La Libre Immo du 13 janvier 2011

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Supplément à La Libre Belgique - N°86 - Semaine du 13 au 19 janvier 2011

CHRISTOP

HEBO

RTELS

BUREAUXPP>2-3RECYCLÉS

Conjoncture Question time AnnoncesDans ce supplément,7 pages pour trouver lebien de votre choix.

Comment apporter unimmeuble à une société?Mode d’emploi. Page 4

A Paris, un bon appartementse vend en... trois heures.

Page 4

JFER

PP> 9-15


2 Le dossier SEMAINE DU 13 AU 19 JANVIER 2011 LIBRE IMMO 3Le dossierSEMAINE DU 13 AU 19 JANVIER 2011 LIBRE IMMO

l Marché l Bruxelles

Reconversion de bureaux, une dynamique en formeh D’épiphénomène, la reconversiond’immeubles de bureaux est devenuephénomène. Et bientôt routine ?

Dossier Charlotte Mikolajczak

DÈS LE MILIEU DES ANNÉES 90, la Région de BruxellesCapitale s’est inquiétée de la possible naissance dechancres de bureaux: vides, abandonnés, impossiblesà louer, difficiles à vendre. En 1996, elle commandaitune première étude sur la reconversion des bureauxen logements. De quoi inciter quelques promoteursplus téméraires à y penser. Petit à petit, des immeublesdes années 60 d’abord, antérieurs et postérieurs ensuite, ont changé d’affectation. Ils étaient certes obsolètes, mais idéalement situés, c’estàdire dans desquartiers… mixtes, voire résidentiels. Les premières re

conversions datent du milieu des années 70. Ponctuelles et rarement en logements. “L’offre potentielle existait, mais la demande faisait défaut, indique ChristianLasserre (CLI), auteur de l’étude de 1996 et de sa réactualisation parue fin 2010 basée entre autres sur lespermis octroyés. Les premières reconversions ont générédes hôtels, une maison de repos et, surtout, dans les années 7585, des écoles. La deuxième génération a donnélieu, dans les années 90, à la réalisation d’appartementsmeublés. La reconversion en logements à usage d’habitation principale ne date que d’une dizaine d’années.”C’està cette époque que la dynamique a véritablement étélancée, évoluant fortement au fil des ans. “En 1997,3000m2 de bureaux ont été reconvertis en logements,ajoute le consultant. En 2000, il y en eut près de15000m2, mais seulement 5000 en 2001. Un score quiest alors allé en grandissant: 30000 en 2004, 2005 et2006, 42000 en2007, 45000 en2008 et 2009. Soit prèsd’un millier de logements réalisés ou en passe de l’être.”Auxquels il faut ajouter les mètres carrés de bureaux

transformés en musées, commerces, restaurants, hôtels, écoles ou maisons de repos.

Cette bonne pratique a pris de l’ampleur ces derniersmois. “Les espaces disponibles sont de plus en plus rarement des terrains vierges et davantage des bâtiments etdes friches, indique encore Christian Lasserre. La ville sereconstruit… sur la ville. Pour preuve, aujourd’hui, des immeubles de bureaux de grande taille (5000m2) sont reconvertis, ce qui n’était pas le cas auparavant.”L’ampleurde ladite bonne pratique s’explique toutefois aussi parle peu d’intérêt que portent des locataires et des investisseurs à des immeubles vieillis, énergivores, situés endehors des grands quartiers de bureaux… “Vendre unbâtiment de bureaux vide, c’est compliqué, confirme Nicolas Orts, CEO de CB Richard Ellis. Ce l’est déjà pour unimmeuble loué avec un bail 3/6/9, alors quand il est vide…A quoi s’ajoute, pour l’acquéreur qui déciderait de le rénover en bureaux, le risque qu’il reste videmalgré tout. Pourcertains bâtiments, la reconversion est parfois la seule solution.” Un choix qui reste difficile à prendre, ne fûtce

qu’en termes de rentabilité puisqu’on ne vend pas desbureaux à réaffecter au même prix que des bureaux àrénover. “Mais c’est parfois ça ou rien…, ajoutetil. Etpuis, si la valeur des bureaux de moindre qualité a diminué, dans le même temps, le prix des développements résidentiels a augmenté. L’écart est moins important qu’il n’yparaît. Tout dépend aussi de la localisation: un vieux coucou près de l’ULB aura unemeilleure incidence en résidentiel. On voit même apparaître actuellement des réaffectations en logements de projets de bureaux non encore construits, complète Christian Lasserre. C’est le terrain plusque le permis y attenant qui est vendu.”

Pour l’acheteur, aussi, il y a une prise de risque. La reconversion n’est pas la panacée. “C’est pourquoi il s’agitsouvent d’acheteurs spécialisés, poursuit le consultant.Sauf exception, dans la plupart des cas il y a changementd’opérateur. Rarement c’est le propriétaire d’un bureauqui le convertit.”“Ce qui était un épiphénomène il y a dix ans est devenu

un véritable phénomène, ajoute Nicolas Orts. Où l’on assiste à des reconversions d’immeubles qui ne sont pas devieux coucous, voire même qui sont inscrits au cœur dequartiers de bureaux traditionnels centraux. Cela contribue à une redynamisation générale du marché.” Et deprévoir que, dans les prochaines années, la vitesse decroisière sera non de 50000m2, mais de 100000m2 à150000m2 par an (c’estàdire entre 7% et 10% dustock actuel de bureaux vides à Bruxelles et périphérie).

Notamment parce que le logement n’est pas la seulemutation envisagée. “C’est très lourd de faire du résidentiel dans du bureau, ajoute Nicolas Orts. Que ce soit desappartements, des hôtels, des séniories. Car il faut toutprévoir.”Dans les immeubles de bureaux, par exemple,les sanitaires et kitchenettes sont placés au centre del’immeuble. “Leur réaménagement en écoles est, à ce titre, plus simple.” Ou en kots communautaires, où lesétudiants se partagent cuisine et douches communes.“C’est une piste à explorer, reprend Christian Lasserre.

Car jusqu’à présent, on a plutôt fait des logements classiques haut de gamme.”

Quoi qu’il en soit, de nombreux groupes hôteliers etexploitants de séniories s’intéressent au principe. “Ilssont très dynamiques, tous quartiers confondus. A Bruxelles, mais également dans les villes secondaires”, préciseNicolas Orts. Il faut dire que pour les uns comme pourles autres la demande augmente.

Mais c’est surtout en projet mixte que la reconversion est plus courante. C’estàdire en maintenant unepartie de bureaux. “Le monofonctionnel, c’est dépassé,conclutil. L’appréciation de la mixité a évolué. Les investisseurs en sont conscients, eux qui, jusqu’il y a peu refusait toute copropriété. L’Europe, ellemême, empêchaitl’accès de ses immeubles à des tiers. Elle a revu ses standards. Et accepte, notamment, des commerces au rezdechaussée de ses immeubles.” Sans toutefois que les fonctions se mêlent et s’entremêlent. “On conçoit la mixitéde manière intelligente pour une meilleure cohabitation:ailes différentes, accès différents…”

De gauche à droite: le t’Serclaes prèsde la gare Centrale, rénové en bu-

reaux a été racheté par la Hogescho-ol-Universiteit Brussel pour abriterses étudiants. L’immeuble Trêve-Loiretrouvera une seconde vie en hôtelde l’enseigne Thon. Le Hulpe 130,

entre autres occupé par ING et Codic,est actuellement analysé par des

opérateurs de maison de repos. Enfin,le 47-51, rue Henri Wafelaerts, libéré

par le bureau d’avocats Stibbe Si-mont a été acheté par l’UCL pour y

loger son école d’architecture à partirde septembre 2011.

En Une: l’ancien siège de RTL, ave-nue Ariane, abrite, depuis un an, une

maison de repos du groupe Orpea.

Les hôtels, séniories, logements ou écoles seraientils l’avenir des vieux bu reaux ? Exemples choisis

h Ce sont principalement desimmeubles des années 60 et70 qui ont été convertis.

LES EXEMPLES DE RECONVERSIONSd’immeubles de bureaux ne manquentpas. Pour Christian Lasserre (C.L.I.), leplus emblématique reste celle du siègesocial de la RTT (devenue Belgacom),un immeuble de style Art Déco construit en deux phases (1937 et 1947)sur les plans de Michel Polak, situé ruedes Palais à Schaerbeek. Il y en eutquelquesuns avant et beaucoupd’autres après, puisque l’inauguration

de ce complexe devenu mixte (logements, bureaux) a eu lieu en 2001. Desexemples peutêtre moins architecturalement prestigieux, mais plus enligne avec ce qu’on imagine être unereconversion de bureaux puisque, dansle cas de la RTT, lesdits bureaux couvrent encore 22 000 m² contre 2 000seulement alloués aux logements. Et,surtout, des exemples plus actuels.Petit tour avec Kim Verdonck, directeur Recherche et Marketing chezCBRE.

1 Hôtels. “Il n’y a actuellement àBruxelles qu’un exemple de bureaux

reconvertis en hôtel : le Ramada, avenuedes Pléiades, indique l’expert. Mais il y

en a plusieurs en projet. L’un rue Royale120, dans les anciens bureaux du journal “Le Soir”. Le groupe Besix, leurdéveloppeur, avait prévu, au départ, deles rénover comme bureaux. Un temps, ilavait même songé s’y installer luimême. Finalement, ils seront rénovés enhôtel. Tout comme l’immeuble TrêvesLoi (rue de la Loi 7177) qui deviendraun hôtel du groupe Thon. Ou encorel’immeuble à l’angle des rues des Sableset du Marais.”

2 Maisons de repos. L’ancien siègede RTL avenue Ariane est, depuis

un an, opérationnel comme maison derepos, “Les jardins d’Ariane”, gérée parOrpea. “L’immeuble autorisait une telle

reconversion sans perte d’espace, explique Kim Verdonck. Cet exploitant ad’ailleurs un autre projet de reconversion du 128 rue Colonel Bourg”. Armonea, qui érige et gère aussi des maisonsde repos en a deux, à NederoverHembeek et à Laeken. “L’avenir de l’immeuble Hulpe 130, chaussée de la Hulpe,pourrait également se dessiner commeséniorie. Pour le faire redémarrer enbureaux, il faudrait quasiment le mettrepar terre. Et puis, en face, il y a unerésidence services pour seniors quifonctionne très bien.”

3 Logements. “Il y a pas mal d’exemples de bureaux reconvertis en

logements”, ajoute l’expert. Mais aussi

d’autres immeubles professionnelscomme un garage (celui de BMW ruedu Magistrat), un hôpital (la maternitéSainteElisabeth, le site de la CroixRouge place Brugmann, etc.). “Deuxméritent d’être cités. Le Kinesis d’abord,rue de Genève, près du siège de Carrefour Belgique. Il s’agit, en fait, d’unereconversion de… permis. Un projet pourconstruire 25000m² de bureaux traînait depuis 5 ans dans les cartons desgroupes Stevibis et Leasinvest. Il s’estavéré au fil des ans qu’il ne correspondait plus à la demande. Il a été rachetérécemment par Skyline et Kairos quivont reconvertir le permis en résidentiel.Ou plus exactement qui ont acheté leterrain, pas le permis.” Autre exemple :

l’ancien siège de BASF avenue Hamoir,transformé en appartements de luxe.“Il faut dire que le quartier de l’Observatoire dans lequel il était inscrit est plusporteur en logements qu’en bureaux”,complète Kim Verdonck.

4 Ecoles.Deux exemples aussi : lesanciens locaux du cabinet d’avo

cats Stibbe Simont, aux 4751 de la rueHenri Wafelaerts à SaintGilles (près de10 000 m² sur 145 emplacements deparking) qui abriteront dès septembre 2011 les étudiants en architecturede l’UCL (SaintLuc). “Son propriétairecherchait à les vendre depuis 3 ans. Tousles agents ont essayé. Avec le problèmequ’il est inscrit dans un quartier assez

isolé, du moins au titre de bureaux. Ilsvalaient plus en école qu’en bureaux”,précise Kim Verdonck. Le cas du t’Serclaes (17 000 m²), près de la gare Centrale, est différent : il a été rénové enbureaux par CBRE Investors, maisrevendu fin 2009 à la HogeschoolUniversiteit Brussel (HUB) qui y fera quelques aménagements. “C’est juste unereconversion de fonction.”

5 Mixtes. C’est le type de reconversion qui se pratique le plus aisé

ment, du moins dans le cas d’immeubles de grande taille. Comme l’anciensiège Bayer, avenue Louise, racheté parFidentia et Pylos. “À l’arrière, 3000m²de bureaux seront reconvertis en loge

ments. Ils valent d’ailleurs plus en résidentiel qu’en bureaux.” Le Centre 58comprenant le parking 58 (600 emplacements) et des bureaux (25 000 m²).“Ils seront réaménagés par AG RealEstate en un complexe mixte comprenant des bureaux (qui seront probablement occupés par la Région de BruxellesCapitale), des logements, des commerces.” “Les exemples ne manquentpas, conclut Kim Verdonck. À Bruxelles,mais aussi ailleurs, à Anvers notamment. Tel l’immeuble des Douanes (Kattendijkdok), sur les quais, vendu parBefimmo à un promoteur qui en fera uncomplexe multifonctionnel avec hôtel,logements classiques, logements sociaux,commerces…”

D.R.

ALTIPLAN

ARCH

ITEC

TSD.R.

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3Le dossierSEMAINE DU 13 AU 19 JANVIER 2011 LIBRE IMMO

l Marché l Bruxelles

Reconversion de bureaux, une dynamique en formequ’en termes de rentabilité puisqu’on ne vend pas desbureaux à réaffecter au même prix que des bureaux àrénover. “Mais c’est parfois ça ou rien…, ajoutetil. Etpuis, si la valeur des bureaux de moindre qualité a diminué, dans le même temps, le prix des développements résidentiels a augmenté. L’écart est moins important qu’il n’yparaît. Tout dépend aussi de la localisation: un vieux coucou près de l’ULB aura unemeilleure incidence en résidentiel. On voit même apparaître actuellement des réaffectations en logements de projets de bureaux non encore construits, complète Christian Lasserre. C’est le terrain plusque le permis y attenant qui est vendu.”

Pour l’acheteur, aussi, il y a une prise de risque. La reconversion n’est pas la panacée. “C’est pourquoi il s’agitsouvent d’acheteurs spécialisés, poursuit le consultant.Sauf exception, dans la plupart des cas il y a changementd’opérateur. Rarement c’est le propriétaire d’un bureauqui le convertit.”“Ce qui était un épiphénomène il y a dix ans est devenu

un véritable phénomène, ajoute Nicolas Orts. Où l’on assiste à des reconversions d’immeubles qui ne sont pas devieux coucous, voire même qui sont inscrits au cœur dequartiers de bureaux traditionnels centraux. Cela contribue à une redynamisation générale du marché.” Et deprévoir que, dans les prochaines années, la vitesse decroisière sera non de 50000m2, mais de 100000m2 à150000m2 par an (c’estàdire entre 7% et 10% dustock actuel de bureaux vides à Bruxelles et périphérie).

Notamment parce que le logement n’est pas la seulemutation envisagée. “C’est très lourd de faire du résidentiel dans du bureau, ajoute Nicolas Orts. Que ce soit desappartements, des hôtels, des séniories. Car il faut toutprévoir.”Dans les immeubles de bureaux, par exemple,les sanitaires et kitchenettes sont placés au centre del’immeuble. “Leur réaménagement en écoles est, à ce titre, plus simple.” Ou en kots communautaires, où lesétudiants se partagent cuisine et douches communes.“C’est une piste à explorer, reprend Christian Lasserre.

Car jusqu’à présent, on a plutôt fait des logements classiques haut de gamme.”

Quoi qu’il en soit, de nombreux groupes hôteliers etexploitants de séniories s’intéressent au principe. “Ilssont très dynamiques, tous quartiers confondus. A Bruxelles, mais également dans les villes secondaires”, préciseNicolas Orts. Il faut dire que pour les uns comme pourles autres la demande augmente.

Mais c’est surtout en projet mixte que la reconversion est plus courante. C’estàdire en maintenant unepartie de bureaux. “Le monofonctionnel, c’est dépassé,conclutil. L’appréciation de la mixité a évolué. Les investisseurs en sont conscients, eux qui, jusqu’il y a peu refusait toute copropriété. L’Europe, ellemême, empêchaitl’accès de ses immeubles à des tiers. Elle a revu ses standards. Et accepte, notamment, des commerces au rezdechaussée de ses immeubles.” Sans toutefois que les fonctions se mêlent et s’entremêlent. “On conçoit la mixitéde manière intelligente pour une meilleure cohabitation:ailes différentes, accès différents…”

Les hôtels, séniories, logements ou écoles seraientils l’avenir des vieux bu reaux ? Exemples choisisd’autres immeubles professionnelscomme un garage (celui de BMW ruedu Magistrat), un hôpital (la maternitéSainteElisabeth, le site de la CroixRouge place Brugmann, etc.). “Deuxméritent d’être cités. Le Kinesis d’abord,rue de Genève, près du siège de Carrefour Belgique. Il s’agit, en fait, d’unereconversion de… permis. Un projet pourconstruire 25000m² de bureaux traînait depuis 5 ans dans les cartons desgroupes Stevibis et Leasinvest. Il s’estavéré au fil des ans qu’il ne correspondait plus à la demande. Il a été rachetérécemment par Skyline et Kairos quivont reconvertir le permis en résidentiel.Ou plus exactement qui ont acheté leterrain, pas le permis.” Autre exemple :

l’ancien siège de BASF avenue Hamoir,transformé en appartements de luxe.“Il faut dire que le quartier de l’Observatoire dans lequel il était inscrit est plusporteur en logements qu’en bureaux”,complète Kim Verdonck.

4 Ecoles.Deux exemples aussi : lesanciens locaux du cabinet d’avo

cats Stibbe Simont, aux 4751 de la rueHenri Wafelaerts à SaintGilles (près de10 000 m² sur 145 emplacements deparking) qui abriteront dès septembre 2011 les étudiants en architecturede l’UCL (SaintLuc). “Son propriétairecherchait à les vendre depuis 3 ans. Tousles agents ont essayé. Avec le problèmequ’il est inscrit dans un quartier assez

isolé, du moins au titre de bureaux. Ilsvalaient plus en école qu’en bureaux”,précise Kim Verdonck. Le cas du t’Serclaes (17 000 m²), près de la gare Centrale, est différent : il a été rénové enbureaux par CBRE Investors, maisrevendu fin 2009 à la HogeschoolUniversiteit Brussel (HUB) qui y fera quelques aménagements. “C’est juste unereconversion de fonction.”

5 Mixtes. C’est le type de reconversion qui se pratique le plus aisé

ment, du moins dans le cas d’immeubles de grande taille. Comme l’anciensiège Bayer, avenue Louise, racheté parFidentia et Pylos. “À l’arrière, 3000m²de bureaux seront reconvertis en loge

ments. Ils valent d’ailleurs plus en résidentiel qu’en bureaux.” Le Centre 58comprenant le parking 58 (600 emplacements) et des bureaux (25 000 m²).“Ils seront réaménagés par AG RealEstate en un complexe mixte comprenant des bureaux (qui seront probablement occupés par la Région de BruxellesCapitale), des logements, des commerces.” “Les exemples ne manquentpas, conclut Kim Verdonck. À Bruxelles,mais aussi ailleurs, à Anvers notamment. Tel l’immeuble des Douanes (Kattendijkdok), sur les quais, vendu parBefimmo à un promoteur qui en fera uncomplexe multifonctionnel avec hôtel,logements classiques, logements sociaux,commerces…”

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4 Conjoncture SEMAINE DU 13 AU 19 JANVIER 2011 LIBRE IMMO

l Transactions

Paris : “trois heurespour acheter un appart”

h Depuis début 2010, dans lacapitale française, on est dans unsystème de surenchère plutôt quede négociations.

EN CE MOMENT À PARIS, un appartementcorrect se vend en trois heures”, affirme Yannick Cavache, l’un des “chasseurs d’appartements” auxquels ont recours certains acheteurs exaspérés par la pénurie et la hausse desprix touchant toutes les grandes villes françaises. Si le marché de l’immobilier a beaucoupsouffert de la crise en 2008 et 2009, les prix devente des logements anciens ont connu denouveaux records en 2010, avec une haussede 8,7 % pour la France, selon les derniers chiffres du réseau Century 21. Elle atteint 20 %dans la capitale, selon ceux publiés récemment par la chambre des notaires de la régionparisienne. Résultat : “un appartement correctse vend en trois heures en ce moment à Paris,toute surface confondue. Quelque chose qui est auprix du quartier n’excède pas la journée”, affirme à l’AFP Mme Cavache.Depuis début 2010, “on est dans un système desurenchère plutôt que de négociations”. “Avecune cliente, c’était même Starsky et Hutch. Je l’aiappelée, elle est venue en taxi et elle a signé sur lecomptoir de la cuisine après avoir vu l’appartement dix minutes”, racontetelle. Une autre deses clientes confirme : “J’ai acheté un 80mètrescarrés dans le 17e 620 000 euros après l’avoir visité deux minutes. La propriétaire m’a ensuitefait mariner une semaine et j’ai dû surenchérir

de 30 000 euros pour l’emporter”.“C’est clairement un marché de pénurie. La demande se concentre surtout sur les studios oudeux pièces” avec un budget de 150 000 à250000 euros, souligne Catherine Catenacci,présidente de la Fédération française des chasseurs immobiliers (FFCI) qui revendique unequarantaine d’adhérents. “On ne prend plus enrecherche ces demandeslà” car les quelques offres disparaissent immédiatement, ajoutetelle. Quant aux trois pièces et audelà, le marché est bloqué car les familles qui veulents’agrandir attendent de trouver plus grandavant de vendre. En vain car les propriétairesles gardent, la pierre étant redevenue, commel’or, une valeur refuge face à la crise boursière,explique Mme Catenacci.Ceux qui font appels aux “chasseurs d’appartements” arrivent souvent “désespérés aprèsavoir vu des horreurs”, explique Mme Cavache. Ils sont souvent à l’étranger ou en province, cherchant un pied à terre pour eux ouleurs enfants. Ce sont aussi ceux qui n’ont pasle temps de s’en occuper mais qui ont lesmoyens de payer une commission de 3 à 4 %en moyenne, venant s’ajouter parfois à celled’une agence immobilière. Reste que l’achat,même rapide, “est souvent l’aboutissement demois de recherches ou de projet” et pas à n’importe quel prix, tempère Annie Konstantin, del’agence OrpiFoncier Nation, soulignant quela plupart cherche à se loger ou investir sur lemoyen terme. Selon elle, cette “crise du logement” pousse surtout à accepter des appartements sombres ou bruyants. Par ailleurs, “cettehausse des prix accélère un embourgeoisement deParis”, constate cette professionnelle. (AFP)

Avec la hausse des prix, on assiste à un embourgeoise-ment de Paris.

DANIEL

THIERR

Y/PH

OTON

ONSTOP

/REPOR

TERS

Question time

Apporter un immeubleà une société

Au moment de la constitution de la société, les fondateursdoivent lui donner les moyens de fonctionner. Ils doiventdonc lui apporter ces différents moyens.Les fondateurs peuvent s’engager à verser une somme d’argent à la société(les souscriptions du capital). Toutefois, aulieu d’apporter des moyens financiers, ils peuvent aussi apporter un immeuble. Dans ce cas, il s’agira d’un apport ennature et non plus d’un apport en espèces. Avant d’apporter un bien déterminé dans la société, les fondateurs doivent établir un rapport spécial dans lequel ils justifient l’intérêt que peut représenter cet immeuble pour la société. Cerapport permettra aux fondateurs de se rendre réellementcompte de l’utilité du bien qui sera apporté par l’un d’eux.Les fondateurs engageront leur responsabilité s’il s’avèreque la valeur du bien apporté est manifestement exagérée,et si la stabilité de la société est mise en péril.Avant la constitution de la société, les fondateurs doiventdemander à un réviseur d’entreprises de décrire en détaill’immeuble qui sera apporté en nature et, d’établir un rapport sur le mode d’évaluation du bien. Il doit égalementpréciser quelle sera la contrepartie (parts ou actions) donnée au fondateur en échange du bien qu’il aura apporté.Combien vaut un immeuble professionnel ? Au bout dequelques années, en effet, il se peut que l’immeuble ait acquit une plusvalue importante, ou ait subit une forte dépréciation.Le réviseur sera nommé par les fondateurs qui peuvent lechoisir librement.En cas d’augmentation de capital réalisée par un apport ennature, il faudra respecter une procédure similaire. e

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Libre Immo. Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordinationrédactionnelle : Vincent Slits. (02 211 29 13 – [email protected])Illustrations : Etienne Scholasse. Réalisation : Sodimco. Directeur général : Denis

Pierrard. Rédacteur en chef : Vincent Slits. Rédacteur en chef adjoint : Pierre-François Lovens. Conceptiongraphique : Jean-Pierre Lambert (responsable graphique), Bruno Bausier. Publicité : Véronique Le Clercq(00322 21127 64 – [email protected])


5Publi-reportage13 AU 19 JANVIER 2011 LIBRE IMMO

REGION WALLONNE :LE CERTIFICAT DE PERFORMANCE ENERGETIQUE DES HABITATIONS,

UNE INFORMATION UTILE ET OBJECTIVE POUR LES CITOYENS

EVALUER ET COMPARERLA CONSOMMATION ENERGETIQUEGLOBALE DE L’HABITATUne méthode pour évaluer La méthodolo-gie de calcul et de collecte des donnéesde la certification PEB intègre l’essen-tiel des éléments déterminant l’effi-cacité énergétique du bâtiment. Onva donc bien plus loin que la seulequalité de l’isolation.Le certificat, d’une validité maximalede 10 ans, indique la consommation glo-bale théorique d’énergie du bâtiment (cal-culée en fonction de conditions d’utilisationet de climat standardisés) et précise :

1/ Sa consomma-tion d’énergie, sous forme d’un indica-teur global (de A++, B, C… jusque Gpour les bâtiments les plus énergivo-res) ;

2/ Son impact sur l’environnement (laquantité de CO2 émise) ;

3/ Les performances de l’enveloppe du bâ-timent (l’ensemble des parois qui en-tourent le volume protégé) et des systè-mes de chauffage et de productiond’eau chaude sanitaire sous forme d’in-dicateurs spécifiques représentés pardes émoticons ;

4/ La présence ou non d’un système deventilation ;

5/ La présence éventuelle de sourcesd’énergie renouvelables ;

6/ Des recommandations d’amélioration.

Un indice pour comparer

Le certificat PEB informe le futur acheteurou locataire d’une habitation sur la qua-lité énergétique de celle-ci. L’indicateurprincipal est la consommation spécifique« Espec » qui représente le rapport entrela consommation caractéristique an-nuelle d’énergie primaire et la surface deplancher chauffée. Il s’exprime en kWh/m².an et traduit la consommation an-nuelle totale du bâtiment en consomma-tion par mètre carré de surface de plan-cher chauffé. Son calcul ne tient pascompte des consommations réelles du

bâtiment mais bien de ses caractéristiques (à savoirles matériaux qui composent les différentes parois dubâtiment, y compris la présence d’isolant dans cesparois -toitures, murs, fenêtres, planchers - , les instal-lations de chauffage, de production d’eau chaude sa-nitaire, le système de ventilation, les systèmes de pro-duction d’énergie renouvelable,…). Le calcul neprend pas en compte la consommation énergétiquedes appareils électroménagers ou encore celle occa-sionnée par l’éclairage.

CALENDRIER :ECHEANCES REGLEMENTAIRES

En Wallonie, depuis le 31 dé-cembre 2010, toute per-

sonne qui sou-haite vendreune maison

unifami

liale exis-tante doit transmettre le

Certificat de performance éner-gétique à l’acheteur au plus tard au

moment du compromis de vente ou, à dé-faut de compromis, au moment de l’acte notarié.A partir du 1er juin 2011, les ventes et locations detous les bâtiments résidentiels existants (maisons etappartements) seront concernées par le Certificat. Encas de location, le propriétaire doit fournir le certifi-cat au locataire au plus tard à la signature du contratde bail.Rien de tel cependant que de le réclamer plus tôt !A noter que le propriétaire qui ne dispose pas d’unCertificat valable en temps voulu s’expose à uneamende administrative de 2 € par m³ de volume cons-truit (avec un minimum de 250 €). À titre informatif,pour une habitation moyenne de 600 m³ de volumeconstruit, le montant de l’amende s’élève à 1.200 €.

Exceptions :Certains actes ne requièrent pas de Certificat. Il s’agitde l’hypothèque, de l’antichrèse1, des actesinvolontaires2 et des actes de partage pour sortir d’uneindivision successorale ou en cession de droits indivis,avec ou sans effet déclaratif.

La PAE (Procédure d’Avis Energétique) et la certifi-cation PEB. Du pareil au même ?Non, la PAE est une démarche complémentaire etvolontaire qui vise à proposer un scénario de réno-vation du bâtiment sous l’angle de la performanceénergétique. Les améliorations proposées ici sontpersonnalisées et chiffrées. A noter également quela PAE donne accès à certaines primes, ce qui n’estpas le cas du certificat PEB.

Après les appareils électroménagers,

c’est au tour de votre maison d’afficher

sa consommation d’énergie. L’entrée

en vigueur de la Directive Européenne

sur la Performance Energétique des

Bâtiments (PEB), impose en effet aux

Etats membres de mettre en place un

système de certification énergétique.


6Publi-reportage 13 AU 19 JANVIER 2011 LIBRE IMMO

CERTIFICATION : QUI, COMMENT et COMBIEN ? Qui ? La certification PEB ne peut être réalisée que parun certificateur indépendant agréé par le Ministre wal-lon en charge de l’Énergie. Il s’agit de professionnelsqui répondent à des conditions de diplôme ou d’expé-rience, qui suivent une formation spécifique et quiréussissent une épreuve écrite et orale. La liste des cer-tificateurs agréés est disponible à l’adresse internetsuivante : http://energie.wallonie.be/fr/liste-des-certifi-cateurs-peb-agrees.htmlComment ? Le certificateur se rend sur place, visite endétail et relève les caractéristiques techniques de l’ha-bitation. Il encode ces différentes données dans un lo-giciel qui établit automatiquement la classification dubâtiment. Le relevé et l’encodage dure une journée en-viron. Les résultats sont ensuite transmis au proprié-taire.Afin d’obtenir un meilleur certificat, le proprié-taire doit préparer la visite du certificateur enrassemblant tous les documents qui pour-raient faire office de preuve accepta-ble quant à la présence d’un iso-lant, à la performance des systè-mes installés… Ces documentssont notamment :4 une déclaration PEB relative au

logement lui-même ;4 un certificat de performance

énergétique antérieur relatif au lo-gement lui-même ;

4 un certificat de performance énergétiqueétabli pour un autre logement dumême immeuble construit simulta-nément par le même maître del’ouvrage au cours d’un même chan-tier et dont les façades ont les mêmesapparences constructives ;

4 une attestation « Construire avec l’énergie », posté-rieure à 2006, relative au logement lui-même ;

4 une demande acceptée d’une prime de la Régionwallonne pour le placement d’isolant ;

4 des documents complets éta-blis dans le cadre d’unedemande de réductiond’impôt suite à la réalisa-tion de travaux économi-seurs d’énergie (y comprisles attestations datées et si-gnées établies par l’entre-preneur enregistré qui a réa-lisé les travaux) ;

Combien ? Le coût duCertificat n’est pas fixé.Son coût

moyen os-cille entre 300 et 500 €. Ce coût dé-pend du temps nécessaire à son élabora-tion et donc de la complexité du bâtiment à certifier etdes documents à compulser. Le coût sera mentionnésur le Certificat remis. N’hésitez pas à demander plu-

sieursoffres !

COMPAREREN TOUTE OBJECTIVITEPour Benoît Fourez, en charge de lamise en œuvre de la certificationPEB des bâtiments résidentiels exis-tants au sein du Service public deWallonie : « L’obligation légale decertification PEB poursuit un objectiffondamental : permettre aux candi-dats acquéreurs ou locataires d’unhabitat une comparaison objectivede la performance énergétique dedifférents biens. Cette objectivité estgarantie, d’une part, par la qualitédes certificateurs agréés (+/- 500aujourd’hui, leur nombre augmenterégulièrement), s’agissant exclusive-ment de professionnels de la cons-truction bénéficiant d’une formationspécifique et, d’autre part, par unesérie de dispositions ‘verrous’ empê-chant tout conflit d’intérêts. Parailleurs, si le certificat, quelque soitson résultat, n’empêche en aucuncas la vente ou la location d’un bien,il aura inévitablement un impact surles prix/loyers demandés. Il s’agitdonc également d’inciter les proprié-taires à investir dans des travauxd’amélioration énergétique de leursbiens. A cet égard, on ne peut que lesencourager à préparer la visite ducertificateur en mettant à leur dispo-sition tous les documents faisant état

des performances ou tra-vaux ‘énergétiques’ déjà

réalisés. Parallèlement,s’agissant d’une obli-gation légale soumise à

sanction, on insistera auprès des

candidatsacquéreurs afin qu’ils véri-

fient que toute transaction immo-bilière effectuée est bien accompagnéed’un certificat PEB conforme. »1 C’est lorsque le propriétaire d’un bien immobilier en cède la

jouissance à un créancier pour lui permettre d’en percevoir lesrevenus jusqu’à ce que leur valeur accumulée paie la dette.

2 Il s’agit d’une vente réalisée sur saisie-exécution immobilière

Le Certificat de performanceénergétique

Le Certificat de performance énergétique indique la con-sommation théorique d’énergie du bâtiment (calculée enfonction de conditions d’utilisation et de climat standar-disées). Il mentionne pour chaque bâtiment :n sa consommation d’énergie, sous forme d’indicateurs

(ex. de A++, B, C… jusque G pour les bâtiments lesplus énergivores)

n son impact sur l’environnement (émissions de CO2)n les performances de l’enveloppe du bâtiment (l’ensem-

ble des parois qui entourent le volume protégé) et dessystèmes de chauffage et de production d’eau chaudesanitaire

n la présence ou non d’un système de ventilationn la présence éventuelle de sources d’énergie renouvela-

blesn des recommandations d’amélioration.

Pour se procurer le Certificat de performanceénergétique, le propriétaire doit faire appel à

un certificateur agréé (liste disponible surhttp://energie.wallonie.be).

Il est important de préparer la venue de cecertificateur. En effet, certains documentspeuvent attester d’une bonne performanceénergétique et améliorer les résultats duCertificat.

(Voir page suivante)

à


7Publi-reportage13 AU 19 JANVIER 2011 LIBRE IMMO

INFORMATIONSService Public deWallonie

Direction générale opérationnelle de l’Aménagement du territoire, du Logement, du Patrimoine et de l’ÉnergieDépartement de l’Énergie et du Bâtiment durable

Avenue Prince de Liège, 7 - 5100 Namur (Jambes) Tél. : 078/15.00.06 (ligne énergie) / Fax : 081/33.55.11http://energie.wallonie.be/fr/vendre-acheter-un-batiment.html [email protected]



9immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 13 AU 19 JANVIER 2011 LIBRE IMMO


10 Annonces immobilières SEMAINE DU 13 AU 19 JANVIER 2011 LIBRE IMMO

MAISONS À VENDREde 125.000 à 250.000 €

21-89247702-02


21-89261701-01

21-89158201-01

21-89265902-02

21-89247701-01


21-89261702-02

21-89260907-07

MAISONS À VENDREplus de 500.000 €

21-89272708-08

21-89265905-05

21-89265102-02



21-88928205-05

21-89265101-01

21-89264402-02

21-89265104-04

21-89272704-04

21-89260904-04

21-89264407-07

21-88928206-06

21-89264406-06

21-89260903-03

21-89264408-08

MAISONS À VENDREprix non précisé

21-89262103-03

21-89262102-02

21-89272703-03

21-89262105-05

APPARTEMENTSÀ VENDRE

de 125.000 à 250.000 €

21-89265105-05

21-89272705-05

21-89158202-02

21-87794208-08


de 250.000 à 375.000 €

21-89261703-03

21-89247704-04

21-89260906-06

21-89265906-06

21-89158203-03




de 375.000 à 500.000 €

21-89261704-04

21-89260002-02

21-89265908-08

21-89260905-05

21-89260908-08

21-89260901-01

21-89264401-01

21-89265107-07

21-89265903-03


plus de 500.000 €

21-89264405-05

21-89272701-01

21-89264403-03

21-89260001-01

21-89272706-06

21-89272707-07

21-89272709-09

21-89265904-04

21-89272702-02

21-89272501-01

21-89260902-02

21-89265108-08

21-89264404-04



APPARTEMENTSÀ VENDREprix non précisé

21-89262104-04

21-89262101-01

21-89157401-01

LOFTSvente & location

21-89265901-01

VIAGER

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21-83200401-01

21-89263902-02

21-89263903-03

21-67470109-09

21-89263901-01

MAISONSà louer

21-89158205-05

APPARTEMENTSà louer

21-89261705-05

21-88694101-01

21-89247703-03

FLATS & STUDIOSà louer

21-89155501-01

MEUBLÉS

21-89158206-06

IMMEUBLESDE RAPPORT

21-89261706-06



COMMERCESà vendre

21-89265907-07

21-89158204-04

SALLE DE VENTE PAR NOTAIRES34, rue de la Montagne 1000 Bruxelles

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RÉSULTATS DES VENTES PUBLIQUESBruxelles

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21-88566213-13

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15AnnoncesimmobilièresSEMAINE DU 13 AU 19 JANVIER 2011 LIBRE IMMO

21-88693308-08

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Documents

La Libre Immo du 13 janvier 2011