La LIbre Immo du 29 septembre 2011

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Supplément à La Libre Belgique - N°119 - Semaine du 29 septembre au 5 octobre 2011

PP.2-3ENQUESTION(S)

MACOPROPRIÉTÉ

Question time AnnoncesDans ce supplément,11 pages pour trouverle bien de votre choix.

Comment bien estimerla valeur de son bienimmobilier? page 4

D.R.

PP. 5>15

OLIVIERPIRA

RD


2 Le dossier SEMAINE DU 29 SEPTEMBRE AU 5 OCTOBRE 2011 LIBRE IMMO 3Le dossierSEMAINE DU 29 SEPTEMBRE AU 5 OCTOBRE 2011 LIBRE IMMO

l Logement l Enquête

Ah qu’il fait tout de même bon dans ma copropriété !

h L’entente entre propriétaires y est plutôtbonne, révèle une enquête.

MIEUX COMPRENDRE la copropriété. Telle est la volonté dela grande enquête menée par BMC Tools en collaboration avecles portails d’information belges www.bonjourcopro.be etwww.halloresidentie.be en Belgique, www.bonjourcondo.com au Québec et d’autres sites partenaires en France.Autre objectif : “valoriser ce mode d’habitation qui connaîtradans les années à venir un accroissement de plus en plus important face aux défis liés à l’efficacité énergétique et à la problématique du développement durable”, explique Yves Van Ermen, l’undes fondateurs de Belgium Management Condominium Tools, société fondée en 2010 qui a notamment lancé un portailbilingue dédié à la copropriété (1) et a mis en place un outil internet de gestion pour les syndics professionnels ou non.“Pour l’enquête, nous nous sommes basés sur les questions quenous avions sur le principe de la copropriété; nous voulions savoircomment les copropriétaires la ressentaient et ce dans les troispays concernés que sont la Belgique, la France et le Canada”.

Que révèle donc l’enquête ? Un constat général toutd’abord : “Nous avons été un peu surpris car il n’y a pas de différences entre les trois pays”, explique Yves Van Ermen. “Il est vraique la Belgique et la France sont assez proches, mais pour le Canada c’est plus étonnant car làbas, le système de la copropriété

est assez différent du nôtre. Par exemple, l’assemblée générale n’arien à dire”, constate Yves Van Ermen.

Le premier point abordé dans l’enquête porte sur l’entretiengénéral du bien qui est considéré par une très large majoritécomme indispensable. “Un souhait est de mettre en place desoutils rationnels de contrôle de l’état technique du bien immobilier et d’adopter des règles de conduite précises en ce domaine”,constate l’étude. Cependant l’adhésion à un plan d’investissement et à un fond de prévoyance pour les grands travaux n’estjugée indispensable que par moins d’un propriétaire sur deux.Plusieurs raisons sont avancées : un manque de confiancedans l’organisation des fonds de prévoyance ou de réserve, unmanque de transparence ou encore le risque de perdre desavoirs en cas de mutation d’un lot.

Parmi les remarques des personnes interrogées, on peutmentionner celleci : “Le gestionnaire ne visite pas assez régulièrement les lieux afin de constater l’état des lieux, la qualité de l’entretien ménager et la performance du concierge”.

Deuxième point : l’entente entre les copropriétaires, qui estjugée comme importante, mais pas indispensable. Les propriétaires reconnaissent cependant devoir être à l’écoute detout processus visant à prévenir et résoudre les conflits. Poureux, une mésentente constitue un obstacle pour la bonne gestion de l’immeuble. L’étude révèle encore que la plupart despersonnes (53 %) interrogées estiment que l’entente dans leurcopropriété est bonne, et même excellente pour 14 % d’entreelles. “Cela contredit l’image de conflit qu’on a souvent quand onévoque la copropriété”, note Yves Van Ermen. Une réaction plus

négative d’un des propriétaires canadiens interrogés : “Lesgens ne disent pas bonjour, sont irrespectueux des autres. Je pensequ’une rencontre annuelle entre copropriétaires pour apprendreà se connaître permettrait d’éviter beaucoup de problème, carquand on connaît son voisin, on se comporte plus civiquement”.

Un autre point abordé est la transparence dans la gestion,l’un des points repris dans la nouvelle législation belge (voircidessous). Celleci est jugée comme indispensable, plus encore que l’état du bien (72 % contre 66 %). Une transparencequi passe notamment par la mise en place d’un outil web performant. “Un travail important de convivialité est encore à mettre en œuvre d’autant que les personnes interrogées se montrenttrès critiques quant aux outils web actuels installés au sein de leurcopropriété. Seules 17 % les considèrent comme bons et 6 % excellents”, révèle l’étude, qui constate encore que les professionnels et les syndics se montrent également critiques face auxoutils informatiques mis en place. Quelque 36 % les estimentmoyens, 18 % mauvais et 15 % très mauvais.

L’étude s’est aussi intéressée aux coûts de fonctionnement.Pour 35 % des sondés, leur minimisation est indispensable.Pour 37 % elle est bonne et pour 9 % même excellente. Mais ilne faut pas viser la minimisation pour la minimisation. “Comment expliquer que la recherche d’économies de fonctionnement ases limites”, remarque l’une des personnes sondées qui regrette que certains souhaitent notamment la suppression duposte de concierge (voir cicontre).

La question de l’efficacité énergétique est considéréecomme très utile par les copropriétaires sondés (34 %) maispas indispensable (21 %). Cette efficacité énergétique est cependant jugée comme moyenne par la majorité. Une opinionconfirmée par les professionnels de la gestion qui évaluentaussi comme moyenne l’efficacité énergétique au sein des copropriétés qu’ils gèrent.

Dernière question abordée : la sécurité dans les immeubles,et ce tant en ce qui concerne les protections contre le vol queles mesures de prévention d’incendie. Pour 43 % des sondés,cette sécurité est indispensable. Et est remplie : 41 % l’estiment bonne dans leur immeuble et 17 % excellente.

Cette grande enquête devrait se poursuivre. “Elle se fera àtravers la mise en place d’un produit d’évaluation des copropriétés afin d’optimaliser les ressources et donc de générer des économies”, note Yves Van Ermen. “Il pourrait être associé à un baromètre de satisfaction des copropriétés”.Solange BergerU (1) Au travers des sites www.bonjourcopro.be etwww.halloresidentie.be

La question de l’efficacité énergétique est considérée comme très utilepar les copropriétaires sondés mais pas indispensable.

Épinglé

Concierges. “La minimalisation descharges de fonctionnement poussecertains copropriétaires à souhaiter lasuppression du poste de la gardienne-concierge pour la remplacer par desintervenants extérieurs”, note l’unedes personnes interrogées dans lecadre de la grande enquête de BMCTools sur la copropriété. “Ce serait unegrave erreur pour l’entretien, la sécu-rité, la propreté des parties communesqui en pâtiraient gravement. L’écono-mie apparente se tranformerait eninconfort et nuisances importantes”.Selon le baromètre des charges decopropriété réalisé par Trevi, unconcierge coûtait en moyenne579,27 euros par an par propriétaire.Un coût en baisse par rapport à 2009(579,27 euros).

Des concierges, il y en a tout de mêmeencore beaucoup dans les immeublesen Belgique, estime Yves Van Ermen(BMC Tools). “Il est cependant difficilede dire combien. Mais c’est sûr qu’il yen a moins qu’auparavant. Leur nom-bre a fortement diminué en 1987,année où la législation a imposé unecertaine conformité des ascenseursdans les immeubles qui employaientdes concierges. De nombreuses copro-priétés se sont alors séparées de leurconcierge pour ne pas devoir mettreleur(s) ascenseurs aux normes. Depuis2004, la mise en conformité desascenseurs est identique qu’il y ait ounon un concierge”.Malgré le coût qu’il peut représenter,le concierge offre de nombreux avanta-ges, estime encore Yves Van Ermen. “Ilassure une présence permanente, a unrôle sécuritaire, peut rendre desservices aux propriétaires,…”.

Que dit la nouvelle loi ?

h L’AG, le syndic, le conseil de gérance sont concernés.

La nouvelle loi du 2 juin 2010 a imposé plusieurs changements, parmilesquels : une mission mieux encadrée dusyndic dont le mandat, renouvelable,ne peut excéder trois ans; le changement de nom du conseil degérance qui devient le conseil decopropriété, qui est obligatoire pourles copropriétés de 20 lots et plus. Sonrôle a été redéfini : il veille à la bonneexécution par le syndic de ses missions; l’assemblée générale doit se rassem

bler une fois par an à la même périodede l’année et être présidée par uncopropriétaire. Elle doit notammentdésigner un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, chargéd’effectuer un contrôle de la gestionfinancière du syndic; concernant les futurs acquéreurs,afin de savoir ce qu’ils achètent plusprécisément, ils reçoivent les informations liées à la copropriété avant lasignature du compromis ou de lapromesse d’achat et non lors de lasignature de l’acte devant le notaire.

PETERMALAISE/PHO

TONE

WS

JACQ

UESLO

ÏC/PHO

TONO

NSTO

P/RE

PORT

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En chiffres

Immeubles. On estime qu’il existe110000 copropriétés en Belgique,560000 en France et 160000 condos– l’équivalent de notre copropriété –au Québec.Il y a 1,2 million d’appartements enBelgique et 8 millions en France.Quelque 90% du parc belge sontcomposés d’immeubles de moins dedix appartements.

Combien ça coûte ?

h Les dépenses de chauffage ont augmenté la facture.

Depuis 2009, le Groupe Trevi proposeun baromètre annuel des charges decopropriété afin de savoir ce quecoûtent en moyenne les charges d’unappartement. Le dernier porte sur lescoûts de 2010. Que peuton en retirer ?Les charges qui ont le plus fortementaugmenté entre 2009 et 2010 sontcelles liées aux travaux d’ascenseurs(229,21 euros, soit une augmentationde 154,06 %), au chauffage (841 eurosen 2010, en hausse de 62,98 %), àl’entretien des espaces verts

(174,69 euros, soit + 35,84 %), auxtravaux et entretien du chauffagecommun (98,74 euros, soit + 29,43 %)et à l’électricité des communs(134,45 euros, +23,12 %). Pour lechauffage, Trevi évoque notammentun hiver vigoureux et des prix pétroliers en hausse.Des frais sont en baisse cependant. Ils’agit notamment des frais de conciergerie (579,27 euros, 4,53 %), des fraisde parking (43,99 euros, 4,47 %) etdes assurances (185,57 euros,2,28 %).


3Le dossierSEMAINE DU 29 SEPTEMBRE AU 5 OCTOBRE 2011 LIBRE IMMO

l Logement l Enquête

Ah qu’il fait tout de même bon dans ma copropriété !

négative d’un des propriétaires canadiens interrogés : “Lesgens ne disent pas bonjour, sont irrespectueux des autres. Je pensequ’une rencontre annuelle entre copropriétaires pour apprendreà se connaître permettrait d’éviter beaucoup de problème, carquand on connaît son voisin, on se comporte plus civiquement”.

Un autre point abordé est la transparence dans la gestion,l’un des points repris dans la nouvelle législation belge (voircidessous). Celleci est jugée comme indispensable, plus encore que l’état du bien (72 % contre 66 %). Une transparencequi passe notamment par la mise en place d’un outil web performant. “Un travail important de convivialité est encore à mettre en œuvre d’autant que les personnes interrogées se montrenttrès critiques quant aux outils web actuels installés au sein de leurcopropriété. Seules 17 % les considèrent comme bons et 6 % excellents”, révèle l’étude, qui constate encore que les professionnels et les syndics se montrent également critiques face auxoutils informatiques mis en place. Quelque 36 % les estimentmoyens, 18 % mauvais et 15 % très mauvais.

L’étude s’est aussi intéressée aux coûts de fonctionnement.Pour 35 % des sondés, leur minimisation est indispensable.Pour 37 % elle est bonne et pour 9 % même excellente. Mais ilne faut pas viser la minimisation pour la minimisation. “Comment expliquer que la recherche d’économies de fonctionnement ases limites”, remarque l’une des personnes sondées qui regrette que certains souhaitent notamment la suppression duposte de concierge (voir cicontre).

La question de l’efficacité énergétique est considéréecomme très utile par les copropriétaires sondés (34 %) maispas indispensable (21 %). Cette efficacité énergétique est cependant jugée comme moyenne par la majorité. Une opinionconfirmée par les professionnels de la gestion qui évaluentaussi comme moyenne l’efficacité énergétique au sein des copropriétés qu’ils gèrent.

Dernière question abordée : la sécurité dans les immeubles,et ce tant en ce qui concerne les protections contre le vol queles mesures de prévention d’incendie. Pour 43 % des sondés,cette sécurité est indispensable. Et est remplie : 41 % l’estiment bonne dans leur immeuble et 17 % excellente.

Cette grande enquête devrait se poursuivre. “Elle se fera àtravers la mise en place d’un produit d’évaluation des copropriétés afin d’optimaliser les ressources et donc de générer des économies”, note Yves Van Ermen. “Il pourrait être associé à un baromètre de satisfaction des copropriétés”.Solange BergerU (1) Au travers des sites www.bonjourcopro.be etwww.halloresidentie.be

Que dit la nouvelle loi ?

h L’AG, le syndic, le conseil de gérance sont concernés.

La nouvelle loi du 2 juin 2010 a imposé plusieurs changements, parmilesquels : une mission mieux encadrée dusyndic dont le mandat, renouvelable,ne peut excéder trois ans; le changement de nom du conseil degérance qui devient le conseil decopropriété, qui est obligatoire pourles copropriétés de 20 lots et plus. Sonrôle a été redéfini : il veille à la bonneexécution par le syndic de ses missions; l’assemblée générale doit se rassem

bler une fois par an à la même périodede l’année et être présidée par uncopropriétaire. Elle doit notammentdésigner un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, chargéd’effectuer un contrôle de la gestionfinancière du syndic; concernant les futurs acquéreurs,afin de savoir ce qu’ils achètent plusprécisément, ils reçoivent les informations liées à la copropriété avant lasignature du compromis ou de lapromesse d’achat et non lors de lasignature de l’acte devant le notaire.

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Combien ça coûte ?

h Les dépenses de chauffage ont augmenté la facture.

Depuis 2009, le Groupe Trevi proposeun baromètre annuel des charges decopropriété afin de savoir ce quecoûtent en moyenne les charges d’unappartement. Le dernier porte sur lescoûts de 2010. Que peuton en retirer ?Les charges qui ont le plus fortementaugmenté entre 2009 et 2010 sontcelles liées aux travaux d’ascenseurs(229,21 euros, soit une augmentationde 154,06 %), au chauffage (841 eurosen 2010, en hausse de 62,98 %), àl’entretien des espaces verts

(174,69 euros, soit + 35,84 %), auxtravaux et entretien du chauffagecommun (98,74 euros, soit + 29,43 %)et à l’électricité des communs(134,45 euros, +23,12 %). Pour lechauffage, Trevi évoque notammentun hiver vigoureux et des prix pétroliers en hausse.Des frais sont en baisse cependant. Ils’agit notamment des frais de conciergerie (579,27 euros, 4,53 %), des fraisde parking (43,99 euros, 4,47 %) etdes assurances (185,57 euros,2,28 %).


4 Construction SEMAINE DU 29 SEPTEMBRE AU 5 OCTOBRE 2011 LIBRE IMMO

Libre Immo. Supplément hebdomadaire à LaLibre Belgique.Coordinationrédactionnelle:Vincent Slits. (02 211 29 13 -

[email protected]) Illustrations: Etienne Scholasse. Réalisation:Sodimco. Directeur général: Denis Pierrard..Rédacteur en chef:VincentSlits.Rédacteur en chef adjoint: Pierre-François Lovens.Conceptiongraphique: Jean-Pierre Lambert (responsable graphique), Bruno Bausier.Publicité: Véronique Le Clercq (00322 21127 64 [email protected])

Immo Brèves

Nouvelle taxeimmobilièreen GrèceLe parlement grec a adoptémardi soir un amendementimposant en urgence une nouvelle taxe immobilière controversée pour combler les déficits publics et respecter les objectifs budgétaires du pays, aucoeur de la crise de la dettedans la zone euro.La taxe, qui fait partie des mesures d’austérité imposées parles créanciers d’Athènes, aprovoqué un tollé en Grèce oùplus de 70% des habitants sontpropriétaires. Elle a été adop

tée après un vote nominatif aucours duquel seule la majoritésocialiste a voté en sa faveur(155 voix sur 297 présents)tandis que tous les partis d’opposition ont voté contre. “L’important c’est d’arriver à atteindre les objectifs budgétaires de2011 et de 2012”, a indiqué auparlement le ministre des Finances Evangélos Vénizélos,peu avant le début du vote. Selon le ministère grec des Finances la valeur totale de l’immobilier grec pèse quelque400 milliards d’euros, soit unordre de grandeur équivalentà celui de la dette publiquegrecque (plus de 350 milliardsd’euros en 2011). (Belga) e

Ralentissement ducrédit immobilieren FranceLe ralentissement du créditimmobilier en France s’estconfirmé en août, le rythmede hausse décélérant pour letroisième mois d’affilée, selondes chiffres publiés par la Banque de France.Le volume total de crédit immobilier en cours a affiché enaoût une augmentation de8,4% par rapport au mêmemois de 2010, contre 8,7% enjuillet et 8,8% en juin. Il semontait, fin août, à 834,4 milliards d’euros. e

Question time

Bien estimer son immeubleDans les cinq mois de l’ouverture d’unesuccession, une déclaration fiscale reprenant la valeur des biens dépendant de lasuccession, et, notamment, la valeur desimmeubles doit être introduite par les héritiers. Cette déclaration permettra au fiscde percevoir les droits de succession.Les biens composant l’actif de la succession doivent alors être estimés par les héritiers (ou les légataires). Ceuxci doiventalors reprendre le montant du prix qu’ilserait possible d’obtenir en vendant l’immeuble dans des conditions normales (lavaleur vénale).Les receveurs de l’enregistrement vérifientpar la suite ce qui a été estimé. L’estimationest très importante. En effet, si les héritierssousestiment l’immeuble dans leur déclaration de succession, le receveur pourraitcontester la valeur et réclamer aux héritiers des droits de succession complémentaires et une amende. Dans le cas où, aprèsle dépôt de la déclaration, l’immeuble estvendu à une valeur supérieure à l’estimation, l’administration pourra réclamer le

droit supérieur et une amende.Par contre, si les héritiers, craignant cesdroits complémentaires et cette amende,déclarent un montant supérieur à la valeurque l’administration aurait acceptée, ils nepourront pas récupérer les droits payés entrop. De même, en cas de vente de l’immeuble à une valeur inférieure à l’estimation, il n’y aura pas de restitution de droit.Dès lors, pour les successions où les droitsseront élevés, il peut s’avérer utile de recourir à une expertise préalable. Avant ledépôt de la déclaration de succession, leshéritiers et le receveur de l’enregistrementpeuvent nommer un notaire pour l’estimation des immeubles. Ses conclusionslieront les deux parties et devront être reprises dans leur déclaration. Les frais d’expertise seront mis à charge de la succession. e

UConsultez votre notairepour des conseils sur mesureou rendezvous surwww.notaire.be.


5immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 29 SEPTEMBRE AU 5 OCTOBRE 2011 LIBRE IMMO


6 Annonces immobilières SEMAINE DU 29 SEPTEMBRE AU 5 OCTOBRE 2011 LIBRE IMMO



MAISONS À VENDREde 250.000 à 375.000 €

21-94705120-20

21-94705119-19

21-94705141-41

21-94705144-44

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MAISONS À VENDREde 375.000 à 500.000 €

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21-94729201-01

MAISONS À VENDREplus de 500.000 €

21-94750208-08

21-94459715-15

21-94459708-08

21-94739306-06

21-94736303-03

21-94705116-16

21-94705122-22

21-94736505-05

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21-94705131-31

21-94734610-10

21-94705145-45

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21-94729202-02

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MAISONS À VENDREprix non précisé

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APPARTEMENTSÀ VENDRE

de 125.000 à 250.000 €

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de 250.000 à 375.000 €

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21-94734616-16

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de 375.000 à 500.000 €

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plus de 500.000 €

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FLATS & STUDIOSà vendre

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LOFTSvente & location

21-94739307-07

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VIAGER

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21-94705111-11

21-83200402-02

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MAISONSà louer

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APPARTEMENTSà louer

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IMMEUBLESDE RAPPORT

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INVESTISSEMENTS

21-94705102-02

CHERCHEà acheter

21-94705101-01

BUREAUXà vendre

21-94705115-15

21-94705133-33

COMMERCESà vendre

21-94736101-01


14 Annonces notariales SEMAINE DU 29 SEPTEMBRE AU 5 OCTOBRE 2011 LIBRE IMMO

SALLE DE VENTE PAR NOTAIRES34, rue de la Montagne 1000 Bruxelles

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21-94458701-01

21-94567701-01

VENTES PAR NOTAIRESdes autres provinces

21-94534901-01

RÉSULTATS DES VENTES PUBLIQUESBruxelles

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21-94751008-08

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21-94751006-06

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15notarialesAnnoncesSEMAINE DU 29 SEPTEMBRE AU 5 OCTOBRE 2011 LIBRE IMMO

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RÉSULTATS DES VENTES PUBLIQUESBrabant

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21-94751027-27

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Documents

La LIbre Immo du 29 septembre 2011