biens qui se vendent très lentement, suscitant peude visites. “Je ne vois que deux explications à ce boomdes prix du haut de gamme, explique Alain Bellay,membre rapporteur de la Commission du marchéimmobilier de l’UGEB (Union des géomètres experts deBruxelles). D’une part, un phénomène de rattrapage,étant donné qu’au cours des 1ers semestres précédents(2009 et 2010), les prix ont en moyenne chuté de 16 et9 %. Pendant la crise, nombre d’entre eux sont restéssur le carreau ou ont été vendus à des valeurs inférieu-res à la réalité du marché. L’autre explication tient àl’étroitesse du segment, qui fait que quelques ventesatypiques peuvent fausser les moyennes.” Et d’expli-quer que les biens d’exception (en taille comme enluxe) valorisés à plus de 5 millions d’euros trouventacquéreurs, mais pas ceux dont le prix varie entre 1 et2 millions d’euros.Le segment des unifamiliales de standing moyen, parcontre, ne souffre pas (stagnation des prix). “La DGStatistique se base sur des chiffres, des moyennes,ajoute-t-il.Mais sans visite sur le terrain – à l’originedu baromètre des géomètres, ndlr –, il est difficile dedire si tel ou tel bien est hors standard. Clairement, lemarché bruxellois s’est assaini. On est bien loin de lapériode compulsive des années 2002-2008, et bienloin de la crise 2008-2009. On repère encore ici et làdes tentatives de spéculation, mais elles sont margina-les.”Sur le marché des appartements, Bruxelles fait bonnefigure. “Il n’accuse pas les cycles repérés au niveaunational, ajoute Philippe Janssens (Stadim). Certes, il ya eu une recrudescence de l’activité au 2e semestre2010 (8 % de transactions d’appartements en plus),mais un retour à la normale au 1er semestre de cetteannée.” Quant aux prix, ils sont passés, du 1er semestre2010 au 1er semestre 2011 de 199 164 à 202 613 €,avec un tout petit pic à 203 098 € au 2e semestre 2010.


3Le dossierSEMAINE DU 1ER AU 7 SEPTEMBRE 2011 LIBRE IMMO

l Conjoncture l Décodage

Confirmation par les chiffres :le marché s’essouffle

pas idéale. “Question de saisonnalité dumarché”, ditil,avec des mois traditionnellement creux (janvier, parexemple) et d’autres, tout aussi traditionnellementforts (septembre et octobre, notamment). “Ce quin’empêche que la confrontation entre le 1er semestre2010 et le 1er semestre 2011 soit interpellante, expliquele consultant. Pas tant en maisons – avec une activitéplus ou moins similaire, supérieure à 31 000 transactions par semestre –, mais certainement en appartements avec un recul manifeste de près de 9% (de20 097 à 18 350 transactions).” Il faut dire que lesamateurs d’appartements avaient fait le plein fin2010. Du jamais vu avec plus de 23 750 transactionsau cours du 2e semestre 2010, dont 13 700 rienqu’au cours du 4e trimestre. “Bien plus que dans lesunifamiliales, c’est dans le segment des appartementsque s’est le plus vérifié le phénomène d’anticipationd’une hausse des taux d’intérêt,précise encore PhilippeJanssens. Et c’est ce segment qui va souffrir dans les prochains mois. Doublement. Car alors que traditionnellement une baisse d’activité est le signe précurseur d’unrecul des prix, ici, les deux sont allés de pair.”

3 Conseils d’achat. “On est dans un marché quicompense l’inflation,mais tout juste, indique Julien

Manceaux. Je ne suis pas négatif, mais pas dithyrambique non plus”, en référence au sentiment qui pouvaitsembler prévaloir auprès de la DG Statistique.Au point d’empêcher les futurs acheteurs à se positionner sur lemarché ? “Tout dépend de l’objectif poursuivi”. Si c’est pour y habiter longtemps, Julien Man

ceaux conseille toujours l’acquisition : “Cela permetde s’épargner un loyer dans le futur et de se constituerune pension”. Par contre, aux investisseurs et aux jeunes qui pensent acheter un studio ou un appartement 1 chambre, qu’ils revendraient d’ici 5 ou 6 ansafin d’acheter plus grand, il préconise la prudence.“Il faut savoir que l’immobilier n’est pas dénué de risques. Certes, c’est moins risqué que des actions, maisc’est moins liquide aussi. Quant au système d’achat/revente, je ne suis pas convaincu que la plusvalue seraénorme et permettra le saut. Ne pas acheter pourraitêtre plus rationnel. Surtout sur certains marchés.” Et depointer la Wallonie dont le prix moyen des appartements a perdu 4 % entre le 4e trimestre 2010(157 400 €) et le 2e trimestre 2011 (151 175 €). Etpire encore entre le 4e trimestre 2010 et le 1er trimestre 2011 (143 000 €).Les conseils de Philippe Janssens sont assez identiques “Acheter sans se précipiter, profèretil.Dumoinspour sa propre habitation, dans une vision à long terme.Attendre une éventuelle baisse des prix dans les prochainsmois, c’est prendre le risque de pâtir de taux d’intérêt plus élevés. Dans un délai de 15 ou 20 ans, qu’importe, finalement, que vous ayez acheté votremaison unpeu plus cher (230 000 € frais compris plutôt que220 000 €). À la revente, vous y gagnerez toujours. Parcontre, si votre emprunt annuel passe de 9 000 à10 000 € (pour une quotité de 70% ), vous le sentirezlourdement.”En cequi concerne les investissements àmoyen terme, Philippe Janssens est, au contraire,bien plus circonspect. “Car il s’agit, ici, de choisir entredeux.…maux, souritil. Unmarché locatif difficile ou unmarché boursier décevant.”

Des moyennes trompeuses ?

Bruxelles. Dans la capitale, la moyenne s’élève, pourune maison à 340 090 € et pour un appartement à202 613 €.C’est dans le domaine de la maison de maître et de lavilla que le plafond est atteint, à 1 014 272 €. Soit unehausse de plus de 26% par rapport au 1er semestre2010. Un boom inexplicable. D’autant que, d’après lesgéomètres-experts immobiliers, sur le terrain, lesegment du haut de gamme souffre terriblement avecdes biens qui se vendent très lentement, suscitant peude visites. “Je ne vois que deux explications à ce boomdes prix du haut de gamme, explique Alain Bellay,membre rapporteur de la Commission du marchéimmobilier de l’UGEB (Union des géomètres experts deBruxelles). D’une part, un phénomène de rattrapage,étant donné qu’au cours des 1ers semestres précédents(2009 et 2010), les prix ont en moyenne chuté de 16 et9 %. Pendant la crise, nombre d’entre eux sont restéssur le carreau ou ont été vendus à des valeurs inférieu-res à la réalité du marché. L’autre explication tient àl’étroitesse du segment, qui fait que quelques ventesatypiques peuvent fausser les moyennes.” Et d’expli-quer que les biens d’exception (en taille comme enluxe) valorisés à plus de 5 millions d’euros trouventacquéreurs, mais pas ceux dont le prix varie entre 1 et2 millions d’euros.Le segment des unifamiliales de standing moyen, parcontre, ne souffre pas (stagnation des prix). “La DGStatistique se base sur des chiffres, des moyennes,ajoute-t-il.Mais sans visite sur le terrain – à l’originedu baromètre des géomètres, ndlr –, il est difficile dedire si tel ou tel bien est hors standard. Clairement, lemarché bruxellois s’est assaini. On est bien loin de lapériode compulsive des années 2002-2008, et bienloin de la crise 2008-2009. On repère encore ici et làdes tentatives de spéculation, mais elles sont margina-les.”Sur le marché des appartements, Bruxelles fait bonnefigure. “Il n’accuse pas les cycles repérés au niveaunational, ajoute Philippe Janssens (Stadim). Certes, il ya eu une recrudescence de l’activité au 2e semestre2010 (8 % de transactions d’appartements en plus),mais un retour à la normale au 1er semestre de cetteannée.” Quant aux prix, ils sont passés, du 1er semestre2010 au 1er semestre 2011 de 199 164 à 202 613 €,avec un tout petit pic à 203 098 € au 2e semestre 2010.


4 Construction SEMAINE DU 1ER AU 7 SEPTEMBRE 2011 LIBRE IMMO

Libre Immo. Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique.Coordination rédactionnelle:Vincent Slits. (02 211 29 13 - [email protected]) Illustrations: EtienneScholasse. Réalisation: Sodimco. Directeur général: Denis Pierrard..Rédacteur en chef:Vincent Slits.Rédacteur en chef adjoint: Pierre-François Lovens.Conceptiongraphique: Jean-Pierre Lambert (responsable graphique), Bruno Bausier. Publicité: Véronique Le Clercq (00322 21127 64 - [email protected])

l Travaux

L’enregistrement desentrepreneurs disparaîth La Confédération de laconstruction demande qu’unnouveau système soit rapidementmis en place.

LE SYSTÈME DE L’ENREGISTREMENT des entrepreneurs sera supprimé à partir du 1er janvier 2012. Selon l’Europe, ce système est incompatible avec la libre circulation des travailleurs et des entreprises.La Confédération Construction réclame quel’on se penche sans délai à une nouvelle réglementation qui puisse remplacer l’enregistrement des entrepreneurs. L’enregistrement desentrepreneurs a vu le jour en 1978, après leconstat de plusieurs pratiques de pourvoyeursdemaind’œuvre. Le système a été adapté au fildes ans pour devenir une sorte de label de qualité donnant droit à un certain nombre d’avantages, tels qu’un tarif de TVA réduit ou une réduction d’impôt pour les investissements éco

nomiseurs d’énergie. Il aidait en outre lemaîtred’ouvrage dans sa recherche d’un entrepreneurfiable.L’enregistrement fournissait la garantie quel’entrepreneur répondait aux obligations fiscales et sociales. Tout entrepreneur enregistré disposait d’unnumérod’enregistrement, ce qui facilitait la recherche. Les syndicats et les employeurs ont récemment conclu un accord pouraccroître la lutte contre la fraude sociale. Pour laConfédération Construction la nouvelle réglementation s’appuie sur quatre piliers : l’identification sur chantier, l’enregistrement des absences en cas de chômage temporaire, la responsabilité contractuelle pour le paiement du salaireminimum et la délivrance d’une attestationpour l’octroi d’avantages fiscaux ou de primesaux particuliers. Il apparaît qu’entretemps lesministres compétents sont divisés concernantl’exécution de l’accord. La Confédération Construction demande dès lors qu’une concertationurgente avec les parties concernées soit organisée afin que le nouveau système puisse entrerenvigueurpour le 1er janvier 2012auplus tard.

Immo Brèves

Un petit boutd’Islande pour unpromoteur chinoisUn riche promoteur immobilierchinois souhaite acheter unvaste terrain dans le nordest del’Islande pour un projet touristique, mais Reykjavik a rappeléqu’une dérogation à la loi inter

disant la vente de terres auxétrangers devait encore lui êtreoctroyée. “Aux termes de la loi islandaise, l’achat que souhaite faireHuang Nubo n’est pas légal”, a expliqué à l’AFP le ministre islandais de l’Intérieur ÖgmundurJonasson en rappelant qu’aucunterrain en Islande ne pouvaitêtre vendu à un étranger sansobtention préalable d’une déro

gation. Selon le Financial Times,Huang Nubo, qui est aussi unancien responsable gouvernemental chinois, a signé un protocole de vente pour une superficie de 300 kilomètres carréssur le territoire islandais où ilentend faire construire un centre touristique d’un coût de100millions dedollars qui comprendrait un parcours de golf. e

Question time

Apporter un immeubleà une société

Les règles à ne pas perdre de vue.

Au moment de la constitution d’une société, les fondateurs doivent lui donner les moyens de fonctionner. Ilsdoivent donc constituer un capital minimum. Les fondateurs peuvent s’engager à verser une somme d’argent à lasociété (souscription du capital). Ils peuvent aussi apporter (en lieu et place et/ou complémentairement au numéraire) un immeuble. Dans ce cas, il s’agira d’un apporten nature et non plus d’un apport en espèces.Avant d’apporter un bien déterminé dans la société, lesfondateurs devront – en plus d’un plan financier – établirun rapport spécial dans lequel ils justifient l’intérêt quepeut représenter cet immeuble pour la société. Ce rapport permettra aux fondateurs de se rendre réellementcompte de l’utilité du bien qui sera apporté par l’und’eux. Les fondateurs engageront leur responsabilité s’ils’avère que la valeur du bien apporté est manifestementexagérée, et si la stabilité de la société estmise en péril. Lerapport d’un réviseur d’entreprises (préalablementchoisi par les fondateurs) sera en outre requis de façon àdétailler l’apport en nature réalisé et sonmode d’évaluation. Il faudra également déterminer quelle sera la contrepartie (parts/actions) donnée au fondateur en échangedu bien qu’il aura apporté.Fiscalement, un apport (en nature) est soumis aux droitsfixes d’enregistrement (25€). Cela signifie donc que l’apport d’un terrain ou d’un hangar à une société en contrepartie uniquement de parts sociales se fait moyennant25 € de droits d’enregistrement. Il existe toutefois uneexception importante à cette règle en ce qui concerne lesbiens d’habitation : l’apport d’un immeuble d’habitationest soumis aux droits d’enregistrement proportionnel de12,5 % ou 10% selon la Région où il se situe. En cas d’augmentation de capital réalisée par un apport en nature, laprocédure est similaire. e

UConsultez votre notaire pour desconseils sur mesure ou rendezvous surwww.notaire.be.


5immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 1ER AU 7 SEPTEMBRE 2011 LIBRE IMMO


6 Annonces immobilières SEMAINE DU 1ER AU 7 SEPTEMBRE 2011 LIBRE IMMO

MAISONS À VENDREde 125.000 à 250.000 €

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MAISONS À VENDREplus de 500.000 €

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MAISONS À VENDREprix non précisé

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APPARTEMENTSÀ VENDRE

moins de 125.000 €

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de 125.000 à 250.000 €

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de 250.000 à 375.000 €

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de 375.000 à 500.000 €

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LITTORALà louer

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BUREAUXà vendre

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SALLE DE VENTE PAR NOTAIRES34, rue de la Montagne 1000 Bruxelles

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RÉSULTATS DES VENTES PUBLIQUESBruxelles

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RÉSULTATS DES VENTES PUBLIQUESBrabant

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Documents

La Libre Immo du 1 septembre 2011