La Libre Immo du 24 novembre 2011

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CH.:A.D.E. UNE INTÉRESSANTE

INCERTITUDE

VIAGER,

Conjoncture AnnoncesDans ce supplément,8 pages pour trouverle bien de votre choix.

Les investisseurs étrangerspossèdent plus de la moitiéde la City. page 4

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D.R.

Supplément à La Libre Belgique - N°127 - Semaine du 24 au 30 novembre 2011


2 Dossier Viager SEMAINE DU 24 AU 30 NOVEMBRE 2011 LIBRE IMMO

VIAGER,JOUISSANCESALEATOIRES...

VIAGER,JOUISSANCESALEATOIRES...

En Belgique, dans sa formeactuelle, la pratique du viager(de l’ancien français ‘viage’,signifiant temps de vie) estcalquée sur le modèle du Codefrançais, émanation du CodeNapoléon, et défini par l’article1964 du Code civil. Pour encomprendre le mécanisme etl’évolution, il convient deconsidérer sesaspects pratiques, juridiques etéconomiques.

MECONNAISSANCEMAIS INTERÊTDéjà inscrit en droit romain, le principe de la rente via-gère demeure toutefois mal connu – et dés lors peupratiqué – de nos jours.Comme le souligne Nathalie Schryvers (Immobi-lière Le Viager) : « Bien qu’encore relativement confi-dentielle – elle ne représente que 2 à 3% du volume destransactions immobilières en Belgique (contre 15% en

France) - la formule du viager connaît un regain d’inté-rêt et répond à une tendance de fond axée sur deuxfacteurs :– D’une part, elle concerne un nombre croissant de

pensionnés - effet papy boom et allongement de ladurée de vie - confrontés à une érosion de leurs re-venus mais cherchant à demeurer dans le bien dontils sont propriétaires, tout en allégeant les frais liés àson entretien/occupation ;

– D’autre part, elle intéresse des investisseurs privés(personnes physiques et personnes morales) pourlesquels elle constitue une alternative sécurisée auxplacements bancaires plus volatiles. Cette alternativeest d’autant sécurisée que le bien acquis continued’être entretenu, voire valorisé, par ses occupantsdésormais usufruitiers.

Ce double effet place aujourd’hui le cœur du marché‘viager’ autour de biens ‘moyens’ correspondant à unevaleur de ± 250.000 €, principalement situés à Bruxel-les et en Brabant wallon.

Pour les 2 parties (vendeurs et acheteurs), la formulereprésente souvent une solution optimale qu’il con-vient donc de promouvoir en en dissipant la relativecomplexité (*)

UNCONTRATUne vente en viager est une transaction immobilière,elle repose sur un accord caractérisé par :Il s’agit d’un contrat de vente d’un bien immobilier danslequel le prix est converti en rente (généralement men-suelle) appelée arrérage, après paiement – non obliga-toire - d’un montant partiel au comptant, appelé le bou-quet qui vient alors en déduction du calcul de la rente.Il s’agit d’un contrat aléatoire : on en connaît les proba-

Dossier réalisé par la Régie générale de Publicité

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3ViagerDossierSEMAINE DU 24 AU 30 NOVEMBRE 2011 LIBRE IMMO

bilités mais non l’issue (date du décès du crédirentier)qui demeure incertaineLes montants de la rente et du bouquet sont calculés enfonction de la valeur vénale du bien, de l’espérance devie du crédirentier, du taux de rendement supposé ducapital investi et de la nature du viager (libre ou occupé)S’agissant d’un contrat de vente d’un bien immobilier,celui-ci fait l’objet d’un acte authentique (acte notarial)dans lequel le vendeur est dénommé le crédirentier etl’acquéreur le débirentier. A noter que le crédirentierest toujours une personne physique alors que le débi-rentier peut être une personne physique ou une per-sonne morale.La procédure réglant un contrat ‘viager’ est celle detoute vente immobilière. Elle s’échelonne selon lesphases successives suivantes : recherche d’acquéreur >compromis de vente > acte authentique. Les frais decette procédure, à savoir les droits d’enregistrement,les honoraires, les hypothèques et les frais divers sontsupportés par l’acquéreur.La vente d’un immeuble en viager peut être assortie ounon d’un droit de jouissance en faveur du vendeur. Cedroit établit les points suivants :Viager libre (± 5% des cas) : le bien peut être vendulibre d’occupation ou occupé par locataire(s). L’ache-teur (débirentier) peut alors occuper le bien ou en per-cevoir le(s) loyer(s).Viager non libre (± 95% des cas) : le bien vendureste occupé par le vendeur (crédirentier). Il est alorsgrevé d’un droit de jouissance en sa faveur. Ce droit dejouissance peut revêtir deux formes :- L’usufruit : il permet au vendeur-crédirentier de louerle bien. Cet usufruit peut être cédé, vendu et/ou hypo-théqué.

- Le droit d’usage et d’habitation (droit réel ET person-nel) : Il ne peut être cédé ni vendu et ne permet pas au


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4 Dossier Viager SEMAINE DU 24 AU 30 NOVEMBRE 2011 LIBRE IMMO

vendeur-crédirentier de mettre le bien en location,sauf accord exprès entre les parties.

Dans le cas du viager non libre, le montant à convertiren rente est constitué du prix demandé diminué de lavaleur de la jouissance du bien par le vendeur et dubouquet éventuel.Exemple chiffré :Viager non libre :Valeur vénale du bien : 200.000 €Vente de la pleine propriété à une personne physiqueAge de la crédirentière : 75 ansDurée de la rente : 20 ansRente mensuelle, indexée et non taxée (sans bouquet) :± 1.425 €Rente mensuelle, indexée et non taxée (avec bouquetde 25.000 €) : ± 1.250 €

UNE RENTE ET UNDELAILégalement il n’y a pas d’âge minimum pour proposerun bien en viager. Toutefois, dans le chef des acquéreurs(débirentiers), les transactions ne sont intéressantes,qu’à la condition que l’âge du vendeur (crédirentier)soit généralement supérieur à 60 ans.Par ailleurs, l’allongement de la durée de vie assortitdésormais quasi tous viagers d’une limite dans le temps(délai) du paiement de la rente. Ce délai se négociedans l’offre et porte généralement sur 15/20 ans. Ils’établit généralement sur base de l’espérance de vie àlaquelle s’ajoute une période à définir contractuelle-ment. Ainsi à une espérance de vie de 15 ans du ven-deur (crédirentier) correspondra généralement unedurée de paiement de la rente de 20 ans. Cette évolu-tion est essentiellement économique. Faute d’un con-trat limité dans le temps les chances de trouver un ac-quéreur sont minimes, sauf à fixer un montant de rentetrès faible mais dés lors peu intéressant pour le ven-deur.Dans le cas où il existe deux crédirentiers (vente réali-sée par un couple), on tiendra compte de l’âge de celuidont l’espérance de vie est la plus longue. On parlealors d’une rente ‘sur deux têtes’. Dans ce cas que larente est réversible à 100% (= le dernier survivant descrédirentiers perçoit la totalité de la rente après le pre-mier décès) ;Remarque : Dans le cas de la fixation d’un délai, l’aléa(condition essentielle du contrat hors laquelle sa nullitépeut être prononcée) subsiste. En effet, le décès ducrédirentier peut intervenir endéans cette période. Enoutre, la vente ne porte généralement que sur la nue-propriété. Le vendeur (crédirentier) se réservant l’usu-fruit, la durée de cet usufruit reste viagère et n’est sou-mise à aucun délai.

FRAIS ET FISCALITEPrincipe structurant du contrat viager, la conversion ducapital en rente tient compte de :– un taux intérêt (rendement supposé du capital in-

vesti) ;– une indexation annuelle sur base de l’indice des prix à

la consommation ;En ce qui concerne les frais et la fiscalité (précompteimmobilier), on considérera les points suivants :– Si le bien est vendu libre d’occupation les frais et

taxes sont supportés par le débirentier dès l’acteauthentique.

– Si le bien est vendu grevé d’un droit de jouissance auprofit du crédirentier, les frais et taxes sont suppor-tés par celui-ci tant qu’il bénéficiera de son droit dejouissance.

– Les frais d’assurance de l’immeuble incombent àl’acheteur (propriétaire) même si le bien reste oc-cupé par le vendeur.

ATTENTION :La rente est non imposable dans le chef du crédirentier,sauf si l’acquéreur est une société (personne morale)ou une personne physique exerçant une activité profes-sionnelle dans le bien vendu.

VENDEUR PROTÉGÉDans son principe le viager assure une protection ‘ab-solue’ du vendeur par 3 garanties : la clause résolutoire,

l’inscription hypothécaire pour le principalet l’inscription hypothécaire pour l’acces-soire.En cas de défaut de paiement de la rente parl’acheteur, la sanction est sévère et immé-diate.Ainsi, 2 mensualités consécutives non hono-rées donnent lieu à une résolution de pleindroit par laquelle le bouquet et les rentespayées restent acquises au crédirentier à ti-tre de dommages intérêts forfaitaires, lavente est annulée et le vendeur redevientplein propriétaire de son bien.En cas de difficulté de paiement, l’acquéreur

a toutefois une solution et peut céder son contrat à untiers solvable. Ce dernier prendra alors en charge tou-tes les obligations contractuelles mais devra, pour cefaire, obtenir l’accord du vendeur (crédirentier).La protection du vendeur est également garantie parune inscription hypothécaire pour un montant équiva-lent à celui de la valeur du bien, déduction faite d’unbouquet éventuellement payé. Cette inscription restevalable tout au long du contrat. Elle couvre égalementdes frais accessoires éventuels.Enfin, l’acquéreur obligera ses héritiers et ayants droitpour toute la durée du viager.

(*) C’est dans cet esprit que la plupart des agences proposent aux vendeursde réaliser gratuitement un calcul relatif à la valeur du bien ainsi qu’auxmontants de la rente, de son indexation et du bouquet qui y correspon-dent.

Sources :Immobilière Le Viager,

Viagerim,Trevi viager,Immoviager,

EnviSager.


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5ConstructionSEMAINE DU 24 AU 30 NOVEMBRE 2011 LIBRE IMMO

Libre Immo. Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique.Coordinationrédactionnelle:Vincent Slits. (02 211 29 13 - [email protected]) Illustrations:Etienne Scholasse. Réalisation: Sodimco. Directeur général: Denis

Pierrard..Rédacteur en chef:Vincent Slits.Rédacteur en chef adjoint: Pierre-François Lovens.Conceptiongraphique: Jean-Pierre Lambert (responsable graphique), Bruno Bausier. Publicité: Véronique Le Clercq(00322 21127 64 - [email protected])

l Bureaux

Les étrangersen force à la City

h Plus de la moitié des bureauxappartiennent à des étrangers.

Pour la première fois, plus de la moitié desbureaux de la City, le centre financier deLondres, appartient à des propriétairesétrangers, selon une étude de l’université deCambridge publiée mardi.La part de ces bureaux entre des mainsétrangères atteint désormais 52%, contremoins de 10% en 1980. L’Allemagne représente le premier investisseur étranger, avecune part de 16% des bureaux du quartier,suivie par les EtatsUnis et le MoyenOrient.Leur arrivée a été encouragée par la libérali

sation des marchés financiers en 1986 (le“big bang”) et l’investissement dans la Cityest perçu comme sûr en dépit de l’agitationsur les marché financiers, note l’étude. Toutefois, “la concentration de la propriété rend laCity vulnérable aux chocs sur les marchés mondiaux et aux effets de contagion de la crise financière”, met en garde l’université.

Avec 72milliards d’euros de ventes sur la période 20072011, l’immobilier professionneldans l’ensemble de Londres a en outre attiréplus d’investissements que n’importe quelleautre ville du monde, y compris New York,loin devant d’autres centres européenscomme Paris (43 milliards) et Francfort (11milliards). (AFP)

Immo Brèves

USA: rebonddes ventesLes ventes de logements anciens ont rebondi aux EtatsUnis en octobre, a indiquél’Association nationale desagents immobiliers américaine (NAR). Elles ont progressé de 1,4% par rapport aumois précédent en donnéescorrigées des variations saisonnières et de 13,5% en glissement annuel, a indiqué laNAR dans un communiqué.

En rythme annualisé, les reventes de logements du moiscorrespondent à 4,97 millionsde transactions, indique laNAR. Ce chiffre est nettementsupérieur à l’estimation médiane des analystes qui donnait l’indice de la NAR enbaisse, à 4,85 millions de ventes annuelles.Les ventes de logements anciens avaient reculé en septembre de 3,2% sur un mois,selon le nouveau chiffre de laNAR. L’Association écrit que

les ventes de logements sontprisonnières d’une “margeétroite, en dépit de plusieurs facteurs d’amélioration qui conduisent généralement à unehausse des ventes”. Elle notequ’en dépit de l’améliorationdu marché de l’emploi, de lahausse des loyers et de la faiblesse des taux d’intérêts, denombreux ménages “qui tentent d’acheter un logementvoient leurs plans contrecarrés”du fait qu’il ne parviennentpas à obtenir un crédit. e

Question time

Des propriétaires très âgésVos parents deviennent âgés et possèdent une ou plusieursmaisons. Il faudrait les vendre. Peuventils signer les actesseuls, ou les enfants doiventils intervenir pour décidercettemise en vente, et signer l’acte ? Prenons comme exemple un couple âgé qui a toujours eu “une brique dans le ventre”. Et il a de tout temps affecté ses économies à l’achat depetites maisons, dans lesquelles le mari effectuait les réparations nécessaires.Maintenant, ces immeubles vieillissent,avec leurs propriétaires, lemari n’est plus capable de les entretenir. Les enfants du couple proposent à leurs parents devendre les maisons qui ne rapportent pas grand chose carles loyers sont parfois inférieurs au coût d’entretien. Lavente permettra aux parents d’avoir des revenus suffisantspour leur permettre de s’installer dans une luxueuse maison de repos.Bien entendu, si les maisons appartiennent seulement auxparents, eux seuls peuvent décider de lesmettre en vente eteux seuls devront signer l’acte notarié. Le grand âge despropriétaires n’est pas une raisonpouvant limiter leur droitde disposer de leurs propriétés. La présence ou l’assistancede leurs enfants ne sera pas requise. Toutefois, il possiblequ’à unmoment les parents n’aient plus envie de s’occuperde leurs affaires. Ils demanderont alors à leurs enfants de lesdébarrasser de ces soucis.Pour pouvoir vendre une maison de leurs parents, les enfants devront disposer d’une procuration. Pour signer l’actede vente, il faudra obligatoirement que cette procurationsoit reçue par un notaire. Un simple document portant lasignature des parents, même légalisée, ne suffira donc pas !Pour cette raison, il est préférable de s’y prendre à temps.Parfois, les parents âgés préfèrent quitter le pays pour profiter d’un autre climat. Une sage précaution serait de signerune procuration avant leur départ. La procuration peut êtrefaite au profit d’un seul ou de plusieurs mandataires, pouvant agir séparément ou devant agir ensemble. Ils peuventêtremembres de la famille, ou en être totalement étrangers.Si les mandants ont plusieurs enfants, et dans l’optiqued’éviter toute discussion future, il est souvent préférable deles associer tous aux décisions et de les nommer tous mandataires. Le notaire chargé de recevoir la procuration guidera les parents dans le choix de lameilleure formule. e

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8 Annonces immobilières SEMAINE DU 24 AU 30 NOVEMBRE 2011 LIBRE IMMO


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Supplément à La Libre Belgique du 24 novembre 2011 réalisé par la Régie Générale de Publicité

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Prochaine parution le 2 février 2012


9immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 24 AU 30 NOVEMBRE 2011 LIBRE IMMO



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La Libre Immo du 24 novembre 2011